深圳豪宅公寓項(xiàng)目案例研究

1、深圳豪宅公寓項(xiàng)目案例分析深圳灣1號(hào)：世界頂級(jí)城市綜合體基本指標(biāo)：p占地：4.6萬(wàn)（北1.4萬(wàn) ，南3.2萬(wàn) ）p建面：47.5萬(wàn)（北10.3萬(wàn) ,南37.2萬(wàn) ），其中計(jì)容建面32萬(wàn)p容積率：北地塊4.6，南地塊7.97 p建筑高度：80-342米p業(yè)態(tài)：其中辦公約8.3萬(wàn)，酒店約3.5萬(wàn)，公寓約16.17萬(wàn)，商業(yè)約4萬(wàn)深圳灣1號(hào)深圳灣1號(hào)是深圳目前最頂級(jí)的豪宅項(xiàng)目之一，公寓產(chǎn)品更是突破了傳統(tǒng)的居住理念，價(jià)格直指片區(qū)天花。北區(qū)：lT1：開(kāi)發(fā)商自持寫(xiě)字樓；lT2：公寓（430-980），32F，總層高119.9m，每層層高3.5-4m；lT3：公寓（209-640），18F，總層高70.35m，

2、每層層高3.5m；lT4：608-614大平層，18F，總層高80.35m，每層層高4m；l深灣會(huì)規(guī)劃南區(qū)lT5：公寓（163-515），50F，總層高189.88m，每層層高3.45-3.69m;lT6：公寓（204-330），35F，總層高129.95m，每層層高3.3-3.5m;lT7：低層寫(xiě)字樓，中層酒店，高層公寓，最高層會(huì)所；共68F，總層高342m，每層層高3.75-3.9m;lT8：公寓（204-330）；低區(qū)（6-18F），高區(qū)（未推售）；共29F，每層層高3.6-3.9m;l企業(yè)會(huì)館規(guī)劃l高檔商業(yè)配套項(xiàng)目分為南區(qū)和北區(qū)，首批推售北區(qū)T2/T3/T4公寓，目前在售為南區(qū)T5及T

3、8，T6已售罄。規(guī)劃布局戶(hù)型配比北區(qū)主力產(chǎn)品為430590，產(chǎn)品更為純粹；南區(qū)產(chǎn)品線較為豐富，涵蓋128520一至四房，目前在售T5高區(qū)430520三至四房以及T8低區(qū)198325兩至三房，T8高區(qū)Kelly Hoppen美學(xué)空間發(fā)售在即T8標(biāo)準(zhǔn)層820T8A:330：3套房2廳4衛(wèi)T8低區(qū)A戶(hù)型(325)p戶(hù)型結(jié)構(gòu)：3套房2廳4衛(wèi)+工人房p朝向：東北朝向 p景觀面：東側(cè)內(nèi)灣湖及深圳灣海景、北側(cè)9F可越過(guò)企業(yè)會(huì)館觀項(xiàng)目北區(qū)群樓及深圳灣春繭、西側(cè)可享城市景觀T8低區(qū)B戶(hù)型（289）p戶(hù)型結(jié)構(gòu)：3房2廳3衛(wèi)（雙套房） p 朝向：東南朝向 p 景觀面：東側(cè)永無(wú)遮擋內(nèi)灣湖景觀及深圳灣海景； 南側(cè)與三湘

4、海尚對(duì)視，視野略受影響（三湘海尚高約100m，T8高區(qū)視野可越過(guò)三湘）B:289 3房2廳3衛(wèi)C:204 2套房2廳3衛(wèi)T8低區(qū)C戶(hù)型（198）p戶(hù)型結(jié)構(gòu)：2套房2廳3衛(wèi)p朝向：西南朝向 p景觀面：西臨中心路、城市水景；南面與三湘海尚對(duì)視，視野及采光略受到影響，但能看到部分海景在售T8產(chǎn)品全玻璃幕墻設(shè)計(jì)360無(wú)邊際景觀3.5-4米極限層高2.4米極限寬幅雙Low-E三層中空夾膠超白玻璃配置科技智能家居生活 顛覆常規(guī)意識(shí)的超大空間尺度,將空間美學(xué)與藝術(shù)、科技全面融合核心價(jià)值點(diǎn)全球十大頂級(jí)設(shè)計(jì)師聯(lián)袂巨獻(xiàn)，訴求由外及里的居所理想全德意系精裝，融合世界超5星級(jí)品牌超越普通的“精裝成品”，最奢侈裝修品牌

5、匯集米勒漢斯格雅當(dāng)代卡門(mén)日立BulthaupnBulthaup櫥柜、全套Miele廚房電器、當(dāng)代龍頭、漢斯格雅&唯寶衛(wèi)浴設(shè)施、卡門(mén)/諾布萊斯高級(jí)裝甲入戶(hù)門(mén)、日立空調(diào)n歐洲品牌家具，高檔廚房電器及高級(jí)衛(wèi)浴設(shè)施，營(yíng)造奢華雅致、舒適和諧的生活空間唯寶全德意系品牌精裝中心天元：深圳中心140萬(wàn)平米綜合體地標(biāo)項(xiàng)目位置深南大道與金田路交界處占地面積22.7萬(wàn)計(jì)容建筑面積140萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)層面積 700-1100其中公寓50萬(wàn)寫(xiě)字樓50萬(wàn)shopping-mall30萬(wàn)m酒店6萬(wàn)m配套設(shè)施14萬(wàn)容積率4.5車(chē)位比超過(guò)7500個(gè)（車(chē)位比1:2）主力戶(hù)型200-300平的超高層大平面戶(hù)型總戶(hù)數(shù)867戶(hù)目前銷(xiāo)售

6、情況2015年7月10日入市，首批推90-240平（2-3房）目前銷(xiāo)售價(jià)格8.7-10萬(wàn)元/中心天元總建面140萬(wàn)，業(yè)態(tài)涵蓋公寓、寫(xiě)字樓、shopping-mall、酒店、配套奢設(shè)施。中心天元福田CBD東區(qū)，占據(jù)中心區(qū)1/9土地面積中國(guó)一線珍稀城市核心CBD，最超大規(guī)模綜合區(qū)p 天元所在地是四大一線城市界定為心臟的地段；10年來(lái)第一次供應(yīng)也是最后一次供應(yīng)。p 市場(chǎng)現(xiàn)狀是10年沒(méi)供應(yīng)的饑渴狀態(tài)，真正的稀缺源于土地的稀缺；CBD唯一供應(yīng)，中心區(qū)未來(lái)無(wú)土地供應(yīng)，最后一塊地；p 不同于北上廣有多個(gè)中心，北上廣深包括香港地標(biāo)地段最具價(jià)值公共資源配套最牛的項(xiàng)目，深圳僅此一個(gè)中心，無(wú)法復(fù)制不可替代p CBD

7、唯一一個(gè)擁有多個(gè)永久性景觀的物業(yè)，看中央公園無(wú)遮擋140萬(wàn)超級(jí)自身配套（2倍萬(wàn)象城商業(yè)體量）p 30萬(wàn)旗艦商業(yè)體量，2倍萬(wàn)象城；500個(gè)商業(yè)品牌，25個(gè)業(yè)態(tài)p 800米品牌商業(yè)大街，奢侈品旗艦店，都會(huì)展覽館，媲美世界大街p 4棟約40萬(wàn)平米甲級(jí)寫(xiě)字樓，350米地標(biāo)，150米門(mén)戶(hù)建筑，構(gòu)建城市天際：p 約22萬(wàn)平都會(huì)中心資源頂級(jí)豪宅，28萬(wàn)平城市高端公寓，自成高端圈層福田中心區(qū)稀缺超大規(guī)模項(xiàng)目，超大規(guī)模商業(yè)，是項(xiàng)目最大的價(jià)值也是難點(diǎn)綜合價(jià)值中心區(qū)繁華商業(yè)與頂級(jí)居所分離p 中心區(qū)繁華商業(yè)體上的豪宅，住宅與商業(yè)分離p 絕對(duì)私密，只有業(yè)主可以自由出入p 住宅電梯直通30萬(wàn)平米商業(yè)p 盡享繁華，純粹人居

8、，自成高端圈層p 商業(yè)樓頂作為公寓花園，超大泳池和景觀園林彰顯尊貴。公寓價(jià)值項(xiàng)目首開(kāi)推售T5棟A/B座227套，剩余T1/T2/T3/T4/T6/T7共733套，主力產(chǎn)品面積段為219-313三至四房，其中T5標(biāo)準(zhǔn)層800，T6標(biāo)準(zhǔn)層520。戶(hù)型配比樓棟樓棟戶(hù)型面積戶(hù)型面積套數(shù)（套）套數(shù)（套） 總套數(shù)（套）總套數(shù)（套）T144534356481T226570144293/313725022T3219/24266+661346672T4295/30170140257687422T5205132264185132T68168202117/14468+66T736776787422合計(jì)/733主力戶(hù)

9、型5棟A座01戶(hù)型建筑面積：約約1961963房2廳3衛(wèi)5棟A座，2單元，兩梯兩戶(hù)，產(chǎn)品為196-238m三房。贈(zèng)送10m5棟A座02戶(hù)型建筑面積：約約2382383房3廳4衛(wèi)戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：7.6米都會(huì)熒幕，近70L型三聯(lián)廳；米其林三星宴會(huì)級(jí)廚房；全功能套房，獨(dú)立衣櫥，風(fēng)范藏在細(xì)節(jié)里；罕見(jiàn)三套房設(shè)計(jì)。戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：270三面采光，7.6米別墅級(jí)開(kāi)間；米其林三星宴會(huì)級(jí)廚房；主臥全功能空間，匹配陽(yáng)臺(tái)；雙套房設(shè)計(jì)，雙倍尊貴與個(gè)性。主臥陽(yáng)臺(tái)6m主力戶(hù)型5棟B座03/05戶(hù)型建筑面積：約約93931房2廳1衛(wèi)5棟B座01/06戶(hù)型建筑面積：約約1411412房2廳2衛(wèi)5棟B座，四梯六戶(hù)，產(chǎn)品

10、為93-141m一至二房。戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：270三面采光，超奢景觀面；專(zhuān)業(yè)烹飪流線設(shè)計(jì)；超五星級(jí)總統(tǒng)套房；客廳出陽(yáng)臺(tái)，絕佳一線景觀臺(tái)。戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：IMAX視效會(huì)客廳；13米其林三星級(jí)廚房；主臥出陽(yáng)臺(tái)，一覽中央大街夜景；2+1靈動(dòng)空間，隨心隨變。戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：6.4米面寬奢闊會(huì)客廳；五星級(jí)套房，CLAYX等衛(wèi)浴四件套；私人衣櫥設(shè)計(jì)，每個(gè)中心人物都是時(shí)尚引領(lǐng)者。5棟B座02/04戶(hù)型建筑面積：約約1391392房2廳2衛(wèi)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)首次開(kāi)盤(pán)，推出90-240中央公寓新品，共推出227套【營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)鋪排】營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)推廣主題推廣渠道2015.1.242015.6.155棟樣板房開(kāi)放活動(dòng)配

11、合2013.3.13營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放2015.7.10啟動(dòng)認(rèn)籌，500萬(wàn)資產(chǎn)驗(yàn)資即可辦理VIP中心資產(chǎn)，即將開(kāi)盤(pán)益風(fēng)尚女王派對(duì)明清瓷器回流展財(cái)富論名流會(huì)花藝分享會(huì)越繁華 越精彩140-240m公寓 新品開(kāi)放主要推廣渠道：搜狐焦點(diǎn)、樓體、戶(hù)外T牌、LED、電臺(tái)（深圳衛(wèi)視財(cái)經(jīng)頻道）、雜志（才智生活）、報(bào)紙（南方都市報(bào)）、微博微信。2015年7月中旬順勢(shì)加推93m、196m、238m產(chǎn)品，共99套。項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)【精裝修】主打媲美香港最頂級(jí)豪宅精裝標(biāo)準(zhǔn)，大量德系配置，精裝標(biāo)準(zhǔn)約1萬(wàn)/廚房精裝品牌1、 洗菜盆、龍頭、垃圾處理器：FRANKE弗蘭卡或同等檔次品牌2、 抽油煙機(jī)、雙眼電磁灶、冰箱：Gaggen

12、au嘉格納或同等檔次品牌3、 櫥柜：Poggenpohl博德寶或同等檔次品牌4、 廚房電視：美瑞菲或同等檔次品牌5、 凈水器：EVERPURE愛(ài)惠普或同等檔次品牌衛(wèi)浴精裝品牌1、 洗手盆：KERAMAG凱樂(lè)瑪或同等檔次品牌2、 浴缸：CALYX卡力仕或同等檔次品牌3、 一體感應(yīng)坐便器Kohler科勒或同等檔次品牌4、 浴缸龍頭、洗手盆龍頭、淋浴花灑：GESSI爵士或同等檔次品牌卓越前海壹號(hào)：47萬(wàn)平米前海核心領(lǐng)先綜合體項(xiàng)目位置前海航海路與學(xué)府路城市干道交匯處總用地4.3萬(wàn)計(jì)容建筑面積140萬(wàn)其中金融辦公29.55萬(wàn)商業(yè)5.3萬(wàn)，其中地下商業(yè)2.11萬(wàn)商務(wù)公寓9.234萬(wàn)m，703戶(hù)容積率10.

13、4車(chē)位數(shù)地上車(chē)位900個(gè)主力戶(hù)型88-247平樓棟狀況總樓棟數(shù)：6棟（公寓：2棟，寫(xiě)字樓：4棟）目前銷(xiāo)售情況2016年下半年推出2棟公寓樓，戶(hù)型為90-145平1-3房，4#樓已售罄卓越前海壹號(hào)總建面47萬(wàn)，整體業(yè)態(tài)由4棟超甲級(jí)寫(xiě)字樓及2棟頂級(jí)行政公寓組合而成，是集辦公、居住、購(gòu)物和休閑為一體的一站式平臺(tái)，前海首席的高端商務(wù)綜合體。卓越前海壹號(hào)47萬(wàn)平米領(lǐng)先綜合體，前海核心絕對(duì)地標(biāo)，資金壓力大 前海第一拍，資金占用大，項(xiàng)目要求兼顧先期回現(xiàn)、后期溢價(jià)。綜合價(jià)值公寓純粹化，獨(dú)立組團(tuán)以及兩棟產(chǎn)品區(qū)別定位，保證純粹性，前期嚴(yán)控總價(jià)、做小面積2棟4棟有景觀樓高193m，52層中大戶(hù)面積主力產(chǎn)品：90-2

14、70m2一至四房無(wú)景觀樓高110m，26層中小戶(hù)面積主力產(chǎn)品：46-140m2單至三房首次開(kāi)盤(pán)情況：2016年1月22日開(kāi)盤(pán)，推售322套87-142一至三房，開(kāi)盤(pán)即售罄，整體均價(jià)10萬(wàn)元平公寓部分與商辦物業(yè)隔離，形成獨(dú)立組團(tuán)，保證純粹性。公寓預(yù)期單價(jià)高，為控總價(jià)，適當(dāng)做小戶(hù)型面積，兩棟公寓檔次區(qū)分明顯，先推4#樓。公寓價(jià)值樓棟類(lèi)型分類(lèi)建筑面積套數(shù)套數(shù)比2棟低區(qū)一房一房一廳一衛(wèi)約88-100平米9223%一房一廳兩衛(wèi)約92-115平米9223%二房?jī)煞恳粡d兩衛(wèi)約137平米4611%兩房一廳三衛(wèi)約142平米4611%高區(qū)三房三房?jī)蓮d三衛(wèi)約183-195平米4010%三房?jī)蓮d四衛(wèi)約183-249平

15、米4010%四房四房?jī)蓮d五衛(wèi)約195-273平米4010%大平層五房三廳六衛(wèi)約431平米20%六房?jī)蓮d五衛(wèi)約530平米20%復(fù)式復(fù)式約589平米20%小計(jì)402100%4棟一房一房一廳一衛(wèi)約47-89平米13843%一房一廳兩衛(wèi)約85平米4614%二房?jī)煞恳粡d一衛(wèi)約121平米4614%兩房一廳兩衛(wèi)約119-120平米4614%三房三房一廳三衛(wèi)約143平米4614%小計(jì)322100%戶(hù)型配比目前銷(xiāo)售情況：目前4#樓已售罄，2016年下半年推出2棟公寓樓，戶(hù)型為90-145平1-3房。標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（14001400）局部重點(diǎn)突顯尊貴品質(zhì)兩棟寫(xiě)字樓之間的“室外大堂”（實(shí)際為雨棚），彰顯豪華氣派超奢闊

16、挑高大堂20米，高端形象展示公寓亮點(diǎn)展示東海國(guó)際公寓：深南大道旁50萬(wàn)平綜合體地標(biāo)東海國(guó)際項(xiàng)目位置深南大道7888號(hào)東海國(guó)際中心（二期）B區(qū)占地面積36156.64計(jì)容建筑面積50萬(wàn)其中公寓塔樓A座82層、B座75層，共954戶(hù)（A棟453戶(hù)、B棟501戶(hù)）寫(xiě)字樓共2幢，樓層分別為38層及27層，地下共4層酒店地上25層，地下4層，能提供約400間客房 商業(yè)地下一層，地面三層容積率10.35車(chē)位比1700個(gè)，其中地下停車(chē)位500個(gè)，1：1.78主力戶(hù)型200-250m三房總戶(hù)數(shù)公寓946戶(hù)目前銷(xiāo)售情況2013年2月推出A棟4-15樓及33-44樓共220套，均價(jià)8萬(wàn)元；77-128平1-2房精

17、裝小戶(hù)公寓預(yù)計(jì)7月入市目前銷(xiāo)售價(jià)格約8.5-9.5萬(wàn)元/A A座，高308308米，共8282層B座，高275275米，共7575層寫(xiě)字樓酒店會(huì)所東海國(guó)際中心，由兩座國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、國(guó)際五星級(jí)酒店?yáng)|海朗廷酒店（已開(kāi)業(yè)）、兩座頂級(jí)摩天商務(wù)豪華公寓及國(guó)際時(shí)尚精品商場(chǎng)組成。戶(hù)型配比308米的高度獲譽(yù)“亞洲新高度摩天公寓”、“地標(biāo)物業(yè)”，剩余貨量約400套左右，大部分是高區(qū)產(chǎn)品，現(xiàn)在主要銷(xiāo)售125-140戶(hù)型的二房 序號(hào)戶(hù)型面積（）按戶(hù)型合計(jì)套數(shù)套數(shù)占比1一房76708%2二房115-14022924%3三房201-25032434%4四房300-370576%5小復(fù)式160-20017218%6中復(fù)

18、式260-310384%7大復(fù)式370485%101%8特色復(fù)式400-600合計(jì)946100%中低區(qū)戶(hù)型分布(A座4-44F)/標(biāo)準(zhǔn)層1600HGABFE1/E2C1/C2DA A戶(hù)型戶(hù)型 約約200200東南向東南向3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房B B戶(hù)型戶(hù)型 約約140140東南向東南向2 2房房2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1套房套房GG戶(hù)型戶(hù)型 約約200200東南向東南向3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房H H戶(hù)型戶(hù)型 約約250250南向南向3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房F F戶(hù)型戶(hù)型 約約250250西南向西南向3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房E1E1戶(hù)型戶(hù)型 約約210210西北向

19、西北向 復(fù)式復(fù)式3 3房房4 4衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房E2E2戶(hù)型戶(hù)型 約約188188西北向西北向 復(fù)式復(fù)式3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1套房套房C1C1戶(hù)型戶(hù)型 約約210210西北向西北向 復(fù)式復(fù)式3 3房房4 4衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房C2C2戶(hù)型戶(hù)型 約約188188西北向西北向 復(fù)式復(fù)式3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1套房套房D D戶(hù)型戶(hù)型 約約140140東南向東南向2 2房房2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1套房套房注：E1E2C1C2戶(hù)型有部分是中空復(fù)式，E1、C1約為176，E2、C2約為157，均為2房注：E1E2C1C2戶(hù)型有部分是中空復(fù)式，E1、C1約為176，E2、C2約為157，均為2房HGABFE1

20、/E2C1/C2H H戶(hù)型戶(hù)型 約約250250南向南向3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房F F戶(hù)型戶(hù)型 約約250250西南向西南向3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房A A戶(hù)型戶(hù)型 約約360360東南向東南向 中空中空4 4房房5 5衛(wèi)衛(wèi)4 4套房套房GG戶(hù)型戶(hù)型 約約360360東南向東南向 中空中空4 4房房5 5衛(wèi)衛(wèi)4 4套房套房B B戶(hù)型戶(hù)型 約約320320東南向東南向4 4房房4 4衛(wèi)衛(wèi)3 3套房套房E1E1戶(hù)型戶(hù)型 約約210210西北向西北向 復(fù)式復(fù)式3 3房房4 4衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房E2E2戶(hù)型戶(hù)型 約約188188西北向西北向 復(fù)式復(fù)式3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1套房套房

21、C1C1戶(hù)型戶(hù)型 約約210210西北向西北向 復(fù)式復(fù)式3 3房房4 4衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房C2C2戶(hù)型戶(hù)型 約約188188西北向西北向 復(fù)式復(fù)式3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1套房套房中高區(qū)戶(hù)型分布(A座46-59F)/標(biāo)準(zhǔn)層1900中低區(qū)戶(hù)型分布(B座4-44F)/標(biāo)準(zhǔn)層1500GG戶(hù)型戶(hù)型 約約202202南向南向3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房J J戶(hù)型約戶(hù)型約7676東向東向 1 1房房1 1衛(wèi)衛(wèi)A A戶(hù)型戶(hù)型 約約202202南向南向3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房B B戶(hù)型戶(hù)型 約約142142南向南向3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房D D戶(hù)型戶(hù)型 約約135135北向北向3 3

22、房房3 3衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房E1E1戶(hù)型戶(hù)型 約約200200北向北向 復(fù)式復(fù)式3 3房房4 4衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房E2E2戶(hù)型戶(hù)型 約約185185北向北向 復(fù)式復(fù)式3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1套房套房C1C1戶(hù)型戶(hù)型 約約200200北向北向 復(fù)式復(fù)式3 3房房4 4衛(wèi)衛(wèi)2 2套房套房C2C2戶(hù)型戶(hù)型 約約185185北向北向 復(fù)式復(fù)式3 3房房3 3衛(wèi)衛(wèi)1 1套房套房K K戶(hù)型戶(hù)型 約約7676東向東向 1 1房房1 1衛(wèi)衛(wèi)注：E1E2C1C2戶(hù)型有部分是中空復(fù)式，E1、C1約為170，E2、C2約為153，均為3房DBAGFHJKE1/E2C1/C2F F戶(hù)型戶(hù)型 約約122122北向北向

23、2 2房房2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1套房套房H H戶(hù)型戶(hù)型 約約128128南向南向2 2房房2 2衛(wèi)衛(wèi)1 1套房套房深業(yè)上城案例解讀深業(yè)上城：120萬(wàn)全球綜合體典范深業(yè)上城綜合體總建面120萬(wàn)/，業(yè)態(tài)包括由品牌街、商場(chǎng)及小鎮(zhèn)組成的多元購(gòu)物體驗(yàn)空間、產(chǎn)業(yè)研發(fā)大廈、LOFT、全球頂級(jí)奢華酒店文華東方酒店、高端商務(wù)公寓?？偨?20萬(wàn)m2商務(wù)公寓建面17萬(wàn)m2總部辦公高塔18.8萬(wàn)m2 ，390米高低塔14.4萬(wàn) m2LOFT10萬(wàn)m2酒店5萬(wàn) m2商業(yè)（計(jì)容）13.5萬(wàn) m2容積率6.80樓座2棟超高層，62/49層總戶(hù)數(shù)商務(wù)公寓628套停車(chē)位1400綠化覆蓋率45主力戶(hù)型106-360m2一到四房，少量

24、400900特色單位產(chǎn)權(quán)年限50年，2012年8月起計(jì)深業(yè)上城深業(yè)上城前期引進(jìn)文華東方酒店為項(xiàng)目造勢(shì)，首期通過(guò)高端公寓產(chǎn)品入市，以周邊的景觀資源為主要賣(mài)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，同時(shí)啟動(dòng)商家合作簽約等商業(yè)動(dòng)態(tài)。后期通過(guò)LOFT、寫(xiě)字樓、超五星級(jí)酒店逐步升級(jí)兌現(xiàn)綜合體價(jià)值，樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)桿形象。一期公寓二期LOFT三期寫(xiě)字樓2013.9項(xiàng)目啟動(dòng)公寓入市2013.12深業(yè)上城與英皇UA電影城簽約2014.92013.8與文華東方酒店簽約深夜上城與食代館簽約LOFT產(chǎn)品入市2015年下半年開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目位于筍崗西路與皇崗路交匯處（即原賽格日立工業(yè)園），屬于福田中心區(qū)北部區(qū)域。項(xiàng)目周邊被皇崗路、筍崗路、彩田路和北環(huán)路四

25、條城市干道環(huán)繞，地下商業(yè)直接與地鐵10號(hào)線蓮花村站連接，多重交通體系大大縮短業(yè)主出行時(shí)間。地段價(jià)值：福田中心區(qū)北門(mén)戶(hù)、多重交通體系保障出行便利東面：筆架山公園全面寬涉景南面：高層建筑可以眺望福田中心區(qū)景觀南、東南：高層建筑可無(wú)遮擋、俯瞰中心公園景觀西南：蓮花山公園景觀居室與自然無(wú)縫：1.5億打造兩座私家天橋連接兩大公園蓮花山蓮花山公園公園筆架山筆架山公園公園中心公中心公園園福田中心區(qū)福田中心區(qū)景觀景觀蓮花山公園筆架山公園深業(yè)上城景觀資源：擁有多維景觀資源、山林環(huán)抱，居室與自然無(wú)縫市民中心會(huì)展中心甲級(jí)寫(xiě)字樓數(shù)量超過(guò)40棟，近140家大型企業(yè)總部入駐文華東方酒店、香格里拉、喜來(lái)登、麗思卡爾頓、四季

26、酒店，等Cocopark、連城新天地、中心城、皇庭IA MALL、卓越intown、深業(yè)上城規(guī)劃深業(yè)上城規(guī)劃16.716.7萬(wàn)高端商業(yè)，萬(wàn)高端商業(yè)，等深圳音樂(lè)廳中心書(shū)城美術(shù)館，等福田火車(chē)站6條地鐵線（含規(guī)劃）廣深港高鐵40%的銀行60%的證券90%的基金公司，等商業(yè)商業(yè)福田區(qū)是深圳市的中心城區(qū)，坐擁中央商務(wù)區(qū)，是深圳的行政、文化、金融、信息和國(guó)際展覽的中心。深業(yè)上城位于福田區(qū)核心地段，盡享福田中心區(qū)完善的、現(xiàn)代化市政配套配套價(jià)值：盡享城市中心完美配套價(jià)值兌現(xiàn)：引進(jìn)世界頂級(jí)奢華酒店文華東方酒店，2013年8月19日正式簽約，將于2017年底開(kāi)業(yè)，位于產(chǎn)業(yè)研發(fā)大廈高塔頂部67層至80層，擁有無(wú)敵的

27、山景和城市景觀，共規(guī)劃有客房190間，其中標(biāo)準(zhǔn)客房面積達(dá)到70-80平方米。綜合體價(jià)值：國(guó)際奢侈酒店進(jìn)駐，提升項(xiàng)目形象LOFTLOFT創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大廈（高塔）創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大廈（低塔）寫(xiě)字樓規(guī)劃為兩座超高層創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大廈，總建面約33萬(wàn)。此外，項(xiàng)目還配置有10萬(wàn)LOFT靈動(dòng)自由空間，定位為創(chuàng)新總部經(jīng)濟(jì)基地和孵化產(chǎn)業(yè)基地。LOFT產(chǎn)品將于2016年下半年入市。綜合體價(jià)值：寫(xiě)字樓進(jìn)駐帶動(dòng)大量消費(fèi)人群，輔助其他業(yè)態(tài)發(fā)展中央商業(yè)區(qū)中央商業(yè)區(qū)采用創(chuàng)新的集中商業(yè)(MALL)+品牌街(STREET)+體驗(yàn)小鎮(zhèn)(TOWN)的構(gòu)造形式，總建面約17萬(wàn)，預(yù)計(jì)共有約250間商鋪進(jìn)駐；類(lèi)型涵蓋國(guó)際奢侈品牌、一線時(shí)尚品牌、高端百貨

28、、精品超市等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。綜合體價(jià)值：打造中央商業(yè)區(qū)提升片區(qū)整體現(xiàn)代化服務(wù)水平商業(yè)部分由甲方商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，跟營(yíng)銷(xiāo)不掛鉤，因此沒(méi)有相關(guān)資料產(chǎn)品價(jià)值：規(guī)劃為大尺度舒適型產(chǎn)品，整體產(chǎn)品規(guī)劃純粹產(chǎn)品價(jià)值：規(guī)劃為大尺度舒適型產(chǎn)品，整體產(chǎn)品規(guī)劃純粹戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型面積（）總套數(shù)（套）套數(shù)占比月均去化套數(shù)（套）去化率成交均價(jià)（元/）一房一廳106-1078613.7%5售罄68萬(wàn)/兩房?jī)蓮d162-1668613.7%5售罄67.6萬(wàn)/三房?jī)蓮d2308213.3%3售罄68萬(wàn)/2608012.7%2四房?jī)蓮d2818413.4%1售罄69萬(wàn)/35816626.4%1售罄五房?jī)蓮d439203.2%0.37成11萬(wàn)/m456203.2%空中大宅85840.6%未推未推901合計(jì)628100%209成推售概述：深業(yè)上城于2013年9月入市，產(chǎn)品涵蓋105358產(chǎn)品，400+大戶(hù)型6月底已推出。項(xiàng)目整體價(jià)格為8-12萬(wàn)/低區(qū)（低區(qū)（5-485-48層）四梯四戶(hù)，高區(qū)一梯一戶(hù)層）四梯四戶(hù)，高區(qū)一梯一戶(hù)低區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層約低區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層約17001700，高區(qū)，高區(qū)900900深業(yè)上城主力戶(hù)型為106358一至四房，其中105-166平一至兩房為熱銷(xiāo)戶(hù)型，月均去化約10套，