合約銷售vs權(quán)益銷售哪個(gè)更能反映房企實(shí)力

1、合約銷售VS 權(quán)益銷售哪個(gè)更能反映房企實(shí)力？小 Q 導(dǎo)讀：隨著房企小股操盤、 合作及代建項(xiàng)目不斷增多，權(quán)益占比下降將成為趨勢(shì)。文克而瑞研究中心近日，克而瑞研究中心發(fā)布了2016 年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售流量榜和權(quán)益榜。從發(fā)布的榜單中可以看出，隨著土地成本的不斷上升，兩家甚至多家房企共同拿地開發(fā)已成為行業(yè)中非常普遍的現(xiàn)象。房企通過合作可分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、減輕資金壓力。我們將權(quán)益金額TOP100 的房企與其自身銷售金額做對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，銷售權(quán)益小于 90% 的房企的比重達(dá)到了 34% 。也就是說(shuō)，超過三分之一房企采用合作開發(fā)、輕資產(chǎn)運(yùn)作等開發(fā)模式。未來(lái)，越來(lái)越多的房企會(huì)采用合作開發(fā)模式，房企整體銷售權(quán)益將呈下

2、降趨勢(shì)。然而，我們發(fā)現(xiàn)，房企權(quán)益比例下降的背后有兩項(xiàng)指標(biāo)在悄悄發(fā)生變化： 銷售回款率呈下降趨勢(shì)2016 年，房企的合約銷售金額保持較高增速，但銷售回款率卻在走低。我們知道，銷售回款率是衡量房企經(jīng)營(yíng)能力的重要指標(biāo)，銷售回款率越高，房企鎖定利潤(rùn)的能力越強(qiáng)，周轉(zhuǎn)速度也越快。然而，近幾年房企銷售回款率普遍下降明顯。從恒大、萬(wàn)科、保利和碧桂園四家龍頭房企的數(shù)據(jù)中我們可以看出，除了恒大仍然保持穩(wěn)定之外，其余三家房企的銷售回款率下降明顯。銷售權(quán)益比例越高的企業(yè)，銷售回款率往往越高，而且比較穩(wěn)定。這是因?yàn)?，?quán)益銷售金額反映的是房企項(xiàng)目實(shí)際所占股權(quán)的比例，一般持股50% 以上的項(xiàng)目才可納入合并范圍，項(xiàng)目銷售產(chǎn)生

3、的回款才可以計(jì)入報(bào)表。權(quán)益銷售比例越高，實(shí)際銷售的金額越高，實(shí)際回籠的資金也就越多。這也是對(duì)于部分權(quán)益占比較低的房企而言，雖然銷售金額高但回款率低的重要原因。從恒大最新公布的2016 年銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，全年實(shí)現(xiàn)銷售3733.7 億，回款金額為 3008.9 億，據(jù)測(cè)算回款率達(dá) 80.6% ，穩(wěn)定的回款率有力證明了我們上述分析。另外，恒大的合約銷售金額是行業(yè)第一，但如果以權(quán)益銷售來(lái)看，恒大的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)更大。 “歸母”凈利潤(rùn)增速較低房企凈利潤(rùn)中，歸屬于母公司股東權(quán)益的比例下降，也就是說(shuō)歸屬于少數(shù)股東權(quán)益的比例在上升，房企的凈利潤(rùn)“注水”了，凈利潤(rùn)不再能完全衡量房企的盈利能力。我們對(duì)比房企營(yíng)業(yè)收入、凈利

4、潤(rùn)和歸屬于母公司凈利潤(rùn)的同比增速： 2016 年中期， 80 家 A 股和 H 股上市房企的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)了28.2% ，凈利潤(rùn)增速為9.2% ，歸屬母公司凈利潤(rùn)增幅 8.3% ；2015 年中期上述指標(biāo)則依次為17.4% 、13.8%和 8.2% ；增收不增利的情況較為明顯，在上市房企規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，投資者從中能分享到的收益并無(wú)太大提升。房企營(yíng)收增速大于凈利潤(rùn)，并大于權(quán)益凈利潤(rùn)，并非完全是行業(yè)盈利水平下降導(dǎo)致，近年越來(lái)越多的合作開發(fā)項(xiàng)目竣工使得少數(shù)股東分得的凈利潤(rùn)比例逐期提升，母公司股東權(quán)益部分占比隨之下降。我們認(rèn)為銷售權(quán)益比例越高的企業(yè)，鎖定利潤(rùn)能力更強(qiáng)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，恒大、萬(wàn)科、保利和碧桂園2016 年權(quán)益銷售額分別為3550.6 億元、2606.5 億元、1613.8億元和 2352 億元，如果以五家凈利潤(rùn)靠前的大型內(nèi)房股2015 年歸屬股東平均凈利率12.6% 計(jì)算，四家龍頭房企歸屬股東的凈利潤(rùn)分別為447 億元、328 億元、203 億元和 296億元。從數(shù)據(jù)比較我們可以看出，權(quán)益占比最高的恒大，利潤(rùn)空間更大。 總結(jié)隨著房企小股操盤、合作及代建項(xiàng)目不斷增多，權(quán)益占比下降將成為趨勢(shì)。與合約銷售額相比，權(quán)益銷售額能更真實(shí)反映房企的資金運(yùn)用和戰(zhàn)略把控水平