房地產(chǎn)公司工程管理制度

1、目錄第一部分投資管理第一章項(xiàng)目投資管理制度6第二章項(xiàng)目建議書編制指引9第三章項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引11第四章項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引19第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第一章項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度21第二章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程25第三章建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程26第四章景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程27第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)28第六章規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn)33第七章項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審指引36第八章建筑單體方案評(píng)審指引38第九章景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn)41第十章施工圖審查基本要求44附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡評(píng)表46施工圖審查意見表49第三部分工程管理第一章工程管理組織511.1管理組織機(jī)構(gòu)511.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理52第二章

2、經(jīng)濟(jì)合同管理5512.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定552.2工程類合同編制要點(diǎn)592.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn)612.4對(duì)外合同及付款簽批的意見632.5合同付款管理程序66附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（ 500 萬元以上）68經(jīng)濟(jì)合同審批表（ 500 萬元以下）69經(jīng)濟(jì)合同付款審批表70合同管理臺(tái)帳71第三章 采購與招標(biāo)管理723.1招標(biāo)管理規(guī)定723.2材料設(shè)備采購規(guī)定783.3甲供材料設(shè)備采購操作要點(diǎn)813.4乙供采購指定品牌及限價(jià)操作指引83附：招標(biāo)文件審批表85中標(biāo)通知書86投標(biāo)承諾函87履約保證金保函88材料設(shè)備采購計(jì)劃表89零星（緊急）采購審批單90限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表91乙供材料設(shè)備審定表

3、92第四章 工程進(jìn)度管理934.1工程進(jìn)度管理規(guī)定934.2施工進(jìn)度控制流程954.3施工進(jìn)度控制指引9724.4進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn)99第五章工程質(zhì)量與施工管理1005.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定1005.2施工組織設(shè)計(jì)制度1045.3技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度1085.4樣板指路制度1105.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求1135.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定1155.7材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收指引1175.8質(zhì)量保證資料檢查要求1195.9分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求1215.10項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn)1225.11項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn)1245.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求1265.13工程竣工總結(jié)編制指

4、引1325.14工程管理獎(jiǎng)罰制度135附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表136材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表137材料設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)收單138甲供材料設(shè)備臺(tái)帳139第六章 工程造價(jià)管理1406.1成本管理制度1406.2工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定1436.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定1476.4項(xiàng)目成本核算與分析指引1496.5工程結(jié)算控制指引15136.6工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度154附： 設(shè)計(jì)變更審批表155設(shè)計(jì)變更通知單156現(xiàn)場變更簽證通知單157現(xiàn)場變更簽證費(fèi)用審核單158成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表159現(xiàn)場簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳161設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳162合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳163第七章 安全文明生產(chǎn)管理1647.1安全文明生產(chǎn)管理制度164

5、7.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別指引1687.3施工現(xiàn)場安全檢查指引1707.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點(diǎn)1727.5 工程事故處理指引173第四部分 營銷管理第一章 組織架構(gòu)與編制175第二章 營銷策劃管理1762.1總則1762.2總體策劃1772.3階段策劃及實(shí)施1782.4市場調(diào)查與前期策劃1792.5營銷策劃工作規(guī)范房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn)182第三章 現(xiàn)場銷售工作管理1923.1銷售準(zhǔn)備1923.2現(xiàn)場銷售過程1934第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范1954.1銷售準(zhǔn)備工作1954.2銷售價(jià)格管理要點(diǎn)1994.3銷售合同范圍與草擬注意事項(xiàng)2014.4銷售面積確定操作要點(diǎn)2024.5銷售工程設(shè)計(jì)

6、裝修注意事項(xiàng)2044.6廣告方案與實(shí)施操作2064.7銷售過程管理要點(diǎn)2094.8房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引2114.9銷售收款指引214第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范2175.1客戶服務(wù)部職責(zé)2175.2客戶資料管理指引2185.3退換房辦理指引2205.4更名辦理指引2225.5客戶按揭代辦指引224第六章營銷費(fèi)用制度2265第一部分投資管理第一章項(xiàng)目投資管理制度1 總則1.1為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)， 保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率， 公司所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。1.2 公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于 市場需求 、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷， 投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總

7、體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向， 在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上， 以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。2 項(xiàng)目投資建議2.1 計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、 當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。2.2 計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門對(duì)相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測算， 經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的， 提出項(xiàng)目建議書。 項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合 項(xiàng)目建議書編制指引的規(guī)定。2.3項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。3 項(xiàng)目投資論證3.1 項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證

8、階段的工作計(jì)劃。3.2 項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于：1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；62）專項(xiàng)的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析；3）項(xiàng)目初步定位；4）資金來源計(jì)劃及融資方案；5）投資估算；6）經(jīng)營效益分析等。3.3 項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。3.4 計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。3.5 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門

9、有責(zé)任予以積極配合。4 項(xiàng)目投資決策4.1 開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審。4.2 總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開評(píng)審會(huì)議?？偨?jīng)理辦公會(huì)做出的評(píng)審決定包括三種：1）同意立項(xiàng)；2）不同意立項(xiàng)；3）推遲立項(xiàng)。4.3總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目， 由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。4.4總經(jīng)理辦公會(huì)同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會(huì)審批。4.5 投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。5 項(xiàng)目并購及合資合作75.1 項(xiàng)目并購及合資合

10、作必須按上述第2、 3、 4 條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、 資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。5.2 計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。5.3 在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，所有涉及對(duì)簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。6 項(xiàng)目變更與調(diào)整6.1 項(xiàng)目運(yùn)作過程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過。6

11、.2 投資項(xiàng)目變更時(shí)， 由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。8第二章項(xiàng)目投資管理工作流程圖設(shè)定開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場部等相關(guān)部門配合進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研調(diào)研，提供調(diào)查資料進(jìn)行市場定位相關(guān)部門參與定位、分析提出項(xiàng)目建議書總經(jīng)理辦公會(huì)審批進(jìn)行項(xiàng)目論證、可行性分析相關(guān)部門參與可行性分析編制項(xiàng)目可行性報(bào)告，并組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進(jìn)行修改總經(jīng)理辦公會(huì)評(píng)審 項(xiàng)目可行性報(bào)告總經(jīng)理辦公會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^后，計(jì)劃配套部根據(jù)評(píng)審意見修改項(xiàng)目可行性報(bào)告報(bào)投資決策委員會(huì)審議審議通過后，項(xiàng)目立項(xiàng)9第三章項(xiàng)目建議書編制指引1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述2

12、 項(xiàng)目決策背景及摘要2.1 外部環(huán)境1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。2.2 內(nèi)部因素1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般 3 至 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目） ；2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營等

13、角度描述立項(xiàng)的意義。3 項(xiàng)目概況3.1 宗地位置3.2 宗地現(xiàn)狀四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況， 地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。3.3 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套3.4 項(xiàng)目周邊環(huán)境3.5 大市政配套3.6 規(guī)劃控制要點(diǎn)10總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7 土地價(jià)格3.8 土地升值潛力初步評(píng)估3.9 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。4 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析土地使用權(quán)歸屬、 土地的他項(xiàng)權(quán)力、 土地的用途、 有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批

14、文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。5 市場分析區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5 年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)； 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、 各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、 未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、 產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、 本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)； 產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。6 主要經(jīng)營指標(biāo)分析開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析； 購置土地的資金來源計(jì)劃分析； 營銷計(jì)劃分析； 成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。7 結(jié)論和建議11第四章項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引1 項(xiàng)目決策

15、背景及 分析1.1 外部環(huán)境1 ）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；2 ）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；3 ）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.2 內(nèi)部因素1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般 3 至 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目） ；2 ）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3 ）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營

16、等角度描述立項(xiàng)的意義。2 項(xiàng)目概況2.1 宗地位置宗地所處城市、 行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述）。2.2 宗地現(xiàn)狀1）四至范圍；2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品12性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原

17、有樁基及地下建筑 / 結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）2.3 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1）周邊 3000 米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。2）宗地周邊 3000 米外但可輻射范

18、圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4 項(xiàng)目周邊環(huán)境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 / 超市的建設(shè)等。2.5 大市政配套周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6 規(guī)劃控制要點(diǎn)1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3）綜合容積率、住宅容積率；4）建筑密度；135）控高；6）綠化率等。2.7 土地

19、價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法， 若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。2.8 土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。2.9 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。3 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析3.1 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地使用權(quán)歸屬、 土地的他項(xiàng)權(quán)力、 土地的用途、 有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。計(jì)劃手續(xù)項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、 立項(xiàng)主體是否能夠變更、 立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、 有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。規(guī)劃手續(xù)規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。土地手續(xù)征地批文、土地使

20、用權(quán)出讓合同、 拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：政府資源利用的評(píng)估、政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響。143.2 合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。3.3 總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操

21、作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮； 部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。4 市場分析4.1 區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5 年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。4.2 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、 產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、 本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。4.3 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、 本案目標(biāo)人

22、群特征、 確定目標(biāo)客戶、市場定位。4.4 整體市場對(duì)本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。4.5 產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。5 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析5.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。6 工程及銷售計(jì)劃151）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。2）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。7 投資收益分析7.1 成本預(yù)測說明測算假

23、設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)， 如產(chǎn)品類型假設(shè)、 總建筑面積、 住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。7.2 稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3 經(jīng)濟(jì)效益分析1）項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。7.4 項(xiàng)目資金預(yù)測資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。8 綜合分析與建議8.1 優(yōu)勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方

24、面論述。8.2 劣勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。168.3 機(jī)會(huì)從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。8.4 結(jié)論和建議附表 1 開發(fā)成本測算項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（元 /m2）一、土地價(jià)款支出二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)四、主體安裝工程費(fèi)五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六、智能化系統(tǒng)費(fèi)七、園林環(huán)境工程費(fèi)八、配套設(shè)施費(fèi)九、其它建設(shè)工程支出十、管理費(fèi)用十一、銷售費(fèi)用十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用十三、各項(xiàng)稅金十四、預(yù)備費(fèi)十五、總計(jì)在指標(biāo)不確

25、定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。17附表 2 投資收益分析項(xiàng)目名稱：制表人：編制單位：編制日期：項(xiàng)目序總金額可售面積單位金額注號(hào)（萬元）（ M2）（元 /M2備）一、銷售總收入11多層住宅收入22高層住宅收入33小高層住宅收入44公建收入55車庫收入66其他收入7二、各項(xiàng)支出總額81建造成本91.1土地價(jià)款支出101.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)111.3主體建筑工程費(fèi)121.4主體安裝工程費(fèi)131.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)141.6智能化系統(tǒng)151.7 園林環(huán)境工程費(fèi)161.8 配套設(shè)施費(fèi)171.9其他建設(shè)工程支出182.0預(yù)備費(fèi)192銷售費(fèi)用203管理費(fèi)用214財(cái)務(wù)費(fèi)用225營業(yè)稅金及

26、附加23四、利潤總額24減: 所得稅25五、凈利潤26六、項(xiàng)目投資總額27七、收益率281毛利率292銷售利潤率303成本利潤率314成本凈利率325投資利潤率336投資凈利率3418附表 3 開發(fā)各期利潤預(yù)測年年年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上半年下半年上半年下半年上半年下半年合 計(jì)結(jié)算面積（ m2）單位利潤（元 /m2）利潤（萬元）19第五章項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引1 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求1.1 項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。1.2 總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審采用資料審查方式進(jìn)行，各評(píng)審委員對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提出書面評(píng)審意見， 交由計(jì)劃配套部修訂完善 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 。

27、1.3 投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審的最終決定。2 評(píng)審內(nèi)容要點(diǎn)2.1 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查1）所用背景資料的可靠性；2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；3）分析方法是否可行；4）是否存在先入為主的“假設(shè)” 。2.2 擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性1）所在地域選擇；2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模；5）開發(fā)項(xiàng)目檔次；6）目標(biāo)客戶選擇。2.3 投資收益及風(fēng)險(xiǎn)1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分；2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行；3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營策略的影響；4）投資收益測算的可信程度；205）投資收益是否滿足要求。2.4 項(xiàng)目策劃的評(píng)價(jià)1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與

28、公司業(yè)務(wù)策略的符合性；2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。2.5 資源能力評(píng)價(jià)1）開發(fā)項(xiàng)目對(duì)近期經(jīng)營計(jì)劃的影響；2）資金來源的可行性；3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力；4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。3 項(xiàng)目可行性評(píng)審決策會(huì)議3.1 評(píng)審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前3 天通知各與會(huì)人員， 并隨附項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)資料。與會(huì)人員必須提前審查項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)資料。3.2評(píng)審人員可先行與報(bào)告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評(píng)審會(huì)上提出評(píng)審意見。評(píng)審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間， 以便問題的澄清和認(rèn)可各位評(píng)審提出的問題、意見和建議。3.3 評(píng)審人員在會(huì)議最后做出書面的綜合評(píng)估意見、開發(fā)建議和評(píng)審結(jié)論。3.4 計(jì)

29、劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評(píng)審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。4 評(píng)審決策結(jié)論評(píng)審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對(duì)立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。21第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第一章項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度1 總則1.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。1.2 全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程的一般規(guī)定2.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容總工辦負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段

30、的管理要求包括，但不限于：1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書；2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位；3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；4）參與設(shè)計(jì)過程（或事后檢查）重要階段的評(píng)審；5）組織技術(shù)專家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果；6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行；8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書面形式明確， 確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和

31、資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。222.2 設(shè)計(jì)要求總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。2.3 設(shè)計(jì)過程跟進(jìn)總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。設(shè)計(jì)過程中， 所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情

32、況。設(shè)計(jì)過程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4 設(shè)計(jì)成果與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對(duì)設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要， 可委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查， 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算， 施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算， 確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。3 規(guī)劃、建筑、景觀方案設(shè)計(jì)3.1 規(guī)劃設(shè)

33、計(jì)指引必須按照規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)進(jìn)行編制，作為編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的主要依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須執(zhí)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程及規(guī)劃方案評(píng)審指引23的規(guī)定，形成的設(shè)計(jì)成果由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.3 建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書編制完成后應(yīng)報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.4 建筑方案設(shè)計(jì)必須執(zhí)行建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程及建筑方案評(píng)審指引的規(guī)定，形成成果后報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.5 景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)（概念方案及深入方案）項(xiàng)目景觀環(huán)境工程各階段成本控制目標(biāo)確定前，總工辦就景觀環(huán)境工程的估算或概預(yù)算報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審查。項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審定后， 由總工辦組織編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及景

34、觀環(huán)境概念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書。 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及各階段方案設(shè)計(jì)任務(wù)書必須報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審查核準(zhǔn)。各階段方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位選擇須按照“招標(biāo)管理制度”進(jìn)行。設(shè)計(jì)單位提交的各階段方案必須按景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程的規(guī)定進(jìn)行方案評(píng)審； 方案評(píng)審會(huì)由總工辦組織進(jìn)行， 評(píng)審委員會(huì)人員由總經(jīng)理、 工程副總、工程造價(jià)部、 工程技術(shù)部及總工辦相關(guān)人員組成， 最終實(shí)施方案報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。各階段方案審定后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)。4 修建性詳規(guī)、修建性設(shè)計(jì)（總圖） 、建筑初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)4.1 修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書由工程副總審批，設(shè)計(jì)成果報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。4.2修建

35、設(shè)計(jì)（總圖）、施工圖設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書由工程副總審批。4.3 景觀環(huán)境深入方案審定后， 由總工辦編制施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃及組織景觀施工圖招標(biāo)委托設(shè)計(jì)。4.4 出正式施工圖前，總工辦應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行施工圖審查，并按施工圖審查基本要求的規(guī)定執(zhí)行。4.5 景觀環(huán)境施工圖應(yīng)報(bào)工程副總審批。4.6修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、修建性設(shè)計(jì)（總圖） 、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等的圖紙資24料及竣工圖（非景觀環(huán)境類） ，景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應(yīng)及時(shí)備案。4.7 工程技術(shù)部應(yīng)及時(shí)掌握景觀環(huán)境施工進(jìn)度及安排，并定期進(jìn)行景觀環(huán)境現(xiàn)場施工檢查。5 其它設(shè)計(jì)5.1 其它設(shè)計(jì)包括小區(qū)總體配套（建筑、景觀、裝修）設(shè)

36、計(jì)，部分施工圖設(shè)計(jì)完善工作等，由總工辦負(fù)責(zé)組織完成，并必須執(zhí)行前述“一般規(guī)定” 。5.2 賣場（包括與所有銷售展示相關(guān)的建筑、景觀、裝修等）方案由市場部負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 銷售賣場及樣板房的設(shè)計(jì)應(yīng)注意規(guī)避法律與市場風(fēng)險(xiǎn)。6 設(shè)計(jì)更改6.1 所有變更申請(qǐng)及變更方案的審查，均必須包括該變更可能對(duì)質(zhì)量、工期、成本的影響。6.2 在施工圖設(shè)計(jì)及施工過程中， 所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更 （調(diào)整），應(yīng)事先告知有關(guān)的工程、造價(jià)和營銷管理部門，并且報(bào)工程副總審批。6.3 在景觀環(huán)境概念方案或深入方案確定后，由于特殊原因需進(jìn)行的局部設(shè)計(jì)調(diào)整或更改，統(tǒng)一由總工辦組織提出設(shè)計(jì)申請(qǐng)，并注明

37、修改原因及擬修改方向，一并報(bào)工程副總審批。6.4 除上述規(guī)定外的施工圖變更外，其余變更由項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定進(jìn)行處理，包括：1）識(shí)別變更需要，并予以評(píng)審；2）形成設(shè)計(jì)變更書面文件；3）審查設(shè)計(jì)變更文件；4）發(fā)布、執(zhí)行變更文件。6.5 最終批準(zhǔn)的施工圖變更文件，總工辦必須于施工圖變更文件生效7 日以內(nèi)，復(fù)制變更文件， 通知有關(guān)的現(xiàn)場施工、 工程造價(jià)和營銷管理部門，并做好變更文件的講解工作。25第二章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)指引總經(jīng)理辦公會(huì)審批是否需要初勘委托測量 /初勘YesNo總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書/招標(biāo)文件測量或提供地形圖/地質(zhì)初勘總經(jīng)理辦公會(huì)審批通過招標(biāo)選擇委

38、托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì) /調(diào)整 /提交規(guī)劃方案總工辦接收方案,申請(qǐng)方案評(píng)審召開方案評(píng)審會(huì)No通過Yes計(jì)劃配套部進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批26第三章建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程總工辦編制建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書總經(jīng)理辦公會(huì)審批總工辦編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，按照招標(biāo)程序選擇設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)/設(shè)計(jì)修改，總工辦跟蹤設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度總工辦接收方案，進(jìn)行初步審查No通過Yes申請(qǐng)方案評(píng)審召開方案評(píng)審會(huì)通過NoYes計(jì)劃配套部進(jìn)行方案報(bào)批，總工辦進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備27第四章景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程總工辦編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃總經(jīng)理辦公會(huì)審查批準(zhǔn)總工辦編制階段設(shè)計(jì)任務(wù)書總經(jīng)理辦公會(huì)審查批準(zhǔn)招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位總工辦配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行

39、設(shè)計(jì)接收階段設(shè)計(jì)成果施工圖設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)或深入設(shè)計(jì)總工辦組織評(píng)審溝通修改，審查通過進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)28第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)1 設(shè)計(jì)意向部分1.1 總體開發(fā)設(shè)想項(xiàng)目定位和開發(fā)計(jì)劃表達(dá)要求：道路系統(tǒng)與分期開發(fā)的關(guān)系、 結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析的容積率分配計(jì)劃、關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)（自然環(huán)境利用等）的開發(fā)思路及成本測算、交通組織的設(shè)想等。銷售策略與開發(fā)步驟的契合性要求1.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則總體規(guī)劃構(gòu)思表達(dá)要求：結(jié)合項(xiàng)目定位及開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)想、 規(guī)劃要點(diǎn)、土地評(píng)估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍） 。道路系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：路網(wǎng)形式、人車流組織、道路分級(jí)布置、 靜態(tài)交通布置， 以及關(guān)

40、鍵技術(shù)要求，如：出入口與交通樞紐、消防車道設(shè)計(jì)等。車行系統(tǒng)與停車規(guī)劃表達(dá)要求：停車量及停車方式（設(shè)計(jì)車位測算、各種停車組織方式的分配比例）。步行系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：純步行系統(tǒng)分布 （是否考慮絕對(duì)禁止機(jī)動(dòng)車穿行的地段，該地段應(yīng)具備的區(qū)域特點(diǎn)）、無障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對(duì)殘疾人、老人的無障礙環(huán)境設(shè)計(jì)及步行系統(tǒng)到達(dá)范圍的要求） 。29綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：自然條件、用地條件分析、景觀系統(tǒng)最大化利用分析。配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：配套項(xiàng)目與公共設(shè)施規(guī)劃 （對(duì)配套與公共設(shè)施的配置種類、 數(shù)量及分布的要求，以及經(jīng)營的利好）。1.2.5豎向規(guī)劃1.2.6市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃1.2.7生態(tài)與節(jié)能

41、設(shè)計(jì)表達(dá)要求：對(duì)生態(tài)環(huán)境的利用與保護(hù)的要求， 根據(jù)各地區(qū)差異對(duì)雨水、 太陽能及其他自然資源的利用設(shè)想。1.3 建筑設(shè)計(jì)細(xì)則表達(dá)要求：以城市背景與項(xiàng)目用地的分析報(bào)告為基礎(chǔ)資料， 對(duì)檔次定位、 主體風(fēng)格、主力戶型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實(shí)施加以說明， 對(duì)建筑材料、 部件產(chǎn)品的使用設(shè)想。建筑造型、間距、朝向、群體空間。1.4 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)、規(guī)劃方向及問題剖析表達(dá)要求：對(duì)項(xiàng)目的各地塊開發(fā)價(jià)值、 開發(fā)內(nèi)容安排計(jì)劃、 規(guī)劃風(fēng)格進(jìn)行總體分析、 提出項(xiàng)目需要處理的重要問題及操作難點(diǎn)。2 客觀資料部分（說明：本部分為設(shè)計(jì)工作提供客觀理性的背景資料。）2.1 城市背景分析（說明：節(jié)錄項(xiàng)目可行性研究報(bào)告之相關(guān)內(nèi)容。）30城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析主要銷售對(duì)象與需求人群分析市場潛力與隱性商機(jī)分析當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析市民居住模式和出行方式分析表達(dá)方式：分析方式以形成不同生活層次和