某旅游度假區(qū)項(xiàng)目融資推介文件

1、洛陽(yáng)洛陽(yáng) 龍隱旅游度假區(qū)項(xiàng)目融資推介龍隱旅游度假區(qū)項(xiàng)目融資推介鄭州中景投資有限公司鄭州中景投資有限公司二九年十二月二十日二九年十二月二十日（龍隱景區(qū)為擬定名）（龍隱景區(qū)為擬定名）一、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展一、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 4、旅游產(chǎn)業(yè)涵蓋吃住行游購(gòu)?qiáng)识喈a(chǎn)業(yè)鏈，綜合帶動(dòng)性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)延伸能力強(qiáng)1、旅游已成為世界三大支柱產(chǎn)業(yè) 2、旅游已成為居民剛性需求，產(chǎn)業(yè)規(guī)模及發(fā)展空間巨大第一部分 項(xiàng)目背景19502005年世界旅游人次及旅游收入變動(dòng)年世界旅游人次及旅游收入變動(dòng) 3、旅游正面臨由觀光向休閑、度假的轉(zhuǎn)型，休閑娛樂及度假的設(shè)施和項(xiàng)目投資成為趨勢(shì)國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見國(guó)發(fā)國(guó)發(fā)2

2、00941號(hào)號(hào)，提出旅游業(yè)是戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，資源消耗低，帶動(dòng)系數(shù)大，就業(yè)機(jī)會(huì)多，綜合效益好。發(fā)展目標(biāo)：到2015年，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)33億人次，年均增長(zhǎng)10%；旅游業(yè)總收入年均增長(zhǎng)12%以上 二、旅游產(chǎn)業(yè)政策之二、旅游產(chǎn)業(yè)政策之鄉(xiāng)村旅游鄉(xiāng)村旅游 2、未來(lái)、未來(lái)：2009年2015年全國(guó)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展綱要 1、現(xiàn)狀、現(xiàn)狀：鄉(xiāng)村是新的旅游熱點(diǎn)旅游熱點(diǎn) ，2008年全國(guó)鄉(xiāng)村旅游接待游客超過(guò)3.85億億人次 2015：鄉(xiāng)村游客人次7.71億億人次，游客總量實(shí)現(xiàn)翻一翻 鄉(xiāng)村旅游從業(yè)農(nóng)民人均純收入年增5% 全國(guó)創(chuàng)建1000個(gè)個(gè)旅游小鎮(zhèn)，10000個(gè)個(gè)旅游特色村農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收農(nóng)民增收農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)

3、定農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)定3、意義：鄉(xiāng)村旅游作為新農(nóng)村建設(shè)的重要載體、意義：鄉(xiāng)村旅游作為新農(nóng)村建設(shè)的重要載體鄉(xiāng)村旅游鄉(xiāng)村旅游三大目標(biāo)三大目標(biāo)第一部分 項(xiàng)目背景拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)促進(jìn)農(nóng)民就地現(xiàn)代化優(yōu)化鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提升文化傳承與文明程度保護(hù)鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境鄉(xiāng)村旅游鄉(xiāng)村旅游4、發(fā)展鄉(xiāng)村旅游政策支持、發(fā)展鄉(xiāng)村旅游政策支持 （1）財(cái)政支持）財(cái)政支持建立鄉(xiāng)村旅游發(fā)展專項(xiàng)基金列入新農(nóng)村建設(shè)工程，加大鄉(xiāng)村旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金投入（2）金融支持）金融支持加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的信貸和擔(dān)保支持探索動(dòng)產(chǎn)抵押、權(quán)益抵押、林權(quán)抵押、土地使用權(quán)抵押等新?lián)Ｐ问降谝徊糠?項(xiàng)目背景（3）土地支持）土地支持（4）稅收支持）稅收支持政府每

4、年安排一定的資金用于環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)等辦法，鼓勵(lì)應(yīng)用小型污水、垃圾處理設(shè)施通過(guò)建新拆舊和土地復(fù)墾，保障鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目建設(shè)用地,大力推進(jìn)鄉(xiāng)村旅游用地向規(guī)?；?、集約化發(fā)展,根據(jù)農(nóng)民意愿，在滿足農(nóng)民居住自用的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)將多余產(chǎn)權(quán)房入股參與建設(shè)集中、規(guī)模型產(chǎn)權(quán)式鄉(xiāng)村旅游住宿設(shè)施 從獲利年度起，所得稅地方留成部分一定期限內(nèi)實(shí)行全額補(bǔ)助（5）環(huán)保支持）環(huán)保支持二、旅游產(chǎn)業(yè)政策之二、旅游產(chǎn)業(yè)政策之鄉(xiāng)村旅游鄉(xiāng)村旅游 新的旅游發(fā)展模式新的旅游發(fā)展模式 第一部分 項(xiàng)目背景三、旅游發(fā)展趨勢(shì)三、旅游發(fā)展趨勢(shì) 轉(zhuǎn)變“單一景區(qū)單一景區(qū)”開發(fā)模式為“文化旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)文化旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”模式即，即，“A+B+C

5、”模式模式。A：吸引中心：吸引中心B：利潤(rùn)中心：利潤(rùn)中心C：衍生產(chǎn)業(yè)：衍生產(chǎn)業(yè)景觀、吸引物、吸引力、亮點(diǎn)配套旅游房地產(chǎn)、旅游休閑度假文化、創(chuàng)意、會(huì)展、生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、休閑、購(gòu)物等，形成產(chǎn)業(yè)群1、景區(qū)旅游大環(huán)境、景區(qū)旅游大環(huán)境 二、資源綜述二、資源綜述 處于洛陽(yáng)這個(gè)大旅游目的地之內(nèi)第二部分 景區(qū)旅游開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià) 坐擁一億人口中原城市群大市場(chǎng)東臨二廣高速和南洛高速55公里，位處連霍高速和滬陜高速兩條東西向交通大動(dòng)脈和京港澳高速公里之間，二、資源綜述二、資源綜述 2003年私人承包方式開始投資開發(fā) 原有規(guī)劃不到20平方公里，可游覽面積小，開發(fā)理念落后，產(chǎn)品形式單一 資金投入不足，基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋，配套服務(wù)不

6、健全，不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要2、景區(qū)旅游資源開發(fā)歷史和現(xiàn)狀、景區(qū)旅游資源開發(fā)歷史和現(xiàn)狀 第二部分 景區(qū)旅游開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià) 2009年，鄭州中景投資有限公司完成對(duì)景區(qū)的收購(gòu)，著手進(jìn)行后續(xù)開發(fā)和升級(jí)改造二、旅游資源基本類型二、旅游資源基本類型1、景區(qū)下半部分整體鳥瞰、景區(qū)下半部分整體鳥瞰第二部分 景區(qū)旅游開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)三山匯聚，三水歸一，如三條巨龍聚首一起，托出一個(gè)山中盆地，我們姑且稱之為龍隱盆地，盆地海拔800米，山峰海拔1300，氣候和生態(tài)皆宜旅居龍隱福地，水域天堂龍隱福地，水域天堂中國(guó)中國(guó)龍隱龍隱二、旅游資源基本類型二、旅游資源基本類型第二部分 景區(qū)旅游開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)汝陽(yáng)黃河巨龍骨骼化石復(fù)制品 汝

7、陽(yáng)黃河巨龍復(fù)原圖 地質(zhì)工作者在洛陽(yáng)市汝陽(yáng)縣（項(xiàng)目所在地）發(fā)現(xiàn)了目前已知亞洲最高、最重、體腔最大亞洲最高、最重、體腔最大的恐龍的恐龍汝陽(yáng)黃河巨龍汝陽(yáng)黃河巨龍。迄今，地質(zhì)工作者在汝陽(yáng)盆地一帶，共發(fā)現(xiàn)恐龍化石60多條，最大的20多米，比世界最大的阿根廷龍還長(zhǎng)50厘米。汝陽(yáng)已成為名副其實(shí)的恐龍之鄉(xiāng)恐龍之鄉(xiāng)2、恐龍之鄉(xiāng)、恐龍之鄉(xiāng)-發(fā)現(xiàn)亞洲最大的恐龍化石發(fā)現(xiàn)亞洲最大的恐龍化石二、旅游資源基本類型二、旅游資源基本類型3、水資源、水資源第二部分 景區(qū)旅游開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)溪流 潭、瀑 這里屬于淮河流域淮河流域，河流屬于淮河的重要支流汝河，在龍隱盆地，三條支流匯入一條河流，最后匯入汝河，水量豐富，河流全年水量豐富，河

8、流全年不枯竭，河道落差大。不枯竭，河道落差大。二、旅游資源基本類型二、旅游資源基本類型4、洞、石洞、石第二部分 景區(qū)旅游開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)龍隱景區(qū)主溝內(nèi)游線上分布著大小十個(gè)洞，游人不時(shí)要從洞中穿過(guò)，別有情趣，堪稱“別有洞天別有洞天”二、旅游資源基本類型二、旅游資源基本類型5、海拔與氣候資源、海拔與氣候資源第二部分 景區(qū)旅游開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)海拔8001300米年平均氣溫11攝氏度，年平均降雨量1080mm 一、景區(qū)定位一、景區(qū)定位 第三部分 景區(qū)定位、功能分區(qū)景區(qū)定位、功能分區(qū)景區(qū)功能定位：景區(qū)功能定位：自然山水自然山水+恐龍展出恐龍展出+漂流戲水漂流戲水+旅游地產(chǎn)相結(jié)合的綜合旅游休閑度假區(qū)旅游地產(chǎn)相結(jié)合

9、的綜合旅游休閑度假區(qū)市場(chǎng)市場(chǎng)特征特征市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位目標(biāo)客源市場(chǎng)近期周邊6小時(shí)車程以內(nèi)的城市；中長(zhǎng)期華北平原、華中平原地區(qū)、華東平原地區(qū)目標(biāo)客戶主體特征：以中青年為主；以自駕游為主；注重休閑娛樂；消費(fèi)時(shí)段3-11月，以周末游為主景區(qū)文化定位：景區(qū)文化定位：恐龍文化（古生物）、水文化（親水、擇水）、隱居文化（鄉(xiāng)野、回歸）恐龍文化（古生物）、水文化（親水、擇水）、隱居文化（鄉(xiāng)野、回歸）景區(qū)未來(lái)目標(biāo)客源市場(chǎng)景區(qū)未來(lái)目標(biāo)客源市場(chǎng) 龍隱龍隱 景區(qū)形象宣傳定位：景區(qū)形象宣傳定位：龍隱福地，水域天堂龍隱福地，水域天堂中國(guó)龍隱中國(guó)龍隱二、功能分區(qū)示意圖二、功能分區(qū)示意圖 寶石峰漂流戲水區(qū)恐龍文化區(qū)自然山水旅游

10、區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑農(nóng)業(yè)區(qū)C區(qū)區(qū)D區(qū)區(qū)E區(qū)區(qū)A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)第三部分 景區(qū)定位、功能分區(qū)景區(qū)定位、功能分區(qū)水系景觀及旅居聚集區(qū)龍龍 溪溪 河河支流1支流2支流3支流4第四部分 景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃三、投資概算三、投資概算 旅游景區(qū)項(xiàng)目總投資旅游景區(qū)項(xiàng)目總投資1151萬(wàn)萬(wàn)（不含旅游房地產(chǎn)） 旅游房地產(chǎn)總投資旅游房地產(chǎn)總投資2365萬(wàn)萬(wàn)第四部分 景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃三、投資概算三、投資概算類型類型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃位置規(guī)劃位置建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)單價(jià)數(shù)量數(shù)量金額金額交通道路游道1主溝內(nèi)棧道1.5M,花崗巖石階修建、美化200000/KM1KM200000游道2一橋至三河匯流段河道兩

11、岸2M，卵石路200000/KM2KM400000游道3小河水壩至溝口1.5M，花崗巖石條200000/KM0.5KM100000游道4下山回程線1.5M,花崗巖石階200000/KM1KM200000交通小計(jì)交通小計(jì)900000900000水利大水壩大門入處400米,二門下存水量預(yù)計(jì)2萬(wàn)立方米，仿生態(tài)景觀壩200/立方750立方150000小水壩大水壩之下至三河匯流處梯級(jí)3000元/個(gè)1030000河道駁岸石龍溝口至三河匯流處兩岸精細(xì)化處理，植被綠化20000/KM2KM40000水利小計(jì)水利小計(jì)220000220000停車場(chǎng)門口停車場(chǎng)可容80輛大巴，300輛小車1000/畝20畝20000

12、20000合計(jì)合計(jì)11400001、基礎(chǔ)設(shè)施投資:114萬(wàn)第四部分 景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃三、投資概算三、投資概算2、漂流項(xiàng)目投資：301萬(wàn)漂流河道疏浚一橋至漂流下游碼頭租用挖掘機(jī)及駕駛員一天300米，3公里15萬(wàn)元/天10天150000道路拓寬臨木路至漂流下游碼頭水泥路，3.5米擴(kuò)至5米10萬(wàn)/KM3KM300000拱形橋漂流上碼頭下放20萬(wàn)1座200000上/下碼頭十個(gè)筏位,360立方15萬(wàn)/個(gè)2300000上碼頭游客中心售票房，管理房，衛(wèi)生間，倉(cāng)庫(kù)等兩層，每層15間，每間平均20平方，共計(jì)600平米800元/平方600平方480000下碼頭游客中心售票房，管理房，衛(wèi)生間，淋浴間

13、等兩層，每層10間，每間平均20平方，共計(jì)400平米800元/平方400平方320000太陽(yáng)能熱水器40000上下碼頭停車場(chǎng)占地租賃費(fèi)3000人規(guī)模停車位800元/畝30畝24000建設(shè)費(fèi)平整，美化，綠化10萬(wàn)元/個(gè)2個(gè)200000皮筏4人漂流筏2500元/條2005000002人自助漂流筏1500元/條100150000救生衣50元/套1000套50000休憩設(shè)施漂流服務(wù)區(qū)100000漂流辦公設(shè)備打印機(jī)/電話/傳真/電腦/寬帶/復(fù)印機(jī)等100000拉筏車運(yùn)輸車5萬(wàn)/輛2100000漂流小計(jì)漂流小計(jì)30140003014000第四部分 景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃三、投資概算三、投資概算3

14、、汽車營(yíng)地投資：75萬(wàn)第四部分 景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃三、投資概算三、投資概算4、輔助及配套設(shè)施：329萬(wàn)第四部分 景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃三、投資概算三、投資概算4、服務(wù)設(shè)施投資：167萬(wàn)類型類型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃位置規(guī)劃位置建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)數(shù)量金額景區(qū)餐飲設(shè)施餐廳四棟別墅征用，修繕，院內(nèi)做露天餐廳，自用一棟，招商三棟20萬(wàn)/套4800000美食街兩河口征用，裝修，做自助餐廳，外包10萬(wàn)/套1100000拆遷拆遷景區(qū)內(nèi)住戶5萬(wàn)元/套770000合計(jì)合計(jì)16700001670000類型類型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)規(guī)劃位置規(guī)劃位置建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)數(shù)量金額景觀設(shè)施標(biāo)牌游線沿途精

15、美300/個(gè)10030000恐龍及化石復(fù)制游線沿途精美30/個(gè)51500000石洞包裝石龍溝沿線3000/個(gè)515000鄉(xiāng)村競(jìng)藝場(chǎng)6-10個(gè)民間絕活，占地1畝10萬(wàn)元/套1100000合計(jì)合計(jì)164500016450005、景觀設(shè)施投資：164萬(wàn) 第四部分 景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃三、投資概算三、投資概算6、旅游地產(chǎn)投資：2365萬(wàn)注：地產(chǎn)收入：產(chǎn)權(quán)酒店5*500=2500 鄉(xiāng)村度假別墅30*100=3000第四部分 景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃1、景區(qū)未來(lái)五年收入預(yù)測(cè)、景區(qū)未來(lái)五年收入預(yù)測(cè)四、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)四、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)注：注：1、門票收入、門票收入 門票收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 團(tuán)隊(duì)（25元/人），

16、散客（40元/人），均價(jià)30元計(jì)2、營(yíng)地收入、營(yíng)地收入 汽車營(yíng)地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 汽車營(yíng)地車位: 全天100元，20%游客住營(yíng)地，平均收費(fèi)60元計(jì)3、漂流收入、漂流收入 漂流收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):按均價(jià)80元，40%玩漂流，320萬(wàn)元。4、游客量及各項(xiàng)收入按照年均增長(zhǎng)率30%計(jì)算5、產(chǎn)權(quán)酒店及鄉(xiāng)村別墅收入、產(chǎn)權(quán)酒店及鄉(xiāng)村別墅收入 500套產(chǎn)權(quán)酒店套房，單套售價(jià)5萬(wàn)元，計(jì)2500萬(wàn)元 30套鄉(xiāng)村別墅，單套售價(jià)100萬(wàn)元，收入3000萬(wàn)元第一年第二年第三年第四年第五年景區(qū)年接待游客量（萬(wàn)人次）景區(qū)年接待游客量（萬(wàn)人次）1013172229景區(qū)門票收入300390507659857漂流收入32041654170391

17、4汽車營(yíng)地收入120156203264343旅游直接合計(jì)旅游直接合計(jì)740962125116262114產(chǎn)權(quán)酒店及鄉(xiāng)村別墅收入25003000旅游綜合收入旅游綜合收入7403462425116262114第四部分 景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃四、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)四、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)2 2、景區(qū)未來(lái)五年預(yù)測(cè)損益表、景區(qū)未來(lái)五年預(yù)測(cè)損益表（包含（包含門票、漂流項(xiàng)目和汽車營(yíng)地門票、漂流項(xiàng)目和汽車營(yíng)地）3 3、地產(chǎn)專項(xiàng)收益：地產(chǎn)專項(xiàng)收益：5500萬(wàn)元（銷售收入）-2365萬(wàn)元（成本）=3135萬(wàn)元第四部分 景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃四、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)四、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)融資方案一：融資方案一：擬股權(quán)融資600萬(wàn)，約占景區(qū)

18、項(xiàng)目總投資額的1/2，出讓股份40%。1、 前五年凈利潤(rùn)合計(jì)：前五年凈利潤(rùn)合計(jì)：1612萬(wàn)元萬(wàn)元2 、50年期項(xiàng)目總利潤(rùn)預(yù)計(jì)年期項(xiàng)目總利潤(rùn)預(yù)計(jì)=50*500=2.5億元。（注：每年按500元凈利潤(rùn)算）3 、投資方退出機(jī)制、投資方退出機(jī)制 前五年，投資方總投資600萬(wàn)元，獲得凈利潤(rùn)分紅640萬(wàn)元，年均收益率21% 第五年后：如股權(quán)退出，可將投資方持有公司的股份按未來(lái)收益權(quán)作價(jià) 元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，受讓方可以是原企業(yè)股東也可以是第三方新股東。投資收益分析投資收益分析第四部分 景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃景區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)劃四、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)四、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)融資方案二：融資方案二：擬融資1600萬(wàn)，專項(xiàng)用于旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目分紅比例50%。1、 項(xiàng)目總收益：成本項(xiàng)目總收益：成本2365萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售收入萬(wàn)元，預(yù)計(jì)銷售收入5500萬(wàn)元，毛利潤(rùn)萬(wàn)元，毛利潤(rùn)3135萬(wàn)元萬(wàn)元2 、投資方收益、投資方收益=3135*0.5=1568萬(wàn)元，投資期三年，年平均投資收益率3