資產(chǎn)評價學(xué)教程第三版習(xí)題答案全

1、第一章 導(dǎo)論1、(1) 資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估計的行為或過程。具體地講，資產(chǎn)評估是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn) 評估準(zhǔn)則，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型， 按照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基 準(zhǔn)日價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。(2) 時點性是指資產(chǎn)評估是對評估對象(即待評估資產(chǎn))在某一時(問)點的 價值的估算。這一時點是所評估價值的適用日期，也是提供價值評估基礎(chǔ)的市場 供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日相對 于評估(工作)日期而言，既可

2、以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來的某一天。(3) 一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交 易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價格。(4) 非市場價值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的 非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、活算價值、凈變現(xiàn)價值、持續(xù)經(jīng)營價值。2、(1) c (2) c(3) c (4) d (5) c(6) c (7) a (8) d(9) b (10) b3、(1) abcd(2) acde(3) ab(4) abcde(5) abde(6) ab4、(1) 資產(chǎn)評估的基本要

3、素有哪些？資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估 原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構(gòu)成要素。從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家 在資產(chǎn)評估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注 冊。特定資產(chǎn)是待評估的對象。國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評 估價值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定,它取決于評估目的。

4、評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟。評估方法是估算資產(chǎn)價值所必需的特定技術(shù)方法。(2) 資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估工作得以進行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公 開市場假設(shè)和活算假設(shè)。繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn) 實中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用； 二是資產(chǎn) 將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。 在確 定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上、 技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn) 權(quán)主體的前提條件。公開市場假設(shè)是指

5、待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進行交易，從而實現(xiàn)其市場價值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強、市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強 專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設(shè)。專用性資產(chǎn) 一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者， 在不作為企業(yè)經(jīng)營活 動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售?；钏慵僭O(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下， 如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等，將被迫以 協(xié)商或以拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購買者的時間的長短，可以將 活算分為強制活算和有序活算?；钏慵僭O(shè)下的評估價值往往也低于繼續(xù)使用和公 開市場假

6、設(shè)下的評估價值。（3）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些？資產(chǎn)評估原則是規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。規(guī)定評估原則是為了確保不同 的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前 提下，對同一估價對象的估價結(jié)果能具有一致性。資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則包括貢獻 原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。貢獻原則是指在評估時，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值， 應(yīng)取決于 該資產(chǎn)對與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價值的貢獻，或該部分對資產(chǎn)整體 價值的貢獻，也可以用缺少它時整體資產(chǎn)價值或資產(chǎn)整體價值的下降程度來衡量 確定。替代原則的理論依據(jù)是同一市場上的相同 （或相近似）物品具有相

7、同（或相 近）的價值。對具有同等效用而價格不同的物品進行選擇時， 理性人必定選擇價 格便宜的；對價格相同而效用不同的物品進行選擇時， 理性人必定選擇效用較大 的。替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產(chǎn)的市場交易資料，來進行比較分析評估估價對象的價值，以確保所評估的結(jié)果是估價對象在公開市場上 成交的最可能價格。預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價格， 而 是決定于其在評估基準(zhǔn)日后能夠帶來的預(yù)期凈收益， 即預(yù)期的獲利能力。預(yù)期的 獲利能力越大，資產(chǎn)的價值就越高。最佳（也稱最高最佳）使用原則即按照估價對象的最佳使用方式， 評估資產(chǎn) 的價格。最佳使用是指在法律上允許、技

8、術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的前提條件下， 能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。在運用最佳使用原則時，首先要求最 佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上 無法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟上 可行，不可能通過不經(jīng)濟的方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。 在估價對象已經(jīng)處于使 用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對估價前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn) 狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時， 應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估 價前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用 途后的使用假定為估價前提；（3）投資改造前提，即認(rèn)為

9、不轉(zhuǎn)換用途但需要進行(4)重應(yīng)以拆除投資改造后再予以使用最為有利時， 應(yīng)以改造后的使用假定為估價前提; 新利用前提，即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時， 該部分后的使用假定為估價前提；(5)上述四種情形的某種組合。35第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法1、(1) 復(fù)原重置成本是指在評估基準(zhǔn)日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成 本。(2) 更新重置成本是指在評估基準(zhǔn)日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、 工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。(3) 實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使

10、用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其 物理性能不斷下降而引起的價值減少。(4) 功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍 使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價值也相應(yīng)減少。(5) 經(jīng)濟性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的 發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用， 使得資產(chǎn)價值下降。(6) 總使用年限是指資產(chǎn)的物理(自然)壽命，即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷 的時間。(7) 實際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強度(負(fù)荷程度)標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實際使用強度和名義已使 用年限有

11、關(guān)。(8) 資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實際使用強度， 其計算公式為：資產(chǎn)利用率=至評 估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計實際利用時間+至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定利用時間。(9) 成新率反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的 估算方法有觀察法、經(jīng)濟使用年限法、修復(fù)費用法等。(10 )成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本(reproduction cost new ) 或更新重置成本(replcement cost new ) 中扣減其 各項價值損耗，來確定資產(chǎn)價值的方法。(11) 比較法也稱市場比較法，是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)(即可參照交易資產(chǎn))的異同,并據(jù)此對類

12、似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定 待評估資產(chǎn)價值的評估方法。(12) 收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適 當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。2、(I) b (2) a (3) d (4) b (5) b (6) a (7) c (8) c (9) c (10) b(II) c (12) d (13) d (14) d (15) b (16) c (17) a3、(1) abd(2) abcd (3) ac (4) ab (5) abe (6) be (7) ac4、(1)資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報告的全過程，具 體應(yīng)按以下步驟進行：

13、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項。簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定 書。編制資產(chǎn)評估工作計劃。對待評估資產(chǎn)的核實與實地查勘。 收集與資 產(chǎn)評估有關(guān)的資料。評定估算。編制和提交評估報告。資產(chǎn)評估工作底稿 歸檔。（2）比較待評估資產(chǎn)的年運營成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運營成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費、產(chǎn)品質(zhì)量等方面） 。確定凈超 額運營成本。凈超額運營成本等于超額運營成本扣除所得稅后的余額。估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所 有的凈超額運營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值， 可以通過超額投資成本的估算進

14、行， 即 將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計算公式為： 功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本（3）對評估對象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個使用 者經(jīng)營管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金 流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計經(jīng)營管理成本。經(jīng)營管理成本包括有維修費、銷售及管理費、保險費、稅費、銷售成本、原材料費及工資 等成本費用。折舊費、籌資成本等不作為經(jīng)營管理成本從收入中扣除，因為折舊費是收入的一部分，它不會支付給任何人，而籌資成本也在對

15、預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流 進行折現(xiàn)時即從貨幣時間價值的角度考慮了。（4）折現(xiàn)率實質(zhì)上是投資的期望回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象 的機會成本，或者說是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項“相似的”投資中得到的回報率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種： 市場比較法。即通 過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。資本資產(chǎn)定價模型法。即通過比較一項資本投資的回報率與投資 于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風(fēng)險補償。利用該模型確定的折現(xiàn)率 是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本。一項投資的風(fēng)險包括可分散風(fēng)險和不可分散 風(fēng)險?？煞稚L(fēng)險是由與該項投資相關(guān)的特殊事件

16、引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。不可分散風(fēng)險是由那些對整個經(jīng)濟而不只是對某一項投 資產(chǎn)生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因為可分散風(fēng)險能 夠通過多樣化來消除，所以投資市場不會給予它回報，投資市場只對無法避免的 風(fēng)險即不可分散風(fēng)險予以補償。由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險不同，因而其回報率也 不同。期望回報率=無風(fēng)險利率+資產(chǎn)風(fēng)險補償。國庫券是最安全的投資方式， 我們可以將它的回報率當(dāng)作無風(fēng)險利率。資產(chǎn)風(fēng)險補償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場（平均）風(fēng)險補償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（6）。因而可以將資產(chǎn)的期望回報率表示為： 資產(chǎn)期望回報率=無風(fēng)險利率+資產(chǎn)市場風(fēng)險補償 x &=無風(fēng)險利率+

17、（資產(chǎn)平均回報率-無風(fēng)險利率）x 6加權(quán)平均資本成本法。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負(fù) 債資本的成本，用公式表示為：加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益成本X權(quán)益比+負(fù)債成本X負(fù)債比如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為：加權(quán)資本成本=權(quán)益成本X權(quán)益比+稅前負(fù)債成本 X （ 1 -所得稅 邊際稅率）X負(fù)債比5、（1.5-1.2 ） X 10000X 12X （1-33%） X 1-1/ （1+10% 5/10% = 91434 （元）第三章機器設(shè)備評估1、(1) c(2) d(3) b(4) b(5) b(6) a(7) b(

18、8) b(9) a(10) b(11) c(12) d(13) b(14) a(15) d(16) c2、(1) cd(2)cde(3)bc (4)acd(5) abe(6)abcde(7) ace(8)abcd(9)abc (10) abd(11) bc(12)cde3、（1）1）估算重置成本重置成本=100X 150粽 110%+5< 150彷 125%+2< 150彷 130壽 144.67 （萬元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=10X 136.36 - 144.67 + 5 X 6- 144.67 + 2 X 2.3 - 144.67=9.66 年3）估算實體性貶值率實

19、體性貶值率=9.66 - （9.66 + 6） =61.69%4）估算實體性貶值實體性貶值=重置成本X實體性貶值率=144.67 X 61.69%= 89.25（萬元）5）功能性貶值估算第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本（5-4） X 12000= 12000 （元）第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本12000X （ 1 33% =8040 （元）第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn) 求和，以確定其功能性貶值額8040 X （P/A, 10% 6） =8040X 4.3553 = 35016.61（元）=3.5 萬元6）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值=重置成本一

20、實體性貶值一功能性貶值=144.67 89.25 3.5=51.92（萬元）（2）1）估算重置成本重置成本=100X 120吩 105%+1» 120粽 115臏 124.72（萬元）2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限=4X 114.29 - 124.72 + 1 X 10.43 - 124.72 = 3.75 年3）估算實體性貶值率實體性貶值率=3.75 - （3.75 + 6） =38.46%4）估算實體性貶值實體性貶值=重置成本X實體性貶值率= 124.72 X 38.46%= 47.97（萬元）5）估算功能性貶值第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本1000X 12= 1200

21、0 （元）第二步，計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本12000X ( 1 33% =8040 (元)第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn) 求和，以確定其功能性貶值額8040 X (P/A, 10% 6) =8040X4.3553 = 35016.61(元)=3.5 萬元6 )估算經(jīng)濟性貶值率經(jīng)濟性貶值率=1 (60吩80% Xl X 100%=1 (60吩 80% 0.7 X 100%=18.24%7) 估算經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值=(重置成本-實體性貶值-功能性貶值)X經(jīng)濟性貶值率=(124.72 47.97 3.5) X 18.24%=13.36(萬元)8) 求資產(chǎn)價值

22、待評估資產(chǎn)的價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值 =124.72 47.97 3.5-13.36 = 59.89(萬元)(3)1) 運用市場重置方式(詢價法)評估工型機組的過程及其結(jié)果重置成本=100X (1+25%)=125(萬元)實體有形損耗率=5X 60%/(5 X 60%)+7X 100%=3/1(0< 100%=30%評估值=125X (1 -30%)=87.5(萬元)2) 運用價格指數(shù)法評估I型機組的過程及其結(jié)果重置成本=150X (1+2%)(1+1%)(1 -1%)(1+2%)=156.04(萬元)實體有形損耗率=3/(3+7) X 100%=30%功能性貶

23、值=4X (1-33%)(P/A,10%,7)=2.68 X 4.8684=13.05 萬元評估值=156.04 X (1 -30%)-13.05=96.18(萬元)3) 關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運用市場重置方式(詢價法)的評估結(jié)果為準(zhǔn)或為主(此結(jié)果的權(quán)重超過51P算為主)。因為此方法是利 用了市場的判斷，更接近于&觀事實，而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛， 評估精度可能會受到影響。第四章房地產(chǎn)價格評估1、(1) 即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屆性的土地，即作為財產(chǎn)的土地。(2) 是指房屋及其附屆物(與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相 關(guān)林木等)和承載房屋及

24、其附屆物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。(3) 是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物(建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng) 作物、已經(jīng)播撒丁土地中的種子等)、與土地及其改良物有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。建筑 附著物主要指已經(jīng)附著丁建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。(4) 是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估 的土地使用權(quán)單位面積平均價格。(5) 是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo) 志性宗地的價格。(6) 是單位建筑面積地價，它等

25、丁土地總價格除以建筑總面積，或等丁土地單 價除以容積率。2、(1) ac(9) b b(17) c(2) b(3) d(10) d (11) c(18) a(19) d(4) c(5) b(12) d (13) b(20) c (21)(6) b(7) d(8)(14) c (15) c (16)c (22) b(23)a (24)c(25)c(26)c(27)b (28)b (29)c(30)c 3、(1) acde abd abce abcde abcd (6)abcde bcd (8) acd (9)acde (10)abd(11) abcde 4、計算題(1) 根據(jù)所給條件計算如下：1

26、) 預(yù)計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為:3000 2000 6(1+10% f=29752066(元)2) 總建筑費用現(xiàn)值為:= 9190000(元)0.51.51 10%1 10%1000 60% 10000 1000 40% 100003) 專業(yè)費用=9 190 000 X 6% =551 400(元)4) 租售費用及稅金=29 7520 66 X 5% =1 487 603(元)5) 投資利潤=(地價+總建筑費用+專業(yè)費用)X 20%=( 地價 X 20%)+(9 190 000+551 400) X 20%=（ 地價X 20%）+1 948 2806）總地價=（29 752066-919000

27、0-551 400-1487603-1948280）- （1+20 %）=16574783 1.2 =13812319（元）（2）根據(jù)題中所給條件計算如下：1）甲地樓面地價=1000/5=200（元/平方米）2）乙地樓面地價=800/3=269（元/平方米）從投資的經(jīng)濟性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購買甲地。（3）根據(jù)題意：該房屋價格=970X （1+1 % +2% +1.5 %） X 1200X 0.7X 1.045 X 1200X 0.7=970=851466（4）23被估房地產(chǎn)十年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值二88 12%8 12%8 12% '241 10%1 10%1 10%1 10%4158

28、 1 2%+5 | 1 5（1+10%）10%k（1+10%） L （1+10%）= 66.75（萬元）1 451 10%100 100 乂 X. = 785.4（兀/平萬米）101 100（5）1 -me 115 100 106R=800x乂乂xd110 102 10911501 10%P2 =850 111 1011_145115 100 1061 10%100 100XXK 112 .1100 1011501 10%11-451061 10%100 100XvX X1100 981401 10%115 100P3 =760110 100 103= 812.8（元/平方米）= 841.53

29、（元/平方米）1 一145115 100 1061 10%100 100R =780 110 100一-一=881.93 兀 / 平萬米100 1199991 一451 10%785.4 812.8 841.53 881.93 ,= 830.41（兀/平萬米）即待估宗地2000年1月20日的價格為每平方米830.41元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價。1）測算不動產(chǎn)總價 不動產(chǎn)建筑總面積：3200X 2.5 = 8000（平方米） 不動產(chǎn)純收益 =300 X 8000 X 90 % X （1-25 %） = 1620000（元） 不動產(chǎn)收益年期

30、 =50-3 = 47（ 年）一一一 11小 不動廣總價 =1620000/8% x 1-47 L （1+8%）=19706113元）2 ）測算建筑費及專業(yè)費建筑費及專業(yè)費=1000 X （ 1+10% X 8000 = 8800000 （元）3）計算利息利息= 地價 X 7%< 3 + 8800000 X 7%< 1.5 = 0.21 地價 + 924000 （元）4 ）計算利潤利潤=19706113 X 15% = 2955917 （元）5 ）測算地價地價=不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤=19706113-8800000-0.21 地價-924000-2955917地價

31、=6994224/1.21 = 5780350（元）單價=5780350/3200 = 1806.36（元 / m2）樓面地價=1806.36/2.5 = 722.54（元 /m2）1）該房地產(chǎn)的年租金總收入為：1 X 7X 12 = 84（萬元）2）該房地產(chǎn)的年出租費用為：84X （5 % +12% +6%） + 0.3 = 19 . 62（萬元）3）該房地產(chǎn)的年純收益為：84-19.62 = 64.38（ 萬元）4）該房地產(chǎn)的價格為：64.38 X 1-1 /（1+12 %）1i /12% = 64.38 X 5.650 2 = 363.76（ 萬元）（8）1）完工后的預(yù)期樓價現(xiàn)值為：50

32、00X 4X 5500/ （1+10% 2.5 = 8667.8 （萬元）2）建筑成本及專業(yè)費：1500 X （ 1+6% X2 / （1+10% 2/2= 2891（萬元）3）有關(guān)稅費：8667.8 X 5% = 433.4（萬元）4）目標(biāo)利潤為:（地價+2891） X 15% = 15觀價+433.7萬元5）估算地價：地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15% 地價地價=4269.3（萬元）300 x 1-1/（1+9%） 3/9% +p X （1+10%） x （1-6%）/（1+9%） 3=pp = 3759.4（萬元）（10）1）建筑部分的重置成本：800X （1+

33、3%）+800X 60%< 6%< 1.5+800 X 40%< 6%< 0.5+50+120=1046.8（萬元）2）建筑部分的折舊：（1046.8-18 ） X 8/50+18 = 182.6（萬元）3）裝修部分的折舊:200 X 2/5=80（萬元）4）設(shè)備部分的折舊:110 X 8/10=88（萬元）5）總折舊：182.6+80+88=350.6（萬元）（11）1）建筑物的價格:900X 2000X （49-4）/49=1653061（元）2）土地價格：1100X 1000X 1-1/（1+6%） 45/ 1-1/（1+6%）50=1078638（元）3）房地產(chǎn)

34、總價格:1653061+1078638=2731699（元）（12）1）預(yù)期完工后的樓價現(xiàn)值：80X 12X 2000X 5.1 X 65%< 80%< （1-30%） X 1-1/（1+14%） 48/14% X （1+14%）1.5=2087.7（萬元）2）在建工程的完工費用現(xiàn)值：2500 X （1-45%） X 2000 X5.1/（1+14%） 0.75=1271.5（萬元）3）稅費：購買價格X 4%4）正常購買價格：購買價格=2087.7-1271.5-購買價格X 4%購買價格=784.8（萬元）（13）1）每層可出租面積:2000 X 60%=1200平方米）2）帶租約

35、的3年期間每年的凈租金收入：（180+120） X 1200 X 12 X （1-20%）=345.6（萬元）3） 租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120） X 1200X 12X （1-20%） =368.64 （萬元）4）計算帶租約出售的總價格：345.6 X （p/a,10%,3）+368.64 X （p/a,10%,33）/（1+10%） 3=3509.8（萬元）（14）1）估計預(yù)期樓價（市場比較法）3500X （ 1+2%< 1.5） X 1-1/（1+10%） 48 - 1-1/（1+10%） 68=3573.27 元/ 平方米3573.27 X 2000X 5=357

36、3.27（萬元）2）估計剩余建造費2500 X （1-45%） X 2000 X 5=1375（萬元）3）估計利息在建工程價值x 10響1.5+1375 X 10濟0.75=0.15 X在建工程價值 +103.13（萬元）4）估計利潤及稅費3573.27 X （4%+8%）=428.79（萬元）5）估計在建工程價值在建工程價值=3573.27-1375-0.15 X在建工程價值-103.13-428.79在建工程價值=1449（萬元）6）原產(chǎn)權(quán)人投入成本（1000+2500X 45%X 2000X 5 =2125（萬元）1449-2125=-676（萬元）原產(chǎn)權(quán)人虧損大約676萬元.第五章無形

37、資產(chǎn)評估1、(1) 無形資產(chǎn)，是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實物形態(tài)，能持續(xù)發(fā) 揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。(2) 商譽通常是指一個企業(yè)預(yù)期將來的利潤超過同行業(yè)正常利潤的超額利潤的 價值。這種價值的預(yù)期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢，或由于經(jīng)營效率高、 管理水平高、生產(chǎn)歷史悠久、令人喜愛或尊敬的企業(yè)名稱、良好的客戶關(guān)系、高 昂的士氣等多種無形的“資產(chǎn)”因素綜合造成的。2、(1) c(2) b50 x6+50X6X 1-1/(1+5% 7 / 5% =2000(3) b(4) b(5) a (6) c (7) c(8) d(9) c(10) a(11) d3、(1)abcde(2) ab

38、de(3) abd4、(1) 影響無形資產(chǎn)價值的因素主要有：開發(fā)成本。雖然無形資產(chǎn)的開發(fā)成本 較難界定，但這并不否定其對價值產(chǎn)生的影響。一般來說，技術(shù)復(fù)雜程度較高、需要較高開發(fā)成本的無形資產(chǎn)，其價值往往也較高。無形資產(chǎn)的開發(fā)成本包括發(fā) 明創(chuàng)造成本、法律保護成本、發(fā)行推廣成本等項目。產(chǎn)生追加利潤的能力。在 一定的環(huán)境、制度條件下，其能夠為使用者產(chǎn)生的追加利潤越多，其價值就越大。 技術(shù)成熟程度。一項技術(shù)的開發(fā)程度越高，技術(shù)越成熟，運用該技術(shù)成果的風(fēng) 險就越小，其價值就相對越高。不過一項技術(shù)較為成熟的話，其替代技術(shù)或同類 技術(shù)也比較成熟，該類技術(shù)的應(yīng)用可能也已經(jīng)較為普遍，以致其產(chǎn)生超額利潤的 能力下

39、降，其價值也就較低。剩余經(jīng)濟使用年限。無形資產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容。比 如，一項無形資產(chǎn)所有權(quán)價值高于該無形資產(chǎn)的使用權(quán)價值。同類無形資產(chǎn) 的市場狀況。同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢。同類無形資產(chǎn)的發(fā)展及更新速 度越快，該無形資產(chǎn)的貶值速度就越快，其預(yù)期能夠創(chuàng)造超額利潤的期限就越短， 從而價值也就越低。(2) 自創(chuàng)型無形資產(chǎn)的重置成本包括研究、 開發(fā)該無形資產(chǎn)的全部資本投入(包 括直接投入和間接投入)，以及所投入資本應(yīng)取得的正常報酬。無形資產(chǎn)的成本分析中一般應(yīng)包括材料成本、人工成本、間接成本、開發(fā)商利潤及企業(yè)家獎勵等 方面要素。材料成本包括無形資產(chǎn)開發(fā)過程中有形要素的支出，該部分在無形資 產(chǎn)開發(fā)過程的總體

40、成本中通常所占比重不大； 人工成本包括與無形資產(chǎn)開發(fā)有關(guān) 的人力資本耗費，通常包括員工的全部工資薪金和給合同商的所有貨幣報酬；問接成本通常包括與就業(yè)有關(guān)的稅收、 與就業(yè)有關(guān)的額外收入和福利附加(支付給 雇員的養(yǎng)老金、健康保險、人身保險及其他福利)、管理和監(jiān)督成本，以及公用 設(shè)施和經(jīng)營費用；開發(fā)商利潤可以用開發(fā)商在材料成本、人工成本及間接成本上 的投資報酬白分比來評估，也可以用開發(fā)所耗費時間量的加價白分比或確定的金 額加價來評估；企業(yè)家獎勵是激勵無形資產(chǎn)所有者進入開發(fā)過程的經(jīng)濟收益額， 可以看作是時間機會成本。5、(1)1) 求利潤分成率80 X (1+25物 X (1+400% /80 X (

41、1+25% X (1+400% +4000X (1+13% =9.96%2) 求未來每年的預(yù)期利潤額第 1、2 年：(500-400) X 20 = 2000 (萬元)第 3、4 年：(450-400) X 20 = 1000 (萬元)第 5 年：(430-400) X 20 = 600 (萬元)3) 求評估值：9.96%X (1-33%) X 2000/ (1+10% +2000/ (1+10% 2+1000/ (1+10% 3+1000/ (1+10% 4+600/ (1+10% 5 = 352.2 (萬元)(2)1) 計算企業(yè)整體價值估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評估價值1001101201501

42、60160切 *(l+6%K(l+6%K(l+6%)+ (1+6% 廠 6%x(1+6%J= 100x0.9434+110x0.8900 + 120x0.8396+150x0.7921+160x0.7473+160 +SMxO.7473=2524.18(77 元)2) 計算企業(yè)各單項資產(chǎn)價值單項有形資產(chǎn)評估值為600萬估算出非專利技術(shù)評估值：100X (0.9434 +0.8900+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24( 萬元)3) 評出冏譽價值商譽=整體資產(chǎn)評估值-(有形資產(chǎn)評估值+非專利技術(shù)評估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94( 萬元)

43、(2) 25% (1-33%) X 40 X 10/ (1+14% +45X 10/ (1+14% 2+55X 10/ (1+14% 3+60X 10/ (1+14% 4+65X 10/ (1+14% 5 = 295 (萬元)(3) (100 X ( 1+500% /100 X ( 1+500% +3000X ( 1+15% X ( 1-33%)X 20X (90-50) / (1+10% + (90-50) / (1+10% 2+ (85-50) / (1+10% 3+(75-50) / (1+10% 4+ (75-50) / (1+10% 5 = 254.5( 萬元)第六章金融資產(chǎn)和遞延資

44、產(chǎn)評估1、(1) 金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場上進行交易，具有現(xiàn)實價格和未來估價的金融工具的總稱。也可以說，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對未來收入的合法所有 權(quán)。可以按照合約的不同性質(zhì)將它們分為債權(quán)或股權(quán)。還可以根據(jù)金融資產(chǎn)期限的長短，可以將它們劃分為貨幣市場(1年以內(nèi))和資本市場的融資工具。(2) 是一種理論價值或模擬市場價值。它是根據(jù)評估人員通過對股票未來收益的預(yù)測折現(xiàn)得出的股票價格。股票內(nèi)在價格的高低，主要取決于企業(yè)的發(fā)展前景、 財務(wù)狀況、管理水平以及獲利風(fēng)險等因素。(3) 指企業(yè)活算時每股股票所代表的真實價格。股票的活算價格取決于股票的 賬面價格、資產(chǎn)出售損益、活算費用高低等項因素。大多數(shù)

45、情況下，股票的活算 價格一般小于賬面價格。(4) 指證券市場上的股票交易價格。在發(fā)育完善的證券市場條件下，股票市場價格是市場對企業(yè)股票內(nèi)在價值的一種客觀評價；而在發(fā)育不完善的證券市場條 件下，股票的市場價格是否能代表其內(nèi)在價值，應(yīng)做具體分析和判斷。2、(1) a 100000 X (1+4X 18% / (1+12% 2=137117(元)(2) b(3) b 股利增長率=20%< 15%=3%900000 X 10%/(12%-3% =1000000(元)(4) a(40000/4) X 1.5+ (240/2 ) =15120 (元)(5) b(6) d(7) a3、(1) a d(

46、2) a c d (3) c e(4) b c4、(1) 股票是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的一種有價證券，它證明股票持有者對 企業(yè)資產(chǎn)所享有的相應(yīng)所有權(quán)。因此，投資股票即是一種股權(quán)投資。其投資特點 有： 風(fēng)險性。股票購買者能否獲得預(yù)期利益，完全取決于企業(yè)的經(jīng)營狀況，因 而具有投資收益的不確定性，利多多分，利少少分，無利不分，虧損承擔(dān)責(zé)任。 流動性。股票一經(jīng)購買即不能退股，但可以隨時按規(guī)則脫手轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)， 或 者作為抵押品、上市交易，這使股票的流動成為可行。 決策性。普通股票的持有者有權(quán)參加股東大會、 選舉董事長，并可依其所 持股票的多少參與企業(yè)的經(jīng)營管理決策，持股數(shù)量達到一定比例還可居于對公司 的權(quán)力

47、控制地位。 股票交易價格與股票面值的不一致性。股票的市場交易價格不僅受制于企 業(yè)的經(jīng)營狀況，還受到國內(nèi)及國外的經(jīng)濟、政治、社會、心理等多方面因素的影 響，往往造成股票交易價格與股票面值的不一致。(2) 債券是社會各類經(jīng)濟主體為籌集資金，按照法定程序發(fā)行的，承諾在指定日還本付息的債務(wù)憑證，它代表債券持有人與企業(yè)的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。由于債券收益主要是利息收入，對投資人來說，主要看被投資債券的利息的多少。 其投資特點有：風(fēng)險性。政府發(fā)行的債券由國家財政擔(dān)保；銀行發(fā)行的債券以銀行的信譽 及資產(chǎn)作后盾；企業(yè)債券則要以企業(yè)的資產(chǎn)擔(dān)保。 即使發(fā)生企業(yè)破產(chǎn)活算時，債 權(quán)人分配剩余財產(chǎn)的順序也排在企業(yè)所有者之前

48、。因此，投資債券的風(fēng)險相對較 小。 收益的穩(wěn)定性。一般情況下，債券利率是固定利率，一經(jīng)確定即不能隨意 改動，不能隨市場利率的變動而變動。 在債券發(fā)行主體不發(fā)生較大變故時， 債券 的收益是比較穩(wěn)定的。 流動性。在發(fā)行的債券中有相當(dāng)部分是可流通債券，它們可隨時到金融市場上流通變現(xiàn)。(3) 金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場上進行交易，具有現(xiàn)實價格和未來估價的金融工具的總稱。也可以說，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對未來收入的合法 所有權(quán)。金融資產(chǎn)的評估特點包含以下兩層含義： 是對投資資本的評估。投資者之所以在金融市場上購買股票、 債券，多數(shù) 情況下是為了取得投資收益，股票、債券收益的大小，決定著投資者的購買行

49、為。 所以，投資者是把用于股票、債券的投資看作投資資本，使其發(fā)揮著資本的功能。 從這個意義上講，金融資產(chǎn)投資的評估實際上是對投資資本的評估。 是對被投資者的償債能力和獲利能力的評估。投資者購買股票、債券的根 本目的是獲取投資收益，而能否獲得相應(yīng)的投資收益，一是取決于投資的數(shù)量，二是取決于投資風(fēng)險，而投資風(fēng)險在很大程度乂上取決于被投資者的獲利能力和 償債能力。因此，對于債券的評估，主要應(yīng)考慮債券發(fā)行方的償債能力；股票評 估除了參照股市行情外，主要是對被投資者的獲利能力的評估。(4) 普通股價值評估通常按其股息收益趨勢分為固定紅利模型、紅利增長 模型、分段式模型、隨機模型四種方法。對于企業(yè)經(jīng)營比較

50、穩(wěn)定、紅利分配固定，且能夠保證在今后一定時期內(nèi)紅利 分配政策比較穩(wěn)定的普通股評估，應(yīng)采用固定紅利模型。運用該模型計算的股票 評估值=預(yù)期下一年的紅利額十折現(xiàn)率或資本化率。紅利增長模型用于成長型企業(yè)股票評估。該模型是假設(shè)股票發(fā)行企業(yè)沒有把 剩余權(quán)益全部用作股利分配,而是將剩余收益的一部分用于追加投資， 擴大企業(yè) 再生產(chǎn)規(guī)模，繼而增加企業(yè)的獲利能力，最終增加股東的潛在獲利能力，使股東 獲得的紅利呈逐漸增長趨勢。運用該模型計算的股票的評估值頸期下一年股票的紅利額/(折現(xiàn)率一股利增比率)。分段式模型是先按照評估目的把股票收益期分為兩段， 一段是能夠被客觀地 預(yù)測的股票收益期或股票發(fā)行企業(yè)的某一經(jīng)營周期

51、；另一段是第一段期末以后的收益期，該階段受到不可預(yù)測的不確定因素影響較大，股票收益難以客觀預(yù)測。 進行評估時，對前段逐年預(yù)期收益直接折現(xiàn)，對后段可采用固定紅利模型或紅利 增長模型，收益額采用趨勢分析法或客觀假設(shè)。 最后匯總兩段現(xiàn)值，即是股票評 估值。幾何隨機模型引入了股利增長的隨機概念。該模型假定預(yù)期股利為：R t+i = R t (1+ g) 概率為 p t = 1, 2,Rt概率為1 - p則股票價格為：P = R 0 (1+ p g ) / (r- pg)5、(1)優(yōu)先股的評估值=200X 500X 12%1/ (1+10% +1/ (1+10% 2+1/ (1+10% 3+ 200 X

52、 500/ (1+10% 3(元)=162944（2）1）新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為：10%< （1 2%） =9.8%9.8%X （1 2%） =9.6%2）新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值為：收益現(xiàn)值=100X 1 X 9.8%/（1+15%）+100X 1 X 9.6%/（1+15%）2=8.52+7.26 = 15.78（萬元）3）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一及第二年該股票收益現(xiàn)值之和：股票收益現(xiàn)值之和=100 X 1 X 15%/（1+15%）3+100X 1X 15%/（1+15%）4=9.86+8.58=18.44 （萬元）4）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起該股票收益現(xiàn)值為：由丁從新產(chǎn)品投

53、產(chǎn)后第三年起股利增長率 =20%< 25%=5%所以從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起至以后該股票收益現(xiàn)值=100X 1 X 15濟/ （15%-5% （1+15% 4 =85.76 （萬元）5）該股票評估值=15.78+18.44+85.76=119.98（萬元）（3）1, 折現(xiàn)率=4耐件1孫2. 求未來前三年股票收益現(xiàn)值之和*1 x 200x5% 收益現(xiàn)值二 “I盛泗1 x 200 xlO%(1 +10%)2 Ct + ID%)33.求未來第四年、第五年股票收益現(xiàn)值之和收益現(xiàn)值=山00血裂 1心叩xlN%Q +10%)4(L+10%)5=16,39+14,90=31. 29（萬元）4.求第六年起

54、的股利增長率股利增長率=20甄X 15%=3%5. 求未來第六年起的股票收益現(xiàn)值之和aui X200 X12%1股小收曲玖修1。-3品X（1 +切時=342.86X0,6209=212. S9 （萬元）6. 該股票評估值=37- 43+31. 29+212.8&=281. 52（萬元）（2分）（2分）（2分）0分）（1分）第七章流動資產(chǎn)和其他資產(chǎn)評估1、(1) 流動資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者 運用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金以及各種存款、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項、短期投資等。(2) 實物類流動資產(chǎn)，主要包括各種材料，在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫存商品等資產(chǎn)。 一般而言，對于實物

55、類流動資產(chǎn)的評估，可以采用市場法和成本法。(3) 債權(quán)類流動資產(chǎn)，包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、短期投資及其他 費用(如待攤費用)等。對于債權(quán)類流動資產(chǎn)，只適用于按可變現(xiàn)值進行評估。(4) 貨幣類流動資產(chǎn)，包括現(xiàn)金和各項存款。對于貨幣類流動資產(chǎn)，其活查核 實后的帳面價值就是現(xiàn)值，不需采用特殊方法進行評估，僅僅應(yīng)對外幣存款按評 估基準(zhǔn)日的國家外匯牌價進行折算。2、(1) c(9) b(17) b(2) a(10) b(18) a(3) b(11) d(19) a(4) d(12) c(20) a(5) c(13) a(6) c(14) b(7) a (8) a(15) a (16) a3、(1) abc(2) ab(3) cd(4) bc(5) ab(6) abd(7) abd (8)acd4、(1) 材料評估值=10OX (150+150A 300) =15500 元(2) 該鋼材