某地產公司“天鵝湖1號”開盤工作溝通會

1、“天鵝湖天鵝湖1 1號號”開盤工作溝通會開盤工作溝通會謹 呈：合肥天同地產有限公司版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯地產顧問股份有限公司所有，未深圳世聯地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。A-592-GW-080703-001 12/11/2021本報告是嚴格保密的。“天鵝湖天鵝湖1 1號號”溝通會主要內容溝通會主要內容工程進度確認工程進度確認近期市場分析近期市場分析項目營銷思路項目營銷思路2本報告是嚴格保密的。項目工程進度確認：售樓處開放至項目初步確項目工程進度確認：售樓處開放至項目初步確定開盤時間定開盤時間1

2、1個半月，儲客時間短個半月，儲客時間短項目工程節(jié)點項目工程節(jié)點6.156.157.157.158.158.159.159.1510.1510.151212月底月底8 8月月1515日售樓處開放日售樓處開放8 8月月2020日預售證開始辦理日預售證開始辦理9 9月月2020日預售證辦理成功日預售證辦理成功1212月底項目樣板房開放月底項目樣板房開放地上主體三層地上主體三層項目籌備期項目籌備期3本報告是嚴格保密的。“天鵝湖天鵝湖1 1號號”溝通會主要內容溝通會主要內容工程進度確認工程進度確認近期市場分析近期市場分析項目營銷思路項目營銷思路4本報告是嚴格保密的。全市住宅市場全市住宅市場0808年步入

3、供過于求，年步入供過于求，0909年年2 2月開月開始市場回暖跡象明顯（供需量的變化）始市場回暖跡象明顯（供需量的變化）全市住宅供需分析全市住宅供需分析5本報告是嚴格保密的。全市住宅成交均價經歷了全市住宅成交均價經歷了0808年的下降期后，年的下降期后，0909年進入穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢年進入穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢全市住宅價格分析全市住宅價格分析20092009年開始市場回暖跡象明顯，直道年開始市場回暖跡象明顯，直道20092009年年5 5月，全市住宅成交均價達到了月，全市住宅成交均價達到了42384238元元/ /平方米平方米20082008年市場供過于求的年市場供過于求的“淡市淡市”下，價格自

4、下，價格自9 9月后一直呈下降趨勢，全市一片月后一直呈下降趨勢，全市一片“降價風波降價風波”6本報告是嚴格保密的。區(qū)域住宅市場區(qū)域住宅市場0808年表現為明顯的供過于求，年表現為明顯的供過于求，0909年整體市場表現良好，總體供需平衡年整體市場表現良好，總體供需平衡數據來源：世聯數據庫區(qū)域供需分析區(qū)域供需分析區(qū)域住宅市場區(qū)域住宅市場08年供應量為年供應量為61.6萬，成交量萬，成交量24萬，供需比達到了萬，供需比達到了2.08，表現為嚴重的供過于求，表現為嚴重的供過于求09年前五個月數據顯示，政務區(qū)整體走勢良好，表現為供不應求，總體供需比為年前五個月數據顯示，政務區(qū)整體走勢良好，表現為供不應求

5、，總體供需比為0.97本報告是嚴格保密的。區(qū)域住宅市場均價同步于全市，區(qū)域住宅市場均價同步于全市，0808年后半年年后半年價格下降明顯，自價格下降明顯，自0909年開始價格有所提升年開始價格有所提升區(qū)域量價分析區(qū)域量價分析區(qū)域住宅成交價格在區(qū)域住宅成交價格在20092009年年4 4月份創(chuàng)造了區(qū)域最低成交均價月份創(chuàng)造了區(qū)域最低成交均價36633663元元/ /，同時成交量升至全市第二，同時成交量升至全市第二8本報告是嚴格保密的。區(qū)域內近期開盤項目分析：開發(fā)商在合肥本地區(qū)域內近期開盤項目分析：開發(fā)商在合肥本地首次開發(fā)，可比性較大首次開發(fā)，可比性較大發(fā)能發(fā)能太陽海岸太陽海岸20082008年年9

6、9月月1616日開盤日開盤陶然居陶然居20092009年年5 5月月2929日開盤日開盤融科融科九重錦九重錦20082008年年1111月開盤月開盤區(qū)域典型項目分析區(qū)域典型項目分析9本報告是嚴格保密的。主打主打“低價低價”路線項目：取得預售路線項目：取得預售15781578套，套，已售已售905905套，均價套，均價39523952元元/ /發(fā)能發(fā)能太陽海岸太陽海岸10本報告是嚴格保密的。推廣節(jié)奏：儲客期長，一期售樓處開放至開盤推廣節(jié)奏：儲客期長，一期售樓處開放至開盤歷時歷時5 5個半月，目前個半月，目前“低價低價” ” 變?yōu)楹诵母偁幜ψ優(yōu)楹诵母偁幜?8.3.2108.3.21售樓處開放售樓處

7、開放6.286.28看房車啟用看房車啟用7.317.31公開認籌（報道到場公開認籌（報道到場300300人，共人，共208208套，認套，認籌籌100100個）個）9.069.06項目開盤項目開盤（當天（當天9.89.8折）折）9.169.16加推加推6868套套9.269.26借國慶節(jié)，繼續(xù)加推至借國慶節(jié)，繼續(xù)加推至7575套套10.1610.16開始全面促銷開始全面促銷12.412.4價格一步到位價格一步到位09.2.2009.2.20首付首付1 1萬元萬元3.213.21看房團活動看房團活動4.54.5樓王認籌樓王認籌現場樣板房開現場樣板房開放，推出放，推出43804380元元/ /平平

8、, ,帶帶10001000元裝修元裝修5.15.1l售樓處開放至認籌：售樓處開放至認籌：4 4個月零個月零1010天天l認籌至開盤：認籌至開盤：1 1個月零個月零6 6天天l后續(xù)主要以促銷為主后續(xù)主要以促銷為主l低價成為本項目的主要賣點低價成為本項目的主要賣點發(fā)能發(fā)能太陽海岸太陽海岸11本報告是嚴格保密的。產品分析：暢銷產品分析：暢銷76-8976-89平平 “ “2+1”2+1”房，房，52-6352-63平的大一房相對滯銷，反映三口之家需求較大平的大一房相對滯銷，反映三口之家需求較大發(fā)能發(fā)能太陽海岸太陽海岸7272平平小小兩兩房房相相對對滯滯銷銷5252、6262平平一房一房相對相對滯銷滯

9、銷l7272平兩房戶型滯銷，主平兩房戶型滯銷，主要是空間過小，反映出客要是空間過小，反映出客戶對功能空間的大小有一戶對功能空間的大小有一定需求；定需求；7272平平小小兩兩房房相相對對滯滯銷銷l0101單元單元7272平的兩房與平的兩房與0101單元單元6363平的一房都相對滯銷，面積控制不好；平的一房都相對滯銷，面積控制不好；l0303、0404單元單元8989平的平的“2+1”2+1”房較暢銷；房較暢銷；l0505單元單元4343平的一房較暢銷，總價低明顯；平的一房較暢銷，總價低明顯；l5252、6262、6363平的一房設計相對不合理，走量慢平的一房設計相對不合理，走量慢12本報告是嚴格

10、保密的。戶型對比：對手同功能總價優(yōu)勢明顯戶型對比：對手同功能總價優(yōu)勢明顯l8989平兩房兩廳，贈送入戶花園平兩房兩廳，贈送入戶花園l入戶花園面積入戶花園面積8.758.75平，贈送一半平，贈送一半l可實現可實現2+12+1，小書房或多功能房，小書房或多功能房l本項目本項目8787平，入戶花園贈送面積平，入戶花園贈送面積1010平，贈送面積更大，功能空間少，平，贈送面積更大，功能空間少，居住舒適性更好居住舒適性更好l9595平三房兩廳，贈送入戶花園平三房兩廳，贈送入戶花園l入戶花園面積入戶花園面積10.6410.64平，贈送一半平，贈送一半l可實現可實現3+13+1，小書房或多功能房，小書房或多

11、功能房l臥室均有凸窗贈送，景觀面好臥室均有凸窗贈送，景觀面好l本項目本項目101101平，總價高于對手平，總價高于對手l入戶花園贈送面積入戶花園贈送面積1010平，贈送面積平，贈送面積更大，功能空間相當，居住舒適性更大，功能空間相當，居住舒適性更好更好l7676平平2+12+1房，總價低房，總價低l贈送面積贈送面積1111平，可改多平，可改多功能房功能房l戶型不方正，使用不便戶型不方正，使用不便l本項目本項目8686平，入戶花園平，入戶花園贈送面積贈送面積8 8平，總價高平，總價高l戶型方正，更加舒適戶型方正，更加舒適發(fā)能發(fā)能太陽海岸太陽海岸13本報告是嚴格保密的。主打戶型，價格調整后借助活動

12、效果好，取得主打戶型，價格調整后借助活動效果好，取得預售預售359359套，已售套，已售226226套，均價套，均價44504450元元/ /融科融科九重錦九重錦14本報告是嚴格保密的。推廣節(jié)奏：儲客期接近推廣節(jié)奏：儲客期接近4 4個半月，高價及競爭導致開盤個半月，高價及競爭導致開盤效果差，市場轉暖后通過周末活動旺場重新成功啟動效果差，市場轉暖后通過周末活動旺場重新成功啟動08.6.1808.6.18項目啟動臨時項目啟動臨時售樓處開放售樓處開放10.1910.19天鵝湖大酒店產品推介會天鵝湖大酒店產品推介會11.0111.01現場接待中心、現場接待中心、樣板房開放樣板房開放11.0811.08

13、項目一期開盤項目一期開盤09.1.1009.1.10新年答謝會新年答謝會3.083.08感恩女人節(jié)感恩女人節(jié)3.193.19聯想家優(yōu)惠聯想家優(yōu)惠3.213.21看房團活動看房團活動4.144.145.215.21臺地樣板臺地樣板房開放房開放5.275.27融科融科九重錦九重錦l臨時售樓處開放至開盤：臨時售樓處開放至開盤：4 4個月零個月零1010天，開盤銷售天，開盤銷售4040套左右套左右l淡市下滯銷嚴重淡市下滯銷嚴重l市場回暖后周末活動促銷效果好市場回暖后周末活動促銷效果好老總下午茶老總下午茶3.153.15電腦新品發(fā)布會電腦新品發(fā)布會臺地樣板房臺地樣板房體驗活動體驗活動“從從0909年年1

14、 1月開始到月開始到3 3月月4 4日日只賣了只賣了1717套。進場后通過策套。進場后通過策略調整、周末活動等，一個略調整、周末活動等，一個月賣了月賣了6969套，借市場回暖的套，借市場回暖的機會，目前一期已賣的差不機會，目前一期已賣的差不多了多了”。九重錦策劃經理九重錦策劃經理15本報告是嚴格保密的。產品分析：暢銷戶型產品分析：暢銷戶型82-9882-98平經濟型兩、三房，平經濟型兩、三房，133-142133-142平大戶型相對滯銷平大戶型相對滯銷融科融科九重錦九重錦1#1#樓銷控圖：樓銷控圖：142142戶型滯銷戶型滯銷4#4#樓銷控圖：樓銷控圖：133133戶型滯銷戶型滯銷89-958

15、9-95平三房平三房82-9882-98平三房平三房16本報告是嚴格保密的。戶型對比：對手的戶型優(yōu)勢明顯戶型對比：對手的戶型優(yōu)勢明顯l9595平三房，可實現平三房，可實現3+13+1l贈送面積可達贈送面積可達2020平，性價比高平，性價比高l本項目本項目101101平，總價高于對手，平，總價高于對手，入戶花園贈送面積入戶花園贈送面積1616平，同類產品平，同類產品本項目戶型優(yōu)勢不明顯本項目戶型優(yōu)勢不明顯l8989平兩房兩廳，可實現平兩房兩廳，可實現2+12+1l戶型方正，主臥帶書房戶型方正，主臥帶書房l贈送面積贈送面積1212平，入戶花園和凸窗平，入戶花園和凸窗l(fā)本項目本項目8787平，贈送面

16、積平，贈送面積1414平，但平，但只能做兩房，功能空間少，舒適度只能做兩房，功能空間少，舒適度更高，總價優(yōu)勢不明顯（三房的價更高，總價優(yōu)勢不明顯（三房的價格買我們的兩房）格買我們的兩房） l141141平四房，可實現平四房，可實現4+14+1l贈送面積最多贈送面積最多3131平平l本項目本項目144144平，贈送面積平，贈送面積2020平，可實現平，可實現2+12+1房，舒適房，舒適度更高，但功能空間有限，度更高，但功能空間有限，總體優(yōu)勢不明顯總體優(yōu)勢不明顯融科融科九重錦九重錦17本報告是嚴格保密的。前期主要以特殊人群的低價團購為主，已取得預售前期主要以特殊人群的低價團購為主，已取得預售619

17、619套，已售套，已售198198套，均價套，均價25002500元元/ /，現均價，現均價45004500元元/ /，5 5月月2929日開盤，目前僅備案日開盤，目前僅備案8 8套套陶然居陶然居18本報告是嚴格保密的。戶型分析：主力戶型戶型分析：主力戶型76-8976-89平，區(qū)域內主力戶平，區(qū)域內主力戶型，本項目的戶型優(yōu)勢不明顯型，本項目的戶型優(yōu)勢不明顯陶然居陶然居19本報告是嚴格保密的。推售節(jié)奏：前期無推廣，開盤成交欠佳（僅備推售節(jié)奏：前期無推廣，開盤成交欠佳（僅備案案8 8套，均價套，均價45004500元）元）陶然居陶然居4.144.14團購銷售量躍居團購銷售量躍居榜首，網絡報道榜首

18、，網絡報道5.165.16公開認籌公開認籌5.295.29項目開盤項目開盤20本報告是嚴格保密的。本項目戶型、價格不具明顯優(yōu)勢，在下半年不本項目戶型、價格不具明顯優(yōu)勢，在下半年不確定情況下，應力求重新構建產品價值確定情況下，應力求重新構建產品價值近期市場小結近期市場小結l區(qū)域在售及將推項目區(qū)域在售及將推項目1313個，個，競爭激烈競爭激烈l戶型面積競爭激烈，優(yōu)勢不明顯戶型面積競爭激烈，優(yōu)勢不明顯l普遍儲客戶時間都在普遍儲客戶時間都在4-54-5個月個月21本報告是嚴格保密的。“天鵝湖天鵝湖1 1號號”溝通會主要內容溝通會主要內容工程進度確認工程進度確認近期市場分析近期市場分析項目營銷思路項目營

19、銷思路22本報告是嚴格保密的。基于區(qū)域內競爭無明顯優(yōu)勢下的項目思考基于區(qū)域內競爭無明顯優(yōu)勢下的項目思考項目價值再次梳理項目價值再次梳理1 1如何跳出區(qū)域競爭？如何跳出區(qū)域競爭？價值重塑價值重塑2 2何時開盤？何時開盤？天時地利天時地利3 3如何開盤？如何開盤？利益誘惑利益誘惑23本報告是嚴格保密的。本項目交通極為便利，位置自我中心化，離蜀本項目交通極為便利，位置自我中心化，離蜀山區(qū)僅山區(qū)僅5 5分鐘車程，甩開政務新區(qū)多數樓盤分鐘車程，甩開政務新區(qū)多數樓盤項目價值再次梳理項目價值再次梳理本項目區(qū)別政務新區(qū)其他項目的核心價值點：本項目區(qū)別政務新區(qū)其他項目的核心價值點：p位置自我中心化，交通極為便利

20、位置自我中心化，交通極為便利潛潛山山路路望江西路望江西路黃山路黃山路金金寨寨路路本項目到蜀山區(qū)僅需本項目到蜀山區(qū)僅需5 5分鐘車程；分鐘車程；本項目到一環(huán)僅需本項目到一環(huán)僅需8 8分鐘車程分鐘車程一環(huán)一環(huán)政務新區(qū)多數政務新區(qū)多數樓盤扎堆樓盤扎堆九重錦九重錦發(fā)能太陽海岸發(fā)能太陽海岸華地學府名華地學府名都都華潤幸福里華潤幸福里印象西湖印象西湖萬科金色名萬科金色名郡郡u蜀山區(qū)主要項目：蜀山區(qū)主要項目：u“華潤幸福里”現取得預售證共391套，未售387套；u未售戶型中334套屬49-59平的一房，58-63平的兩方僅43套；u幸福里存量中，仍有整棟產品為82-90平之間的三房，對本沖擊大，應實時關注u

21、“印象西湖”取得預售共861套，未售506套，主力戶型為“89-92”平三房，90-93平兩房，與本項目產品競爭激烈，應重點關注24本報告是嚴格保密的。本項目資源中心化，市政府、天鵝湖、兩大五星本項目資源中心化，市政府、天鵝湖、兩大五星級酒店、兩大商業(yè)中心、四大高檔寫字樓環(huán)繞級酒店、兩大商業(yè)中心、四大高檔寫字樓環(huán)繞八中、八中、護城河護城河新華教新華教育板塊育板塊本項目區(qū)別政務新區(qū)其他項目的核心價值點：本項目區(qū)別政務新區(qū)其他項目的核心價值點：p資源中心化，高端商務環(huán)繞，商務氛圍為合肥之最資源中心化，高端商務環(huán)繞，商務氛圍為合肥之最項目價值再次梳理項目價值再次梳理合肥市政府、人大、政協合肥市政府、

22、人大、政協天鵝湖大酒店天鵝湖大酒店綠地藍海綠地藍海華邦世貿城華邦世貿城新城國際新城國際富通商務港富通商務港香格里拉大酒店香格里拉大酒店政務區(qū)商業(yè)步行街政務區(qū)商業(yè)步行街樂購集中商業(yè)區(qū)樂購集中商業(yè)區(qū)25本報告是嚴格保密的。本項目與政務新區(qū)其他樓盤相比，是否存在優(yōu)本項目與政務新區(qū)其他樓盤相比，是否存在優(yōu)勢？存在怎樣的優(yōu)勢？勢？存在怎樣的優(yōu)勢？目前政務新區(qū)承載了大批蜀山區(qū)高價外溢客戶目前政務新區(qū)承載了大批蜀山區(qū)高價外溢客戶蜀山區(qū)品牌開發(fā)商、高端樓盤扎堆，大批小戶型剛需客戶因高價外溢蜀山區(qū)品牌開發(fā)商、高端樓盤扎堆，大批小戶型剛需客戶因高價外溢本項目戶型在政務新區(qū)缺乏競爭力，但交通、配套優(yōu)勢明顯本項目戶型

23、在政務新區(qū)缺乏競爭力，但交通、配套優(yōu)勢明顯本項目與政務新區(qū)多數樓盤相比，存在優(yōu)先截取蜀山區(qū)客戶的機會本項目與政務新區(qū)多數樓盤相比，存在優(yōu)先截取蜀山區(qū)客戶的機會項目價值再次梳理項目價值再次梳理26本報告是嚴格保密的。本項目與蜀山區(qū)樓盤比，又面臨怎樣的不利因本項目與蜀山區(qū)樓盤比，又面臨怎樣的不利因素？對本項目有什么啟示？素？對本項目有什么啟示？除除“價格敏感型價格敏感型”客戶外，還有客戶外，還有“交通敏感交通敏感”和和“區(qū)域敏感區(qū)域敏感”型型蜀山區(qū)目前高端樓盤均存在小戶型貨源不足的現狀蜀山區(qū)目前高端樓盤均存在小戶型貨源不足的現狀可利用交通優(yōu)勢進一步挖掘距離敏感型客戶，但可利用交通優(yōu)勢進一步挖掘距離

24、敏感型客戶，但“區(qū)域敏感區(qū)域敏感”型如何爭取？型如何爭??？蜀山區(qū)主力項目蜀山區(qū)主力項目2+1戶型存在明顯戶型優(yōu)勢，對本項目具有較大的威脅戶型存在明顯戶型優(yōu)勢，對本項目具有較大的威脅因此本項目開盤需明確關注蜀山區(qū)典型項目推售，開盤時間盡量避開因此本項目開盤需明確關注蜀山區(qū)典型項目推售，開盤時間盡量避開項目價值再次梳理項目價值再次梳理27本報告是嚴格保密的。本項目的價值占位本項目的價值占位項目價值再次梳理項目價值再次梳理主動主動“蜀山蜀山”化，跳出化，跳出“政務區(qū)政務區(qū)”肉搏之戰(zhàn)肉搏之戰(zhàn)與蜀山區(qū)比與蜀山區(qū)比“資源資源”“”“性價比性價比”與政務區(qū)比與政務區(qū)比“交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢”“”“升值空間升值空

25、間”28本報告是嚴格保密的。基于價值梳理下的整體營銷思路：問題為導向基于價值梳理下的整體營銷思路：問題為導向項目價值再次梳理項目價值再次梳理1 1如何跳出區(qū)域競爭？如何跳出區(qū)域競爭？價值重塑價值重塑2 2何時開盤？何時開盤？天時地利天時地利3 3如何開盤？如何開盤？利益誘惑利益誘惑29本報告是嚴格保密的。開盤時間的選取原則是什么？開盤時間的選取原則是什么？開盤時間開盤時間3天時天時l抓住房地產市場發(fā)展向好的時機抓住房地產市場發(fā)展向好的時機l借助區(qū)域項目共同營銷為契合點借助區(qū)域項目共同營銷為契合點3地利地利l項目客戶儲備充足項目客戶儲備充足l蜀山區(qū)同類產品推售節(jié)點錯開蜀山區(qū)同類產品推售節(jié)點錯開重

26、點項目實時跟進重點項目實時跟進30本報告是嚴格保密的。年后市場回暖，且仍處于上升期，但并不意味全面復蘇，年后市場回暖，且仍處于上升期，但并不意味全面復蘇，做好下半年開盤準備，隨時根據大勢調整做好下半年開盤準備，隨時根據大勢調整整體市場發(fā)展時機整體市場發(fā)展時機價量齊漲價升量跌價量齊跌價跌量漲新開工增幅加速存貨去化期上升房價收入比下降新開工減少存貨去化期達到最大投資下降存貨去化期下降房價企穩(wěn)需求增長新開工增加投資增幅上升房價收入比上升，投資增加房地產房地產發(fā)展周期鐘發(fā)展周期鐘區(qū)域住宅市場量價走勢不明顯，仍處于波動階段全市及區(qū)域住宅市場：全市及區(qū)域住宅市場：量價走勢仍處于波動期，走勢不明顯；區(qū)域住宅

27、自08年1月至09年5月，供應量減需求量仍達到了29.42萬全國城市短期內回暖原因：全國城市短期內回暖原因：剛性需求經歷一年壓抑的持續(xù)爆發(fā)，小陽春現象的延續(xù)；降息等相關政策的滯后反應，釋放一部分需求；各項目降價變相擴大了一部分需求。31本報告是嚴格保密的。06-0806-08年全市開盤及認籌統計：集中表現在年全市開盤及認籌統計：集中表現在9 9、1010月份，月份，說明淡、旺市下都遵循了金九銀十的說明淡、旺市下都遵循了金九銀十的“開盤開盤”規(guī)律規(guī)律數據來源：合肥房地產交易網（06-08年每月報廣檢測報告統計）整體市場發(fā)展時機整體市場發(fā)展時機32本報告是嚴格保密的。近三年區(qū)域供應走勢：放量集中在

28、近三年區(qū)域供應走勢：放量集中在7 7、9 9、1111月，本項的推售應盡量借區(qū)域發(fā)展月，本項的推售應盡量借區(qū)域發(fā)展“大勢大勢”2006-20082006-2008年，區(qū)域住宅項目放量表現出規(guī)律較為明顯，主要集中在年，區(qū)域住宅項目放量表現出規(guī)律較為明顯，主要集中在7 7、9 9、1111月；月；除此，受五一黃金周的影響，除此，受五一黃金周的影響，4 4、5 5月份的放量也比較集中；月份的放量也比較集中；6 6月成為月成為06-0706-07兩年來的供應空白區(qū)，沒有任何項目的開盤放在兩年來的供應空白區(qū)，沒有任何項目的開盤放在6 6月，說明月，說明此月份不宜進行開盤等重大推售活動（天氣原因較大）此月

29、份不宜進行開盤等重大推售活動（天氣原因較大）數據來源：合肥家園網（每年開盤項目總量統計）區(qū)域市場借勢時機區(qū)域市場借勢時機33本報告是嚴格保密的。客戶儲備成為制約開盤的關鍵因素，如何儲客？客戶儲備成為制約開盤的關鍵因素，如何儲客？客戶儲備計劃客戶儲備計劃項目客戶上門策略項目客戶上門策略 “兩手抓，兩手都要硬兩手抓，兩手都要硬”區(qū)域內上門客戶撒網攔截區(qū)域內上門客戶撒網攔截蜀山區(qū)客戶爭奪蜀山區(qū)客戶爭奪34本報告是嚴格保密的。推廣渠道：線上蜀山、政務區(qū)區(qū)域內均有戶外推廣渠道：線上蜀山、政務區(qū)區(qū)域內均有戶外廣告攔截點，線下以傳單、短信等為主廣告攔截點，線下以傳單、短信等為主戶外廣告作為最直效的推廣方式，

30、必須保證關鍵點的投放量戶外廣告作為最直效的推廣方式，必須保證關鍵點的投放量潛潛山山路路望江西路望江西路黃山路黃山路金金寨寨路路一環(huán)一環(huán)政務新區(qū)多數政務新區(qū)多數樓盤扎堆樓盤扎堆九重錦九重錦發(fā)能太陽海岸發(fā)能太陽海岸華地學府名華地學府名都都華潤幸福里華潤幸福里印象西湖印象西湖萬科金色名萬科金色名郡郡客戶儲備計劃客戶儲備計劃35本報告是嚴格保密的?？蛻魯r截的有效性是決定本項目成敗的關鍵客戶攔截的有效性是決定本項目成敗的關鍵客戶上門計劃客戶上門計劃區(qū)域客區(qū)域客戶上門戶上門（扼守進入（扼守進入區(qū)域的道路區(qū)域的道路要點，搶奪要點，搶奪競爭對手上競爭對手上門客戶）門客戶）戶外廣告戶外廣告移動媒介移動媒介定期派

31、單定期派單短信配合短信配合派單人員的另派單人員的另1010人對區(qū)域人對區(qū)域內車牌號碼進內車牌號碼進行登記，提交行登記，提交短信公司進行短信公司進行短信發(fā)放；短信發(fā)放；短信公司最好短信公司最好能提供其他售能提供其他售樓處的進線電樓處的進線電話，進行短信話，進行短信發(fā)放發(fā)放項目自形象期項目自形象期開始每周周末開始每周周末固定雇傭派單固定雇傭派單人員人員2020人，人，其中其中1010人負人負責在主要競爭責在主要競爭項目售樓處門項目售樓處門口進行項目資口進行項目資料發(fā)放料發(fā)放保證區(qū)域內保證區(qū)域內所有的公交所有的公交車身、公交車身、公交站牌都必須站牌都必須有項目信息，有項目信息，最大可能攔最大可能攔截

32、客戶截客戶進入政務區(qū)、進入政務區(qū)、蜀山區(qū)的必經蜀山區(qū)的必經之路之路“金寨金寨路路”“”“懷寧懷寧路路”“”“潛山潛山路路”，以及蜀，以及蜀山區(qū)山區(qū)“望江西望江西路路”上分別拿上分別拿四塊廣告牌，四塊廣告牌，最大可能攔截最大可能攔截客戶客戶短信配合短信配合天鵝湖作為項天鵝湖作為項目資源之一，目資源之一，且夏季人流量且夏季人流量大，應定點為大，應定點為項目活動的主項目活動的主要場所，周末要場所，周末時間通過活動時間通過活動進行客戶攔截進行客戶攔截外展配合外展配合36本報告是嚴格保密的?；趦r值梳理下的整體營銷思路：問題為導向基于價值梳理下的整體營銷思路：問題為導向項目價值再次梳理項目價值再次梳理1

33、 1如何跳出區(qū)域競爭？如何跳出區(qū)域競爭？價值重塑價值重塑2 2何時開盤？何時開盤？天時地利天時地利3 3如何開盤？如何開盤？利益誘惑利益誘惑37本報告是嚴格保密的。無展示條件下，擴大客戶基礎，是提升開盤成無展示條件下，擴大客戶基礎，是提升開盤成交率的必要條件交率的必要條件項目客戶成交計劃項目客戶成交計劃06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15售樓處開放售樓處開放項目開盤項目開盤強推期強推期售樓處開放時開始發(fā)放售樓處開放時開始發(fā)放VIPVIP卡，門檻卡，門檻放低，只收取放低，只收取2000-30002000-

34、3000元即可元即可售樓處開放一周內認購售樓處開放一周內認購VIPVIP卡的客戶卡的客戶均可享受均可享受“周進千金周進千金”優(yōu)惠，每周優(yōu)惠，每周只要到場參加活動或參觀，均可積只要到場參加活動或參觀，均可積分分500500元（至項目開盤，共計可積分元（至項目開盤，共計可積分40004000元）元）開盤前兩周開始客戶升級，誠開盤前兩周開始客戶升級，誠意金提高至意金提高至2 2萬元，萬元，YIPYIP卡升至卡升至金卡，同時積分活動繼續(xù)金卡，同時積分活動繼續(xù)所有進行金卡升級的客戶，均所有進行金卡升級的客戶，均可享受以下特權：可享受以下特權：1 1、開盤當、開盤當天優(yōu)先選房；天優(yōu)先選房；2 2、開盤當天

35、金、開盤當天金卡直接優(yōu)惠卡直接優(yōu)惠50005000元；元；3 3、金卡、金卡客戶當天購房積分雙倍抵扣客戶當天購房積分雙倍抵扣開盤當天，客戶除享受金卡優(yōu)惠外，開盤當天，客戶除享受金卡優(yōu)惠外，還可以享受如下特權：還可以享受如下特權：1 1、參加開盤抽獎；、參加開盤抽獎；2 2、贈送天鵝湖大、贈送天鵝湖大酒店全家餐（或年夜飯）酒店全家餐（或年夜飯）利益誘惑下不斷進行客戶升級利益誘惑下不斷進行客戶升級開盤當天現場釋放價格優(yōu)惠信息（開盤當天現場釋放價格優(yōu)惠信息（9.79.7折左右），事前一定封鎖信息折左右），事前一定封鎖信息38本報告是嚴格保密的。項目開盤前主要分形象推廣與強推期兩個階段項目開盤前主要分

36、形象推廣與強推期兩個階段項目營銷時間鋪排項目營銷時間鋪排06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15售樓處開放售樓處開放項目開盤項目開盤區(qū)域客戶攔截、周區(qū)域客戶攔截、周末活動為主的客戶末活動為主的客戶上門計劃上門計劃強推期強推期促銷措施促銷措施為主的客為主的客戶升級戶升級區(qū)域客戶攔區(qū)域客戶攔截、天鵝湖截、天鵝湖活動為主，活動為主，儲備客戶儲備客戶開發(fā)商、項開發(fā)商、項目信息出街目信息出街一期開盤產品盤點一期開盤產品盤點戶型戶型面積面積套數套數比例比例兩房兩廳兩房兩廳85-8785-8713213250%50%三房

37、兩廳三房兩廳101-103101-103666625%25%三房兩廳三房兩廳144-169144-169656525%25%39本報告是嚴格保密的。項目及開發(fā)商形象推廣策略：公益性事件營銷、項目及開發(fā)商形象推廣策略：公益性事件營銷、已開發(fā)項目實地報道已開發(fā)項目實地報道形象推廣策略形象推廣策略公益性事件公益性事件營銷：天鵝營銷：天鵝湖捐贈天鵝湖捐贈天鵝品牌推廣品牌推廣開開發(fā)項目開開發(fā)項目報道：國貿報道：國貿地產品牌行地產品牌行40本報告是嚴格保密的。媒體計劃：合肥晚報，新安晚報為主，形象期媒體計劃：合肥晚報，新安晚報為主，形象期軟文為主軟文為主項目推廣媒體計劃項目推廣媒體計劃06.1406.14

38、7.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.2708.1508.15售樓處開放售樓處開放項目開盤項目開盤現場周末活動、現場周末活動、媒體推廣為主的媒體推廣為主的客戶上門計劃客戶上門計劃強推期強推期促銷措施促銷措施為主的客為主的客戶誠意度戶誠意度摸底摸底開發(fā)商、項開發(fā)商、項目信息出街目信息出街組織合肥晚報、新安晚報記者進組織合肥晚報、新安晚報記者進行國貿地產品牌之旅行國貿地產品牌之旅+ +天鵝湖捐贈天鵝湖捐贈儀式儀式軟文（軟文（2 2次）次）形象期形象期天鵝湖活動天鵝湖活動為主，大量為主，大量儲備客戶儲備客戶合肥晚報、新安晚報，就合肥晚報、新安晚報，就“都市主場都市主

39、場”進行闡述，并對項目吻合的價值點進行進行闡述，并對項目吻合的價值點進行詳細描述詳細描述軟文（軟文（1 1次）次）合肥晚報、新安晚報，釋合肥晚報、新安晚報，釋放售樓處開放信息放售樓處開放信息硬硬廣（廣（1 1次）次）合肥晚報、新安晚報，每兩周信息合肥晚報、新安晚報，每兩周信息刊登一次，主打產品賣點及活動信刊登一次，主打產品賣點及活動信息息硬廣硬廣+ +軟文（軟文（2 2次）次）合肥晚報、新安晚報，開盤前兩版合肥晚報、新安晚報，開盤前兩版整版廣告整版廣告硬廣（硬廣（2 2次）次）初步預估：兩大主流報紙廣告投放最少16版國貿地產國貿地產在造一個主場在造一個主場天鵝湖天鵝湖1 1號號主場誕生主場誕生

40、繽紛夏日繽紛夏日我的主場我做主我的主場我做主天鵝湖天鵝湖1 1號號幸福綻放幸福綻放41本報告是嚴格保密的?；顒佑媱潱褐鞔蚧顒佑媱潱褐鞔颉靶≠Y情調小資情調”（符合客戶品味）（符合客戶品味）的系列活動的系列活動項目推廣活動計劃項目推廣活動計劃06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15售樓處開放售樓處開放項目開盤項目開盤現場周末活動、現場周末活動、媒體推廣為主的媒體推廣為主的客戶上門計劃客戶上門計劃強推期強推期促銷措施促銷措施為主的客為主的客戶誠意度戶誠意度摸底摸底天鵝湖活動天鵝湖活動為主，大量為主，大量儲備客戶儲

41、備客戶開發(fā)商、項開發(fā)商、項目信息出街目信息出街結合季節(jié)炎熱的天氣狀況，建議結合季節(jié)炎熱的天氣狀況，建議售樓處未開放前，主要蓄客的場售樓處未開放前，主要蓄客的場所放在天鵝湖。所放在天鵝湖。自自7 7月初開始，建議購置月初開始，建議購置“移動移動酒吧酒吧”安放在天鵝湖，同時擺放安放在天鵝湖，同時擺放項目資料項目資料推廣的主要形式以推廣的主要形式以“購房問卷調購房問卷調查查”為主，所有填寫問卷的人均為主，所有填寫問卷的人均可免費獲得現場制作飲料一杯可免費獲得現場制作飲料一杯期間在天鵝湖舉辦期間在天鵝湖舉辦“沙畫沙畫”比賽比賽 儲備客戶主要以儲備客戶主要以“外展外展”形形式進行，填寫問卷調查的客戶式進

42、行，填寫問卷調查的客戶均可獲得咖啡券以及沙畫比賽均可獲得咖啡券以及沙畫比賽參賽券。參賽券。由于季節(jié)原因，建議售樓處夏季活動主由于季節(jié)原因，建議售樓處夏季活動主要以要以“清涼飲品清涼飲品”為主為主活動一：售樓處開放時同時舉辦活動一：售樓處開放時同時舉辦“哈根達斯哈根達斯”盛夏體驗盛夏體驗活動二：周末活動二：周末“水果沙拉水果沙拉”節(jié)節(jié)活動三：周末活動三：周末“龍蝦龍蝦+ +刨冰刨冰”節(jié)節(jié)活動四：周末促銷活動四：周末促銷“日進千金日進千金”活動五：開盤抽獎活動五：開盤抽獎“濱海游濱海游”42本報告是嚴格保密的。銷售物料設計要求：銷售物料設計要求：7 7月初所有基礎物料制作月初所有基礎物料制作完成完

43、成銷售物料設計要求銷售物料設計要求06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15強推期強推期7 7月月1212日前，項目推廣物料全部制作完成日前，項目推廣物料全部制作完成6 6月月1515日：形象期的戶外廣告、圍墻、海報日：形象期的戶外廣告、圍墻、海報區(qū)域地圖、折頁、戶型圖設計初稿討論區(qū)域地圖、折頁、戶型圖設計初稿討論6 6月月2222日：形象期的戶外廣告、日：形象期的戶外廣告、圍墻、圍墻、海海報、旗語地圖、折頁、戶型圖設計定稿報、旗語地圖、折頁、戶型圖設計定稿6 6月月2929日：圍墻、戶外廣告更新完成，形象日

44、：圍墻、戶外廣告更新完成，形象報廣設計定稿報廣設計定稿7 7月月2020日前，售樓廣場前羅馬旗、導視系統安裝完成，售日前，售樓廣場前羅馬旗、導視系統安裝完成，售樓處內部區(qū)域圖完成樓處內部區(qū)域圖完成其他物料：其他物料：樓梯廣告、VIP卡、大的遮陽傘、紙杯、信封、信息公示展板、禮品等43本報告是嚴格保密的。銷售人員籌備：售樓處開放時進場銷售人員籌備：售樓處開放時進場06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15強推期強推期銷售物料設計要求銷售物料設計要求8 8月月2 2日：確定銷售人員名單，合肥宿舍落實日：確定銷售人

45、員名單，合肥宿舍落實7 7月初：銷售月初：銷售200200問確認蓋章問確認蓋章8 8月月3-83-8日：銷售人員進場、培訓、合肥市場調日：銷售人員進場、培訓、合肥市場調研研44本報告是嚴格保密的。策劃工作安排：前期主要配合廣告設計，進場策劃工作安排：前期主要配合廣告設計，進場后重點進行客戶及活動、營銷推廣工作后重點進行客戶及活動、營銷推廣工作06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15強推期強推期銷售物料設計要求銷售物料設計要求形象期：配合項目各物料的廣告設計形象期：配合項目各物料的廣告設計提交各活動的執(zhí)行細案

46、提交各活動的執(zhí)行細案各階段策劃人員駐場，配合各活動的開展及各階段營銷各階段策劃人員駐場，配合各活動的開展及各階段營銷提交價格報告提交價格報告提交開盤報告提交開盤報告45本報告是嚴格保密的。Thank you!Thank you!以下是溝通時間！以下是溝通時間！46本報告是嚴格保密的。深圳星河國際：發(fā)售時全市豪宅競爭激烈，深圳星河國際：發(fā)售時全市豪宅競爭激烈，區(qū)域項目眾多，賣點同質化較為嚴重區(qū)域項目眾多，賣點同質化較為嚴重案例星河國際案例星河國際47本報告是嚴格保密的。同類產品賣點小結：自然、景觀、生態(tài)、同類產品賣點小結：自然、景觀、生態(tài)、教育教育案例星河國際案例星河國際48本報告是嚴格保密的。

47、面對競爭項目進行了價值的再認識：提出面對競爭項目進行了價值的再認識：提出純純CBDCBD中的國際人居概念中的國際人居概念項目地塊再認識：項目地塊再認識：北區(qū)是深圳的北區(qū)是深圳的南區(qū)是國際的南區(qū)是國際的1 1、國際會展中心、國際會展中心2 2、國際級地下商場、國際級地下商場3 3、國際級酒店、國際級酒店4 4、超高層寫字摟、超高層寫字摟5 5、國際概念、國際概念Shopping parkShopping park6 6、國際商會大廈、國際商會大廈案例星河國際案例星河國際深圳市唯一的純純CBD CBD 城市中心高品質國際人居所 保值、增值、可投資、第二居所保值、增值、可投資、第二居所49本報告是嚴

48、格保密的。宣傳推廣：關鍵時間節(jié)點選擇關鍵位置，宣傳推廣：關鍵時間節(jié)點選擇關鍵位置，形成視覺沖擊的同時形象深入人心形成視覺沖擊的同時形象深入人心深圳大劇院、市民中心、仙湖深圳大劇院、市民中心、仙湖機場機場案例星河國際案例星河國際50本報告是嚴格保密的。案例星河國際案例星河國際針對國際化的概念，推出系列活動，虛實針對國際化的概念，推出系列活動，虛實結合，效果良好結合，效果良好20022002年年1212月月0707日日 CBDCBD下午茶活動；下午茶活動；20022002年年1212月月2929日日 星河國際平頂慶典暨百萬大抽獎；星河國際平頂慶典暨百萬大抽獎；20032003年年2 2月月2 2日

49、日7 7日日 迎新春大盆菜活動；迎新春大盆菜活動；20032003年年2 2月月1414日日1616日日 邀請客戶品嘗美味元宵，共渡中西情人節(jié)；邀請客戶品嘗美味元宵，共渡中西情人節(jié)；20032003年年3 3月月1 1日日4 4月月2626日日 “ “CBDCBD國際生活計劃國際生活計劃”家裝大賽；家裝大賽；20032003年年3 3月月2222日日 熱辣披薩節(jié)；熱辣披薩節(jié)；20032003年年3 3月月2929日日 現場刨冰節(jié)；現場刨冰節(jié)；20032003年年4 4月月26 26 意大利美食節(jié)；意大利美食節(jié)；20032003年年5 5月月1 1日日 國際品酒會國際品酒會20032003年年5

50、 5月月4 4日日 王座推介酒會，邀請宋韶光講解星河國際居住優(yōu)勢；王座推介酒會，邀請宋韶光講解星河國際居住優(yōu)勢；20032003年年5 5月月10101111日日 墨西哥風情節(jié)墨西哥風情節(jié). .共慶母親節(jié)；共慶母親節(jié)；20032003年年5 5月月1818日日 星河國際雕塑揭幕，城市雕塑展，家裝大賽頒獎；星河國際雕塑揭幕，城市雕塑展，家裝大賽頒獎；20032003年年6 6月月7 7日日 法式風情美食節(jié)法式風情美食節(jié)20032003年年7 7月月1212日日 拉丁風情節(jié)拉丁風情節(jié)20032003年年9 9月月6 6日日1010日日 中秋節(jié)盆菜中秋節(jié)盆菜20032003年年1212月月2727日日 星河國際入伙暨業(yè)主百萬大抽獎星河國際入伙暨業(yè)主百萬大抽獎20042004年年1 1月月22222929日日 迎新春萬人盆菜迎新春萬人盆菜 51本報告是嚴格保密的。根據全市土地成交情況及住宅市場的供需根據全市土地成交情況及住宅市場的供需分析：全市未來兩年競爭激烈分析：全市未來兩年競爭激烈全市未來競爭分析全市未來競爭分析20082008年年1 1月至月至20092009年年5 5月住宅供需情況（單位：萬）月住宅供需情況（單位：萬）時間時間供應量供應量銷售量銷售量供減需供減需08.1-09.51241.11033