2008年濟(jì)寧市嘉祥縣嘉祥國際商貿(mào)城價(jià)格體系實(shí)施及經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析

1、.創(chuàng)實(shí)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) Chuangshi Real Estate Service Organization 嘉祥國際商貿(mào)城價(jià)格體系實(shí)施及經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析創(chuàng)實(shí)(中國)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)二八年十一月二十六日嘉祥國際商貿(mào)城價(jià)格體系實(shí)施及經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析第一部分 嘉祥國際商貿(mào)城銷售價(jià)格體系及實(shí)施1、 銷售統(tǒng)計(jì)結(jié)果：嘉祥國際商貿(mào)城銷售收入預(yù)算統(tǒng)計(jì)結(jié)果 二、平均折扣及優(yōu)惠政策 （一）優(yōu)惠折扣及優(yōu)惠政策 付款類型比例假設(shè)以及付款方式、付款比例折扣優(yōu)惠： 一次性付款96折優(yōu)惠，5成-6成10年按揭付款99折優(yōu)惠； 分期付款：首付達(dá)到40%96折優(yōu)惠，首付款超過40%或達(dá)到50%95折優(yōu)惠，首付 款超過60%97折優(yōu)惠； 一次

2、性客戶比例按40%假如預(yù)計(jì)，銀行按揭客戶比例按60%假設(shè)預(yù)計(jì)。 按40%客戶選擇一次性付款（96折），60%客戶選擇按揭付款（99折）計(jì)，則平均折扣為97.8% 。 額外優(yōu)惠折扣： 開盤當(dāng)天成交客戶額外贈送一個(gè)99折優(yōu)惠。 促銷方案即促銷優(yōu)惠： 團(tuán)結(jié)就是力量、日進(jìn)千金回報(bào)。（二）二、三層成交價(jià)格計(jì)算公式=表價(jià)×面積×付款方式折扣×額外優(yōu)惠折扣 底商總房款計(jì)算公司=表價(jià)×面積×付款方式折扣×額外優(yōu)惠折扣=A 底商返租金計(jì)算公式=A×24%返租=B 底商首付款價(jià)格計(jì)算公式=(A-B)/2 （按揭） 底商首付款價(jià)格計(jì)算公式=(A-

3、B) ×首付百分比 （分期付款）第二部分 嘉祥國際商貿(mào)城招商價(jià)格體系及實(shí)施租金統(tǒng)計(jì)結(jié)果 注：租賃三年一簽合同。 月租金為：12.09元/月。 以上月租金平均水平及月租金總額是根據(jù)現(xiàn)實(shí)施鋪位銷售定價(jià)，利用租金反推法計(jì)算而得，因本項(xiàng)目以購鋪?zhàn)誀I和購鋪托管兩種方式為主，購鋪托管只是促進(jìn)銷售，購鋪托管比例越小，對發(fā)展商后期經(jīng)營壓力就越小，故托管（或招商）比例越小越好。 第三部分 嘉祥國際商貿(mào)城購鋪托管及招商優(yōu)惠預(yù)算1、 購鋪托管回報(bào)預(yù)算（一）購鋪托管回報(bào)率：第一年為總房款（實(shí)價(jià)）的7%，第二年8%，第三年9%，限底商。2、 招商優(yōu)惠措施及前三年租金收入預(yù)算 （一）前三年招商優(yōu)惠條件及租金收益

4、（底商托管租金預(yù)算，二三層無返租） 1、優(yōu)惠策略：前期放水養(yǎng)魚，后期逐步提升。 2、優(yōu)惠辦法：租金第一年為銷售總價(jià)款4%，第二年4%，第三年5%（一拖一免二樓租金）。 3、優(yōu)惠區(qū)域：一層底商。 （二）托管區(qū)域前三年租金收入預(yù)算3、 前三年購鋪托管投資回報(bào)資金與招商租金收支平衡 通過本節(jié)第一、二條可以推算出，以購鋪托管與出租率相同理想假設(shè)模型下，前三年購鋪托管投資回報(bào)資金與招商租金支出差為24%-13%=11%，當(dāng)購鋪托管與出租率都為100%的情況下，購鋪托管投資回報(bào)資金支出比招商租金收入之差=房款銷售總額×（24%-13%=11%）。表：前三年不同比例的情況下購鋪托管投資回報(bào)資金與招

5、商租金收支平衡表 注：租賃三年一簽合同。 月租金為：12.09元/月。 以上月租金平均水平及月租金總額是根據(jù)現(xiàn)實(shí)施鋪位銷售定價(jià)，利用租金反推法計(jì)算而得，因本項(xiàng)目以購鋪?zhàn)誀I和購鋪托管兩種方式為主，購鋪托管 只是促進(jìn)銷售，購鋪托管比例越小，對發(fā)展商后期經(jīng)營壓力就越小，故托管（或招商）比例越小越好。四、嘉祥國際商貿(mào)城最終實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格匯算1、項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)銷售總額 A、項(xiàng)目整體96折并沖抵返租后總銷售金額收入：51166881元；項(xiàng)目折前表價(jià)銷售總金額：60620639元； B、項(xiàng)目底商3年托管總支出：7028931元； C、項(xiàng)目折扣總支出：2424826元； D、項(xiàng)目底商第一年招商租金收入：890331元 E、項(xiàng)目底商第二年招商租金收入：890331元 F、項(xiàng)目底商第三年招商租金收入：1113699元 G、項(xiàng)目底商3年總招商租金收入：2893577元 項(xiàng)目前三