容積率案例分析PPT課件

1、1誰動了我的面積對容積率的誤解源自于粗框式的開發(fā)運作模式第1頁/共43頁2先看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理第2頁/共43頁3看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理第3頁/共43頁4容積率問題開發(fā)決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數(shù)字那樣簡單因為容積率對應的不同的產(chǎn)品，決定了項目不同的客戶層面，進而決定了不同的競爭格局第4頁/共43頁5我們需要理解容積率的那些問題？對比的項目多了也便發(fā)現(xiàn)很多容積率確定的規(guī)律，所有的這些規(guī)律都將保證我們的項目在開發(fā)過程中能夠找到一個風險和利潤的最佳點，能找到產(chǎn)品開發(fā)對應的利潤實現(xiàn)關系。第5頁/共43頁6先來看幾種不同的

2、狀況下的容積率的關系，應該如何確定容積率的問題容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項目利潤之間的關系如下：附加品質(zhì)提升與售價提升的關系土地價格最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實現(xiàn)。4312第6頁/共43頁7案例一：星海華庭將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利第7頁/共43頁8案例二：中心紅樹灣滿足3.18的情況下，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合第8頁/共43頁9案例三：楊柳國際新城地價不高、規(guī)模超大、市場快速發(fā)展、品質(zhì)領先，放長線釣大魚第9頁/共43頁10總規(guī)劃

3、平面圖第10頁/共43頁11楊柳國際新城規(guī)劃效果圖，容積率不到1.3第11頁/共43頁12容積率的確定模型結(jié)合開發(fā)風險、市場實現(xiàn)、利潤額度及實現(xiàn)難異度的問題來確定 利潤最大化和市場可實現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標； 企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件； 企業(yè)戰(zhàn)略導向和項目品牌因素是兼顧因素?；鶞史桨竿扑]合理方案推薦確定主推組合方案并進行優(yōu)化進行經(jīng)濟效益對比進行市場實現(xiàn)評估上下極限方案對基準測算方案進行變量分析滿足容積率上下指標下的組合方案依據(jù)戰(zhàn)略、定位第12頁/共43頁13一個容積率確定的案例湛江地王項目第13頁/共43頁14深圳高層物業(yè)類型的容積率指標可實現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對應關系產(chǎn)

4、品品質(zhì)容積率范圍可能的建筑組合深圳典型案例高品質(zhì)低于2.6板樓+部分一梯兩戶點樓香域中央、水榭花都高層較高品質(zhì)2.63.2板樓為主，較為舒適中信紅樹灣、香蜜山較高容積率3.23.8一梯多戶的聯(lián)體+少量板樓天悅龍庭、陽光帶海濱城高容積率高于3.8高密度，戶型設計難出彩中信海闊天空、星河國際u以上純居住用地內(nèi)可實現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時的實現(xiàn)度；u以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。本項目戰(zhàn)略目標和項目定位對容積率確定的指導原則：u較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例；u地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積；u項目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積；u本項目高品質(zhì)是相對于

5、湛江而言，品質(zhì)要趨同于深圳的主流高層樓盤。第14頁/共43頁15高品質(zhì)高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析深圳香域中央 占地66904，建筑面積138550，8棟小高層（一梯兩戶板樓）、2棟高層（一梯四戶點樓），戶數(shù)710戶。 綠化率58.6%，建筑密度17.9%，容積率2.07。 小學單獨占地，臨路退后線距離較大。 規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關系。第15頁/共43頁16高品質(zhì)高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析深圳中信紅樹灣 總用地16.3萬，總建筑面積65萬，地上容積率3.18，南側(cè)在建設的高層區(qū)域容積率約3.5。 建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓

6、和一梯兩戶的點樓，建筑層數(shù)2832層。 為提高容積率，采用了“v”型的樓梯布局，傾斜角度38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。第16頁/共43頁17較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析深圳幸福海岸 總占地104616，總建筑面積近410000,一期占地35382,建筑面積77657,容積率僅2.196。 幸福海岸以點式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性； 一期6棟595戶， 18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。 后期的建筑容積率4.5以上，全部為平均層數(shù)30層左右的點式住宅。第17頁/共43頁18較

7、高品質(zhì)高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析深圳天悅龍庭 地塊形狀狹長，總用地面積51825，總建筑面積21萬，其中計容積率面積17.1萬，容積率3.3。 13棟28層的點樓圍合而成，空中院館的戶型設計，平均進深較小，戶型面積適中。 戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達到10%，實際容積率在3.5以上。第18頁/共43頁19容積率參照給我們的啟示項目可能實現(xiàn)的容積率指標 本項目地塊資源以及與外部資源的相鄰關系對項目土地利用有較大的作用； 地塊北部的傾斜角度及傾斜方向?qū)τ诮ㄖ呐挪驾^為有利； 西側(cè)的小廣場與項目統(tǒng)一規(guī)劃，部分社區(qū)的配套設施可以設置與此，進而節(jié)約用地。參照深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗及

8、柏濤、阿特金斯等設計機構設計師的參考意見，結(jié)合項目定位及湛江市房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項目在不同檔次可能實現(xiàn)的容積率指標可能如下： 高品質(zhì)：3.2以內(nèi)，基本為一梯兩戶的戶型設計，戶型舒適度較高； 較高品質(zhì)：3.8左右，戶型舒適度較高，需設計師在規(guī)劃手法和布局上合理處理； 較高容積率：4.8左右，是基于湛江市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預期的基礎上的方案，設計師認為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達到1820%，品質(zhì)極低。第19頁/共43頁20項目容積率確定較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介一 在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準容積率3.9

9、2； 從市場角度以及項目的整體戰(zhàn)略角度，本方案基本符合項目定位。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）功能分析一梯兩戶住宅80000高端形象，價值標桿一梯多戶住宅86000提高土地開發(fā)強度商業(yè)6000利用街區(qū)，提高開發(fā)強度配套會所1000風情會館合計173000容積率3.92地下車庫35000不計容積率，車庫功能+人防第20頁/共43頁21項目容積率確定較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介二 在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準容積率3.43； 本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設計，部分區(qū)域采用一梯多戶。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）功能分析一梯兩戶住宅100000高端形象，價值標桿一梯多戶住宅45

10、000提高土地開發(fā)強度商業(yè)6000利用街區(qū)，提高開發(fā)強度配套會所1000風情會館合計152000容積率3.43地下車庫35000不計容積率，車庫功能+人防第21頁/共43頁22項目容積率確定高容積率下的經(jīng)濟指標測算數(shù)據(jù)假定 在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，方案基準容積率4.92； 在如此規(guī)劃指標下，類似的產(chǎn)品形態(tài)在規(guī)劃上難以達到合理布局，產(chǎn)品素質(zhì)低。 右圖方案圖示物業(yè)功能配比下，容積率4.41； 產(chǎn)品形式多數(shù)為一梯多戶的戶型，舒適度不高。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）住宅210000商業(yè)6000配套會所1000合計217000容積率4.92地下車庫35000產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）住宅19000

11、0商業(yè)6000配套會所1000合計197000容積率4.41地下車庫35000第22頁/共43頁23方案主要規(guī)劃技術指標對比產(chǎn)品類型方案一方案二方案三方案四計容積率面積173000152000217000197000其中：住宅166000145000210000190000 商業(yè)6000600060006000會所1000100010001000地下車庫（不計）35000350003500035000容積率3.923.434.924.41產(chǎn)品評述舒適度較高高品質(zhì)難以實現(xiàn)品質(zhì)受限項目總投資50821481075528753357開發(fā)毛利14731139441449714141稅前利潤率28.99

12、%28.98%26.22%26.50%累計凈現(xiàn)值9427884679508395年度內(nèi)部收益率29.56%28.87%21.97%25.09%項目運作資金預估2.5億 2.5億2.8億2.7億 對比顯示：在產(chǎn)品可實現(xiàn)及市場可實現(xiàn)的前提下，項目的經(jīng)濟指標綜合對比方案一相對最佳，但差異不明顯。 方案三容積率的限定下，產(chǎn)品規(guī)劃設計的技術可行性難度大。 項目容積率的選定過程中，經(jīng)濟效益的對比僅僅是一個因素，市場可項目度、項目開發(fā)戰(zhàn)略因素同樣重要。 綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。 說明：以上方案的容積率可實現(xiàn)度都是經(jīng)過案例參考和設計師咨詢得到；規(guī)劃過程中，由于設計處理手法的不同，即使同樣的容積率

13、也會導致產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異。第23頁/共43頁24上述案例借鑒的幾個關鍵點我們需要清楚的了解不同容積率對應的產(chǎn)品狀況第24頁/共43頁25思考下面幾個實際問題，也許對我們從技術層面理解容積率更有意義上述的幾個問題其實是從不同的角度說明了容積率的技術影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結(jié)合案例來說明，以期能找到相對合理的規(guī)律和答案。第25頁/共43頁26中信紅樹灣即偷面積，又偷價值第26頁/共43頁27香蜜湖一號平面規(guī)劃圖同樣地價的不同價值，偷價值過度第27頁/共43頁28技術層面，誰在影響容積率？容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標和地塊的開發(fā)強度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不

14、是簡單的線性比例關系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設計師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標。第28頁/共43頁29社區(qū)規(guī)模往往規(guī)模越小的地塊越容易出面積，為什么？第29頁/共43頁30規(guī)模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關系等方面都相對寬松第30頁/共43頁31規(guī)劃結(jié)構和布局形式金地香蜜山的短板結(jié)構在考慮了景觀和戶型的同時，容積率降低第31頁/共43頁32地塊形狀如何影響容積率？ 看地塊與周邊的相鄰建筑的關系 看地塊的形狀，以及需要退讓的尺寸 往往很小的地塊還需要看地塊的具體尺寸0 103050100m用地范圍體育場北橋公園海 北 路公園出讓用地臨近舊建筑河道及泳池第32頁/

15、共43頁33產(chǎn)品類型的組合如何影響？ 需要首先明確不同功能物業(yè)類型的組合關系 需要明確某用地單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨立雙拼別墅小于0.30.30.4大于0.4Townhouse0.50.60.60.70.70.94、5層疊加0.70.80.80.90.91.16層多層1.11.31.31.51.51.711層小高層1.72.02.02.22.22.518層高層2.22.52.52.72.73.2某城市單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度該城市某項目的容積率實現(xiàn)指標（r=1.58)產(chǎn)品類型建筑面積比例功能分析疊加別墅2000010%提升形象，樹立

16、標桿花園洋房15000061%盈利主題，展示體驗電梯洋房9000029%提高容積率，提升價值配套商業(yè)11000鄰里服務+風情商業(yè)街配套幼兒園2000配套會所1000風情會館合計324000第33頁/共43頁34規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下：第34頁/共43頁35由于建筑層數(shù)不同導致容積率的巨大差異以幸福海岸為例第35頁/共43頁36緯度的影響日照間距的問題保證冬至日兩個小時的時間，緯度越高、間距越大 板樓一般基本的間距按照日照間距，計算公式：h=ctg（實際緯度+回歸線到赤道緯度） 越是北方越大，同一緯度基本相同 回歸線以內(nèi)區(qū)域主要是滿足通風、視線干擾問題，便可滿足日照間距第36頁/共43頁37戶型

17、組合形式問題一梯多戶設計提升面積的根源是為了提高平均進深，進而提高容積率 平均進深不到12米的花園洋房，如果進深增加到14米，整個項目容積率便可以增加10%15%之間，只是我們的120多平方米的面積還有嗎？ 設計上對開間一般都是比較謹慎，除非高檔產(chǎn)品，否則開間盡量做小，增大進深面來增加容積率?？蛷d餐廳廚房次臥主臥主衛(wèi)公衛(wèi)次臥觀景陽臺入戶花園Living RoomDining RoomBedroomKitchenBedroomBathBathBalconyBalconyMaster Bedroom圖名 花園洋房A戶型概念設計花園洋房A戶型概念設計建筑面積124.27m2花園面積6.65m2空調(diào)位第37頁/共43頁38北京開發(fā)商常做的事情進深大了，容積率提高了，房型