城市更新與城市再生

1、 Part2 城市更新* 1城市更新的目標(biāo)和原因城市更新的目標(biāo)是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問題，這些城市問題 的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因，也包括經(jīng)濟和社會方面的原因。 人口密度增高 建筑物老化 公共服務(wù)設(shè)施、公園和休憩設(shè)施不足 衛(wèi)生狀況差 交通混雜 火災(zāi)和疾病發(fā)生率高 土地和物業(yè)價格下降 相互有干擾的功能夾雜在一起 2、舊城更新與舊城再生關(guān)系舊城更新與舊城再生的關(guān)系如下表所示：思維范式舊城更新物質(zhì)環(huán)境決定論舊城再生人與環(huán)境互動共生對舊城的物質(zhì)結(jié)構(gòu)以拆后重建為主以調(diào)整再利用為主對舊城的社區(qū)居民以拆遷為主以就地發(fā)展為主對舊城的經(jīng)濟功能以功能更替為主以功能提升為主涉及的空間層次局限于更新

2、項目的范圍之內(nèi)涉及到區(qū)域性行動城市形象、住房和基礎(chǔ)設(shè)施建經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境改善、社會解決的主要問題設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展公平、生活質(zhì)量、社區(qū)能力建設(shè)和文化建設(shè)等實施主體政府或開發(fā)商政府+開發(fā)商政府+開發(fā)商+居民實施機制自上而下外力推動自上而下+自下而上外力推動+內(nèi)力推動 就思維范式而言，舊城更新具有明顯的“物質(zhì)環(huán)境決定論”的色彩，舊城更新雖然也 追求城市的經(jīng)濟和社會目標(biāo)， 但其方法論的前提是通過物質(zhì)環(huán)境的改造實現(xiàn)城市的社會經(jīng)濟 目標(biāo)。而舊城再生則是以物質(zhì)環(huán)境與人的互動關(guān)系為方法論前提，單憑物質(zhì)環(huán)境的改造難以 實現(xiàn)城市的社會和經(jīng)濟目標(biāo)，同樣，物質(zhì)環(huán)境的改造也離不開城市社會和經(jīng)濟的改善; 舊城更新的內(nèi)容往往局限

3、于對舊城的物質(zhì)環(huán)境進行改造、 修復(fù)和保護， 而舊城再生的 內(nèi)容則既包括了物質(zhì)環(huán)境的再生，也包括了舊城經(jīng)濟功能和社會 機能的再生； 就工作方法而言， 舊城更新以更替為主， 比如， 要么以一種物質(zhì)環(huán)境替代原有的物質(zhì) 環(huán)境(舊城改造)，要么以一種經(jīng)濟功能替代原有的經(jīng)濟功能(舊城商業(yè)化或辦公化)，要 么以某一居民階層代替原有的居民階層(舊城“紳士化”)。而舊城再生則強調(diào)舊城原有物 質(zhì)環(huán)境的再利用，舊城原有經(jīng)濟功能的再提升和舊城原有社區(qū)的再發(fā)展； 就實施主體而言， 舊城更新要么以政府為主體， 要么以市場為主體。 而舊城再生則是 強調(diào)在政府和市場的協(xié)助下，以社區(qū)為主體加以實施； 就實施機制而言， 舊城更新

4、是 “自上而下” 的，是外力推動型的。 而舊城再生則是 “自 上而下”與“自下而上”相結(jié)合，是內(nèi)力和外力共同推動的。 3、當(dāng)前城市更新理論的缺陷3.1 舊城更新的內(nèi)容以物質(zhì)更新為主根據(jù)對物質(zhì)環(huán)境更替的程度，可以分為 3種不同類型的更新： 重建或再開發(fā)(redevelopment )，是將城市土地上的建筑予以拆除，并對土地進行 與城市發(fā)展相適應(yīng)的新的合理利用。 整建(rehabilitation),是對建筑物的全部或一部分予以改造或更新設(shè)施，使其能夠繼續(xù)使用。 保留維護 ( conservation )，是對仍適合于繼續(xù)使用的建筑， 通過修繕活動， 使其繼 續(xù)保持或改善現(xiàn)有的使用狀況?？梢?，我國

5、舊城更新的對象主要是城市的物質(zhì)環(huán)境，并不包括舊城社區(qū)發(fā)展的內(nèi)容。3.2 舊城更新的動力以大城市為基礎(chǔ)我國舊城更新理論基本上是以大城市的城市更新實踐為基礎(chǔ)的，而忽略了對中小城市的更新。我國舊城更新面臨的主要問題是： 大規(guī)模改造帶來的隱患； 更“新”多，保護少； 中心區(qū)容量過大等我國舊城更新研究的焦點在于調(diào)控和引導(dǎo)更新動力，化解舊城更新矛盾，而非培 養(yǎng)和維持更新動力。調(diào)控、引導(dǎo)、保護、協(xié)調(diào)一直是我國舊城更新領(lǐng)域最常見的核心 詞。3.3 舊城更新的方法以“置換”為主我國當(dāng)前的舊城更新方法具有典型的“置換”特點。表現(xiàn)在： 通過“拆舊建新”對舊城的物質(zhì)環(huán)境進行置換 通過拆遷對舊城的社區(qū)進行置換 通過商業(yè)

6、化、辦公化等方式對舊城的功能進行置換。城市在發(fā)展過程中出現(xiàn)空間與功能的不適應(yīng)，通過舊城更新對不適應(yīng)的空間或功 能加以調(diào)整是正常的，但如果采取簡單的“外科手術(shù)”式的置換，則可能成為產(chǎn)生社 會問題，破壞可持續(xù)發(fā)展3.4舊城更新的實施機制以房地產(chǎn)開發(fā)為主這種以市場為機制的舊城更新必然以追求短期的投資回報率為目標(biāo)，從而造成舊 城規(guī)劃的失控、房價高漲、社區(qū)的解體和社會不公平等一系列問題。導(dǎo)致舊城社會資 本減少、文化資源損失、居民失去可持續(xù)發(fā)展的能力。4、城市再生與可持續(xù)城市再生理論內(nèi)涵城市再生(urban rege neratio n)是指在面對變化的地區(qū)，為解決城市問題和尋求該地地區(qū)經(jīng)濟、物質(zhì)、社會和

7、環(huán)境條件的持續(xù)改善而制定的，綜合而整體的構(gòu)想及舉措。可持續(xù)城市再生理論包含如下幾方面的內(nèi)涵： 就再生的目標(biāo)而言，可持續(xù)再生不是簡單地消除城市衰敗的空間，而是力求找 到引起城市衰敗的原因，從根源上著手，旨在塑造城市發(fā)展的能力，提高社區(qū)居民的 生活質(zhì)量。 就再生的時機而言，可持續(xù)再生不是“死后再生”，而是在城市機能并未完全 退化的情況下，提前采取行動，主動適應(yīng)社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的需要，提升城市功能，維持 城市活力和城市社區(qū)的穩(wěn)定性，使之具備持久的活力與生機。 就再生的內(nèi)容而言，可持續(xù)再生強調(diào)的是在維持城市現(xiàn)有物質(zhì)空間的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)功能的升級，它區(qū)別于傳統(tǒng)通過空間的擴張，物質(zhì)結(jié)構(gòu)的拆除和重建來實現(xiàn)城市 的

8、發(fā)展。因此，它是一種“零用地增長”的發(fā)展模式，即城市的發(fā)展不是以物質(zhì)空間 的數(shù)量擴張與重建為基礎(chǔ)，而是建立在社會經(jīng)濟職能改善和生活質(zhì)量提高的基礎(chǔ)之上。 就再生的途徑而言，可持續(xù)再生強調(diào)本地社區(qū)參與機會和穩(wěn)定性，它不是通過 簡單地置換本地社區(qū)，代之以新的社會階層，從而把本地社區(qū)的貧困問題轉(zhuǎn)移到其它 地區(qū)，而是強調(diào)通過賦予本地社區(qū)能力，實現(xiàn)舊城職能的轉(zhuǎn)換和持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)代城市再生理論與傳統(tǒng)的舊城更新有了顯著的不同：可持續(xù)發(fā)展原則傳統(tǒng)舊城更新可持續(xù)城市再生快速行動，吸引投資和就業(yè)，通過長期的方法構(gòu)建地方能代際公平受短期目標(biāo)和政治目標(biāo)的驅(qū)動力和創(chuàng)造地方價值，強調(diào)創(chuàng)造可持續(xù)的就業(yè)信奉財富創(chuàng)造與“滴漏效強調(diào)

9、有社會價值的產(chǎn)品和服社會公平應(yīng)”，為了創(chuàng)造財富和就業(yè)機務(wù)，包括有益的培訓(xùn)和就會，工資降低被認(rèn)為是可接受'業(yè)適宜的工資的競爭倫理，開放貿(mào)易，場所營創(chuàng)造本地化的解決，本地與地區(qū)公平銷，注重外來投資，不考慮對外地貿(mào)易的公平，避免地區(qū)其它地區(qū)的影響之間競爭的“零和”大型投資者以企業(yè)方式參與，本地社區(qū)參與到再生的各個參與原則加上一些象征性的社區(qū)參與以階段（從設(shè)計到實施），與“換取”合法性地方民主建設(shè)聯(lián)系認(rèn)為經(jīng)濟發(fā)展會帶來社會福利有效地整合各種力量，促進整體原則和環(huán)境改善，滴漏原理地方的經(jīng)濟發(fā)展，改善社會條件和環(huán)境條件5、小城市舊城可持續(xù)再生的對策 從功能一一空間互動的視角，為舊城空間的發(fā)展提供動

10、力許多小城市只是忙于對舊城的物質(zhì)環(huán)境進行建設(shè)，并沒有對舊城的功能進行認(rèn)真考慮，其結(jié)果就是把原本功能多樣，充滿活力的舊城區(qū)變成了一個新型居住區(qū)，使小城市失去了可持續(xù)發(fā)展的能力。因此，小城市的再生應(yīng)突破物質(zhì)規(guī)劃的范疇， 從功能和空間互動的視角出發(fā)， 通過城市 功能的延續(xù)和提升促進舊城空間的再生。 舊城功能的再生須建立在對舊城現(xiàn)有資源、 地方文 化和本地知識充分了解、研究的基礎(chǔ)之上，通過本地居民和現(xiàn)有企業(yè)的共同參與， 逐漸對原 有產(chǎn)業(yè)進行延展、升級，形成根植性強、關(guān)聯(lián)度高的本土化產(chǎn)業(yè)。 追求使用價值和交換價值的平衡從經(jīng)濟學(xué)的視角來看， 舊城再生是一個舊城價值維持和附加的過程。所謂城市的使用價值指城市

11、作為居民生活、工作和游憩的場所而具有的價值；所謂交換價值是指城市土地及其房屋作為一種資本而具有的出售或出租價值。私人資本投資城市開發(fā)， 追求的就是城市的交換價值，其本質(zhì)是一種以盈利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)活動。因此，市場主導(dǎo)下的城市更新，往往忽略了城市的使用價值。其結(jié)果就是更新后地價、房價上升了，城市面貌新了，但居民的生活不方便了，原有城市的活力和魅力消失了。而一個缺少魅力與活力的城市，很難實現(xiàn)長久持續(xù)的發(fā)展。而許多小城市也正是因為其迷人的生 活環(huán)境而成為人們居住、旅游、度假的首選。 必需以社區(qū)發(fā)展為基礎(chǔ)推動舊城的可持續(xù)再生與大城市相比，小城市的社區(qū)更有歸屬感和認(rèn)同感，更容易形成特色，加上小城市舊城

12、吸引外來投資的能力遠(yuǎn)不如大城市，因此，小城市的舊城再生更應(yīng)該充分利用好社區(qū)原有的資源，通過社區(qū)能力的培養(yǎng)，提升舊城可持續(xù)的發(fā)展的能力，形成社區(qū)發(fā)展、功能提升和空間更新之間的良性互動。6、當(dāng)前我國城市更新面臨的新形勢當(dāng)前，我國城市更新的形式具備四個基本特點 。（1）城市物質(zhì)更新已經(jīng)初步完成自 1980 年代我國開始大規(guī)模的城市更新以來， 城市更新一直圍繞著城市的物質(zhì)衰敗問 題而展開。 舊城中的絕大多數(shù)地段均發(fā)生了翻天覆地的變化。 舊城物質(zhì)更新的任務(wù)已經(jīng)初步 完成。（2）舊城的社會問題開始凸現(xiàn) 對舊城問題的判斷構(gòu)成了舊城更新的理論基礎(chǔ)。在十年前 , 學(xué)術(shù)界曾經(jīng)對我國的舊城有 一個基本的判斷， 即我

13、國城市更新一直是在舊城沒有出現(xiàn)衰敗的情況下展開的， 中國舊城的 問題主要反映在三方面： 物質(zhì)性老化 功能性衰退， 即由于城市人口和規(guī)模擴大， 超過城市環(huán)境的合理容量， 導(dǎo)致城市超負(fù) 荷運轉(zhuǎn)，從而影響城市功能的正常發(fā)揮 結(jié)構(gòu)性衰退，即由于城市功能發(fā)生了變化，城市結(jié)構(gòu)在慣性的作用下，不能與城市功能相適應(yīng)。理論界普遍忽略了舊城的一個基本要素，即舊城的主體是誰?由于這一問題涉及到“誰來更新”和“為誰更新”這一基本問題。社會階層日益分化， 一個龐大的城市貧困階層正在日益形成， 一些還沒有完成更新的舊 城區(qū)日益成為城市貧困的聚居區(qū)， 一些舊城的人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了老齡化、 貧困化的過程。 而曾 經(jīng)充滿經(jīng)濟活力的

14、舊城也面臨著經(jīng)濟功能缺失，活力不足的局面。（3）城市更新帶來的社會問題有關(guān)城市更新的矛盾不斷激化， 城市更新面臨的社會阻力與日俱增， 由于拆遷引發(fā)的公 共沖突層出不窮，與建設(shè)和諧社會的主旋律格格不入。（4）城市更新的制度環(huán)境和法律環(huán)境的變化隨著“科學(xué)發(fā)展觀”與“和諧社會”目標(biāo)的提出，國家加強了對弱勢群體的保護。物權(quán)法 和新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法的頒布，為私人財產(chǎn)權(quán)的保護和公民參與城市規(guī)劃提供了更有 力的法律依據(jù)。 這意味著城市更新的制度環(huán)境和法律環(huán)境均發(fā)生了全新的變化。 過去依靠拆 遷為主要運作方式的城市更新，正在面臨越來越多的挑戰(zhàn)和阻力。7、走向城市再生的途徑（1）城市更新的前提需要重新審視 舊城的繁

15、榮是我國城市更新研究的一個基本前提。 但是， 如果將舊城的主體社區(qū)納 入到分析的范圍， 則不能簡單地認(rèn)為我國的舊城不存在衰退問題， 隨著我國城市社會階層分 化的加劇， 城市貧困階層的形成，許多未被改造的舊城， 日益成為貧困人口的聚居區(qū)。 一些 改造后的舊城雖然維持了 “持續(xù)的繁榮” ，但這種繁榮在很大程度上是建立在把舊城本有的 貧困問題轉(zhuǎn)移出去的基礎(chǔ)之上的。（2）城市更新的理論基礎(chǔ)需要擴充和深化以物質(zhì)空間為核心的城市更新， 其基本方法是在拆遷的基礎(chǔ)上進行城市環(huán)境的維護、 整 治、拆建，舊城容量的疏解、控制以及舊城結(jié)構(gòu)的復(fù)位、復(fù)組和變更。城市更新研究基本上 “見物不見人”。因此， 在城市再生視野下， 城市更新研究應(yīng)該更加關(guān)注舊城社區(qū)在轉(zhuǎn)型過程中的變遷和 處境，以社區(qū)衰退問題作為城市更新的 “病理學(xué)” 基礎(chǔ)。只有準(zhǔn)確地了解舊城社區(qū)衰退的 “病 因”，才能夠針對舊城的社會問題開出長效而持久