房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系本文討論的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式， 是建立在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)， 項(xiàng)目公司已經(jīng)形成的 前提下，討論的是從項(xiàng)目成功拿地之后開始，至整個(gè)項(xiàng)目成功交付之間的管理流程。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心作為一個(gè)純市場化操作的公司， 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展的最終目的， 也是管理的核心， 就 是：利潤 。項(xiàng)目的組織架構(gòu)、管理模式以及各部門的具體工作，其最終的目的就是使利潤最 大化。利潤的最大化可從以下幾個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)： 戰(zhàn)略定位（土地成本） 、金融杠桿（風(fēng)險(xiǎn)控 制）、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)優(yōu)化、成本控制、營銷策略、公共關(guān)系等 。其中，戰(zhàn)略定位、金融杠 桿及財(cái)務(wù)相關(guān)非本文討論內(nèi)容。項(xiàng)目管理的另一個(gè)重點(diǎn)就是： 產(chǎn)品 。

2、如何在前期定位、中期設(shè)計(jì)、 后期營銷上打造一個(gè) 市場所需求的， 消費(fèi)者所認(rèn)可的產(chǎn)品， 是項(xiàng)目開展階段極為重要的， 也是實(shí)現(xiàn)利潤最大化的 一個(gè)重要途徑。而在項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)中實(shí)現(xiàn)這一核心價(jià)值的核心人物， 就是項(xiàng)目總經(jīng)理。 項(xiàng)目總經(jīng)理在整 個(gè)團(tuán)隊(duì)中扮演著極為重要的角色， 是實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略意圖、 價(jià)值取得的核心人物。 在整個(gè)團(tuán)隊(duì) 中起到全盤把控的關(guān)鍵作用。 一個(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該在項(xiàng)目開展的各個(gè)重要環(huán)節(jié) （包括項(xiàng)目 時(shí)間節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化、關(guān)鍵成本把控、營銷策略等） ，組織開展會議，協(xié)調(diào)各個(gè)團(tuán)隊(duì)的 關(guān)系，最終做出決定，以實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)以項(xiàng)目總經(jīng)理為核心， 組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)， 是

3、實(shí)現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目的首要任務(wù)。 一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目 組織架構(gòu)如下圖 1 所示。第1 頁共頁組織架構(gòu)圖產(chǎn)品帀場化利潤最大化項(xiàng)目總經(jīng)理全項(xiàng)目運(yùn)營管理公共關(guān)系（政府關(guān)系/拆遷等）項(xiàng)目發(fā)展部營銷部成本部運(yùn)營部工程部設(shè)計(jì)部成本動態(tài)管理合約管理工程招標(biāo)、采購概預(yù)算各階段資金運(yùn)營把控風(fēng)險(xiǎn)評估、把控全項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)把控施工節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目管理公司報(bào)批報(bào)建設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品定位其他分項(xiàng)分包土建總包及其分包第2頁共頁四、各部門主要職能序號部門職能1行政部（一）政務(wù)管理（二）辦公設(shè)施管理（三）后勤保障服務(wù)（四）公共關(guān)系管理（五）文書檔案和項(xiàng)目檔案管理（六）協(xié)助公司制度建設(shè)及其他相關(guān)工作。（七）完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。2人力

4、資源部（一）組織及企業(yè)文化建設(shè)（二）人力資源開發(fā)和培訓(xùn)管理（三）績效考評和薪酬管理；（四）人事和員工關(guān)系管理（五）完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。3財(cái)務(wù)部（一）會計(jì)核算1日常費(fèi)用的審核、報(bào)批；2會計(jì)憑證的錄入、收入與成本核算、費(fèi)用分?jǐn)偱c結(jié)轉(zhuǎn)；3會計(jì)資料檔案的備份保管；4清繳稅款；5發(fā)票的購買、繳銷；6催收清理往來賬款。（二）財(cái)務(wù)管理1財(cái)務(wù)、稅務(wù)數(shù)據(jù)庫的管理及更新；2定期遞交各類財(cái)務(wù)報(bào)表，提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析報(bào)告；3.進(jìn)行納稅策劃；4開發(fā)項(xiàng)目的決算；5.與稅務(wù)部門的聯(lián)系與溝通；6規(guī)范和完善公司財(cái)務(wù)檔案工作。（三）投融資管理1編制年度、季度項(xiàng)目投融資計(jì)劃；2. 擬疋籌資方案；3. 跟蹤分析公司經(jīng)營狀況

5、；4. 配合投資策劃及項(xiàng)目成本控制；5. 參與投資項(xiàng)目的論證與評審；6. 與銀行的溝通、協(xié)調(diào)與配合。（四）資金管理1. 編制年、季、月度資金計(jì)劃；2. 資金支付與清算；3. 分析資金流入、流出及現(xiàn)金收支平衡情況；4. 提出短期資金籌措方案；5. 編制、跟蹤、分析、協(xié)調(diào)現(xiàn)金收支預(yù)算；6. 監(jiān)控公司流動資產(chǎn)運(yùn)行情況，保證資金的及時(shí)入賬與資金安全；7. 審簽工程進(jìn)度款；8. 組織辦理銀行按揭工作，監(jiān)控售房款的回收。（五）內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督工作1. 對部門業(yè)務(wù)費(fèi)用使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督；2. 對行政費(fèi)用使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督；3. 參與項(xiàng)目招標(biāo)、材料設(shè)備采購、合作單位甄選等評標(biāo)及商務(wù)談判等 工作；4. 配合對公

6、司高管人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)工作。（六）完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。4運(yùn)營部統(tǒng)籌財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)部、工程部、成本部，對項(xiàng)目推進(jìn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行整 體把控，對項(xiàng)目資金、成本進(jìn)行動態(tài)管理，對項(xiàng)目推進(jìn)中的主要風(fēng)險(xiǎn) 節(jié)點(diǎn)進(jìn)行分析、把控。5設(shè)計(jì)部（一）設(shè)計(jì)方案管理（產(chǎn)品疋位）協(xié)調(diào)方案設(shè)計(jì)單位，深化并完成各項(xiàng)方案及初步設(shè)計(jì)；從建筑結(jié)構(gòu)選型角度出發(fā)，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，以項(xiàng)目利潤最大化為目標(biāo)，協(xié)助完成產(chǎn)第9頁共頁品定位工作。（二）設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)、設(shè)計(jì)優(yōu)化1協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位按時(shí)完成施工圖設(shè)計(jì)，對施工圖進(jìn)行審核和確認(rèn)；2對施工圖進(jìn)行優(yōu)化，降低成本。3組織施工圖設(shè)計(jì)交底和圖紙會審，協(xié)調(diào)解決施工中發(fā)現(xiàn)的施工圖設(shè)計(jì)問題；4對涉及質(zhì)量、安全等

7、關(guān)健部位的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行復(fù)核；5跟進(jìn)項(xiàng)目管理，及時(shí)做好施工圖設(shè)計(jì)變更的管理工作；6提供工程技術(shù)支持與指導(dǎo)，及時(shí)協(xié)助解決施工現(xiàn)場的疑難問題 ；7收集保管工程技術(shù)資料，及時(shí)組織移交公司相關(guān)部門和建設(shè)檔案管理單位；8配合招標(biāo)及合同管理工作，及時(shí)確定施工技術(shù)參數(shù)、工藝要求、質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收辦法等；9對工程設(shè)計(jì)、施工、材料設(shè)備等單位的進(jìn)度款進(jìn)行審核。（三）進(jìn)度管理1根據(jù)項(xiàng)目總計(jì)劃和建筑方案的出圖計(jì)劃，編制施工圖出圖計(jì)劃；2根據(jù)項(xiàng)目總計(jì)劃編制施工進(jìn)度總計(jì)劃，并根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)進(jìn)行調(diào)整；3根據(jù)施工進(jìn)度總計(jì)劃和現(xiàn)場施工進(jìn)度計(jì)劃，編制項(xiàng)目年度、季度、月度材料、設(shè)備采購計(jì)劃；4根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度編制材料、設(shè)備、綠

8、化苗木等進(jìn)場計(jì)劃；5根據(jù)施工進(jìn)度總計(jì)劃和項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃，編制設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察、圖審、施工、材料設(shè)備、苗木采購等資金使用計(jì)劃。（四）工程監(jiān)督管理1對工程進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，定期檢查執(zhí)行情況；2建立工程質(zhì)量保證體系和安全文明施工保證體系，定期檢查，消除 質(zhì)量隱患。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題跟督整改到位；3參與現(xiàn)場定位放線的復(fù)核；4參與分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。（五）材料設(shè)備采購管理1根據(jù)設(shè)計(jì)要求及時(shí)收集材料樣板和資料，配合設(shè)計(jì)單位選型；2根據(jù)設(shè)計(jì)選型及公司對材料的要求 ，組織甄選材料供應(yīng)商（投標(biāo) 人）；3根據(jù)項(xiàng)目定位，提出并推薦與項(xiàng)目匹配的材料設(shè)備檔次與品牌；4推薦甲定、甲供材料的品牌，確定甲供甲定材料規(guī)格

9、、顏色等技術(shù) 參數(shù)；5組織對到貨材料、設(shè)備、苗木的驗(yàn)收。6工程部（一）工程進(jìn)度管理1根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制工程進(jìn)度，編制詳細(xì)的可控制的施工計(jì)劃，確保各施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃按時(shí)完成；2及時(shí)確認(rèn)開工時(shí)間。（二）工程質(zhì)量管理（關(guān)鍵點(diǎn)是避免裂縫和滲水），嚴(yán)格把控重要工序質(zhì) 量控制點(diǎn)，確保工程質(zhì)量；（三）安全文明施工管理。（四）協(xié)助成本控制1根據(jù)施工合同和形象進(jìn)度，嚴(yán)格審核支付工程進(jìn)度款的條件；2及時(shí)組織工程簽證，并對工程簽證的客觀性、真實(shí)性負(fù)責(zé)；3按相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格隱蔽工程簽證及設(shè)計(jì)變更施工簽證管理；4. 對施工單位和監(jiān)理單位提出的有關(guān)造價(jià)的函件認(rèn)真進(jìn)行審查并提出 處理意見（價(jià)格除外）。（五）施工現(xiàn)場管理1. 組織

10、召開第一次工地會議，跟督并參加監(jiān)理例會；2. 對現(xiàn)場工程技術(shù)問題及時(shí)處理；3. 對關(guān)鍵工序、隱蔽工程及時(shí)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，遵循量價(jià)分離原則組織簽證計(jì)量工作；4及時(shí)對甲供和甲定材料進(jìn)場進(jìn)行驗(yàn)收并跟督管理；5協(xié)調(diào)質(zhì)檢站、監(jiān)理單位、施工單位、供應(yīng)商等之間的關(guān)系；（六）相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作7成本部（一）工程（材料設(shè)備采購/設(shè)計(jì)/施工）招標(biāo)管理1擬定招標(biāo)文件；2組織開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；3編制、審核工程量清單；4擬定招標(biāo)項(xiàng)目最高限價(jià)；5組織招標(biāo)項(xiàng)目商務(wù)性談判；6.完善規(guī)范招標(biāo)文件范本。（二）項(xiàng)目合同管理1草擬、完善、審核項(xiàng)目合同；2組織合同商務(wù)性談判；3完善、規(guī)范各類合冋范本。（三）項(xiàng)目成本管理1編制、審核工程概

11、況、工程預(yù)算、工程結(jié)算；2參與現(xiàn)場簽證、計(jì)量；3審核工程進(jìn)度款；4審核合同外價(jià)格；5對工程設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本分析并提出意見；6對項(xiàng)目成本進(jìn)行預(yù)測、分析并提出成本控制建議書。（四）基礎(chǔ)資料管理1招標(biāo)文件、項(xiàng)目合同相關(guān)資料的收集、整理、歸檔；2建立招標(biāo)、合同管理臺帳；3收集、整理造價(jià)信息，建立造價(jià)信息庫。（五）甄選工程招標(biāo)代理、造價(jià)咨詢單位。（六）配合施工隊(duì)伍的甄選、材料設(shè)備選型、詢價(jià)等工作。8營銷部（一）營銷策劃1組織實(shí)施市場調(diào)研，配合完成產(chǎn)品定位報(bào)告；2制定資金回籠計(jì)劃，收集、分析、匯總市場反饋信息；3制定營銷策略，擬制并落實(shí)營銷策劃執(zhí)行方案；4配合項(xiàng)目開發(fā)部完成方案設(shè)計(jì)工作；5參與項(xiàng)目前期拓展

12、工作。（二）營銷推廣1組織甄選營銷廣告及媒體合作單位，確定營銷推廣形式；2制定推廣計(jì)劃，組織促銷活動；3.合理控制宣傳物料及促銷費(fèi)用；4及時(shí)反饋市場宣傳效果。（三）銷售管理1. 負(fù)責(zé)置業(yè)顧問定期銷售培訓(xùn)；2. 銷售現(xiàn)場管理并落實(shí)執(zhí)行營銷方案，組織辦理預(yù)售許可證；3. 草擬、完善并簽訂售樓合同及送交房產(chǎn)部門備案；4. 及時(shí)催繳售樓款并落實(shí)銷售政策；5. 協(xié)助公司客戶辦理房屋按揭手續(xù)；6. 售樓資料的收集、整理、匯總、歸檔。（四）客戶關(guān)系管理1. 建立并完善客戶檔案（成交前原始資料，成交后的合同及其他資料）， 組織辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；2. 入伙條件的審核（房款支付情況及手續(xù)是否完備 ）；3. 接待客戶投訴，提出初步處理意見。（五）品牌管理1. 網(wǎng)站建設(shè)與維護(hù)；2. 維護(hù)客戶關(guān)系，逐步建立、完善星洲會功能；3. 品牌建設(shè)與