探析房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理策略

1、探析房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理策略摘要：結(jié)合多年的實際工作經(jīng)驗，就房地產(chǎn)施工管理過程中的一些問題，發(fā)表了一些看法，強調(diào)了施工質(zhì)量控制、 協(xié)調(diào)各部門工作以及市政配套設(shè)施建設(shè)的管理。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；施工管理；思考1 注意施工階段的過程控制和管理房地產(chǎn)甲方管理建設(shè)工程，應(yīng)該管些什么 ?哪些是必須由甲方來管理的，哪些又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實現(xiàn)管理的 ?細分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會有的放矢， 而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理。 “大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。 工程管理的理想境界是： 工程質(zhì)量達到甚至超過期望， 施工工期控制在充分的時間內(nèi)， 使施工單位獲得了合理

2、的經(jīng)濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方， 而是真正的合作伙伴。 所以，甲方要從以下幾個方面進行管理。嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)加強質(zhì)量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，充分認(rèn)識到“細節(jié)決定成敗”的含義， 各方質(zhì)量管理人員要把加強施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中， 采取防范措施， 消除質(zhì)量通病， 避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。要管理好施工質(zhì)量，首要的任務(wù)是按圖施工甲方代表應(yīng)隨時抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙進行施工。 若發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責(zé)。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷

3、工減料、以次充好的問題。建筑施工在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、 建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書； 造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失I 構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工方要進行自檢， 并在 48 小時前通知甲方代表。 通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、 時間和地點， 并且請求甲方進行驗收。 若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)

4、施工， 倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內(nèi)修改并重新驗收。 隱蔽工程未經(jīng)驗收， 甲方代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進行檢驗。 乙方要按要求進行剝露， 并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。確保工程按期完成在施工進度方面， 甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設(shè)計進行， 發(fā)現(xiàn)問題要及時提出來。 對于按照施工組織設(shè)計進行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實完不成的， 要適當(dāng)延長工期或者督促施工單位加人加班。對施工單位獎懲分明在施工合同上，可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動施工方的積極性，在

5、使施工單位獲得合理的經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。2 做好個部門的協(xié)調(diào)工作充分認(rèn)識協(xié)調(diào)工作的重要性工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。 一般情況下對工程影響不大。 但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來也很麻煩， 有時甚至要花幾倍的代價， 而且還會影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟損失。加強管理建立科學(xué)的管理模式這里所強調(diào)的加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認(rèn)真對待每一個管理環(huán)節(jié)，不走過場，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)上、

6、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、 更加科學(xué)的管理體制， 從而達到進一步提高管理水平的目的。發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用明確監(jiān)理權(quán)力甲方書面授權(quán)給監(jiān)理單位進行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗權(quán)、 工程施工進度的檢查監(jiān)督權(quán)、 結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中， 監(jiān)理方是甲方重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)這就要求甲方代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進行了實際工作。比如監(jiān)理查驗質(zhì)量工作后，對所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，甲方代表要實測一下， 發(fā)現(xiàn)問題， 甲方代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)

7、備、構(gòu)件，或可依照建筑法有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。3 重視市政工程建設(shè)和竣工驗收市政配套設(shè)施建造市政配套是房地產(chǎn)項目中非常重要的一部分，且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大，體現(xiàn)為時間要求緊、作業(yè)場地小、互相影響大， 壟斷單位多等特點。 做好市政配套設(shè)施建造的關(guān)鍵一是及早準(zhǔn)備，比如說天然氣工程， 目前其設(shè)計與樓體施工圖設(shè)計脫節(jié)， 但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設(shè)計及交底， 可避免主體的二次破壞、 防水隱患、成本等；二是做好各專業(yè)問設(shè)計圖紙的疊加， 及時進行設(shè)計優(yōu)化和加強對各專業(yè)的施工組織設(shè)計的審查：是對壟斷專業(yè)隊伍的選擇慎之又慎。必須安排好竣工驗收做好竣工驗收

8、工作的基礎(chǔ)除了保證各專業(yè)工程順利完成，質(zhì)量合格外，還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃，計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求，明細產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗收和取證時間，明細由建設(shè)單位牽頭，參建各方參加的工程驗收小組， 施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關(guān)鍵首先是利用好公司培養(yǎng)的各種政府職能部門的社會資源； 二是要盡早安排。 一般至少在建筑主體完成后， 院內(nèi)市政配套開始施工時， 就適時安排消防檢測和規(guī)劃驗線； 是保證申報驗收的資料正確完整， 因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。4 結(jié)語總之，在建筑施工過程中，房地產(chǎn)甲方的施工管理工作是一個系統(tǒng)工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和繁復(fù)性進行管理。 對工程中涉及到的各項專業(yè)內(nèi)容從了解認(rèn)識到熟悉掌