中國(guó)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

1、中國(guó)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（一）中國(guó)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、傳統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)需求分析1、需求結(jié)構(gòu)分析傳統(tǒng)式停車(chē)場(chǎng)目前占據(jù)中國(guó)停車(chē)場(chǎng)的主導(dǎo)地位，占比高達(dá)90%左右，其貫穿于停車(chē)場(chǎng)建設(shè)的所有領(lǐng)域。但是隨著中國(guó)機(jī)械式停車(chē)庫(kù)的發(fā)展，城市住宅小區(qū)以及很多單位都已經(jīng)陸續(xù)建設(shè)立體式停車(chē)庫(kù)，以此來(lái)節(jié)省更多的占地空間。2、需求趨勢(shì)分析從中國(guó)需求來(lái)看，截至2017年3月，全國(guó)民用汽車(chē)保有量突破3萬(wàn)億輛，如果按照每輛車(chē)匹配1.4個(gè)泊位的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，那么目前國(guó)內(nèi)汽車(chē)停車(chē)位總需要量約4.2億個(gè)。3、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)交易停車(chē)費(fèi)交易的流量同樣值得關(guān)注。我國(guó)目前每年的停車(chē)費(fèi)交易規(guī)模約2000億，是非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可提供長(zhǎng)期的

2、投資回報(bào)，且在停車(chē)費(fèi)市場(chǎng)化定價(jià)的趨勢(shì)下，這部分現(xiàn)金流會(huì)更加誘人。當(dāng)然，不同業(yè)態(tài)的停車(chē)場(chǎng)收入也不一樣。在國(guó)外有一家機(jī)構(gòu)，運(yùn)營(yíng)里根機(jī)場(chǎng)的停車(chē)場(chǎng)，一年純利潤(rùn)大概是1億美元，這比航站樓的利潤(rùn)還要高。還有商業(yè)物業(yè)類(lèi)的停車(chē)場(chǎng)，其客流頻次是最高的，周轉(zhuǎn)率也很高，但它現(xiàn)在實(shí)際的收費(fèi)率很低。因?yàn)檫@些停車(chē)場(chǎng)只是作為商場(chǎng)的配套設(shè)施，商場(chǎng)所以為了吸引客流就會(huì)做一些優(yōu)惠、減免。若商場(chǎng)可以換一個(gè)思路，把停車(chē)場(chǎng)資產(chǎn)做成一個(gè)資產(chǎn)包，形成有效的收入，然后把給客戶(hù)的讓利作為成本進(jìn)行核算，其實(shí)要比簡(jiǎn)單的免費(fèi)策略更加劃算。二、中國(guó)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)行業(yè)發(fā)展前景根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，我國(guó)汽車(chē)保有量已經(jīng)達(dá)到了1.94億輛，同比增

3、長(zhǎng)12.61%，前瞻預(yù)測(cè)，到2017年我國(guó)民用汽車(chē)保有量將達(dá)到20846萬(wàn)輛，2022年，我國(guó)民用汽車(chē)保有量將增至33572萬(wàn)輛。目前，我國(guó)停車(chē)位的數(shù)量則遠(yuǎn)低于汽車(chē)保有量，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，汽車(chē)保有量與停車(chē)之比約是1:1.4，而國(guó)內(nèi)目前的比例甚至還小于1:0.5，很多一二線城市的停車(chē)位缺口高達(dá)80%以上，有些汽車(chē)保有量超過(guò)200萬(wàn)輛的城市，停車(chē)位甚至只有幾十萬(wàn)。保守估計(jì)目前全國(guó)停車(chē)位缺口超過(guò)5000萬(wàn)個(gè)。2015年9月25日，國(guó)家發(fā)改委副主任連維良曾表示國(guó)內(nèi)每年需新增停車(chē)位約3000萬(wàn)個(gè)。但就現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，這個(gè)目標(biāo)短期內(nèi)是難以實(shí)現(xiàn)的，國(guó)內(nèi)將停車(chē)位作為配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)商缺乏建設(shè)的動(dòng)力。因此，我國(guó)停車(chē)位

4、供需極不平衡，且仍在不斷惡化，停車(chē)位的缺口越來(lái)越大。從上述分析可以看到，停車(chē)產(chǎn)業(yè)未來(lái)有極大的發(fā)展空間。僅以目前5000萬(wàn)的停車(chē)位缺口為基礎(chǔ)，按20萬(wàn)單價(jià)做一個(gè)簡(jiǎn)單測(cè)算，未來(lái)停車(chē)場(chǎng)領(lǐng)域也有10萬(wàn)億的投資需求。此外，停車(chē)位的單價(jià)也有很大的上漲空間，和香港做個(gè)對(duì)比，香港汽車(chē)的數(shù)量約200多萬(wàn)，車(chē)位的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了300多萬(wàn)，但現(xiàn)在香港某些核心地段停車(chē)位單價(jià)卻高達(dá)180多萬(wàn)港幣，車(chē)位比車(chē)還貴。考慮到中國(guó)停車(chē)位稀缺，因此未來(lái)價(jià)格的上漲是確定性的。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，若停車(chē)位進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，可做資產(chǎn)交易的大概有1500萬(wàn)-2000萬(wàn)個(gè)車(chē)位。按照車(chē)位的價(jià)格10萬(wàn)-20萬(wàn)/個(gè)，對(duì)應(yīng)的是近2萬(wàn)億的存量規(guī)模的資產(chǎn)。綜合

5、來(lái)看，我國(guó)停車(chē)產(chǎn)業(yè)存量和增量資產(chǎn)都蘊(yùn)含豐富投資機(jī)會(huì)。三、產(chǎn)業(yè)政策及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)停車(chē)難作為社會(huì)難題已經(jīng)引起了政府的高度重視，近兩年各部門(mén)出臺(tái)了多項(xiàng)政策以規(guī)范、促進(jìn)停車(chē)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。時(shí)間文件名稱(chēng)主要內(nèi)容主管部門(mén)2015年8月3日關(guān)于加強(qiáng)城市停車(chē)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)明確按照市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)要求，以企業(yè)為主體加快推進(jìn)停車(chē)產(chǎn)業(yè)化，政策支持、審批簡(jiǎn)化，有效吸引社會(huì)資本，充分發(fā)揮價(jià)格杠桿的作用，逐步縮小政府定價(jià)范圍，全面放開(kāi)社會(huì)資本全額投資新建停車(chē)設(shè)施收費(fèi)。國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運(yùn)輸部、公安部、銀監(jiān)會(huì)2015年10月8日中央定價(jià)目錄于2016年1月1日起開(kāi)始執(zhí)行，取消對(duì)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)的定

6、價(jià)。國(guó)家發(fā)展改革委2015年11月19日北京市定價(jià)目錄住宅小區(qū)的停車(chē)費(fèi)從2016年起全面放開(kāi)。這意味著除了占道停車(chē)和P+R停車(chē)，北京的停車(chē)收費(fèi)全部放開(kāi)。北京市發(fā)展改革委2015年12月4日北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市交通委員會(huì)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于本市停車(chē)收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題的通知本市駐車(chē)換乘停車(chē)場(chǎng)、占道停車(chē)場(chǎng)（含立交橋下停車(chē)場(chǎng)，下同）停車(chē)計(jì)時(shí)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)管理，按照現(xiàn)行程序辦理相關(guān)手續(xù)，并按屬地進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)牌統(tǒng)一編號(hào)。其他各類(lèi)停車(chē)場(chǎng)停車(chē)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，不再辦理停車(chē)收費(fèi)相關(guān)手續(xù)。北京市發(fā)展改革委2015年12月15日關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)政策的指導(dǎo)意見(jiàn)明確提出社會(huì)資本全額

7、投資新建的停車(chē)設(shè)施服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可由經(jīng)營(yíng)者根據(jù)市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)狀況自主制定。除各級(jí)人民政府財(cái)政性資金、城市建設(shè)投資（交通投資）公司投資以外，由社會(huì)資本全額投資新建的停車(chē)設(shè)施，由經(jīng)營(yíng)者依據(jù)價(jià)格法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，根據(jù)市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)狀況自主制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、交通運(yùn)輸部2016年1月25日加快城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)近期工作要點(diǎn)與任務(wù)分工明確包括編制停車(chē)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，制定加快停車(chē)場(chǎng)建設(shè)的具體細(xì)則，完善城市建筑物配建停車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)單位、小區(qū)、個(gè)人利用自有空間建設(shè)停車(chē)場(chǎng)，推廣采用PPP模式建設(shè)停車(chē)場(chǎng)，簡(jiǎn)化停車(chē)場(chǎng)投資建設(shè)、經(jīng)營(yíng)手續(xù)辦理程序，持續(xù)加大停車(chē)場(chǎng)建設(shè)企業(yè)債券發(fā)行和產(chǎn)業(yè)投資基金規(guī)

8、模，加大金融對(duì)城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)的支持，完善停車(chē)收費(fèi)政策，建立停車(chē)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，加快高新技術(shù)在停車(chē)領(lǐng)域應(yīng)用，推動(dòng)停車(chē)與互聯(lián)網(wǎng)融合發(fā)展等20條工作要點(diǎn)與任務(wù)分工。國(guó)家發(fā)展改革委2016年3月19日關(guān)于印發(fā)2016年停車(chē)場(chǎng)建設(shè)工作要點(diǎn)的通知北京、天津、上海、重慶、杭州、深圳6個(gè)城市要率先于2016年上半年出臺(tái)。鼓勵(lì)應(yīng)用集約化立體停車(chē)庫(kù)并同步配建充電樁。梳理匯總停車(chē)場(chǎng)建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目，進(jìn)入發(fā)改委三年滾動(dòng)投資計(jì)劃重大建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)系統(tǒng)。國(guó)家發(fā)展改革委2016年11月1日進(jìn)一步完善城市停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)及用地政策的通知提出要強(qiáng)化城市停車(chē)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃調(diào)控，要求城市編制停車(chē)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。通知進(jìn)一步指出要合理配置停車(chē)設(shè)施，提高

9、空間利用效率，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用;充分挖潛利用地上地下空間，推進(jìn)建設(shè)用地的多功能立體開(kāi)發(fā)和復(fù)合利用;鼓勵(lì)社會(huì)資本參與，加快城市停車(chē)場(chǎng)建設(shè)，逐步緩解停車(chē)難問(wèn)題。國(guó)土資源部從上述政策中可以看到，停車(chē)費(fèi)定價(jià)權(quán)正在逐步放開(kāi)，而一旦價(jià)格進(jìn)入上升通道，將會(huì)呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)速度，甚至不排除跳躍性增長(zhǎng)的可能性。預(yù)計(jì)在未來(lái)的兩到三年內(nèi)，三線城市將會(huì)全面啟動(dòng)停車(chē)收費(fèi)，二線城市停車(chē)費(fèi)價(jià)格上漲將超過(guò)100%，一線城市停車(chē)費(fèi)價(jià)格上漲或可超過(guò)50%。顯然，這種趨勢(shì)會(huì)顯著提升停車(chē)費(fèi)的交易規(guī)模，也即現(xiàn)金流的增長(zhǎng)。四、中國(guó)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)細(xì)分市場(chǎng)分析1、住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)市場(chǎng)分析（1）房地產(chǎn)住宅面積分析房地產(chǎn)住宅施工面積每年均保持正增長(zhǎng)

10、，2015年為511570萬(wàn)平方米，同比下降0.70%，2016年1-11月全國(guó)房地產(chǎn)住宅施工面積為521310萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.9%。房地產(chǎn)施工面積的增加有利于促進(jìn)停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)。（2）住宅小區(qū)停車(chē)收費(fèi)分析目前，中國(guó)住宅小區(qū)停車(chē)費(fèi)的收費(fèi)方式主要有針對(duì)臨時(shí)性停放的車(chē)輛的收費(fèi)，這種臨時(shí)性停放車(chē)輛的收費(fèi)方式各地的具體實(shí)施細(xì)則不一樣，在深圳市，通常半小時(shí)以?xún)?nèi)的停放是不收取停車(chē)費(fèi)的，而超過(guò)半小時(shí)以上，則根據(jù)具體的時(shí)間來(lái)收費(fèi)。（3）住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式分析在新建住宅小區(qū)，一般由開(kāi)發(fā)商將這些車(chē)位出租給業(yè)主，進(jìn)而收回投資，但是，由于停車(chē)場(chǎng)建設(shè)資金較大，因此，目前還出現(xiàn)了以下三種經(jīng)營(yíng)模式：模式主要內(nèi)容業(yè)主

11、集資溫州一小區(qū)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)貼出集資建立立體車(chē)庫(kù)的公告，有購(gòu)買(mǎi)意向的80余位業(yè)主，每人預(yù)交1萬(wàn)元定金，這也成了項(xiàng)目啟動(dòng)資金。車(chē)庫(kù)建成后，已交訂金的業(yè)主們通過(guò)抽簽確定哪些人能獲得新車(chē)位。此外，為了照顧到其他業(yè)主的利益，業(yè)主委員會(huì)還決定把出售車(chē)位獲得的利潤(rùn)，用作小區(qū)維護(hù)費(fèi)用，包括更換水管、水泵、以及小區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)。社區(qū)出資這種方式可以減小小區(qū)業(yè)主因意見(jiàn)不統(tǒng)一造成的阻力，也可充分利用小區(qū)及其周邊土地資源。車(chē)庫(kù)建成后，社區(qū)可以通過(guò)收取租金的方式收回投資。另外，街道辦等地方政府也可以將這種模式放大，在更大范圍內(nèi)整合車(chē)庫(kù)資源。企業(yè)出資如果小區(qū)業(yè)主和社區(qū)不能籌集車(chē)庫(kù)的啟動(dòng)資金，車(chē)庫(kù)的生產(chǎn)廠家也愿意作為投資

12、方，先行建設(shè)好車(chē)庫(kù)，然后再通過(guò)出售或出租的方式收回資金。2、公共配套停車(chē)場(chǎng)市場(chǎng)分析2008年至2015年，中國(guó)房地產(chǎn)辦公樓投資額快速增長(zhǎng)。2016年中國(guó)房地產(chǎn)辦公樓投資額為6533億元，同比增長(zhǎng)5.2%。高速增長(zhǎng)的辦公樓投資有利于相應(yīng)停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)。五、停車(chē)產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題潛力巨大的停車(chē)產(chǎn)業(yè)中存在著很多阻礙其發(fā)展的難題，主要集中在“看不見(jiàn)的手”在停車(chē)費(fèi)定價(jià)及停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)兩個(gè)方面的限制：1、停車(chē)費(fèi)定價(jià)市場(chǎng)化仍需時(shí)間此前我國(guó)一線城市停車(chē)費(fèi)定價(jià)多采用政府指導(dǎo)價(jià)模式，即按不同的地區(qū)、不同的停車(chē)場(chǎng)類(lèi)型制定不同的停車(chē)費(fèi)最高限價(jià)，實(shí)際運(yùn)營(yíng)中只可下浮不可上浮。這導(dǎo)致我國(guó)各大城市的停車(chē)收費(fèi)水平嚴(yán)重滯后，與發(fā)達(dá)國(guó)家的城

13、市相比有很大差距。從上文相關(guān)政策可以看到，發(fā)改委已明確自2016年1月1日起取消對(duì)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)的定價(jià)，但真正實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍的市場(chǎng)化定價(jià)還需一個(gè)過(guò)程。2、停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易受限目前停車(chē)場(chǎng)仍多被定位為配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)不清晰，過(guò)戶(hù)困難，嚴(yán)重影響了此類(lèi)資產(chǎn)的交易活躍程度及投資熱情。目前僅有少量城市如北京、天津、成都等可以進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易，大部分城市都尚未放開(kāi)，所以很多停車(chē)場(chǎng)的項(xiàng)目只能采用長(zhǎng)期租賃的方式進(jìn)行操作。（二）中國(guó)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)行業(yè)企業(yè)分析一、中國(guó)主要停車(chē)場(chǎng)建設(shè)管理企業(yè)分析1、華潤(rùn)停車(chē)場(chǎng)控股有限公司（1）合作方式華潤(rùn)停車(chē)場(chǎng)希望與央企加強(qiáng)合作，停車(chē)場(chǎng)業(yè)務(wù)的主要合作方式如下：合作方式操作簡(jiǎn)述合作意義收購(gòu)?fù)＼?chē)場(chǎng)資

14、產(chǎn)按照權(quán)益折現(xiàn)法評(píng)估作價(jià)，收購(gòu)各央企旗下現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的配建停車(chē)場(chǎng)資產(chǎn)。此方式有利于實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)的資本化。收購(gòu)?fù)＼?chē)場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)若停車(chē)場(chǎng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存在障礙，可考慮收購(gòu)商業(yè)物業(yè)配套停車(chē)場(chǎng)30年（及以上）的經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)價(jià)可以一次性支付（或按年度支付）。此方式可在資產(chǎn)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，盤(pán)活存量資產(chǎn)，為合作伙伴提供資金支持。項(xiàng)目股權(quán)投資合作對(duì)于央企未來(lái)投資開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，華潤(rùn)停車(chē)場(chǎng)將以股權(quán)（30%）投資的方式參與項(xiàng)目合作，利潤(rùn)分配上，華潤(rùn)停車(chē)場(chǎng)獲取停車(chē)場(chǎng)物業(yè)及部分現(xiàn)金。此方式下，可為合作伙伴提供持續(xù)的資金支持，雙方可共同鎖定更多的優(yōu)質(zhì)資源。（2）企業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)華潤(rùn)停車(chē)場(chǎng)控股有限公司為華潤(rùn)（集團(tuán)

15、）有限公司下屬公司，在資金、房地產(chǎn)、建筑原材料（水泥等）和銷(xiāo)售渠道方面擁有雄厚的實(shí)力，對(duì)市場(chǎng)先機(jī)的把握處于業(yè)界領(lǐng)先位置劣勢(shì)公司停車(chē)場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目投資基本為內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)，而內(nèi)部停車(chē)場(chǎng)往往與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理公司或是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)聯(lián)，且現(xiàn)實(shí)中停車(chē)場(chǎng)管理和維護(hù)存在一定的難度和問(wèn)題，可謂“燙手山芋”，對(duì)于擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)大宗產(chǎn)品行業(yè)的華潤(rùn)公司來(lái)說(shuō)需要接受新的嘗試。2、上海市中停車(chē)管理服務(wù)有限公司公司以全新的停車(chē)管理理念和管理方式，以先進(jìn)的技術(shù)集成，以“管理于車(chē)輛，服務(wù)于車(chē)主，增值于停車(chē)場(chǎng)”的服務(wù)宗旨和誠(chéng)實(shí)守信的服務(wù)承諾，不斷地贏得諸多合作伙伴的信賴(lài)，使業(yè)務(wù)規(guī)模得以發(fā)展壯大，公司的停車(chē)管理服務(wù)業(yè)務(wù)逐漸向類(lèi)型多樣化和服務(wù)品牌

16、化發(fā)展。主營(yíng)業(yè)務(wù)見(jiàn)下表：類(lèi)型具體業(yè)務(wù)停車(chē)管理服務(wù)上海第一家集停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)、停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理、停車(chē)場(chǎng)智能設(shè)備配套于一體的專(zhuān)業(yè)化停車(chē)管理服務(wù)、交通設(shè)施和停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）工程建設(shè)公司，立志打造中國(guó)一流的停車(chē)服務(wù)企業(yè)。交通設(shè)施、設(shè)備立桿的頂燈、?？烤€路標(biāo)牌、線路展示箱體、立柱、基座，候車(chē)亭的頂燈、頂棚、支柱立柱、燈箱、座椅、LED顯示屏、視頻播放設(shè)備等。停車(chē)場(chǎng)工程停車(chē)場(chǎng)的工程施工。停車(chē)場(chǎng)設(shè)施、設(shè)備道閘、折疊門(mén)、車(chē)輛檢測(cè)器、自動(dòng)出票機(jī)/出卡機(jī)、LED顯示屏等。停車(chē)位出租各個(gè)停車(chē)位的出租業(yè)務(wù)上海停車(chē)網(wǎng)經(jīng)營(yíng)上海停車(chē)網(wǎng)。日立減速電機(jī)產(chǎn)品日立減速電機(jī)產(chǎn)品。公交候車(chē)亭媒體廣告經(jīng)營(yíng)公交候車(chē)亭媒體廣告經(jīng)營(yíng)等。二、中國(guó)重點(diǎn)

17、停車(chē)場(chǎng)設(shè)備廠商分析深圳市捷順科技實(shí)業(yè)股份有限公司1、企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱(chēng)201420152016營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）54862.3265103.2778,387.55營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）11345.6815490.618,801.24利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）11559.2216785.4921,411.63凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）9963.4814429.5118,212.302、企業(yè)盈利能力分析公司整體毛利率較高，資產(chǎn)回報(bào)水平一般，綜合來(lái)說(shuō)，公司盈利水平較好。指標(biāo)名稱(chēng)201420152016毛利率（%）53.3257.1454.77凈資產(chǎn)收益率（%）13.1216.2716.32總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）9.4913.1

18、19.82三項(xiàng)費(fèi)用增長(zhǎng)率（%）13.1022.8910.09銷(xiāo)售凈利率（%）17.8622.2423.37 3、企業(yè)償債能力分析近年來(lái)，公司資產(chǎn)負(fù)債率有逐年上升趨勢(shì)，公司資產(chǎn)負(fù)債率偏低，長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)。指標(biāo)名稱(chēng)201420152016資產(chǎn)負(fù)債率（%）26.2522.3014.82流動(dòng)比率（%）3.883.316.85速凍比例（%）3.422.843.724、企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)向（1）2016年11月，捷順科技與金地物業(yè)、螞蟻金服三強(qiáng)聯(lián)合共同打造出金海灣智慧社區(qū)樣板，成為螞蟻金服物業(yè)行業(yè)首家智慧社區(qū)。（2）2016年11月15日，以“引領(lǐng)智慧生態(tài)，共享社區(qū)價(jià)值”為主題的碧桂園安心家智慧社區(qū)3.0發(fā)

19、布會(huì)在廣東佛山舉行。捷順科技聯(lián)合碧桂園騰安機(jī)電為安心家智慧社區(qū)3.0提供了軟硬件技術(shù)支撐，同時(shí)作為碧桂園騰安機(jī)電的重要合作伙伴受邀出席發(fā)布會(huì)。三、重點(diǎn)企業(yè)分析l 北京陽(yáng)光海天停車(chē)管理有限公司中國(guó)停車(chē)資產(chǎn)管理領(lǐng)航者，業(yè)務(wù)涵蓋停車(chē)金融服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)、商業(yè)平臺(tái)開(kāi)發(fā)、停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、智慧停車(chē)等領(lǐng)域，致力于提供完善的停車(chē)資產(chǎn)管理整體解決方案。1、業(yè)務(wù)內(nèi)容（1）標(biāo)的選擇A、醫(yī)院和機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、高鐵站等交通樞紐?？剂奎c(diǎn)：這是最好的資源，但這些都處于比較封閉的系統(tǒng)，很難拿到，民營(yíng)企業(yè)更難。其中醫(yī)院是最封閉的，但車(chē)流量極大，收入十分可觀。B、路側(cè)資源考量點(diǎn)：路側(cè)停車(chē)也是比較優(yōu)質(zhì)的資源，而

20、且體量大，每個(gè)城市都有幾萬(wàn)或幾十萬(wàn)的停車(chē)位，業(yè)主方也只有一個(gè)，就是政府。因此這部分需要與地方政府平臺(tái)公司合作。C、寫(xiě)字樓和商場(chǎng)考量點(diǎn)：這類(lèi)停車(chē)資產(chǎn)相對(duì)比較分散，需要積沙成丘。D、新建停車(chē)場(chǎng)考量點(diǎn)：未來(lái)新建停車(chē)場(chǎng)的機(jī)會(huì)非常大，甚至有望在政策推動(dòng)下催生出“停車(chē)地產(chǎn)”的新機(jī)會(huì)。而且停車(chē)地產(chǎn)的收入不止是停車(chē)收入，也可以開(kāi)發(fā)非停車(chē)收入，在停車(chē)樓上經(jīng)營(yíng)一些小商業(yè)，有非常大的想象空間。（2）資產(chǎn)甄別需要對(duì)標(biāo)的停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)研。主要包括ECA調(diào)研、車(chē)流調(diào)研、增收調(diào)研三個(gè)方面。A、ECA調(diào)研包括項(xiàng)目主體基本數(shù)據(jù)信息調(diào)研及項(xiàng)目周邊300米商圈調(diào)研，主要考察項(xiàng)目主體外觀、建筑面積、用戶(hù)數(shù)量等基本信息及周邊停車(chē)場(chǎng)數(shù)

21、量及停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。B、車(chē)流調(diào)研對(duì)于單個(gè)的停車(chē)場(chǎng)則要進(jìn)行車(chē)流調(diào)研，如果使用智能停車(chē)軟件會(huì)節(jié)省很多工作，否則就只能人工作業(yè)，在停車(chē)場(chǎng)反復(fù)核查，確認(rèn)車(chē)牌號(hào)、對(duì)應(yīng)的停留時(shí)間等信息。C、增收調(diào)研主要是對(duì)停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部停車(chē)特征進(jìn)行分析，尋找可開(kāi)拓資源，整合收入提升與成本控制方案。（3）獲取資產(chǎn)主要有三種方式，一是產(chǎn)權(quán)的直接購(gòu)買(mǎi)；二是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃；三是通過(guò)BOT或PPP的方式獲取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。A、產(chǎn)權(quán)收購(gòu)產(chǎn)權(quán)收購(gòu)的一般流程如下圖所示，首先要確定收購(gòu)意向，進(jìn)行盡職調(diào)查，確定交易文件，解決一些先決條件。因?yàn)橐话阃＼?chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題比較復(fù)雜，所以還需要完成一些政府程序。B、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃這種模式需要一次性支付5年或者

22、10年的租賃，其實(shí)就是長(zhǎng)期承包的模式，這也是目前應(yīng)用比較廣泛的方式。C、停車(chē)金融前面兩種模式獲取資產(chǎn)都比較慢，資產(chǎn)方希望能夠找到可以快速?gòu)?fù)制的商業(yè)模式。停車(chē)金融是一個(gè)很好的選擇。舉例而言，陽(yáng)光海天和業(yè)主方簽訂停車(chē)場(chǎng)租賃協(xié)議，獲取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)，為業(yè)主方及資金方提供停車(chē)場(chǎng)增值收益的分成，資金方則將資金以抵押借款的方式交付給業(yè)主方，并按照10%的固定年利率收取利息。陽(yáng)光海天要提供運(yùn)營(yíng)保底，保證停車(chē)場(chǎng)每年收費(fèi)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，否則要以自有資金補(bǔ)足。而且在這種模式中，業(yè)主方和資金方并沒(méi)有完全放棄未來(lái)停車(chē)場(chǎng)增值的收益，無(wú)論是未來(lái)停車(chē)費(fèi)價(jià)格上漲，還是通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的增收，有40%要分配給他們。這種模式實(shí)現(xiàn)了資金方和

23、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方的完美結(jié)合，但陽(yáng)光海天要承擔(dān)一些運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不過(guò)對(duì)于專(zhuān)業(yè)的停車(chē)資產(chǎn)管理公司來(lái)說(shuō)，這些風(fēng)險(xiǎn)基本可控。D、BOTBOT可采用N+X的方式，N是指成本回收期，也即經(jīng)營(yíng)方累計(jì)獲得經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)覆蓋建設(shè)運(yùn)營(yíng)投入所需要的時(shí)間，X是利潤(rùn)分成期，指經(jīng)營(yíng)方收回成本后，再與業(yè)主方進(jìn)行為期X年的停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成。一般多采用固定或非固定比例分成方式，也有的采用“收入的固定百分比+GOP的固定百分比”進(jìn)行分成。E、PPP從項(xiàng)目屬性、政策導(dǎo)向等全面考量，停車(chē)項(xiàng)目是理想的PPP項(xiàng)目類(lèi)型之一。但考慮到PPP的回報(bào)率不高，民營(yíng)企業(yè)需15年-20年才能收回成本，目前陽(yáng)光海天主要為大型央企提供一些咨詢(xún)服務(wù)，進(jìn)行停車(chē)規(guī)劃或參與

24、智慧停車(chē)平臺(tái)的搭建。（4）停車(chē)資產(chǎn)管理工具及方法A、停車(chē)資產(chǎn)管理工具舉例這里以陽(yáng)光海天的兄弟公司-北京停簡(jiǎn)單信息技術(shù)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)為“停簡(jiǎn)單”）為例，“停簡(jiǎn)單”app可以記錄每輛車(chē)在停車(chē)場(chǎng)停留的時(shí)候及交費(fèi)情況并將數(shù)據(jù)儲(chǔ)存在云端，實(shí)行云端計(jì)費(fèi)。對(duì)應(yīng)到每輛車(chē)的車(chē)牌號(hào)，可以進(jìn)行追查。有效地避免了停車(chē)費(fèi)的“跑冒滴漏”。另外一個(gè)工具是遠(yuǎn)程控制中心。目前陽(yáng)光海天在全國(guó)有幾千人，每個(gè)停車(chē)場(chǎng)平均下來(lái)有30個(gè)人。而通過(guò)遠(yuǎn)程控制中心則可以逐步將30個(gè)人減到3個(gè)人，甚至實(shí)現(xiàn)無(wú)人值守。不僅可以避免智能停車(chē)設(shè)備被被停車(chē)場(chǎng)管理人員人為破壞題，而且按照每人每年8萬(wàn)元的人力成本，可以節(jié)省240萬(wàn)元的費(fèi)用 。B、停車(chē)資產(chǎn)管理方

25、法：數(shù)據(jù)化、模型化、模式化數(shù)據(jù)化是指要獲取停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)以判斷其未來(lái)的收費(fèi)情況并對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)。比如以往要長(zhǎng)期租賃一個(gè)停車(chē)場(chǎng)，交易對(duì)手提供的數(shù)據(jù)一般都會(huì)經(jīng)過(guò)加工，并不可信，需花費(fèi)大量人力攜帶記錄軟件去停車(chē)場(chǎng)分時(shí)數(shù)車(chē)，記錄車(chē)牌及每輛者停留時(shí)間和收費(fèi)情況。現(xiàn)在通過(guò)“停簡(jiǎn)單”，依靠線上監(jiān)測(cè)，可以隨時(shí)調(diào)取相關(guān)數(shù)據(jù)。模型化則是在數(shù)據(jù)化的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，將決策依據(jù)模型化。比如未來(lái)停車(chē)場(chǎng)要提價(jià)，拍腦可以基于歷史數(shù)據(jù)分析設(shè)計(jì)一個(gè)模型，再根據(jù)客流量、周邊的價(jià)格因素等指標(biāo)確定一個(gè)合理的價(jià)格。而模式化則是通過(guò)資產(chǎn)管理工具進(jìn)行停車(chē)收入和非停車(chē)收入的再開(kāi)發(fā)。停車(chē)收入還有很大的挖掘空間，現(xiàn)在有兩種模式可以考慮。分時(shí)定價(jià)

26、在國(guó)外，分時(shí)定價(jià)很常見(jiàn)。國(guó)內(nèi)此前因?yàn)槎▋r(jià)沒(méi)有放開(kāi)，所以極少采用。根據(jù)此前的測(cè)算，分時(shí)定價(jià)可以顯著增加收入。因?yàn)橥ǔＧ闆r下停車(chē)場(chǎng)不是第一目的地，客戶(hù)在高峰時(shí)段或繁忙時(shí)段對(duì)價(jià)格并不敏感。超售及車(chē)位共享根據(jù)行業(yè)慣例，100個(gè)車(chē)位可以提供給120個(gè)用戶(hù)。經(jīng)過(guò)停簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及分析，基于限號(hào)、區(qū)域等特征，北京地區(qū)比例可高達(dá)1:2，甚至1：2.5，這樣在定價(jià)時(shí)可以把月租價(jià)格降低20%，但由于車(chē)位運(yùn)用效率提高，對(duì)業(yè)主方的增收或許不止20%。如金融街區(qū)域都是金融人士，出差較多，就以超售的方式提高資產(chǎn)的運(yùn)用效率。再如陽(yáng)光海天曾對(duì)北京二環(huán)內(nèi)的一個(gè)酒店的停車(chē)場(chǎng)，推出“夜間流量包”?；诙h(huán)內(nèi)居民停車(chē)緊張，將酒店夜間

27、的車(chē)位銷(xiāo)售給周邊的居民，每個(gè)月為酒店增加了2萬(wàn)元的收入。此外，由于停車(chē)場(chǎng)還是很好的流量入口，可嵌入生活場(chǎng)景，進(jìn)行商業(yè)平臺(tái)開(kāi)發(fā)，形成非停車(chē)收入。如提供洗車(chē)、洗車(chē)美容、維修保養(yǎng)、保險(xiǎn)等后汽車(chē)服務(wù)，或倉(cāng)儲(chǔ)、寵物寄存、代客汽車(chē)等人性化服務(wù)，甚至可以進(jìn)行二手車(chē)交易。例如，基于每輛車(chē)后期服務(wù)需求大概在8000元-10000元/年，陽(yáng)光海天創(chuàng)建子公司“e車(chē)生活”（洗車(chē)-汽車(chē)美容-維修保養(yǎng)-保險(xiǎn)），該公司目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)幾千萬(wàn)銷(xiāo)售收入。（5）資產(chǎn)管理價(jià)值模型：“增收”+“控支”在運(yùn)營(yíng)管理及資產(chǎn)管理兩端摸索出的管理經(jīng)驗(yàn)為陽(yáng)光海天提供了優(yōu)化停車(chē)資產(chǎn)價(jià)值模型的基礎(chǔ)。傳統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)的收入曲線和成本曲線都基本是水平的，利潤(rùn)空間

28、有限。但陽(yáng)光海天一方面通過(guò)差異化的定制產(chǎn)品、多樣化的營(yíng)銷(xiāo)渠道及商業(yè)平臺(tái)的開(kāi)發(fā)顯著地增加了收入，另一方面通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)分區(qū)管理和智能化工具節(jié)約了大量的成本，比如此前通過(guò)遠(yuǎn)程控制中心將工作人員由30人變成3人，可能成本就會(huì)降低200萬(wàn)，按照每人每年8萬(wàn)元的人力成本，可以給停車(chē)場(chǎng)增加20%左右的利潤(rùn)。案例解析：酒店原來(lái)的平均收入大概是13.5萬(wàn)/月，經(jīng)過(guò)資產(chǎn)管理之后，每月平均收入達(dá)到35.7萬(wàn)，其中有17.28萬(wàn)來(lái)自收費(fèi)價(jià)格的上漲，停車(chē)場(chǎng)原來(lái)白天停車(chē)是6元1小時(shí)，夜間停車(chē)是2小時(shí)1元，現(xiàn)在統(tǒng)一定價(jià)為8元/小時(shí)。其他增收手段還包括汽車(chē)美容、停車(chē)場(chǎng)廣告、夜間停車(chē)產(chǎn)品包?？刂浦С龇矫鎰t通過(guò)節(jié)能改造、智能

29、化手段、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)、規(guī)?；芾碛行Ы档土顺杀尽？傊Y產(chǎn)管理的目的是把停車(chē)場(chǎng)的利潤(rùn)做厚，然后一部分可以分給金融機(jī)構(gòu)，增厚它們的投資收益，另外一部分可以分給業(yè)主方，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議的達(dá)成。最終實(shí)現(xiàn)投資方、運(yùn)營(yíng)方、業(yè)主方的共贏。l ETCP：北京悅暢科技有限公司全國(guó)最大的互聯(lián)網(wǎng)停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商。作為國(guó)內(nèi)智慧停車(chē)的創(chuàng)始企業(yè)，ETCP自2012年起便在行業(yè)內(nèi)正式發(fā)力。目前合作停車(chē)場(chǎng)超過(guò)3000家，簽約停車(chē)場(chǎng)超過(guò)5000家，覆蓋大型商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、中高端社區(qū)、大型公共交通樞紐、機(jī)場(chǎng)等停車(chē)高發(fā)區(qū)域。目前公司估值83個(gè)億，為國(guó)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商中估值最高，規(guī)模最大的獨(dú)角獸。（1）公司發(fā)展創(chuàng)始人將ETCP的發(fā)展劃分了3個(gè)發(fā)展階段，第一階段與合作伙伴做平臺(tái)聯(lián)盟，先提供基礎(chǔ)服務(wù)，第二階段會(huì)發(fā)展自營(yíng)+加盟模式，進(jìn)軍汽車(chē)后市場(chǎng)，第三階段會(huì)在全局的基礎(chǔ)上打通共享經(jīng)濟(jì)。目前是ETCP的第一階段階段，即提供平臺(tái)的基礎(chǔ)服務(wù)，通過(guò)與線下停車(chē)場(chǎng)以及租賃平臺(tái)的合作，收集用戶(hù)數(shù)據(jù)及數(shù)據(jù)導(dǎo)流。公司的發(fā)展主要經(jīng)歷以下環(huán)節(jié)：A、實(shí)施三免服務(wù)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)一套傳統(tǒng)停車(chē)取卡收費(fèi)系統(tǒng)要讓停車(chē)場(chǎng)管理方通常花費(fèi)10萬(wàn)到20萬(wàn)，甚至更高成本去采購(gòu)，盡管價(jià)格不菲，但售后服務(wù)經(jīng)常跟不上，無(wú)法滿(mǎn)足停車(chē)場(chǎng)日益增長(zhǎng)的管理需，而E