2015浙大網(wǎng)新科技園營銷推廣方案

1、2012浙大網(wǎng)新科技園營銷推廣方案1 開篇之前，讓我們先看一下， 每一件有影響力的產(chǎn)品都有其獨立的精神屬性， 它們，是如何確立自己獨有的調(diào)性和格局的？ 2 Tradition Revolution 皇室御用專車 新世界領(lǐng)袖座駕 勞斯萊斯 區(qū) 蘭博基尼 全手工、限量、巨細(xì)無遺 外觀出眾、動力強勁 隔 3 Tradition Revolution 家族傳承 新銳精英氣質(zhì) 百達翡麗 區(qū) 隔 卡地亞 完美的復(fù)雜性、完美的精確性 創(chuàng)意與技術(shù)的完美結(jié)合 4 規(guī)則無定式， 區(qū)隔自有道 5 影響力的建立，起源于產(chǎn)品的不同 當(dāng)“總部企業(yè)辦公”遇到“傳統(tǒng)辦公集群” “獨立”讓企業(yè)更優(yōu)越！ 6 我們的目標(biāo)：創(chuàng)立最高

2、 戰(zhàn)略占位：突破傳統(tǒng)辦公集群思維，創(chuàng)領(lǐng)企業(yè)總部新坐標(biāo)。 營銷目標(biāo)：激活市場強大引爆力，制造差異影響力。 項目目標(biāo)：打造淮安創(chuàng)新企業(yè)總部第一品牌。 品牌目標(biāo)：項目推進品牌建設(shè)，深化品牌印記。 7 PART 市場研究 城市規(guī)劃·房地產(chǎn)市場·客戶梳理 8 市 場Chapter. 1 研城市規(guī)劃·區(qū)域規(guī)劃 究 9 一、淮安市社會經(jīng)濟掃描 全國社會治安綜合治理優(yōu)秀城市 淮安是全國歷史文化名城 淮安印象 長三角最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄?中國優(yōu)秀旅游城市 長三角最適宜人居的城市之一 全國衛(wèi)生城市 國家園林城市 淮安位于江淮平原東部， 地處長江三角洲地區(qū)，淮河與京杭運河交點，歷史上

3、與揚州、蘇州、杭州并稱運河沿線的“四大都市”，有“中國運河之都”的美譽。與揚州為淮揚菜的主要發(fā)源地，為江淮流域古文化發(fā)源地之一，歷史悠久、人杰地靈 10 一、淮安市社會經(jīng)濟掃描 城市規(guī)模 城市面積較小和人口數(shù)量龐大。 市域：總面積10072 平方公里，人口538萬。其中，市區(qū)面積80平方公里，人口278.35萬。 區(qū)劃： 淮安市是江蘇省省轄市，下轄清河、清浦、淮陰、淮安4區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣。 11 一、淮安市社會經(jīng)濟掃描 城市發(fā)展方向 目前城市向東南的發(fā)展力度較大 主城區(qū)向東南南擴容，實現(xiàn)三淮一體 遠(yuǎn)景發(fā)展方向為向東北西南軸 城市遠(yuǎn)景發(fā)展方向是向東北與漣水接軌，向西南與洪澤接軌 1

4、2 一、淮安市社會經(jīng)濟掃描 產(chǎn)業(yè)狀況 中心城市以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、淮安工業(yè)園、淮陰、楚州、鹽化工等5個工業(yè)片區(qū)為載體，分類整合現(xiàn)狀工業(yè)用地，鼓勵城市中心區(qū)工業(yè)逐步向外搬遷。在鞏固提升傳統(tǒng)大型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的同時，吸納符合環(huán)境要求和投資強度的大型工業(yè)企業(yè)，逐步建立根植于本地的工業(yè)體系。 13 一、淮安市社會經(jīng)濟掃描 淮安城市掃描蘇北重點，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城市發(fā)展前景看好 城市地位 地處長三角，蘇北重要城市 經(jīng)濟水平 江蘇省經(jīng)濟盆地，良好的地理位城市，發(fā)展?jié)摿薮?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)為城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，特鋼、IT、鹽化工新材料、節(jié)能環(huán)保、 食品五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 城市規(guī)劃確定了“一主四副多點網(wǎng)絡(luò)化”城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)，推

5、動“多 節(jié)點網(wǎng)絡(luò)化”空間結(jié)構(gòu)的形成 14 從淮安產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局上看 所在區(qū)域，并非傳統(tǒng)的工業(yè)或農(nóng)業(yè)區(qū)，是淮安市政府重點打造的市級教育產(chǎn)業(yè)區(qū) 從淮安總體用地結(jié)構(gòu)上看 項目所在區(qū)域，屬于淮安的科教中心，非商業(yè)商務(wù)中心，非居住性組團中心區(qū) 15 從淮安城市綜合交通規(guī)劃看 區(qū)域交通條件優(yōu)越，未來軌道交通四通八達 規(guī)劃軌道交通3號線 城市快速路 淮海路 BRT 3號線 本本案規(guī)劃中軌道 交通站點 案 16 從項目周邊配套及規(guī)劃設(shè)施來看 項目地處淮安市級科研中心的核心位置，未來千畝的移動呼叫中心將為區(qū)域帶來近60000個就業(yè)機會 蘇寧睿城 17 從主城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃上來看熱點區(qū)域： 水渡口 非政府近期重點打

6、造或熱點開發(fā)區(qū)域淮安新城（綠地） 清浦區(qū)舊城改造 體育中心 本案 18 開發(fā)區(qū)關(guān)于大學(xué)城高教園區(qū)規(guī)劃 天津路 規(guī)劃區(qū)形成“一核、兩軸、三區(qū)”的布局結(jié)構(gòu)。 “一核”指位于枚皋路與天津路路口的公共活動中心，布置大學(xué)城管委會、信息中心等公共建筑，形成大學(xué)城核心區(qū)。 “兩軸”指“枚皋路城市發(fā)展軸”和“天津路公共活動軸”。枚皋路是城市重要的發(fā)展軸線，其串聯(lián)城南商業(yè)中心、大學(xué)城中心、體育文化中心以及行政中心等重要公共服務(wù)設(shè)施，因此在規(guī)劃區(qū)內(nèi)布置大學(xué)城公共活動、教育、研發(fā)用地，體現(xiàn)大學(xué)城空間特色；天津路位于規(guī)劃區(qū)中心位置，與主城區(qū)交通聯(lián)系方便，且沿線部分地塊已確定為商業(yè)功能，規(guī)劃沿線布置公共服務(wù)設(shè)施用地，形

7、成規(guī)劃區(qū)居民的公共活動地帶。 枚皋路 “三區(qū)”指高等教育區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)。高等教育區(qū)主要位于明遠(yuǎn)路和枚皋路之間，依托現(xiàn)有院校形成高等教育集聚區(qū)；科技研發(fā)區(qū)位于南苑路和枚皋路之間，形成科研集聚區(qū)，是未來大學(xué)城提升自身實力的重點發(fā)展區(qū)域；生態(tài)居住區(qū)位于規(guī)劃區(qū)南北兩端，北端依托大運河等良好的生態(tài)環(huán)境和大學(xué)城的文化底蘊打造高檔社區(qū)，南端以規(guī)劃區(qū)拆遷安置為主。 19 開發(fā)區(qū)關(guān)于大學(xué)城高教園區(qū)規(guī)劃 本案正是位于大學(xué)城南部，淮安軟件園區(qū)的核心位置 大學(xué)城地區(qū)位于主城區(qū)南部，行政上隸屬于淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，西北緊鄰清浦區(qū)，東南緊鄰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，其規(guī)劃范圍西至淮海南路，北臨大運河，東南至寧連一級公路，呈三角

8、形態(tài)，規(guī)劃用地面積1736.17公頃。 本案 20 區(qū)域?qū)傩苑治?區(qū)域功能屬性 區(qū)域產(chǎn)業(yè)屬性 非住宅 研發(fā)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 非商業(yè)商務(wù)中心 周邊產(chǎn)業(yè)：教育、物流 非工業(yè)農(nóng)業(yè) 21 從城市規(guī)劃角度看項目區(qū)域 教育、科研中心聚集地 非工業(yè)區(qū)或農(nóng)業(yè)區(qū) 非商業(yè)商務(wù)中心區(qū) 非居住中心區(qū) 非政府近期重點打造或熱點開發(fā)區(qū)域 科研中心核心位置 22 市 場Chapter. 2 研房地產(chǎn)市場·區(qū)域市場 究 23 近6個月成交額8月已經(jīng)過半，但總成交套數(shù)明顯下降！ 24 最近一周的成交數(shù)據(jù)比去年同期下降9.7%左右！后市觀望較為嚴(yán)重。 25 總體成交較為平穩(wěn) 2012年7月淮安住宅成交3766套，環(huán)比上漲16.

9、27%，同比下跌10.67%。成交面積約41.7萬。 2012年淮安市住宅成交均價為4164.44元/平方米，連續(xù)2個月出現(xiàn)小幅度增長，應(yīng)該說從2012年3月開始，總體成交價格基本上較為穩(wěn)定。 26 淮安7月份各區(qū)縣住宅商業(yè)成交比例 清浦區(qū)在淮安總體成交量中所占的比例是非常小的，區(qū)域關(guān)注度較小 27 項目分析 28 淮安房產(chǎn)市場區(qū)域板塊劃分 中心城區(qū)板塊：地段優(yōu)越，體量小 缽池山水渡口板塊：高端住宅集聚地 清河新區(qū) 5000-7000 開發(fā)區(qū)板塊：中低端住宅為主 中心城水渡口 4800-6500 清河新區(qū)板塊：高端別墅級專業(yè)市場區(qū) 開發(fā)區(qū) 5000-6000 3500-4900 城南板塊：中低

10、端住宅為主，整體價格市區(qū)各板塊中比較低，區(qū)域認(rèn)可度較低 城南 楚州板塊：獨立于市區(qū)其他板塊的一個板塊3300-45本00案 淮安新城 4400-4700 淮安新城板塊：以綠地世紀(jì)城為代表的新城板塊，目前有一定市場認(rèn)可度 楚州 4500-5200 城南板塊在淮安市區(qū)各板塊中一直處于弱勢地位，區(qū)域認(rèn)可度較低，整體樓盤品質(zhì)較低，銷售價格較低。 29 淮安別墅市場銷售情況 區(qū)域 項目名稱 別墅產(chǎn)品 面積區(qū)間 主力面積 價格 總價范圍 主力總價范圍 雙拼 300 300 約7800 230-240萬 琥珀美墅 聯(lián)排4聯(lián) 6聯(lián) 205-300 260 5270-7000 140-200萬 150-170萬

11、 9聯(lián) 10聯(lián) 雙拼 233、333 清城美墅 聯(lián)排 4聯(lián) 5聯(lián) 210-220 未開盤 未開盤 未開盤 疊加 160、190 開發(fā)區(qū) 御景天成聯(lián)排 4聯(lián) 155-163 5500 80-100萬 雙拼 300-315 6000 180-200萬 維克格蘭花園聯(lián)排 190-230 7200 130-170萬 雙拼 270-320 8500 210-280萬 疊加 250-280 6000 150-170萬 英倫華府 聯(lián)排 3聯(lián) 4聯(lián) 324-350 7800 240-270萬 雙拼 360-370 8300 290-310萬 280、清河新區(qū)長島一墅 雙拼 310、 8200 200-280萬

12、 357 白鷺湖莊園 聯(lián)排 168-243 7200 110-170萬 清浦區(qū)維科皇家花園 聯(lián)排 4聯(lián) 10聯(lián) 270-430 270-310 7000 180-300萬 英倫玫瑰園 聯(lián)排 250-278 5000 100-150萬 淮安別墅市場目前總價區(qū)間在110-300萬之間 城南板塊主要樓盤銷售價格及去化速度 樓盤名稱 價格（元/平方米） 近期月銷量（5月-7月） 四季金輝 4300 15-20套 中央美地 4100 25-40套 學(xué)林雅苑 3900 20-30套 公園龍灣 3600 25-30套 中茵翰林廣場 3300 30-40套 城南整體住宅均價約在4000元/平方米左右，由于板塊

13、價格低洼優(yōu)勢及近期樓盤打折促銷等活動，促使區(qū)域住宅銷售火爆 31 城南區(qū)域商業(yè)銷售價格及租金情況 樓盤名稱 商業(yè)面積 商業(yè)價格 去劃情況 中央美地 一層挑高商鋪 40-160 10000 90% 現(xiàn)代食品城 10-75 12000 30% 喜來樂 10-150 12000 60% 項目 面積（平方米） 月租金（元）租金水平 （元/ 天/平方米）備注 學(xué)林雅苑 160 6000 1.25 明遠(yuǎn)路沿街 禧徠樂 22 600 0.91 怡景園 180 2000 0.37 大學(xué)城某服裝店 130 3200 0.82 柯山路沿街 金榜花園 110 4500 1.36 明遠(yuǎn)路沿街 金榜花園 200 220

14、0 0.37 內(nèi)街三層 商鋪銷售價格在10000元/平方米左右，約為住宅價格的2.5倍 租金水平，沿明遠(yuǎn)路價格最高達到1.3元/天/平方米左右。其余路段外街商鋪基本在0.8-0.9元/天/平方米左右。內(nèi)街及2樓以上大面積商鋪租金在0.37元/天/平方米左右 32 城南房地產(chǎn)市場概述 1，淮安市區(qū)各板塊中，屬于弱勢區(qū)域，受關(guān)注程度較小，整體品質(zhì)較低。銷售價格也是各板塊中最低的。 2，產(chǎn)品以經(jīng)濟型小三房和兩房為主，客源以周邊農(nóng)村進城客戶、區(qū)域客（包括大學(xué)城老師、區(qū)域原住民等）、市區(qū)客戶三大主力客群。 3，樓盤主要沿淮海路、明遠(yuǎn)路沿線開發(fā)。價格以淮海路為中軸，越往南越便宜，越往東越便宜。 4，隨著城

15、市移民及農(nóng)村人口涌入，區(qū)域人口開始急劇增加，區(qū)域商業(yè)配套相對比較匱乏 33 市 場Chapter. 3 研重點項目解析 究 34 蘇寧睿城項目 住宅區(qū) 淮安蘇寧睿城項目總建筑面積220萬平方米，將打造成融合教育產(chǎn)業(yè)鏈、科技產(chǎn)業(yè)鏈、商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈三大核心功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚地。 項目是集科技辦公、總部基地、高檔商業(yè)、高尚住宅、綜合生活配套等為一體的“智慧生活城” 體量大，產(chǎn)品線豐富，配套齊全，與本案辦公產(chǎn)品可能存在同質(zhì)化 35 總部經(jīng)濟園區(qū)項目 總部經(jīng)濟園區(qū)位于開發(fā)區(qū)內(nèi)東部，具體位置為康馬北路與威海東路交匯處。該項目總占地40000平方米（約60畝），總建筑面積近4萬平方米，計劃總投資1.5億元；共

16、有一幢12層商務(wù)寫字樓，建筑面積近2萬平方米，商務(wù)會所3980平方米，以及分為A、B、C三種套型的辦公樓，共15幢21套。 別墅已經(jīng)全部竣工半年以上，12層辦公樓主體8-9層在建，全部項目在2012年年底竣工交付。面積600-730平方米。 36 總部經(jīng)濟園區(qū)項目 截止目前，項目尚未做任何推廣，現(xiàn)場無售樓處。由于項目客源特殊性，決定了銷售通路的特殊性。而非常規(guī)房地產(chǎn)項目的銷售推廣方式。 據(jù)現(xiàn)場調(diào)研和與開發(fā)公司溝通，項目已經(jīng)交予開發(fā)區(qū)管委會，客源主要針對開發(fā)區(qū)招商引資的大型企業(yè)作為總部辦公需要。據(jù)了解，聯(lián)想集團副總近期曾經(jīng)考察過該項目 37 總部經(jīng)濟園區(qū)項目 568平方米 38 總部經(jīng)濟園區(qū)項目

17、 600平方米 39 總部經(jīng)濟園區(qū)項目 730平方米 40 江蘇寧淮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)項目 (預(yù)估大致位置在蘇寧睿城西面或西南面） 該項目位于清浦新城北京南路東側(cè)、南苑路南側(cè)、啟秀路西側(cè)、創(chuàng)業(yè)路、農(nóng)科路北側(cè)，總用地面積約1608畝。規(guī)劃擬形成科技產(chǎn)業(yè)園、軟件開發(fā)園、現(xiàn)代物流園、商務(wù)商貿(mào)園、金融會展園、文化休閑園、生態(tài)居住園7大功能區(qū)。力爭到2016年將該集聚區(qū)建成為長三角北部地區(qū)區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展示范區(qū) 41 從以上分析中可以看出， 總部經(jīng)濟園獨棟產(chǎn)品已經(jīng)在淮安出現(xiàn)， 重點項目小結(jié) 項目未來片區(qū)同類型產(chǎn)品體量逐漸增加， 天策 產(chǎn)品特殊性決定銷售通路特殊性。 放眼整個淮安，大行業(yè)環(huán)境亟待突破，

18、觀點本案不論是站位全城，還是在以產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域為主導(dǎo)的 科教園區(qū)區(qū)域，皆有填補空白，做市場NO.1的機會！ 42 市 場Chapter. 4 研園區(qū)情況·客戶調(diào)研 究 43 園區(qū)辦公市場研究市場發(fā)展概述 服務(wù)于各園區(qū)內(nèi)制 各工業(yè)園區(qū)以定制 造業(yè)企業(yè)，便于企業(yè) 廠房及服務(wù)型辦公樓 管理生產(chǎn)和后勤的中 優(yōu)質(zhì)園區(qū)型辦公樓日趨成熟， 為主 高密度辦公樓開始出現(xiàn) 較多跨國開始選擇在優(yōu)質(zhì)園區(qū)型 辦公樓內(nèi)辦公，園區(qū)型辦公品質(zhì) 講究設(shè)計、客戶鮮 部分國家重點發(fā)展的 也有大幅提升，開始注重容積率、 明的園區(qū)型辦公尚未 行業(yè)研發(fā)基地選址各 建筑設(shè)計、綠化率、節(jié)能、環(huán)保 出現(xiàn) 國家級工業(yè)園，部分 等 孵化基地出

19、現(xiàn) 總部型辦公物業(yè)開始出現(xiàn) 2004年以前 2007-2009年 2009年以來 44 園區(qū)辦公市場研究總結(jié)及近期發(fā)展趨勢 供給情況 外資企業(yè)更加注重園區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)水平園區(qū)型辦公存量較小，但近期供應(yīng)量較大，未來供應(yīng)量將更大 各企業(yè)總部更偏愛選擇整層式辦公物業(yè)，中小型民營企業(yè)選擇戶型面積較小，大型跨國企業(yè)則選擇多層、面積更大物業(yè)市場總結(jié)與發(fā)展趨勢租金情況 需求情況 入住淮安軟件園的企業(yè)，前三年的租金全免，只收取物業(yè)管雖然區(qū)域未來園區(qū)型辦公樓潛在供應(yīng)較大，但各園區(qū)運作理費（管理費：5元/平方米） 較為專業(yè)，會根據(jù)市場需求調(diào)整供給情況，預(yù)計在未來的一本項目所在的軟件園區(qū)型辦公段時間內(nèi)，本項目供給

20、競爭主要來自創(chuàng)業(yè)園與周邊項目的啟租金水平在 15元 /平方米/天動 發(fā)展趨勢之間 45 客戶分類 根據(jù)我方對園區(qū)型辦公市場研究，園區(qū)客戶可主要分為以下七類： 序號 客戶類型 特點描述 1 購地自建型多為規(guī)模、實力及品牌較強的大型企業(yè)，既包括大型民營企業(yè)也包括大 型外資企業(yè)，傾向于在國家級工業(yè)園區(qū)內(nèi)購買土地自行建造 大面積購買型 具備一定實力及規(guī)模的企業(yè)，需求面積大，且購買能力強，傾向于購買2 （包含定制型） 10,000平方米以上的客戶 3 大面積租賃型多為規(guī)模、實力及品牌較強的大型企業(yè)，對物業(yè)品質(zhì)及商業(yè)配套要求高， 需求面積大 4 中小型租賃型中小型科技類及服務(wù)類型企業(yè)為主，多為人力密集型企

21、業(yè)，需求面積適 中 實力的中小型生產(chǎn)及貿(mào)易類企業(yè)5 中小型購買型具備一定，需求面積多在3,000平方米以 下 標(biāo)準(zhǔn)辦公樓整層購具備一定實力和品牌的中小型企業(yè)或大型企業(yè)分部，傾向于選擇次中心6 買型 區(qū)域購買整層物業(yè)，單層面積在1,000平方米左右 7 中小面積租賃型實力較弱的小規(guī)模生產(chǎn)企業(yè)及園區(qū)內(nèi)服務(wù)于主要行業(yè)及企業(yè)的配套服務(wù) 型企業(yè) 46 購地自建型客戶特征及園區(qū)情況 客戶類型 企業(yè)類型 需求偏好 交通便利 購地自建型 大型民營企業(yè)、大型外資企業(yè) 稅收優(yōu)惠 提供土地 2004年以前較多工業(yè)園區(qū)采取批地建設(shè)廠房和辦公的方式，近幾年可以批地自建辦公的集中區(qū)域日益減少 圖片 近年來仍有部分實力型大

22、型企業(yè)購買土地自建辦公物業(yè) 部分企業(yè)在自用物業(yè)的同時會將部分閑置辦公出租 47 大面積購買型客戶特征 客戶類型 企業(yè)類型 需求偏好 交通便利 辦公品質(zhì) 大面積購買型大型民營企業(yè)總部、大園區(qū)稅收優(yōu)惠 型國有企業(yè) 需求面積較大 低密度 近市區(qū) 整棟購買型物業(yè)成交案例較少 極少有園區(qū)定位為僅針對大型整棟購圖片買型客戶，市場風(fēng)險較大 一般大型整棟購買型客戶需求面積在10,000-18,000平方米之間 48 大面積租賃型客戶特征及園區(qū)情況 客戶類型 企業(yè)類型 需求偏好 交通便利 大面積租賃型大型民營企業(yè)商業(yè)配套好 大型外資企業(yè)辦公環(huán)境好，容積率低 園區(qū)租戶品牌較高 獨棟面積較大 大型整棟租賃型園區(qū)企業(yè)

23、基本為頂級企業(yè)，圖片對園區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)要求較高，因此目前主要 分布在發(fā)展較為成熟的工業(yè)園區(qū)。 49 中小型面積購買型客戶特征及園區(qū)情況 客戶類型 企業(yè)類型 需求偏好 交通便利 地理位置靠近上下游企業(yè) 中小型面積中小型民營企業(yè)地理位置靠近企業(yè)生產(chǎn)廠房區(qū) 購買型 國內(nèi)企業(yè)分部獨棟冠名權(quán) 辦公環(huán)境相對好 獨門獨戶 戶型面積偏小 各園區(qū)針對不同的目標(biāo)客戶，戶型面積有所不同 圖片從各類型總供應(yīng)對比來看，該類型園區(qū) 辦公在市場上的樓盤數(shù)量及供應(yīng)總量較大，市場需求情況也較為旺盛，受到了各類型企業(yè)的歡迎 50 標(biāo)準(zhǔn)辦公樓整層購買型客戶特征及園區(qū)情況 客戶類型 企業(yè)類型 需求偏好 交通便利 辦公環(huán)境相對好 標(biāo)準(zhǔn)辦公

24、樓整層國內(nèi)企業(yè) 辦公品質(zhì) 購買型 外資企業(yè)分部 相對靠近市區(qū) 需求面積適中 簡單裝修（空調(diào)、吊頂） 部分客戶購買整棟將其中部分樓層出租 整層購買型客戶以內(nèi)資企業(yè)為主，包圖片 括民營企業(yè)、國有企業(yè)分部等 標(biāo)準(zhǔn)辦公單層面積在1,300平方米左右 整層出售型辦公樓單層面積較小，在250-330平方米/層之間 51 中小面積租賃型客戶特征 客戶類型 企業(yè)類型 需求偏好 外資、民營等中小企業(yè)租金成本低 中小面積租賃型 國內(nèi)外工業(yè)產(chǎn)品代理戶型面積小 商有裝修 此類園區(qū)型辦公發(fā)展歷史較長，各園區(qū)均有相應(yīng)供應(yīng) 圖片中小面積租賃型客戶多為實力較弱的中小型 企業(yè)，這類企業(yè)市場中數(shù)量較多，通常為各園區(qū)的輔助型目標(biāo)客

25、戶 52 市場表現(xiàn)總結(jié) 標(biāo)準(zhǔn)辦公整棟購買型 大型整棟購買型 中小型獨棟購買型 中小面積租賃型 中小型整棟租賃 大型整棟租賃型 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 從各類型客戶入住的代表園區(qū)市場情況來看，銷售型園區(qū)辦公居多（如配套尚不成熟，對于租賃客戶而言有一定抗性） 園區(qū)辦公租賃市場中大型整棟租賃型園區(qū)辦公市場表現(xiàn)最好 園區(qū)辦公銷售市場中中小型獨棟購買型園區(qū)辦公市場表現(xiàn)最好 購地自建型園區(qū)市場吸納速度最快（由于購地自建型以土地出讓面積計算，與其他類型單位不同，故未列入上圖） 53 園區(qū)型租戶需求分析研究范圍與方法以及背景 電話受訪者特征 或為園區(qū)型寫字樓租

26、用企業(yè)負(fù)責(zé)人 或為園區(qū)型寫字樓租用企業(yè)寫字樓選址負(fù)責(zé)人 或為園區(qū)型寫字樓租用企業(yè)寫字樓選址的輔助決策人 研究目的 園區(qū)型寫字樓租用企業(yè)對物業(yè)需求的偏好 園區(qū)型寫字樓租用企業(yè)對項目區(qū)域的評價 背景情況 IT業(yè)、生物醫(yī)藥、金融業(yè)、生物化工、制造業(yè)、貿(mào)易業(yè)、 生物醫(yī)藥、電子科技、房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)、制造業(yè) 54 園區(qū)型租戶需求分析選址考慮因素 一線城市的企業(yè)面臨環(huán)境惡化加劇、資金成本高（員工工資、物業(yè)管理、 租金或購買資金等）所以企業(yè)開始尋找新的棲居地。 為了加快二、三線城市的發(fā)展速度，政府大力招商引資，園區(qū)優(yōu)惠政策 多，相對來說成本不高，交通也便利。 環(huán)境好、適合，希望比較繁華一點，這樣生意好做一點。

27、 不會考慮太偏遠(yuǎn)的，看價格合適再決定具體。 55 電子信息客戶需求 區(qū)域需求 環(huán)境好一些，不要太嘈雜 交通較為便捷，商業(yè)配套設(shè)施較好 與同類型的IT公司一起，最好是國際化的企業(yè)一起，如500強，好的企業(yè)可以帶動氛圍 政策需求 租金補貼 稅收返還 部分可以購地 物業(yè)需求 小獨棟產(chǎn)品 可以獨立控制的中央空調(diào) 每層都有茶水間和衛(wèi)生間 56 園區(qū)型租戶需求分析物業(yè)需求情況 園區(qū)型辦公樓（廣告公司）；都可以（IT公司），環(huán)境好一點，配套設(shè)施完善點 電梯“速度快，容量大，最好能不需要排隊” ；“排風(fēng)好，空氣要流通” 提供4至5個停車位，方便自己使用和客戶來訪；衛(wèi)生設(shè)施及茶水間要設(shè)在辦公區(qū)域內(nèi) 園區(qū)型辦公樓

28、（貿(mào)易公司）；自建標(biāo)準(zhǔn)寫字樓（生物醫(yī)藥上市公司） 大堂：“氣派點，層高高一點，有大公司氣派”；會議室方便開會，設(shè)施齊全 “中央空調(diào)，統(tǒng)一管理”（醫(yī)藥公司）；“傾向于分戶控制，比較方便”（貿(mào)易公司） 公司內(nèi)部獨立專有衛(wèi)生設(shè)施及茶水間，供大家休息聊天 小獨棟，自己建造，生產(chǎn)制造兼辦公 大堂要大方氣派，有保安和前臺，風(fēng)格開闊 電梯安全、夠用，透明風(fēng)格的挺好的，不會太壓抑 辦公室沒有獨立茶水間，但離茶水間很近，衛(wèi)生設(shè)施好，也不錯 中央空調(diào)，省電（潔凈設(shè)備公司）；分戶控制較好，方便（生物工程公司） 園區(qū)型辦公樓（房地產(chǎn)、電子科技、IT、制造業(yè)公司）；小獨棟（IT、服務(wù)公司） 大堂面積大一點，氣派，顯示公

29、司實力 電梯數(shù)量合適，避免高峰擁擠，客貨梯分開，內(nèi)部環(huán)境要改善 分戶控制、中央空調(diào)都可以，要考慮空氣質(zhì)量 衛(wèi)生間要充足，干凈；茶水間的會如果有會更好，配置要齊全 園區(qū)型辦公樓（物流、貿(mào)易、制造業(yè)、金融業(yè)公司）；標(biāo)準(zhǔn)寫字樓（貿(mào)易）；小獨棟（電子科技） 大堂大氣、豪華一點，有綠色植物；電梯速度快、簡潔、客貨分開 衛(wèi)生、茶水間設(shè)置在公共區(qū)域不浪費，但品質(zhì)要好；設(shè)在辦公區(qū)，方便使用 空調(diào)分戶控制，省電；中央控制，小辦公室單獨控制，按照自己需求自裝空調(diào) 57 園區(qū)型租戶需求分析租賃現(xiàn)狀 租金水平：15元/天/平方米 物業(yè)管理費： 5元/月/平方米 租期：三年 租金水平：企業(yè)自購，無租金 物業(yè)管理費：5元

30、/月/平方米 租期：-（自購） 58 租戶需求分析對本區(qū)域的看法以及對本項目的看法 對本區(qū)域的看法 房價合適的話，想搬 班車太少，商務(wù)配套少，高中低檔的餐廳越完善越好，ATM機稍微多些 考慮到員工上下班，還有人才招聘，去那不太合適，不適合大規(guī)模生產(chǎn) 考慮未來發(fā)展，有可能會投資，“有錢的話買一套” 比較有興趣，同行業(yè)在那邊比較多的話，有可能會過去的，交通也還是不錯 只要辦公費用低，政府政策好就可能考慮，稅務(wù)、工商等軟體配套在園區(qū)要解決 對本項目的看法 周圍入駐企業(yè)：不太希望是同行（電子科技公司）；與同行業(yè)相關(guān)的企業(yè)（IT公司）； 大企業(yè)、科技含量高的外資企業(yè)（制造業(yè)公司） 適合高科技研究方面、I

31、T、IC等電子制造業(yè) 59 適合本項目發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇 本園區(qū)所選擇發(fā)展的產(chǎn)業(yè)具有發(fā)展前景； 同時還要考慮到產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性，或為高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，選取如下： 產(chǎn) 業(yè) 可能發(fā)展行業(yè)總結(jié) 制造業(yè) 電子信息產(chǎn)品制造 汽車制造 石油化工及精細(xì)化工 精品鋼材制造業(yè) 成套設(shè)備制造業(yè) 生物醫(yī)藥制造業(yè)電子信息產(chǎn)品制造 航空航天器制造 電子及通訊設(shè)備制造 高技術(shù)產(chǎn)業(yè) 電子計算機及辦公設(shè)備制造 信息化學(xué)品制造 醫(yī)療設(shè)備及儀器儀表制造 醫(yī)藥制造業(yè) 電子及通信設(shè)備制造 航空航天器制造 電子計算機及辦公設(shè)備制造 醫(yī)療設(shè)備及儀器儀表制造 60 需求總結(jié) 物業(yè)需求情況 獨棟建筑的凸顯市場需求 園區(qū)型辦公樓需求量最大 絕大多數(shù)租

32、戶對交通便捷性最為關(guān)注，便于員工上下班 絕大多數(shù)租戶希望辦公樓周邊配套設(shè)施齊全，尤其是餐飲配套 多數(shù)租戶希望大堂大方氣派，電梯速度快，避免高峰擁擠，注意電梯內(nèi)部環(huán)境 租戶對于中央空調(diào)或分戶控制空調(diào)意見不一，都可接受 多數(shù)租戶對于茶水間有要求，對于設(shè)置在辦公區(qū)或公共區(qū)域不介意，但要求品質(zhì)和環(huán)境 租戶對物業(yè)管理的基本要求是清潔和安全，并希望全面、周到 多數(shù)租戶希望周圍租戶是相關(guān)行業(yè)和知名企業(yè)，以便形成產(chǎn)業(yè)鏈和集群效應(yīng) 政策需求 租金補貼 稅收返還 部分可以購地 61 宏觀角度： 政策面和商品住宅層面對項目影響較?。煌|(zhì)項目開始出現(xiàn)，存在競爭性；城市格局決定了淮安的同質(zhì)項目增大出現(xiàn)可能會造成市場快速

33、飽和，風(fēng)險與機遇是相并存的； 整體市場總結(jié)從價格角度： 天策目前市場同建筑形態(tài)（別墅）產(chǎn)品總價在110萬300萬之間，超過200萬以上產(chǎn)品已是純高端物業(yè)；本案因面積問題，總部別墅總價可能過高；但是從單價角度而言，能夠與市中心寫字樓進行直接競爭搶奪客源； 從客戶角度： 出于本案的體量以及項目的客群是全市范圍，于項目而言，競爭優(yōu)勢極大；從本觀點地客戶消費習(xí)慣來說，對別墅的情節(jié)，對消費的跟風(fēng)性都有可能造成項目的快速引爆； 從產(chǎn)品角度： 傳統(tǒng)寫字樓整層產(chǎn)品存量不大【第一輪報告寫字樓市場部分】；產(chǎn)品形態(tài)新穎性對客戶吸引力強；配套無限放大后優(yōu)質(zhì)比擬。 62 PART 放眼全國 總部基地案例研究 63 1、

34、制造加工型： ?啟動時間：07年開盤，現(xiàn)在正在招商引資中，一期售完 濟南時代總部基地?位置/規(guī)模：位于二環(huán)內(nèi)天橋區(qū)唯一工業(yè)園區(qū)藥山工 業(yè)園內(nèi)，總占地面積23.36公頃，總建筑面積28.11萬平方米，容積率1.20 ，規(guī)劃建設(shè)300余棟總部樓。項目距濟南國際機場25公里、火車站3公里、長途汽車站2公里，緊鄰泉勝物流中心，交通便利 ?功能定位：由溫州商人投資建設(shè)為聯(lián)體產(chǎn)業(yè)別墅，主要引入浙江新型都市工業(yè)企業(yè)和大型制造業(yè)企業(yè)的山東公司，抓住日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機遇，為中小企業(yè)和民營經(jīng)濟提供集聚的平臺 ?建筑進度/企業(yè)入駐情況：至07年10月，時代總部基地一期已售完50%以上，實現(xiàn)均價2700元/平米；可以容

35、納超過300家企業(yè)，目前德力西電器、浙商通訊、信發(fā)集團、中標(biāo)電器、濰柴工貿(mào)等等眾多知名企業(yè)已經(jīng)在第一時間搶駐總部基地。項目還吸引了溫州商團，北方市場營銷總部或物流總部等設(shè)在濟南，溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會也表示濃厚的興趣 64 時代總部基地簽約企業(yè)來源地構(gòu)成客戶來源： 江蘇上海4%整體：截4至0%7年一季度，已簽入駐 協(xié)議客戶42家，其中德力西集團、本地 正泰集團、信發(fā)集團是代表企業(yè)。 浙江浙江共完成銷售時代總部基地簽約企業(yè)類型5萬余平方米，約占一 本地江蘇科技&電子&通信33%期總建筑面積的50% 浙商占據(jù)大半江山：因開發(fā)商的溫59%上海汽配 州背景，以及浙江企業(yè)

36、喜歡抱團的眼鏡 5%5%9%心理，加上時代總部基地提出的“機械 品牌企業(yè)聚集區(qū) ”等理念吸引了眾31%5% 服裝多溫州企業(yè)家，使得簽約企業(yè)呈現(xiàn) 印刷本地企業(yè)和浙商平分秋色的局面， 而且越來越多的浙商表示濃厚的興生物科研5% 趣紡織 制造業(yè)民企是絕對的主角：除了一 能源22%家外企外其余的都是民企；13%99%以 5%上是制造業(yè)民企，其中科技&電子 &電信、機械和汽配是比重最大的 三類企業(yè) 65 以活動擴大影響力 以產(chǎn)品吸引客戶 通過舉辦或參加各類相關(guān)活動增強影響力： ?成功舉辦了不同主題的三期總部沙龍，與企業(yè)家暢談總部基地發(fā)展中的各種問題，搭建與意向客戶溝通的良

37、好平臺； ?參加“浙江省首屆總部經(jīng)濟高峰論壇”和“山東省首屆總部經(jīng)濟高峰論壇”，向各界人士展示總部基地的形象和招商策略，吸引了大批的溫州企業(yè)參觀考察； ?高調(diào)亮相春季房展會，以”DIY 定制地產(chǎn)”概念及多樣化的產(chǎn)品吸引眾多企業(yè)； ?07年受邀參加山東首屆環(huán)濟南都市圈中小創(chuàng)業(yè)項目資金洽談會，倡導(dǎo)的“中小企業(yè)發(fā)展平臺”主旨，吸引了大批參展者，成為展會上一大亮點。 靈活多樣的招商活動： 積極在浙江等地招商，先后吸引了5批溫州考察團來濟南考察，效果顯著，第一批溫州考察 團即有 20 家企業(yè)當(dāng)場簽訂了入駐意向書。 66 用產(chǎn)品說話，突出高性價比： ? DIY地產(chǎn)：隆重推出首家“ DIY 定制地產(chǎn)”概念，

38、滿足客戶對產(chǎn)品靈活性和個性化的需求 ； ? 可冠名的獨棟式別墅：強調(diào)可獨立冠名、彰顯企業(yè)形象的獨棟式產(chǎn)業(yè)別墅，是山東省目前最大的首創(chuàng)獨棟式商企辦公平臺； ? 環(huán)境&綠化：環(huán)境優(yōu)美，尊享后花園、空中花園，超大綠色生態(tài)環(huán)境； ? 多樣化戶型：擁有面積3001600的多種戶型，招商方式靈活多樣，產(chǎn)品內(nèi)部空間自由分拆組合，可分可合，可租可售，投資自用兩便； ? 高性價比：突出高性價比3年半租金擁有一棟總部樓 67 營銷事件以吸引政府官員、經(jīng)濟名人、企業(yè)名流參與 以此提升項目層級與形象高度 68 制造加工型總部基地 成功因素分析 1、招商提升項目形象 ?異地招商，引入關(guān)系性龍頭企業(yè)，并針

39、對龍頭企業(yè)提供以租代售的招商方式，同時免租三年半。 ?低密度獨棟辦公。2、借政府提升項目層級 ?尊享后花園、空中花園。 給予客戶購買預(yù)期 ?政府提供招商政策。 ?超大綠色生態(tài)環(huán)境。 性價比差異化營銷 ?通過活動邀請政府官員出席。 4、產(chǎn)品品質(zhì)為王?政府領(lǐng)導(dǎo)對項目視察。 ?解決教育。 ?購買優(yōu)惠。 ?定制+冠名。 ?商務(wù)配套。 3、軟性服務(wù)辦公差異化營銷 69 2、中國總部標(biāo)桿： 成都青羊總部基地 ?啟動時間：06年開盤，現(xiàn)在正在招商引資中，前期已經(jīng)基本售罄，目前五期收官。 ?位置/規(guī)模：青羊總部基地，位于成都重點打造的20個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積1089畝，位

40、于日月大道以北，成飛大道以西，距三環(huán)2.5公里；與青羊綠洲城市公園、永康森林公園為鄰，周邊光華大道、成溫邛高速、貨運大道和未來的地鐵四號線、成都火車站西站形成完美交通貨運體系。項目以發(fā)展新型總部經(jīng)濟，打造彰顯和提升企業(yè)形象氣質(zhì)的企業(yè)總部為產(chǎn)業(yè)定位。 ?功能定位：主要引入新型都市工業(yè)企業(yè)和大型制造業(yè)企業(yè)的公司，抓住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機遇，為中小企業(yè)和民營經(jīng)濟提供集聚的平臺 ?建筑進度/企業(yè)入駐情況：青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)計劃在2-12年建成，預(yù)計總投資142億，可新增產(chǎn)值210億，稅收19.6億元，提供就業(yè)崗位4萬余個。目前青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)已入駐企業(yè)近300家，工業(yè)集中度達到90%以上。 70 青羊造城計

41、劃 71 客戶來源：整體： 截至目前，青羊總部基地已進駐 世界五百強企業(yè)3家 60 全國五百強企業(yè)5家 50 40 工業(yè)行業(yè)百強企業(yè)45家 30 20中外合資和獨資企業(yè)3家 10 2012年全部建成后： 0 將容納300家企業(yè)總部 世界五百強 全國五百強 工業(yè)百強 外資、獨資 其他 年貢獻稅收約10億 工業(yè)行業(yè)企業(yè)是 絕對的主角 72 “5+2”企業(yè)重點招商，以產(chǎn)品吸引客戶 招商目標(biāo)企業(yè)： “5”世界五百強 “2”國內(nèi)行業(yè)100強+有潛力、快速成長的優(yōu)秀中小企業(yè) 73 產(chǎn)品過硬，服務(wù)優(yōu)先： ? 半島湖景總部：公園是商務(wù)園林，創(chuàng)新性將生態(tài)湖水引入園區(qū)，環(huán)線道路圍合而成的四大湖區(qū)形成中庭大面積湖景

42、，湖心半島建立獨棟； ? 1.5超低容積率 ? LOFT商務(wù)空間：電梯直達，商務(wù)的便捷與私密于一身； ? 創(chuàng)新十大樓型：擁有面積12005800的多種戶型，招商方式靈活多樣，產(chǎn)品內(nèi)部空間自由分拆組合，可分可合，可租可售，投資自用兩便； ? 分層中央空調(diào)：頂部預(yù)留空調(diào)機位，并以最合理節(jié)能的方式設(shè)置通向各層的管徑，保證外觀遠(yuǎn)離空調(diào)噪音； ? 雙會所設(shè)計 74 青羊總部基地 成功因素分析 1、四兩撥千“金” ?青羊發(fā)展公司通過新公司的組建，搭建了新的融資平臺，政府用有限的資金投入就撬動了巨大的社會資金參與，很好地解決了建設(shè)過程中的資金需求。 2、 舟隨潮起 ?完美配套幫助企業(yè)留住人才， ?幫助企業(yè)就

43、是幫助自身。給予客戶購買預(yù)期 “達不到每年每平方米1000元的 性價比差異化營銷 稅收要求，企業(yè)是不可能進入園4、幫人就是幫己區(qū)的?！边M園門檻。 ?談判、逼定每個細(xì)節(jié)都細(xì)心對待，彰顯服務(wù) 3、細(xì)節(jié)決定成敗 75 1、四兩撥千“金” 青羊發(fā)展公司通過新公司的組建，搭建了新的融資平臺，政府用有限的資金投入就撬動了巨大的社會資金參與，很好地解決了建設(shè)過程中的資金需求，“杠桿效應(yīng)”由此凸顯。 政企聯(lián)手帶來的第一個效應(yīng)，就是把工業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)由過去政府大包大攬，完全推向了市場！完全按照市場運作方式，對工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民安置等實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的模

44、式。 關(guān)鍵字：政企聯(lián)手 杠桿效應(yīng) 76 2、 舟隨潮起 定位一流，讓企業(yè)擁有一流的環(huán)境，這是青羊工業(yè)總部基地對其品質(zhì)的另一注腳。他們借腦引智，融合“一個企業(yè)，一棟建筑，一種標(biāo)志”的建筑設(shè)計理念，以獨棟為主體融入國際總部概念，在外立面和空間上，為企業(yè)提供既可彰顯企業(yè)獨特氣質(zhì)，又便于合理使用的企業(yè)總部。 1+1>2這是青羊工業(yè)總部基地要追求的效益，我們?yōu)槿雲(yún)^(qū)企業(yè)不僅提供了一流的環(huán)境，還要提供一個全方位的價值平臺，降低企業(yè)的投入和運營成本，讓企業(yè)在其中獲得充分交流的機會，創(chuàng)造無限商機和財富。 關(guān)鍵字：進園門檻 企業(yè)形象 園區(qū)形象 77 3、細(xì)節(jié)決定成敗 青羊發(fā)展公司為入園企業(yè)全程提供“

45、管家式”服務(wù)，除了保潔、安防、設(shè)施維護等高標(biāo)準(zhǔn)的非 盈利性服務(wù)，還全面完善升級員工餐廳、商務(wù)會所、運動健身等配套服務(wù)功能。此外，為解決入?yún)^(qū)企業(yè)員工住房問題，公司還專門規(guī)劃、修建了占地188畝，總建 筑面積達34萬平方米的入?yún)^(qū)企業(yè)員工集中生活配套區(qū)時尚青年城。 關(guān)鍵字：完美配套 細(xì)節(jié)服務(wù) 讓客戶放心 78 4、幫人就是幫己 青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)人才服務(wù)中心暨青羊區(qū)產(chǎn)業(yè)人才服務(wù)基地也正式掛牌成立。該中心主要立 足青羊區(qū)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，并面向該區(qū)非公企業(yè)提供人事代理、人才招聘、人力資源培訓(xùn)、人才信息收集等全方位的免費“保姆式”服務(wù)，幫助解決企業(yè)的人事管理 和人才開發(fā)等問題，使企業(yè)從繁雜的人事管理中解脫

46、出來，集中精力搞生產(chǎn)謀發(fā)展。 關(guān)鍵字：人才 幫企業(yè) 助企業(yè) 提高自身 79 總部基地商務(wù)服務(wù)模式歸納 企業(yè)俱樂部 提供高層次、非公開或非正式的企業(yè)活動場所 企業(yè)外交官為每家入駐企業(yè)聘配長期“企業(yè)外交官”，實行一站式、“一條龍”服務(wù)；協(xié)助辦 理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營中相關(guān)事務(wù) 服務(wù)體系 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) 建立企業(yè)交流平臺 秘書室 為企業(yè)辦理裝修、申請設(shè)備、物業(yè)管理等服務(wù) 智能化體系 智能化大樓和停車管理、高信息交換平臺、智能卡完成區(qū)域內(nèi)所有交易。 個性化服務(wù) 提供獨立冠名權(quán)、客戶定制產(chǎn)品等服務(wù) 辦公配套 商務(wù)中心、租賃中心 服務(wù)設(shè)施 員工生活配套 餐飲、休閑、康體、娛樂、企業(yè)大巴 稅收優(yōu)惠 對某類別

47、企業(yè)入駐的稅收優(yōu)惠措施 無費區(qū) 嚴(yán)格控制和降低投資商務(wù)運作成本 政策體系 交流平臺 通過政府加強招商 一站通關(guān)為入駐本項目企業(yè)的出口業(yè)務(wù)提供協(xié)助辦理海關(guān)手續(xù)，設(shè)立產(chǎn)品出口快速通道，使 企業(yè)有效掌控國際商機 80 環(huán)顧國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)總部，其成功終究有其原因，歸納為以下： 總結(jié)：一、政企聯(lián)手 從產(chǎn)品二、全方位服務(wù) 到營三、完美規(guī)劃、完美配套 銷、訴四、高定位，超越區(qū)域而存在 求的借五、形象招商 鑒六、依托形式、爭取優(yōu)惠政策 81 PART 營銷總綱 營銷體系及階段推廣思路 82 營 銷Chapter. 1 總項目解析&配套體系 綱 83 地塊定位限制性條件 地塊規(guī)模小 一期100畝，

48、總建筑面積10萬方 地塊容積率 地塊容積率不小于1.2 地塊西面運行中 地塊西面的淮安軟件園已經(jīng)運行中 地塊南邊籌備中地塊南邊的中國移動淮安呼叫中心 項目準(zhǔn)備開工中 84 現(xiàn)有規(guī)劃下的方案 網(wǎng)新科技園一指標(biāo) 內(nèi)容 期一期占地 97畝 容積率 1.2 合計 76942平方 地上獨棟/聯(lián)排辦公 31801 總建多層辦公（商辦3、筑面4、5層） 積8555 高層產(chǎn)業(yè)樓 24637 商業(yè)面積 11949 地下建筑面積 29221平方 停車泊位 770輛 其地上 278輛 中 地下 492輛 網(wǎng)新科技園二期 85 網(wǎng)新科技園夜景 86 網(wǎng)新科技產(chǎn)業(yè)樓 87 網(wǎng)新科技園獨棟辦公樓 88 網(wǎng)新科技園商業(yè)配套

49、 89 SW 本案 O T S：淮安高新技術(shù)園區(qū)，全市唯一（地段） 產(chǎn)品指數(shù)高，不易被超越 獨棟辦公領(lǐng)先形態(tài) 符合城市發(fā)展需求，帶動片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 浙大網(wǎng)新自身品牌O：片區(qū)自身處于兩大政策核心地區(qū)（清浦新城、開 發(fā)區(qū)） 此地塊業(yè)態(tài)已有規(guī)劃，適合聯(lián)動 路網(wǎng)發(fā)達，輻射范圍廣 W：片區(qū)發(fā)展緩慢，其余片區(qū)帶動仍是未知數(shù) 項目產(chǎn)品面積大，總價高，客群針對性高 地塊配套不完善T：項目預(yù)計兩年打造，但參考區(qū)域發(fā)展態(tài)勢，應(yīng)對開發(fā) 周期有著深入的準(zhǔn)備 形象樹立對項目起到?jīng)Q定性作用。 90 項目賣點梳理 區(qū)域賣點 產(chǎn)品賣點 發(fā)展賣點 ?全市唯一的高教開?項目體量大 ?高教開發(fā)區(qū)發(fā)展 發(fā)區(qū) ?獨棟辦公樓 ?商業(yè)配套?

50、清浦新城發(fā)展 ?清浦新城重要輻射 ?800-1400平米自?開發(fā)區(qū)發(fā)展 ?淮海南路、枚皋路 由空間 ?低密、低容積、高?高校資源配給 ?輕軌途經(jīng) 綠化 ?產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展 ?市級開發(fā)區(qū)延伸 ?規(guī)劃完善 ?浙大網(wǎng)新品牌?項目高端性 91 構(gòu)建總部服務(wù)系統(tǒng) 模式 辦公配套 商務(wù)中心、租賃中心 生活配套 餐飲、休閑、康體、娛樂 稅收優(yōu)惠 對某類別企業(yè)入駐的稅收優(yōu)惠措施 配套融資 為入駐本園區(qū)的企業(yè)提供，憑房產(chǎn)證一次性的享受與購房款相應(yīng)數(shù)額 的貸款擔(dān)保服務(wù)，解決企業(yè)經(jīng)營資金困難 交流平臺 通過政府加強同政府相關(guān)機構(gòu)的交流與合作 一站通關(guān) 為入駐本項目企業(yè)的出口業(yè)務(wù)提供 辦理海關(guān)手續(xù)，設(shè)立產(chǎn)品出口快速通道

51、，使企業(yè)有效掌控國際商機 企業(yè)俱樂部 提供高層次、非公開或非正式的企業(yè)活動場所 企業(yè)外交官 為每家入駐企業(yè)聘配長期“企業(yè)外交官”，實行一站式、“一條龍”服務(wù)； 協(xié)助辦理企業(yè)入園一切手續(xù)及日后經(jīng)營中相關(guān)事務(wù) 服務(wù)體系 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) 建立企業(yè)交流平臺 秘書室 為企業(yè)辦理裝修、申請設(shè)備、物業(yè)管理等服務(wù) 智能化體系 智能化大樓和停車管理、高信息交換平臺、智能卡完成區(qū)域內(nèi)所有交易 個性化服務(wù) 提供獨立冠名權(quán)、客戶定制產(chǎn)品等服務(wù) 92 項目建議1 建立園區(qū)綜合服務(wù)平臺 ?建立園區(qū)綜合服務(wù)平臺，整合各入園企業(yè)的資源優(yōu)勢，制定共享機制，搭建共享橋梁。 ?建立立體化的服務(wù)體系，讓企業(yè)能夠全方位獲知技術(shù)信息、政策法規(guī)

52、、以及操作流程。 93 項目建議2 引進配套服務(wù)會所，商業(yè) ?設(shè)立商務(wù)休閑會所，提供健身房、咖啡廳、茶吧、中西餐廳等特色 服務(wù)商業(yè)； ?布局商業(yè)配套，開設(shè)銀行、快餐店、便利店、面包房、 藥店等大眾消費商業(yè)，滿足園區(qū)辦公與居住人群的生活性消費。 94 項目建議3 設(shè)立多功能會議中心 ?在園區(qū)內(nèi)設(shè)置1500平米多功能會議中心； ?用與相關(guān)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)間的技術(shù)交流合作； ?企業(yè)內(nèi)部會議、培訓(xùn)等。 95 項目建議4 開通往返巴士，增設(shè)園區(qū)食堂 ?建議開通園區(qū)專屬巴士，上下班時間接送，為園區(qū)企業(yè)內(nèi)的員工出 入帶來便利，也能夠給園區(qū)營造良好的工作氛圍。 ?在園區(qū)內(nèi)配置公共食堂，“兵馬未動糧草先行” 96 項

53、目建議5 無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋整個園區(qū) U-office： 網(wǎng)絡(luò)時代新興工作模式，推動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展，奠定全新生活方式的基礎(chǔ)； 借助移動辦公工具， 將工作空間延伸到辦公室以外， 發(fā)揮更廣闊的創(chuàng)意思路 97 項目建議6 需要政府的相關(guān)政策支持 ?作為淮安的重點科教區(qū)域，需要請求政府相關(guān)部門，制訂針對性的 發(fā)展扶持政策，為項目提供附加值。 ?對入駐企業(yè)在稅收、購房、科研、設(shè)備等方面有最大程度的減免與 補助政策。 ?對企業(yè)引進的人才、專家有津貼補助、個稅補助，以及在家庭、生活、 住房等方面的幫助政策。 98 營 銷Chapter. 2 總核心策略 綱 99 核心策略 “浙大網(wǎng)新”助力淮安進入企業(yè)總部的新時代

54、企業(yè)新紀(jì)元，從企業(yè)總部開始 100 核心策略 打造淮安“花園式”企業(yè)總部 淮安總部特區(qū)·獨棟花園辦公 101 淮安企業(yè)總部“6大辦公標(biāo)準(zhǔn)” ? 獨棟辦公：獨享辦公空間，為行業(yè)商務(wù)領(lǐng)袖量身定制 ? 科技辦公：先進的辦公科技，提供全方位的技術(shù)支持 ? 花園辦公：辦公室“長”在花園里，將辦公融于自然 ? 靈動辦公：大尺度化、個性化辦公成就商務(wù)辦公空間 ? 便捷辦公：遠(yuǎn)離喧囂，而不遠(yuǎn)離城市，交通便捷暢達 ? 總部辦公：高端國際企業(yè)總部形態(tài)助力淮安民10企2 發(fā)展 核心策略 亮點一：獨立性展示企業(yè)形象： 獨立LOGO展示位、獨立樓體、獨立形象，三位合一； 以自己的企業(yè)命名一棟樓，以更高端的形象

55、獨立于世。 103 核心策略 亮點二：綠意無限的生態(tài)性： 綠意花庭園區(qū)、露臺庭院、環(huán)保地緣溫控系統(tǒng)，純氧您的辦公世界。 在企業(yè)、建筑、自然共生的和諧環(huán)境中真正實現(xiàn)“員工健康工作，企業(yè)健康成長”的發(fā)展目標(biāo)。 104 核心策略 亮點三：媲美頂級寫字樓的智能化辦公： 五A級智能寫字樓的配套，獨棟辦公樓的體驗。 智能化管理運營系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)，滿足入駐企業(yè)的現(xiàn)代化需求。 105 核心策略 亮點四：辦公空間更大更舒適： 商務(wù)空間自由升級。 大尺度空間、 多樣化功能分區(qū)， 滿足不同企業(yè)規(guī)模、 不同內(nèi)部職能劃分的個性化要求。 106 核心策略 亮點五：更高端的企業(yè)商務(wù)品牌： 更具規(guī)模、更有歸屬感、更有信服

56、度的商務(wù)辦公展示空間。 高端企業(yè)辦公形態(tài)，商務(wù)往來方便而尊榮良好的商務(wù)氛圍。 107 核心策略 亮點六：集合性的交通優(yōu)勢，為企業(yè)發(fā)展帶來便捷： 遠(yuǎn)離喧囂，而不遠(yuǎn)離城市，交通便捷暢達。 淮安門戶，交通樞紐，立體便捷的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 108 營 銷Chapter. 3 總營銷體系 綱 109 客戶策略：1、遠(yuǎn)交近攻 2、首期先近后遠(yuǎn)，中期遠(yuǎn)近結(jié)合 營銷體系營銷策略：1、展示 商務(wù)媒體 2、媒體 企業(yè)圈層平臺 政府聯(lián)動 會議、論壇 3、公關(guān) 走出去，請進來 110 我們不是簡單的銷售辦公樓 我們希望企業(yè)能夠在這里落地生根 所以，我們的策略是“銷售+招商引資” 111 核心策略 營銷策略：圍繞特定客戶制定五大營銷策略 情景營銷 1、現(xiàn)場包裝：戶外廣告；2、現(xiàn)場樣板段；3、現(xiàn)場樣板房 政府營銷 1、政府支持；2、成立服務(wù)機構(gòu)；3、開創(chuàng)政企合作新平臺 圈層營銷 1、跨行業(yè)資源整合，爭取客戶的渠道