土地增值稅計算和綜合題及答案教學(xué)文案

1、土地增值稅計算和綜合題及答案四、計算題 、計算和綜合題1、3月 1日某房地產(chǎn)開發(fā)公司以 100萬元獲得某塊土地使用權(quán)后即于3月 3日將該塊土地使用權(quán)以 110 萬元的價格轉(zhuǎn)讓出去，轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加共 6.05 萬元， 印花稅為 550 元。根據(jù)所給資料，回答下列問題(以萬元為單位，保留小數(shù)點后兩位)：(1)該房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)的增值額為()。A. 10 萬元 B. 3.95 萬元 C. 3.90 萬元 D. 9.55 萬元答案： B(2)應(yīng)繳納的土地增值稅為 ()。A. 4萬元B. 3.82 萬元C. 1.17 萬元D. 1.19 萬元答案：D2、某單位銷售一幢

2、 70年代建造的房屋，售價 400 萬元，房子原值為 200萬元，現(xiàn)在蓋同樣的房子需 600 萬元，該房屋為四成新，轉(zhuǎn)讓繳納的各種稅金為 22.2 萬元。根據(jù)所給資料，回答 下列問題： ( 1)轉(zhuǎn)讓舊房計算增值額時，準(zhǔn)予扣除的金額為()。 A. 200 萬元 B. 240 萬元 C. 262.20 萬元 D. 222.2 萬元答案： C( 2)應(yīng)繳納的土地增值稅是()。A. 42.01 萬元 B. 44 萬元C. 70 萬元 D. 60.41 萬元答案： A3、 某企業(yè)發(fā)生以下業(yè)務(wù)：(1 ) 3 月 1 日以一塊土地使用權(quán)作價 1000 萬元作為投資與另一企業(yè)建立合資企業(yè)，其取得土地使用權(quán)所支

3、付的金額為 750 萬元。 ( 2) 4 月 20 日購進一處新房 產(chǎn)支付價款 100 萬元，于 4 月 23 日進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時價格為 150萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)各種 稅金共計 8.325 萬元。 根據(jù)所給資料， 回答下列問題 (以萬元為單位， 保留小數(shù)點后兩位) ：( 1) 3月 1日將土地使用權(quán)作價投資的稅務(wù)處理是()。A. 免繳土地增值稅 B.應(yīng)繳土地增值稅 75萬元C.應(yīng)繳土地增值稅62.50萬元D.應(yīng)繳土地增值稅37.50萬元答案：A (2) 4月23 日轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅為()。 A. 15 萬元 B. 16.67 萬元 C. 12.50 萬元 D.11.27 萬元答

4、案： C4、某個人 1997年6月因工作調(diào)動轉(zhuǎn)讓原居住的自有住房， 房產(chǎn)于 1993年8月以 20萬元的價格購入，購入時繳納的契稅 1 萬元，其他各種費用 1 萬元，轉(zhuǎn)讓獲得收入 40 萬元，支付各種 稅金共 2.22 萬元(不包括個人所得稅) ?，F(xiàn)在重建同樣的房屋需 50 萬元，經(jīng)評估房屋為六成新。 根據(jù)所給資料，回答下列問題(以萬元為單位，保留小數(shù)點后兩位)：(1 )該個人轉(zhuǎn)讓自有住房應(yīng)扣除金額是()。 A. 20 萬元 B. 22 萬元 C. 24.22 萬元 D. 32.22 萬元答案： D( 2)該個人 應(yīng)繳納的土地增值稅是()。 A. 3.5 萬元 B. 6.1 萬元 C. 1.1

5、7 萬元 D. 4.55 萬元答案： C5、 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為 3000 萬元，開發(fā)該寫字樓的支出項目為： 支付土地出讓金及相關(guān)費用 200 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 1000 萬元，管理費用與銷售費用是 100 萬元，利息支出 200 萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明)， 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)支付的營業(yè)稅等 稅費共計 166.5 萬元(其中含印花稅 1.5 萬元) ，該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 的計算扣除比例為 5%.根據(jù)所給資料， 回答下列問題 (以萬元為單位， 保留小數(shù)點后兩位) ：( 1) 允許扣除的開發(fā)費用金額為 () 。 A. 200 萬元 B. 3

6、00 萬元 C. 260 萬元 D. 360 萬元答案： C( 2) 允許扣除項目的金額是()。 A. 1865 萬元 B. 1666.5 萬元 C. 1665 萬元 D. 1905 萬元答案： A( 3)應(yīng)繳的土地增值稅為()。A. 450.75 萬元 B. 438 萬元 C. 383.25 萬元 D. 360.75萬元答案： D6、某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，出售總收入為1700 萬元，其支出項目為：支付土地出讓金及相關(guān)費用 300 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 800 萬元，利息支出為 200 萬 元，其中 50 萬元為罰息 (不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)? ，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)支付的稅金共為 9

7、4.35 萬元(含 印花稅 0.85 萬元)，該省規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為1 0%.根據(jù)所給資料，回答下列問 題（以萬元為單位，保留小數(shù)點后兩位）：（ 1）允許扣除的開發(fā)費用為（）。 A. 200 萬元 B. 150萬元C. 60萬元D. 110萬元答案：D （ 2）允許扣除項目的總額為（）。 A. 1394.35 萬元B. 1523.5萬元C. 1564.35 萬元D. 1470萬元答案：B（ 3）銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅務(wù)處理是（）。A. 免繳土地增值稅 B. 應(yīng)繳土地增值稅 91.70 萬元 C .應(yīng)繳土地增值稅 69萬元 D .應(yīng)繳土地增值稅 52.95 萬元答案： A7、 某房地

8、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售一棟住宅樓，全部收入為 1000 萬元（含依據(jù)有政府規(guī)定而單獨在價外代收的各種費用共 50 萬元），其支出為：房地產(chǎn)開發(fā)成本為 400 萬元，支付土地出讓金 10 0 萬元，利息支出 50 萬元（可按項目準(zhǔn)確分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明），轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)支付的營業(yè)稅 等稅費為 52.75 萬元（含印花稅 5000 元），其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標(biāo)準(zhǔn)為 5%.根據(jù)所給資 料，回答下列問題 （以萬元為單位， 保留小數(shù)點后兩位） ：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除金額是 （） 。 A. 25 萬元 B. 75 萬元 C. 50 萬元 D. 85 萬元答案： B（ 2）允許扣除的項目總額為（）。 A. 7

9、27.25 萬元 B. 727.75 萬元 C. 677.75 萬元 D.677.25 萬元答案： A（ 3）應(yīng)繳納的土地增值稅額為（）。A. 90.01 萬元 B. 57.83 萬元 C. 66.83 萬元 D. 75.83 萬元答案： C8、 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢房產(chǎn)，向稅務(wù)機關(guān)申報的收入總額為800 萬元，房地產(chǎn)評估的正常交易價格為 1000 萬元，納稅人無正當(dāng)理由，其法定扣除項目金額共計為400萬元。根據(jù)所給資料，回答下列問題（以萬元為單位，保留小數(shù)點后兩位）：（1 ）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為（）。 A. 600萬元B. 400萬元C. 500萬元D. 300萬元答案：A（ 2）轉(zhuǎn)讓房

10、 地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅額為（）。A. 200萬元B. 160萬元C. 220萬元D. 240萬元答案：D9、某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，銷售收入1400萬元，已知該公司取得土地使用權(quán)支付的金額為 10 萬元，支付有關(guān)拆遷補償費 30 萬元，支付前期開發(fā) 1 5萬元，支付建 筑安裝工程費 450 萬元，支付基礎(chǔ)設(shè)施費 100 萬元，支付開發(fā)間接費 20 萬元，銷售此樓時繳納 的有關(guān)稅金共為 77.7 萬元（含印花稅 0.7 萬元），允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用共為 60萬元。 根 據(jù)所給資料，回答下列問題（以萬元為單位，保留小數(shù)點后兩位）：（1 ）房地產(chǎn)開發(fā)成本金額是（）。A. 450萬

11、元B. 550萬元C. 615萬元D. 600萬元答案：C（ 2）允許扣除的項目金額為（）。A. 887萬元B. 810萬元C. 810.70 萬元D.762萬元答案：A（ 3）應(yīng)繳納的土地增值稅額 為（）。 A. 188.50 萬元 B. 160.85 萬元 C. 203.70 萬元 D. 155.50 萬元答案： B10、某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商用樓出售， 取得銷售收入 5000 萬元， 公司繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率為 5%，印花稅稅率為 0.05%，城建稅稅率為 7%，教育費附加為3%），已知該公司取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用為500 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為

12、 1500 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為 120 萬元（支付的集資款利息，比按同期銀行貸款利 率計算的利息多出 10 萬元），該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為 5%.根據(jù)所給資料，回答下列問題（以萬元為單位，保留小數(shù)點后兩位）：（1）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（）。 A. 220萬元B. 210萬元C. 200萬元D. 100萬元答案：B（ 2）允許扣除的 項目金額合計為（）。 A. 2885 萬元 B. 2485 萬元 C. 2765 萬元 D.2775萬元答案：A（3）應(yīng)繳納的土地增值稅額為（）。 A. 881.75萬元B. 805.75萬元C. 751.25

13、萬元D. 701.75 萬元答案： D五、綜合題1、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售了一幢寫字樓，取得銷售收入1000 萬元（營業(yè)稅稅率 5%，城市維護建設(shè)稅稅率7%，教育費附加為 3%）。該公司為建造該寫字樓支付的地價款為100萬元，建造該寫字樓花費的房地產(chǎn)開發(fā)成本 200 萬元（注： 該公司因同時建造別的商品房， 不能按該寫 字樓計算分推銀行貸款利息支出）。該公司所在地政府規(guī)定的費用扣除比例為10%。計算該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)納的土地增值稅。答案： （一） 確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 1000萬元.（ 二）確定轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)的扣除項目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額為100萬元.房地產(chǎn)的開發(fā)成本為200萬元

14、.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費用為：（100+200） X 10%=30（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：1000 X 5%X （1+7%+3%）=55（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為:（100+200） X 20%=60（萬元）扣除項目金額為 ：100+200+30+55+60=445（ 萬元）（ 三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為 ：1000-445=555（ 萬元） （四）增值額與扣除項目金額的比率為:555 - 445=125%（五）應(yīng)納土地增值稅稅額為：555 X 50%-445X 15%=210.75 （萬元）2、 某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997 年正式簽訂一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入 150

15、00萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城市維護建設(shè)稅稅率7%，教育費附加征收率為3%印花稅稅率為0.5 %o）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家 繳納的有關(guān)費用 3000 萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本 4000 萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為 1 200 萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分推利息支出，也不能提供金融機構(gòu)證明）。另知該公司 所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。答案： （一） 確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 15000萬元.（二）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元

16、.房地產(chǎn)的開發(fā)成本為4000萬元.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費用為 ：（3000+4000） X 10%=700 （萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的 稅金為：15000 X 5%（1+7%+3%）=825（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為 :（3000+4000） X 20%=1400（萬 元）扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925（萬元）（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為:15000-9925=5075（萬 元）（四）增值額與扣除項目金額的比率為：5075 - 9925=51%（五）應(yīng)納土地增值稅稅額為：5075 X 40%-9925 X5%=1533.75 （萬元）3、1995 年

17、10月，某單位（非房地產(chǎn)開發(fā)單位）轉(zhuǎn)讓辦公樓一幢，共取得轉(zhuǎn)讓收入10000萬元， 公司即按稅法規(guī)定繳納了營業(yè)稅、 城市維護建設(shè)稅、 教育費附加、 印花稅（稅率分別為 5%、 7% 3% 0.5 %o）。已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費 2000 萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本 3000 萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為 500萬元（能 夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑谧C明），但其中50 萬元屬于加罰利息。另知該單位所在地當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。該單位在申報繳納土地增值稅時作如下計算： 扣除項目金額 =2000+3000+500

18、+（2000+3000）X5%+10000X5%+10000X5%X（7% +3%） + （ 2000+3000 ）X 20%=7300 （萬元）增值額 =10000-7300=2700 （萬元）增值額與扣除 項目金額的比率為：2700 - 7300=37%4）應(yīng)納土地增值稅稅額 =2700 X 30%=810 （萬元）請依據(jù)土 地增值稅暫行條例及有關(guān)規(guī)定，具體分析該單位計算繳納的土地增值稅是否正確，如不正確， 請指出錯誤之處，并列出步驟計算應(yīng)納的土地增值稅稅額。答案：不正確錯誤之處有三個：加罰的利息不能扣除，去卩扣除。印花稅可以扣除卻未扣除。非房地產(chǎn)開發(fā)單位不能加計20%的扣除。計算應(yīng)納的土

19、地增值稅稅額：扣除項目金額=2000+3000+ （500-50） + （2000+3000） X 5%+10000X5%+10000 X 5% X（ 7%+3%） +10000 X 0.5% =6255 （萬元）增值額 =10000-6255=3745 （萬元）增值 額與扣除項目金額的比率 =3745/6255=60%應(yīng)納土地增值稅稅額 =3745 X 40%-6255 X 5%=1185.25 （萬 元）4、1995 年 1 月 31 日，載房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一幢，共取得轉(zhuǎn)讓收入5000 萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城市維護建設(shè)稅等其他稅金共計25 萬元）。

20、已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用500 萬元；投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為 1500 萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為120萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑谧C明），經(jīng)按工商銀行同類同期貸款利率計算的利息多出10萬元。另知公司所在地政府規(guī)定的其他心地產(chǎn)的開發(fā)費用的計算扣除比例為5%，計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅。答案：確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5000萬元。確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目的金額：取得土地使用權(quán)權(quán)所支付的金額為500 萬元。房地產(chǎn)的開發(fā)成本為 1500 萬元。房地產(chǎn)開開發(fā)費用為：（120-10 ） + （ 500+1500 ）X

21、5%=210（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：5000 X 5%+25=275（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（500+1500） X 20%=400（萬元）扣除項目金額合計為：500+1500+210+275+400=2885 （萬元）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：5000-2885=2115 （萬元）計算增值額與扣除項目金額的比率：2115/2885=73%計算應(yīng)納的土地增值稅額：應(yīng)納土地增值稅額 =2115X 40%-2885X 5%=701.75（萬元）5、某市宏志房地產(chǎn)開發(fā)公司參與開發(fā)市內(nèi)新區(qū)建設(shè)項目，建成后的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入5000 元，綜合樓收入 18000 萬元，公司按稅法規(guī)

22、定繳納了銷售環(huán)節(jié)各項有關(guān)稅金及教育費附加（教育費附加征收率 3%，印花稅忽略不計）。公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為2000 萬元，其中建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占用土地支付的金額占全部支付金額的1/4 。公司分別計算了普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和綜合樓的開發(fā)成本及開發(fā)費用，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額占扣除項目金額的18%；綜合樓開發(fā)成本為 6000 萬元。另知該公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定允許扣除的房地 產(chǎn)開發(fā)費用計算比例為10%。計算該公司應(yīng)納的土地增值稅。答案：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。計算扣除項目金額：取得土地使用權(quán)時報支付的金額 =2000X（ 1-

23、1/4 ） =1500（萬元）支付開發(fā)成本 =6000（萬元）扣除稅金 =18000X 5% X（ 1+7%+3%） =990 （萬元）應(yīng)計開發(fā)費用 =（1500+6000）X 10%=750（萬元）加計扣除費用 =（ 1500+6000）X 0%=1500（萬元）扣除項目金額合 計=1500+6000+990+750+1500=10740 （萬元）增值額=18000-10740=7260 （萬元）增值額占扣除項目 的比率 =7260/10740=68% 應(yīng)納土地增值稅額 =7260X40%-10740X 5%=2367（萬元）6、 某房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)建設(shè)住宅樓和其他房產(chǎn)。1992年1月立

24、項投資開發(fā)，1993年2月轉(zhuǎn)讓住宅樓 200m2 ，寫字樓5000m2。1994年4月岀售普通住宅 3000m2，取得轉(zhuǎn)讓收入 3 50萬元，轉(zhuǎn)讓寫字樓 4000m2，取得轉(zhuǎn)讓收入 800萬元（營業(yè)稅稅率5%，城建稅7%，教育費 附加3%），該公司立項時，支付了400萬元的地價款，建設(shè)住宅樓發(fā)生開發(fā)成本150萬元，建寫字樓開發(fā)成本為 200 萬元（該公司不能準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅?，開發(fā)費用按現(xiàn)行政策執(zhí)行），試計算該公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)交納土地增值稅？解：1 住宅樓：（1）9 3年2月轉(zhuǎn)讓住宅樓和寫字樓，按規(guī)定五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓免稅。（2）分?jǐn)偟貎r款，按建筑面積分?jǐn)偅悍謹(jǐn)偙嚷?400X 100%= 5.72

25、%3000+4000住宅樓分?jǐn)偟貎r款3000 X 5.72 %= 171.2萬元寫字樓分?jǐn)偟貎r款4000 X 5 .7 2%= 228.8萬元住宅樓轉(zhuǎn)讓收入 350萬元，扣除項目：A支付地價款17 1 . 2萬元；E開發(fā)成本15 0萬元C開發(fā)費用（171 . 2 +15 0）X10%=3 2. 12萬元D 加計扣除為（171. 2 + 1 5 0 ）X 2 0 %=6 4. 2 4萬元E 已交稅金：營業(yè)稅 3 5 0 X 5 %=17 .5萬元；城建稅 17 .5X7%=1.225萬元 教育費附加 17 .5X3%=05 2 5萬元，共計19. 2 5萬元共計扣除合計4 3 6. 8 1萬元，

26、增值額3 5 0 4 3 6. 81= 8 6 . 8 1萬元，無增值，按規(guī)定不納稅。2 寫字樓：（1）轉(zhuǎn)讓收入8 0 0萬元；（2）扣除項目：A地價款2 2 8. 8萬元；B 開發(fā)成本2 0 0萬元；C 開發(fā)費用（2 2 8. 8 + 2 0 0 ）X 1 0 %=42.88萬元；D 加計扣除4 2 8. 8 X 2 0 %= 8 5. 7 6萬元 E 稅金 4 0 + 2 . 8 + 1 . 2 = 4 4萬元小計扣除601 .44萬元。 （3）增值額800601 .44=198 .56萬元， 增值率33 .01%， 稅率30%。（4）應(yīng)納土地增值稅為198 .56X30%=59. 57萬

27、元7、新華房地產(chǎn)開發(fā)公司1 9 9 5年岀售普通住宅1 0 0 0 0m2，轉(zhuǎn)讓收入2 10 0萬元，為建造此住宅樓， 支付了750萬元地價款， 發(fā)生開發(fā)成本500萬元， 該公司有銀行貸款利息 證明， 利息支岀8萬元， 其它開發(fā)費用按政策規(guī)定執(zhí)行， 該公司1995年應(yīng)納的土地增值稅是 多少？答案：（1）轉(zhuǎn)讓收入210 0萬元；（2）扣除項目：A支付的地價款7 5 0萬元；B 開發(fā)成本 5 0 0 萬元；C 開發(fā)費用 8 + （ 7 5 0 + 5 0 0 ）X 5 %= 8+ 6 2 . 5 = 7 0 .5萬元D 已交的稅金：營業(yè)稅2 10 0X5%=105萬元；城建稅105X7%=7.35

28、萬元； 教育費附加 105X3%=3 . 15萬元共計稅金115 . 5萬元。E 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)加計扣除(7 5 0 + 5 0 0 )X 2 0 %= 2 5 0萬元；扣除項目合計7 5 0+5 0 0 + 7 0 .5 + 1 1 5 . 5 +250 = 1686 萬元。(3)增值額2100 1686 = 414 萬元；增值率=4 14-1686X100 %=24. 5%(4 )適用稅率3 0%；(5 )應(yīng)納土地增值稅 414X30%=124.2萬元8、興盛實業(yè)總公司在20000平方米土地上開發(fā)房地產(chǎn)，其支付土地出讓金1 5 0 0萬元， 該公司在這塊土地上建兩種樓房， 建商場占地12

29、000 平方米，建筑面積30000平方米， 另一種是公寓，占地8000平方米， 建筑面積1500 0平方米， 商場已出售， 公寓未轉(zhuǎn)讓， 那么，按不同計算分?jǐn)傓k法商場應(yīng)分?jǐn)偼恋爻鲎尳鹗嵌嗌?？答案?1)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積分?jǐn)偵虉鰬?yīng)分?jǐn)偟耐恋貙缱尳馂?500+20000X12000 = 90 0 萬元。(2)按建筑面積分?jǐn)偵虉鰬?yīng)分?jǐn)偟耐恋貙缱尳馂?500+(30000+15000)X3000010 0 0 萬元9、勝利紡織廠建成普通住宅對外銷售。9 4 - 9 5年度分別轉(zhuǎn)讓普通住宅2 0 0 0m2和50 0 0 m2,而轉(zhuǎn)讓收入分別為19 2萬元、5 0 0萬元。兩年內(nèi)共支付地價款210萬

30、元，94 - 95年度發(fā)生開發(fā)成本83萬元和170萬元，兩年均不能提供銀行證明或準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅?岀。其它開發(fā)費用及營業(yè)稅等三項稅費率，按現(xiàn)行政策執(zhí)行，試分別計算兩年應(yīng)納土地增值稅。答案： 1、 1994 年應(yīng)納土地增值稅(1)轉(zhuǎn)讓收入190萬元(2)扣除項目合計167.7 5萬元A 分?jǐn)偟貎r款為：210+(2000+ 5000)X2000 = 60萬元E開發(fā)成本8 3萬元C 開發(fā)費用 (60 +8 3 ) X 1 0 %=14. 3萬元D 稅金 營業(yè)稅190X5%=9 .5萬元；城建稅9 .5X7%=0 .665萬元； 教育費附加 9.5X3%=0 .28 5萬元 共計稅金10 . 4 5萬元

31、。E 增值額 1 9 0 - 1 6 7 . 7 5 = 2 2 .25萬元增值率 22 .25+167 .75X100%=13 .2%轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額不超過2 0%的，免稅。所以1994年不交土地增值稅。2、1995 年應(yīng)納土地增值稅(1)轉(zhuǎn)讓收入500萬元(2)扣除項目合計A 分?jǐn)偟牡貎r款 210+( 2 0 0 0+5000)X5000=150萬元B 開發(fā)成本17 0萬元 C 開發(fā)費用(150 + 1 7 0 ) X 1 0 %=32萬元D 稅金 營業(yè)稅500 X5%=25萬元； 城建稅 25X7%=1 . 75萬元； 教育費附加 25X3%=0 .75萬元共計稅金27 .5萬元

32、。(3)增值額 500-379 .5=120 .5萬元增值率 120 . 5+379 . 5X 100%=31 .75% 適用稅率30%(4)應(yīng)納稅額 120 .5X30%=36 .15萬元10 、某企業(yè)岀售一棟舊有辦公樓， 按規(guī)定必須評估岀舊的辦公樓價格和扣除項目金額。按現(xiàn)市場情況，建成同類、同結(jié)構(gòu)、同標(biāo)準(zhǔn)辦公樓完全價值為1800萬元，該樓按規(guī)定已提折舊650萬元，重置成本1700萬元，且有六成新。以上評估，經(jīng)主管稅務(wù)部門確認，試計算該企 業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅？答案： (1) 舊有辦公樓價格=1800-650=1150萬元(2)舊房評估成本價格1700X60 %= 1020萬元(3)已交稅金

33、營業(yè)稅 1150X5%=57 .5萬元； 城建稅 57.5X7%=4.025萬元； 教育費附加 57.5X3%=1 . 725萬元共計稅金63 . 25萬元。(4)增值額1150-1020-63 . 25=66 .75萬元增值率 66.75+1083.25X100%=6.16% 適用稅率30%(5)應(yīng)納稅額66 . 75X30%=20. 03萬元 11、某縣經(jīng)上級政府批準(zhǔn)需要建新縣城、 搬遷舊縣城， 為遷址轉(zhuǎn)讓舊縣城的房地產(chǎn)收入5000萬元，新區(qū)內(nèi)某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一棟寫字樓， 支付地價款60萬元， 取得轉(zhuǎn)讓收入600萬元， 發(fā)生開發(fā)成本200萬元， 開發(fā)費用中有銀行證明， 利息支岀為5萬

34、元 (其他開發(fā)費和已交稅金按現(xiàn)行政策執(zhí)行) 計算該房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)納稅額？答案：1 按政策規(guī)定，為建設(shè)新縣城，轉(zhuǎn)讓舊有房地產(chǎn)得到收入免稅。2 新區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)按規(guī)定征稅。(1)轉(zhuǎn)讓收入 600萬元；(2)扣除項目 A 支付地價款60萬元；B 開發(fā)成本200萬元； C 開發(fā)費用 5 +(60+200 )X 5 % =18萬元；D 已交稅金：營業(yè)稅 600 X 5 %= 30萬元；城建稅30X7%=2 .1萬元； 教育 費附加 30X3%= 0.9萬元；共計稅金33萬元；E 開發(fā)企業(yè)加計 20%扣除：(60+200)X 20%= 52 萬元(3)增值額 600 363= 237

35、萬元增值率 237 - 363 X 100 %= 65.29% 適用稅率 40%( 4)應(yīng)納稅額237X 40% 363X 5 %= 94.8 18。15 = 76.65 萬元12、某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)兩片小區(qū)，其中甲小區(qū)于1993年10月 3日簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以分期付款方式將房產(chǎn)全部出售出去，依合同規(guī)定1993 年 10 月 5 日收到第一筆售房款共300萬元，1994年12月15日收到第二筆款項共 500萬元，1995年10月30日收到最后一筆 款項共 400萬元。乙小區(qū)于 1993年10月簽訂房產(chǎn)開發(fā)合同， 并于 1993年12月投入“三通一平” 資金共 100 萬元，第一幢房屋于 1

36、997年 8月建成并于 1997 年 9月全部銷售，取得售房款 2500 萬元， 1998年1月31日銷售第二幢房屋取得售房款 6000萬元，1998年將最后一幢房屋銷售出 去取得售房款 3000 萬元，已知企業(yè)取得甲、乙小區(qū)的土地使用權(quán)支付的費用分別為100萬元和1000 萬元，甲小區(qū)開發(fā)成本為 400 萬元，銷售環(huán)節(jié)繳納與售房有關(guān)的稅款共計 66 萬元，乙小區(qū) 三幢房屋的開發(fā)成本分別為 800萬元、3000萬元和 1600萬元，三幢房屋銷售時繳納與銷售房屋 有關(guān)的稅金分別為 110 萬元、 430 萬元和 165 萬元，三幢房屋的建筑面積分別為 20000 平方米、 50000 平方米和

37、30000 平方米，該公司利息支出不能準(zhǔn)確按項目計算分?jǐn)?，該地政府?guī)定允許扣 除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為 10%.(1)該公司 1994年應(yīng)繳的土地增值稅稅額為()。 A. 157.8 萬元 B. 65.75 萬元C. 52.6萬元D. 0答案：B( 2)該公司1995年應(yīng)繳的土地增值稅稅額為()。A.52.6萬元B. 157.8萬元C. 78.9萬元D. 0答案：A ( 3)該公司1997年應(yīng)繳的土地增值稅稅額為()。 A. 147 萬元B. 128.8萬元C. 118.5萬元D. 0答案：D (4)該公司1998年應(yīng)繳的土地增值稅稅額為 ()。A. 336 萬元B. 109.5萬元C. 445.

38、5萬元D. 0答案：D (5)該公司銷售乙小區(qū)()。 A 納稅義務(wù)發(fā)生時間為1993年10月3日B 納稅義務(wù)發(fā)生時間為 1993年10月5日C 納稅義務(wù)發(fā)生時間為 1995年10月30日D 納稅義務(wù)發(fā)生時間為1994年12月15日E沒有發(fā)生納稅義務(wù)答案：E13、某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某外資 企業(yè)簽訂售房合同，將一幢房屋銷售給該外資企業(yè)，收到通過銀行轉(zhuǎn)帳的款項400 萬元，雙方另外簽署補充協(xié)議，由外資企業(yè)以一塊土地使用權(quán)作價 100 萬元交給房地產(chǎn)開發(fā)公司以彌補房款不足部分，房地產(chǎn)開 發(fā)該幢房屋開發(fā)成本 200 萬元，支付土地出讓金及相關(guān)費用共 100 萬元，其對利息支出不能準(zhǔn)確分?jǐn)?，?易發(fā)生后，雙方繳納了有關(guān)稅金(營業(yè)稅稅率5%,城建成稅稅率7%,教育旨費附加3%,印花稅5%。，契稅 5%)。外資企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的金額為50 萬元，并繳納了契稅，該塊土地尚未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司,該地規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為 10%。 (1) 該外資歷企業(yè)應(yīng)繳()。 A 土地增值稅 B 契稅 C 營業(yè)稅 D印花稅 E 城市維護建設(shè)稅 (2) 該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納()A 土地增值稅 B 契稅 C 營業(yè)稅 DA 24.75 萬元 B印花稅 E