房地產(chǎn)評價(jià)之收益法-習(xí)題

1、收益法及其運(yùn)用一、單選題1收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A. 收益能夠量化B. 風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化【正確答案】D【答案解析】通過收益法的報(bào)酬資本化法公式得知，收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房 地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得 價(jià)格。2. 收益法的理論基礎(chǔ)是（）oA. 替代原理B. 預(yù)期原理C均衡原理D.邊際收益遞減原理【正確答案】B【答案解析】參見教材 P213o3. 有甲乙兩宗房地產(chǎn)， 甲房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià)為3500元/ m2,報(bào)酬率為8%; 乙房地產(chǎn)收益年限為 30年，單價(jià)為3000元/ m,報(bào)酬率為6%o那么，甲的價(jià)格

2、（）乙的價(jià)格。A.高于B.低于C等于D.條件不足，無法確定【正確答案】B由于甲乙兩案房地產(chǎn)收益年限不同，不能竝比較，可以都轉(zhuǎn)化為瞪=o.m=3500/ra=3575=0.825, 3000/r3618.84. 已知某宗收益性房地產(chǎn) 40年收益權(quán)利的價(jià)格為 2500元/平方米，報(bào)酬率為10%,則 該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為（）元/平方米?！菊_答案】C【答案解析】肓法2歩驟一；先將40年收益權(quán)利價(jià)格還原為年收益2500 =汽I 1鬲 (1+10%)則年收葢a=255.65步驟二再計(jì)茸更年的收益楓利價(jià)格=10%11T= 24105預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運(yùn)營費(fèi)用第一

3、年為8萬元,此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%。則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為（）年?！菊_答案】C【答案解析】參見教材 P229。該宗房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用超過有效毛收入的 時(shí)間即為其合理經(jīng)營期限n:16 8 （1+ 2%）廣1= 0, n= 36 （年）。6某宗房地產(chǎn)的收益期限為 38年，通過預(yù)測得到其未來 5年的凈收益分別為 20萬元、 22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第 6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在 35 萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元?！菊_答案】D【答案解析】參見教材P221。35+1 "

4、: :20222528 3Qv= 1I 一 7某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為 400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%, 預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為 6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào) 酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的 25%。該寫字樓目前的價(jià)格為（）萬元?！菊_答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6% 25%=%6000X （1-6%） /+400 xx（）=8某商鋪建筑面積為 500血2,建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；該商鋪目前的月租金（按建筑面積算）為100元/ m2,市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/ m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25

5、%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%。該商鋪的價(jià)值為（）萬元?！菊_答案】A【答案解析】參見教材 P216、P233。實(shí)際租金收益低于市場類似租金收 益，應(yīng)該采取客觀收益。年凈收益=500X 120X 12（ 1 25%）= 54 萬元收益現(xiàn)值41541 _= 520.7SYl C1+YJD 10% （l+10%?sJ9某房地產(chǎn)未來收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值20%,報(bào)酬率為6%，償債基金系數(shù)為 。該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元?！菊_答案】D【答案解析】參見教材 P233。償債基金系數(shù)，就是將未來的終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)（年金終值系 數(shù)的倒數(shù)）第一步，求取收益年限%=6

6、%/ （） -1得 n=10第二步，求取房地產(chǎn)價(jià)格V=20/6% （） +V=44610. 某宗房地產(chǎn)的收益期限為 35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù) 測得知其未來4年的凈收益分別為萬元、萬元、萬元、萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元?！菊_答案】B【答案解析】分兩步求解：（1 ）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益15.1 | 16315.517.21_ A 1求得A=（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格 =?.：' =11. 某公司2年前租賃某寫字樓中的 500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每 天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝

7、土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天元/平方米，報(bào)酬率為 6%,則該公司的租賃權(quán)價(jià)值為（）?！菊_答案】A【答案解析】年租金優(yōu)惠=（3） X 360X 5090000元還有18年租期，報(bào)酬率為 6%承租人權(quán)益價(jià)值=112. 某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi) 30萬元,維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等 65萬元, 年抵押貸款還本付息額 70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi) 用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元?！菊_答案】D【答案解析】折舊費(fèi)，抵

8、押貸款還本付息額都不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi) 50萬元，水電供暖費(fèi) 40萬元, 營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅 65萬元，所以凈收益為500 40 50 65= 345萬元。 參見教材P236。13. 下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)D應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值【正確答案】B【答案解析】運(yùn)營費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運(yùn)營費(fèi)用消耗了。參見教材 P238

9、。14. 某寫字樓的建筑面積為540血2,年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2, 土地資本化率為，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價(jià)格為（） 萬元?！菊_答案】 C【答案解析】土地年凈收益 =x 400=864000 土地價(jià)值 =864000/=800000015. 某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元,購買者的自有資金為 5萬元,自有資金資本化率為 12%,抵押貸款常數(shù)為。則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。正確答案】 B 答案解析】參見教材 P257。購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5X 12%f（萬元）償還抵押貸款的能力=2=（萬元）抵押貸款金額=（萬元）5+=（萬元）該宗

10、房地產(chǎn)價(jià)格f自有資金額+抵押貸款金額f16. 某宗房地產(chǎn)年收益為 60 萬元,建筑物價(jià)值為 200 萬元,建筑物資本化率為 12%,土 地使用期限為 30 年,土地報(bào)酬率為 6%。該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元?！菊_答案】 C【答案解析】參見教材 P254255。建筑物收益200X 12%f 24萬土地收益=60 24 f 36萬 土地價(jià)值=36/6%< （1 1/ ）f房地產(chǎn)價(jià)值=200 + =17. 某宗房地產(chǎn)每年凈收益為 50 萬元,建筑物價(jià)值為 200 萬元,建筑物資本化率為 12%, 土地資本化率為 10%。則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（ ）萬元。正確答案】 C50-200x12%【答案解

11、析】參見教材 P259。土地價(jià)值=-：= 260 （萬元）該宗房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=260 + 200= 460 （萬元）18. 某商場的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/怦，出租率為85%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場建筑面積為40000 m2,可供出租的比例為 95%，運(yùn)營期 為38年，該商場的收益價(jià)值為（）萬元?！菊_答案】B【答案解析】參見教材 P216。年凈收益=40000X 95%< 40X 12X 85（1 35%）=萬兀V38=19. 某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸

12、款，則綜合資本化率為（）。%【正確答案】D【答案解析】參見教材P256。抵押貸款常數(shù) >分期償還額=貸款總額8% M2C1-1）月抵押貸款常數(shù)=: J-.I 1J -1 = %年抵押貸款常數(shù)=%X 12= %綜合資本化率=60%<%+ 40%< 10%= %20報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（A. 報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率B. 風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高C當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率【正確答案】D【答案

13、解析】參見教材 P242。報(bào)酬率是投資回報(bào)和投入資本的關(guān)系，A說成了投資回收。投資回收只是保本。風(fēng)險(xiǎn)大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬高。二者是正比關(guān)系。B也不對。能獲得額外報(bào)酬時(shí)，投資者的報(bào)酬率可以適當(dāng)降低,C也不對。土地投資可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長期投資的報(bào)酬 率可以低一些。21. 下列收益法乘數(shù)中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn) 營費(fèi)用差異的是（ ）。A. 毛租金乘數(shù)法B. 潛在毛收入乘數(shù)法C有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法【正確答案】C【答案解析】潛在，是沒有考慮空置和運(yùn)營費(fèi)用差異的，是最理想的狀 態(tài)下的毛收入，實(shí)際上達(dá)不到；有效，則是充分考慮了空置和租金損失 的情況。

14、可以從字面進(jìn)行理解，幫助解題。參見教材P253。5000、22. 某收益性房地產(chǎn)共 5年收益期，報(bào)酬率為 10%，未來 5年的凈收益預(yù)測分別為 5250、 5600、5850、65000，收益現(xiàn)值為元。則其資本化率為（）?！菊_答案】 C【答案解析】參見教材P256。資本化率是第一年的凈收益與其價(jià)值的比率=5000/ = %。關(guān)鍵在于，理解資本化率的含義和計(jì)算方法，題干中很 多給出的數(shù)據(jù)，是可以不使用的。二、多選題1. 收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有（）。A. 抵押貸款還本付息額B. 房地產(chǎn)折舊額C重置提拔款D.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用E所得稅【正確答案】 ABDE【答案解析】重置

15、提拔款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的 構(gòu)件的費(fèi)用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費(fèi)用，屬于運(yùn)營 費(fèi)用。參見教材 P238。2. 在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A. 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B. 房地產(chǎn)折舊費(fèi)C房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E為承租人提供的服務(wù)費(fèi)【正確答案】ACE【答案解析】參見教材 P238。3某宗商用房地產(chǎn)于 30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報(bào)酬率為8%,則()°A. 該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元B. 該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元C以第一年凈收益為依據(jù)采用凈

16、收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為 20年【正確答案】BCD【答案解析】設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為n令 A(n 1) b = 0,即 28- (n 1) X20N= 15該房地產(chǎn)的收益價(jià)格=(A B )I-1_(1+Y?_以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益 乘數(shù)=收益價(jià)格/年凈收益=28 =如果不記得公式，最簡單的辦法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0,到第15年的時(shí)候，沒有收益了，所以合 理經(jīng)營年限就是15年2B 26242H+15年的收益價(jià)格=4某寫字樓的租金

17、為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括()°A. 電費(fèi)B. 物業(yè)管理費(fèi)C水費(fèi)D.供暖費(fèi)E房地產(chǎn)稅【正確答案】CDE【答案解析】參見教材P239-240。電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運(yùn)營費(fèi)用里。運(yùn)營費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。5就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價(jià)值，往往要求估價(jià) 師對其凈收益同時(shí)給出（）。A. 較樂觀的估計(jì)值B. 較保守的估計(jì)值C過高的估計(jì)值D.過低的估計(jì)值E最可能的估計(jì)值I竊答疑編號0205【正確答案】ABE【答案解析】預(yù)測凈收益

18、時(shí)存在樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。如 果是評估抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì)；如果 是評估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值。CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯(cuò)誤的。參見教材P245。三、判斷題1某空置住宅，因?yàn)闆]有收益，所以不能采用收益法進(jìn)行估價(jià)。（）【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】該住宅空置無實(shí)際收益，但是具有潛在收益，可以參照市 場上類似住宅的租金，作為收益估算其收益價(jià)值。2出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停 車場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣 除維修費(fèi)、管理費(fèi)、

19、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。（）【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】前半部分是對的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額”。出租型房地產(chǎn)沒有銷售收入。3房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收 益時(shí)予以考慮，但可通過選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。（）【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】參見教材 P212、213。如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率， 會(huì)使得最終的評估結(jié)果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低 了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。理解：因?yàn)榇?在無形收益，所以投資者要求的報(bào)酬率可以略低。4根據(jù)收

20、益法的計(jì)算公式，對土地凈收益每年收益不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用 權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格就越慢。（）【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】土地使用權(quán)價(jià)格公式耳二一 Xr(l+r>無限年價(jià)格公式是土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格的程度為A= '' I 一 -：，'：當(dāng)報(bào)酬率為2%時(shí)，需要520年才能接近無限年的價(jià)格，報(bào)酬率為4%時(shí)，需要260年，報(bào)酬率為8%時(shí)，需要130年，報(bào)酬率為20%時(shí)，需要 50年，報(bào)酬率為25%,需要25年。所以報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接 近無限年價(jià)格就越快（越短）。參見教材P223。5某收益性房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限

21、為40年，該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，只需要計(jì)算該房地產(chǎn)現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值即可。（）【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值包括 2塊，一個(gè)是現(xiàn)在到將來 30年內(nèi) 的收益現(xiàn)值，還有一個(gè)是30年后-40年末的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值， 二 者加總才是該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值。6建筑物折舊和土地取得費(fèi)用攤銷不屬于運(yùn)營費(fèi)用，重置提拔款是屬于運(yùn)營費(fèi)用。（）【正確答案】正確【答案解析】參見教材 P238。重置提拔款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件的費(fèi) 用，或在未來持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費(fèi)用，屬于運(yùn)營費(fèi)用。建 筑物的折舊費(fèi)用和土地取得費(fèi)用攤銷不包括在運(yùn)營費(fèi)用中。7某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)

22、算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為 50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)， 計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬元。（）【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】參見教材 P238。建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。本題中的折舊費(fèi)只有60萬元。8由于凈收益流是無規(guī)則變動(dòng)的，所以資本化率與報(bào)酬率之間沒有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。（）【正確答案】正確【答案解析】資本化率是未來第一年的凈收益與價(jià)值的比率，報(bào)酬率是各年凈收益折算為收益現(xiàn)值時(shí)的折現(xiàn)率。二者在計(jì)算的時(shí)候，沒有明顯的數(shù)學(xué)關(guān)系。9資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)

23、換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。（）【正確答案】正確【答案解析】參見教材 P255。本章重要考點(diǎn)第一節(jié)收益法概述1收益法的概念。是根據(jù)估價(jià)對象的預(yù)期未來收益來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。主要方法：報(bào)酬資本化法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)）直接資本化法（用資本化率或收益乘數(shù)計(jì)算）2收益法的理論依據(jù) 一一預(yù)期原理收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險(xiǎn)）。3收益法適用的估價(jià)對象（掌握）收益法的適用的估價(jià)對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。不適用于無收益的項(xiàng)目常用于市場法和成本法中， 如市場法中因土地使用期限、

24、收益期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整， 成本法中不可修復(fù)的建筑物折舊的計(jì)算；收益法還用于房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失的評估。4收益法估價(jià)需要具備的條件一一房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù) 測）5收益法的操作步驟（熟悉）第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式1最一式（掌握）最一般公式收益法的原理公式卩=-十召十 十魚1 估 0 + K）Q+磚（l+Fj a+Yj （l+o-v：房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格-A:房地產(chǎn)的未來凈運(yùn)營收益Y:房地產(chǎn)的報(bào)酬率-n：房地產(chǎn)的收益期限V:房地產(chǎn)在估價(jià)2凈收益每年不變的公式（掌握）公式的假設(shè)前提 凈收益每年不變?yōu)?A 報(bào)酬率為Y, Y不等于零1Y公式的假設(shè)前

25、提凈收益每年不變?yōu)?A 報(bào)酬率為Y, Y大于零收益期限n為有限年收益期限n為有限年凈收益每年不變的公式的作用：（1）直接用于測算價(jià)格。（2）用途2:不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的換算已知無限年期的價(jià)格，求有限年期的價(jià)格（記牢這個(gè)公式，最有用；如果記不住，知道怎么推理也行。源于有限年期的收益價(jià)格 公式）兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí),17廊心1r(1+Y7-1有時(shí)，兩房地產(chǎn)報(bào)酬率不相等時(shí)，'"11- J " 1（3）用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低。（4）市場法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。3凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（熟悉）收益期限為有限年7= （1- X ,公式：要強(qiáng)記公式的假設(shè)前提凈

26、收益未來第1年為A,此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第 n年為A+（ n 1） b 報(bào)酬率為YY不等于零收益期限為有限年 n收益期限為無限年7= + -公式： :-4凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（熟悉）將上式中的b,改成一b即可5凈收益按一定比率遞增的公式（掌握）收益期限為有限年的公式阻亠1-（吐S丨 二：也要強(qiáng)記g：凈收益逐年遞增的比率，未來第n年的凈收益為 A （1 + g） n 1收益期限為無限年的公式'-6凈收益按一定比率遞減的公式（熟悉） 將上式的g，改成一g即可有效毛收入逐年遞增的比率為gl,運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE有限年期的公式I ：有效毛收入-E:運(yùn)營費(fèi)用gi： I逐年遞

27、增的比率gE： e逐年遞增的比率有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減 無限年期的公式Vy土町f土勿合理經(jīng)營期限的確定Ki圮尸弋7凈收益在前后兩階段變化規(guī)律不同的公式 收益期限為有限年的公式t:凈收益有變化的期限0 1296710收益期限為無限年的公式t:凈收益有變化的期限適用范圍：根據(jù)估價(jià)對象的經(jīng)營狀況，對其在未來35年或可以預(yù)測的更長時(shí)期的凈收益做出估計(jì)，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理， 計(jì)算出房地產(chǎn)價(jià)格。8預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式（八個(gè)公式）（掌握）與7類似公式一:V:房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格Ai:房地產(chǎn)未來t年期限的凈收益，

28、簡稱期間收益Vt :房地產(chǎn)在未來第t年末的價(jià)格-1 :持有房地產(chǎn)的期限公式二：上式中凈收益每年不變?yōu)?l+Y)1公式三：難以預(yù)測未來的價(jià)格， 而能預(yù)測未來價(jià)格相對于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為鞏1+® (了解)z_F1(T+Yy_H_Ci+V公式四：如果預(yù)測的是未來價(jià)格每年上漲率為g,即Vt = V (1+ g)孑=411 +孚+汀d+?yJ ci+v>公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額b遞增V-) 1- -X14-¥ Y2 (1 + ry Y (l+Y? (1+Y>公式六：凈收益如果按一定的數(shù)額b遞減，v- (1-1t + 耳Y Y2 (1+F)Y C

29、l+Y? Cl+Y>公式七：凈收益如果按一定的比率g遞增阻丄1-如+亠Y-g 1 十了 (1+Y?公式八，凈收益如果按一定的比率g遞減公式適用條件一是用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測其未來價(jià)格或未來價(jià)格相對于當(dāng)前價(jià)格的變化率的情況。二是對于收益期較長的房地產(chǎn)，不是按照其收益期來估價(jià)的，而是先確定一個(gè)合理的持 有期，然后預(yù)測持有期的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將他們折算為現(xiàn)值。第三節(jié) 收益期限的確定收益期限是估價(jià)對象自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。土地使用權(quán)剩余期限是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的

30、時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命一一運(yùn)營收入等于運(yùn)營費(fèi)用時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命終結(jié)。 三種情況的處理：兩者同時(shí)結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限，計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使 用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。剩余期限的土地使用權(quán)價(jià)值=完整土地使用權(quán)期限的價(jià)值-建筑物壽命期限的土地使 用權(quán)價(jià)格。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，出讓合同中未約定不可續(xù)期的, 房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值；建筑物要區(qū)分是否補(bǔ)償，如果有補(bǔ)償，則加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物

31、的殘余 價(jià)值（這是需要補(bǔ)償給原土地使用者的）折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。如果無補(bǔ)償，則不考慮建筑物殘值得影響。出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限。第四節(jié)凈收益的求取1凈收益測算的基本原理（掌握）基于租賃收入測算凈收益一一投資法（優(yōu)先考慮使用）基于營業(yè)收入測算凈收益一一利潤法對于既有大量租賃收入又有營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益 基于租賃收入測算凈收益基本公式：凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用 =有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用相關(guān)概念：凈收益潛在毛收入空置和收租損失有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用，維持房地產(chǎn)正常使用營業(yè)的必要支出。構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資

32、及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以及為 承租人提供服務(wù)的費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（四個(gè)不包括）一一重要考點(diǎn)。不包含抵押貸款還本付息額。不包含折舊不包含改擴(kuò)建費(fèi)用 不包含所得稅兩個(gè)重要指標(biāo):運(yùn)營莠用率=運(yùn)營費(fèi)用有效壬收入X100%可以通過市場提取法獲得凈收益率=二-J.凈收益率+運(yùn)營費(fèi)用率=2基于營業(yè)收入測算凈收益特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開與租賃收入測算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（正常利潤）3不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求?。ㄕ莆眨╊愋鸵唬撼鲎獬鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取計(jì)算公式：凈收益=租賃收入

33、一由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入（2項(xiàng)）：租金收入、租賃保證金或押金的利息出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（6項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅 費(fèi)?，F(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 一一名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金一一由雙方在租賃合同中約定。類型二：自營營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取，要扣除合理的利潤類型三：自用或空置根據(jù)同一市場上類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算類型四：混合收益的房地產(chǎn)混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法方法1 :首先區(qū)分變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用， 再減去加總的固定費(fèi)用。方法2 :首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用方法3 :

34、把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各 自的凈收益，再相加得出總的凈收益3求取凈收益應(yīng)注意的問題（熟悉）在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益無形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬率或資本 化率予以考慮。不要重復(fù)計(jì)算無形收益。實(shí)際收益一般不能直接用于估價(jià)?？陀^收益才是估價(jià)的依據(jù)。承租人權(quán)益價(jià)值評估成本節(jié)約資本化法，即:承租人權(quán)益價(jià)值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來有效期內(nèi) 可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和承租人權(quán)益價(jià)值評估一一等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和有租約限制下的價(jià)值=無租約限制下的價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)估價(jià)時(shí)應(yīng)同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)值：樂觀估計(jì)值、保守估計(jì)值、最可能的估計(jì)值除了評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)選用最可能的估計(jì)值。第五節(jié)報(bào)酬率的求取1報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)（熟悉）投資回報(bào)所投入的資曲投資收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)。房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬