房地產(chǎn)及建筑業(yè)營(yíng)改增政策分析V10_201604014

1、廣聯(lián)達(dá)軟件股份有限公司2016年4月14日房地產(chǎn)及建筑業(yè)營(yíng)改增政策分析目錄營(yíng)改增基本原理及概念房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析房地產(chǎn)及建筑業(yè)營(yíng)改增影響與應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)及建筑企業(yè)營(yíng)改增總體建議一、營(yíng)改增政策背景及歷程“營(yíng)改增”基本概念“增值稅” 是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，它是價(jià)外稅；2009年已改增值稅的行業(yè)包括：銷(xiāo)售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)出口貨物；2008中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例所謂“營(yíng)改增”就是營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，即將現(xiàn)行征收營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)【包括交通運(yùn)輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)】以及銷(xiāo)售

2、無(wú)形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，由營(yíng)業(yè)稅改征增值稅一、營(yíng)改增政策背景及歷程國(guó)家層面積極推進(jìn)營(yíng)改增推進(jìn)稅制改革。當(dāng)前的重點(diǎn)是擴(kuò)大營(yíng)改增有利于消除重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)促進(jìn)工業(yè)轉(zhuǎn)型、服務(wù)業(yè)發(fā)展和商業(yè)模式創(chuàng)新?tīng)I(yíng)改增分步驟進(jìn)行2013年11月十八屆三中全會(huì)關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革的若干問(wèn)題一、營(yíng)改增政策背景及歷程營(yíng)改增政策發(fā)展歷程（2015年之前）1月1日，中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施2009年2011年 11月1日增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 11月16日印發(fā)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案通知 先從交通運(yùn)輸業(yè)與部先從交通運(yùn)輸業(yè)與部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)2012年 1月1日上海上海試點(diǎn) 7月31日，試點(diǎn)擴(kuò)大至北京等北京

3、等8 8個(gè)個(gè)省省2013年 8月1日起全國(guó)全國(guó)試點(diǎn)試點(diǎn)2014年 1月1日起，全國(guó)鐵路運(yùn)輸鐵路運(yùn)輸和和郵政服務(wù)業(yè)郵政服務(wù)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn) 6月1日，電信電信業(yè)業(yè)納入試點(diǎn)2015年12月1日，影視等部分現(xiàn)代服務(wù)出口服務(wù)5月18日，關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)，20152015全覆蓋全覆蓋，擴(kuò)大到建筑業(yè)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域一、營(yíng)改增政策背景及歷程營(yíng)改增政策發(fā)展歷程（2016年明確實(shí)施）2016年3月18日：國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)方案，明確自20162016年年5 5月月1 1日起，全面推開(kāi)營(yíng)改增日起，全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)

4、業(yè)、試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍范圍。3 3月月1818日日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)3 3月月2323日日關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（36號(hào)）2016年3月23日，財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布財(cái)稅201636號(hào)：經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自20162016年年5 5月月1 1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱(chēng)營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。3 3月月3131日日關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增的有關(guān)事項(xiàng)具體

5、規(guī)定(13-19號(hào))2016年3月31日，財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布財(cái)稅201613-19號(hào)文，對(duì)增值稅申報(bào)、轉(zhuǎn)讓增值稅申報(bào)、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅分期抵不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅分期抵扣、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃、跨地域扣、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃、跨地域建筑服務(wù)、房地產(chǎn)增值稅、代建筑服務(wù)、房地產(chǎn)增值稅、代開(kāi)增值稅開(kāi)增值稅等事項(xiàng)分別進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，是36號(hào)文的補(bǔ)充。一、營(yíng)改增政策背景及歷程目前營(yíng)改增較為重要幾個(gè)有效政策文件：2008-2011中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例國(guó)務(wù)院（2008年第538號(hào)）中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部（2011）第65號(hào)）2011-2014年?duì)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案（財(cái)稅20

6、11110號(hào)）關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知（財(cái)稅201457號(hào)）2016年關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)暫行辦法（國(guó)稅總局201613-19號(hào)）二、增值稅的基本原理增值稅收稅理論基礎(chǔ)商品價(jià)值=生產(chǎn)資料剩余價(jià)值（利潤(rùn)）勞動(dòng)力價(jià)值轉(zhuǎn)移價(jià)值增加（增值稅課稅對(duì)象）營(yíng)業(yè)稅課稅對(duì)象二、增值稅的基本原理打個(gè)比方進(jìn)價(jià)200元一張桌子賣(mài)價(jià)300元增值稅對(duì)增加的100元納稅營(yíng)業(yè)稅對(duì)300元的營(yíng)業(yè)額納稅二、增值稅的基本原理必須明白的四個(gè)概念銷(xiāo)項(xiàng)稅額：價(jià)值增值難以準(zhǔn)確地確定，按照商品價(jià)值與稅率先行納稅；進(jìn)項(xiàng)稅額：獲取購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)資料已納稅額度證明（發(fā)票）應(yīng)納

7、稅額：以進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額，差值就是增值稅。銷(xiāo)售額：就是商品價(jià)值，它是不包含增值稅和進(jìn)項(xiàng)稅的商品價(jià)值=生產(chǎn)資料勞動(dòng)力剩余價(jià)值（利潤(rùn)）價(jià)值轉(zhuǎn)移價(jià)值增加（增值稅課稅對(duì)象）？銷(xiāo)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額增值稅應(yīng)納稅額=二、增值稅的基本原理除稅單價(jià)銷(xiāo)售額銷(xiāo)售方：銷(xiāo)項(xiàng)稅額采購(gòu)方：進(jìn)項(xiàng)稅額含稅銷(xiāo)售額二、增值稅的基本原理增值稅核心特征價(jià)稅分離：營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，計(jì)稅依據(jù)為各種應(yīng)稅勞務(wù)收入的營(yíng)業(yè)額（含營(yíng)業(yè)稅）。全額征稅為本質(zhì)，差額納稅為例外。增值稅是價(jià)外稅，計(jì)價(jià)依據(jù)為貨物（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中銷(xiāo)售額（不含增值稅）。差額納稅為本質(zhì)，全額納稅為例外；環(huán)環(huán)抵扣：購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)墊付的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的銷(xiāo)項(xiàng)稅，二者之差才是納稅

8、人的應(yīng)納稅額，但需取得增值稅專(zhuān)業(yè)發(fā)票；可轉(zhuǎn)嫁性：屬于流轉(zhuǎn)稅種，交稅人不一定是實(shí)際負(fù)稅人， 我交錢(qián)你買(mǎi)單，末端消費(fèi)者是最終負(fù)稅人，承擔(dān)了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的稅負(fù)；與營(yíng)業(yè)稅互斥：不會(huì)既征增值稅，又征營(yíng)業(yè)稅。要么增值稅，要么營(yíng)業(yè)稅；增值稅更加人性化：營(yíng)業(yè)稅是只要你做生意，就應(yīng)該繳納給政府的錢(qián)。增值稅則是在做生意過(guò)程中，賺錢(qián)的部分按照比例交給政府的錢(qián)；三、營(yíng)改增的目的及價(jià)值“營(yíng)改增”的目的和意義避免重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān) 改變營(yíng)業(yè)稅的“道道征收、全額征稅”模式，僅對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中的“增值部分”征稅。減少重復(fù)征稅。促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展 打通抵扣鏈條，促進(jìn)社會(huì)分工協(xié)作，使得生產(chǎn)性服務(wù)分離，專(zhuān)業(yè)化分工；

9、 公平、中性的稅收環(huán)境，為企業(yè)實(shí)施主輔分離提供了完善的稅制保障 有利于扶持小微企業(yè)發(fā)展有效避免偷稅漏稅 增值稅形成的“環(huán)環(huán)征收，層層抵扣”鏈條，可以形成上下游產(chǎn)業(yè)之間的相互監(jiān)督與督促，有效避免偷稅漏稅 三、營(yíng)改增的目的及價(jià)值營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)及建筑業(yè)的特殊目的提升提升項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理能力能力 “以包代管”的弊端弱化了企業(yè)的管理能力，制約著企業(yè)在做大的前提下做強(qiáng)。增值稅后，迫使企業(yè)改變項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)不斷提高項(xiàng)目精細(xì)化管理能力來(lái)提升效益形成合理產(chǎn)形成合理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)業(yè)結(jié)構(gòu) 增值稅所有參與主體都形成了一種利益制約關(guān)系，有利于整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈、上下游規(guī)范和健康發(fā)展 促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)從主業(yè)中分離出來(lái)，促進(jìn)社會(huì)化分

10、工細(xì)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理規(guī)范規(guī)范建筑建筑市場(chǎng)市場(chǎng) 促進(jìn)企業(yè)規(guī)范稅務(wù)管理、降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 理順總包與分包之間的稅務(wù)關(guān)系，消除總分包、設(shè)備安裝的重復(fù)納稅，營(yíng)造公平公正的競(jìng)爭(zhēng)氛圍 讓建筑業(yè)成為一個(gè)陽(yáng)光產(chǎn)業(yè)。目錄營(yíng)改增基本原理及概念房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析房地產(chǎn)及建筑業(yè)營(yíng)改增影響與應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)及建筑企業(yè)營(yíng)改增總體建議房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析基礎(chǔ)規(guī)定1、兩大征稅產(chǎn)業(yè)2、兩類(lèi)納稅身份3、兩種計(jì)稅方法4、兩個(gè)不同稅率5、兩個(gè)階段劃分6、兩步預(yù)繳申報(bào) 營(yíng)改增那點(diǎn)事：房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析1、兩大征稅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)制造業(yè)服務(wù)業(yè)銷(xiāo)售貨物貨物生產(chǎn)、批發(fā)和零售加工、修理修配勞務(wù)進(jìn)出口貨物銷(xiāo)售服務(wù)【交通運(yùn)輸

11、服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)】銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析 2、兩類(lèi)納稅身份：“一般納稅人、小規(guī)模納稅人”“生產(chǎn)制造業(yè)”（銷(xiāo)售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)出口貨物）年應(yīng)稅銷(xiāo)售額貨物生產(chǎn)應(yīng)稅勞務(wù)兼營(yíng)銷(xiāo)售其他小規(guī)模納稅人一般納稅人小規(guī)模納稅人一般納稅人房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析 2、兩類(lèi)納稅身份：“一般納稅人、小規(guī)模納稅人”“服務(wù)業(yè)”（銷(xiāo)售服務(wù)、銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)）小規(guī)模納稅人一般納稅人注意事項(xiàng)：1、個(gè)人不屬于一般納稅人；2、標(biāo)準(zhǔn)以上但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)體工商戶(hù)可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅；2、銷(xiāo)售額標(biāo)準(zhǔn)以下會(huì)計(jì)

12、核算健全可以申請(qǐng)一般納稅人；4、一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人；年應(yīng)稅銷(xiāo)售額房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析 3、兩種計(jì)稅方法：小規(guī)模納稅人一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法銷(xiāo)售額和征收率計(jì)算的增值稅額不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額法銷(xiāo)售額和稅率計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅特殊規(guī)定下36個(gè)月內(nèi)不得變更房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析3、兩種計(jì)稅方法：一般計(jì)稅方式計(jì)算的關(guān)鍵是合理地確定銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額不包括銷(xiāo)項(xiàng)稅額（進(jìn)項(xiàng)稅額+應(yīng)納稅額）應(yīng)納稅額銷(xiāo)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額銷(xiāo)售額稅率銷(xiāo)售額=含稅銷(xiāo)售額 （1+稅率）房地產(chǎn)：含稅銷(xiāo)售額=收入土地價(jià)款房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析3、兩種計(jì)稅方法：簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)納稅額

13、銷(xiāo)售額征收率含稅銷(xiāo)售額（1征收率）計(jì)算的關(guān)鍵是合理地確定銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額不包括應(yīng)納稅額建筑服務(wù)：含稅銷(xiāo)售額=收入分包款房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析4、兩個(gè)不同稅率征收率稅率類(lèi)似于營(yíng)業(yè)稅，按照銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額統(tǒng)一為3%，特殊5%簡(jiǎn)易計(jì)稅方法采用，適用于小規(guī)模納稅人或特定一般納稅人。按照銷(xiāo)售額計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，可以通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不同行業(yè)稅率不同，分為17%、11%、6%、0%四擋（生產(chǎn)企業(yè)有13%）一般計(jì)稅方法采用，適用于一般納稅人房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析4、兩個(gè)不同稅率（一）生產(chǎn)制造業(yè)一般規(guī)定（增值稅暫行條例）稅率特殊規(guī)定(財(cái)稅20099號(hào)財(cái)稅201457號(hào)修正)征收率免

14、稅規(guī)定(財(cái)稅2008156號(hào)第一條第四項(xiàng)財(cái)稅2011115號(hào)第一條、增值稅暫行條例）1、銷(xiāo)售或進(jìn)口貨物，包括電力、熱力、氣體17%1、一般納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法： 縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類(lèi)投資主體建設(shè)的裝機(jī)容量為5萬(wàn)千瓦以下(含5萬(wàn)千瓦)的小型水力發(fā)電單位 建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料 以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦） 用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。 自來(lái)水 商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）3%1、對(duì)銷(xiāo)售下列自產(chǎn)貨物

15、實(shí)行免征增值稅政策： 生產(chǎn)原料中摻兌廢渣比例不低于30%的特定建材產(chǎn)品。(財(cái)稅2008156號(hào)第一條第四項(xiàng))特定建材產(chǎn)品，是指磚（不含燒結(jié)普通磚）、砌塊、陶粒、墻板、管材、混凝土、砂漿、道路井蓋、道路護(hù)欄、防火材料、耐火材料、保溫材料、礦（巖）棉2、對(duì)銷(xiāo)售自產(chǎn)的以建（構(gòu)）筑廢物、煤矸石為原料生產(chǎn)的建筑砂石骨料免征增值稅。 生產(chǎn)原料中建（構(gòu)）筑廢物、煤矸石的比重不低于90%。(財(cái)稅2011115號(hào)第一條)3、免增值稅項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅中抵扣。（增值稅暫行條例）2、銷(xiāo)售或進(jìn)口分下列貨物：糧食、自來(lái)水、圖書(shū)、飼料等13%3、出口貨物，國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外04、提供加工、修理修配勞務(wù)17%5、

16、農(nóng)產(chǎn)品13%房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析4、兩個(gè)不同稅率（二）服務(wù)業(yè)一般規(guī)定（實(shí)施辦法、有關(guān)事項(xiàng)規(guī)定）稅率免稅規(guī)定（實(shí)施辦法、有關(guān)事項(xiàng)規(guī)定）1、交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)11%下列非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情形不繳納增值稅： 1、政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。 2、支付給勞動(dòng)者工資 3、單位或者個(gè)體工商戶(hù)為聘用的員工提供服務(wù)。注：1、計(jì)價(jià)時(shí)，教育附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等政府性基金2、工程排污費(fèi) 、工程定額測(cè)定費(fèi) 、垃圾處理費(fèi)、城市道路占用挖掘費(fèi)等規(guī)費(fèi)2、提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃17%3、境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為04、增值電信服務(wù)、金融

17、服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)。 其中：工程勘察勘探服務(wù)、信息技術(shù)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)、造價(jià)咨詢(xún)、監(jiān)理、圖紙審查、勞務(wù)派遣、勞動(dòng)力外包等屬于現(xiàn)代服務(wù)6%房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析4、兩個(gè)不同稅率（二）服務(wù)業(yè)（房地產(chǎn)及建筑業(yè)相關(guān)）行業(yè)身份計(jì)稅方式計(jì)稅基數(shù)征收率稅率1、房地產(chǎn)一般納稅人一般計(jì)稅方式（差額）A-土地價(jià)款11%小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5%2、建筑業(yè)一般納稅人一般計(jì)稅方式A11%小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（差額）A-分包款3%注：A-銷(xiāo)售額房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析4、兩個(gè)不同稅率（二）服務(wù)業(yè)（房地產(chǎn)及建筑業(yè)相關(guān)）行業(yè)身份計(jì)稅方式計(jì)稅基數(shù)征收率稅率3、不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售一般納稅人（不含自建）一般

18、計(jì)稅方式A11%一般納稅人（自建）一般計(jì)稅方式A11%小規(guī)模納稅人（不含自建） 簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（差額）A-購(gòu)置原值5%小規(guī)模納稅人（自建）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5%個(gè)人（不足2年）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5%個(gè)人（2年以上非普通）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（差額）A-購(gòu)置原值5%4、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃一般納稅人一般計(jì)稅方式A11%小規(guī)模納稅人（非住房）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5%小規(guī)模納稅人（住房）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（低稅率）A1.5%個(gè)人（非住房）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5%個(gè)人（住房）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（低稅率）A1.5%注：A-銷(xiāo)售額房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析房地產(chǎn)案例甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目，前期工程費(fèi)共支付4362萬(wàn)元，其中，發(fā)生地質(zhì)勘察費(fèi)100萬(wàn)

19、元，規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計(jì)及其他設(shè)計(jì)1120萬(wàn)元，土石方基礎(chǔ)工程1000萬(wàn)元，其他設(shè)備購(gòu)置2140萬(wàn)元。其中（1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)；（稅率為6%）（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；（稅率為6%）（3）建筑研究設(shè)計(jì)費(fèi)等：（稅率為6%）（4）土石方工程（一般納稅人）：（稅率為11%）（5）設(shè)備購(gòu)置：（稅率為17%）進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算如下：勘察勘察設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)：100/（1+6%）6%=5.66萬(wàn)萬(wàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：1120/（1+6%）6%=63.4萬(wàn)萬(wàn)土石方工程：土石方工程：1000/（1+11%）11%=99.1萬(wàn)萬(wàn)設(shè)備購(gòu)置：設(shè)備購(gòu)置：2140/（1+17%）17%=310.94萬(wàn)萬(wàn)房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析房地

20、產(chǎn)案例某房地產(chǎn)項(xiàng)目（一般納稅人），每平米單價(jià)10,000.00元，建筑裝修造價(jià)3,500.00元，前期勘察、設(shè)計(jì)、論證等費(fèi)和廣告費(fèi)1,000.00元，配套設(shè)施費(fèi)及其他綠化費(fèi)用500.00元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500.00元。 銷(xiāo)項(xiàng)稅額=10,000(1+11%)11%=991元 進(jìn)項(xiàng)稅額=(3500+1000)(1+11%)11%+1000(1+6%)6%=503元 增值稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=991-503=488元，稅負(fù)率4.9%（與營(yíng)業(yè)稅持平）房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析總承包案例： 某建筑總包方（一般納稅人）工程收到工程款1000萬(wàn)元，確認(rèn)成本費(fèi)用900萬(wàn)元，其中：外購(gòu)材料550萬(wàn)元（有

21、增值稅專(zhuān)用發(fā)票450萬(wàn)，稅率17%，普通增值稅發(fā)票100萬(wàn)，稅率3%），工程分包100萬(wàn)元（有增值稅專(zhuān)用發(fā)票，稅率11%），外購(gòu)沙石等100萬(wàn)（無(wú)增值稅票），其他費(fèi)用50萬(wàn)（無(wú)增值稅票），其他管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用等50萬(wàn)。需要交的增值稅 銷(xiāo)售額= 1000/（1+11%）=900.90萬(wàn)元 銷(xiāo)項(xiàng)稅額=900.9*11%=99.10萬(wàn)元 進(jìn)項(xiàng)稅額=450*17%+ 100*11%=87.5萬(wàn)元 應(yīng)交增值稅=99.10-87.5=11.6萬(wàn)元需繳納的營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅=1000*3%=30萬(wàn)元房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析5、兩個(gè)階段劃分5月1日前5月1日后可選擇簡(jiǎn)易征收方式按照要求正常進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目建筑

22、服務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)出租不動(dòng)產(chǎn)有形動(dòng)產(chǎn)租賃房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析5、兩個(gè)階段劃分（二）服務(wù)業(yè)（房地產(chǎn)及建筑業(yè)相關(guān)）行業(yè)身份計(jì)稅方式計(jì)稅基數(shù)征收率稅率1、房地產(chǎn)項(xiàng)目（5月1日前）一般計(jì)稅方式A11%簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5%2、建筑業(yè)項(xiàng)目（5月1日前）一般計(jì)稅方式A11%簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（差額）A-分包價(jià)款3%注：A-銷(xiāo)售額房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析5、兩個(gè)階段劃分（二）服務(wù)業(yè)（房地產(chǎn)及建筑業(yè)相關(guān)）行業(yè)身份計(jì)稅方式計(jì)稅基數(shù)征收率稅率3、不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售4月30日前取得（不含自建）一般計(jì)稅方式A11%簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（差額）A-購(gòu)置原值5%4月30日前取得（自建）一般計(jì)稅方法A11%簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5

23、%4、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃 4月30日前取得一般計(jì)稅方式A11%簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5%5、有形動(dòng)產(chǎn)租賃4月30日前簽訂租賃合同簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A3%注：A-銷(xiāo)售額房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析5、兩個(gè)階段劃分新老項(xiàng)目劃分示例 某房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方為A房地產(chǎn)公司，營(yíng)改增后被認(rèn)定為一般納稅人。該項(xiàng)目由B企業(yè)（一般納稅人）總包，總承包合同已簽訂并備案，未約定甲供條款，項(xiàng)目開(kāi)工證注明的開(kāi)工日期為2016年3月30日，工程已按時(shí)開(kāi)工。4月3日，B企業(yè)與C企業(yè)（一般納稅人）簽訂了樁基工程專(zhuān)業(yè)分包合同，4月20日，B企業(yè)付款給C企業(yè)分包款100萬(wàn)元，C開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。5月6日，B企業(yè)與D企業(yè)（一般納稅人）簽訂了擴(kuò)大勞務(wù)

24、分包合同8月5日， B企業(yè)與E企業(yè)（一般納稅人）簽訂了機(jī)電安裝專(zhuān)業(yè)分包合同9月3日，B取得工程預(yù)收款2220萬(wàn)元房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析5、兩個(gè)階段劃分新老項(xiàng)目劃分示例1. A地產(chǎn)公司簡(jiǎn)易計(jì)稅方式、一般計(jì)稅方式2. B、C、D、E四家企業(yè)簡(jiǎn)易計(jì)稅方式3. 如果A選擇一般計(jì)稅方式，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額4. 如果B選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，B企業(yè)可以向A代開(kāi)3%專(zhuān)票用以A的進(jìn)項(xiàng)抵扣，例如：價(jià)款2220萬(wàn)元1.03=2155.34萬(wàn)元，稅額2155.34萬(wàn)元3%=64.66萬(wàn)元。A可以抵扣64.66萬(wàn)元5. C企業(yè)的100萬(wàn)元分包款，B企業(yè)不得作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，但可以從6月30日前的B計(jì)算銷(xiāo)售額的收入中扣

25、除房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析5、兩步預(yù)繳申報(bào)預(yù)繳稅款申報(bào)納稅建筑服務(wù)或不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)生地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照預(yù)征率預(yù)繳增值稅款機(jī)構(gòu)所在地主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅項(xiàng)目房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析5、兩步預(yù)繳申報(bào)預(yù)征率（二）服務(wù)業(yè)（房地產(chǎn)及建筑業(yè)相關(guān)）行業(yè)身份計(jì)稅方式技術(shù)基數(shù)征收率稅率預(yù)征基數(shù)預(yù)征率1、房地產(chǎn)一般納稅人一般計(jì)稅方式（差額）A-土地價(jià)款11%預(yù)收款/（1+11%）3%小規(guī)模納稅人一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5%預(yù)收款/（1+稅率或征收率）3%2、建筑業(yè)一般納稅人一般計(jì)稅方式A11%（A-分包款）/（1+11%）2%小規(guī)模納稅人一般納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（差額）A-分包款3%（A-分包款）/（

26、1+3%）3%注：A-銷(xiāo)售額房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析5、兩步預(yù)繳申報(bào)預(yù)征率（二）服務(wù)業(yè)（房地產(chǎn)及建筑業(yè)相關(guān)）行業(yè)身份計(jì)稅方式計(jì)稅基數(shù)征收率稅率預(yù)征基數(shù)預(yù)征率3、不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售一般納稅人（不含自建）一般計(jì)稅方式A11% （A-購(gòu)置原值）/（1+11%）5%一般納稅人（自建）一般計(jì)稅方式A11%A/（1+11%）5%小規(guī)模納稅人（不含自建）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（差額）A-購(gòu)置原值5%（A-購(gòu)置原值）/（1+5%）5%小規(guī)模納稅人（自建）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5%A/（1+5%）5%個(gè)人（不足2年）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5%A/（1+5%）5%個(gè)人（2年以上非普通） 簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（差額）A-購(gòu)置原值5%（A-購(gòu)置原值）

27、/（1+5%）5%4、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃一般納稅人一般計(jì)稅方式A11%A/（1+11%）3%小規(guī)模納稅人（非住房）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5%A/（1+5%）5%小規(guī)模納稅人（住房）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（低稅率）A1.5%A/（1+5%）1.5%個(gè)人（非住房）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式A5%A/（1+5%）5%個(gè)人（住房）簡(jiǎn)易計(jì)稅方式（低稅率）A1.5%A/（1+5%）1.5%注：A-銷(xiāo)售額房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析A為某房地產(chǎn)企業(yè)，一般納稅人，在外地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)工證注明的開(kāi)工日期為2016年4月30日之前，工程已按時(shí)開(kāi)工，A為本項(xiàng)目申請(qǐng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方式總包方為B建筑企業(yè)， 一般納稅人，外地企業(yè)，B企業(yè)為本項(xiàng)目申請(qǐng)簡(jiǎn)

28、易計(jì)稅方法C、D、E分別為專(zhuān)業(yè)分包、勞務(wù)分包安裝企業(yè)，C、D為外地企業(yè)，E為本地企業(yè)。預(yù)繳納情況？5、兩步預(yù)繳申報(bào)示例房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析5、兩步預(yù)繳申報(bào)示例企業(yè)名稱(chēng)交易情況（某月）繳納情況A（外地）收到房屋銷(xiāo)售預(yù)付款5000萬(wàn)A項(xiàng)目部該月在本地預(yù)繳稅款： 5000/（1+5%）3%=142.86萬(wàn)B（外地）收到A公司預(yù)付款2500萬(wàn)元B項(xiàng)目部該月在本地預(yù)繳稅款： 銷(xiāo)售額：25001.03=2427.18萬(wàn)元 預(yù)繳基數(shù)：2500-2001.03-3001.03-1001.03=1844.66 預(yù)交金額：1844.663%=55.34萬(wàn)元B企業(yè)該項(xiàng)目部應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。

29、C（外地）收到B付款200萬(wàn)元，普通票價(jià)價(jià)稅合計(jì)200萬(wàn)元C向當(dāng)?shù)仡A(yù)繳稅額：200/（1+3%）3%=5.8萬(wàn)元D（外地）收到B付款300萬(wàn)元，普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)300萬(wàn)元D項(xiàng)當(dāng)?shù)仡A(yù)繳稅額：300/（1+3%）3%=8.7萬(wàn)元E（本地）收道B付款100萬(wàn)元，普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)100萬(wàn)元D無(wú)需預(yù)繳，直接在當(dāng)?shù)厣陥?bào)繳納2.9萬(wàn)元目錄營(yíng)改增基本原理及概念房地產(chǎn)及建筑業(yè)增值稅稅收結(jié)構(gòu)解析房地產(chǎn)及建筑業(yè)營(yíng)改增影響與應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)及建筑企業(yè)營(yíng)改增總體建議三、增值稅計(jì)算方式主要包括五個(gè)方面的內(nèi)容1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析2、成本管理的影響及分析3、采購(gòu)管理的影響及分析4、運(yùn)營(yíng)管理的影響及分析1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析房

30、地產(chǎn)增值稅稅率結(jié)構(gòu)材設(shè)供應(yīng)商（甲供材）房地產(chǎn)企業(yè)工商企業(yè)（自采設(shè)備）勘察設(shè)計(jì)單位咨詢(xún)單位監(jiān)理單位政府基金、行政收費(fèi)、代收款項(xiàng)施工總包企業(yè)交通運(yùn)輸園林綠化苗木金融機(jī)構(gòu)（利息）政府（土地出讓金）不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)租賃17%11%3%、6%11%，3%代理機(jī)構(gòu)（廣告、銷(xiāo)售）13%6%、3%銷(xiāo)售額去除銷(xiāo)售額去除6%銷(xiāo)售額去除銷(xiāo)售額去除11%，5%11%，5%1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)測(cè)算開(kāi)發(fā)面積近10萬(wàn)平米。銷(xiāo)售單價(jià)按8,700元/平米計(jì)算。 總計(jì)收入87,340.00萬(wàn)元，成本54,575.00萬(wàn)元，費(fèi)用4,516.00萬(wàn)元。成本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅增值稅備 注含稅支出占總成本比重不含稅支出占總成本

31、比重進(jìn)項(xiàng)稅額取得土地成本120,920,000.0022%120,920,000.00 24%無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅前期工程成本21,810,000.004%19,413,067.634%2,396,932.37稅率:勘察設(shè)計(jì)費(fèi):6%規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):6%建筑研究設(shè)計(jì)費(fèi):6%;土石方工程:11%; 其他:17%基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)40,000,000.007%36,036,036.047%3,963,963.96假設(shè)取得11%的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣;建安工程費(fèi)276,180,000.0050%248,810,810.81 49%27,369,189.19 假設(shè)取得11%的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣;公共配套設(shè)施費(fèi)65,850,000.0012%59

32、,324,324.3212%6,525,675.68假設(shè)取得11%進(jìn)項(xiàng)稅抵扣；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用21,000,000.005%21,000,000.004%假設(shè)此部分為工資勞務(wù)保險(xiǎn)等現(xiàn)金支出,未取得進(jìn)項(xiàng)稅；合 計(jì)545,760,000.00505,504,238.80 40,255.761.20 占總收入比重62%66%1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)測(cè)算假設(shè)：A=可獲取可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的成本除稅總收入1、應(yīng)繳增值稅及附加： (收入1.1111%收入1.11A8%)(1+7%+3%) = 收入0.1091收入A0.07932、所得稅：應(yīng)納所得稅額： 收入1.11(不含稅收入)收入1.11A(不含

33、稅成本)收入1.117%(不含稅費(fèi)用)(收入1.1111%收入1.11A8%)10%(營(yíng)業(yè)稅金及附加)= 收入0.8278收入A0.8936應(yīng)納所得稅： （收入0.8278收入A0.8936）25%= 收入0.207收入A0.22341、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)測(cè)算3、項(xiàng)目應(yīng)繳增值稅和所得稅： 收入0.1091收入A0.0793+收入0.207收入A0.2234 = 收入0.3161收入A0.30274、成本占收入比例為多少時(shí)，綜合稅負(fù)率小于“營(yíng)改增”前的16%，即： （收入0.3161收入A0.3027）收入51% 結(jié)論：稅率11%下，成本占總收入（稅后）比例大于51%時(shí)，企業(yè)綜合

34、稅負(fù)小于“營(yíng)改增”前稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)綜合稅負(fù)比“營(yíng)改增”前減少，但前提是51%的成本要取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。目前，開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本占總收入比重基本在60%70%左右，要是都能取得專(zhuān)票，稅負(fù)降低。1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析建筑業(yè)增值稅稅率結(jié)構(gòu)總承包企業(yè)材設(shè)供應(yīng)商（材料設(shè)備購(gòu)買(mǎi)、加工）建設(shè)單位專(zhuān)業(yè)分包勞務(wù)分包工商企業(yè)（機(jī)械購(gòu)買(mǎi)、租賃、修理）個(gè)人企業(yè)（商混/地材）運(yùn)輸企業(yè)11%6%、3%11%17%3%、0%11%17%設(shè)計(jì)單位咨詢(xún)單位其他服務(wù)企業(yè)3%、6%3%、6%3%、6%政府基金、行政收費(fèi)0%1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析以總包企業(yè)為例，營(yíng)改增銷(xiāo)項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅額分解對(duì)比正常材料、機(jī)械設(shè)備采購(gòu)、租賃、修理、

35、加工等費(fèi)用項(xiàng)，稅率17%，可獲取6%的差額退稅，稅費(fèi)為負(fù)；咨詢(xún)、設(shè)計(jì)、勞務(wù)分包、商混、小規(guī)模納稅人手中的地材等，根據(jù)情況6%、3%、0%三種稅率或征收率，部分不能抵扣，總體來(lái)講，稅費(fèi)上升，專(zhuān)業(yè)分包、運(yùn)輸業(yè)，對(duì)應(yīng)稅率11%，可全額抵扣，與建筑業(yè)持平，稅費(fèi)為0；總承包企業(yè)勞務(wù)分包、中介咨詢(xún)、設(shè)計(jì)單位建設(shè)單位專(zhuān)業(yè)分包材設(shè)供應(yīng)商（材料設(shè)備購(gòu)買(mǎi)、加工）個(gè)人企業(yè)（商混/地材）工商企業(yè)（機(jī)械購(gòu)買(mǎi)、租賃、修理）運(yùn)輸企業(yè)11%3%，6%11%17%3%，0%11%17%1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析序號(hào)工程名稱(chēng)營(yíng)業(yè)稅下材料費(fèi)+機(jī)械費(fèi)增值稅下總造價(jià)營(yíng)業(yè)稅金應(yīng)納稅額占營(yíng)業(yè)稅下總造價(jià)比例（%）平均稅率總造價(jià)銷(xiāo)項(xiàng)稅額應(yīng)納稅額

36、金額增減率（%）金額增減率（%）金額增減率（%）1上海國(guó)浩長(zhǎng)風(fēng)城酒店工程5464.51163.4557.60%15.10%5284.35 -3.3%523.67 220.4%-0.37 -100.2%2上海國(guó)浩長(zhǎng)風(fēng)城辦公樓工程6050.85180.9859.10%14.90%5845.94 -3.4%579.33 220.1%-5.83 -103.2%3上海蘇河灣大廈辦公樓項(xiàng)目4648.73139.0468.30%14.30%4517.70 -2.8%447.50 221.9%19.91 -85.7%4上海楊浦區(qū)316街坊商辦樓二期工程6203.81185.5668.20%14.40%6041

37、.62 -2.6%598.34 222.5%38.11 -79.5%5北京飯店二期公寓7384.16220.8657.50%15.20%7214.25 -2.3%714.27 223.4%66.39 -69.9%6北京雁棲湖安置房工程35121.191050.4863.20%14.90%34382.26 -2.1%3403.50 224.0%378.73 -63.9%7四川新成仁路項(xiàng)目10525.81314.8373.50%13.70%10200.51 -3.1%1010.67 221.0%19.10 -93.9%8上海豐溪路道路新建工程2047.161.2373.60%13.50%1984.

38、96 -3.0%196.66 221.2%4.74 -92.3%9上海崇明東灘Z1道路工程8071.44241.4270.00%13.50%7897.18 -2.2%781.78 223.8%82.99 -65.6%10上海崇明東灘Z1橋梁工程2757.0682.4657.90%13.00%2747.72 -0.3%271.56 229.3%73.97 -10.3%11上海虹梅南路金海路通道越江段新建工程244668.27318.0967.50%13.50%240281.79 -1.8%23778.70 224.9%3330.49 -54.5%12上海軌道交通10號(hào)線工程10標(biāo)段區(qū)間隧道工程1

39、8785.89561.8984.80%13.40%18063.04 -3.8%1790.03 218.6%-104.77 -118.6%實(shí)際工程測(cè)算對(duì)比1、在理論計(jì)算結(jié)果增值稅降低；2、一些精裝修等房建工程、隧道等由于能夠取得的可抵扣高稅率進(jìn)項(xiàng)稅額多，稅負(fù)下降明顯，超過(guò)市政及基礎(chǔ)建設(shè)工程1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析序序號(hào)號(hào)17%17%稅率稅率權(quán)重權(quán)重3%3%征收率征收率權(quán)重權(quán)重T T1 1100%0.00%17.00%47.56%2 2955.00%16.30%49.30%3 390%10.00%15.60%51.20%4 485%15.00%14.90%53.29%5 580%80%20.00%

40、20.00%14.20%55.57%55.57%675%25.00%13.50%58.10%與營(yíng)業(yè)稅持平增減平衡點(diǎn)分析：材機(jī)稅率權(quán)重及占比對(duì)稅負(fù)的影響營(yíng)改增工程造價(jià)與應(yīng)納稅額增減平衡點(diǎn)在56%左右，即進(jìn)項(xiàng)業(yè)務(wù)“含稅金額”占營(yíng)業(yè)稅下工程造價(jià)的比例大于56%時(shí)，營(yíng)改增工程造價(jià)與應(yīng)納稅額將降低；反之，增加。1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析 中國(guó)建設(shè)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)理論和實(shí)際兩種測(cè)算，66家企業(yè)的理論測(cè)算結(jié)果，“營(yíng)改增”后，平均減輕稅負(fù)為83%。而實(shí)際模擬測(cè)試結(jié)果平均增加稅負(fù)為93%，折合營(yíng)業(yè)稅稅率是5.80%，增加2.8個(gè)百分點(diǎn)。 城建集團(tuán)，進(jìn)行項(xiàng)目模擬，測(cè)算后綜合稅率大概是6%-8%； 中國(guó)建設(shè)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)完成了對(duì)6

41、6家建筑施工企業(yè)的調(diào)研報(bào)告。報(bào)告顯示，如果實(shí)行營(yíng)改增，66家建筑施工企業(yè)2011年應(yīng)繳納增值稅減少的有8家，占12%；增加的有58家，占88%。 理論模擬計(jì)算，除人工外所有材料、設(shè)備等按正常稅率全額抵扣，綜合稅率2%-3%；沙石土料等項(xiàng)目不能抵扣的情況下，綜合稅率在5%-6%之間。1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析影響房地產(chǎn)及建筑業(yè)營(yíng)改增稅負(fù)增加原因(一)房地產(chǎn)及建筑業(yè)自身特點(diǎn)造成采購(gòu)貨物、接受勞務(wù)過(guò)程中無(wú)法全部取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票。(二)簡(jiǎn)并增值稅征收率之后，商品混凝土、地方材料征收率降至3%，與建筑施工企業(yè)適用稅率11%之差，造成稅負(fù)增加。(三)存量資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算問(wèn)題。價(jià)稅分離是核心：增值稅下費(fèi)用

42、項(xiàng)目“價(jià)稅分離” 是 “產(chǎn)品定價(jià)” 的前提。稅負(fù)增加或減少的關(guān)鍵：主要取決于其可抵扣成本項(xiàng)目的稅率及其在不含稅銷(xiāo)售額中的比重。實(shí)際納稅時(shí)，實(shí)行預(yù)繳銷(xiāo)項(xiàng)稅額，定期核算增值稅，關(guān)鍵是要盡量取得當(dāng)期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣關(guān)鍵1三流合一 實(shí)施辦法規(guī)定第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。 增值稅扣稅憑證，是指增值稅專(zhuān)用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)票和完稅憑證。 納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書(shū)面合同、付款證明 和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料

43、不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析能否抵扣的關(guān)鍵三流合一定義：所謂的“三流合一”是指資金流（銀行的收付款憑證）、發(fā)票流（發(fā)票的開(kāi)票人和收票人）和業(yè)務(wù)流（合同、勞務(wù)流等）相互統(tǒng)一，即銀行收付憑證、交易合同和發(fā)票上的收款人和付款人和金額必須一致。要求：合同乙方、收款方、開(kāi)票方和貨物銷(xiāo)售方或勞務(wù)提供方必須是同一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體；合同甲方、付款方、貨物采購(gòu)方或勞務(wù)接受方必須是同一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體。風(fēng)險(xiǎn)：票款不一致，涉嫌虛開(kāi)發(fā)票，將被稅務(wù)部門(mén)稽查判定為虛列支出，虛開(kāi)發(fā)票，承擔(dān)一定的行政處罰甚至遭到刑事處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)務(wù)流業(yè)務(wù)流資金流資金流發(fā)票流發(fā)票流1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析案例分析

44、某房地產(chǎn)公司與總包單位簽訂包工包料合同，合同金額為1000萬(wàn)元，材料費(fèi)用為800萬(wàn)元，勞務(wù)費(fèi)用為200萬(wàn)元?？偘少?gòu)材料款800萬(wàn)元，為了節(jié)省稅負(fù)，總包讓房地產(chǎn)公司向材料供應(yīng)商支付800萬(wàn)元，材料供應(yīng)商向房地產(chǎn)公司開(kāi)具800萬(wàn)元的增值稅專(zhuān)用發(fā)票；工程完工后，總包結(jié)算價(jià)為1000萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司剩余200萬(wàn)元?jiǎng)趧?wù)款，總包開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票200萬(wàn)元（不含增值稅)給房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員將800萬(wàn)元和的200萬(wàn)元增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)開(kāi)發(fā)成本。 在進(jìn)行增值稅抵扣時(shí)，材料供應(yīng)商開(kāi)具房地產(chǎn)公司800萬(wàn)元的增值稅專(zhuān)用發(fā)票允許抵扣嗎？1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析不能抵扣。房地產(chǎn)總包供應(yīng)商業(yè)務(wù)流、發(fā)票流（合同

45、、勞務(wù)）采購(gòu)合同（合同、勞務(wù)）資金流、發(fā)票流資金流、發(fā)票流業(yè)務(wù)流（無(wú)合同）資金流（200萬(wàn)）1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析三流合一建議：為了規(guī)避票款不一致和三流不統(tǒng)一導(dǎo)致不能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，必須在總承包合同的基礎(chǔ)上，業(yè)主、總包和分包必須簽訂“業(yè)主指定分包方的三方分包協(xié)議”，合同中有三個(gè)當(dāng)事人：業(yè)主、總承包方、分包指定方。指定分包協(xié)議中必須明確“業(yè)主支付”模式（業(yè)主是指定分包方工程款的直接支付義務(wù)人）具體如下：指定分包商應(yīng)按經(jīng)總承包商和業(yè)主確認(rèn)的工程量金額，向總承包商開(kāi)具工程款增值稅專(zhuān)業(yè)用發(fā)票，總承包商則應(yīng)向業(yè)主單獨(dú)開(kāi)具等額的并標(biāo)明指定分包工程名稱(chēng)的工程款增值稅專(zhuān)業(yè)用發(fā)票。業(yè)主按總承包商向其開(kāi)具的發(fā)

46、票金額，在扣除照管費(fèi)或管理費(fèi)（如約定由指定分包商支付）后，將剩余款項(xiàng)直接支付給指定分包商。業(yè)主將扣減照管費(fèi)（如約定由指定分包商支付）支付給總承包商。1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣關(guān)鍵2不可抵扣進(jìn)項(xiàng)范圍政策規(guī)定（實(shí)施辦法）第二十七條 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣：（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、 服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專(zhuān)用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。（二）非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配

47、勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（四）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（五）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。 納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。（六）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。（七）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)所稱(chēng)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣

48、、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。第五十四條 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，購(gòu)買(mǎi)方索取增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。自然損耗、生產(chǎn)過(guò)程定額內(nèi)損耗、市場(chǎng)原因存貨減值貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷(xiāo)毀、拆除1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣關(guān)鍵2不可抵扣進(jìn)項(xiàng)范圍政策規(guī)定（實(shí)施辦法） 第三十三條 有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷(xiāo)售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專(zhuān)用發(fā)票：（一）一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。（二）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。 第四十二條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票后

49、，發(fā)生開(kāi)票有誤或者銷(xiāo)售折讓、中止、退回等情形的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定開(kāi)具紅字增值稅專(zhuān)用發(fā) 票；未按照規(guī)定開(kāi)具紅字增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規(guī)定扣減銷(xiāo)項(xiàng)稅額或者銷(xiāo)售額。 注：紅字增值稅發(fā)票是需要在開(kāi)票軟件中，按照申請(qǐng)方的不同（銷(xiāo)售方和購(gòu)買(mǎi)方）分別操作，申請(qǐng)單打印出紙質(zhì)文件一式兩份，并加蓋公司公章，紙質(zhì)和電子申請(qǐng)單及相關(guān)資料（具體咨詢(xún)所屬稅務(wù)局）帶至所屬稅局審批，對(duì)開(kāi)發(fā)票不允許抵扣1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣關(guān)鍵2不可抵扣進(jìn)項(xiàng)范圍1.差旅費(fèi)用中的交通費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)用的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不可以抵扣，住宿費(fèi)可以2.接受貸款服務(wù)向貸款方支付的利息及有關(guān)費(fèi)用的增值稅

50、進(jìn)項(xiàng)稅不可以抵扣。3.獲得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票超過(guò)法定認(rèn)證期限180天，認(rèn)證當(dāng)月必須抵扣4.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和建筑企業(yè)支付給農(nóng)民或村委會(huì)的青苗補(bǔ)償費(fèi)用，不可以抵扣稅金（因拆遷補(bǔ)償費(fèi)用不繳增值稅和個(gè)人所得稅）1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣關(guān)鍵3新老項(xiàng)目抵扣問(wèn)題過(guò)渡期不能抵扣范圍： 營(yíng)改增前購(gòu)買(mǎi)，稅改后收到 ：營(yíng)改增前簽訂的材料采購(gòu)合同，已經(jīng)履行合同，但建筑材料在營(yíng)改增后才收到并用于營(yíng)改增前未完工的項(xiàng)目，而且營(yíng)改增后才付款給供應(yīng)商而收到材料供應(yīng)商開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票營(yíng)改增前購(gòu)買(mǎi)，稅改后付款 ：營(yíng)改增前采購(gòu)的材料已經(jīng)用于營(yíng)改增前已經(jīng)完工的工程建設(shè)項(xiàng)目，營(yíng)改增后才支付采購(gòu)款

51、，而收到供應(yīng)商開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票 過(guò)渡期間的非工程采購(gòu) ：營(yíng)改增之前采購(gòu)的設(shè)備、勞保用品、辦公用品并支付款項(xiàng)，但營(yíng)改增后收到供應(yīng)商開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票已完工未結(jié)算：5月1日前已完工但未結(jié)算，5月1日后結(jié)算并收到工程款，繼續(xù)按3%交營(yíng)業(yè)稅，繼續(xù)開(kāi)建安營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。老項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)在新項(xiàng)目中不能抵扣：新老項(xiàng)目交替出現(xiàn)，共同經(jīng)營(yíng)、共同生產(chǎn)的情況下，必須要分開(kāi)采購(gòu)，分開(kāi)核算，分開(kāi)決算。5月1日后老項(xiàng)目產(chǎn)生的增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅，不可以在新項(xiàng)目進(jìn)行抵扣。注意：營(yíng)改增之前的分包款可以在6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣關(guān)鍵3新老項(xiàng)目抵扣問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅退稅與抵扣問(wèn)題： 營(yíng)改增后，原差

52、額征收營(yíng)業(yè)稅的可以退稅，但沒(méi)有明確退稅流程。 營(yíng)改增后，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的工程，工程剩余的銷(xiāo)售額小于剩余的分包付款，可暫停繳納增值稅 營(yíng)改增后，其他原因（例如扣質(zhì)保金）造成營(yíng)業(yè)額減除的，可以退稅1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析問(wèn)題1：某老施工項(xiàng)目，總包方2016年4月30日前從甲方累計(jì)收款并向甲方開(kāi)具發(fā)票1000萬(wàn)元，向分包付款并取得分包方發(fā)票1200萬(wàn)元，5月1日營(yíng)改增后，總包方應(yīng)向原地稅局申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅6萬(wàn)元?？缮暾?qǐng)退稅，需明確退稅流程。問(wèn)題2：某老施工項(xiàng)目，合同總造價(jià)3000萬(wàn)元，營(yíng)改增前甲方累計(jì)支付工程款1000萬(wàn)元，總包方向甲方開(kāi)具了發(fā)票1000萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅30萬(wàn)元，截至5月1日尚未向分包付

53、款。營(yíng)改增后該項(xiàng)目選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)稅，至竣工結(jié)算總包方付分包價(jià)款并取得普通發(fā)票2400萬(wàn)元。這個(gè)項(xiàng)目中，銷(xiāo)售額僅剩20001.03=1942萬(wàn)元，小于支付的分包價(jià)款，增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法是差額計(jì)稅，需扣除分包款計(jì)算銷(xiāo)售額，應(yīng)如何處理？規(guī)定，計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大，由國(guó)家稅務(wù)總局通知建筑服務(wù)發(fā)生地或者不動(dòng)產(chǎn)所在地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時(shí)期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅問(wèn)題3：假定B企業(yè)某項(xiàng)目營(yíng)改增前已經(jīng)竣工結(jié)算，甲方尚欠質(zhì)保金1000萬(wàn)元，相應(yīng)發(fā)票已經(jīng)開(kāi)具，稅金已經(jīng)繳納，營(yíng)改增后因質(zhì)量問(wèn)題被甲方扣款800萬(wàn)元，應(yīng)如何處理？是可以退還營(yíng)業(yè)稅的，需明確退稅流程？進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣關(guān)鍵3營(yíng)業(yè)稅處理示例1、

54、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣關(guān)鍵4題過(guò)渡期總結(jié)（建筑業(yè)）老項(xiàng)目（包括已完工未結(jié)算）按照營(yíng)業(yè)稅方式計(jì)價(jià)和納稅，還有很多聯(lián)營(yíng)掛靠項(xiàng)目等，直接選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法對(duì)項(xiàng)目的整體影響較小，企業(yè)應(yīng)提前籌劃，關(guān)注政策要求，確?！澳芎?jiǎn)盡簡(jiǎn)”。 如果未完工項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目中所占的比重較大，有大量的成本發(fā)票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計(jì)稅方法，按照11%的稅率計(jì)算增值稅； 如果未完工項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目中所占的比重較小，已經(jīng)發(fā)生大量的成本發(fā)票是增值稅普通發(fā)票，沒(méi)有多少增值稅進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣，則選擇增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，針對(duì)營(yíng)改增前的老項(xiàng)目，施工企業(yè)應(yīng)對(duì)所有未結(jié)算項(xiàng)目進(jìn)行梳理，確保所有未結(jié)算項(xiàng)目都能被認(rèn)定為老項(xiàng)目，為選用簡(jiǎn)

55、易計(jì)稅方法奠定基礎(chǔ)。施工企業(yè)應(yīng)即刻對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行梳理，嚴(yán)格按照營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定，加強(qiáng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通力度，清理清償營(yíng)業(yè)稅，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。從節(jié)省稅收的角度考慮，建議營(yíng)改增前已經(jīng)完工且進(jìn)行工程決算，但業(yè)主拖欠工程款的老項(xiàng)目在2016年5月1日后進(jìn)行開(kāi)票。1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣關(guān)鍵4過(guò)渡期總結(jié)（房地產(chǎn)）營(yíng)改增前已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢的樓盤(pán)項(xiàng)目，但未銷(xiāo)售完畢，營(yíng)改增之后繼續(xù)銷(xiāo)售的老項(xiàng)目，一定選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行了項(xiàng)目的立項(xiàng)、報(bào)建、審批和規(guī)劃等法律手續(xù)，且已經(jīng)與建筑企業(yè)簽訂了建筑施工總承包合同，但項(xiàng)目一直未動(dòng)工，5月1日后開(kāi)工，建議選擇增值稅一般計(jì)稅

56、方法，按照11%計(jì)算繳納增值稅營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)行了項(xiàng)目的立項(xiàng)、報(bào)建、審批和規(guī)劃等法律手續(xù)，與建筑企業(yè)簽訂了建筑施工總承包合同或建恩利筑工程施工許可證，工程已經(jīng)動(dòng)工，營(yíng)改增后增值稅計(jì)稅方法的選擇應(yīng)分兩種情況： 一是如果已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占的比例很小，成本發(fā)票還沒(méi)有收到，有大量的成本發(fā)票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計(jì)稅方法。 二是如果已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所占的比例較大，已經(jīng)收到了大部分成本發(fā)票（是增值稅普通發(fā)票和建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票），沒(méi)有多少增值稅進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣，則選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%征收率征收增值稅。1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣關(guān)鍵4固定資產(chǎn)抵

57、扣政策規(guī)定（有關(guān)事項(xiàng)規(guī)定）1、適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 2、一般納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。使用過(guò)的固定資產(chǎn)，是指納稅人符合試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十八條規(guī)定并根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。注：關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知（財(cái)政部2014-57號(hào)）規(guī)定銷(xiāo)售舊貨按照簡(jiǎn)計(jì)稅方法執(zhí)行（3%）。1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣

58、關(guān)鍵5留低稅額抵扣增值稅由于是月稅月清。如果進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票沒(méi)有及時(shí)取得，會(huì)存在當(dāng)期多繳稅現(xiàn)象，形成“應(yīng)繳稅費(fèi)未交增值稅”借方余額增值稅留抵稅額。留抵稅額是未抵扣完的進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售前期繳不到增值稅，但是在完工決算期間取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，缺乏銷(xiāo)項(xiàng)與之相配比，導(dǎo)致預(yù)售后期繳納巨額稅款，而完工決算期形成巨額留抵稅額。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后便注銷(xiāo)項(xiàng)目公司登記。現(xiàn)行增值稅規(guī)定，一般納稅人注銷(xiāo)時(shí)其留抵稅額不予以退稅。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束后，企業(yè)有增值稅留底稅額而注銷(xiāo)公司，留抵的進(jìn)項(xiàng)稅額便成為公司的損失。 應(yīng)對(duì)措施： 一是項(xiàng)目結(jié)束后，有留抵稅額的項(xiàng)目公司不做注銷(xiāo)處理，將項(xiàng)目公司辦理工商遷移

59、手續(xù)，遷移到新的項(xiàng)目地，這樣原企業(yè)尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額便可以繼續(xù)抵扣。 二是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后，可將有留抵進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目公司合并到正在有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的公司，再注銷(xiāo)這個(gè)項(xiàng)目公司。這樣原企業(yè)尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可結(jié)轉(zhuǎn)至新公司繼續(xù)抵扣。 二、工程造價(jià)的影響及分析主要包括五個(gè)方面的內(nèi)容1、營(yíng)改增稅負(fù)的影響分析2、成本管理的影響及分析3、采購(gòu)管理的影響及分析4、運(yùn)營(yíng)管理的影響及分析2、成本管理的影響及分析工程計(jì)價(jià)的影響營(yíng)業(yè)稅下工程計(jì)價(jià)工程造價(jià)組成營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅和計(jì)價(jià)方式工程造價(jià)人工費(fèi)（含稅）材料費(fèi)（含稅）施工機(jī)具費(fèi)（含稅） 管理費(fèi)（含稅）規(guī)費(fèi)（含稅）利潤(rùn)稅金（營(yíng)業(yè)稅、附加）稅前造價(jià)營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)額稅率計(jì)價(jià)時(shí)：計(jì)價(jià)時(shí)：營(yíng)業(yè)

60、額營(yíng)業(yè)額= =工程造價(jià)工程造價(jià) = = 稅前造價(jià)稅前造價(jià)/ /（1-1-稅率稅率）稅稅前造價(jià)：前造價(jià)：各含稅費(fèi)用項(xiàng)含稅費(fèi)用項(xiàng)之和充分體現(xiàn)了價(jià)內(nèi)稅價(jià)內(nèi)稅的特點(diǎn)計(jì)價(jià)時(shí)，稅前造價(jià)計(jì)價(jià)時(shí)，稅前造價(jià)10001000萬(wàn)，營(yíng)業(yè)稅多少？萬(wàn)，營(yíng)業(yè)稅多少？2、成本管理的影響及分析工程計(jì)價(jià)的影響增值稅下工程造價(jià)構(gòu)成增值稅下對(duì)“工程計(jì)價(jià)”方式影響較大（僅考慮增值稅，不考慮附加稅，所有費(fèi)用項(xiàng)可分解進(jìn)項(xiàng)稅）根據(jù)“價(jià)稅分離”的原則，銷(xiāo)售額=稅前造價(jià)（不含進(jìn)項(xiàng)稅額和增值稅額）工程造價(jià)人工費(fèi)（含稅）材料費(fèi)（含稅）施工機(jī)具費(fèi)（含稅） 管理費(fèi)（含稅）規(guī)費(fèi)（含稅）利潤(rùn)應(yīng)納稅額人工費(fèi)（除稅）材料費(fèi)（除稅） 施工機(jī)具費(fèi)（除稅）管理費(fèi)（除