百強商業(yè)地產(chǎn)項目案例之二十--青島寶龍城廣場

1、百強商業(yè)項目案例之二十 一一青島寶龍城市廣場青島寶龍城市廣場 一一中國首個75萬平方米主題游樂式購物公園城市：青島在青島人口不足 60萬的城陽區(qū)，建設(shè)一個 75萬平方米的購物中心。青島寶龍城市廣場, 正在展開一場 游在此、購在此、歡樂在此”的商業(yè)造城計劃。在青島市區(qū)人口不足60萬的城陽區(qū),建設(shè)一個75萬 平方米的購物中心.吉島寶龍城市廣場，正在展開一場 “游在此、購在此、歡樂在此”的商業(yè)造城計劃城市與地理：青鳥寶龍城市廣場座落于崇陽路 以北、文陽路以南.中城路西、長城 路東.在吉以新天地景觀長購兩例. 與城陽區(qū)政府,文化廣場、人民廣 場、城陽區(qū)人民醫(yī)院、世紀公園等近 距相守 維流亭國際機場5分

2、鐘路 程.距青鳥港18公甲.膠濟鐵路.6 條高速公路四通八達.開發(fā)與對策：要打造青鳥最具發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值的新商圖.首先就必須形成極強的規(guī)模效應(yīng).因為青 島是山東省經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一.是膠州半鳥的核心.是行政級別為副省級的中心城市.所 以.青息寶龍城市廣場將開發(fā)稅模定位于超大型的75萬平方米的游樂主題購物中心，具嶺組成 是：Xi）住宅造I也可以讖城.當申國眾多宅大型購商中心一個又一個蜘淺的時候在中國青虬卻不知不覺地涌現(xiàn)出一個商業(yè)段IL它的開發(fā)商 J 正是申國商業(yè):也產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)寶龍集團寶龍集團為什么在青島城陽區(qū)建設(shè)一座如此大at的購物中心.為此，它又提供了些全業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)劃？為了實 現(xiàn) 遺里

3、遠樂"的一站式消費.育鳥寶龍城市E進行了怎樣的商業(yè)電也J回 時,針對高業(yè)單體面積過大的問瑚.青島寶龍集團又創(chuàng)造一秒怠樣的整體架構(gòu) 呢？2）在當代中國.所謂游樂式的購物中心其實缺乏強有力的支持點.在很 多情況下.它昌至于只是提供了一個燙點.當項目進入實質(zhì)性的開發(fā)盼段以 f 后.由于娛樂配套投入成本高、回報低、運嘗雄度大.很多的娛樂配套最終 難以實現(xiàn)但是.青鳥寶龍城市廣場卻罕有也提出了建設(shè)“中國最大規(guī)模近 50000平方米室內(nèi)主甌樂區(qū)”的日標，并且.整個項目的架構(gòu)都是衛(wèi)繞這一目 瓊搭建的吉息寶龍城市廣場.為什么要啟動一場如此大加模的室內(nèi)造景規(guī) 劃.它能為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來哪些變革？PO

4、WERLONG寶龍城市廣場中國大陸首個75萬平方米主題游樂式購物公園經(jīng)濟技術(shù)指標：O開發(fā)in寶龍集團（#!3置業(yè)有隈公司O邕建英面積，的750000平方米O占堆30根，316808平方米O建筑覽度，48、O號化事：30%O容犯率：2.34O堆上停車：1560O堆下停車：218。場1) 一個中心、四個基本點、一個座標的商業(yè)規(guī)劃住宅造城.商業(yè)也可以造城.當中國眾多超大型購物中心一個又一個擱淺的時 候,在中國宵島，卻不知不覺地涌現(xiàn)出一個商業(yè)巨無霸，它的開發(fā)商正是中國商業(yè)地 產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)寶龍集團寶龍集團為什么要在青島城陽區(qū)建設(shè)一座如此大型的購物中 心，為此，它又提供了哪一些全業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)劃？為了實現(xiàn)“

5、吃喝玩樂”的一苗式消 費，青島寶龍城市廣場進行了怎樣的商業(yè)規(guī)劃？同時，針對商業(yè)單體面積過大的問 題.青島寶龍集團又創(chuàng)造一種怎樣的整體架構(gòu)呢？城市與地理：育恩.一座美麗的海濱城市,每年接待游客接近3000萬人次,旅游總收入超過300億元，育 鳥寶龍城市廣場位于青&市城陽區(qū).城陽區(qū)東依嶗山區(qū).南接李治區(qū).西臨膠州灣與膠州市相 鄰.北與如墨市毗連.城陽區(qū)是吉鳥未來城市發(fā)展的方向和重心.吉鳥寶龍城市廣場位于城陽 城市中心區(qū)的核心地帶A 7§萬買龍米游駐題超大購物中心由一座五星級酒店、兩座酒店我公離.以5萬平方米大型室內(nèi)I '中心40多萬弓方米購物中，分近小大+刀質(zhì)收決I，&q

6、uot;i生活超市時尚百貨A精品建材B項目在商業(yè)規(guī)劃方而分別引進時尚百貨、生活原市 數(shù)碼電谷、精品建材四大業(yè)態(tài)每個樓層均 設(shè)置不同的消費主建.次主力店穿搐其間.營業(yè)場所和公共空間交花一體；四層建筑面積8. 5萬平方米M層建筑面積9 4萬平方米二晨建筑面積9一 6萬平方米一層建筑面積10. 7萬平方米負一層建筑面積12.8萬平方米吉島寶龍城市廣場必須在一個層面上形成多個中心.這樣才能解決單層面積過大和空間單 調(diào)的問題“青鳥寶龍城市廣場的規(guī)劃方案是“一個中心.四個基本點” .一個中心：以5萬平方米室內(nèi)主題游樂園為中心：四個基本點：以生活超市、百貨、數(shù)碼電器.精品建材形成四大主力店為基本點：一個座標

7、：以五星級酒店.酒店式公寓為橫座標，以休憩廣場、5萬平方米室內(nèi)主 題游樂園及五星級酒店為縱座標.四大主力店分片布局：吉舊寶龍城市廣場山一個中心.四個基本點.一個座標"的商業(yè)規(guī)劃就在一個平面上形成 了豐富的空間.弁且以5萬平方米室內(nèi)主題游樂園為核心.謎行商業(yè)資源的集中和發(fā)散.比較 有效地解決了商業(yè)空間簞?wù){(diào)和單層面積過大的問通。這種一個中心、四個基本點的商業(yè)規(guī)劃很適合地塊方正.占地面積大的商業(yè)地產(chǎn)項目.在 這兩個前提滿足的情況下.它就是一個好的開發(fā)范例.能夠很好地形成人流動線 消費者在里 面進行消費.很容易所別區(qū)分自己所在的位置,同時對于顧客國物也能轄有很清晰的方向感. 井且迅速找到.這

8、樣消費者就不會因為項目體量龐大害怕迷路,不容易找到自己喜歡的產(chǎn)品而 逐漸喪失來此購物消費的欲望，2）從無到有的景觀資源-中國最大規(guī)模近50000平方米室內(nèi)主 題樂園在當代中國.所謂游樂式的購I物中心其實缺乏強有力的支持點，在很多情況 下.它甚至于只是提供了一個賣點，當項目進入實質(zhì)性的開檢階段以后，由于娛 樂配套投入成本高，回報低、運營難度大.很多的娛樂配套最終難以實現(xiàn) 俱 是,青島寶龍城市廣場卻罕有地提出了建設(shè)“中國最大規(guī)模近50000m'室內(nèi)主題 樂園”的目標,并且，整個項目的架構(gòu)都是圍繞這一目標搭建的 青島寶龍城市 廣場.為什么要啟動一場如此大規(guī)模的室內(nèi)造景規(guī)劃,它能為中國商業(yè)地產(chǎn)

9、發(fā)展 帶來哪些變革？思路與變革：游樂與景觀設(shè)計是希島寶龍城市廣場最突出的特色：寶龍!fe團承資5億人艮而打造近5萬平 方米世界頂級室內(nèi)苗樂主蔑公園，隊無到有地為頊目開WT-il真正意義上的景觀靖源.以地 下一層中心海樂廣場為核心,堵含業(yè)35規(guī)劃，分布在城市廣場的各個樓層均有主魁弟樂項目. 頊目拿成后將陲為國內(nèi)昆大的以澹樂為主腰的Shopping Mali整個值目商業(yè)規(guī)制的核心就是以 葛呆排動櫥秀、以枚個大塵主力唐帶動映個胸易中心的人氣2 樓 2010-03-09 14:04那么.寶龍城市廣場這種思路變革的依據(jù)何在呢？A、宇龍城市廣場位于者市城陽區(qū).城陽區(qū)位干吉懸以北.缺少商業(yè)氛圍的積淀.但是城

10、陽區(qū)卻 是?L%壬城區(qū)向北拓展的玉要空匠.工業(yè)化、城書化.商貿(mào)經(jīng)濟全幣發(fā)展.氣比如何右這一斯區(qū)內(nèi)形 成項目核心的吸引力將是成敗的美謎：B吉鳥是重妾的故游城市.擁有十富的旅游資源每年接待游客接近3000萬人次，旅游總收入超 迎次）0億元.因此.知間使青A寶龍城市廣場成為游客的必到之地.也定古白字龍城市廣場的重要支撐 點；c、攻目的堆段條件決定浦H高必疆妒大.可不能只陷于:區(qū)僅僅幾十萬的人口.因此.蕾 I雨麻心優(yōu)勢二綜合上述原因.寶龍集團適景的商業(yè)規(guī)劃很昂然是一種必然的需要.75萬平方米游樂主距 超大購物中心*他，要達到6000-8000元的營業(yè)額.城陽不到50萬的人口根本不足以支擇.甚至將商30

11、半徑饋射到整個吉島也很避支撐項目的良性運營 因為項目離青鳥市中心距離太 遠.客流的易達忤不是很好.所以必須將商圈的半涇再擴大-而有鳥2006年接待游客2800萬人 次，旅游總收入310億.這些來青鳥棟游消費的游客就成了項目主要的目標客戶之一 一個好 的景曳空源是段引游客來此消費的重焚保障50000平方米室內(nèi)主題樂區(qū)將在營銷投入的比例篇歿下.形成浮動比例的吸客效應(yīng).井最后 擴散到周邊城市.景觀資源在營銷成本飛高投入的影響下.能加速項目進入成熟期同時.景觀資源的獨特懺和商業(yè)規(guī)劃的領(lǐng)先性,將帶來強大的項目區(qū)別性.進而升華到品 牌的認識.在體驗的過程中消費者產(chǎn)生認可.井捋這種消費壤受傳播給吏多親友.進

12、而推動吉 息寶龍城市廣場的成型負一層平面圖永*力店;次立方店:二Mi日-.uimrwutrww .-、. .irm.scjauDcmgyMiwKBWxn *ta mW -*P E. . .，Axi,irs凡 而如zm、:二'"次主力估.MMMMM * . unarxnaHU；.S/fMTSS .A J9工3、 /.入.!：狎翱就溢:做:店H一院曲技土M il 度 g 1 、 . . lwvrowuwiri&ui: :? x*«l WVAMW. . .：.* AU*.次主力格:蟲:方店、W5 'aoaTMWWi.7 i t .， . . . jugwa

13、rjom <v<財 jmrnorurwgr znmiMPUiu«Ait4r<中心游樂廣場.).,二§ 邳 *» *" UQWurmxrttWurv:心姮日.5亦2 wttmiMtraww3. . KKzmgaxH，VnBrXB W9HNkom<txnna.nMl2EBEBHXS FsmgKSS wmmw MMweaaeMMag 曄 jbm 睥uorioEn on nnmn五星級酒舊；»WWW 墮 口:叩二R junjxsjt Aunjsuajx.肯E寶龍城市廣場將游樂廣場安排在負一層，5OCCCK游樂廣場分大、小早葫蘆狀

14、分布.閽泣則分布 停車場.次主力店與少的商銅是一神n娶的以游樂為平an果集中心.并積極利用各個方位通往中心游 樂廣場的通道而進行相應(yīng)的業(yè)元設(shè)置的短如I方案.一層平面圈皆W寶兆城由廣埸直三屠的趣刪翔全1»個中心，邊個基點，一個崖標的*一個中 心中。海樂為牟土，E3個爭點，個角位的主力杏為基點 一個曜橋以踏樂廣單耳中心塞廉 埼費：E星現(xiàn)志店為縱哩博：以橫賈中心藉樂r埼的主瞰亶為捐探標這樣的設(shè)有利千在一個/康aaiH近 十萬平方米的埼業(yè)零閶內(nèi)，睬尚能.業(yè)態(tài)的號布都成出一扯魅叫箱秩用整，井酎成耕業(yè)架檢拍工悻3 樓 2010-03-09 14:05,三層平面圖肘:尚土貨超市自:助KTV好來通

15、P &樂中Q.'項星級酒店： *SS龍城市廣場在二層設(shè)置主力店超市.而不是舄翻市設(shè)置在負一腐首虐.就是考慮到二屆以上商業(yè)而租太大.只有引入主力店程市這樣的超級發(fā)動機，才能帶來足夠的人流.夜ea個主力店當中.時尚百貨貫通4層午三AL超市員通二»*=«.砰國三層.其他主力店設(shè)18則核需霸要分布在備個這樣的安拌就是充分考慮到它們的人流抑動效果.并政鋸主力店不同的H性和價值含量而進行的總體安捧.時尚白笈超市家居場.-即使到r三膜.中心游樂廣場仍是整個商業(yè)平珂的焦寇.雖然游樂中心設(shè)右負一層.但從負一«*=»的 做空中庭卻芷尊讓三曜擁有對胡樂場仕的觀

16、賞效果.was龍城市廣場三核設(shè)重了影院、家居廣場等充刀 店.井*為了游樂設(shè)j»由于艱模足夠大，空懈也比般精跺.所以三席也會擁有比般多的人淀.評論:中國竟然已經(jīng)有這么大的建成開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)，驚訝中。而且我百度了一下，發(fā)現(xiàn)寶龍城市廣場在不少城市都已有或?qū)⒔?，如徐州、福州、漢陽。果然不出我所料，萬達模式已經(jīng)有了 恐怕不止一個效仿者。如果按照這個規(guī)劃做，肯定會失敗。理由如下：1、整個項目體量巨大，如果只按照一個整體項目來操作的話，難度太大。上海的徐家匯港匯廣場、太平洋百貨、東方商廈、六百、匯金百貨、美羅城6個各自獨立的商業(yè)項目面積全部加在一起也不過 70萬W （包括所有寫字樓在內(nèi)）。試問僅一

17、家寶龍城如何能夠經(jīng)營的下 去？2、整個規(guī)劃布局上想當然的將各種業(yè)態(tài)設(shè)置其中，實際上并不符合各種業(yè)態(tài)的面積需求和消費者的購物習(xí)慣。消費者購物要到一個建筑里面，吃飯要到另一個建筑里面，來回的路就很長，不合理。更不要說如此大的面積僅僅容納一種單一的業(yè)態(tài)，勢必造成劇烈的同業(yè)競爭，到時候肯定會傷及自身的利益。我認為寶龍集團雖然在項目定位上要打造一個城區(qū)，但是在實際規(guī)劃的時候確把它當做一個商業(yè)項目在打造，背離了原來的方向。合理的規(guī)劃布局應(yīng)該將整個項目分成幾個獨立的小項 目分別打造。各自項目形成自己的經(jīng)營風(fēng)格，自己的客戶群，在整個大寶龍城內(nèi)形成互補， 同時各自項目內(nèi)部又有自己的完整商業(yè)系統(tǒng)（具體形態(tài)可參照徐

18、家匯）。作為商業(yè)70w方體量太大，必須拆分成幾個項目來操作商業(yè)地產(chǎn)將是另一個地產(chǎn)吸金點。我也考察過徐家匯商圈內(nèi)的部分業(yè)態(tài)，確實需要相互獨立并又相互依存。武漢還有一個號稱世界上最長步行街的一一武漢世界城項目。我不看好寶龍城市廣場，我考察青島的，也看過鄭州的。目前真的很慘淡（當然與剛開業(yè)有關(guān) 系）但是無論青島鄭州，他的選址都太過前瞻，無車族是很難去一次的。而且體量大，卻又分 割出售，怎是非一般能耐能經(jīng)營好的？ ！ ？ ！南方寶龍，北方萬達，現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)的就這兩個擴張得很厲害。雖然有相當?shù)娘L(fēng)險，但說這個項目一定會失敗則有些武斷了。樓上有朋友拿上海的情況出來對比，類似徐家匯這樣的地方，但是要知道上海

19、本身的商圈之多，業(yè)態(tài)之豐富非青島可比， 但青島的相對簡單的商業(yè)布局也有其不確定性，那就是一旦寶龍的運營方式能夠贏得商戶的認可，那么完全有可能打造一個全新的綜合商圈出來，而不一定要像徐家匯那樣分成各個地塊來開發(fā)。綜合運營的方式雖然近年來少有礙成功案例，但也不是不可以進行嘗試，何況寶龍雖然在鄭州不怎么樣，但是在福州似乎還算成功。其實青島寶龍城市廣場不單單是60萬人口的成陽區(qū)的商業(yè)項目，而應(yīng)該打造成為青島乃至全省的綜合性地標式項目，招攬更多人來消費。業(yè)態(tài)配比上還可以更加豐富一些其實失敗不是以項目經(jīng)營好壞論英雄，關(guān)鍵是政府便宜給了土地，傻子買了商鋪，這樣的商業(yè)地產(chǎn)成本比住宅便宜多了，卻要賣二三倍住宅的

20、價格。樓上的也不能這樣說啊， 傻子買了商鋪，但是誰來租傻子的商鋪呢？做成了還可以， 做不成 了，那么大的一個項目， 以后寶龍的名聲怎辦？商業(yè)項目需要消費力的支持。如果真的只有60萬的人口，哪來的消費力？中國目前開發(fā)商貪達大的風(fēng)格沒有改變，而且俞演俞烈。青島固然是旅游之都， 其中游樂部分可能對游客有點吸引力， 至于購物部分，我想游客貢獻率不會有多大，況且青島非中國時尚之都。從品牌角度看， 由于量體大，業(yè)態(tài)品類繁多且雜亂，對國際一線品牌的吸引及其有限。如果未來人流不理想，會出現(xiàn)個別或多個業(yè)態(tài)無法喂飽甚至挨餓的局面。難度不小！但不是沒有成功的可能，如果業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，還是可以做的！既然是新城的概念，那

21、么業(yè)態(tài)不妨再豐富一些， 每一種業(yè)態(tài)根據(jù)市場實際情況進行合理分割， 比如銀行、汽車4S店、會展中心、其他服務(wù)行業(yè)等，力求精而全！這樣可能風(fēng)險相對會小 一點！呵呵！個人愚見！大手筆！這么大的體量，風(fēng)險必然巨大。主要考慮能否持續(xù)經(jīng)營的問題，第一次去我想不成問題，有 太多吸引眼球的概念，但是回頭再去，就要有足夠的亮點和獨具一格的地方！不管你規(guī)劃的有多大，也不管你的商家多么有吸引力，也不管你的規(guī)劃多么的合理，你的 運營團隊不行的話，你的消費磁場不夠大的話，你的輻射人口不足的話，最后倒霉的是商 家，吃虧的是投資者，失敗的是開發(fā)商，最后頭疼的是政府。我只是在很多項目建造的時 候聽到了轟轟烈烈的宣傳。沒有看到

22、開業(yè)后的紅紅火火。起碼，泰山的寶龍城市廣場是基 本失敗了。幾乎是空城一個。開發(fā)商，你的選址科學(xué)么？你的規(guī)劃合理么？你的規(guī)模適合 么？請你細思量。不要貪大呀？勞民傷財不是好玩的喲。玩的可是老百姓的錢呀。75萬平方的巨無霸商業(yè)，因此項目不在市中心，無車一族到達不便利，加上青島市只有60萬人口，明顯不是此項目的主要客群，主要是針對的客群是外地游客的話，一定要在推廣費用多作預(yù)算，特別是跟旅行社、機場、火車多作宣傳，讓眾多來青島游玩的人知道，有針對 性的多搞活動。這樣的話，還有可能成功。個人感覺如此大的項目體量， 需要龐大的消費來支撐，能否或在多少時間內(nèi)集聚人氣很重要。 即使開發(fā)商撐的起，還需要入駐的商

23、戶也能撐的起。萬達的城市廣場在例如沈陽這類城市似 乎受了些挫折，根本原因無非也在此。 商家入駐后入不敷出， 本想淘金來的淘出來的卻是沙 子。定位是旅游城市，集中賣場是好的！一站式消費，室內(nèi)大型主題公園！ 肯定是游客想去的地方，但效益不一定馬上來！要養(yǎng)！價格貴了 2-3倍，而且使用年限還少幾十年 .前期商業(yè)地產(chǎn)的項目都是會遇到一些瓶脊的，就要看整個運營了.75萬方現(xiàn)在是用來打廣告的嘛像現(xiàn)在福州的寶龍，整一個和之前宣傳的不一樣，遇到瓶脊后，為了復(fù)蘇，整個市場都亂了，而且和之前的定位完全變了大刀諸葛，氣勢磅礴。運營城市之大智慧啊。寶龍的模式，主要是以售為主，他考慮的只要能賣掉。后面的經(jīng)營它又不參與，

24、所以它的概念只要能打動買家就成。寶龍的所有項目就福州做的好。其它的都不咋地周邊消費人口，輻射區(qū)范圍（消費圈）、主題業(yè)態(tài)輻射人口，經(jīng)濟收入水準，交通等，都是 決定商業(yè)地產(chǎn)體量和規(guī)劃的前提。盲目求大，求豐富，商業(yè)必死。而事實上也正是如此，青島寶龍城市廣場開業(yè)至今，一直冷冷清清，商戶退租不斷。白天只見寥寥幾個售貨員聊天，打瞌睡。晚上疑似鬼城。生意如此慘淡，實不知百強商業(yè)百強兩字 從何而來。若僅以規(guī)模論，未免貽笑大方了。個人見解，以圈錢論試之，青島寶龍的瘋狂建設(shè)，更深層原因是為自持物業(yè)的打包上市罷了， 而非能以商業(yè)地產(chǎn)視之。這么大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目，暫不說成功與否。但從目前規(guī)劃角度來說，個人認為，還是

25、應(yīng)該再豐富一下內(nèi)容為好，可以減少各個業(yè)態(tài)的風(fēng)險。 萬達也是搞類似項目， 但萬達的因素不同，他的業(yè)態(tài)實際上比這個還要多很多，所以面積大不是問題，本身要打造一座商業(yè)城，就需要有一定的體量。關(guān)鍵是業(yè)態(tài)如何把握好？寶龍地產(chǎn)一直致力于打造集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、住宅等為一體的超大型商業(yè)廣場，這樣更有利于吸引各個年齡段的人，寶龍地產(chǎn)一直致力于開發(fā)諸如集購物、餐飲、旅游、休閑、住宅等為一體的超大型商業(yè)廣場，這樣的開發(fā)模式能夠吸引不少眼球，為它的快速消化提供堅實的基礎(chǔ)，贊 太厲害了。750000平方米，容積率還達到了 2.34,真是難以想象。這將會是一個多浩大的工 程商業(yè)造城運動。實在是太厲害了一個好

26、的模式，是可以復(fù)制的，然后再烙上自己的印記！ ！一個好的商業(yè)物業(yè)不是在于它賣了多少錢 而是他如何去經(jīng)營它 我很欣賞這種持有型物業(yè) 的開發(fā)商 這種起碼是對業(yè)主一種負責的態(tài)度這就是目前房地產(chǎn)、乃至城市發(fā)展中的巨大隱患。沒錯！中國商業(yè)地產(chǎn)確實是一個重新構(gòu)建的時候，源于城市人口的大整合， 源于中國交通系統(tǒng)的快速完善。但是，并不等于說我們可以肆無忌憚的進行盲目開發(fā)。由于我們的政府、開發(fā)商、百姓手上投資渠道的貧乏共同造成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的盲動。現(xiàn)在這些問題剛剛啟動。后果將在未來體現(xiàn)。蘇寧城市廣場貌似也要走萬達和寶龍的模式！根據(jù)我個人的經(jīng)驗，這樣的商業(yè)是很有問題的！其實完全可以做 30萬平米的商業(yè)，再做 100萬的住宅嘛！寶龍膽子真大，這么大項目賣也不好賣， 持有經(jīng)營面積太大養(yǎng)鋪期至少 5年，游樂中心其實是商業(yè)的一個賣點載體，但不是足夠支撐70余萬方商業(yè)的主題，沒有主題的商業(yè)項目就沒有靈魂，商業(yè)項目一定要問問自己：客戶為什么要來？憑什么不去別處？這樣看來經(jīng)營慘淡不足為奇另外，寶龍的商業(yè)綜合體一直是以星級酒店作為整個項目的驅(qū)動引擎的，這個項目怕是不行了。一個比較有參考和對比性的案例，實用青島寶龍城市廣場是城陽區(qū)目前引進的最大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目，項目總投資25億元，總建筑面積70萬平方米，項目涵蓋主題游樂園、五星級酒店、大型奧特萊斯、超市、品牌專賣