上海寫字樓市場(chǎng)培訓(xùn)及營(yíng)銷推廣計(jì)劃PPT

1、寫字樓市場(chǎng)培訓(xùn)寫字樓市場(chǎng)培訓(xùn)2010年年7月月上海寫字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)介上海寫字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)介寫字樓項(xiàng)目策劃要點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃寫字樓市場(chǎng)定義寫字樓市場(chǎng)定義銷售型寫字樓銷售型寫字樓租賃型寫字樓租賃型寫字樓寫字樓根據(jù)其產(chǎn)權(quán)持有性質(zhì)，可分為銷售型銷售型寫字樓和租賃型租賃型寫字樓發(fā)展商將產(chǎn)權(quán)獨(dú)立分割，出售給小業(yè)主供其自用或投資之用。多位于徐匯、虹口等非核心CBD區(qū)域。R 成本回收迅速，短期實(shí)現(xiàn)大量現(xiàn)金收益R 后期經(jīng)營(yíng)、管理難度加大R 項(xiàng)目?jī)r(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)最大化R 二次租賃中無(wú)法獲得國(guó)際公司的認(rèn)可R 保持了產(chǎn)權(quán)的完整性，利于后期的經(jīng)營(yíng)管理R 相對(duì)于銷售，租金變化相對(duì)較小，穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益R 通過(guò)REITS，拓寬融資渠

2、道Q 前期物業(yè)成本無(wú)法回收，運(yùn)營(yíng)成本較高Q 資金流動(dòng)速度較慢發(fā)展商長(zhǎng)期持有項(xiàng)目完整產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行租賃和資產(chǎn)管理。大多處于核心CBD區(qū)域，且品質(zhì)高端。飛洲國(guó)際飛洲國(guó)際東海廣場(chǎng)東海廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)環(huán)球金融中心環(huán)球金融中心寫字樓市場(chǎng)定義寫字樓市場(chǎng)定義市場(chǎng)普遍按照寫字樓所處的區(qū)域、交通位置、交房標(biāo)準(zhǔn)等方面的優(yōu)劣，將寫字樓分為國(guó)際甲級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓。下表為市場(chǎng)通用的分級(jí)依據(jù)。衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓地理位置地理位置位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施區(qū)域具有一定商業(yè)氛圍，交

3、通便利停車車位停車車位至少每150平方米有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供至少每200平方米有一個(gè)停車位，對(duì)于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供車位按設(shè)計(jì)規(guī)范制定，通常不能滿足需要大廈品質(zhì)大廈品質(zhì)架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應(yīng)；配有后備電源；24小時(shí)分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等架空地板、充分的電源供應(yīng)并配有后備電源，如項(xiàng)目有一定規(guī)模的商場(chǎng)，則需有單獨(dú)的寫字樓入口。部分毛坯交付，配備電、空調(diào)、通訊等基本設(shè)施凈高凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米

4、）2.5米以上電梯電梯平均每3層一部電梯等候時(shí)間不超過(guò)30秒按設(shè)計(jì)規(guī)范制定電話線電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。平均每20平方米有一根電話線物業(yè)管理物業(yè)管理豐富經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際知名物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗(yàn)、有知名度的物業(yè)管理公司內(nèi)資物業(yè)管理公司租或售租或售不出售大面積自用型客戶銷售，不單元分拆銷售單元銷售，投資客出租得房率得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70，空間少柱 。70% 或更高65%空調(diào)空調(diào)4管制空調(diào)系統(tǒng) VAV4管制空調(diào)系統(tǒng) VAV通常為VRV上海寫字樓區(qū)域分布上海寫字樓區(qū)域分布徐家匯徐家匯虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)

5、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)北外灘北外灘新上海商業(yè)新上海商業(yè)城及竹園城及竹園中山公園中山公園陸家嘴陸家嘴張江、紫竹張江、紫竹園區(qū)園區(qū)核心核心CBD成熟區(qū)域成熟區(qū)域核心CBD 人民廣場(chǎng) 淮海路 南京西路 陸家嘴虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)徐家匯新興區(qū)域新興區(qū)域北外灘中山公園新上海商業(yè)城及竹園張江、紫竹園區(qū)南京西路南京西路CBDCBD該區(qū)域是上海寫字樓市場(chǎng)的縮影，初期以上海商城、嘉里中心為代表，將甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)帶入中國(guó)。隨著周邊五星級(jí)酒店云集，一直以來(lái)就是領(lǐng)事館、高端服務(wù)業(yè)的首選之地。10年前隨著恒隆廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)、中信泰富等高端辦公樓及商業(yè)落成，南京西路成為上海最高檔的商業(yè)辦公區(qū)。該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展集中在靜安寺周邊，越洋廣場(chǎng)、會(huì)德豐廣

6、場(chǎng)等項(xiàng)目代表著上海寫字樓市場(chǎng)未來(lái)的新趨勢(shì)以咨詢、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、廣告為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)客戶比重較高，同時(shí)也是歐美領(lǐng)事館的主要聚集地區(qū)域內(nèi)平均成交租金為8-12元/平方米/天，為上海市最高水平。盡管辦公樓市場(chǎng)受到金融危機(jī)影響，但是該區(qū)域的租金水平下降幅度不大。區(qū)域特征區(qū)域特征區(qū)域分布特征區(qū)域分布特征- -南京西路南京西路上海商城上海商城恒隆廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)越洋廣場(chǎng)越洋廣場(chǎng)會(huì)德豐廣場(chǎng)會(huì)德豐廣場(chǎng)東海廣場(chǎng)東海廣場(chǎng)嘉里中心嘉里中心主要沿淮海中路東段分布，是上海最早形成的CBD區(qū)域之一，早期為香港廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)、瑞安廣場(chǎng)、金鐘廣場(chǎng)等項(xiàng)目“新天地”改造完成后，區(qū)域商業(yè)檔次和商務(wù)氛圍有明顯提升；企業(yè)

7、天地成功吸引部分歐美500強(qiáng)客戶入駐，成為區(qū)域最高端項(xiàng)目；該區(qū)域開(kāi)發(fā)較早，目前可供開(kāi)發(fā)的土地資源有限，企業(yè)天地一、二期的開(kāi)發(fā)完畢也標(biāo)志著盧灣區(qū)甲級(jí)寫字樓開(kāi)發(fā)告一段落?；春Ｖ新芳准?jí)寫字樓絕大部分為港資開(kāi)發(fā)商早期開(kāi)發(fā)，內(nèi)部設(shè)施已經(jīng)較為陳舊?？蛻粢愿圪Y客戶為主，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占據(jù)較高的比重區(qū)域內(nèi)平均成交租金為6-8元/平方米/天區(qū)域特征區(qū)域特征中環(huán)廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)瑞安廣場(chǎng)瑞安廣場(chǎng)香港新世界大廈香港新世界大廈香港廣場(chǎng)香港廣場(chǎng)企業(yè)天地企業(yè)天地力寶廣場(chǎng)力寶廣場(chǎng)淮海路淮海路區(qū)域分布特征區(qū)域分布特征- -淮海路淮海路人民廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)延安東路沿線延安東路沿線該區(qū)域?qū)懽謽欠植急容^分散，人民廣場(chǎng)、延安東路、外灘區(qū)域均有。其

8、中人民廣場(chǎng)作為上海城市的中心，具備成熟商務(wù)和交通條件區(qū)域內(nèi)港陸廣場(chǎng)、天安中心、海通證券大廈等一大批寫字樓于00年左右建成，已稍顯陳舊。但早期建成的外灘中心仍有較高市場(chǎng)影響力。未來(lái)外灘金融區(qū)的功能將得到加強(qiáng)，外灘附近一些街區(qū)將被改造為具有上海歷史、旅游、酒店、文化等特色的商務(wù)區(qū)該區(qū)域是上海早期的金融中心，相對(duì)于除陸家嘴以外的其他區(qū)域，金融客戶比例相對(duì)較高區(qū)域內(nèi)平均成交租金為5-8元/平方米/天區(qū)域特征區(qū)域特征仙樂(lè)斯廣場(chǎng)仙樂(lè)斯廣場(chǎng)來(lái)福士廣場(chǎng)來(lái)福士廣場(chǎng)海通證券大海通證券大廈廈外灘中心外灘中心天安中心天安中心都市總部大都市總部大廈廈區(qū)域分布特征區(qū)域分布特征- -人民廣場(chǎng)人民廣場(chǎng)外灘外灘作為上海較新的商

9、務(wù)區(qū)，徐匯區(qū)寫字樓市場(chǎng)處于快速發(fā)展中，其甲級(jí)寫字樓比例在現(xiàn)有6個(gè)商務(wù)區(qū)最低區(qū)域內(nèi)除港匯廣場(chǎng)、嘉華中心、淮海國(guó)際、世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)外，甲級(jí)寫字樓數(shù)量十分有限，且未來(lái)供應(yīng)較少區(qū)域內(nèi)未來(lái)最大供應(yīng)項(xiàng)目為徐家匯中心和新鴻基ICC項(xiàng)目 受益于上海最主要的幾個(gè)數(shù)碼城聚集徐家匯，相對(duì)于其他區(qū)域，該區(qū)域IT/電子類企業(yè)較為聚集區(qū)域內(nèi)平均成交租金為4-8元/平方米/天區(qū)域特征區(qū)域特征世紀(jì)商貿(mào)廣世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)場(chǎng)港匯廣場(chǎng)港匯廣場(chǎng)淮海中路西段淮海中路西段徐家匯徐家匯區(qū)域分布特征區(qū)域分布特征- -徐家匯徐家匯嘉華中心嘉華中心淮海國(guó)際淮海國(guó)際虹橋虹橋古北古北虹橋地區(qū)為上海最早的對(duì)外開(kāi)發(fā)區(qū)，有多家外國(guó)領(lǐng)事館匯集于此，是上海最早的集

10、商務(wù)、展覽、居住為一體的涉外綜合區(qū)以萬(wàn)都中心為代表的虹橋地區(qū)寫字樓多為90年代建成，設(shè)施設(shè)備已十分陳舊虹橋交通樞紐的規(guī)劃，為本區(qū)域的未來(lái)發(fā)展增添了巨大潛力中小型貿(mào)易類客戶聚集及日韓客戶聚集是長(zhǎng)寧虹橋?qū)懽謽堑闹匾卣?，近年?lái)該區(qū)域大面積客戶外遷的趨勢(shì)較為明顯區(qū)域內(nèi)平均成交租金為3-7元/平方米/天區(qū)域特征區(qū)域特征世貿(mào)商城世貿(mào)商城國(guó)際貿(mào)易中心國(guó)際貿(mào)易中心龍之夢(mèng)龍之夢(mèng)安泰大廈安泰大廈萬(wàn)都中心萬(wàn)都中心虹橋上海城虹橋上海城區(qū)域分布特征區(qū)域分布特征- -虹橋虹橋中山公園中山公園受益于國(guó)家金融中心的定位和上海經(jīng)濟(jì)中心的東移，小陸家嘴成為目前上海甲級(jí)商務(wù)樓供應(yīng)量最大的商務(wù)集中區(qū)。隨著08年的集中放量，小陸家嘴

11、甲級(jí)寫字樓存量在未來(lái)幾年中將保持全上海第一位。小陸家嘴的發(fā)展帶動(dòng)周邊的新上海商業(yè)城及竹園板塊的發(fā)展，但由于供應(yīng)量大，自08年以來(lái)，浦東地區(qū)的租金價(jià)格下降明顯。小陸家嘴小陸家嘴竹園竹園陸家嘴作為我國(guó)唯一以“金融貿(mào)易”命名和定位的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，正顯現(xiàn)出了越來(lái)越強(qiáng)大的集聚效應(yīng)，隨著環(huán)球金融中心的落成，加之相關(guān)商業(yè)配套的進(jìn)一步完善，小陸家嘴的商務(wù)中心地位已經(jīng)顯著提升，而在未來(lái)幾年中，仍將有大量的國(guó)際超甲級(jí)寫字樓陸續(xù)供應(yīng)區(qū)域介紹區(qū)域介紹市場(chǎng)特征市場(chǎng)特征客戶行業(yè)分布客戶行業(yè)分布客戶來(lái)源地分布客戶來(lái)源地分布6%3%21%16%45%9%貿(mào)易IT/電子生產(chǎn)制造現(xiàn)代服務(wù)金融其他18%8%9%2%63%歐美港臺(tái)日

12、韓其他地區(qū)中國(guó)大陸部分寫字樓目前租金報(bào)價(jià)（元部分寫字樓目前租金報(bào)價(jià)（元/天天/平方米）平方米）花旗集團(tuán)大廈 8.5BEA大廈 6.0金茂大廈 8.0未來(lái)資產(chǎn)大廈 7.5時(shí)代金融 6.5環(huán)球金融中心 8.5甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)- -陸家嘴陸家嘴甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)（小陸家嘴）甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)（小陸家嘴）19952000 約400,00020002006 約680,00020072008 約685,0002009 約450,0002010約520,0002011約465,0002012+約1,000,000證券大廈證券大廈金茂大廈金茂大廈環(huán)球金融中心環(huán)球金融中心IFC上海中心上海中

13、心IFC II招商局大廈招商局大廈歷史供應(yīng)量與代表項(xiàng)目歷史供應(yīng)量與代表項(xiàng)目竹園寫字樓竹園寫字樓1.德加置地 2.城建國(guó)際中心 3.中建國(guó)際大廈 4.東方希望大廈 5.中融恒瑞大廈 6.葛洲壩大廈 7.長(zhǎng)泰金融中心 8.國(guó)際證券大廈 9.盛大國(guó)際中心 10.世紀(jì)大都會(huì)12346789105甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)（竹園）甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)（竹園） 2000年前后，先后在東方路、新上海國(guó)際商城區(qū)域出現(xiàn)大量辦公樓，多為各省市在滬建造樓宇，設(shè)施及樓宇品質(zhì)較低，僅浦項(xiàng)廣場(chǎng)堪稱甲級(jí)寫字樓； 2007年至今隨著中建、城建等高品質(zhì)項(xiàng)目入世，并對(duì)外提出竹園CBD概念，大幅提升區(qū)域商務(wù)氛圍和檔次 隨著陸家嘴金融城東擴(kuò)，

14、全國(guó)性證券交易機(jī)構(gòu)將重新建造并匯聚在竹園地區(qū)，區(qū)域未來(lái)的發(fā)展空間非常廣闊，已成為陸家嘴主要的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域； 區(qū)域平均租金成交價(jià)為4-7元/平方米/天，租戶中不乏國(guó)際500強(qiáng)客戶。區(qū)域特征區(qū)域特征2005年前項(xiàng)目上海寫字樓租賃市場(chǎng)上海寫字樓租賃市場(chǎng)供需基本平衡，但空置供需基本平衡，但空置率上升至近率上升至近1010年新高年新高 1994年年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求，租金保持在10元/平方米/天以上高位。 1995-1998年年在空置率持續(xù)上升的影響下，租金持續(xù)下降，平均每年的降幅接近20%，1999年達(dá)到最低 1999-2007年年近10年的快速增長(zhǎng)，整體空置率的持續(xù)下降，促使租金不斷攀升。 2008

15、年年-至今至今大量的辦公樓供應(yīng)及金融風(fēng)暴的影響使得市場(chǎng)供需失衡，空置率急速上升導(dǎo)致區(qū)域租金大幅下滑，但進(jìn)入09年下半年后市場(chǎng)趨于相對(duì)平穩(wěn)。上海寫字樓租賃市場(chǎng)上海寫字樓租賃市場(chǎng)-分區(qū)域空置面積分區(qū)域空置面積至09年底，空置面積的區(qū)域分布中浦東地區(qū)占據(jù)了較大比重，這也是由于該區(qū)域08-09年間供應(yīng)較大所造成0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q

16、2Q3Q4Q1Q2Q3Q419992000200120022003200420052006200720082009浦西核心區(qū)浦東核心區(qū)浦西非核心區(qū)浦東非核心區(qū)單位：平方米上海寫字樓租賃市場(chǎng)上海寫字樓租賃市場(chǎng)-租金趨勢(shì)分析租金趨勢(shì)分析租金連續(xù)下挫，但租金連續(xù)下挫，但09年第年第2季度后下季度后下跌幅度趨于平穩(wěn)跌幅度趨于平穩(wěn)020406080100120140160180200Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Jan99000102030405060708091

17、0Q2/1999 = 100全市浦西中央商務(wù)區(qū)浦西非中央商務(wù)區(qū)浦東中央商務(wù)區(qū)浦東非中央商務(wù)區(qū)上海寫字樓租賃市場(chǎng)上海寫字樓租賃市場(chǎng) 未來(lái)主要供應(yīng)量未來(lái)主要供應(yīng)量單位：萬(wàn)平方米單位：萬(wàn)平方米44.366.0+19.019.7201.5+02040608010012014016018020020102013+浦東供應(yīng)浦西供應(yīng)201114.02012歷史最高吸納歷史最高吸納2007年：年：73萬(wàn)萬(wàn)近近3年平均吸納年平均吸納06-09年：年：33萬(wàn)萬(wàn)55.841.8項(xiàng)目名稱地點(diǎn)寫字樓面積(平方米)中信泰富船廠中信泰富船廠I(I(浦江雙輝浦江雙輝) )陸家嘴陸家嘴220,000220,000平安國(guó)際金融大

18、廈平安國(guó)際金融大廈陸家嘴陸家嘴76,99876,9982121世紀(jì)大廈世紀(jì)大廈陸家嘴陸家嘴40,00040,000黃金置地黃金置地陸家嘴陸家嘴75,00075,000宏嘉大廈宏嘉大廈竹園竹園110,000110,000盛大國(guó)際中心盛大國(guó)際中心竹園竹園77,32577,325浦東嘉里中心浦東嘉里中心浦東其他浦東其他68,70468,704名人商務(wù)大廈名人商務(wù)大廈南京東路南京東路36,61236,612日月光中心日月光中心盧灣盧灣45,00045,000會(huì)德豐廣場(chǎng)會(huì)德豐廣場(chǎng)南京西路南京西路106,609106,609合計(jì)合計(jì)744,635744,635未來(lái)主要供應(yīng)量未來(lái)主要供應(yīng)量-2010年年項(xiàng)目

19、名稱地點(diǎn)寫字樓面積(平方米)國(guó)金中心國(guó)金中心( (二期二期) )陸家嘴陸家嘴122,264122,264太平金融大廈太平金融大廈陸家嘴陸家嘴85,00085,000招商銀行大廈招商銀行大廈陸家嘴陸家嘴58,42458,424陸家嘴基金大廈陸家嘴基金大廈竹園竹園45,33245,332嘉瑞國(guó)際大廈嘉瑞國(guó)際大廈竹園竹園37,76037,760東方金融廣場(chǎng)東方金融廣場(chǎng)竹園竹園95,00095,000上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)一期上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)一期淮海中路淮海中路124,227124,227華敏帝豪華敏帝豪北京西路北京西路48,92048,920南京西路南京西路17881788南京西路南京西路89,00089,000

20、合計(jì)合計(jì)641,272641,272未來(lái)主要供應(yīng)量未來(lái)主要供應(yīng)量-2011年年項(xiàng)目名稱地點(diǎn)寫字樓面積(平方米)X3-2X3-2項(xiàng)目項(xiàng)目陸家嘴陸家嘴80,00080,000中信泰富船廠中信泰富船廠IIIIII陸家嘴陸家嘴60,00060,000環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)二期環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)二期淮海中路淮海中路64,65564,655金虹橋商務(wù)中心金虹橋商務(wù)中心長(zhǎng)寧虹橋長(zhǎng)寧虹橋110,000110,000盧灣盧灣105105地塊地塊盧灣盧灣108,000108,000嘉里中心二期嘉里中心二期靜安靜安79,00079,000恒基恒基688688靜安靜安58,00058,000中信泰富中信泰富1010號(hào)線項(xiàng)目號(hào)線項(xiàng)目虹口虹口5

21、4,00054,000合計(jì)合計(jì)558,961558,961未來(lái)主要供應(yīng)量未來(lái)主要供應(yīng)量-2012年年0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,00019941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010E2011E2012E平方米024681012141618元/平方米/天供應(yīng)預(yù)計(jì)需求浦西平均租金浦東平均租金未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)上海寫字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)介寫字樓項(xiàng)目策劃要點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目策劃要點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃客戶在考慮什么寫字樓住戶選擇辦公

22、樓的決策較為理性，會(huì)從多方面來(lái)進(jìn)行綜合權(quán)衡，以實(shí)現(xiàn)綜合目標(biāo)的最大化商務(wù)成本 租金水平/銷售價(jià)格 辦公空間的利用效率 物業(yè)管理費(fèi)用 業(yè)務(wù)開(kāi)展的交通費(fèi)用業(yè)務(wù)開(kāi)展的便利性 接近所服務(wù)的客戶 接近主要的政府主管部門 接近主要的業(yè)務(wù)合作伙伴企業(yè)形象 地段 寫字樓品質(zhì)的認(rèn)同度 同一寫字樓中其他客戶的品質(zhì)辦公環(huán)境的舒適度/安全性與效率 設(shè)施設(shè)備 內(nèi)部空間感 物業(yè)管理提供的服務(wù) 配套設(shè)施完善程度員工可招募性及穩(wěn)定性 城市對(duì)所需求員工的吸引力 與多數(shù)員工居住地之間的交通可達(dá)性政策優(yōu)惠及其他特殊要求 增值稅、企業(yè)所得稅等稅收優(yōu)惠 區(qū)域政府的辦公透明度及效率 其他特殊要求企業(yè)如何選擇辦公場(chǎng)所發(fā)展商如何策劃寫字樓交通

23、平面實(shí)用率價(jià)格品質(zhì)配套 價(jià)格價(jià)格在對(duì)寫字樓進(jìn)行整體策劃前，最重要、最核心的工作是結(jié)合項(xiàng)目的地理位置、周邊項(xiàng)目情況、地塊數(shù)據(jù)等要素對(duì)寫字樓未來(lái)的租金/售價(jià)水平進(jìn)行確定。核心CBD區(qū)域則首先考慮建造租賃型辦公樓，非核心區(qū)域可以考慮銷售型寫字樓。在此原則上才能深入考慮項(xiàng)目的品質(zhì)、平面等其他因素，否則項(xiàng)目既得不到市場(chǎng)的認(rèn)可，也很難獲得客戶的青睞；銷售型寫字樓的資金回籠與住宅銷售比較相似，僅在貸款成數(shù)上有所差異；但租賃型寫字樓受裝修期、免租期等因素影響，在項(xiàng)目交付后一段時(shí)間內(nèi)難以產(chǎn)生現(xiàn)金流，對(duì)資金的要求比較嚴(yán)，因此在做項(xiàng)目前期資金計(jì)劃中應(yīng)充分考慮此因素； 價(jià)格價(jià)格實(shí)際支付價(jià)格（合同凈價(jià)）= 合同面價(jià) 合

24、同總月份數(shù) - 免租月數(shù)合同總月份數(shù) + 裝修月數(shù)租戶在決定入駐或續(xù)租時(shí)，其對(duì)價(jià)格的敏感度在于其實(shí)際支付的價(jià)格，通常金融類、證券類、財(cái)務(wù)咨詢類、4A廣告類、法律類公司的承付能力較強(qiáng)。當(dāng)租戶從其他寫字樓搬遷入駐時(shí)，其財(cái)務(wù)部分還需要考慮新樓裝修成本，通常其會(huì)按照新租約合同期內(nèi)總支付租金的20-25%計(jì)提裝修費(fèi)用。全球500強(qiáng)公司或租賃面積在5000平米以上的租戶通常被視為主力客戶，其租金支付能力均比較低，尤其制造業(yè)類客戶對(duì)租金更加敏感。 品質(zhì)品質(zhì)租戶對(duì)寫字樓品質(zhì)的要求主要集中在幾個(gè)方面：辦公空間、空調(diào)、電力供應(yīng)、電梯、樓面承重等。各種類客戶受其行業(yè)特殊性和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的要求，對(duì)于辦公場(chǎng)所的硬件要求都各

25、有側(cè)重，關(guān)注點(diǎn)差異較大。寫字樓設(shè)計(jì)之初，需要綜合考慮本區(qū)域內(nèi)主要客戶群的行業(yè)分布，優(yōu)化方案以滿足大部分客戶的硬件需求。后期再進(jìn)行的修改和增設(shè)，不僅工程難度大，而且將大大增加成本。 品質(zhì)品質(zhì) 辦公空間辦公空間項(xiàng)目名稱竣工時(shí)間樓層凈高國(guó)金中心20103.0米東亞銀行大廈20092.8米陸家嘴時(shí)代金融中心20082.8米廖創(chuàng)興金融大廈20073.0米嘉華中心20052.75米花旗銀行大廈20052.7米企業(yè)天地20042.75米世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)20043.0米萬(wàn)都中心20022.7米力寶廣場(chǎng)19982.6米遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng)19982.4米上海商城19962.45米國(guó)際貿(mào)易中心19942.6米上海不同時(shí)期主要

26、甲級(jí)寫字樓凈高上海不同時(shí)期主要甲級(jí)寫字樓凈高分析分析上海上世紀(jì)90年代建造的寫字樓中有較多項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層凈高在2.5米及以下，目前，標(biāo)準(zhǔn)層過(guò)低已成為了這些項(xiàng)目喪失市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的最主要原因之一二十一世紀(jì)初期建成的甲級(jí)寫字樓逐漸以2.6-2.7米為主，2.6-2.7米的樓層凈高能基本滿足寫字樓客戶對(duì)內(nèi)部空間的要求近年來(lái)，部分寫字樓將樓層凈高提升到了一個(gè)新的高度，3.0米在多個(gè)已建項(xiàng)目和規(guī)劃項(xiàng)目中被采用，不凡的空間感顯著提升了這些項(xiàng)目的品質(zhì)可在2、3層及中高區(qū)各選擇一個(gè)樓層，設(shè)置交易樓層(凈高通常不低于6米)，提升低區(qū)價(jià)值并吸引金融類客戶但是不能一味提升辦公空間的凈高。3.3米以上將大大增加空調(diào)能耗，未

27、來(lái)運(yùn)營(yíng)成本將大大提高。銀行、證券公司等從事于證券發(fā)行、承銷、交易、企業(yè)重組、兼并與收購(gòu)、投資分析、風(fēng)險(xiǎn)投資、項(xiàng)目融資等業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。他們的業(yè)務(wù)主要通過(guò)高效率的信息傳輸來(lái)完成。這就需要大面積的交易樓層（Trading Floor）以及和交易樓層相匹配的靈活的室內(nèi)布線。通常交易樓層凈高不低于不低于6.0米米，300mm的架空地板,1500kg/的承重。 品質(zhì)品質(zhì) 交易樓層交易樓層內(nèi)部平面與空間內(nèi)部平面與空間分析分析共享空間作為一種新潮的概念，近年來(lái)陸續(xù)在很多寫字樓項(xiàng)目中得到采用，針對(duì)銷售型寫字樓項(xiàng)目，共享空間為產(chǎn)品營(yíng)造了一個(gè)很好的賣點(diǎn)上海甲級(jí)寫字樓客戶更注重內(nèi)部平面的實(shí)用性，普通的共享空間

28、設(shè)計(jì)占用了一定的使用面積，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，共享空間較受大面積客戶歡迎共享空間存在私密性的隱患，因而在一定程度上限制了包含共享空間的樓面的客戶范圍，多數(shù)情況下需要由一個(gè)客戶使用多個(gè)樓層，對(duì)于業(yè)主而言，將喪失部分租賃的靈活性 品質(zhì)品質(zhì) 躍層空間躍層空間越洋廣場(chǎng)空中休息廳越洋廣場(chǎng)空中休息廳 品質(zhì)品質(zhì) 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)VAV空調(diào)系統(tǒng)在目前高品質(zhì)寫字樓中被普遍采用l目前FCU、VRV、VAV等均是成熟的空調(diào)系統(tǒng)。lFCU應(yīng)用時(shí)間最長(zhǎng)，因而早期建成的寫字樓多采用FCU系統(tǒng)。l隨著VRV系統(tǒng)技術(shù)的成熟及銷售型寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，在一些銷售型寫字樓項(xiàng)目中VRV空調(diào)系統(tǒng)得到了普遍使用，VRV系統(tǒng)占用樓層空間小，并且滿足

29、了小面積客戶獨(dú)立靈活控制空調(diào)的需求。lVAV系統(tǒng)近年來(lái)在一些高品質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目中被普遍使用，該系統(tǒng)可更好的保障室內(nèi)空氣質(zhì)量，絕大部分租戶均已將VAV系統(tǒng)視為高品質(zhì)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)之一。上海部分寫字樓空調(diào)系統(tǒng)狀況 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱位置位置竣工日期竣工日期空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)國(guó)金中心小陸家嘴2009-2010VAV環(huán)球金融中心小陸家嘴2008VAV廖創(chuàng)興金融中心南京西路2007VAV越洋廣場(chǎng)南京西路2007VAV花旗銀行大廈小陸家嘴2005VAV匯亞大廈小陸家嘴2005VAV嘉華中心淮海中路2005VAV世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)徐匯2004VAV空調(diào)的分區(qū)模塊的建議空調(diào)的分區(qū)模塊的建議32指標(biāo)指標(biāo)VRVVRVVAVV

30、AV備備 注注技術(shù)成熟度高高兩者在技術(shù)可靠性和成熟度上差別很小前期投資成本高較高均攤到每平方米，VRV略高于VAV占地面積及占用空間較小較大VRV管道占用空間小，VAV空氣輸配管道系統(tǒng)占用空間較大使用年限（年）10-1515-20考慮到VAV系統(tǒng)存在水管易受腐蝕、需除垢和風(fēng)管需定期清潔等因素，兩系統(tǒng)實(shí)際使用年限接近用戶調(diào)節(jié)自由度較高較低VRV可由各單元自行調(diào)節(jié)，運(yùn)行時(shí)間可自由控制；VAV環(huán)節(jié)眾多，控制復(fù)雜，BA一般控制到機(jī)組運(yùn)行參數(shù)，末端一般由用戶自行控制新風(fēng)供應(yīng)較難易VRV需另行考慮新風(fēng)問(wèn)題，VAV則容易解決新風(fēng)供應(yīng)問(wèn)題改造靈活性低高在建筑二次裝修中，VRV改動(dòng)較大，移動(dòng)不方便，VAV只需重

31、新布置末端和風(fēng)口位置能效比（COP）3.04.05.06.0從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，VAV具有較好的節(jié)能規(guī)模效應(yīng)VAV與VRV空調(diào)系統(tǒng)比較 品質(zhì)品質(zhì) 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)33新風(fēng)量建議至少應(yīng)達(dá)到3535立方米立方米/ /小時(shí)小時(shí)/ /人人匯亞中心新風(fēng)量：35立方米/小時(shí)/人 港匯廣場(chǎng)新風(fēng)量：50立方米/小時(shí)/人 花旗集團(tuán)大廈新風(fēng)量：50立方米/小時(shí)/人 目前辦公樓除采用新風(fēng)系統(tǒng)外，也同時(shí)采用可開(kāi)啟窗，呼吸式玻璃幕墻等生態(tài)環(huán)保設(shè)計(jì)，改進(jìn)室內(nèi)空氣質(zhì)量 品質(zhì)品質(zhì) 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng) 品質(zhì)品質(zhì) 電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)是客戶感受寫字樓品質(zhì)的最直觀因素之一，尤其是平均等待時(shí)間和轎箱內(nèi)部空間感項(xiàng)目名稱竣工時(shí)間總體量(平方米）

32、辦公區(qū)體量（平方米）客梯數(shù)量客梯品牌及載重客梯分區(qū)及速度（米/秒）每部客梯服務(wù)辦公面積（平方米）花旗大廈2005120,00090,00016進(jìn)口三菱低區(qū)3.5，中區(qū)5.0，高區(qū)6.05,625嘉華中心200591,00063,69515進(jìn)口東芝， 1.8噸低區(qū)5.0，中區(qū)7.0，高區(qū)7.04,246世紀(jì)商貿(mào)200491,70084,00018進(jìn)口迅達(dá)，1.65噸，21人高中低區(qū)均6.04,667恒隆廣場(chǎng)2000140,59311,57420進(jìn)口迅達(dá)低區(qū)3.5，中區(qū)5.0，高區(qū)7.05,787建議：l五分鐘運(yùn)載力應(yīng)該10%以上，平均等待時(shí)間應(yīng)在35秒以內(nèi)l特別要注意轎箱內(nèi)的空間感及裝飾，轎箱高

33、度接近3米會(huì)給客戶以不凡的空間體驗(yàn)內(nèi)部平面與空間內(nèi)部平面與空間大堂與雨蓬是除外立面外，客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)評(píng)價(jià)重要的因素，開(kāi)闊的大堂和巧妙設(shè)計(jì)的雨蓬是塑造項(xiàng)目品質(zhì)和為項(xiàng)目增色的重要手段，許多客戶往往在剛進(jìn)入大堂的五秒鐘內(nèi)就對(duì)寫字樓的品質(zhì)作出了判斷大堂大堂雨蓬雨蓬分析分析 底層大堂高度應(yīng)達(dá)10米左右，大堂占底層的面積比例應(yīng)在二分之一以上，建議達(dá)到四分之三 寫字樓底層不建議設(shè)置過(guò)多的商業(yè)設(shè)施，在人流主動(dòng)線外的適當(dāng)區(qū)域設(shè)置外資銀行營(yíng)業(yè)廳和高檔的咖啡廳可滿足基本商務(wù)需求并進(jìn)一步提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象 在底層大堂以外的區(qū)域設(shè)置夾層，夾層占底層面積不應(yīng)超過(guò)二分之一，建議為四分之一 品質(zhì)品質(zhì) 大堂大堂內(nèi)部平面與空間內(nèi)部

34、平面與空間標(biāo)準(zhǔn)層平面：三角形、圓形及其他標(biāo)新立異的不規(guī)整的標(biāo)準(zhǔn)層平面均會(huì)降低寫字樓內(nèi)部空間的使用效率，因而以矩行為基本單元是客戶最為青睞的平面形狀金茂大廈金茂大廈 角部的矩形縮進(jìn)角部的矩形縮進(jìn)角部的矩行縮進(jìn)，即可增加擁有兩個(gè)視野面的角的數(shù)量，也可在一定程度減小建筑的”方向性“ 局部的圓弧形設(shè)計(jì)局部的圓弧形設(shè)計(jì)局部的圓弧形設(shè)計(jì)在保證相關(guān)展示面”無(wú)方向性”的同時(shí)，可將圓形平面對(duì)內(nèi)部實(shí)用率的負(fù)面影響顯著降低 平面平面內(nèi)部平面與空間內(nèi)部平面與空間12米以上的進(jìn)深、2000平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)層面積目前受到大多數(shù)大中面積客戶的青睞標(biāo)準(zhǔn)層平面內(nèi)立柱應(yīng)盡量靠近外墻，滿足客戶對(duì)無(wú)柱式辦公的要求，創(chuàng)造規(guī)整開(kāi)闊的內(nèi)部

35、平面空間，提高寫字樓的實(shí)用率柱距：8.4米進(jìn)深：12.8-15.2米柱距：9米進(jìn)深：11.7-15米世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)花旗集團(tuán)大廈花旗集團(tuán)大廈匯亞大廈匯亞大廈柱距：7.2米進(jìn)深：11.6米分析分析寫字樓開(kāi)間和進(jìn)深影響到平面的分割、車位的擺放等，通常大的柱距和進(jìn)深能滿足大面積客戶的需求，但項(xiàng)目目標(biāo)客戶若以中小面積客戶為主，則進(jìn)深不宜過(guò)大寫字樓客戶多青睞于無(wú)柱辦公，以提高平面利用效率立柱靠近外墻，雖然在采用玻璃幕墻的情況下存在從外部會(huì)看到立柱的現(xiàn)象，一方面深色的玻璃可部分消除該現(xiàn)象，另一方面，從外部可見(jiàn)立柱的影響遠(yuǎn)不及提高內(nèi)部平面實(shí)用率的影響，因而，建議應(yīng)盡可能使立柱向幕墻靠攏 平面平面平面

36、平面客戶要求客戶要求附加條件：附加條件：預(yù)留樓梯預(yù)留廁所預(yù)留管井共享空間共享空間對(duì)于部分大面積客戶，對(duì)共享空間有一定需求，建議在部分樓層設(shè)置預(yù)留樓梯對(duì)于兩層以上的客戶，設(shè)置可拆卸樓板，以預(yù)留樓梯位置預(yù)留管井為部分大型企業(yè)客戶行政人員預(yù)留管井，以設(shè)置給排水管道預(yù)留廁所為部分大型企業(yè)客戶行政人員預(yù)留洗手間，以提供更人性化辦公空間此類設(shè)計(jì)并非企業(yè)必須，但有助于提高項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)某些企業(yè)具有一定吸引力 平面平面客戶要求客戶要求l面積2000平方米以上l形狀方正，進(jìn)深10米以上l實(shí)用率65%-70%l中心筒設(shè)置、150mm架空地板、最好可以有開(kāi)啟窗（考慮實(shí)際使用，就是45度開(kāi)啟有卡口，凈高3米以上、走道1

37、.8米以上l無(wú)柱式設(shè)計(jì)或柱子靠幕墻l基本功能要有男衛(wèi)生間（3立3蹲）女衛(wèi)生間（3蹲）茶水間位置、拖把間、男女衛(wèi)生間在同一側(cè)l方形支柱對(duì)空間分割和辦公桌椅擺放影響較小，更受客戶歡迎l低區(qū)電梯井在高區(qū)部分以及電梯井在地下室部分可用作儲(chǔ)存空間 平面平面客戶興趣點(diǎn)客戶興趣點(diǎn)40細(xì)節(jié)考慮在核心筒內(nèi)的適當(dāng)位置，增設(shè)淋浴間和行政人員專用洗手間，在細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)對(duì)員工的關(guān)懷和吸引客戶決策層花旗銀行大廈行政人員洗手間世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)淋浴室分析：l部分寫字樓項(xiàng)目中設(shè)置有行政人員洗手間，通常設(shè)置于標(biāo)準(zhǔn)層平面的角上靠近行政人員辦公室，供專人專用，如花旗集團(tuán)大廈；或設(shè)置于核心筒內(nèi)，供特定的多人使用l部分寫字樓項(xiàng)目中設(shè)淋浴室，

38、通常設(shè)在核心筒內(nèi)，為員工加班或出差歸來(lái)提供淋浴場(chǎng)所l考慮到在標(biāo)準(zhǔn)層平面四角視野最佳，并且此處設(shè)立行政人員洗手間不便于管道布置，可在核心筒內(nèi)的適當(dāng)位置設(shè)置淋浴室和行政人員洗手間，在細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)對(duì)員工的關(guān)懷和吸引客戶決策層 平面平面41細(xì)節(jié)考慮在部分樓層預(yù)留可拆卸樓板，為使用多個(gè)樓層的客戶提供內(nèi)部溝通的便利分析：l為購(gòu)買或租用連續(xù)兩層以上的客戶提供了內(nèi)部交通的方便，避免了繞道電梯的麻煩，并增添了辦公室的氣派和美感l(wèi)建議在部分樓層的適當(dāng)位置預(yù)留可拆卸樓板 平面平面42細(xì)節(jié)考慮在局部區(qū)域加強(qiáng)樓板的負(fù)重荷載，滿足部分客戶的特定需求分析：l多數(shù)大公司都會(huì)有集中儲(chǔ)藏文件或設(shè)置機(jī)房的需求，由于文件柜和機(jī)房一般

39、設(shè)置于靠近核心筒的區(qū)域，可以通過(guò)局部承重加強(qiáng)的方式予以滿足，其中金融類、IT企業(yè)對(duì)于樓板荷載要求比其他行業(yè)更高。l在標(biāo)準(zhǔn)層靠近核心筒處的部分區(qū)域設(shè)置“重負(fù)荷帶”，加強(qiáng)部分樓板的承重負(fù)荷能力 平面平面 平面平面 - - 核心筒核心筒中央核心筒 實(shí)用率較高 四周同等的進(jìn)深 公共走道設(shè)置靈活 自然采光較為平均 單元分割及組合差異較小 受結(jié)構(gòu)影響，進(jìn)深有限偏心筒 優(yōu)化景觀資源 較大單元進(jìn)深 走道占用面積小 大面積開(kāi)闊辦公空間 單元景觀差異大 單元分割大小較難控制環(huán)球金融中心環(huán)球金融中心創(chuàng)興金融中心創(chuàng)興金融中心鉆石大廈鉆石大廈優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)目前甲級(jí)寫字樓普遍采用此中央核心筒設(shè)計(jì)目前甲級(jí)

40、寫字樓普遍采用此中央核心筒設(shè)計(jì)受地塊形狀、景觀條件所限或設(shè)計(jì)特殊受地塊形狀、景觀條件所限或設(shè)計(jì)特殊需求的情況下，采用偏心筒結(jié)構(gòu)需求的情況下，采用偏心筒結(jié)構(gòu)配套設(shè)置商業(yè)區(qū)大裙房型寫字樓商務(wù)配套型寫字樓純寫字樓來(lái)福士廣場(chǎng)多種商業(yè)業(yè)態(tài)，主要集中于休閑購(gòu)物，成熟的時(shí)尚購(gòu)物場(chǎng)所。業(yè)態(tài)商家B1中檔餐飲味千拉面、棒約翰1F中檔購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)French Connection、Guess、Hagen-Dazs2F中高檔購(gòu)物Novo、U.d.b、 Esprit 3F中高檔購(gòu)物、餐飲蕉葉咖喱屋、Giordano Ladies、 Ma Belle 4F中高檔購(gòu)物、餐飲Adidas、Pierre Cardin、

41、 ZEN 采蝶軒 5F中高檔購(gòu)物Nike、F1 Fans Club、Nokia6F中型餐飲港麗餐廳、釜山料理7F健身中心舒適堡匯豐大廈餐飲及商務(wù)配套服務(wù)，服務(wù)本樓客戶，平均租金和寫字樓租金基本相當(dāng)業(yè)態(tài)商家1F銀行、咖啡星巴克、匯豐銀行2F中檔餐廳、商務(wù)配套服務(wù)五芳面館、上?，斃麏W餐廳、書店、票務(wù)中心、便利店、快遞3F商務(wù)配套服務(wù)郵政快遞、洗衣店、診所46F高檔餐飲詩(shī)如花餐廳、璨鳥(niǎo)餐廳等 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)商業(yè)配套設(shè)施非常有限，主要依靠周邊商業(yè)設(shè)施來(lái)提供相關(guān)服務(wù)業(yè)態(tài)商家1F銀行中國(guó)銀行寫字樓配套設(shè)置的主要設(shè)置方式 配套配套 商業(yè)商業(yè)外部形象外部形象商業(yè)裙樓的獨(dú)立性與主樓直連的裙樓與主樓直連的裙樓獨(dú)立商

42、業(yè)裙樓獨(dú)立商業(yè)裙樓優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)l 商業(yè)利用空間大l 可直接引導(dǎo)辦公樓內(nèi)人群進(jìn)行消費(fèi)l 保證辦公樓的獨(dú)立性和高端形象l 商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置較為靈活，可選擇的業(yè)態(tài)空間較大l 未來(lái)商業(yè)調(diào)整較為靈活l 商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間安排較為靈活l 柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)互不影響，受客戶認(rèn)可缺點(diǎn)缺點(diǎn)l 對(duì)裙樓結(jié)構(gòu)、管道設(shè)置等技術(shù)性要求較高l 裙樓內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置易影響辦公樓使用品質(zhì)l 商業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性不足l 未來(lái)物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本較高l 需要地塊形態(tài)及控規(guī)指標(biāo)相配合適用特點(diǎn)適用特點(diǎn)l 較為成熟的CBD區(qū)域，周邊有大量同類項(xiàng)目形成區(qū)域熱點(diǎn)l 適合于需要突出主體建筑，多為高檔定位項(xiàng)目所采用典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目中環(huán)廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)香港新世界香港新世界嘉華中心嘉華中心金

43、茂大廈金茂大廈梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng) 配套配套 商業(yè)商業(yè)總建筑面積355,000平方米南塔樓 (250米)Ritz-Carlton酒店:45,700平方米/300間寫字樓:82,000平方米北塔樓 (260米)服務(wù)式公寓:31,600平方米寫字樓:97,500平方米小樓 (85米)酒店:43,000平方米/ 400間裙樓商場(chǎng):84,300平方米55,200平方米/地上四層29,100平方米/地下兩層停車位1,800 個(gè) 配套配套 商業(yè)商業(yè)上海國(guó)金中心上海國(guó)金中心 IFC南塔樓南塔樓北塔樓北塔樓小樓小樓商場(chǎng)入口商場(chǎng)入口未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目分析 IFC 配套配套 商業(yè)商業(yè)上海國(guó)金中心上海國(guó)金中心 IFC證券

44、、期貨等主業(yè)為金融產(chǎn)品交易的公司，以及中大型企業(yè)的地區(qū)總部，對(duì)于數(shù)據(jù)通訊都有數(shù)據(jù)流量大、保密安全性高、實(shí)時(shí)性等要求，都需要安裝專用通訊衛(wèi)星。因此需要考慮在頂樓預(yù)留5-10個(gè)通訊衛(wèi)星安裝位置，以供該類客戶使用。 配套配套 衛(wèi)星衛(wèi)星其他其他停車位數(shù)量至少保證每100平方米辦公面積停車位數(shù)達(dá)到0.5個(gè)，具體數(shù)量應(yīng)結(jié)合地下層數(shù)進(jìn)行綜合考慮上海部分寫字樓停車位設(shè)置狀況上海部分寫字樓停車位設(shè)置狀況項(xiàng)目名稱竣工時(shí)間總體量（平方米）辦公區(qū)體量（平方米）停車位每100平方米辦公面積停車位數(shù)裕景國(guó)際廣場(chǎng)2006120,00047,1582000.42 財(cái)富時(shí)代廣場(chǎng)200652,00044,1702500.57 淮

45、海國(guó)際廣場(chǎng)200673,00055,0002550.46 城建國(guó)際中心200660,00039,5002940.74 新茂大廈200632,25225,6001600.63 海銀國(guó)際廣場(chǎng)200645,89637,2461300.35 飛洲國(guó)際廣場(chǎng)200586,00061,0007001.15 花旗集團(tuán)大廈2005120,00090,0004200.47匯亞大廈2005-70,0003430.49嘉華中心200591,00063,6952830.44 同盛大廈200542,00033,0002500.76 晶采世紀(jì)廣場(chǎng)200532,50026,0001200.46 世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)200491,70

46、084,0002030.24久事大廈200168,08050,3002500.50 浦項(xiàng)廣場(chǎng)199998,13056,2707931.41 匯豐銀行大廈1998130,00085,8804200.49 招商局廣場(chǎng)199770,80538,4202200.57 配套配套 - - 停車位停車位50外部形象外灘中心黃浦區(qū)，泛光照明，在整個(gè)浦江東岸及黃浦、虹口區(qū)域均可欣賞到其耀眼“皇冠”的光芒金茂大廈小陸家嘴，泛光照明，猶如王冠的頂部設(shè)計(jì)在燈光的映耀下盡顯“王者風(fēng)范”大氣的頂部設(shè)計(jì)配合巧妙的夜景燈光是增添項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度的重要手段之一，恒隆廣場(chǎng)靜安區(qū)，透光照明，幾乎在內(nèi)環(huán)以內(nèi)高架上的任何一處均可欣賞到其

47、火炬般的炫耀頂部，突出其“伸展國(guó)際視野、映耀上海光芒”的理念港匯廣場(chǎng)徐匯區(qū)，透光照明，底部的港匯購(gòu)物中心及其上的雙塔，在燈光的渲染下體現(xiàn)了“蛋糕+蠟燭”的美好寓意 配套配套 景觀燈光景觀燈光非交通主干道展示面不佳商家廣告牌設(shè)計(jì)不醒目巨型樓體廣告牌及LED屏來(lái)福士廣場(chǎng)來(lái)福士廣場(chǎng)商家指示牌花旗銀行大廈花旗銀行大廈主干道標(biāo)志性招牌主干道標(biāo)志性招牌 配套配套 戶外廣告戶外廣告上海寫字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)介寫字樓項(xiàng)目策劃要點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃項(xiàng)目籌備期前期推廣階段預(yù)租期強(qiáng)租期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期營(yíng)銷準(zhǔn)備啟動(dòng)營(yíng)銷準(zhǔn)備啟動(dòng)項(xiàng)目建造期項(xiàng)目建造期取得預(yù)售證取得預(yù)售證項(xiàng)目竣工項(xiàng)目竣工客戶入駐客戶入駐廣告公司甄選推廣策

48、略制定交付標(biāo)準(zhǔn)制定營(yíng)銷推廣策略推廣營(yíng)銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 寫字樓營(yíng)銷總綱寫字樓營(yíng)銷總綱準(zhǔn)備事項(xiàng)項(xiàng)目圍板前期形象宣傳冊(cè)實(shí)施工作代理行甄選律師行甄選現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)駐 設(shè)立接待中心 現(xiàn)場(chǎng)宣傳布置 標(biāo)準(zhǔn)文件系統(tǒng) 租售資料準(zhǔn)備媒體策略制定活動(dòng)方案制定設(shè)立樣板層租售資料完善廣告媒體投放進(jìn)行推廣活動(dòng)媒體策略調(diào)整活動(dòng)方案調(diào)整交房相關(guān)事項(xiàng)廣告媒體投放軟性媒體推廣客戶簽約儀式確認(rèn)租售管理項(xiàng)目形象提升繼續(xù)軟性媒體推廣開(kāi)展客戶答謝會(huì)項(xiàng)目初步營(yíng)銷方案建議整體推廣策略媒體Media營(yíng)銷目標(biāo)活動(dòng)Events工具Tools媒體：媒體：報(bào)紙（新聞?lì)悺⒔?jīng)濟(jì)類、地產(chǎn)類）雜志（經(jīng)濟(jì)類、地產(chǎn)類、英文類）戶外（路牌，燈箱，道旗）網(wǎng)絡(luò)（網(wǎng)站，鏈接，網(wǎng)站

49、廣告）其他：（電臺(tái)，機(jī)場(chǎng)廣告）活動(dòng)：活動(dòng)：工程節(jié)點(diǎn)類（開(kāi)盤，交房）新聞宣傳類（研討，簽約儀式）項(xiàng)目推廣類（中介聯(lián)誼等）營(yíng)銷工具:DM樓書技術(shù)手冊(cè)專用信紙、專用信封文件夾、文件袋模型展板手提袋標(biāo)準(zhǔn)文件系統(tǒng)精品樓書項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)電子樓書專業(yè)禮品通過(guò)媒體、活動(dòng)、營(yíng)銷工具等綜合手段向目標(biāo)受眾傳播項(xiàng)目信息，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)。 寫字樓推廣工具寫字樓推廣工具項(xiàng)目初步營(yíng)銷方案建議媒體推廣策略報(bào)紙廣告：與項(xiàng)目活動(dòng)相結(jié)合，選擇具有影響力、與項(xiàng)目氣質(zhì)相匹配的報(bào)紙媒體進(jìn)行推廣，諸如東方早報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)等雜志廣告：結(jié)合項(xiàng)目定位進(jìn)行針對(duì)性的媒體投放，以形象發(fā)布為主。媒體以高端雜志、航空雜志及英文媒體為主，如中國(guó)航空、Shan

50、ghai Tailor等戶外媒體：與項(xiàng)目整體形象及圍版、接待中心等風(fēng)格相結(jié)合，在項(xiàng)目周邊或利用項(xiàng)目樓宇自身進(jìn)行形象宣傳。1.運(yùn)用報(bào)紙、雜志、戶外等媒體樹(shù)立項(xiàng)目形象 寫字樓推廣策略寫字樓推廣策略常用推廣策略簡(jiǎn)介常用推廣策略簡(jiǎn)介項(xiàng)目初步營(yíng)銷方案建議媒體推廣策略 組織專業(yè)的、連續(xù)的、專題性的新聞報(bào)道，新聞報(bào)道的特點(diǎn)為可信性、媒體集中影響性及成本低廉性，在未取得預(yù)售許可證的租售準(zhǔn)備階段結(jié)合營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行專題新聞報(bào)道的宣傳對(duì)于項(xiàng)目前期預(yù)租十分有必要。 每一輪次的新聞報(bào)道應(yīng)以“主題統(tǒng)一，訴求豐富”為原則做好新聞繕稿的準(zhǔn)備工作， 保證新聞報(bào)道的可信性及說(shuō)服力。2.借助專業(yè)公司的媒體資源，通過(guò)新聞報(bào)道的形式開(kāi)展

51、軟性推廣：3.針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展適時(shí)通過(guò)中介、媒體及客戶活動(dòng)發(fā)布項(xiàng)目信息：項(xiàng)目初步營(yíng)銷方案建議媒體推廣策略常用推廣策略簡(jiǎn)介常用推廣策略簡(jiǎn)介 寫字樓推廣策略寫字樓推廣策略項(xiàng)目初步營(yíng)銷方案建議媒體推廣策略互聯(lián)網(wǎng)渠道運(yùn)用的目的包括“形象包裝、信息獲知、信息檢索”。建立項(xiàng)目網(wǎng)站并將其作為重要的信息發(fā)布、更新以及項(xiàng)目專業(yè)形 象展示的渠道建立與著名搜索引擎的鏈接，關(guān)鍵詞為“租售、寫字樓租售、房地產(chǎn)租售、項(xiàng)目名、.)建設(shè)項(xiàng)目網(wǎng)站或在專業(yè)門戶/新聞網(wǎng)站(如SINA,搜房等)發(fā)布廣告或鏈接。4.網(wǎng)絡(luò)廣告或項(xiàng)目網(wǎng)站將作為項(xiàng)目信息及時(shí)發(fā)布與查詢的渠道：項(xiàng)目初步營(yíng)銷方案建議媒體推廣策略項(xiàng)目初步營(yíng)銷方案建議媒體推廣策略常用推廣策略簡(jiǎn)介常用推廣策略簡(jiǎn)介 寫字樓推廣策略寫字樓推廣策略5.專業(yè)代理行的網(wǎng)站、物業(yè)地圖以及市場(chǎng)透視分析等也是重要信息渠道。項(xiàng)目初步營(yíng)銷方案建議活動(dòng)推廣策略項(xiàng)目推廣活動(dòng)預(yù)租期預(yù)租期租售推廣記者招待會(huì)開(kāi)盤儀式暨新聞發(fā)布會(huì)強(qiáng)租期強(qiáng)租期中介推廣會(huì)知名客戶簽約儀式客戶答謝會(huì)其他合作交流活動(dòng)租售鞏固期租售鞏固期交房剪彩儀式暨媒體答謝會(huì)客戶交流活