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1、河北滄州鼓樓商業(yè)中心上海虹口商城濟(jì)南府前街江蘇溧陽錦匯休閑廣場(chǎng)煙臺(tái)澳柯瑪商貿(mào)中心上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)上海綠地奉賢海灣商業(yè)街南京萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)徐州東城國(guó)際花園城安吉天荒坪金雁國(guó)際度假酒店上海綠地惠南鎮(zhèn)拉德方斯商業(yè)辦公群上海五角場(chǎng)316街坊南匯大元弘基休閑廣場(chǎng)四川北路弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)嘉定南門弘基娛樂休閑廣場(chǎng)創(chuàng)邑源創(chuàng)邑老碼頭創(chuàng)邑金沙谷嘉定馬陸弘基誠(chéng)建休閑廣場(chǎng)徐家匯弘基文化休閑廣場(chǎng)昆山弘基財(cái)富商業(yè)廣場(chǎng)寧波北侖弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)創(chuàng)邑幸福彎創(chuàng)邑國(guó)際園商業(yè)地產(chǎn)為商業(yè)流通搭建一個(gè)實(shí)體平臺(tái)研討目的研討目的: : 建立對(duì)商業(yè)地產(chǎn)共同認(rèn)知的平臺(tái)建立對(duì)商業(yè)地產(chǎn)共同認(rèn)知的平臺(tái)為什么需要建立有效的設(shè)計(jì)模式社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)購物中
2、心購物中心商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)主要類型1、商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)的分類西郊百聯(lián)購物中心證大大拇指廣場(chǎng)南方百聯(lián)購物中心正大廣場(chǎng)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)海寧皮革城九星建材市場(chǎng)杭州西湖新天地蘇州金雞湖創(chuàng)邑老碼頭創(chuàng)邑幸福灣其他分類方式按規(guī)模分類物業(yè)型綜合體普通MALL型綜合體百貨型商業(yè)綜合體連鎖型商業(yè)綜合體按物業(yè)類別30萬平方米都市型區(qū)域型近郊型按區(qū)位分類1、商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)的分類弘基地產(chǎn)模式萬達(dá)地產(chǎn)模式寶龍地產(chǎn)模式頤高地產(chǎn)模式典型商業(yè)地產(chǎn)模式大量持有物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng),購物與游樂的全新組合,游樂帶動(dòng)購物地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo),訂單式商業(yè),以地產(chǎn)耦合商
3、業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo),長(zhǎng)期持有部分物業(yè),通過持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)商業(yè)收益通過特色經(jīng)營(yíng),形成品牌效益,小商鋪?zhàn)馐廴f達(dá)地產(chǎn)(三益設(shè)計(jì))寶龍地產(chǎn)頤高地產(chǎn)弘基地產(chǎn)(三益設(shè)計(jì))1、商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)的分類 持有型物業(yè)明顯增加 大項(xiàng)目呈現(xiàn)集中放量 商業(yè)與地產(chǎn)邁向深度合作 大中型城市開發(fā)布局多中心化 二、三線城市將成為投資新熱點(diǎn) 外資進(jìn)入方式趨于多樣化 三、四線城市對(duì)住區(qū)配套商業(yè)的關(guān)注加大1、商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)2、商業(yè)地產(chǎn)的特質(zhì)長(zhǎng)線盈利融資風(fēng)險(xiǎn)主題設(shè)定專業(yè)服務(wù)共同利益3、商業(yè)地產(chǎn)的特征地產(chǎn)的 形態(tài)特征強(qiáng)地域性 (城市住宅為載體)強(qiáng)基礎(chǔ)性 (城市商業(yè)的基礎(chǔ) )強(qiáng)日常性 (經(jīng)營(yíng)內(nèi)容日常化 )強(qiáng)集成性 (
4、資源整合,一次性開發(fā) )地產(chǎn)的 操作特征操作主體 (商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 )操作手段 (以市政規(guī)劃為主 )操作模式 (開發(fā)經(jīng)營(yíng)高度統(tǒng)一 )服務(wù)業(yè)態(tài) (鏈接式、業(yè)態(tài)全 )市場(chǎng)程度 (市場(chǎng)化程度較高 )地產(chǎn)的 運(yùn)營(yíng)特征社區(qū)商業(yè)的成功啟動(dòng)依賴于成熟的住宅環(huán)境 聚人在先,消費(fèi)與升值在后的循環(huán)經(jīng)營(yíng)開發(fā) 利用“商業(yè)錨”的預(yù)熱作用進(jìn)行開發(fā)的模式 地產(chǎn)的 多主體特征開發(fā)主體經(jīng)營(yíng)主體管理主體消費(fèi)主體地產(chǎn)的 復(fù)雜性特征多元的產(chǎn)業(yè)鏈操作繁雜的產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)做多變的運(yùn)營(yíng)與管理利益的長(zhǎng)短期博弈地產(chǎn)的 創(chuàng)新性特征內(nèi)向型服務(wù)過渡為外向型服務(wù)由依附型過渡為獨(dú)立型商業(yè)形態(tài)關(guān)注“主力店”與“品牌效應(yīng)”倡導(dǎo)業(yè)態(tài)業(yè)種細(xì)分與差異化經(jīng)營(yíng)制造社區(qū)城市
5、公共活動(dòng)與生活方式中心創(chuàng)造人性化、多元化、新奇化空間體驗(yàn)只有經(jīng)營(yíng)的成功才是設(shè)計(jì)的成功只有經(jīng)營(yíng)的成功才是設(shè)計(jì)的成功如何評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì) 成功的出售背后,是艱難的招商過程,癥結(jié)何在?成功的出售背后,是艱難的招商過程,癥結(jié)何在? 招商開業(yè)后,商家卻紛紛選擇撤場(chǎng),為什么?招商開業(yè)后,商家卻紛紛選擇撤場(chǎng),為什么? 面對(duì)強(qiáng)勢(shì)主力店的整改清單,商家如何選擇?面對(duì)強(qiáng)勢(shì)主力店的整改清單,商家如何選擇? 100% 100%的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營(yíng)回報(bào),怎么辦?的出租率卻得不到預(yù)期的經(jīng)營(yíng)回報(bào),怎么辦? 美輪美奐的設(shè)計(jì)換不來旺盛的人氣美輪美奐的設(shè)計(jì)換不來旺盛的人氣,什么原因?,什么原因? 商業(yè)如何精準(zhǔn)定位? 經(jīng)營(yíng)權(quán)
6、誰來掌控? 如何在強(qiáng)勢(shì)商業(yè)集團(tuán)面前把握主動(dòng)權(quán)? 如何遴選合適的業(yè)態(tài)與業(yè)種群? 如何走出商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)?4、不火的商業(yè)的背后從來就不只是設(shè)計(jì)問題從來就不只是設(shè)計(jì)問題商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)從前期項(xiàng)目定位到后期經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)完整系統(tǒng)的操作過程,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)建立在系統(tǒng)化分析與理性操作平臺(tái)基礎(chǔ)上,將各個(gè)環(huán)節(jié)之間有效的串聯(lián)、銜接與配合,進(jìn)而形成完整的商業(yè)系統(tǒng)支撐體系。Q ONE商業(yè)定位對(duì)建筑設(shè)計(jì)的影響難題一難題一一個(gè)精準(zhǔn)的商業(yè)定位,必然從一份實(shí)效的商業(yè)調(diào)研報(bào)告開始,商業(yè)調(diào)研報(bào)告的基本內(nèi)容包括:宏觀市場(chǎng)的研究、區(qū)域市場(chǎng)深化研究、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)調(diào)研、消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研等。在商業(yè)前期調(diào)研的這些諸多內(nèi)容中,有四個(gè)關(guān)鍵項(xiàng)目
7、必須明確:目標(biāo)商戶定位調(diào)研、投資小業(yè)主定位調(diào)研、零售市場(chǎng)供求狀態(tài)調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)研。這四項(xiàng)調(diào)研為一個(gè)精準(zhǔn)的商業(yè)定位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。商業(yè)定位的五個(gè)方面:1.目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng) 消費(fèi)商圈2.客戶群體客戶群體 消費(fèi)群/投資群/商戶群3.經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式 差異化(主題、方式、業(yè)態(tài))4.規(guī)模規(guī)模 消費(fèi)能力/規(guī)劃指標(biāo)5.形象形象 時(shí)尚坐標(biāo)/地方文脈消費(fèi)商圈構(gòu)成:消費(fèi)商圈構(gòu)成: 主圈主圈 - 65的顧客; 小型商店主圈在0.8公里以內(nèi),步行10分鐘; 大型商場(chǎng)主圈在5公里以內(nèi),任何交通工具20分鐘以內(nèi)。 次圈次圈 - 25顧客; 小型商店主圈在1.5公里以內(nèi),步行20分鐘; 大型商場(chǎng)主圈在8公里以內(nèi),任何交通
8、工具40分鐘以內(nèi)。 邊圈邊圈 - 10顧客; 小型商店主圈在1.5公里以外,步行20分鐘以上; 大型商場(chǎng)主圈在8公里以外,任何交通工具40分鐘以上。 商圈輻射范圍:包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍;商圈輻射范圍:包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍;1、目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)的考慮因素:目標(biāo)市場(chǎng)的考慮因素: 城市發(fā)展?fàn)顩r:包括GDP指數(shù),人口分布,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等; 項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況:包括商品交易狀況,恩格爾系數(shù); 居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等。 人流研究:人流數(shù)量,停留時(shí)間,每次消費(fèi),對(duì)不同類別的需求(吃、喝、玩、樂)等;2、客戶群體消費(fèi)群、投資群、商戶群消費(fèi)群體定位必須與所處區(qū)域功能相聯(lián);必須做好客源重疊分析和
9、規(guī)劃; 消費(fèi)群消費(fèi)群 考慮地域差異、宗教, 民族,年齡,性別等; 尋找消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn); 逛商場(chǎng)頻度是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵; 投資群投資群 投資類型、租金范圍及交納方式等,即投資動(dòng)向; 經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、輻射范圍等; 商戶群商戶群 設(shè)店商家的選址意向; 設(shè)店商家的設(shè)店標(biāo)準(zhǔn); 百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要;3、經(jīng)營(yíng)模式主題、方式、業(yè)態(tài)主題的確立是經(jīng)營(yíng)模式選擇的第一步;主題的確立是經(jīng)營(yíng)模式選擇的第一步;主題的確立應(yīng)遵循差異化原則,即商業(yè)主題必須眾不同,獨(dú)具個(gè)性。主題的確立應(yīng)遵循差異化原則,即商業(yè)主題必須眾不同,獨(dú)具個(gè)性。 多元的經(jīng)營(yíng)主題多元的經(jīng)營(yíng)主題 以自然景觀為主題:日本博多
10、水城、南京水游城; 以人文景觀為主題:上海新天地、杭州新天地; 以城市RBD休閑娛樂為主題; 以營(yíng)造城市24小時(shí)活力為主題; 主題差異與主題創(chuàng)新相輔相成主題差異與主題創(chuàng)新相輔相成 運(yùn)動(dòng)主題、科幻主題、娛樂主題、文化主題等; 主題的差異性影響店鋪組合的差異性; 主題的差異性影響建筑風(fēng)格與經(jīng)營(yíng)模式。3、經(jīng)營(yíng)模式人文環(huán)境與主題定位人文環(huán)境與主題定位濟(jì)南省府前街(三益設(shè)計(jì))濟(jì)南省府前街(三益設(shè)計(jì))城市政治文化中心區(qū)的綜合性商業(yè)項(xiàng)目 延續(xù)地方文脈特質(zhì),打造現(xiàn)代商業(yè)模式山東省府前街改造后將依然保留古建筑風(fēng)貌,功能定位以商業(yè)為主,兼有人防、辦公等設(shè)施。在主題定位方面做了如下嘗試:山東省府前街改造后將依然保留
11、古建筑風(fēng)貌,功能定位以商業(yè)為主,兼有人防、辦公等設(shè)施。在主題定位方面做了如下嘗試: 在建筑群體的總體規(guī)劃方面,延續(xù)了泉城濟(jì)南傳統(tǒng)民居的合院文化,以院落設(shè)計(jì)為主題,串聯(lián)起不同的功能單元,還原傳統(tǒng)的鄰里式交往模式;在建筑的單體設(shè)計(jì)中,借鑒了濟(jì)南歷史文化名街芙蓉街的城市改造經(jīng)驗(yàn),以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的造型手法再現(xiàn)傳統(tǒng)民居的坡頂、翹屋 脊、格窗等地方性語言,并有機(jī)融入到現(xiàn)代城市的整體氛圍中;以門式造型暗喻地塊的政治經(jīng)濟(jì)文化中心的城市窗口作用,將商業(yè)人流自然引入到整體的空間序列中。濟(jì)南省府前街(鳥瞰圖)濟(jì)南省府前街(透視圖)濟(jì)南省府前街(內(nèi)景圖)濟(jì)南省府前街(透視圖)3、經(jīng)營(yíng)模式自然資源與主題定位自然資源與主題定
12、位日本福岡博多水城(日本福岡博多水城(Canal CityCanal City) 這個(gè)占地250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀,位于一條新開辟的運(yùn)河兩岸。整個(gè)商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩,融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體,是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。圍繞水道商城內(nèi)部分為5大主題區(qū)域,分別命名為:星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場(chǎng),游客們可以通過商場(chǎng)內(nèi)特有的拱廊往返運(yùn)河兩岸。 項(xiàng)目位置:日本福岡縣占地面積:約23萬平方米 建筑面積:26.7萬平方米日本福岡博多水城日本福岡博多水城(衛(wèi)星圖)經(jīng)營(yíng)方式服務(wù)于商業(yè)主題;經(jīng)營(yíng)方式與商業(yè)主題相互促進(jìn)
13、、相得益彰;3、經(jīng)營(yíng)模式場(chǎng)內(nèi)商鋪既不出售也不出租,完全由開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)管理;自營(yíng)自營(yíng)根據(jù)企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、承受風(fēng)險(xiǎn)能力等因素一般可以采用以下幾種方式:經(jīng)營(yíng)方式委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一招租統(tǒng)一招租部分經(jīng)營(yíng)租賃加部分出售部分經(jīng)營(yíng)租賃加部分出售店中店店中店時(shí)差分租時(shí)差分租售后包租售后包租多種租賃形式組合多種租賃形式組合場(chǎng)內(nèi)商鋪既不出售也不出租,將由專業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。將場(chǎng)內(nèi)鋪位或?qū)9窠y(tǒng)一出租給實(shí)際用家,所有者獲取租金收益,實(shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng),獲取經(jīng)營(yíng)收益。一定面積的商鋪用于出售,一部分面積的商鋪用于出租,也可能余留一部分面積的商鋪?zhàn)誀I(yíng)。是一種高檔的檔位出租形式,與檔
14、位出租的差異在于檔位是全開放式的,店中店是在一個(gè)大的商業(yè)空間中劃分出一個(gè)個(gè)小的獨(dú)立的封閉型的集中的檔位空間。利用不同業(yè)態(tài)、不同營(yíng)業(yè)時(shí)間要求進(jìn)行時(shí)段季節(jié)性的時(shí)差租賃,通過運(yùn)用各種業(yè)態(tài)不同經(jīng)營(yíng)時(shí)間的交叉,可以使商鋪的時(shí)間價(jià)值得到最大體現(xiàn),為投資者或?qū)嶋H用家取得更好的效果。將商場(chǎng)內(nèi)一定面積商鋪分割成多個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的銷售單元進(jìn)行出售,并向購買者作出一定的投資回報(bào)承諾。包括“返租回報(bào)”“帶租約銷售”“利潤(rùn)共享”“保底分紅”。依據(jù)市場(chǎng)需求,靈活運(yùn)用多種租賃組合形式,達(dá)到利潤(rùn)最大化。3、經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式案例:經(jīng)營(yíng)方式案例:徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)( (三益設(shè)計(jì)三益設(shè)計(jì)) )小店面分租,統(tǒng)一
15、經(jīng)營(yíng)權(quán),形成以餐飲為主的特色化經(jīng)營(yíng)模式。建筑規(guī)模: 1.5萬平方米 建設(shè)地點(diǎn): 上海市徐匯區(qū)徐家匯 設(shè)計(jì)時(shí)間: 1999年 建成時(shí)間: 2000年 徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)位于繁華的徐家匯商業(yè)區(qū)虹橋路恭城路轉(zhuǎn)角處,廣場(chǎng)基地面積35343平方米,綠化覆蓋達(dá)46.3%,是一座集餐飲、娛樂、休閑為一體的綜合性廣場(chǎng)。徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)是一個(gè)真正的美食天地,匯聚了全國(guó)各地風(fēng)味的餐館和酒吧,同時(shí)廣場(chǎng)也為徐家匯地區(qū)帶來大片綠地,改善了商業(yè)中心的環(huán)境,與肇嘉浜路綠化帶遙相呼應(yīng),象一條綠色長(zhǎng)廊上的寶石,使徐家匯逐步成為一個(gè)綠化覆蓋率較高的休閑商業(yè)區(qū)。徐家匯弘基休閑廣場(chǎng)(三益設(shè)計(jì))3、經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 定位優(yōu)勢(shì)定位優(yōu)勢(shì)
16、 當(dāng)?shù)爻W【用袢丝谳^多,在弘基文化休閑廣場(chǎng)公里范圍內(nèi)分布較集中,有良好的消費(fèi)人群優(yōu)勢(shì);當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)大型的商業(yè)賣場(chǎng)和多樣化的娛樂場(chǎng)所比較缺乏,弘基文化休閑廣場(chǎng)的休閑娛樂場(chǎng)所對(duì)此是一個(gè)很好的填補(bǔ)。當(dāng)?shù)鼐用褫^為看重的服務(wù)、質(zhì)量、品牌,是弘基文化休閑廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)所在。當(dāng)?shù)厝找骈_發(fā)的商品住宅將入遷中高收入水平的業(yè)主,弘基文化休閑廣場(chǎng)對(duì)他們來說是一個(gè)很好的綜合配套商業(yè)設(shè)施;隨著當(dāng)?shù)厣唐贩拷ㄔ斓牧Χ燃訌?qiáng),中高消費(fèi)者勢(shì)必逐漸增加,其總體消費(fèi)水平也將隨之逐漸提高,有利于良好的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展;弘基文化休閑廣場(chǎng)的餐飲業(yè)態(tài)可以適應(yīng)大學(xué)生多層次、多口味、多選擇的餐飲特點(diǎn),休閑娛樂場(chǎng)所的增設(shè)可以適當(dāng)滿足大學(xué)生的娛樂需求,商鋪的開
17、設(shè),一定程度上對(duì)大學(xué)生們購物不便、商品挑選余地不大的現(xiàn)狀的一種很好的補(bǔ)充;弘基文化休閑廣場(chǎng)的中低檔的商品市場(chǎng)定位,符合大學(xué)生們消費(fèi)支出低、消費(fèi)選擇價(jià)廉物美的特征。案例1:弘基商業(yè)模式上大弘基文化休閑廣場(chǎng):上海大學(xué)城商圈之先鋒 (三益設(shè)計(jì))上大弘基休閑廣場(chǎng)集文化消費(fèi)、餐飲美食、休閑娛樂、購物于一體,是由上海弘基商業(yè)管理公司將城市的文化休閑廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài),向城郊接合部進(jìn)行的延伸。商業(yè)廣場(chǎng)建成后極大地豐富、繁榮了城郊接合部的商業(yè)功能。目前,弘基文化休閑廣場(chǎng)內(nèi)陸續(xù)開業(yè)的商鋪,每天都吸引了渴望現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的周圍居民們前來,一些人稱弘基文化休閑廣場(chǎng)是當(dāng)?shù)氐摹俺勤驈R”。上大弘基文化休閑廣場(chǎng)(手繪稿)上大弘基文
18、化休閑廣場(chǎng)(內(nèi)街透視)上大弘基文化休閑廣場(chǎng)(鳥瞰)上大弘基文化休閑廣場(chǎng)(總平)上大弘基文化休閑廣場(chǎng)(三益設(shè)計(jì))案例2:徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 (三益設(shè)計(jì))城市副中心的超大性商業(yè)綜合體項(xiàng)目住宅區(qū)居民需要完善的生活配套和區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)綜合體管委會(huì)辦公商務(wù)人員需要商務(wù)用房及餐飲休閑設(shè)施酒店公寓及商務(wù)辦公高鐵及高速外來人員目的性消費(fèi)及路過性消費(fèi)目的性專業(yè)性賣場(chǎng)3、經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 (三益設(shè)計(jì))3、經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 (商業(yè)街)徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 (超市)徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 (五星級(jí)酒店和辦公樓)徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 (三
19、益設(shè)計(jì))4、規(guī)模商圈范圍確定后,可根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)、消費(fèi)市場(chǎng)容量,初步確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模;項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模在通過商圈分析后,通過一定的宏觀量化計(jì)算也可得出:購買力決定規(guī)模公式:購買力決定規(guī)模公式:規(guī)模規(guī)模 = = 商圈購買力商圈購買力 圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分流購買力圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分流購買力一個(gè)不可忽視的指標(biāo):城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一個(gè)不可忽視的指標(biāo):城市經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)城市總體規(guī)劃,一開始就設(shè)定了商業(yè)成功的起跑線;經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)模與定位規(guī)模的比較:面積不足? 面積過剩? 市場(chǎng)潛在需求分析整合出一個(gè)結(jié)構(gòu)豐富的綜合產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)5、形象形象的定位依據(jù):主題定位,經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的品牌形象定位。作為商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體,要始終保
20、持統(tǒng)一的主題形象和品牌形象;形象的作用不容忽視:形象的作用不容忽視:1. 以時(shí)尚展示打造和樹立城市“時(shí)尚坐標(biāo)”、“咨詢坐標(biāo)”的形象定位,維護(hù)持久的競(jìng)爭(zhēng)力;2. 定期的展示性和推廣是一種重要的途徑,包括產(chǎn)品價(jià)格質(zhì)量服務(wù)、促銷策略等;3. 形象的建筑設(shè)計(jì)語言:形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、購物氣氛經(jīng)營(yíng)、場(chǎng)內(nèi)購物環(huán)境、布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、廣告等;4. 商業(yè)建筑本身是一個(gè)形象廣告系統(tǒng)。5、形象形象案例1上海新天地土地面積:3萬平方米 總建筑面積:57,000平方米項(xiàng)目概況:項(xiàng)目概況:上海新天地位于上海市中心,毗鄰高雅、繁華的淮海中路以及黃陂南路地鐵站。上海新天地以傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合為設(shè)計(jì)理念,用現(xiàn)代技術(shù)保留
21、了建于20世紀(jì)初期的石庫門老建筑。項(xiàng)目定位:項(xiàng)目定位:上海新天地的定位經(jīng)歷了三個(gè)階段的深化。第一階段:強(qiáng)調(diào)綜合性,將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等功能全部集在一起,填補(bǔ)了市場(chǎng)空白;第二階段:將該項(xiàng)目打造成上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn);第三階段:讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)。上海新天地5、形象形象案例2上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)(三益設(shè)計(jì))以豫園的傳統(tǒng)建筑式樣為藍(lán)本,以庭院化空間布局滿足現(xiàn)代商業(yè)與旅游的需求。設(shè)計(jì)以仿古建筑為主,部分建筑體量較大。沿方浜中路步行街則以傳統(tǒng)二層建筑和少量歐式建筑為主,街道尺度宜人。上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)(夜景)上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)(內(nèi)街透視)上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)
22、(透視)上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)(透視)上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)(三益設(shè)計(jì))5、形象形象案例3創(chuàng)邑老碼頭改造(三益設(shè)計(jì))創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的改造與設(shè)計(jì)該項(xiàng)目原來是上海油脂廠。其位置距離上海的母親河黃浦江僅30米,其改造思路:第一,做一個(gè)現(xiàn)代的、時(shí)尚的、前沿的建筑;第二,保存老的紀(jì)念性的構(gòu)件。這里要讓新與舊共存、融合,讓人們?cè)谇楦猩嫌幸粋€(gè)很好的延續(xù)。本項(xiàng)目規(guī)劃由多種商業(yè)形態(tài)交織共融。5,6層的建筑物改造成設(shè)計(jì)類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,部分樓層可遠(yuǎn)眺浦江,景觀資源豐富,可改造休閑類的俱樂部或會(huì)所,中部廣場(chǎng)區(qū)域新建一個(gè)典型石窟門風(fēng)格建筑,室內(nèi)為特色西餐酒吧,室外為大型水上秀場(chǎng),是本項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)!同時(shí),周邊建筑改造為特色服飾和精品
23、展示店,沿外馬路建筑樓層較低,改造重點(diǎn)為以特色餐飲,酒吧為主的商業(yè)街。隨著世博的臨近,本項(xiàng)目的實(shí)施,一方面填補(bǔ)了外灘和世博會(huì)基地之間的空白區(qū)域,將外灘的時(shí)尚元素和城市形象功能進(jìn)行延伸拓展,同時(shí),與隔江相望的小陸家嘴也形成呼應(yīng),將新時(shí)代時(shí)尚氣息的休閑商業(yè)中心與小陸家嘴金融商務(wù)區(qū)形成城市功能的互補(bǔ)。整個(gè)項(xiàng)目以裝飾、加固為主,其中局部混凝土構(gòu)件與鋼結(jié)構(gòu)交雜,配以部分木質(zhì)構(gòu)件,構(gòu)成整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)代基調(diào)。面磚,鋼材,涂料的色彩變換運(yùn)用,以及各種材料在細(xì)部上的巧妙組合,使現(xiàn)代風(fēng)格中又融入了英式老廠房的濃郁味道,輔之以廣場(chǎng)中心與海派石庫門的建筑呼應(yīng),使整個(gè)項(xiàng)目大氣又不失柔和,現(xiàn)代的同時(shí)兼俱些許“老氣”的滄桑。
24、上海創(chuàng)邑老碼頭(夜景)上海創(chuàng)邑老碼頭(透視)上海創(chuàng)邑老碼頭(三益設(shè)計(jì))Q TWO商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)設(shè)計(jì)的影響難題二難題二經(jīng)營(yíng)權(quán)是所有權(quán)的一種權(quán)能,即不變更生產(chǎn)資料的所有制性質(zhì),依法占有、支配和使用所有者的生產(chǎn)資料和商品的權(quán)利。在商業(yè)運(yùn)做中,賣還是不賣的關(guān)鍵問題實(shí)際是一個(gè)對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)的認(rèn)識(shí)問題,無數(shù)成功的商業(yè)模式昭示著一條永恒定律:掌握經(jīng)營(yíng)權(quán)是興盛商業(yè)的關(guān)鍵。1、“持有” 國(guó)際上商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成熟做法從國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)來看,在國(guó)外開發(fā)商通常是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商,包括大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。由于健全的金融體系支持,這些商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在完成商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)后通常都是自己持有物
25、業(yè)、只租不售。他們委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理,商業(yè)管理公司的核心職能是通過專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理,為進(jìn)場(chǎng)商戶提供一個(gè)一流的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,塑造強(qiáng)勢(shì)賣場(chǎng)品牌,不斷提升物業(yè)價(jià)值,獲得不斷上升的租金回報(bào),最終通過在資本市場(chǎng)上市實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值。因此國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商更看重的是長(zhǎng)期利益,他們通過長(zhǎng)期持有物業(yè),使物業(yè)持續(xù)增值。著名如美國(guó)拉斯維加斯商業(yè)物業(yè),開發(fā)商根據(jù)物業(yè)所在區(qū)位確定采取何種方式運(yùn)營(yíng)。拉斯維加斯大道區(qū)域客流量大,娛樂業(yè)非常發(fā)達(dá),因此,此區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)都采取了開發(fā)商持有的運(yùn)營(yíng)形式,基本無商業(yè)物業(yè)出售。2、我國(guó)本土化的商業(yè)運(yùn)作模式運(yùn)做模式運(yùn)做
26、模式特色分析特色分析只售不租出讓產(chǎn)權(quán),快速收回投資。產(chǎn)生在于開發(fā)商對(duì)足夠運(yùn)做資金的渴求。由于這種“融資”發(fā)生在項(xiàng)目建成之前,很多不確定因素使小業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。轉(zhuǎn)租:既將商鋪的買賣、管理、經(jīng)營(yíng)分屬三個(gè)主體,整合資源、專業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障收益。售后招商:對(duì)投資者的權(quán)益很難保障。先招商,后出售:在銷售前通過引入品牌商家作為主力經(jīng)營(yíng)公司來聚集人氣,做旺商場(chǎng),同時(shí)為投資者提供信心和收益保證。在鋪位劃分時(shí),一般也會(huì)考慮到實(shí)際經(jīng)營(yíng)的需要,考慮分?jǐn)偯娣e和消防通道。這種模式比較成熟,對(duì)投資者的利益也更有保障。只租不售產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手里,可以抵押,再貸款,還可以在增值后出售,甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)
27、做。又售又租部分租部分賣,出租部分起示范作用分割產(chǎn)權(quán)商鋪出售售后從投資者手中取得經(jīng)營(yíng)權(quán),對(duì)購物中心進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理,可以收回部分投資,而且能夠掌握經(jīng)營(yíng)權(quán)。不售不租自主經(jīng)營(yíng)同時(shí)賺取投資開發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。商家聯(lián)營(yíng)以物業(yè)為股本,成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司合伙或合作經(jīng)營(yíng);在聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一操作的基礎(chǔ)上,發(fā)展商可以根據(jù)專業(yè)公司結(jié)合招商和借助專業(yè)的意見綜合評(píng)估各項(xiàng)預(yù)期,進(jìn)行最終的確定,以實(shí)現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)。由于商業(yè)地產(chǎn)耗資巨大,周期較長(zhǎng),因此融資問題是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸?;谀壳暗膶?shí)際國(guó)情與政策體系,開發(fā)商嘗試通過多種形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)做進(jìn)而順利完成融資,常見形式有以下幾類:2、我國(guó)本土化的商業(yè)運(yùn)作模
28、式 商業(yè)成功的黃金法則 掌握經(jīng)營(yíng)權(quán)隨著市場(chǎng)走向成熟,開發(fā)商的融資渠道逐漸拓寬,這種產(chǎn)權(quán)式商鋪也將逐漸退出歷史舞臺(tái),最終持有型商鋪應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)的主軸。但是鑒于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀,這一過程可能持續(xù)的時(shí)間將很長(zhǎng),我們將拭目以待。Q THREE招商對(duì)設(shè)計(jì)的影響難題三難題三主力店的入駐對(duì)商家是喜是悲,不僅要看主力店本身的名氣與效力,還應(yīng)以全局的眼光衡量主力店在整體經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮的作用,最終的目的,就要尋求一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)平衡,在這一平衡中,能夠化解風(fēng)險(xiǎn),制造利潤(rùn),取得最佳的投資回報(bào),形成可持續(xù)發(fā)展的良性運(yùn)做。百貨店百貨店 太平洋百貨、百盛、巴黎春天、富安百貨、銅鑼灣百貨等 大型綜合超市大型綜合
29、超市 家樂福、易賣得、大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪、好又多、歐尚、易出蓮花等 專業(yè)店專業(yè)店 國(guó)美電器、紅星美凱龍、百 腦 匯、百安居等 專賣店專賣店 迪卡儂、卓依爾女裝、協(xié)亨手機(jī)、雪姬美素、SPORT100等 餐飲類商家餐飲類商家 味千拉面、棒約翰、永和豆?jié){等 娛樂類商家:娛樂類商家: 湯姆熊電玩世界、玩具反斗城等 1、成功實(shí)現(xiàn)主力店招商是項(xiàng)目整體成功的關(guān)鍵判斷主力店的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)判斷主力店的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)1. 強(qiáng)大的商業(yè)號(hào)召力與良好的商業(yè)信譽(yù)2. 一支穩(wěn)健的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)3. 具有招商的可靠性,不輕易撤場(chǎng)主力店的分類主力店的分類主力店招商前置主力店招商前置在項(xiàng)目整體定位完成后,就應(yīng)當(dāng)確定下具體的主力店類型,并在商業(yè)規(guī)
30、劃前期完成主力店的招商工作,以更快的解決諸多結(jié)構(gòu)平衡問題中的主要制約點(diǎn)。由于主力店所處的位置、所占的面積、所需要的停車位和貨運(yùn)通道等因素對(duì)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)生重要影響。因此,主力店的招商前置,可以確立正確的空間設(shè)計(jì)思路。1、成功實(shí)現(xiàn)主力店招商是項(xiàng)目整體成功的關(guān)鍵2、合理確定主力店與經(jīng)營(yíng)散戶之間的關(guān)系 面積比例面積比例主力店的引入是為了促進(jìn)散戶的經(jīng)營(yíng)主力店和散戶的經(jīng)營(yíng)面積、租金收入是彼此消長(zhǎng)的關(guān)系合理的購物中心中,主力店面積可為30%50%樓層設(shè)置樓層設(shè)置將主力店設(shè)置于中等樓層,既保證其有一個(gè)相對(duì)理想的經(jīng)營(yíng)位置,又能為散戶贏得更為有利的商業(yè)樓層,同時(shí)為商家爭(zhēng)取更多的投資回報(bào)利潤(rùn)。3、商業(yè)的平衡術(shù) 低
31、風(fēng)險(xiǎn)中低風(fēng)險(xiǎn)中高風(fēng)險(xiǎn)高風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)低利潤(rùn)中低利潤(rùn)中高利潤(rùn)高利潤(rùn)主力店主力店零售百貨類次主力店次主力店酒樓、小型專賣超市、折扣店專賣店專賣店批發(fā)零售個(gè)體店個(gè)體店連鎖品牌店、便利店業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)成正比例商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn),其運(yùn)營(yíng)需要諸多的結(jié)構(gòu)平衡共同實(shí)現(xiàn):商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn),其運(yùn)營(yíng)需要諸多的結(jié)構(gòu)平衡共同實(shí)現(xiàn): 品牌店鋪與一般店鋪的平衡; 強(qiáng)承租戶與弱承租戶的平衡; 大型租戶與小型散戶的平衡; 長(zhǎng)期租戶與短期租戶的平衡; 白天運(yùn)營(yíng)與夜晚運(yùn)營(yíng)的平衡; 業(yè)態(tài)與業(yè)種配置的效益平衡;“劍有雙刃,刀走偏鋒劍有雙刃,刀走偏鋒”商業(yè)的主要租金收入來自于各種中小型店鋪,中小型店鋪經(jīng)營(yíng)靈活,贏利能力高,平均租
32、金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主力店,是商業(yè)主要租金收入的貢獻(xiàn)者;但是也應(yīng)注意商家租賃面積與租金體系的平衡問題。建立最高利潤(rùn)與最低風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)就要找出最佳的投資回報(bào)方式;合理的投資回報(bào)方式應(yīng)從低風(fēng)險(xiǎn)出發(fā),制造出高利潤(rùn);平衡規(guī)則一:業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)成正比;平衡規(guī)則一:業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)成正比;平衡規(guī)則二:建立利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn);平衡規(guī)則二:建立利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)平衡點(diǎn);案例分析:案例分析:3、商業(yè)的平衡術(shù)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 定單地產(chǎn)型定單地產(chǎn)型通過定單地產(chǎn)概念的導(dǎo)入,引入沃爾瑪、蘇寧電器等超級(jí)主力店,其中超級(jí)主力店所占面積很大,超過總面積的50%,這樣使得商業(yè)租金收益變低,但同時(shí)也將了風(fēng)險(xiǎn),收益比較穩(wěn)定。連鎖化發(fā)展的萬達(dá)集團(tuán)
33、其核心能力在于通過城市運(yùn)營(yíng)獲得土地增值效益,并通過與國(guó)外基金合作,解決前期的資金問題,大面積的主力店雖然造成了租金收入較低,但能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定連鎖化發(fā)展。對(duì)于總體開發(fā)規(guī)模不大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說,萬達(dá)模式是一種不可克隆的商業(yè)模式。日景透視夜景鳥瞰南京萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) (三益設(shè)計(jì))三益的 “魚骨模式” 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)模式的反思1、商業(yè)開發(fā)的流程及弊端以前多數(shù)的商業(yè)開發(fā)流程以前多數(shù)的商業(yè)開發(fā)流程拿地 建筑設(shè)計(jì)公司 商業(yè)定位(商業(yè)策劃公司或自己團(tuán)隊(duì)) 招商(商業(yè)管理顧問公司或自己團(tuán)隊(duì)) 銷售(銷售代理公司) 運(yùn)營(yíng) 再開發(fā)。弊端弊端(1)拿到地后盲目進(jìn)行設(shè)計(jì),導(dǎo)致無法滿足經(jīng)營(yíng)商家的設(shè)店要求,后期投資成本增加;(2
34、)將廣告策劃等同于商業(yè)策劃,導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位缺失;(3)后期招商忽視了定位的控制作用,出現(xiàn)招商混亂,空間設(shè)計(jì)不符合設(shè)店需求,導(dǎo)致建筑設(shè)計(jì)乃至施工的反復(fù)與翻工;(4)開發(fā)過程不同的主體分階段介入時(shí),各個(gè)環(huán)節(jié)專業(yè)缺乏溝通平臺(tái),無法保證專業(yè)化介入的深度,項(xiàng)目整體的控制與把握難以保證。適宜的商業(yè)開發(fā)模式:適宜的商業(yè)開發(fā)模式:(1) 專業(yè)化的服務(wù)主體的高度集中與整合;(2) 投資、策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、管理 全程一體,專業(yè)協(xié)同(3) 以商業(yè)策劃與先導(dǎo);(4) 以建筑設(shè)計(jì)為紐帶;(5) 以招商運(yùn)營(yíng)為核心;2、適宜的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式3、設(shè)計(jì)模式的修正 全程一體,專業(yè)協(xié)同“魚骨模式魚骨模式” ” 的核心的核心 全程一體:全程一體:從前期項(xiàng)目定位到后期的經(jīng)營(yíng)管理的全程一體化服務(wù),在商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過程各個(gè)環(huán)節(jié)由不同專家提供專業(yè)支撐,各個(gè)環(huán)節(jié)之間進(jìn)行有效串聯(lián)、銜接與配合;專業(yè)協(xié)同:專業(yè)協(xié)同:不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家和不同專業(yè)的設(shè)計(jì)專家在系統(tǒng)體系下協(xié)同工作,保證服務(wù)水平的專業(yè)化深度和對(duì)項(xiàng)目的整體把握;商業(yè)擇地立項(xiàng)前期商業(yè)調(diào)研與策劃精確的商業(yè)定位基本運(yùn)營(yíng)模式的選擇與確立初步商業(yè)模型前期招商形態(tài)與景觀控制建立格構(gòu)網(wǎng)絡(luò) 細(xì)胞模數(shù)的分裂與整合區(qū)域性的分割與變
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