前期介入工作計(jì)劃.doc

1、前期介入工作計(jì)劃物業(yè)工程部前期介入工作計(jì)劃根據(jù)江蘇銀行辦公樓建設(shè)的進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情，我物業(yè)公司將提前介入本項(xiàng)目，為本項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。按有關(guān)規(guī)范嚴(yán)格巡查每一部位，每一項(xiàng)設(shè)施設(shè)備。重點(diǎn)考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問(wèn)題和矛盾，便于維護(hù)與管理，降低成本管理費(fèi)用。從物業(yè)管理各項(xiàng)細(xì)節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)各種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等問(wèn)題及時(shí)向甲方反映，建議施工方立即整改。并同甲方、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱，機(jī)電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)

2、的平面布局、功能區(qū)域劃分進(jìn)行審查等，提出專(zhuān)業(yè)合理化建議及改進(jìn)方案。建立健全各項(xiàng)巡查驗(yàn)收資料檔案?jìng)洳?，通過(guò)規(guī)范的管理制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤勞動(dòng)，一步步打開(kāi)工作局面，確保前期介入最終達(dá)到預(yù)期效果。一、工程部前期介入目的；1、完善物業(yè)的使用功能。2、改進(jìn)、改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)。3、能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。4、為接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。5、便于日后對(duì)物業(yè)的管理。6、在項(xiàng)目建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問(wèn)題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后

3、者更為危險(xiǎn)，一旦有了這些隱患，必然對(duì)后期物業(yè)管理產(chǎn)生很大不便。7、全面熟悉項(xiàng)目總體規(guī)劃，施工過(guò)程，對(duì)結(jié)構(gòu)以及管線(xiàn)走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。并對(duì)工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對(duì)可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項(xiàng)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，減少物業(yè)設(shè)施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應(yīng)的證據(jù)在未來(lái)隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。也確保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。1 / 10二、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)。1、有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)

4、，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門(mén)襟樓宇對(duì)講、智能、停車(chē)場(chǎng)等）的人員。2、有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶(hù)需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員。3、有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全。4、專(zhuān)業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。三、技術(shù)的支持工作物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場(chǎng)工作人員緊密配合，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門(mén)溝通，從另一個(gè)方面提醒甲方等。四、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào)甲方、施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)

5、系為現(xiàn)場(chǎng)工作提供便利也是十分重要的，為保證現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)及時(shí)有效需編制工程聯(lián)系人員詳細(xì)清單。1、深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃：在進(jìn)入項(xiàng)目以前，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定前期介入工作計(jì)劃；審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；從設(shè)計(jì)說(shuō)明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專(zhuān)業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位、最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總。2、關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況：在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。（1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。

6、2 / 10（2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業(yè)公司的后期接管提供便利 （3）記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。施工過(guò)程會(huì)根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門(mén)等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置3、參加施工期間的專(zhuān)業(yè)會(huì)議，提供建議：（1）通過(guò)參加施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專(zhuān)業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出合理化建議。（2

7、）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書(shū)面建議。4、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場(chǎng)合理化建議：（1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書(shū)面建議。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書(shū)面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關(guān)注施工中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見(jiàn)

8、和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)；無(wú)論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)建議應(yīng)注意時(shí)效性。5、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持，促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理 提供參考。6、收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料：（1）施工圖紙；3 / 10收集、整理各類(lèi)圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙 （2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)證、原裝保修書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、環(huán)保認(rèn)證書(shū)等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專(zhuān)用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。7、進(jìn)行交接資料初步整理，為

9、竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。 （2）擬寫(xiě)初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來(lái)好充分準(zhǔn)備。（3）配合開(kāi)發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收進(jìn)度，擬定輔調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作五、前期介入圖紙審核、巡查重點(diǎn)；1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和設(shè)備用房。其它用房的預(yù)留，（管理處辦公室、

10、員工宿舍食堂、保安崗?fù)?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、電工值班室、清潔工工具房等）。2、電氣方面；注意各設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問(wèn)題。對(duì)各個(gè)電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計(jì)，對(duì)各供電線(xiàn)路的走向、線(xiàn)徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解。對(duì)照明線(xiàn)路設(shè)計(jì)是否超負(fù)荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、減少跳閘、密、亮度適中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開(kāi)支、節(jié)約能）。單元樓道燈最好采用光控紅外線(xiàn)開(kāi)關(guān)（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費(fèi)電 量）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。3、消防方面；對(duì)水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門(mén)的分布、水泵結(jié)

11、合器的位置進(jìn)行了解。對(duì)電路系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥的分布、工作原理進(jìn)行掌握。掌4 / 10握消防主機(jī)、各種聯(lián)動(dòng)配套的工作原理，回路的分布，卷簾門(mén)的分布、報(bào)警器安裝部位等。4、給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水壓是否達(dá)標(biāo)，各個(gè)閥門(mén)的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關(guān)閉閥門(mén)，不至于關(guān)總閥影響其它用水，如產(chǎn)生漏水有地漏排放不至于產(chǎn)生大的損失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。地下排污管道要鋪設(shè)合理，坡度要適宜，沒(méi)有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度，路面低洼處排

12、水要專(zhuān)用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。5、監(jiān)控方面；智能防盜設(shè)備要完善，外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置足夠合理，對(duì)出入口的設(shè)置合理，停車(chē)場(chǎng)的智能化無(wú)安全隱患，管道井是無(wú)安全隱患等、各單元門(mén)、停車(chē)位、外圍、巡視死角，平臺(tái)等應(yīng)加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。6、清潔方面；可以關(guān)注各垃圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便。天臺(tái)是否設(shè)置照明及水龍頭，垃圾收集點(diǎn)，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關(guān)的問(wèn)題是否設(shè)計(jì)到位。 7、空調(diào)機(jī)方面；預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。在預(yù)

13、留分體空調(diào)機(jī)位的同時(shí)，考慮新產(chǎn)品如，如空氣、太陽(yáng)能熱水器等。隨著生活水平提高也可預(yù)留中央空調(diào)機(jī)位，即可安裝分體空調(diào)，又可安裝中央空調(diào)機(jī)，還方便以后維護(hù)。所有空調(diào)穿墻孔洞預(yù)留，管口外斜下防水措施。 8、集中抄表方面；水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶(hù)的需要，盡量集中放在首層、有安全防護(hù)的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀(guān)、水泵、消防、風(fēng)機(jī)設(shè)備等），安裝獨(dú)立電表計(jì)費(fèi)，用于以后一、二級(jí)合理分?jǐn)傆?jì)算給業(yè)主，減小猜疑。樓道內(nèi)電表箱柜等應(yīng)采用專(zhuān)用鎖，樓道開(kāi)關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。9、信報(bào)箱方面；設(shè)置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信 報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，

14、方便業(yè)主收取。 5 / 1010、車(chē)位方面；配置要考慮到車(chē)輛及臨時(shí)車(chē)位停放盡量充足。有清晰的路線(xiàn)指示標(biāo)識(shí)，地下室有安全的限高龍門(mén)架，出入有先進(jìn)的自動(dòng)刷卡系統(tǒng)，規(guī)范停車(chē)的管理規(guī)定等。11、公共設(shè)施方面；設(shè)備房門(mén)要有安全防護(hù)設(shè)施、警示牌等。電梯轎箱內(nèi)、綠化草地有溫馨提示宣傳畫(huà)等。12、弱電方面；電話(huà)、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)等，所有布線(xiàn)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮周全，各房間都應(yīng)配置預(yù)留電話(huà)插座、寬帶插口、電視插座等。13、公共樓道方面；通道墻面應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀(guān)等。14、垃圾方面；垃圾收集站最好設(shè)立在后門(mén)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外便于垃圾清運(yùn)。 15、其它方面；

15、1）；重要管路和線(xiàn)路要預(yù)留備用管線(xiàn)或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線(xiàn)、勞民傷財(cái)）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)現(xiàn)而產(chǎn)生水費(fèi)，有利及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)，更減少維修費(fèi)用。2）；辦公樓配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線(xiàn)，考慮將來(lái)發(fā)展用，不至于產(chǎn)生開(kāi)挖、明敷等影響美觀(guān)。3）；陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)全、或半封閉，業(yè)主后期大多會(huì)自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。陽(yáng)臺(tái)很多會(huì)放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)不便。六、工程部詳細(xì)巡查內(nèi)容；1、主體；房屋結(jié)構(gòu)無(wú)裂縫、沉降符合有關(guān)規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水?？蓞⒁?jiàn)建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范， 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可

16、靠，接地電阻值必須答合要求。2、屋面；各類(lèi)屋面排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實(shí)、不脫落，排氣管暢通。6 / 103、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接縫均勻順直，陰陽(yáng)角線(xiàn)腳順直、無(wú)缺棱掉角。4、衛(wèi)生間；陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應(yīng)作24小時(shí)閉水試驗(yàn)?？靠蛷d、臥室墻面防水

17、要做1.8米高度，防止入住后洗澡產(chǎn)生漏水。5、門(mén)窗；鋁合金門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度。進(jìn)戶(hù)門(mén)防盜門(mén)垂直，門(mén)框內(nèi)應(yīng)灌滿(mǎn)水泥沙漿，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固，門(mén)、窗、鎖開(kāi)啟靈活自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)平直，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡滲水，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷、油漆均勻完整。7、電氣；電氣線(xiàn)路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線(xiàn)連接必須緊密，必須采用管子配線(xiàn)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線(xiàn)間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1MKV。 漏電開(kāi)關(guān)、照明開(kāi)關(guān)開(kāi)啟靈活。應(yīng)符合“低壓電氣裝置規(guī)程”

18、的有關(guān)要求，路燈、景觀(guān)燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好， 路燈、小區(qū)各種燈光按區(qū)、按棟或片、按盞進(jìn)行控制，園林藝術(shù)燈光，要安 裝牢固、合理分控、標(biāo)識(shí)清楚，盡量少安裝埋地?zé)?，推廣節(jié)能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時(shí)開(kāi)關(guān)及獨(dú)立的電表計(jì)量。8、電梯；電梯機(jī)房機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機(jī)房牌、警示牌、消防器材、溫度計(jì)、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，電梯機(jī)房有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施。電梯管井底要有集水井，安裝自動(dòng)潛水泵裝置，安裝有獨(dú)立的計(jì)量電表。電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳

19、引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器、按鈕其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。9、供水、排水、排污、消防；管道應(yīng)安裝牢固、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門(mén)應(yīng)啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)7 / 10及保溫、防腐措施必須符合要求。主管與支管應(yīng)安裝水表單獨(dú)計(jì)費(fèi)。消防水箱進(jìn)水管閥門(mén)檢查設(shè)置應(yīng)便于檢修。衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。消防管道設(shè)施必須符合

20、要求，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。管道防腐措施必須答合規(guī)定。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合要求。管道通過(guò)公路應(yīng)做鋼筋水泥保護(hù)，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈?；S池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)流過(guò)兩個(gè)彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。10、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮。配置各設(shè)備標(biāo)示牌、警示牌、系統(tǒng)運(yùn)行指示牌、消防器材、溫度計(jì)、工具箱、防潮燈、應(yīng)急燈、

21、防鼠板、抽風(fēng)機(jī)等設(shè)施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動(dòng)潛水泵。各種閥門(mén)有明顯標(biāo)示、名稱(chēng)、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標(biāo)明水流流動(dòng)方向；消防泵、消防管道和設(shè)施刷紅色漆并用紅色箭頭標(biāo)明水流流動(dòng)方向。進(jìn)水管安裝有獨(dú)立計(jì)量總水表。各機(jī)房安裝獨(dú)立計(jì)量電表、水表。11、高低壓配電房；開(kāi)閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面墻表面光潔平整、明亮。設(shè)備房配置高低壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計(jì)、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急

22、燈、防鼠板或防鼠設(shè)施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側(cè)地面標(biāo)示安全線(xiàn)，其它地面刷綠色地板漆；接地線(xiàn)需用黃綠相間的油漆明顯標(biāo)示。變壓器室有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施和隔熱隔音設(shè)施；通風(fēng)、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗(yàn)電器、高壓膠鞋高壓手套、高壓接地線(xiàn)（或接地刀）高壓開(kāi)關(guān)檢修車(chē)，每個(gè)高壓斷路器有明顯標(biāo)示牌標(biāo)明控制范圍；低壓配電房每個(gè)低壓斷路器有明顯標(biāo)示牌標(biāo)明控制范圍。安裝有各路獨(dú)立計(jì)量電表。 8 / 1012、消防控制室和監(jiān)控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面墻表面光潔平整、明亮。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌

23、、消防器材、度計(jì)、記錄箱、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，室內(nèi)要有良好的采光、通風(fēng)降溫設(shè)施或安裝空調(diào)。安裝有獨(dú)立計(jì)量電表。13、室外消防栓：消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好，消防設(shè)施配件齊全，消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，油漆完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。14、檢查門(mén)牌；、層號(hào)、房號(hào)，首層大堂信報(bào)箱、告示欄、對(duì)講系統(tǒng)齊全。 15、對(duì)小區(qū)的重要大型設(shè)備；設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后技術(shù)服務(wù)良好、有中文使用說(shuō)明書(shū)及聯(lián)系電話(huà)信譽(yù) 良好的公司。16、所有參于土建工程；設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程施工單位、供貨商、安裝單位、保質(zhì)內(nèi)容、保質(zhì)期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等

24、達(dá)成書(shū)面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話(huà)。17、一些重要的大型配套設(shè)備；（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話(huà)交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書(shū)，聯(lián)系電話(huà)等，并要對(duì)物業(yè)工程部相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。 18、所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門(mén)的校驗(yàn)許可證明；（如電表、水表須經(jīng)過(guò)水電部門(mén)校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警須經(jīng)過(guò)公安部門(mén)的安全技防測(cè)試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等）要求調(diào)試正常運(yùn)行后才能交付

25、。 19、了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶(hù)裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線(xiàn)，在打孔和裝修時(shí)注意提示。20、設(shè)備性能方面；比如智能化等，不要追求賣(mài)點(diǎn)一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實(shí)，智而不能，甚至閑置報(bào)廢，造成業(yè)主投訴和高昂的維護(hù)成本。廠(chǎng)家選擇、設(shè)備選型、配件選用要合理，簡(jiǎn)單而實(shí)用，設(shè)備安裝調(diào)試要求安全合格。21、各工程部技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)；工作深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話(huà)、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)的走向、重要閘9 / 10閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。了解圖紙，提出改進(jìn)意見(jiàn)熟悉跟蹤現(xiàn)場(chǎng)了

26、解項(xiàng)目公司、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員的職責(zé)分工，理順工作關(guān)系從設(shè)備安裝入手，建立完善設(shè)備檔案參與設(shè)備驗(yàn)收，包括單機(jī)驗(yàn)收、局部驗(yàn)收、系統(tǒng)驗(yàn)收和全局驗(yàn)收的整個(gè)過(guò)程完善驗(yàn)交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計(jì)圖表和資料清單參與竣工驗(yàn)收主持接管驗(yàn)收。 10 / 10物業(yè)工程部前期介入工作計(jì)劃根據(jù)江蘇銀行辦公樓建設(shè)的進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情，我物業(yè)公司將提前介入本項(xiàng)目，為本項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量每一個(gè)環(huán)節(jié)，每一道工序，結(jié)構(gòu)安全狀況、人性化使用方便提出合理化建議。按有關(guān)規(guī)范嚴(yán)格巡查每一部位，每一項(xiàng)設(shè)施設(shè)備。重點(diǎn)考慮減少今后物業(yè)管理中產(chǎn)生的問(wèn)題和矛盾，便于維護(hù)與管理，降低成本管理費(fèi)用。從物業(yè)管理各項(xiàng)細(xì)節(jié)出發(fā)，熟悉幾大系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)各

27、種缺陷、安全隱患、施工不規(guī)范、物業(yè)遺漏工程等問(wèn)題及時(shí)向甲方反映，建議施工方立即整改。并同甲方、監(jiān)理公司及施工方都保持緊密聯(lián)系。對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審閱，機(jī)電設(shè)備、物業(yè)智能化系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、裝飾材料、物業(yè)的平面布局、功能區(qū)域劃分進(jìn)行審查等，提出專(zhuān)業(yè)合理化建議及改進(jìn)方案。建立健全各項(xiàng)巡查驗(yàn)收資料檔案?jìng)洳?，通過(guò)規(guī)范的管理制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤勞動(dòng)，一步步打開(kāi)工作局面，確保前期介入最終達(dá)到預(yù)期效果。 一、工程部前期介入目的； 1、完善物業(yè)的使用功能。 2、改進(jìn)、改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)。 3、能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。 4、為接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。 5、便于日后對(duì)物業(yè)的管理。6、在項(xiàng)目

28、建設(shè)中存在的一些工程質(zhì)量問(wèn)題，涉及到土建、消防、供配電、給排水、空調(diào)、電梯，致使工程存在許多通病和瑕疵。有些是顯露的，如墻面地面不平整、裂縫、起皮、脫落等；有些是隱蔽的，如保溫砂漿工藝、做法不到位、面層空鼓、屋頂、外墻、衛(wèi)生間漏水、煙道串味等。后者更為危險(xiǎn)，一旦有了這些隱患，必然對(duì)后期物業(yè)管理產(chǎn)生很大不便。7、全面熟悉項(xiàng)目總體規(guī)劃，施工過(guò)程，對(duì)結(jié)構(gòu)以及管線(xiàn)走向，設(shè)備安裝做到心中有數(shù)。并對(duì)工程質(zhì)量巡查監(jiān)督，對(duì)可能出現(xiàn)的種種隱患了如指掌，便于在后期管理各項(xiàng)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作，減少物業(yè)設(shè)施的返修工作量。記錄、或拍照保存相應(yīng)的證據(jù)在未來(lái)隱患發(fā)生時(shí)，對(duì)分清物業(yè)管理與建設(shè)、施工、安裝單位的責(zé)任非常有利。也確

29、保物業(yè)日后提升管理質(zhì)量，更減輕日后的管理難度，并為順利移交拿出依據(jù)。 二、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)。1、有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門(mén)襟樓宇對(duì)講、智能、停車(chē)場(chǎng)等）的人員。2、有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶(hù)需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員。3、有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全。4、專(zhuān)業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。 三、技術(shù)的支持工作物業(yè)工程部前期介入人員需要與現(xiàn)場(chǎng)工作人員緊

30、密配合，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)向甲方反映（技術(shù)監(jiān)管方），提出建議，并與施工部門(mén)溝通，從另一個(gè)方面提醒甲方等。 四、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào)甲方、施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場(chǎng)工作提供便利也是十分重要的，為保證現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)及時(shí)有效需編制工程聯(lián)系人員詳細(xì)清單。 1、深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃：在進(jìn)入項(xiàng)目以前，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定前期介入工作計(jì)劃；審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況；從設(shè)計(jì)說(shuō)明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專(zhuān)業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)思路、定位、最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總。 2、關(guān)

31、注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況：在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。（1）根據(jù)工程計(jì)劃，調(diào)整工作計(jì)劃；隨著現(xiàn)場(chǎng)情況的變化，工程進(jìn)度計(jì)劃也在隨時(shí)調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)關(guān)注該計(jì)劃，及時(shí)調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計(jì)劃及工作側(cè)重點(diǎn)。 （2）記錄設(shè)計(jì)方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計(jì)方案、施工圖紙變更及整改記錄，為我們物業(yè)公司的后期接管提供便利 （3）記錄施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。施工過(guò)程會(huì)根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門(mén)等的位

32、置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置 3、參加施工期間的專(zhuān)業(yè)會(huì)議，提供建議：（1）通過(guò)參加施工協(xié)調(diào)會(huì)、監(jiān)理會(huì)等了解施工焦點(diǎn)；參加專(zhuān)業(yè)會(huì)議，通過(guò)會(huì)議上的問(wèn)題討論、焦點(diǎn)爭(zhēng)論，了解項(xiàng)目情況，并在會(huì)議上明確物業(yè)要求，適時(shí)的提出合理化建議。（2）根據(jù)會(huì)議等的實(shí)際情況，適時(shí)提供書(shū)面建議。 4、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的深入了解，提供現(xiàn)場(chǎng)合理化建議：（1）改進(jìn)設(shè)計(jì)中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計(jì)中有許多不盡人意之處，一些設(shè)計(jì)人員甚至忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實(shí)際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對(duì)性的適時(shí)提出物業(yè)書(shū)面建議。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建

33、議；物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書(shū)面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)關(guān)注各單項(xiàng)工程設(shè)備的調(diào)試試驗(yàn)，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗(yàn)收。（3）優(yōu)化施工質(zhì)量的建議。關(guān)注施工中的問(wèn)題，對(duì)施工質(zhì)量及時(shí)提出意見(jiàn)和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項(xiàng)目品質(zhì)；無(wú)論是對(duì)設(shè)計(jì)還是對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)建議應(yīng)注意時(shí)效性。5、跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持，促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理 提供參考。6、收集、整理現(xiàn)場(chǎng)資料：（1）施工圖紙；收集、整理各類(lèi)圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙 （

34、2）機(jī)電設(shè)備及建材的資料收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來(lái)證、原裝保修書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、環(huán)保認(rèn)證書(shū)等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專(zhuān)用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。7、進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。 （2）擬寫(xiě)初步交接方案；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)工程管理的到來(lái)好充分準(zhǔn)備。（3）配合開(kāi)發(fā)商做好前期單項(xiàng)工程調(diào)試驗(yàn)收輔助工作。物業(yè)工程部現(xiàn)場(chǎng)介入人員根據(jù)項(xiàng)目施工單項(xiàng)工程的調(diào)試、驗(yàn)收

35、進(jìn)度，擬定輔調(diào)試、驗(yàn)收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)工程部管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作 五、前期介入圖紙審核、巡查重點(diǎn)；1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和設(shè)備用房。其它用房的預(yù)留，（管理處辦公室、員工宿舍食堂、保安崗?fù)?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、電工值班室、清潔工工具房等）。 2、電氣方面；注意各設(shè)備房的通風(fēng)、降溫、排水、應(yīng)急照明、消防器材配備等問(wèn)題。對(duì)各個(gè)電氣設(shè)備的分布、數(shù)量、性能等方面進(jìn)行熟悉、統(tǒng)計(jì)，對(duì)各供電線(xiàn)路的走向、線(xiàn)徑、具體預(yù)埋點(diǎn)進(jìn)行了解。對(duì)照明線(xiàn)路設(shè)計(jì)是否超負(fù)荷，路燈盡量采用公路用燈具、節(jié)能燈泡，可耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、減少跳閘、密、亮度適

36、中，保障可靠供電等，（方便日常維修、減少開(kāi)支、節(jié)約能）。單元樓道燈最好采用光控紅外線(xiàn)開(kāi)關(guān)（以方便業(yè)主使用，減少公共照明浪費(fèi)電 量）。更方便后期的維修、保養(yǎng)和管理。3、消防方面；對(duì)水系統(tǒng)中的消火栓、噴淋管網(wǎng)的走向、閥門(mén)的分布、水泵結(jié)合器的位置進(jìn)行了解。對(duì)電路系統(tǒng)中的風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥的分布、工作原理進(jìn)行掌握。掌握消防主機(jī)、各種聯(lián)動(dòng)配套的工作原理，回路的分布，卷簾門(mén)的分布、報(bào)警器安裝部位等。4、給排水方面；了解供水的系統(tǒng)情況，各樓層供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水壓是否達(dá)標(biāo)，各個(gè)閥門(mén)的位置及是否發(fā)生爆水管可分片關(guān)閉閥門(mén)，不至于關(guān)總閥影響其它用水，如產(chǎn)生漏水有地漏排放不至于產(chǎn)生大的

37、損失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空調(diào)水）的走向，檢查口的位置，化糞池的位置等。地下排污管道要鋪設(shè)合理，坡度要適宜，沒(méi)有壓扁堵塞現(xiàn)象。井口間距要合適，一般不要超過(guò)管路疏通時(shí)竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度，路面低洼處排水要專(zhuān)用下水井等。排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。5、監(jiān)控方面；智能防盜設(shè)備要完善，外圍盡量考慮封閉式管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，周邊防翻越、女兒墻防攀越。各種監(jiān)控鏡頭的設(shè)置足夠合理，對(duì)出入口的設(shè)置合理，停車(chē)場(chǎng)的智能化無(wú)安全隱患，管道井是無(wú)安全隱患等、各單元門(mén)、停車(chē)位、外圍、巡視死角，平臺(tái)等應(yīng)加裝監(jiān)控鏡頭確保安全。 6、清潔方面；可以關(guān)注各垃

38、圾桶的設(shè)置是否合理，樓層清潔用水是否方便，電梯廳內(nèi)吸塵用電是否方便。天臺(tái)是否設(shè)置照明及水龍頭，垃圾收集點(diǎn)，洗拖把水龍頭、以方便清潔用。地漏與清潔有關(guān)的問(wèn)題是否設(shè)計(jì)到位。7、空調(diào)機(jī)方面；預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。在預(yù)留分體空調(diào)機(jī)位的同時(shí)，考慮新產(chǎn)品如，如空氣、太陽(yáng)能熱水器等。隨著生活水平提高也可預(yù)留中央空調(diào)機(jī)位，即可安裝分體空調(diào)，又可安裝中央空調(diào)機(jī)，還方便以后維護(hù)。所有空調(diào)穿墻孔洞預(yù)留，管口外斜下防水措施。8、集中抄表方面；水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶(hù)的需要，盡量集中放在首層、有安全防護(hù)的水、電間、柜等。公共用電、（電梯、公共照明、景觀(guān)、水泵、消防、風(fēng)機(jī)設(shè)備等），安裝獨(dú)立電表計(jì)費(fèi)，用于

39、以后一、二級(jí)合理分?jǐn)傆?jì)算給業(yè)主，減小猜疑。樓道內(nèi)電表箱柜等應(yīng)采用專(zhuān)用鎖，樓道開(kāi)關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。9、信報(bào)箱方面；設(shè)置亦要考慮郵政投遞需要放在首層顯眼位置，信 報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，方便業(yè)主收取。10、車(chē)位方面；配置要考慮到車(chē)輛及臨時(shí)車(chē)位停放盡量充足。有清晰的路線(xiàn)指示標(biāo)識(shí)，地下室有安全的限高龍門(mén)架，出入有先進(jìn)的自動(dòng)刷卡系統(tǒng)，規(guī)范停車(chē)的管理規(guī)定等。11、公共設(shè)施方面；設(shè)備房門(mén)要有安全防護(hù)設(shè)施、警示牌等。電梯轎箱內(nèi)、綠化草地有溫馨提示宣傳畫(huà)等。12、弱電方面；電話(huà)、寬帶、電視、音響、監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)等，所有布線(xiàn)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮周全，各房間都應(yīng)配置預(yù)留電話(huà)插座、寬帶插口

40、、電視插座等。 13、公共樓道方面；通道墻面應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬），有利于清潔美觀(guān)等。14、垃圾方面；垃圾收集站最好設(shè)立在后門(mén)出口附近處，且垃圾房門(mén)朝外便于垃圾清運(yùn)。 15、其它方面；1）；重要管路和線(xiàn)路要預(yù)留備用管線(xiàn)或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線(xiàn)、勞民傷財(cái)）。特別供水管路建議走明管，如漏水不易發(fā)現(xiàn)而產(chǎn)生水費(fèi)，有利及時(shí)發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)，更減少維修費(fèi)用。2）；辦公樓配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位，管道煤氣，智能綜合布線(xiàn)，考慮將來(lái)發(fā)展用，不至于產(chǎn)生開(kāi)挖、明敷等影響美觀(guān)。3）；陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)全、或半封閉，業(yè)主后期大多會(huì)自行封閉不統(tǒng)一，不規(guī)范。陽(yáng)臺(tái)很多會(huì)放花盆，（底部向里傾斜做好防水層），

41、以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)不便。 六、工程部詳細(xì)巡查內(nèi)容；1、主體；房屋結(jié)構(gòu)無(wú)裂縫、沉降符合有關(guān)規(guī)范，外墻瓷磚縫隙水平垂直、不得滲水?？蓞⒁?jiàn)建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范， 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須答合要求。2、屋面；各類(lèi)屋面排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修通道。排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。防水卷材接口密實(shí)、不脫落，排氣管暢通。 3、地墻、面；找平層與基層、墻體必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體墻地面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接縫均勻順直，陰陽(yáng)角線(xiàn)腳順直、無(wú)缺棱

42、掉角。4、衛(wèi)生間；陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏,與客廳地面低2公分左右，穿樓排污管加套管方便維修。防水層應(yīng)作24小時(shí)閉水試驗(yàn)?？靠蛷d、臥室墻面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡產(chǎn)生漏水。5、門(mén)窗；鋁合金門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形、搖晃，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度。進(jìn)戶(hù)門(mén)防盜門(mén)垂直，門(mén)框內(nèi)應(yīng)灌滿(mǎn)水泥沙漿，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固，門(mén)、窗、鎖開(kāi)啟靈活自如，無(wú)晃動(dòng)和裂縫，玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)平直，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡滲水，無(wú)明顯刮花痕跡，無(wú)損傷、油漆均勻完整。7、電氣；電氣線(xiàn)路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線(xiàn)連接必須

43、緊密，必須采用管子配線(xiàn)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線(xiàn)間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1MKV。 漏電開(kāi)關(guān)、照明開(kāi)關(guān)開(kāi)啟靈活。應(yīng)符合“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求，路燈、景觀(guān)燈安裝牢固，完好無(wú)損，工作正常、燈柱、配電箱安裝牢固垂直，油漆完好， 路燈、小區(qū)各種燈光按區(qū)、按棟或片、按盞進(jìn)行控制，園林藝術(shù)燈光，要安 裝牢固、合理分控、標(biāo)識(shí)清楚，盡量少安裝埋地?zé)簦茝V節(jié)能燈，減少室外燈漏電跳閘，保障可靠照明，配置定時(shí)開(kāi)關(guān)及獨(dú)立的電表計(jì)量。8、電梯；電梯機(jī)房機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮，墻面、天花扇灰刷乳膠漆。配置電梯機(jī)房牌、警示牌、消防器材

44、、溫度計(jì)、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，電梯機(jī)房有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施。電梯管井底要有集水井，安裝自動(dòng)潛水泵裝置，安裝有獨(dú)立的計(jì)量電表。電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器、按鈕其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。9、供水、排水、排污、消防；管道應(yīng)安裝牢固、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門(mén)應(yīng)啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合要求。主管與支管應(yīng)安裝水表單獨(dú)計(jì)費(fèi)。消防水箱進(jìn)水管閥門(mén)檢查設(shè)置應(yīng)便于檢修。衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)

45、的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，坡度適中、管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。消防管道設(shè)施必須符合要求，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。管道防腐措施必須答合規(guī)定。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合要求。管道通過(guò)公路應(yīng)做鋼筋水泥保護(hù)，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈?；S池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)流過(guò)兩個(gè)彎。明溝、散水、落

46、水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。10、水泵房、墻面、天花；扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面、墻表面光潔平整、明亮。配置各設(shè)備標(biāo)示牌、警示牌、系統(tǒng)運(yùn)行指示牌、消防器材、溫度計(jì)、工具箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板、抽風(fēng)機(jī)等設(shè)施齊全。生活水泵、消火栓泵、噴淋泵等泵基座的四周砌筑一條3厘米寬，2厘米深的水溝與集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水溝或集水井，集水井安裝自動(dòng)潛水泵。各種閥門(mén)有明顯標(biāo)示、名稱(chēng)、功用（或控制范圍）的掛牌；生活水泵、生活用水管道刷綠漆并用紅色箭頭標(biāo)明水流流動(dòng)方向；消防泵、消防管道和設(shè)施刷紅色漆并用紅色箭頭標(biāo)明水流流動(dòng)方向。進(jìn)水管安裝有獨(dú)立計(jì)量總水表。各機(jī)房安裝獨(dú)立計(jì)量電表、水表。 11、高低

47、壓配電房；開(kāi)閉所、墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面刷綠漆，機(jī)房地面墻表面光潔平整、明亮。設(shè)備房配置高低壓配電房牌、供配電系統(tǒng)圖示牌、警示牌、消防器材、溫度計(jì)、工具箱、記錄箱、防潮燈、應(yīng)急燈、防鼠板或防鼠設(shè)施（如電子貓王），電柜前地面鋪寬度1米絕緣膠墊（高壓配電房鋪高壓絕緣墊）并用黃色油漆在絕緣膠墊的外側(cè)地面標(biāo)示安全線(xiàn)，其它地面刷綠色地板漆；接地線(xiàn)需用黃綠相間的油漆明顯標(biāo)示。變壓器室有完好的通風(fēng)降溫設(shè)施和隔熱隔音設(shè)施；通風(fēng)、采光良好。高壓配電房配置高壓操作桿、高壓驗(yàn)電器、高壓膠鞋高壓手套、高壓接地線(xiàn)（或接地刀）高壓開(kāi)關(guān)檢修車(chē)，每個(gè)高壓斷路器有明顯標(biāo)示牌標(biāo)明控制范圍；低壓配電房每個(gè)低壓斷路器有明顯

48、標(biāo)示牌標(biāo)明控制范圍。安裝有各路獨(dú)立計(jì)量電表。12、消防控制室和監(jiān)控中心；地面鋪地磚，墻面、天花扇灰刷乳膠漆，機(jī)房地面墻表面光潔平整、明亮。配置消防控制室和監(jiān)控中心牌、警示牌、消防器材、度計(jì)、記錄箱、應(yīng)急燈、防鼠板和防鼠設(shè)施，室內(nèi)要有良好的采光、通風(fēng)降溫設(shè)施或安裝空調(diào)。安裝有獨(dú)立計(jì)量電表。13、室外消防栓：消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好，消防設(shè)施配件齊全，消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門(mén)完好，油漆完好，無(wú)滲漏水，水壓充足。14、檢查門(mén)牌；、層號(hào)、房號(hào)，首層大堂信報(bào)箱、告示欄、對(duì)講系統(tǒng)齊全。 15、對(duì)小區(qū)的重要大型設(shè)備；設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后技術(shù)服務(wù)良好、有中文使用說(shuō)明書(shū)及聯(lián)系

49、電話(huà)信譽(yù) 良好的公司。 16、所有參于土建工程；設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程施工單位、供貨商、安裝單位、保質(zhì)內(nèi)容、保質(zhì)期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書(shū)面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話(huà)。17、一些重要的大型配套設(shè)備；（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話(huà)交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書(shū)，聯(lián)系電話(huà)等，并要對(duì)物業(yè)工程部相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。 18、所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門(mén)的校驗(yàn)許可證明；（如電表、水表須經(jīng)過(guò)水電部門(mén)校驗(yàn)合格才

50、允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警須經(jīng)過(guò)公安部門(mén)的安全技防測(cè)試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等）要求調(diào)試正常運(yùn)行后才能交付。 19、了解哪些為整體混凝土施工；哪些為以后用空心磚砌成，在以后住戶(hù)裝修中哪些墻不能打，墻體、天花、地面在哪些位置有管線(xiàn)，在打孔和裝修時(shí)注意提示。20、設(shè)備性能方面；比如智能化等，不要追求賣(mài)點(diǎn)一味追求高科技和功能齊備，后期使用則華而不實(shí)，智而不能，甚至閑置報(bào)廢，造成業(yè)主投訴和高昂的維護(hù)成本。廠(chǎng)家選擇、設(shè)備選型、配件選用要合理，簡(jiǎn)單而實(shí)用，設(shè)備安裝調(diào)試要求安全合格。21、各工程部技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)；工作深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第

51、一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話(huà)、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。了解圖紙，提出改進(jìn)意見(jiàn)熟悉跟蹤現(xiàn)場(chǎng)了解項(xiàng)目公司、監(jiān)理單位、施工單位有關(guān)人員的職責(zé)分工，理順工作關(guān)系從設(shè)備安裝入手，建立完善設(shè)備檔案參與設(shè)備驗(yàn)收，包括單機(jī)驗(yàn)收、局部驗(yàn)收、系統(tǒng)驗(yàn)收和全局驗(yàn)收的整個(gè)過(guò)程完善驗(yàn)交資料，編制物業(yè)各方面的統(tǒng)計(jì)圖表和資料清單參與竣工驗(yàn)收主持接管驗(yàn)收。前期介入工作手冊(cè)第一章規(guī)劃設(shè)計(jì)介入與建設(shè)施工介入第一節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)人員側(cè)重于依據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建筑規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)，往往忽視了物業(yè)管理的特點(diǎn)和需求，以及客戶(hù)敏感的問(wèn)題，這就要求物業(yè)公司事先應(yīng)根據(jù)房地

52、產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資規(guī)劃、物業(yè)檔次、建筑規(guī)模、環(huán)境與道路規(guī)劃、居住人口數(shù)量等前提條件，從建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備選型及安裝、降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)等方面入手，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段向開(kāi)發(fā)商提出合理化建議。 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的主要方面本章所論述的規(guī)劃設(shè)計(jì)介入，是指除各類(lèi)設(shè)備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設(shè)施的前期規(guī)劃介入。 (一)配套設(shè)施的完善對(duì)于一個(gè)較大型的居住小區(qū)而言，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域環(huán)境著重考慮幼兒園、學(xué)校、生活服務(wù)功能(如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂(lè)健身等)、鍋爐房、垃圾站等配套設(shè)施，而作為物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)。1.這些配套設(shè)施在小區(qū)內(nèi)的布局是否合理、是否方便、是否有利于將來(lái)

53、在小區(qū)內(nèi)形成一個(gè)中心服務(wù)區(qū)。2這些配套設(shè)施對(duì)住戶(hù)是否會(huì)造成某些干擾或影響(如噪音、氣味、環(huán)境衛(wèi)生等)。3這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司對(duì)它們進(jìn)行管理(如環(huán)境管理、交通和治安管理、垃圾清運(yùn)等)。 (二)物業(yè)基本狀況物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測(cè)算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。物業(yè)基本情況包括以下幾個(gè)方面。 1.未來(lái)小區(qū)的檔次、人口密度和數(shù)量。 2.建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。 3.附屬建筑物的使用功能和建筑面積。4.區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀(guān)及綠化面積、公共設(shè)施。 5.公建區(qū)域及面積。 6.小區(qū)出入

54、口及區(qū)內(nèi)道路。7.公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線(xiàn)電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 8停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))等的基本狀況。 (三)水、電、氣供應(yīng)容量物業(yè)公司參與水、電、氣供應(yīng)容量規(guī)劃的原因在于：設(shè)計(jì)人員一般只依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，但是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)只是一個(gè)帶有普遍意義的基本規(guī)定，而實(shí)際情況則多有不同；物業(yè)公司根據(jù)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)小區(qū)的實(shí)際能需求量及潛在的能增長(zhǎng)需求量，較之設(shè)計(jì)人員有著更全面的了解。因此，物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)詳細(xì)測(cè)算水、電、氣的真實(shí)供應(yīng)容量，以避免將來(lái)遭遇“瓶頸”問(wèn)題

55、。此外，臨時(shí)供電也是物業(yè)公司所應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題。一項(xiàng)物業(yè)的建成、交付使用，在業(yè)主(租戶(hù))入住后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，可能會(huì)由于開(kāi)發(fā)商的原因(如投資經(jīng)費(fèi)不足)，小區(qū)的正式供電系統(tǒng)遲遲不能投入使用，致使小區(qū)的供電在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)必須依靠建設(shè)施工時(shí)的臨時(shí)供電系統(tǒng)，而這個(gè)時(shí)期少則12年，多則45年，甚至更長(zhǎng)。所以，物業(yè)公司在測(cè)算電的供應(yīng)容量時(shí)，不僅要測(cè)算正式供電的設(shè)計(jì)容量，還要測(cè)算施工用電的實(shí)際容量能否滿(mǎn)足物業(yè)交付使用后較長(zhǎng)“臨時(shí)供電”期的實(shí)際需求，以保證在較長(zhǎng)“臨時(shí)供電”期內(nèi)能夠安全供電并能滿(mǎn)足潛在的增長(zhǎng)需求。這些都要在前期規(guī)劃中以正式文件報(bào)告開(kāi)發(fā)商，使開(kāi)發(fā)商在同地方供電管理部門(mén)簽訂供電協(xié)議時(shí)留有余地。公共用

56、水、用電不能安裝過(guò)多的計(jì)量表，以免造成資金浪費(fèi)，而且也不便于管理。所以，公共用水、用電設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量集中，較大型社區(qū)可采用分區(qū)集中的方式，以減少水表、電表的安裝數(shù)量。 (四)物業(yè)管理用房的規(guī)劃物業(yè)管理用房是開(kāi)發(fā)商委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來(lái)物業(yè)管理的規(guī)模和實(shí)際需求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來(lái)困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審核。1提供良好的辦公環(huán)境(1)以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。(2)以方便業(yè)主為目的設(shè)計(jì)物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。 (3)辦公用房間數(shù)

57、量和面積是否夠用。(4)庫(kù)房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫(kù)房和工作間安排在相鄰處，這對(duì)日后的工作和管理十分有利。(5)認(rèn)真審核建筑平面圖，對(duì)哪些地方需要改變門(mén)的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開(kāi)門(mén)、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無(wú)法進(jìn)行改造了。(6)如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫(kù)房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。 (7)由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭(zhēng)取良好的采光和通風(fēng)條件。 2提供良好的休息環(huán)境(1)員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對(duì)環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對(duì)辦公環(huán)境提出要

58、求，是為了給員工提供良好的工作條件；對(duì)生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。 (2)員工住宿條件應(yīng)能滿(mǎn)足以下要求：住宿房間數(shù)量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂(lè)、衛(wèi)生間、洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。這里不僅要滿(mǎn)足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿(mǎn)足外聘方員工的住宿需求。(3)由于開(kāi)發(fā)商將員工住宿和活動(dòng)用房設(shè)計(jì)在地下建筑內(nèi)，所以應(yīng)爭(zhēng)取盡可能好的采光、通風(fēng)條件(有時(shí)開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省投資，不設(shè)計(jì)天井)，以保證員工的身心健康。(4)較高檔次的住宅小區(qū)多為低層建筑，地下一層是業(yè)主的私房，且不建地下二層，這意味著物業(yè)公司可以利用的地下房間的數(shù)量有限，因此，物業(yè)公司更應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理用房、員工住宿、生活用房的數(shù)量和使用功能進(jìn)行詳細(xì)審核，以避免將來(lái)物業(yè)用房的數(shù)量不足和功能不完善。(