個人住房按揭貸款名詞概念解釋

1、個人住房按揭貸款名詞概念解釋期房：指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證 大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預 售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買 "樓花"，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用 的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地 產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 從工程的角度來說，期房則是從開發(fā)商拿地，做好項目擴初設計方案以后 一直到工程施工完成主體建筑之前，都屬于期房。現(xiàn)房:是指消費者在購買時已經(jīng)通過交付標準的各項驗收（各地對交 付標準沒有統(tǒng)一規(guī)定），可以正式入住的物業(yè)。是指

2、消費者在購買時具備 即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與 消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁 有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。他項權(quán)證：指在他項權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有 的權(quán)利證書。房產(chǎn)的他項權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團體或者 個人對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項權(quán)證由他項權(quán)人持有。 一般房產(chǎn)購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權(quán)證書中，會有他項權(quán)利 內(nèi)容記載，載明他項權(quán)利人、權(quán)利種類（如典權(quán)、抵押權(quán)等）、權(quán)利范圍（他項權(quán)利的房屋范圍）、權(quán)利價值（他項權(quán)利的契載價格）、權(quán)利存續(xù)期間（契載 期限）、注

3、銷日期（他項權(quán)利消失的日期），并且在他項權(quán)證書也注明這些內(nèi) 容。根據(jù)擔保法，房產(chǎn)設有抵押，即他項權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到 限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手 續(xù)。在建工程：正在建設尚未竣工投入使用的建設項目。在建工程抵押：是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建 工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行 為。階段性擔保：既借款人以所購房屋用于貸款抵押時，在辦理房屋所 有權(quán)證及國有土地使用證之前，擔保單位必須為該筆貸款提供階段 性擔保。保證內(nèi)容主要是：（1 ）貸款前所售房屋未設置抵押；（2）不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛和財務糾紛；（3）不得將該

4、房屋轉(zhuǎn)賣；（4）協(xié)助購房人辦理所購房屋的房屋所有權(quán)證、國有土地使用 證。擔保的期限從購房人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日起至辦理房屋他項 權(quán)證交貸款銀行保管時止。階段性保證責任不僅有利于貸款銀行正確行使抵押權(quán)，而且可以保障 購房人的合法權(quán)益。階段性擔保指中介公司或擔保公司承擔自銀行放款之 日起至銀行執(zhí)管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明之日止的連帶保證責任。銀行向 借款客戶放款，必須等拿到房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，明確沒有其他人或 單位對該套房產(chǎn)具有任何權(quán)利后才能進行。而房產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn) 其他權(quán)利證明需要一定的工作日期，如果辦理階段性擔保，由中介公司 或擔保公司承擔這段時間的風險責任，銀行就可以提前放款，從而加速房 產(chǎn)

5、交易完成的速度。一手房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)后，在土地上建造并 取得政府批準銷（預）售的商品房。房屋根據(jù)用途分為住房和商用房。住房包 括住宅、別墅和公寓，商用房包括商鋪和寫字樓。存量房：是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。存量房是相對于增量房而言的，增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，存量 房一般是二手房。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合 同，合同生效后的30日內(nèi)，向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。 存量房”即為 庫存待售”的房產(chǎn)。 實際上存量房嚴格意義上來講是存量資 產(chǎn)，存量房市場也叫做一級半市場，但按照成都市場上普遍對于存量房的 理解和我們所

6、經(jīng)營運作的范圍來說，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾 盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個人手上的房屋（未 居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使 用過的住宅或非住宅。五證：房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備建設用地規(guī)劃許可證、建 設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房銷售（預售）許可證，簡稱 五證”其中前兩個證由市規(guī)劃委員 會核發(fā)，建筑工程施工許可證由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房銷售（預售）許可證由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購房者記不住 五證”的名稱和發(fā)證機關(guān)，其實也不必記住這么多。 您購房時只需看一下國有土地使用證和預售許可

7、證這兩證”就行了。因為一般情況下如果開發(fā)商未取得建設用地規(guī)劃許可證和建設 工程規(guī)劃許可證是拿不到國有土地使用證的，但掛牌出讓的土地是 先取得國有土地使用證的。未取得上述兩個規(guī)劃許可證和施工 許可證是拿不到預售許可證的。開發(fā)商取得了預售許可證就可 以證明該項目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備 了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法 規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備預售許可證才能與客戶簽署正式的預售契約。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預 售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商 偷梁換柱”。二書:是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。以上就是人們 常說的五

8、證二書！抵押物權(quán)利價值：指抵押物在抵押物拍賣后所實現(xiàn)的抵押權(quán)人的實際 價值，與抵押物的價值（指抵押物的評估價值或市場價值）存在區(qū)別。按揭：按揭一詞是英文 “ Mortgage ”的粵語音譯，指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn) 或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款 還清后銀行歸還抵押物。按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人作 為還款保證按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按 揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。有效身份證件包括：居民身份證、臨時身份證、軍官證、武警警官證、 士兵證、軍隊學員證、軍隊文職干部證、軍隊離退休干部證和軍隊職工證， 護照、港澳同胞回鄉(xiāng)證、港澳居

9、民來往內(nèi)地通行證、中華人民共和國來往 港澳通行證、臺灣居民來往大陸通行證、大陸居民往來臺灣通行證、外國 人居留證、外國人出入境證、外交官證、領事館證、海員證，等。最常用 的有效身份證件是有效期內(nèi)的居民身份證。戶籍證明：一般是指 集體戶”的居民，需要戶籍資料時，憑本人身份 證到戶口所在地公安機關(guān)可打印戶籍證明。一般常住居民憑戶口本可對外辦理各項事宜。也有常住居民特殊情況需要戶籍證明的，居民憑身份證公 安機關(guān)會出具的。辦理戶籍證明拿 戶口簿到當?shù)嘏沙鏊k理?；橐鰻顩r證明：婚姻狀況證明指有關(guān)組織或單位出具的公民婚姻狀況（包括已婚、未婚、離異、喪偶、無配偶、同居等）及其姓名、性別、出生法機關(guān)和公證機關(guān)

10、等頒發(fā)的婚姻狀況證明具有法律效力。個人資產(chǎn)證明：個人名下資產(chǎn)證明（主申請人于申請前的兩年至今擁 有不少于港幣650萬個人凈資產(chǎn)，包括：銀行存款、股票、債券、房產(chǎn)、 公司股份等證明）1.所有個人銀行帳戶資料（過去24個月，如開戶早于兩年，請告知開戶日期）如存款證明、存折明細、銀行月結(jié)單等證明（包 括香港、中國及海外）。2.所有主申請人名下的物業(yè)一房產(chǎn)證/物業(yè)買賣合同/發(fā)票/按揭合同/稅金單據(jù)等。3.股票、債券：月結(jié)單或相關(guān)資料。4.擁有公司股權(quán)一營業(yè)執(zhí)照正、副本 /最新驗資報告書/股權(quán)變更證明（如有）/過去 兩年公司的財務報告。共有房產(chǎn)：是指兩個或兩個以上所有人共同所有的房產(chǎn)，這些所有人 稱為房

11、屋產(chǎn)權(quán)共有人。共同共有人不能在共有的房產(chǎn)中分出自己的份額， 對共有的房產(chǎn)享有平等的權(quán)利，并承擔平等的義務。共有房產(chǎn)是指兩個或 兩個以上所有人共同所有的房產(chǎn)，這些所有人稱為房屋產(chǎn)權(quán)共有人。共有房產(chǎn)”按其形成時的情況不同，可分為按份共有和共同共有。按份共有 是指共有人各有明確的份額，應各自按自己所有的份額享有 權(quán)利并承擔義務。按份共有的共有人可以將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但在 出售時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。共同共有 人不能在共有的房產(chǎn)中分出自己的份額，對共有的房產(chǎn)享有 平等的權(quán)利，并承擔平等的義務。如配偶之間對房產(chǎn)的共有，除了雙方另 有約定外，一般均為共同共有。假按揭：是指開發(fā)商為資金

12、套現(xiàn)，將暫時沒有賣出的房子以內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名字購下，從銀行套取購房貸款。辦理假按揭的程序一般如下：開發(fā)商通過給身份證持有人一定數(shù)額的報酬，有償使用對方身份證， 并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字，簽字完成，銀行即根據(jù)合同向 開發(fā)商放款。開發(fā)商和身份證持有人之間還會有一個協(xié)議，包含開發(fā)商承 諾不需要身份證持有人承擔任何債務以及保密條款等內(nèi)容。通常是開發(fā)商 聯(lián)合一些沒有提供首付款的關(guān)聯(lián)人向銀行提交已付首付款的收據(jù)，進而銀 行向其關(guān)聯(lián)人提供按揭貸款。房地產(chǎn)項目備案： 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法和城市商品房預售管 理辦法的有關(guān)規(guī)定，商品房預售合同登記備案是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正 在建設中的商品房屋預

13、售給承購人，所簽訂的商品房預售合同應當在簽約 之日起30日內(nèi)由實施預售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持商品房預售合同”向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)?？?以說，實行商品房預售合同登記備案，不僅可以杜絕開發(fā)商違規(guī)銷售商品 房和無商品房預售許可證進行銷售的行為，防止開發(fā)商涉假超面積銷售、重復銷售、重復抵押、假抵押及司法查封后再售，杜絕開發(fā)商隨意更換修 改合同造成國家稅費的流失，建立公平競爭、倡導誠信經(jīng)營的良好市場環(huán) 境，同時，實行商品房預售合同登記備案對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強自身的預 售及合同管理，維護出售人和承購人雙方的合法權(quán)益也具有十分重要的意 義。商品房預售合同登記備案實

14、質(zhì)上包括商品房項目預登記”及商品房預售合同備案”兩個環(huán)節(jié)。商品房項目預登記”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程規(guī)劃許可證”、建筑施工許可證”等相關(guān)建設手續(xù)后，由房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)向該商品房項目管轄范圍的房屋權(quán)屬登記管理部門申請辦理商品房項目 預登記手續(xù)。房屋權(quán)屬登記管理部門對商品房項目的前期征地、規(guī)劃報建 等相關(guān)的合法性予以審驗，建立商品房項目情況的基礎數(shù)據(jù)平臺。辦理程序是：申請受理、審查驗證、項目預登記、立卷歸檔。開發(fā)企 業(yè)應提交以下資料（查驗原件，提交復印件）：（1）開發(fā)企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照；（2）企業(yè)法定代表人身份證明；（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證；（4 ）授權(quán)委托書及代理人身份證；

15、（5）國有土地使用權(quán)證或用地批文；（6 ）建設工程規(guī)劃許可證；（7）建筑紅線定位圖；（8 ）建設工程施工許可證；（9） 商品房項目預測量平面圖、項目預測量技術(shù)成果報告；（10）建筑平（施、平、剖）面圖；（11 ）項目擬預售單元清冊；（12 ）預登記申請表。商品房預售合同備案”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預售許可證”和項目預登記通知單后，在與買受人簽訂商品房預售合同”之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向該商品房項目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請 辦理商品房預售合同備案手續(xù)。辦理此項業(yè)務的開發(fā)商須提交的資料有：（1）項目預登記通知書；（2 ）商品房預（銷）售許可證（查驗原件，提交復印件）；（3 ）商品房預售合同（原件）；（4）承購人的資格證明（企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、事業(yè)法人代碼證、個人身份證）（查驗原件，提交復印件）；（5）預售商品房未設定抵押證明的書面具結(jié)書（原件），已設定抵押權(quán)證件資料（復印件）及抵押權(quán)人同意出售、再抵押（按揭）的書面意見；（6）預售情況。倚窗遠眺，目光目光盡處必有一座山，那影影綽綽的黛綠色的影，是春天的 顏色。周遭流嵐升騰，沒露出那真實的面孔。面對那流轉(zhuǎn)的薄霧，我會幻想，那 里有一個世外桃源。在天階夜色涼如水