劃撥土地評估培訓資料200812

1、 中國土地勘測規(guī)劃院中國土地勘測規(guī)劃院 地價所地價所 趙松趙松 有關說明有關說明: 本節(jié)所用案例均節(jié)選自實際評估案例，并經本節(jié)所用案例均節(jié)選自實際評估案例，并經過處理和部分改編，不反映原估價報告。過處理和部分改編，不反映原估價報告。 所用案例僅供分析討論，其內容不一定全部所用案例僅供分析討論，其內容不一定全部合理、正確，不易直接參照。合理、正確，不易直接參照。 目錄目錄: 案例一：劃撥未利用地抵押評估案例一：劃撥未利用地抵押評估 案例二：授權經營工業(yè)用地土地使用權評估案例二：授權經營工業(yè)用地土地使用權評估 案例三：授權經營科研用地土地使用權評估案例三：授權經營科研用地土地使用權評估 案例四：劃

2、撥工業(yè)用地租金評估案例四：劃撥工業(yè)用地租金評估 估價目的：抵押貸款申請二、估價依據（一）有關法律法規(guī).中華人民共和國擔保法、城市房地產抵押管理辦法、關于劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、關于印發(fā)試行土地分類的通知、關于進一步規(guī)范土地登記工作的通知、劃撥用地目錄、關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知、關于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知.12、地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知（1）xx省土地管理條例關于換發(fā)有關問題的意見xx省海域使用金征收管理暫行辦法xx縣行政服務中心建設項目占用國有未利用土地審核xx縣

3、基準地價（二）有關技術標準（三）其他資料1、委托方提供的有關資料2、估價人員現(xiàn)場勘查、調查、收集的相關資料=三、估價基準日三、估價基準日:二七年二七年X月月X日日四、估價日期四、估價日期 五、地價定義五、地價定義估價對象為估價對象為xx省省xx縣縣xx鎮(zhèn)鎮(zhèn)xx外閘西側的一宗劃撥土地，土地面積外閘西側的一宗劃撥土地，土地面積XXX平方米。其中：平方米。其中：A平方米已轉為建設用地；平方米已轉為建設用地；B平方米已列入規(guī)劃建設用地；平方米已列入規(guī)劃建設用地；C平方米為未取得建設平方米為未取得建設用地指標的未利用土地。于估價基準日，現(xiàn)狀為未利用土地，為圍堤工程形成的用地指標的未利用土地。于估價基準日

4、，現(xiàn)狀為未利用土地，為圍堤工程形成的空地、沙泥灘、水塘。土地實際開發(fā)程度為宗地紅線外空地、沙泥灘、水塘。土地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“三通三通”（通路、通電、（通路、通電、通訊）。通訊）。根據估價對象的現(xiàn)狀條件，本次評估的土地使用權價格內涵如下：根據估價對象的現(xiàn)狀條件，本次評估的土地使用權價格內涵如下：1、估價對象土地使用權價格由上述三部分土地使用權價格組成，即由、估價對象土地使用權價格由上述三部分土地使用權價格組成，即由B平方米建設用平方米建設用地土地使用權價格、地土地使用權價格、C平方米規(guī)劃建設用地土地使用權價格、平方米規(guī)劃建設用地土地使用權價格、A平方米未利用地土平方米未利用地土地使用權

5、價格合計組成；地使用權價格合計組成；2、未利用地、規(guī)劃建設用地評估設定用途為未利用地，建設用地評估設定用途為工、未利用地、規(guī)劃建設用地評估設定用途為未利用地，建設用地評估設定用途為工業(yè)；業(yè)；3、設定的土地使用年限為、設定的土地使用年限為50年；年；4、設定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外、設定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“三通三通”（通路、通電、通訊）；（通路、通電、通訊）；5、評估基準日設定為、評估基準日設定為2007年年X月月X日；日；6、土地使用權價格類型為劃撥土地使用權價格。、土地使用權價格類型為劃撥土地使用權價格。=1、有關估價對象的土地權屬、利用狀況等資料由委托方提供，委托方對所提供資料的

6、真實性負責。、有關估價對象的土地權屬、利用狀況等資料由委托方提供，委托方對所提供資料的真實性負責。2、估價人員根據國家有關法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關地價評估技術標準，結合估價對象具體、估價人員根據國家有關法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關地價評估技術標準，結合估價對象具體狀況，確定估價原則、方法及參數的選取。狀況，確定估價原則、方法及參數的選取。3、建設用地的用途設定：對于估價對象中包含的、建設用地的用途設定：對于估價對象中包含的266665平方米建設用地，在規(guī)劃用途尚不明確的情平方米建設用地，在規(guī)劃用途尚不明確的情況下，根據其現(xiàn)狀條件，結合謹慎原則，本次評估設定用途為工業(yè)。（況下，根據其現(xiàn)狀

7、條件，結合謹慎原則，本次評估設定用途為工業(yè)。（協(xié)調原則協(xié)調原則）4、土地使用年期的設定：估價對象土地使用權類型為劃撥，根據國家有關法律規(guī)定、土地使用年期的設定：估價對象土地使用權類型為劃撥，根據國家有關法律規(guī)定“以劃撥方以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制”，“對劃對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回”。本次評估根據本次評估根據城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程關于土地價

8、格內涵的規(guī)定：關于土地價格內涵的規(guī)定：“指在正常市場條件下一定年期的指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現(xiàn)值總和土地使用權未來純收益的現(xiàn)值總和”，參照工業(yè)用地法定最高出讓年限設定估價對象土地使用年，參照工業(yè)用地法定最高出讓年限設定估價對象土地使用年期為期為50年。年。5、未利用地的評估：由于、未利用地的評估：由于城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中對未利用土地評估無相關規(guī)定，本次評估本著謹中對未利用土地評估無相關規(guī)定，本次評估本著謹慎原則，僅根據未利用土地的平均取得和開發(fā)成本確定其土地使用權價格。慎原則，僅根據未利用土地的平均取得和開發(fā)成本確定其土地使用權價格。6、關于劃撥土地的抵

9、押：估價對象為劃撥土地使用權，根據國家及、關于劃撥土地的抵押：估價對象為劃撥土地使用權，根據國家及xx省有關文件對劃撥土地設定抵省有關文件對劃撥土地設定抵押的相關要求，估價對象如需辦理抵押，必須征得押的相關要求，估價對象如需辦理抵押，必須征得xx縣國土資源局同意，并由縣國土資源局同意，并由xx縣國土資源局核縣國土資源局核定相應的土地使用權出讓金。（定相應的土地使用權出讓金。（？）目前，劃撥土地設定抵押涉及的文件規(guī)定主要包括：目前，劃撥土地設定抵押涉及的文件規(guī)定主要包括：（1）城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（1990年國務院年國務院55號令）第號令）第4

10、5條規(guī)定，條規(guī)定，“劃撥土劃撥土地使用權的抵押需經土地所在地的土地、房屋行政主管部門批準地使用權的抵押需經土地所在地的土地、房屋行政主管部門批準”。（2）國土資源部）國土資源部關于劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知關于劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知（國土資發(fā)（國土資發(fā)20049號）規(guī)定，號）規(guī)定，“以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續(xù)已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行

11、辦理土地使用權抵押的審批手續(xù)”。（3）xx省土地管理條例省土地管理條例規(guī)定，規(guī)定，“以劃撥方式取得的國有土地使用權需要抵押的，應當以劃撥方式取得的國有土地使用權需要抵押的，應當先進行地價評估，由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門核定土地使用權出讓金。先進行地價評估，由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門核定土地使用權出讓金。在實現(xiàn)抵押權時，應當首先繳納土地使用權出讓金在實現(xiàn)抵押權時，應當首先繳納土地使用權出讓金”。（4）銀行抵債資產管理辦法銀行抵債資產管理辦法（財金（財金200553號）規(guī)定，號）規(guī)定，“劃撥的土地使用權原則上不劃撥的土地使用權原則上不能單獨用于抵償債務，如以該類土地上的房屋

12、抵債的，房屋占用范圍內的劃撥土地使用能單獨用于抵償債務，如以該類土地上的房屋抵債的，房屋占用范圍內的劃撥土地使用權應當一并用于抵償債務，但應首先取得獲有審批權限的人民政府或土地行政管理部門權應當一并用于抵償債務，但應首先取得獲有審批權限的人民政府或土地行政管理部門的批準，并在確定抵債金額時扣除按照規(guī)定應補交的土地出讓金及相關稅費。的批準，并在確定抵債金額時扣除按照規(guī)定應補交的土地出讓金及相關稅費。”7、如果估價對象抵押權實現(xiàn)，拍賣抵押物（土地使用權）所得價款除優(yōu)先向政府繳納土地、如果估價對象抵押權實現(xiàn)，拍賣抵押物（土地使用權）所得價款除優(yōu)先向政府繳納土地使用權出讓金外使用權出讓金外,還需要繳納

13、營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等相關稅費。特提示抵押權還需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等相關稅費。特提示抵押權人注意。人注意。 8、本報告未考慮短期快速變現(xiàn)因素對估價結果的影響，亦未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生、本報告未考慮短期快速變現(xiàn)因素對估價結果的影響，亦未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對估價對象價格的影響。變化以及遇有自然力和其它不可抗力對估價對象價格的影響。9、小、小xx港區(qū)的整體開發(fā)建設對估價對象抵押價值有一定影響。如果港區(qū)開發(fā)項目未能成功港區(qū)的整體開發(fā)建設對估價對象抵押價值有一定影響。如果港區(qū)開發(fā)項目未能成功實現(xiàn)，可能影響估價對象抵押價值。實現(xiàn)，可能影響估價對

14、象抵押價值。10、估價對象面積較大，若抵押權實現(xiàn)，可能需將估價對象分割成若干地塊進行拍賣。、估價對象面積較大，若抵押權實現(xiàn)，可能需將估價對象分割成若干地塊進行拍賣。11、估價基準日宗地內水域面積較大，本次評估未考慮宗地紅線內開發(fā)程度，未來具體投、估價基準日宗地內水域面積較大，本次評估未考慮宗地紅線內開發(fā)程度，未來具體投入將根據規(guī)劃用途而定。入將根據規(guī)劃用途而定。12、根據目前的我國土地管理法律法規(guī)，未利用土地須列入當地土地年度利用計劃方可使、根據目前的我國土地管理法律法規(guī)，未利用土地須列入當地土地年度利用計劃方可使用。用。xx縣各年未利用土地轉建設用地的指標均有限，以縣各年未利用土地轉建設用地

15、的指標均有限，以2007年為例，該指標僅為年為例，該指標僅為1000畝。畝。因此，估價對象全部轉為建設用地可能需要較長的時間。而土地需轉為建設用地方可進因此，估價對象全部轉為建設用地可能需要較長的時間。而土地需轉為建設用地方可進入市場流轉。入市場流轉。第二部分第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述一、估價對象描述1、土地來源及歷史沿革、土地來源及歷史沿革2、土地登記狀況、土地登記狀況=宗地編號宗地編號X宗地名稱宗地名稱xx外閘東側未利用土地外閘東側未利用土地土地使用者土地使用者xx開發(fā)投資有限公司開發(fā)投資有限公司位置位置Xx市市xx鎮(zhèn)鎮(zhèn)xx用途用

16、途未利用土地未利用土地面積（平方米）面積（平方米）A權屬性質權屬性質劃撥劃撥登記時間登記時間2007-8-1地地 號號YYYYYY四四至至東：東：南：南：西：西：北：北：土地權利狀況：土地利用狀況：土地通過灘涂圍墾形成，利用現(xiàn)狀為空地、沙泥灘、水塘，規(guī)劃發(fā)展方向以旅游休閑娛樂為主。目前，正在進行宗地內道路、管線等基礎配套設施的建設，東西主干道主體工程已基本完工。未利用地，劃撥未利用地，劃撥納入規(guī)劃建設納入規(guī)劃建設用地，劃撥用地，劃撥轉為國有建設轉為國有建設用地，劃撥用地，劃撥掛牌出讓，掛牌出讓，分割登記分割登記ABC二、地價影響因素分析一般因素:. 2、土地管理政策：2006年8月，國務院下發(fā)

17、關于加強土地調控有關問題的通知將未利用地與農用地轉用一起作為新增建設用地控制指標進行調控，并將未利用地納入土地利用年度計劃中進行管理，嚴格控制建設用地增量。2006年11月，財政部、國土資源部、中國人民銀行共同印發(fā)關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知規(guī)定，從2007年1月1日起，新增建設用地土地有償使用費征收標準將提高1倍。這將增加用地單位的土地取得成本。 3、土地市場概況 4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標 5、社會經濟狀況=二、地價影響因素分析區(qū)域因素：. xx地區(qū)規(guī)劃為集工業(yè)、漁業(yè)、加工、旅游為一體的現(xiàn)代海濱經濟發(fā)展區(qū)域，功能定為“國家中心漁港、xx水利樞紐、.旅游景區(qū)、新興沿海城市”

18、xx投資開發(fā)有限公司擬開發(fā)的XXX平方公里土地，尚未明確具體規(guī)劃條件，但會圍繞上述功能進行開發(fā)建設。.個別因素:宗地名稱宗地名稱xx外閘西側未利用土地外閘西側未利用土地位置位置xx縣縣xx鎮(zhèn)鎮(zhèn)xx外閘西側外閘西側地號地號XXX面積（平方米）面積（平方米）XXXX 用途用途B平方米為建設用地，平方米為建設用地，C平方米為規(guī)劃建設用地，平方米為規(guī)劃建設用地，A平方米為平方米為未利用土地。未利用土地。臨路狀況臨路狀況臨臨xx大道、海防公路大道、海防公路宗地形狀宗地形狀較規(guī)則較規(guī)則容積率容積率1.0宗地基礎設施條件宗地基礎設施條件 三通（路、電、訊）三通（路、電、訊）地質地質屬華北平原沉降區(qū)的長江三角

19、洲徐緩沉降帶，有史以來未發(fā)屬華北平原沉降區(qū)的長江三角洲徐緩沉降帶，有史以來未發(fā)生過破壞性地震，地震設計烈度值為生過破壞性地震，地震設計烈度值為7度。度。地貌地貌海岸地貌，坡度極平緩的潮間帶和淺海輻射沙洲海岸地貌，坡度極平緩的潮間帶和淺海輻射沙洲第三部分 土地估價估價原則: 替代、供需、協(xié)調、變動、多種方法結合估價方法選擇： 成本逼近法、基準地價系數修正法 方法選擇原因: 政策、技術規(guī)程、現(xiàn)狀成本逼近法的運用: 土地價格土地取得費相關稅費土地開發(fā)費投資利息投資利潤土地增值收益一、土地取得費： 未利用的、轉建設用地的二、土地開發(fā)費：依據區(qū)域平均，結合宗地實際 圍墾成本（含東西主干道開發(fā)成本）圍墾成

20、本（含東西主干道開發(fā)成本）（元（元/平方米）平方米）XX宗地內外道路開發(fā)成本（元宗地內外道路開發(fā)成本（元/平方米）平方米）XX宗地外通電成本（元宗地外通電成本（元/平方米）平方米）X宗地外通訊成本（元宗地外通訊成本（元/平方米）平方米）X合計（元合計（元/平方米）平方米）29成本逼近法的運用: 三、投資利息四、投資利潤：年投資回報率為10 五、增值收益：“土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加額計算” 1、建設用地：主要考慮土地用途轉變和開發(fā)投入帶來的土地增值。具體做法：在確定土地增值收益率時，通過調查該區(qū)域工業(yè)用地出讓價格及當地政府規(guī)定的存量

21、工業(yè)用地補辦出讓手續(xù)時應繳納的土地使用權出讓金水平，測算劃撥土地使用權價格；然后將劃撥土地使用權價格與本次評估土地成本價格相比較來確定劃撥土地增值收益率。經測算確定土地增值收益率為5%。 成本逼近法的運用: 五、增值收益： 2、規(guī)劃建設用地：規(guī)劃建設用地現(xiàn)狀用途為未利用土地，確定土地增值收益時主要考慮該部分土地已納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，但尚未轉為建設用地，且不能確定轉為建設用地的具體時點，因此由用途改變帶來的增值不確定；同時已對該部分進行初步開發(fā)，由此帶來增值。參考上述建設用地土地增值收益率，確定該部分土地增值收益率為1.5。 3、未納入規(guī)劃的未利用地：未利用土地部分用途沒有改變，尚未達到建

22、設用地的某種利用條件，這方面沒有土地增值，但宗地外基礎設施開發(fā)程度達到三通（路、電、訊），宗地內也因圍墾造地及鋪設道路投入了一定的開發(fā)成本，因此由開發(fā)帶來一定的土地增值收益。綜合考慮，其增值應低于規(guī)劃建設用地，確定為1。六、積算價格 成本逼近法的運用: 宗地名宗地名稱稱土地土地取得取得費及費及相關相關稅費稅費土地開土地開發(fā)費發(fā)費投投資資利利息息投資投資利潤利潤土地土地增值增值收益收益無限無限年期年期土地土地使用使用權價權價格格年期年期修正修正系數系數土地土地使用使用權評權評估價估價格格（50年）年）建設用地49294.78規(guī)劃建設用地12290.74未利用地12290.49基準地價系數修正法的

23、運用: 本方法僅用于評估建設用地部分土地。一、基準地價成果及介紹 內涵：期日（2001年，應分析現(xiàn)勢性）、用途及年期、開發(fā)程度、運用公式等二、估價對象所在級別及基準地價 參照未級工業(yè)三、確定各類修正系數并計算：（期日修正為1）四、計算劃撥地價格 扣減出讓金五、確定估價結果： 平均（應論證各方法可信性、正確性） 點評點評: 特點：進行了較深入的專業(yè)分析（細致、清晰）特點：進行了較深入的專業(yè)分析（細致、清晰） 正算法與倒算法結合；正算法與倒算法結合； 在增值收益確定中體現(xiàn)了不同權利在增值收益確定中體現(xiàn)了不同權利 和利用特征和利用特征 不足：不足：項目名稱：項目名稱：XXX集團公司重組改制項目土地使

24、用權價格評估集團公司重組改制項目土地使用權價格評估第一部分第一部分 總述總述估價目的：經國務院國有資產監(jiān)督管理委員會有關文件批準，估價目的：經國務院國有資產監(jiān)督管理委員會有關文件批準，XX集團公司集團公司擬發(fā)起成立股份公司，根據國土資源部關于擬發(fā)起成立股份公司，根據國土資源部關于XXX重組上市土地資產處置有重組上市土地資產處置有關問題的復函，擬采用授權經營方式對原劃撥土地使用權進行處置，需對關問題的復函，擬采用授權經營方式對原劃撥土地使用權進行處置，需對其下屬其下屬X分公司位于分公司位于XXX的的1宗倉儲用地的土地使用權價格進行評估，為進宗倉儲用地的土地使用權價格進行評估，為進行土地資產處置及

25、確定土地使用權價格提供參考依據。行土地資產處置及確定土地使用權價格提供參考依據。估價依據：估價依據：（一）國家有部門頒布的法律，法規(guī)（略）（一）國家有部門頒布的法律，法規(guī)（略）基本法律法規(guī)基本法律法規(guī)+關于劃撥地管理的法律法規(guī)關于劃撥地管理的法律法規(guī)+批文批文。國土資源部關于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知國土資源部關于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知（其他其他略）略）（二）地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知（略）（二）地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知（略）（三）有關技術標準（略）（三）有關技術標準（略）（四）其他資料（略）（四）其他資料（略）地價定義

26、：地價定義： 1、用途設定：對象土地登記用途為倉庫，根據土地利用現(xiàn)狀分類，、用途設定：對象土地登記用途為倉庫，根據土地利用現(xiàn)狀分類，此次估價設定用途為工礦倉儲用地。此次估價設定用途為工礦倉儲用地。2、開發(fā)程度設定：、開發(fā)程度設定：3、土地現(xiàn)狀利用情況說明：、土地現(xiàn)狀利用情況說明：4、土地使用權年限設定：對象為國有劃撥土地使用權，擬采用授權經營方、土地使用權年限設定：對象為國有劃撥土地使用權，擬采用授權經營方式處置，同時工礦用地法定最高式處置，同時工礦用地法定最高50年，故設定對象土地使用權年限為年，故設定對象土地使用權年限為50年。年。5、土地使用權價格權利設定：假設采用授權經營處置后，企業(yè)取

27、得的、土地使用權價格權利設定：假設采用授權經營處置后，企業(yè)取得的50年年期正常市場的土地使用權價格。期正常市場的土地使用權價格。本報告評估的土地使用權價格是在上述設定用途、開發(fā)程度、容積率、土地本報告評估的土地使用權價格是在上述設定用途、開發(fā)程度、容積率、土地使用年限條件下，基準日為使用年限條件下，基準日為XXX，采用授權經營處置后企業(yè)取得的，采用授權經營處置后企業(yè)取得的50年正常年正常市場的土地使用權價格。市場的土地使用權價格。估價結果：。估價結果：。 結合一覽表。結合一覽表。十、需要特殊說明的事項（略）十、需要特殊說明的事項（略）（無特色）（無特色）第二部分第二部分 對象描述及地價影響因素

28、分析對象描述及地價影響因素分析一、對象描述一、對象描述1、土地登記狀況、土地登記狀況估價對象的來源及歷史沿革、土地使用權人、地理位置、土地用途、四至、估價對象的來源及歷史沿革、土地使用權人、地理位置、土地用途、四至、登記面積：土地權屬性質及權屬變更、土地證號、登記時間、圖號、宗地號登記面積：土地權屬性質及權屬變更、土地證號、登記時間、圖號、宗地號2、土地權利狀況、土地權利狀況所有權。使用權。使用權類型，土地他項權利狀況、相鄰關系等所有權。使用權。使用權類型，土地他項權利狀況、相鄰關系等3、土地利用狀況、土地利用狀況地上建筑物用途、面積、容積率、結構等地上建筑物用途、面積、容積率、結構等（往往缺

29、少建筑物權屬說明）（往往缺少建筑物權屬說明）二、地價影響因素分析（略）二、地價影響因素分析（略）作為工業(yè)用地，作為工業(yè)用地，除了常規(guī)內容外，除了常規(guī)內容外，要要有針對性地有針對性地分析產業(yè)集聚情況、規(guī)劃分析產業(yè)集聚情況、規(guī)劃（或環(huán)保）限制、地質情況、交通、基礎設施等（或環(huán)保）限制、地質情況、交通、基礎設施等第三部第三部土地估價土地估價一、原則：一、原則：合法、替代、需求與供給、變動、協(xié)調、。等（合法、替代、需求與供給、變動、協(xié)調、。等（應結合本宗地略說明）應結合本宗地略說明）二、估價方法選擇二、估價方法選擇（一）（一）方法選擇方法選擇根據規(guī)程以及估價對象的具體條件、用地性質及評估目的結合估價師

30、收集的根據規(guī)程以及估價對象的具體條件、用地性質及評估目的結合估價師收集的有關資料，考慮當地地產市場發(fā)育程度，選擇方法。有關資料，考慮當地地產市場發(fā)育程度，選擇方法。未采用方法的原因（分析略），采用基準地價未采用方法的原因（分析略），采用基準地價（對（對超過時限超過時限的，要討論基準的，要討論基準地價現(xiàn)勢性）地價現(xiàn)勢性）、成本逼近法、成本逼近法（二）估價過程（二）估價過程1、基準地價系數修正法、基準地價系數修正法基本原理及計算公式基本原理及計算公式基準地價成果（內涵，各種條件設定，成果表等）基準地價成果（內涵，各種條件設定，成果表等）2、估價過程、估價過程級別和基準地價：工業(yè)五級，基準地價級別和

31、基準地價：工業(yè)五級，基準地價AAA修正系數表及指標說明表：修正系數表及指標說明表：因素修正：因素修正：確定宗地用途修正：根據確定宗地用途修正：根據XXXXX文件，對同一、二級類用途中的三級小類文件，對同一、二級類用途中的三級小類進行用途修正，其中，工礦倉儲用地對應的修正系數為工業(yè)基準地價的進行用途修正，其中，工礦倉儲用地對應的修正系數為工業(yè)基準地價的1.2,年期修正年期修正:1.0期日修正期日修正:用地單位位置批準文號批準時間出讓面積容積率用途出讓價格使用年限07-6-21工業(yè)3605007-6-29工業(yè)3685006-12-18工業(yè)2615006-12-27工業(yè)2625006-9-1工業(yè)25

32、35006-9-5工業(yè)25450分析分析確定期日修正系數確定期日修正系數: 基于案例分析，并結合工業(yè)用地最低價政策及其在不同區(qū)位的不同影基于案例分析，并結合工業(yè)用地最低價政策及其在不同區(qū)位的不同影響。響。先帶入其他修正后，再分析確定期日修正系數為先帶入其他修正后，再分析確定期日修正系數為1。1，則單價，則單價A為為6402、采用成本逼近法、采用成本逼近法土地成本之土地取得費：土地成本之土地取得費： 兩種方法測算，一是根據法定最高倍數和當是的青苗補償費指導標準，土兩種方法測算，一是根據法定最高倍數和當是的青苗補償費指導標準，土地補償加安置補助補償額：地補償加安置補助補償額：44元元/平方米；二是

33、根據征地區(qū)片綜合地價平方米；二是根據征地區(qū)片綜合地價，土地土地補償為補償為68元元/平方米，加計青苗補償，共計平方米，加計青苗補償，共計69。土地開發(fā)費（分析和依據略）土地開發(fā)費（分析和依據略）各項稅費：耕地開墾費、征地管理費、耕地占用稅、社會保障風險金、村發(fā)各項稅費：耕地開墾費、征地管理費、耕地占用稅、社會保障風險金、村發(fā)展留用地指標費，水利基金，共計展留用地指標費，水利基金，共計97。利息：利息：利潤：利潤：10%增值收益：當地國土局要求，一般按成本價格的增值收益：當地國土局要求，一般按成本價格的25%-40%計，考慮社會平均收益及近年工計，考慮社會平均收益及近年工業(yè)招商引資等具體情況，地

34、處經濟發(fā)達地區(qū)等綜合因素，確定采用高限，業(yè)招商引資等具體情況，地處經濟發(fā)達地區(qū)等綜合因素，確定采用高限，40%無限年期到有限年期的修正無限年期到有限年期的修正區(qū)位及個別因素修正，依據基準地價修正表區(qū)位及個別因素修正，依據基準地價修正表政策系數修正：由于成本逼近法中采用了政策系數修正：由于成本逼近法中采用了06年制訂的，目前正執(zhí)行的區(qū)片價標準，所以政年制訂的，目前正執(zhí)行的區(qū)片價標準，所以政策因素的影響對征地成本造成的情況修正指數是策因素的影響對征地成本造成的情況修正指數是1，對價格影響為，對價格影響為1用途修正：結合基準地價中的用途修正，系數為用途修正：結合基準地價中的用途修正，系數為1.2單價

35、單價B=620,地價的確定地價的確定兩種結果差異不大，且過程中均考慮了政策影響，能反映地區(qū)域的地價水平，采兩種結果差異不大，且過程中均考慮了政策影響，能反映地區(qū)域的地價水平，采用算術平均用算術平均點評點評: 特點：特點： 地價定義清晰明確地價定義清晰明確 對最新政策對工業(yè)地價的影響進行了適當的對最新政策對工業(yè)地價的影響進行了適當的分析和考慮；分析和考慮； 成本構成中注重了新的征地補償標準成本構成中注重了新的征地補償標準 不足：不足： 未考慮授權經營土地使用權的限制性未考慮授權經營土地使用權的限制性 技術細節(jié)技術細節(jié)項目名稱：項目名稱：XXX集團公司重組改制項目土地使用權價格評估集團公司重組改制

36、項目土地使用權價格評估估價目的：經國務院國有資產監(jiān)督管理委員會有關文件批準，估價目的：經國務院國有資產監(jiān)督管理委員會有關文件批準，XX集團公司集團公司擬發(fā)起成立股份公司，根據國土資源部關于擬發(fā)起成立股份公司，根據國土資源部關于XXX重組上市土地資產處置有重組上市土地資產處置有關問題的復函，擬采用授權經營方式對原劃撥土地使用權進行處置，需對關問題的復函，擬采用授權經營方式對原劃撥土地使用權進行處置，需對其下屬其下屬X分公司位于分公司位于XXX的兩宗的兩宗劃撥土地采用授權經營處置和評估劃撥土地采用授權經營處置和評估,為為進為為進行土地資產處置及測算正常的土地使用權市場價格提供參考依據。行土地資產處

37、置及測算正常的土地使用權市場價格提供參考依據。估價依據：估價依據：國家有部門頒布的法律，法規(guī)（略）國家有部門頒布的法律，法規(guī)（略）地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知（略）地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知（略）有關技術標準（略）有關技術標準（略）其他資料（略）其他資料（略）:委托方提供的委托方提供的(土地證復印件土地證復印件,房產證復印件房產證復印件);估價人員現(xiàn)場估價人員現(xiàn)場勘察、調查、收集的資料勘察、調查、收集的資料基準日：基準日：07年年3月月XX日日估價日期：估價日期：地價定義：地價定義： 根據委托方提供的國有地使用權證根據委托方提供的國有地使用權證,估價對象宗

38、地估價對象宗地1和宗地和宗地2土地登記用途土地登記用途均為科研設計用地均為科研設計用地,經實地踏勘經實地踏勘,現(xiàn)狀用途符合現(xiàn)狀用途符合.根據根據的規(guī)的規(guī)定定,科研設計用地屬二級分類科研設計用地屬二級分類,相應的一級類為公共管理與公共服務用地相應的一級類為公共管理與公共服務用地,因此因此設定評估用途為公共管理與公共服務設定評估用途為公共管理與公共服務. 設定開發(fā)程度為紅線外七通設定開發(fā)程度為紅線外七通,紅線內場地平整紅線內場地平整.對象容積率分別為對象容積率分別為0.85,0.9,根據規(guī)劃要求根據規(guī)劃要求,參照區(qū)域的住宅用地容積率修正體參照區(qū)域的住宅用地容積率修正體系按照現(xiàn)狀容積率修正系按照現(xiàn)狀

39、容積率修正. 對象為國有劃撥土地對象為國有劃撥土地,擬采用授權經營方式改制擬采用授權經營方式改制,設定年期設定年期50年年. 本報告評估的價格是對象在估價期日本報告評估的價格是對象在估價期日,滿足各項評估設定條件及現(xiàn)狀利用滿足各項評估設定條件及現(xiàn)狀利用條件下條件下, 授權經營處置后的正常市場土地使用權價格授權經營處置后的正常市場土地使用權價格,用途為公共管理與公共用途為公共管理與公共服務服務,年期年期50年。年。估價結果：。估價結果：。 一覽表。一覽表。總價總價: 宗地宗地1價格價格: 宗地宗地2價格價格十、需要特殊說明的事項十、需要特殊說明的事項(一一)前提和假設條件（略）前提和假設條件（略

40、）(二二)結果和報告的使用（略）結果和報告的使用（略）(三三)特殊說明事項特殊說明事項 . 2、估價中的特殊處理、估價中的特殊處理（2）關于關于用途：對象登記和實際用途均為科研設計用地，屬公共管理和公用途：對象登記和實際用途均為科研設計用地，屬公共管理和公共服務用地。宗地所在區(qū)域內無公共管理和公共服務用地基準地價，根據共服務用地。宗地所在區(qū)域內無公共管理和公共服務用地基準地價，根據2001至至2010年規(guī)劃總圖，區(qū)域規(guī)劃用途為住宅、科研設計。實際調查，宗地年規(guī)劃總圖，區(qū)域規(guī)劃用途為住宅、科研設計。實際調查，宗地周邊多為住宅用地，相鄰的住宅主要有：周邊多為住宅用地，相鄰的住宅主要有：XXX家屬住

41、宅區(qū)、家屬住宅區(qū)、XX干休所、學干休所、學生公寓、大學家屬區(qū)等。近年也開發(fā)了一些商品住宅，生公寓、大學家屬區(qū)等。近年也開發(fā)了一些商品住宅，XX名苑小區(qū)、鳳凰名苑小區(qū)、鳳凰城、城、XX小區(qū)、小區(qū)、XX住宅區(qū)等。住宅區(qū)等。宗地宗地1和宗地和宗地2緊密相連，其中，地緊密相連，其中，地1位于地位于地2北部，兩地東側有北部，兩地東側有XXX住宅小區(qū)，住宅小區(qū)，XXX研究所家屬區(qū)，西邊鄰研究所家屬區(qū)，西邊鄰XXX所家屬區(qū)。所家屬區(qū)。兩兩宗地實際用途與規(guī)劃和區(qū)域土地利用方向協(xié)調一致。根據區(qū)域適合原理和宗地實際用途與規(guī)劃和區(qū)域土地利用方向協(xié)調一致。根據區(qū)域適合原理和協(xié)調原則，通過區(qū)域土地利用因素分析研究，得知

42、估價對象在區(qū)域假設為住協(xié)調原則，通過區(qū)域土地利用因素分析研究，得知估價對象在區(qū)域假設為住宅的土地利用價值，參照住宅用途測算土地價格，然后把住宅用途修正到公宅的土地利用價值，參照住宅用途測算土地價格，然后把住宅用途修正到公共管理與公共服務用途，求取待估宗地價格。共管理與公共服務用途，求取待估宗地價格。第二部分第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析估價對象描述及地價影響因素分析一、對象描述一、對象描述1、土地登記狀況、土地登記狀況2、土地權利狀況、土地權利狀況所有權屬。使用權屬。使用權類型，土地他項權利狀況、相鄰關所有權屬。使用權屬。使用權類型，土地他項權利狀況、相鄰關系等系等3、土地利用狀況、

43、土地利用狀況地上建筑物用途、面積、容積率、結構等地上建筑物用途、面積、容積率、結構等 。主要有采礦樓、科技樓、設備樓、。主要有采礦樓、科技樓、設備樓、相應的附屬配套設施等（相應的附屬配套設施等（缺少缺少建筑物權屬情況）建筑物權屬情況）第二部分第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析估價對象描述及地價影響因素分析一、對象描述一、對象描述1、土地登記狀況、土地登記狀況2、土地權利狀況、土地權利狀況所有權屬。使用權屬。使用權類型，土地他項權利狀況、相鄰關所有權屬。使用權屬。使用權類型，土地他項權利狀況、相鄰關系等系等3、土地利用狀況、土地利用狀況地上建筑物用途、面積、容積率、結構等地上建筑物用途、面

44、積、容積率、結構等 。主要有采礦樓、科技樓、設備樓、。主要有采礦樓、科技樓、設備樓、相應的附屬配套設施等相應的附屬配套設施等二、地價影響因素分析二、地價影響因素分析1、一般因素（略）、一般因素（略）2、區(qū)域因素、區(qū)域因素區(qū)域概況、交通條件、基礎設施、環(huán)境條件、規(guī)劃限制：（區(qū)域規(guī)劃用途為區(qū)域概況、交通條件、基礎設施、環(huán)境條件、規(guī)劃限制：（區(qū)域規(guī)劃用途為住宅、科研設計。實際調查，宗地周邊多為住宅用地，相鄰的住宅主要有：住宅、科研設計。實際調查，宗地周邊多為住宅用地，相鄰的住宅主要有：XXX家屬住宅區(qū)、家屬住宅區(qū)、XX干休所、學生公寓、大學家屬區(qū)等。近年也開發(fā)了一干休所、學生公寓、大學家屬區(qū)等。近年

45、也開發(fā)了一些商品住宅，些商品住宅，XX名苑小區(qū)、鳳凰城、名苑小區(qū)、鳳凰城、XX小區(qū)、小區(qū)、XX住宅區(qū)等。住宅區(qū)等。兩兩宗地實際用宗地實際用途與規(guī)劃和區(qū)域土地利用方向協(xié)調一致。途與規(guī)劃和區(qū)域土地利用方向協(xié)調一致。.)3、個別因素。（略）、個別因素。（略）第三部分第三部分 土地估價土地估價一、估價原則一、估價原則二、估價方法與估價過程二、估價方法與估價過程不采用成本法的原因不采用成本法的原因:不采用假設開發(fā)法（剩余法）不采用假設開發(fā)法（剩余法）的原因的原因:根據城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程以及待估宗地的具體條件、用地性質及評估目的，根據城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程以及待估宗地的具體條件、用地性質及評估目的，結合估價師收集

46、的有關資料，考慮到當地地產市場發(fā)育程度，來選擇評估方結合估價師收集的有關資料，考慮到當地地產市場發(fā)育程度，來選擇評估方法。此次對評估對象的土地評估分為：法。此次對評估對象的土地評估分為：1、把兩宗估價對象視為一個整體的公共管理與公共服務用地進行評估，評、把兩宗估價對象視為一個整體的公共管理與公共服務用地進行評估，評估方法采用市場比較法和用途修正，得到估價對象的土地價格。估方法采用市場比較法和用途修正，得到估價對象的土地價格。2、把估價對象分為、把估價對象分為“科研設計（辦公用房）科研設計（辦公用房）”用地和用地和“科研設計（非辦公科研設計（非辦公用房）用房）”用地兩部分分別進行評估，評估方法包

47、括收益還原法、市場比較法用地兩部分分別進行評估，評估方法包括收益還原法、市場比較法等。等。1、把兩宗估價對象視為一個整體的公共管理與公共服務用地，采用、把兩宗估價對象視為一個整體的公共管理與公共服務用地，采用市場比較法進行評估市場比較法進行評估:分析分析: 區(qū)域規(guī)劃為住宅及辦公科研用地區(qū)域規(guī)劃為住宅及辦公科研用地 區(qū)域內，待估對象周邊多為住宅、公寓區(qū)域內，待估對象周邊多為住宅、公寓 根據均質地域和協(xié)調性原則，在選用住宅用地案例市場比較根據均質地域和協(xié)調性原則，在選用住宅用地案例市場比較法進行評估后，考慮估價對象土地用途與周圍環(huán)境的關系，參考住法進行評估后，考慮估價對象土地用途與周圍環(huán)境的關系，

48、參考住宅用途與公共管理與公共服務用途之間的用途修正，從而求取待估宅用途與公共管理與公共服務用途之間的用途修正，從而求取待估宗地是公共管理與公共服務用途的土地使用權價格，因此選用了市宗地是公共管理與公共服務用途的土地使用權價格，因此選用了市場比價法進行評估。場比價法進行評估。2、把估價對象分為、把估價對象分為“科研設計（辦公用房）科研設計（辦公用房）”用地和用地和“科研設計科研設計（非辦公用房）（非辦公用房）”用地兩部分，分別進行評估用地兩部分，分別進行評估兩宗待估對象地上建筑物由兩宗待估對象地上建筑物由“科研設計（辦公用房）科研設計（辦公用房）”和和“科研設科研設計（非辦公用房）計（非辦公用房

49、）”兩部分構成；其中兩部分構成；其中“辦公用房辦公用房”明顯帶有辦公明顯帶有辦公用途的建筑物，主要包括情報樓、學術樓等，而估價對象地面的用途的建筑物，主要包括情報樓、學術樓等，而估價對象地面的“非辦公用房非辦公用房”主要是非辦公性質的建構筑物，包括氧氣庫、材料主要是非辦公性質的建構筑物，包括氧氣庫、材料倉庫、膠體車間等。倉庫、膠體車間等?！翱蒲性O計辦公用房科研設計辦公用房”，待估宗地所在區(qū)域少有辦公用房出租，但，待估宗地所在區(qū)域少有辦公用房出租，但與待估宗地所在區(qū)域位于同一均質區(qū)域的鄰近辦公用房租賃市場較與待估宗地所在區(qū)域位于同一均質區(qū)域的鄰近辦公用房租賃市場較發(fā)達，能夠通過對同一均質區(qū)域內的

50、辦公用房租金調查，合理確定發(fā)達，能夠通過對同一均質區(qū)域內的辦公用房租金調查，合理確定估價對象的房地產總收益，故對估價對象的房地產總收益，故對“辦公用房辦公用房”所占土地采用收益還所占土地采用收益還原法。原法。而而“科研設計非辦公用房科研設計非辦公用房”（如氧氣庫、材料倉庫、膠體車間等），（如氧氣庫、材料倉庫、膠體車間等），采用市場比較法測算土地價格。采用市場比較法測算土地價格。將收益還原法計算的將收益還原法計算的“辦公用房辦公用房”占地土地價值和市場比較法測算占地土地價值和市場比較法測算的的“非辦公用房非辦公用房”占地土地價值相加后，可以計算待估宗地的評估占地土地價值相加后，可以計算待估宗地的

51、評估總價和平均單價?？們r和平均單價。（二）估價過程（二）估價過程一、把兩宗估價對象視為一個整體的公共管理與公共服務用地進行一、把兩宗估價對象視為一個整體的公共管理與公共服務用地進行評估，評估方法采用市場比較法。評估，評估方法采用市場比較法。選取與待估宗地屬同一供需圈、案例交易時間與此次待估宗地估價選取與待估宗地屬同一供需圈、案例交易時間與此次待估宗地估價基準日相差不超過三年、在地域上屬均質區(qū)域內的三個住宅用途實基準日相差不超過三年、在地域上屬均質區(qū)域內的三個住宅用途實際交易案例，與待估宗地進行比較并修正，三個住宅用途案例修正際交易案例，與待估宗地進行比較并修正，三個住宅用途案例修正后得到的價格

52、要進行用途修正，從而求出三個公共管理與公共服務后得到的價格要進行用途修正，從而求出三個公共管理與公共服務用途土地比準價格，計算三個比準價格的算術平均值，即得出用途土地比準價格，計算三個比準價格的算術平均值，即得出兩個兩個待估宗地對象評估價格。待估宗地對象評估價格。1、用途修正系數的確定、用途修正系數的確定估價人員選擇了與估價對象同一供需圈的鄰近區(qū)域同時期、正常交估價人員選擇了與估價對象同一供需圈的鄰近區(qū)域同時期、正常交易的公共管理與公共服務用地案例和住宅用地案例。兩個案例為同易的公共管理與公共服務用地案例和住宅用地案例。兩個案例為同一時期（由于估價基準日近期無公共管理與公共服務的實際交易案一時

53、期（由于估價基準日近期無公共管理與公共服務的實際交易案例，實例例，實例D：2004年年12月月31日；實例日；實例E：2004年年11月月12日）交易的、日）交易的、區(qū)域及個別條件相近、交易類型相同?，F(xiàn)將這兩個案例修正成同等區(qū)域及個別條件相近、交易類型相同?，F(xiàn)將這兩個案例修正成同等條件下不同用途（住宅和公共管理與公共服務）的地價，再根據實條件下不同用途（住宅和公共管理與公共服務）的地價，再根據實例例D和實例和實例E地價水平測算出住宅、公共管理與公共服務用地之間的地價水平測算出住宅、公共管理與公共服務用地之間的用途修正系數。用途修正系數。實例實例D：XXXXX路路XXXX研究院公共管理與公共服務

54、用地研究院公共管理與公共服務用地土地使用年期為土地使用年期為50年；該宗地所在區(qū)域基礎設施開發(fā)程度達到宗地年；該宗地所在區(qū)域基礎設施開發(fā)程度達到宗地外外“七通七通”；該宗地所處區(qū)域環(huán)境質量較好；宗地距文體設施距離該宗地所處區(qū)域環(huán)境質量較好；宗地距文體設施距離大于大于500米，區(qū)域內公用設施條件較好，宗地距小學、幼兒園、醫(yī)院、米，區(qū)域內公用設施條件較好，宗地距小學、幼兒園、醫(yī)院、菜場等在菜場等在250米內，其它公用設施在米內，其它公用設施在250-500米；宗地距對外交通設米；宗地距對外交通設施（長途汽車站、火車站）約施（長途汽車站、火車站）約8000米；宗地周邊有米；宗地周邊有6條公共線路在此

55、條公共線路在此設站，宗地距公交站點距離在設站，宗地距公交站點距離在75米至米至150米之間；宗地距市級商服中米之間；宗地距市級商服中心約心約2500米，距區(qū)級商服中心約米，距區(qū)級商服中心約900米；宗地內主要建筑物朝向為南。米；宗地內主要建筑物朝向為南。宗地形狀較規(guī)則，土地面積適中，對土地利用無不良影響；規(guī)劃對宗地形狀較規(guī)則，土地面積適中，對土地利用無不良影響；規(guī)劃對土地的利用類型無限制、對利用強度有一定限制。土地的利用類型無限制、對利用強度有一定限制。2004年年XX月月XX日該宗地的市場交易的土地單價為日該宗地的市場交易的土地單價為XXX元元/平方米。平方米。實例實例E：XXX路東側住宅用

56、地路東側住宅用地土地使用年期為土地使用年期為70年；該宗地所在區(qū)域基礎設施開發(fā)程度達到宗地年；該宗地所在區(qū)域基礎設施開發(fā)程度達到宗地外外“七通七通” ；區(qū)域環(huán)境質量較好；宗地距文體設施距離大于；區(qū)域環(huán)境質量較好；宗地距文體設施距離大于500米，米，區(qū)域內公用設施條件較好，宗地距小學、幼兒園、醫(yī)院、菜場等在區(qū)域內公用設施條件較好，宗地距小學、幼兒園、醫(yī)院、菜場等在250-500米內；宗地距對外交通設施（長途汽車站、火車站）約米內；宗地距對外交通設施（長途汽車站、火車站）約8000米；宗地周邊有米；宗地周邊有4條公共線路在此設站，條公共線路在此設站，.。2004年年XX月月XX日該日該宗地的市場交

57、易的土地單價為宗地的市場交易的土地單價為XXXX元元/平方米。平方米。2、比較因素選擇、比較因素選擇根據實例根據實例D、實例、實例E的宗地條件，影響估價對象價格的主要因素有：的宗地條件，影響估價對象價格的主要因素有：A交易時間：確定地價指數交易時間：確定地價指數B交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易C區(qū)域因素：主要有基礎設施、環(huán)境質量、地質條件、問題設施、區(qū)域因素：主要有基礎設施、環(huán)境質量、地質條件、問題設施、公共設施（距小學、幼兒園、醫(yī)院、菜場距離）等。公共設施（距小學、幼兒園、醫(yī)院、菜場距離）等。D個別因素：主要有宗地交通狀況（對外交通設

58、施的距離、公交站個別因素：主要有宗地交通狀況（對外交通設施的距離、公交站點的距離、離主次干道的距離、公交車線數、距商服中心距離（市點的距離、離主次干道的距離、公交車線數、距商服中心距離（市級、區(qū)級）、主要建筑物朝向、宗地形狀、容積率、規(guī)劃限制等級、區(qū)級）、主要建筑物朝向、宗地形狀、容積率、規(guī)劃限制等3、編制比較因素條件說明表、編制比較因素條件說明表4、編制比較因素條件指數表、編制比較因素條件指數表關于年期修正關于年期修正:確定用途修正系數確定用途修正系數:以上通過市場比較法將兩個同一區(qū)域、個別條件相近、交易類型相以上通過市場比較法將兩個同一區(qū)域、個別條件相近、交易類型相同、交易時間相近的案例修

59、正為同等條件下不同用途（住宅和公共同、交易時間相近的案例修正為同等條件下不同用途（住宅和公共管理與公共服務）的地價。通過測算得到住宅和公共管理與公共服管理與公共服務）的地價。通過測算得到住宅和公共管理與公共服務用地的地價水平用途修正系數是務用地的地價水平用途修正系數是0.975，則修正為同等條件下不同，則修正為同等條件下不同用途（住宅用地和公共管理與公共服務用地）用途修正系數約為用途（住宅用地和公共管理與公共服務用地）用途修正系數約為1.02、采用市場比較法進行估價對象的、采用市場比較法進行估價對象的住宅住宅地價評估地價評估 根據估價對象的宗地條件，影響估價對象價格的主要因素有：根據估價對象的

60、宗地條件，影響估價對象價格的主要因素有： 編制比較因素條件說明表編制比較因素條件說明表 編制比較因素條件指數表編制比較因素條件指數表 1）待估宗地與比較實例位于統(tǒng)一均質區(qū)域，其交易情況、價）待估宗地與比較實例位于統(tǒng)一均質區(qū)域，其交易情況、價格類型、基礎設施、環(huán)境狀況、文體設施、公用設施、離主次干道格類型、基礎設施、環(huán)境狀況、文體設施、公用設施、離主次干道距離、宗地形狀、規(guī)劃限制等均一致，故對于上述這些影響地價的距離、宗地形狀、規(guī)劃限制等均一致，故對于上述這些影響地價的因素均不作修正；因素均不作修正； 2）交易期日修正）交易期日修正 4）年期修正（包含用途修正系數）年期修正（包含用途修正系數）