物業(yè)公共能耗管理PPT學習教案

1、會計學1物業(yè)公共能耗管理物業(yè)公共能耗管理主 要 內(nèi) 容前 言第一章 公共能耗的概念第二章 相關(guān)法律法規(guī)第三章 公共能耗統(tǒng)計分析第四章 公共能耗對比分析及改進第五章 節(jié)能技術(shù)的收集應用第六章 支持性文件第1頁/共59頁前 言第2頁/共59頁前 言 管理處在控制公共能耗方面，以往都是以控制“錢”為目的，要求水電分析報表中公共能耗費用與代收代付費用之和需與供電局或水務局收取的費用相等。而實際情況是代收代付往往存在盈利，管理處便將盈利用來沖減公共能耗費用，表面看公共能耗費用降低了，甚至部分管理處公共能耗為“零”或者“負值”。管理處對每月公共能耗費用進行調(diào)整后，導致公共能耗實際用量失真，無法對公共能耗進

2、行有效管控。 第3頁/共59頁前 言第4頁/共59頁前 言 雖然水務局和供電局每月抄表時間不是很穩(wěn)定，但若以按年為周期進行統(tǒng)計對比，可得出在一年的周期內(nèi)代收代付這部分費用的盈余虧損，最終在年底由財務部考慮是否統(tǒng)一對各管理處公共能耗進行沖減，以保證公共能耗數(shù)據(jù)的真實性。 只有在獲得了公共能耗真實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，管理處才可以有目的實施節(jié)能降耗。第5頁/共59頁第一章 公共能耗的概念第6頁/共59頁公共能耗的定義： 業(yè)主、使用人公有部位，共用設(shè)備、設(shè)施和在公共性服務中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗稱為“公共能耗”，由此產(chǎn)生的費用為“公共能耗費用”。 第一章 公共能耗的概念第7頁/共59頁 共用部位的定義

3、： 指一幢住宅內(nèi)部,由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、 樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位; 第一章 公共能耗的概念第8頁/共59頁第一章 公共能耗的概念第9頁/共59頁第一章 公共能耗的概念第10頁/共59頁第二章 相關(guān)法律法規(guī)第11頁/共59頁第二章 相關(guān)法律法規(guī)第12頁/共59頁供用電合同： 無功電力應就地平衡。用電方應在提高用電自然功率因數(shù)的基礎(chǔ)上，設(shè)計和裝置無功補償設(shè)備，并做到隨其負荷和電壓變動及時投入或切除，防止無功電力倒送。用電方在供電規(guī)定的電網(wǎng)高峰負荷時的功率因數(shù)應達到下列規(guī)定：(1)高壓供電

4、的工業(yè)用電和高壓供電裝有帶負荷調(diào)整電壓裝置的用電，功率因數(shù)為0.90以上；(2)其他100千伏安(千瓦)以上用電(包括大、中型電力排灌站)，功率因數(shù)為0.85以上；(3)躉售和農(nóng)業(yè)用電，功率因數(shù)為0.80。第二章 相關(guān)法律法規(guī)第13頁/共59頁第二章 相關(guān)法律法規(guī)第14頁/共59頁第二章 相關(guān)法律法規(guī)第15頁/共59頁鑄鐵螺旋升降式水龍頭 ：該水龍頭的密封墊容易損壞，造成關(guān)閉不嚴而漏水。此外，其生產(chǎn)工藝落后，閥體制造粗糙，閥體容易銹蝕，造成出水水質(zhì)差。 第二章 相關(guān)法律法規(guī)第16頁/共59頁上導向直落式便器水箱配件 ： 直落式排水密封球塞與開關(guān)的把柄挑桿運動不一致，造成球塞復位不正導致漏水。進

5、水系統(tǒng)無防倒虹吸裝置，易造成自來水管道污染。進水噪音大（大于60分貝），無補水裝置，衛(wèi)生條件差。進水口低于水面的衛(wèi)生潔具水箱配件 ：這類水箱配件的缺點是：進水閥防倒虹吸裝置不可靠，容易造成水箱水返回進水管，污染自來水。 。第二章 相關(guān)法律法規(guī)第17頁/共59頁沖水量大于9升的便器及水箱：舊式陶瓷便器的沖洗水量大多大于9L，與發(fā)達國家相比明顯偏高。與舊式便器配套的老式?jīng)_洗水箱不但需水量大，而且進水閥和放水口易漏水，易損壞，導致水的浪費。有的便器水箱每天漏水達幾十升，甚至幾百升，造成水資源的極大浪費。第二章 相關(guān)法律法規(guī)第18頁/共59頁第三章 公共能耗統(tǒng)計分析第19頁/共59頁 計量系統(tǒng)圖應當由

6、管理處工程主管進行編制。公共能耗臺帳由管理處工程主管進行編制，應當準確完整。分析報表應由管理處工程主管負責編制，每月27日之前上報上月水電分析報表。節(jié)能技術(shù)應用能耗趨勢分析能耗項目比例公共能耗抄表應由專人負責，每月25日對公共能耗進行抄表。第三章 公共能耗統(tǒng)計分析公共能耗管理模型第20頁/共59頁1、新入伙小區(qū)在入伙前2個月應當分別編制公共用電計量系統(tǒng)圖、公共用水計量系統(tǒng)圖。2、新接管小區(qū)應當在正式接管后1個月內(nèi)分別編制公共用電計量系統(tǒng)圖、公共用水計量系統(tǒng)圖。3、計量系統(tǒng)圖應當準確完整，在接管過程中發(fā)現(xiàn)計量不完善的位置，應及時向相關(guān)方反饋。第三章 公共能耗統(tǒng)計分析第21頁/共59頁1、公共能耗

7、統(tǒng)計臺帳應當在編制計量系統(tǒng)圖后1周內(nèi)統(tǒng)計完成，應當完整準確。2、能耗統(tǒng)計臺帳應當按功能類別對公共能耗設(shè)備進行統(tǒng)計，公共能耗設(shè)備清單應當完整，每月功耗應當根據(jù)實際使用情況計算得出。第三章 公共能耗統(tǒng)計分析第22頁/共59頁1、 管理處應安排專人負責公共能耗的抄表，每月25日統(tǒng)一對公共能耗計量裝置進行抄表，使用公司標準抄表記錄本，并在30日之前統(tǒng)計完成并上報相關(guān)部門。2、代收代付部分用戶能耗計量裝置應當在每月25日至30日之間進行抄表，使用公司標準用戶抄表記錄本。3、每月將分表和總表抄完后，應當計算分表總和和總表之間的誤差，得出線路的損耗，線路損耗超過5%應當進行原因分析。第三章 公共能耗統(tǒng)計分析

8、第23頁/共59頁1、管理處每月使用的公共能耗費用和代收代付的用戶能耗費用，應當在每月25日制定上期分析報表，并于30日之前交至相關(guān)部門處。含有代收代付費用的分析報表，應當統(tǒng)計收繳率和代收代付盈虧金額。2、地下車場、中央空調(diào)、中水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等單獨核算的部分能耗應當在分析報表中單獨列出。3、公共能耗需要分攤給業(yè)主的管理處，應當按分攤標準計算出每戶分攤的費用。每月分析報表中應當包含水務局、供電局等所收取的能耗費用，并與管理處自己抄表得出的能耗費用進行對比分析。第三章 公共能耗統(tǒng)計分析第24頁/共59頁1、管理處工程主管應當每月對公共能耗數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，采用柱狀圖對去年同期和每月之間進行對比，

9、浮動超過10%應當說明原因和整改措施。2、管理處應在每年12月制定出下年度能耗管理方案，能耗管理方案應包含在工程服務方案內(nèi)報物業(yè)管理類部門審核批準。3、公共能耗應當進行年度趨勢分析，采用曲線圖對最近三年公共能耗數(shù)據(jù)進行對比，根據(jù)分析結(jié)果制定相應措施。每年12月底對本年度的公共能耗中各類別能耗數(shù)據(jù)采用餅狀圖進行對比分析。第三章 公共能耗統(tǒng)計分析第25頁/共59頁第四章 公共能耗對比分析及改進第26頁/共59頁公共能耗計量系統(tǒng)圖： 是為了準確掌握公共能耗的組成部分，進而對公共能耗進行完善準確的計量和管理。三級計量體系管理： 對能耗計量裝置按計量范圍的不同分為三級，每一級計量裝置分別用A、B、C進行

10、編號。第四章 公共能耗對比分析及改進第27頁/共59頁第四章 公共能耗對比分析及改進第28頁/共59頁公共用電計量系統(tǒng)圖低壓進線柜總表計量A1開關(guān)柜計量總線計量B1開關(guān)柜計量開關(guān)柜計量B2電梯機房計量C1水泵房計量C2管理處用電計量C3員工宿舍計量C4路燈景觀計量C5停車場設(shè)備計量C6活動中心計量C7公共照明計量C8風機房計量消防中心計量三級計量一級計量二級計量第29頁/共59頁第30頁/共59頁第31頁/共59頁公共能耗計量臺帳的建立與完善：制定公共能耗計量系統(tǒng)圖統(tǒng)計公共能耗設(shè)施設(shè)備數(shù)量、功率根據(jù)運行時間、系數(shù)計算每月功耗制定公共能耗統(tǒng)計、計量臺帳通過每月抄表，完善水電表計量系統(tǒng)第四章 公共

11、能耗對比分析及改進第32頁/共59頁公共能耗計量臺帳第33頁/共59頁1、公共能耗抄表時間、周期要穩(wěn)定，2、每月對損耗、變量進行分析。 3、用水、用電總表度數(shù)均應以管理處抄表數(shù)據(jù)為準。第四章 公共能耗對比分析及改進第34頁/共59頁公共能耗抄表記錄第四章 公共能耗對比分析及改進第35頁/共59頁第36頁/共59頁分攤方式分攤方式費用計算費用計算適合區(qū)域適合區(qū)域備注備注管理費承擔公共能耗小區(qū)內(nèi)公共能耗由管理費承擔，公共能耗應當是按能耗項目來計算，如電梯、水泵房、公共照明等。深圳地區(qū)業(yè)主分攤公共能耗小區(qū)內(nèi)公共能耗由全體業(yè)主進行分攤，公共能耗應當按棟和樓層來計算，如每棟的公共照明、電梯用電等。深圳以

12、外地區(qū)公共能耗分攤方式第四章 公共能耗對比分析及改進第37頁/共59頁每月水電分析報表填寫指南項目項目明細明細填寫方法填寫方法支持文件支持文件備注備注公共用水、公共用電計量點對各類公共能耗設(shè)施設(shè)備的分類計量，可以對部分設(shè)備進行合并計量公共能耗計量裝置臺帳上月用量上月抄表的用量公共能耗抄表記錄本月用量本月抄表的用量公共能耗抄表記錄本月費用公共能耗計算單價公共用水：方/4.30元公共用電：度/0.944元水電單價應根據(jù)各地具體情況而定停車場用水、停車場用電用量和費用停車場能耗需單獨計量核算，管理處自主經(jīng)營的停車場能耗可以放到公共能耗里面第四章 公共能耗對比分析及改進第38頁/共59頁代收代付(以制

13、作1月水電分析表為例)計量點收費方式應收金額通過抄表，按相關(guān)水電費價格計算出應收費用，包含2部分：1.2月銀行托收（1月水電費）2.2月現(xiàn)金收?。?2月的水電費）2月銀行托收情況統(tǒng)計表2月現(xiàn)金收取統(tǒng)計表主表1實收金額包含2部分：1.銀行實際托收（1月水電費）2.現(xiàn)金實際收?。?2月的水電費）當月銀行托收情況統(tǒng)計表當月現(xiàn)金收取統(tǒng)計表主表1收繳率實收與應收的比率合計銀行托收與現(xiàn)金收取的合計第四章 公共能耗對比分析及改進第39頁/共59頁項目項目明細明細填寫方法填寫方法支持文件支持文件備注備注損耗盈虧本月?lián)p耗盈虧公共+停車場+代收代付實際收取供電局（水務局）收取費用每月水電分析表本年度盈虧每月累加每

14、月水電分析表本月水費本月電費費用金額水務局、供電局收取費用每月電費通知單、水費回執(zhí)單用水總表度數(shù)用電總表度數(shù)總表度數(shù)水表總表度數(shù)，電表安裝在配電房低壓進線柜的總表每月抄表記錄損耗各分表總和與總表度數(shù)的差額比率每月抄表記錄第四章 公共能耗對比分析及改進第40頁/共59頁第五章 節(jié)能技術(shù)的收集應用第41頁/共59頁第五章 節(jié)能技術(shù)的收集應用第42頁/共59頁第43頁/共59頁第五章 節(jié)能技術(shù)的收集應用第44頁/共59頁產(chǎn)品類別參數(shù)普通電感式熒光燈(43W)歐凡一體化直管節(jié)能熒光燈(24W)備 注配 置電感鎮(zhèn)流器、啟輝器、燈管一體化（鎮(zhèn)流器加燈管）輸入功率43W左右24W節(jié) 電 率無35-45%電壓

15、及原配置器件的耗電量對節(jié)電率有影響,平均為40%耗 電 量0.043度/小時0.024度/小時節(jié)省0.019度/支/小時使用壽命一般燈管只有5000小時左右正常使用可達10000小時以上電費(月)0.043kw*24h*30d*0.85/kw.h=26.31元元0.024kw*24h*30d*0.85/kw.h=14.68元元每月每支節(jié)省電費11.63元每年每支節(jié)省電費139.56元第45頁/共59頁LED節(jié)能燈：1.規(guī)格：T8 600mm；2.電壓:100-240VAC；3.功率:10W；4.型號：SG-DL10W-015.光通量：800LM；6.色溫：2800K-7000K；7：材質(zhì)：鋁座

16、加PC罩第46頁/共59頁 更節(jié)能采用半導體發(fā)光原理，直流驅(qū)動，超低能耗（單管最低0.03瓦），電光功率轉(zhuǎn)換接近100%，磊晶光效超過120LM/W，且每年還以30%的速度在提升。比白熾燈省電90%，比傳統(tǒng)電子節(jié)能燈省電80%，LED堪稱是照明技術(shù)的偉大革命。更長壽LED光源使用壽命可達5萬到10萬小時，比傳統(tǒng)光源壽命長10倍以上，大大減少了光源的更換和維護成本，被譽為永不熄滅的燈。更環(huán)保LED是一種綠色環(huán)保光源，光譜中沒有紫外線和紅外線、熱量低、無輻射；無頻閃可視力；不含汞元素，且可殺滅空氣中的有害物質(zhì)，除去各種有毒化學物，除去生活中的各種異味，迅速消除空氣中的煙霧。第47頁/共59頁第五章 節(jié)能技術(shù)的收集應用第48頁/共59頁感應方式被動式工作電壓110V-AC240V(50Hz/60Hz)感應原理人體紅外自身功率25ua感應距離7米負載能力阻性200W,感性100W感應角度140度圓錐角負載范圍各類燈具光控感應5LUX-500LUX(可調(diào))環(huán)境溫度-20+50第49頁/共