榮昌房地產(chǎn)市場調(diào)研簡報

1、榮昌房地產(chǎn)市場調(diào)研簡報2012年12月9日PART1 城市解讀榮昌現(xiàn)狀區(qū)位榮昌縣位于重慶市西部，地處四川、重慶兩地接壤處，距重慶市區(qū)88.5公里，距成都市區(qū)246公里，東鄰重慶市大足縣、永川區(qū)，西接四川省隆昌縣，南鄰四川省瀘州市，北與四川省內(nèi)江市、安岳縣接壤。關(guān)鍵詞：重慶西大門重慶一小時經(jīng)濟圈之內(nèi)成渝經(jīng)濟圈之中榮昌現(xiàn)狀人口榮昌縣轄15個鎮(zhèn)、6個街道、209個行政村、41個社區(qū)。2011年末全縣戶籍人口83.52萬人 ，常住人口66.69萬人，其中城鎮(zhèn)人口28.48萬人，城鎮(zhèn)化率42.71%。目前縣城人口約20萬人。榮昌現(xiàn)狀經(jīng)濟2011年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值2075526萬元，人均生產(chǎn)總值31253

2、元，這兩項指標(biāo)在重慶38個區(qū)縣中均位列第18位 。榮昌現(xiàn)狀投資2011年全社會固定資產(chǎn)投資完成2004200萬元，比上年增長45.0；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資274226萬元，比上年增長44.7%，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的13.7%。榮昌現(xiàn)狀收入2011年全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19295元，在38各個區(qū)縣中位列第18名；全年農(nóng)村居民人均純收入8356元，在38個區(qū)縣中位列第13名。 榮昌未來城市地位重慶第七個區(qū)域性中心城市渝西川東地區(qū)區(qū)域中心城市全國畜牧產(chǎn)業(yè)核心基地榮昌未來城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃：一帶、兩軸、四片區(qū)一帶， 即以中心城區(qū)為核心的城市地區(qū)，包括昌元-昌州城區(qū)和廣順-安富城區(qū)兩部分。兩

3、軸為 “吳家仁義昌元-昌州城區(qū)雙河”城市發(fā)展主軸和“盤龍廣順-安富城區(qū)”西部發(fā)展軸。四片區(qū)即以雙河為中心的南部發(fā)展片區(qū)、以仁義為中心的中部發(fā)展片區(qū)、以吳家為中心的北部發(fā)展片區(qū)和以盤龍為中心的西部發(fā)展片區(qū)。榮昌未來城鄉(xiāng)規(guī)劃n建設(shè)用地規(guī)劃：到2030年，城鎮(zhèn)建設(shè)面積達(dá)到65平方公里，其中中心城區(qū)城市建設(shè)面積為50平方公里。 n城鎮(zhèn)人口規(guī)劃：近期2012年42%，城鎮(zhèn)人口29萬人；中期2020年54%，城鎮(zhèn)人口43萬人；遠(yuǎn)期2030年70%，城鎮(zhèn)人口63萬人。n中心城區(qū)人口規(guī)劃：近期26萬人；中期35萬人；遠(yuǎn)期50萬人。其中昌元-昌州城區(qū)城市人口規(guī)劃近期22萬人、中期30萬人、遠(yuǎn)期35萬人 榮昌未來

4、交通規(guī)劃成渝高鐵預(yù)計2015年3月開通運營，屆時成都重慶兩地直達(dá)僅需1小時15分鐘城市小結(jié)優(yōu)越的區(qū)位條件、較好的經(jīng)濟基礎(chǔ)、良好的發(fā)展規(guī)劃，對房地產(chǎn)而言是不錯的利好！PART2 市場解讀房地產(chǎn)板塊劃分北部新區(qū)西部宜居區(qū)南部城區(qū)房地產(chǎn)板塊劃分n北部新區(qū)：新行政辦公、商業(yè)金融和居住中心，規(guī)劃起點高、交通和配套規(guī)劃良好，高端大盤云集，升值潛力大。n西部宜居區(qū)：主要集中在瀨溪河沿線，擁有海棠公園、兒童公園等市政公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯，宜居度高，也集中了不少高品質(zhì)樓盤。但整個片區(qū)的配套發(fā)展速度明顯比不上北部新區(qū)。n南部城區(qū)：為老城區(qū)的延伸區(qū)域，城市面貌落后、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、各種配套陳舊老化，目前僅有少量樓盤

5、在售。主要在售樓盤北部新區(qū)榮 峰 河巴黎左岸規(guī)劃高鐵站城市廣場瑞爾國際金科世界城中華奧城寰宇世家匯宇建材市場榮城御景新行政中心目標(biāo)地塊的可能位置主要在售樓盤北部新區(qū)項目名稱 總規(guī)模 （萬方） 物業(yè)形態(tài) 容積率主力戶型() 銷售情況 后期情況金科世界城100高層、洋房2.07高層67-120平躍結(jié)合一期高層售價3800-5500高層還有一期未推出寰宇世家42高層、洋房2.5高層79-110高層均價約4100高層尚余9棟中華奧城45高層、洋房3.44高層80-112高層均價約4000二期余12棟高層、三期未售榮城御景28高層2.570-100均價約3900一共還有15棟高層未售東邦城市廣場40高層

6、、洋房2.5高層50-90高層均價約4100C組團高層僅剩1棟，D組團尚未推出同景巴黎左岸15高層2.546-78全躍層均價約5500還有7棟未售除上述樓盤外，另有瑞爾國際（1棟酒店，2棟5.5米層高LOFT商務(wù)公寓、建面5500元/）和匯宇建材市場（3棟高層，3266元/ 起）在售。項目名稱 總規(guī)模 （萬方） 物業(yè)形態(tài) 容積率主力戶型() 銷售情況 后期情況恒榮半島46高層、多層2.22高層86-123三期在售，均價約4000尚余5棟高層未推出宏博澎湖灣28高層、多層2.5高層70-153四期在售，均價約3900無祥宏狀元第7.2高層、多層2.4高層70-116均價約4000無都海龍灣8.8

7、高層、小高層、多層2.0高層70-116均價約40004棟高層尚未推出拓新碧水西城9.5高層、小高層2.570-108均價約3500無主要在售樓盤西部宜居區(qū)項目名稱 總規(guī)模 （萬方） 物業(yè)形態(tài) 容積率主力戶型() 銷售情況 后期情況啟昌財富廣場34.4多層、高層4.4881-118C區(qū)在售，3500元/A區(qū)售罄，B、D區(qū)約10萬方尚未推出五洲國際商貿(mào)城100商業(yè)為主，含配套公寓、寫字樓1.8公寓35-50公寓約2800無住宅主要在售樓盤南部城區(qū)備注：五洲國際商貿(mào)城實際上處于南部城區(qū)和東部工業(yè)園區(qū)的交界典型樓盤同景巴黎左岸建筑面積：約15萬方 容 積 率：2.5物業(yè)形態(tài)：高層 建筑風(fēng)格：新古典主

8、義法式風(fēng)格商業(yè)規(guī)劃：約2萬方，沿河兩層、局部三層，背面一層典型樓盤同景巴黎左岸戶型特點：全躍層，5.7米挑高，單層16戶，小戶型、大贈送、超值可變。建面約59平米，實得約87平米，可變?nèi)康湫蜆潜P同景巴黎左岸n銷售情況：2012年10月首次開盤，截至目前先后推出3棟，由于總價低、贈送大、可變性強，整體銷售不錯，目前建面均價約5500元/。但由于樣板間和實際交房標(biāo)準(zhǔn)不一致（交房時室內(nèi)樓梯自理），據(jù)傳引起客戶的不理解，最近市場口碑有所下滑。n客戶來源：老城區(qū)原住民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，以剛需客群為主。n蓄客方式：老城設(shè)立外展點、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展、小蜜蜂派單。典型樓盤同景巴黎左岸現(xiàn)場包裝典型樓盤金科世界城建筑

9、面積：約100萬方容 積 率：2.07物業(yè)形態(tài)：高層+洋房商業(yè)規(guī)劃：設(shè)置兩層，定位為餐飲休閑、超市、購物等一期高層二期高層洋 房 區(qū)典型樓盤金科世界城建面約67平米，1變2，通過計半面積的院館實現(xiàn)可變建面約98平米，2變3 ，通過計半面積的院館實現(xiàn)可變典型樓盤金科世界城建面約94平米，躍層設(shè)計，通過客廳挑高實現(xiàn)贈送和可變典型樓盤金科世界城n銷售情況：目前一期高層已進入尾聲（僅剩1棟尚未推出），二期高層推出時間不詳。高層二房功能售價約3800元/、三房功能約4300元/、躍層約5500元/，其中緊湊型三房功能的戶型去化最好。n客戶來源：住宅客戶以老城區(qū)原住民、政府機關(guān)企事業(yè)單位職位為主，含部分鄉(xiāng)

10、鎮(zhèn)客戶。n蓄客方式：老城設(shè)立外展點、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展。典型樓盤金科世界城典型樓盤金科世界城典型樓盤寰宇世家建筑面積：約42萬方 容 積 率：2.5 物業(yè)形態(tài)：高層+洋房建筑風(fēng)格：ARTDECO典型樓盤寰宇世家建面約89平米，2變3建面約79平米，2房典型樓盤寰宇世家建面約110平米，2變3其他產(chǎn)品亮點：n6米挑高入戶大堂n刷卡電梯、指紋密碼鎖n一卡通智能管理n鋁合金門窗、LOW-E中空玻璃典型樓盤寰宇世家n銷售情況：目前高層已經(jīng)推出6棟，均價約4100元/。由于項目品質(zhì)不錯、產(chǎn)品有亮點、現(xiàn)場包裝到位，在當(dāng)?shù)氐目诒浅：谩客戶來源：客戶來源廣泛，包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、老城、周邊縣市（如隆昌）。n蓄客方式：

11、老城設(shè)立外展點、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展。典型樓盤寰宇世家現(xiàn)場包裝典型樓盤寰宇世家現(xiàn)場包裝典型樓盤東邦城市廣場建筑面積：約40萬方 容 積 率：2.5 物業(yè)形態(tài)：高層+洋房商業(yè)規(guī)劃：9萬方，含百貨、超市、餐飲街、大型賣場、影院。典型樓盤東邦城市廣場建面約50平米，1房東邦城市廣場是榮昌市場上少有的設(shè)計純一房戶型的樓盤，但銷售結(jié)果顯示一房的去化最慢，說明在榮昌市場，一房功能的產(chǎn)品需求還很小。典型樓盤東邦城市廣場n銷售情況：目前C組團在售，其中高層僅剩1棟，均價約4100元/。除了大型商業(yè)以招租為主外，北側(cè)（富安北路）、西側(cè)（棠香北街）的商業(yè)設(shè)計為一層臨街小門面進行分零發(fā)售，層高5.1米5.4米，售價約1.6

12、萬元/ 1.8萬元/ ，目前不少門面已經(jīng)陸續(xù)開店經(jīng)營。n客戶來源：以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶為主。n蓄客方式：前期設(shè)立外展點，也做過巡展。典型樓盤東邦城市廣場市場小結(jié)n整體開發(fā)和營銷水平：逐步向主城區(qū)看齊 從當(dāng)前情況來看，榮昌的整體開發(fā)水平已經(jīng)較高，一是物業(yè)形態(tài)組合豐富，不少項目是洋房高層組合開發(fā)；二是建筑風(fēng)情各異，異域風(fēng)情盛行；三是注意產(chǎn)品附加值的提升，大部分樓盤在戶型設(shè)計中都有不同程度的贈送與可變，或者通過公共部分的精裝、智能化的配置、高端物業(yè)管理等提升賣點。 此外各樓盤在營銷中都有較大手筆的投入，一是注重現(xiàn)場情景包裝；二是積極拓展蓄客渠道，派單、巡展、外展等手段廣泛應(yīng)用；三是加強活動營銷，營造現(xiàn)場

13、氛圍、促進銷售。n板塊之爭：北部新區(qū)領(lǐng)舞市場 目前榮昌房市的放量主要集中在北部和西部兩大板塊，但隨著行政中心的北移、區(qū)域各種配套的不斷成熟完善，榮昌向北的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，北部新區(qū)聚集了包括金科、同景、東邦等品牌房企，而且在樓盤的銷售價格上也超過了西部宜居區(qū)。n后市競爭：競爭加劇在所難免 根據(jù)榮昌統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年榮昌商品房銷售面積約123.63萬平米，今年1-10月銷售面積92.81萬平米，預(yù)計今年全年的銷售量與去年基本持平或略微下降。 而單就目前面市的項目進行初步統(tǒng)計，明年榮昌整個市場的放量預(yù)計將超過200萬方，競爭加劇在所難免。n銷售效果：剛需當(dāng)?shù)溃浰蜑橥?，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占據(jù)半

14、壁江山 從市場的實際銷售情況來看，“中小戶型的總價、大中戶型的使用功能”的剛需型、大贈送、可變強的產(chǎn)品，成為絕對的熱銷主角，尤其是90100左右的三房功能戶型、6075左右的二房功能戶型，去化速度相當(dāng)不錯。 而從各個樓盤的成交情況來看，客戶多來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶與老城，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶成為榮昌房地產(chǎn)市場的購買主力之一。對目標(biāo)地塊的初步思考相片中正在施工的區(qū)域?qū)儆跇s峰河濱河路，遠(yuǎn)處的高層是東邦城市廣場。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀對目標(biāo)地塊的初步思考n硬件：地塊優(yōu)勢突出，具備較強的操作空間 如果目標(biāo)地塊與本案中所標(biāo)注的位置相符，那么我們認(rèn)為該地塊仍然具備較強的操作空間。盡管市場競爭激烈，但是地塊的地段優(yōu)勢明顯位于北部新區(qū)，緊鄰新行政中心、奧林匹克廣場、東邦商業(yè)集群，擁有榮峰河的濱河資源，與成渝高