金融信托業(yè)務概述

1、第五章第五章 通用信托業(yè)務通用信托業(yè)務 本章主要內(nèi)容：本章主要內(nèi)容： 通用信托的定義、產(chǎn)生與發(fā)展、種類通用信托的定義、產(chǎn)生與發(fā)展、種類 資金信托資金信托 基金信托基金信托 不動產(chǎn)信托不動產(chǎn)信托 公益信托公益信托第一節(jié)第一節(jié) 通用信托綜述通用信托綜述 一、定義一、定義 通用信托業(yè)務指那些既可以由個人作委托人，也可以由法人作委通用信托業(yè)務指那些既可以由個人作委托人，也可以由法人作委托人的信托業(yè)務。托人的信托業(yè)務。 二、產(chǎn)生與發(fā)展二、產(chǎn)生與發(fā)展 隨公司法人的涌現(xiàn)，法人信托成為信托主要業(yè)務，個人作為受托隨公司法人的涌現(xiàn)，法人信托成為信托主要業(yè)務，個人作為受托人不能適應信托業(yè)務要求，信托財產(chǎn)所有者多元化

2、，信托機構(gòu)業(yè)務的人不能適應信托業(yè)務要求，信托財產(chǎn)所有者多元化，信托機構(gòu)業(yè)務的多重化導致了通用信托業(yè)務。多重化導致了通用信托業(yè)務。第一節(jié)第一節(jié) 通用信托綜述通用信托綜述三、種類三、種類資金信托資金信托基金信托基金信托 不動產(chǎn)信托不動產(chǎn)信托 公益信托公益信托 第二節(jié)第二節(jié) 資金信托資金信托一、資金信托及其一、資金信托及其類型類型 1 1、含義：、含義：它是指委托人基于對受托人的信任，將自己合法擁有的資金它是指委托人基于對受托人的信任，將自己合法擁有的資金委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的管理、運

3、用和處分的行為。益或者特定目的管理、運用和處分的行為。 資金信托業(yè)務是信托機構(gòu)一項重要的信托業(yè)務，也是信托機構(gòu)理財業(yè)務資金信托業(yè)務是信托機構(gòu)一項重要的信托業(yè)務，也是信托機構(gòu)理財業(yè)務的主要存在方式的主要存在方式 。2 2、資金信托的類型、資金信托的類型（1 1）單一資金信托：）單一資金信托：信托機構(gòu)在辦理資金信托業(yè)務時，可以按照委托信托機構(gòu)在辦理資金信托業(yè)務時，可以按照委托人的要求，為其單獨管理信托資金。人的要求，為其單獨管理信托資金。（2 2）集合資金信托：）集合資金信托：為了使受托資金達到一定的數(shù)額，也可以采取將為了使受托資金達到一定的數(shù)額，也可以采取將不同委托人的資金集合在一起管理的做法。

4、不同委托人的資金集合在一起管理的做法。第二節(jié)第二節(jié) 資金信托資金信托 二、集合資金信托 是指信托投資公司接受兩個或兩個以上委托人委托、是指信托投資公司接受兩個或兩個以上委托人委托、依據(jù)委托人確定的管理方式或由信托投資公司代為確依據(jù)委托人確定的管理方式或由信托投資公司代為確定的管理方式管理和運用信托資金的行為。定的管理方式管理和運用信托資金的行為。第二節(jié)第二節(jié) 資金信托資金信托 （一）集合資金信托的分類（一）集合資金信托的分類 1.1.按照接受委托的方式分類按照接受委托的方式分類 ： （1 1）標準化委托：）標準化委托：社會公眾或者社會不特定人群作為委托社會公眾或者社會不特定人群作為委托人，以購

5、買標準的、可流通的、證券化合同作為委托方式，人，以購買標準的、可流通的、證券化合同作為委托方式，由受托人統(tǒng)一集合管理信托資金的業(yè)務。由受托人統(tǒng)一集合管理信托資金的業(yè)務。 （2 2）合同委托：）合同委托：有風險識別能力、能自我保護并有一定風有風險識別能力、能自我保護并有一定風險承受能力的特定人群或機構(gòu)作為委托人，以簽訂信托合險承受能力的特定人群或機構(gòu)作為委托人，以簽訂信托合同作為委托方式，由受托人集合管理信托資金的業(yè)務。同作為委托方式，由受托人集合管理信托資金的業(yè)務。 第二節(jié)第二節(jié) 資金信托資金信托2.按資金運用方向的分類：（1）證券投資信托 即受托人接受委托人的委托，將信托資金按照雙方的約定，

6、投資于證券市場的信托。它可分為股票投資信托、債券投資信托和證券組合投資信托等。 （2）組合投資信托 即根據(jù)委托人風險偏好，將債券、股票、基金、貸款、實業(yè)投資等金融工具，通過個性化的組合配比運作，對信托財產(chǎn)進行管理，使其有效增值。（3）房地產(chǎn)投資信托 即受托人接受委托人的委托，將信托資金按照雙方的約定，投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的信托。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托，以較小的資金投入間接獲得了大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。 第二節(jié) 資金信托（4）基礎(chǔ)建設投資信托 是指信托公司作為受托人，根據(jù)擬投資基礎(chǔ)設施項目的資金需要狀況，在適當時期向社會（委托人）公開發(fā)行基礎(chǔ)設施投資信托權(quán)證募集信托資金，并由受托人

7、將信托資金按經(jīng)批準的信托方案和國家有關(guān)規(guī)定投資于基礎(chǔ)設施項目的一種資金信托。 （5）貸款信托 受托人接受委托人的委托，將委托人存入的資金，按信托計劃中或其指定的對象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，并負責到期收回貸款本息的一項金融業(yè)務。（6）風險投資信托 受托人接受委托人的委托，將委托人的資金，按照雙方的約定，以高科技產(chǎn)業(yè)為投資對象，以追求長期收益為投資目標所進行的一種直接投資方式。第二節(jié) 資金信托（二）集合資金信托計劃的設立1 1、委托人為合格投資者 是指符合下列條件之一，能夠識別、判斷和承擔信托計劃相應風險的人： （1）投資一個信托計劃的最低金額不少于100100萬元人民幣的自然人、法人

8、或者依法成立的其他組織； （2）個人或家庭金融資產(chǎn)總計在其認購時超過100100萬元人民幣，且能提供相關(guān)財產(chǎn)證明的自然人； （3）個人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過2020萬元人民幣或者夫妻雙方合計收入在最近三年內(nèi)每年收入超過3030萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。 第二節(jié)第二節(jié) 資金信托資金信托2、參與信托計劃的委托人為惟一受益人； 3、單個信托計劃的自然人人數(shù)不得超過5050人，合格的機構(gòu)投資者 數(shù)量不受限制； 4、信托期限不少于一年； 5、信托資金有明確的投資方向和投資策略，且符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及其他有關(guān)規(guī)定； 6、信托受益權(quán)劃分為等額份額的信托單位； 7、信托合同應約定受托人報

9、酬，除合理報酬外，信托公司不得以任何名義直接或間接以信托財產(chǎn)為自己或他人牟利； 8、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會規(guī)定的其他要求。第二節(jié) 資金信托 三、單一資金信托1、特征單一資金信托的委托人具有不同的風險偏好和收益率要求，因此也就具單一資金信托的委托人具有不同的風險偏好和收益率要求，因此也就具有不同的期限要求，這些個體性問題都可以體現(xiàn)在不同的信托合同上，有不同的期限要求，這些個體性問題都可以體現(xiàn)在不同的信托合同上，因此，單一資金信托合同的差異性特征非常明顯。因此，單一資金信托合同的差異性特征非常明顯。 在信托公司的業(yè)務中，單一資金信托業(yè)務就信托業(yè)整體而言，其重要性在信托公司的業(yè)務中，單一資金信托業(yè)

10、務就信托業(yè)整體而言，其重要性實際上高于集合資金信托業(yè)務，之所以外界的印象并非如此，主要原因?qū)嶋H上高于集合資金信托業(yè)務，之所以外界的印象并非如此，主要原因是集合資金信托業(yè)務在進行產(chǎn)品推介的時候，均通過信托公司的網(wǎng)站、是集合資金信托業(yè)務在進行產(chǎn)品推介的時候，均通過信托公司的網(wǎng)站、銀行的柜臺等發(fā)布公開信息，而單一資金信托業(yè)務的信息無需公開，具銀行的柜臺等發(fā)布公開信息，而單一資金信托業(yè)務的信息無需公開，具有完全的私密性。有完全的私密性。 第二節(jié) 資金信托2、與集合資金信托的區(qū)別從表面上看，兩者的唯一區(qū)別似乎就是委托人的數(shù)量。實質(zhì)性差異 表現(xiàn)在：（1）單一資金信托的委托人的地位和集合資金信托中委托人的地

11、位有著重大差異。集合資金信托是典型的信托公司設計創(chuàng)制的產(chǎn)品，信托公司起著主導作用，而單一資金信托的資金運用方式和對象等在許多情況下都更多地體現(xiàn)了委托人的意愿。 （2）就目前的情況看，集合資金信托產(chǎn)品的投資者多數(shù)是自然人，而單一資金信托的委托人則經(jīng)常是機構(gòu)。第二節(jié) 資金信托 兩者交易結(jié)構(gòu)上的主要區(qū)別： 集合資金信托產(chǎn)品經(jīng)常借助于受益權(quán)分層分級，將受益權(quán)分為劣后、優(yōu)先等層級，以增強信用等級，尤其是在股權(quán)投資類、證券投資類產(chǎn)品中更是如此。 單一資金信托比集合資金信托產(chǎn)品更加單純、簡潔。 單一信托資金幾乎都是運用于一個對象、一個項目。 第二節(jié) 資金信托3、單一信托資金的集合運用單一資金信托的資金能否和

12、其他單一資金信托的資金合并運用，在業(yè)界以及合規(guī)性方面一直存在著疑問。 （1）單一信托的資金與其他單一信托的資金合并運用在經(jīng)濟上是合理的。 因為單一信托的資金數(shù)額大小是難以計劃的，尤其是那些非指定用途信托，其資金的運用對象、運作方式都由信托公司確定。 （2）單一信托的資金與其他單一信托的資金合并運用在法律上沒有障礙。 信托法第二十八條、信托投資公司管理辦法第三十一條都規(guī)定，信托公司可將不同信托賬戶下的信托財產(chǎn)進行相互交易，也可以將固有財產(chǎn)與信托財產(chǎn)進行相互交易。禁止合并沒有法律依據(jù)。 第三節(jié) 基金信托 一、含義一、含義 基金信托也叫投資基金，簡稱基金，即集合不特定的投資者，基金信托也叫投資基金，

13、簡稱基金，即集合不特定的投資者，將資金集中起來，設立投資基金，并委托具有專門知識和經(jīng)將資金集中起來，設立投資基金，并委托具有專門知識和經(jīng)驗的投資專家經(jīng)營操作，使中小投資者都能在享受投資的豐驗的投資專家經(jīng)營操作，使中小投資者都能在享受投資的豐厚報酬的同時減少投資風險，共同分享投資收益的一種信托厚報酬的同時減少投資風險，共同分享投資收益的一種信托形式。形式。 在美國稱為在美國稱為“共同基金共同基金”，在英國和香港稱為，在英國和香港稱為“單位信托基單位信托基金金”，在日本和我國臺灣，在日本和我國臺灣“證券投資信托證券投資信托”，在我國稱為，在我國稱為“證券投資基金證券投資基金”。 第三節(jié)第三節(jié) 基金

14、信托基金信托 二、起源與發(fā)展二、起源與發(fā)展 基金信托起源于基金信托起源于1919世紀的英國，世紀的英國，盛行于美國，盛行于美國，主要為便利主要為便利海外投資。海外投資。 2020世紀世紀5050年代起，投資信托在西方國家獲得迅猛發(fā)展，成年代起，投資信托在西方國家獲得迅猛發(fā)展，成為大眾化的理財工具。為大眾化的理財工具。 第三節(jié)第三節(jié) 基金信托基金信托 三、特點三、特點 1 1集合理財、專業(yè)管理集合理財、專業(yè)管理 2 2組合投資、分散風險組合投資、分散風險 3 3利益共享、風險共擔利益共享、風險共擔 4 4嚴格監(jiān)管、信息透明嚴格監(jiān)管、信息透明 5 5獨立托管、保障安全獨立托管、保障安全第三節(jié)第三節(jié)

15、 基金信托基金信托p 四、一般分類四、一般分類 （一）公司型基金與契約型基金 是按基金的組織形式和法律地位不同劃分的。是按基金的組織形式和法律地位不同劃分的。 1 1、公司型基金：組建基金股份公司，發(fā)行股票募集投資、公司型基金：組建基金股份公司，發(fā)行股票募集投資者資金，委托基金經(jīng)理公司管理操作，委托金融機構(gòu)保管。者資金，委托基金經(jīng)理公司管理操作，委托金融機構(gòu)保管。 2 2、契約型基金：信托公司與投資者簽定的信托契約，通、契約型基金：信托公司與投資者簽定的信托契約，通過發(fā)行受益憑證，募集投資基金。投資基金由基金經(jīng)理公過發(fā)行受益憑證，募集投資基金。投資基金由基金經(jīng)理公司負責經(jīng)營決策，由基金保管公司

16、負責保管基金。司負責經(jīng)營決策，由基金保管公司負責保管基金。第三節(jié) 基金信托3 3、公司型基金與契約型基金的區(qū)別、公司型基金與契約型基金的區(qū)別第三節(jié)第三節(jié) 基金信托基金信托 （二）開放式基金與封閉式基金 1 1、封閉型基金：、封閉型基金： 即資本形成固定，且在一定期限內(nèi)不能要即資本形成固定，且在一定期限內(nèi)不能要求償還的一種基金。封閉型基金受益憑證發(fā)行份數(shù)固定，發(fā)求償還的一種基金。封閉型基金受益憑證發(fā)行份數(shù)固定，發(fā)行期滿，基金就封閉起來。發(fā)行機構(gòu)不負責贖回受益憑證，行期滿，基金就封閉起來。發(fā)行機構(gòu)不負責贖回受益憑證，但可在金融市場上轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格由市場供求來確定，會出但可在金融市場上轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格

17、由市場供求來確定，會出現(xiàn)溢價或折價交易的情形?，F(xiàn)溢價或折價交易的情形。 2 2、開放型基金：即資本形成不完全固定，其已發(fā)行股票可、開放型基金：即資本形成不完全固定，其已發(fā)行股票可以按資產(chǎn)凈值價值贖回的一種基金形式?；饍r格一定其資以按資產(chǎn)凈值價值贖回的一種基金形式?；饍r格一定其資產(chǎn)凈值。產(chǎn)凈值。第三節(jié) 基金信托3、封閉式基金與開放式基金的區(qū)別第三節(jié) 基金信托 （三）按基金投資的目標不同劃分 成長型基金成長型基金 是以追求長期基本利得為主要目標。是以追求長期基本利得為主要目標。 收益型基金收益型基金 目標在于獲取最大的當期現(xiàn)金收入。目標在于獲取最大的當期現(xiàn)金收入。 平衡型基金平衡型基金 追求資

18、本成長和當期收入的綜合平衡。追求資本成長和當期收入的綜合平衡。第三節(jié)第三節(jié) 基金信托基金信托 （四）根據(jù)投資對象的不同分（四）根據(jù)投資對象的不同分股票型基金股票型基金債券型基金債券型基金貨幣市場基金貨幣市場基金期貨基金期貨基金期權(quán)基金期權(quán)基金ETF(ETF(交易型開放式指數(shù)基金）：又稱交易所交易基金，是一種在交易所上市交交易型開放式指數(shù)基金）：又稱交易所交易基金，是一種在交易所上市交易的、基金份額可變的一種開放式基金。易的、基金份額可變的一種開放式基金。 認股權(quán)證基金認股權(quán)證基金: :認股權(quán)證，又稱認股權(quán)證，又稱“認股權(quán)認股權(quán)”或或“權(quán)證權(quán)證”，主要投資于認股權(quán)證，基于主要投資于認股權(quán)證，基于

19、認股權(quán)證有高杠桿、高風險的產(chǎn)品特性。認股權(quán)證有高杠桿、高風險的產(chǎn)品特性。 第三節(jié)第三節(jié) 基金信托基金信托v 五、我國基金的分類五、我國基金的分類 v （一）分類標準（一）分類標準v 1 1一級分類標準一級分類標準v （1 1）百分之六十以上的基金資產(chǎn)投資于股票的，為股票基金；）百分之六十以上的基金資產(chǎn)投資于股票的，為股票基金；v （2 2）百分之八十以上的基金資產(chǎn)投資于債券的，為債券型基金；）百分之八十以上的基金資產(chǎn)投資于債券的，為債券型基金；v （3 3）僅投資于貨幣市場工具的，為貨幣市場基金；）僅投資于貨幣市場工具的，為貨幣市場基金；v （4 4）投資于股票、債券和貨幣市場工具，并且股票投

20、資和債券投資的）投資于股票、債券和貨幣市場工具，并且股票投資和債券投資的比例不符合第（比例不符合第（1 1）項、第（）項、第（2 2）項規(guī)定的，為混合基金；中國證監(jiān)會）項規(guī)定的，為混合基金；中國證監(jiān)會規(guī)定的其他基金類別。規(guī)定的其他基金類別。 第三節(jié)第三節(jié) 基金信托基金信托 2二級分類標準股票型基金股票型基金指數(shù)型基金指數(shù)型基金 偏股型基金偏股型基金 股債平衡型基金股債平衡型基金 偏債型基金偏債型基金 債券型基金債券型基金 保本型基金保本型基金 貨幣型基金貨幣型基金 第三節(jié)第三節(jié) 基金信托基金信托（二）我國開放式基金的分類1 1、股票型基金、股票型基金 2 2、債券型基金、債券型基金 3 3、保

21、本型基金、保本型基金 4 4、配置型基金、配置型基金 5 5、貨幣型基金、貨幣型基金 第三節(jié) 基金信托v （三）按基金投資的目標不同劃分 成長型基金成長型基金 是以追求長期基本利得為主要目標。是以追求長期基本利得為主要目標。 收益型基金收益型基金 目標在于獲取最大的當期現(xiàn)金收入。目標在于獲取最大的當期現(xiàn)金收入。 平衡型基金平衡型基金 追求資本成長和當期收入的綜合平衡。追求資本成長和當期收入的綜合平衡。第三節(jié) 基金信托v （四）根據(jù)投資對象的不同分股票型基金股票型基金債券型基金債券型基金貨幣市場基金貨幣市場基金期貨基金期貨基金期權(quán)基金期權(quán)基金ETFETF認股權(quán)證基金認股權(quán)證基金第三節(jié)第三節(jié) 基金

22、信托基金信托p六、 投資基金的參與主體（一）基金投資人 含義：含義：是基金出資人、基金資產(chǎn)所有者和基金投資收益受益人。是基金出資人、基金資產(chǎn)所有者和基金投資收益受益人。權(quán)利：權(quán)利：自益權(quán)：收益分享權(quán)；剩余分享權(quán)；證券轉(zhuǎn)讓權(quán)；贖回權(quán)。自益權(quán)：收益分享權(quán)；剩余分享權(quán)；證券轉(zhuǎn)讓權(quán)；贖回權(quán)。 共益權(quán)：提議權(quán)；表決權(quán)；知情權(quán)；起訴權(quán)等。共益權(quán)：提議權(quán)；表決權(quán)；知情權(quán)；起訴權(quán)等。義務：義務：遵守基金契約遵守基金契約 交納認購款及規(guī)定的費用交納認購款及規(guī)定的費用 承擔基金虧損或終止的有限責任承擔基金虧損或終止的有限責任 不從是有損基金及其它投資人利益的活動不從是有損基金及其它投資人利益的活動第三節(jié)第三節(jié) 基

23、金信托基金信托 （二）基金管理人 1含義：基金管理人是基金產(chǎn)品的募集者和基金的管理者。名稱：美國基金管理人是基金產(chǎn)品的募集者和基金的管理者。名稱：美國“投資顧投資顧問公司問公司”或或“資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)管理公司”；我國臺灣；我國臺灣“證券投資信托公司證券投資信托公司”；我國；我國“基金管理公基金管理公司司”主要職責： 制定基金資產(chǎn)投資策略；制定基金資產(chǎn)投資策略；組織基金投資團隊；組織基金投資團隊；選擇具體的投資對象；選擇具體的投資對象；決定投資時機、價格和數(shù)量；決定投資時機、價格和數(shù)量；進行有價證券投資；進行有價證券投資；負責基金的營銷、信息披露、收益分配等。負責基金的營銷、信息披露、收益分配等

24、。第三節(jié)第三節(jié) 基金信托基金信托 （三）基金托管人含義：通常由具有一定條件的商業(yè)銀行、證券公司、信托公司等通常由具有一定條件的商業(yè)銀行、證券公司、信托公司等專業(yè)金融機構(gòu)擔任，負責保管基金資產(chǎn)。專業(yè)金融機構(gòu)擔任，負責保管基金資產(chǎn)。主要職責：主要職責： 安全保管基金資產(chǎn)；安全保管基金資產(chǎn)；執(zhí)行基金管理人的劃款幾清算指令；執(zhí)行基金管理人的劃款幾清算指令；監(jiān)督基金管理人的投資運作；監(jiān)督基金管理人的投資運作；復核、審查基金管理人計算的基金資產(chǎn)凈值及基金價格等。復核、審查基金管理人計算的基金資產(chǎn)凈值及基金價格等。第三節(jié)第三節(jié) 基金信托基金信托 七、投資基金的募集與交易 （一）基金的募集 基金管理人依法發(fā)售

25、基金份額，募集基金，并向監(jiān)管機構(gòu)基金管理人依法發(fā)售基金份額，募集基金，并向監(jiān)管機構(gòu)提交文件提交文件 基金募集經(jīng)核準后，方可發(fā)售基金份額基金募集經(jīng)核準后，方可發(fā)售基金份額 基金管理人應自收到核準文件之日起個月內(nèi)進行基金募基金管理人應自收到核準文件之日起個月內(nèi)進行基金募集集 基金募集期限屆滿，基金管理人辦理備案手續(xù)，并予以公告基金募集期限屆滿，基金管理人辦理備案手續(xù)，并予以公告第三節(jié)第三節(jié) 基金信托基金信托（二） 基金份額交易與信息披露封閉式基金份額經(jīng)核準，可在證券交易所上市交易。封閉式基金份額經(jīng)核準，可在證券交易所上市交易。依法披露基金信息，并保證信息的真實性、準確性和完依法披露基金信息，并保證

26、信息的真實性、準確性和完整性。整性。（三）基金的變更與終止（三）基金的變更與終止 變更：合同約定或持有人大會決議，經(jīng)監(jiān)管機構(gòu)核準。變更：合同約定或持有人大會決議，經(jīng)監(jiān)管機構(gòu)核準。終止：合同期滿；持有人大會決定；管理人、托管人職終止：合同期滿；持有人大會決定；管理人、托管人職責終止；等等。責終止；等等。 第四節(jié)第四節(jié) 不動產(chǎn)信托不動產(chǎn)信托 一、一、 不動產(chǎn)信托的涵義及其特點不動產(chǎn)信托的涵義及其特點 1 1涵義：涵義：以不動產(chǎn)如房屋、土地等作為信托財產(chǎn)的信托業(yè)以不動產(chǎn)如房屋、土地等作為信托財產(chǎn)的信托業(yè)務，務，亦稱為房地產(chǎn)信托。亦稱為房地產(chǎn)信托。 2.2.特點特點: : （1 1）管理處理的業(yè)務種類

27、多種多樣。如不動產(chǎn)的買賣、租）管理處理的業(yè)務種類多種多樣。如不動產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險、過戶、登記、納稅，甚至土地的丈量、估賃、收租、保險、過戶、登記、納稅，甚至土地的丈量、估價等；價等； （2 2）信托財產(chǎn)的初始狀態(tài)為實物形式，但信托終止時，）信托財產(chǎn)的初始狀態(tài)為實物形式，但信托終止時，信托財產(chǎn)可以是貨幣、證券等，以信托合同約定為準。信托財產(chǎn)可以是貨幣、證券等，以信托合同約定為準。第四節(jié)第四節(jié) 不動產(chǎn)信托不動產(chǎn)信托p 二、 不動產(chǎn)信托的種類（一）按信托財產(chǎn)的類型分 1.房屋信托 委托人將房屋等不動產(chǎn)委托受托人，領(lǐng)取信托受益權(quán)證書。委托人將房屋等不動產(chǎn)委托受托人，領(lǐng)取信托受益權(quán)證書。房屋使

28、用者可租借房屋，并按期交付租金，在房價款全部支付房屋使用者可租借房屋，并按期交付租金，在房價款全部支付后，房屋所有權(quán)歸使用者。后，房屋所有權(quán)歸使用者。 2. 2. 土地信托土地信托土地所有者將土地轉(zhuǎn)移給受托人，由負責籌集建筑資金，土地所有者將土地轉(zhuǎn)移給受托人，由負責籌集建筑資金，進行房屋建設，出租建筑物，進行管理維修，并向土地所有者進行房屋建設，出租建筑物，進行管理維修，并向土地所有者支付收益。支付收益。 第四節(jié)第四節(jié) 不動產(chǎn)信托不動產(chǎn)信托（1 1）租賃型土地信托：）租賃型土地信托：目的是要實現(xiàn)更高的地租目的是要實現(xiàn)更高的地租 （2 2）出售型土地信托：）出售型土地信托：目的是要實現(xiàn)更高附加值

29、的變現(xiàn)目的是要實現(xiàn)更高附加值的變現(xiàn) 受益權(quán)憑證的證券化受益權(quán)憑證的證券化 基本程序基本程序以受托人為中心的運作程序以受托人為中心的運作程序 接受信托（發(fā)行信托受益權(quán)證券），取得土地；接受信托（發(fā)行信托受益權(quán)證券），取得土地； 籌措資金；籌措資金； 不動產(chǎn)的規(guī)劃建設；不動產(chǎn)的規(guī)劃建設； 不動產(chǎn)的管理和處分；不動產(chǎn)的管理和處分； 收益的支付與分配。收益的支付與分配。第四節(jié)第四節(jié) 不動產(chǎn)信托不動產(chǎn)信托（二）按是否提供融資服務分（二）按是否提供融資服務分1 1、融資性不動產(chǎn)信托、融資性不動產(chǎn)信托 信托機構(gòu)受托將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和出售給購買方時，為購買方信托機構(gòu)受托將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和出售給購買方時，為購買方墊付款

30、項，購買方可以分期付款定期歸還信托機構(gòu)。墊付款項，購買方可以分期付款定期歸還信托機構(gòu)。2 2、服務性不動產(chǎn)信托、服務性不動產(chǎn)信托 是指信托機構(gòu)為不動產(chǎn)購銷雙方在轉(zhuǎn)讓、出售過程中代為是指信托機構(gòu)為不動產(chǎn)購銷雙方在轉(zhuǎn)讓、出售過程中代為辦理有關(guān)手續(xù)和監(jiān)督付款，提供中介信用保證，而不是提供融辦理有關(guān)手續(xù)和監(jiān)督付款，提供中介信用保證，而不是提供融資性服務。資性服務。 第四節(jié)第四節(jié) 不動產(chǎn)信托不動產(chǎn)信托 三、不動產(chǎn)信托的優(yōu)點三、不動產(chǎn)信托的優(yōu)點1 1、為小額投資者提供機會。、為小額投資者提供機會。信托機構(gòu)為籌措資金而發(fā)行不動產(chǎn)投資信托信托機構(gòu)為籌措資金而發(fā)行不動產(chǎn)投資信托收益權(quán)證書，這種證書相當于一種有價

31、證券。小額投資者可購買此證書以收益權(quán)證書，這種證書相當于一種有價證券。小額投資者可購買此證書以投資不動產(chǎn)。投資不動產(chǎn)。2 2、由專家進行管理、由專家進行管理3 3、流動性。、流動性。不動產(chǎn)投資信托收益權(quán)證書可以流通，在各種交易所可進行不動產(chǎn)投資信托收益權(quán)證書可以流通，在各種交易所可進行交易。不動產(chǎn)投資信托使不動產(chǎn)投資證券化，使之流動性大大增加。交易。不動產(chǎn)投資信托使不動產(chǎn)投資證券化，使之流動性大大增加。4 4、投資資產(chǎn)的多樣化、投資資產(chǎn)的多樣化5 5、可享受稅收上的特別優(yōu)惠。、可享受稅收上的特別優(yōu)惠。在美國對某些情況下的不動產(chǎn)投資信托免在美國對某些情況下的不動產(chǎn)投資信托免稅，只對投資者征收個人

32、所得稅。稅，只對投資者征收個人所得稅。第五節(jié)第五節(jié) 公益信托業(yè)務公益信托業(yè)務 一、 公益信托的涵義 公益信托是指委托人為了社會公共利益的目的公益信托是指委托人為了社會公共利益的目的而設立的信托。社會公共利益是指救濟貧困，發(fā)展而設立的信托。社會公共利益是指救濟貧困，發(fā)展教育、科技、文化或其他事業(yè)，增進人民健康，發(fā)教育、科技、文化或其他事業(yè)，增進人民健康，發(fā)展社會公共事業(yè)及其他有利于社會的公眾福利。展社會公共事業(yè)及其他有利于社會的公眾福利。第五節(jié)第五節(jié) 公益信托業(yè)務公益信托業(yè)務二、公益信托的關(guān)系人二、公益信托的關(guān)系人委托人：委托人：公益事業(yè)的捐贈人公益事業(yè)的捐贈人受托人：受托人：一般是社會公益機構(gòu)

33、，金融信托機構(gòu)可作為第一般是社會公益機構(gòu)，金融信托機構(gòu)可作為第二受托人發(fā)揮理財管理的作用。二受托人發(fā)揮理財管理的作用。受益人：受益人：主要是公益目的的受益人，少數(shù)是特殊的私益主要是公益目的的受益人，少數(shù)是特殊的私益受益人。受益人。 三、公益信托的特點三、公益信托的特點第五節(jié)第五節(jié) 公益信托業(yè)務公益信托業(yè)務 四、公益信托的種類p （一）社會公眾信托（一）社會公眾信托 委托人為一定范圍內(nèi)的公眾的利益而設立的信托。委托人為一定范圍內(nèi)的公眾的利益而設立的信托。 委托人是捐款人或捐款組成的基金；受益人是特定范圍的社會公眾；委托人是捐款人或捐款組成的基金；受益人是特定范圍的社會公眾；受托人是信托機構(gòu)（可單

34、一受托，也可共同受托）。受托人是信托機構(gòu)（可單一受托，也可共同受托）。p （二）公共機構(gòu)信托（二）公共機構(gòu)信托 為公共機構(gòu)的利益而設立的信托?？梢蕴岣吖矙C構(gòu)的運行效率。為公共機構(gòu)的利益而設立的信托?？梢蕴岣吖矙C構(gòu)的運行效率。 委托人一般是公共機構(gòu)，但也可是個人；受益人是從事慈善性事業(yè)的委托人一般是公共機構(gòu)，但也可是個人；受益人是從事慈善性事業(yè)的公共機構(gòu)；受托人實施信托機構(gòu)。公共機構(gòu)；受托人實施信托機構(gòu)。 第五節(jié)第五節(jié) 公益信托業(yè)務公益信托業(yè)務p（三）慈善剩余信托（三）慈善剩余信托由捐款人設立的一種慈善信托，捐款人可將一部分信托收益用于自己及家庭由捐款人設立的一種慈善信托，捐款人可將一部分信托收益用于自己及家庭的生活，剩余部分轉(zhuǎn)給慈善機構(gòu)。的生活，剩余部分轉(zhuǎn)給慈善機構(gòu)?？上硎苊舛惔龅拇壬菩允Ｓ嘈磐杏腥N：可享受免稅待遇的慈善性剩余信托有三種： 1 1慈善剩余年金信托：年金受益人生前可獲得以年金形式的不低于信托財產(chǎn)慈善剩余年金信托：年金受益人生前可獲得以年金形式的不低于信托財產(chǎn)5%5%