房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理方法研究

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理方法研究 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理方法研究 【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)為最終目的，以工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制為根底，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)工程建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的方案、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)工程的全過程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)，工程建設(shè)，管理 中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的意義 房地產(chǎn)開發(fā)工程的組織管理是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，

2、建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使工程的各工程標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)開發(fā)工程的控制管理的意義是有利于對(duì)工程的質(zhì)量、工期和本錢進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^方案、決策、反應(yīng)和調(diào)整等手段，采用工程分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)工程的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、本錢造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)工程用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 2、房地產(chǎn)開發(fā)工程工程管理所存在的問題 2.1工程決策階段開發(fā)商的工程市場(chǎng)定位及決策機(jī)制不完善。 由于沒有詳細(xì)、“可行的工程可行性研究報(bào)告，使得工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)遲遲不能如期進(jìn)行，即

3、使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)研究不充分，心中無底，評(píng)判“標(biāo)準(zhǔn)不明確，猶豫不決，致使工程決策慢、效率低。有 些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場(chǎng)是變化的，工程定位不能太死為借口不重視前期的工程詳細(xì)可行性研究。因市場(chǎng)和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策緩慢，浪費(fèi)了工程的事機(jī)、時(shí)間。決策高層“猶豫了一段時(shí)間后，一定會(huì)匆忙決策，這樣的決策確定的工程產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。 2.2 施工圖設(shè)計(jì)文件供給遲慢，變更多。 因市場(chǎng)研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不標(biāo)準(zhǔn)，工程投資決策階段的問題拖到了工程實(shí)施決策階段來解決，本應(yīng)屬設(shè)計(jì)師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制， 在工程工程管理方面的表現(xiàn)就是施工圖

4、技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更多。 2.3 重視工程收尾階段的工作沒有從根本上采取措施 目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實(shí)施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的難點(diǎn)之一。 工程的前期主要是工程總承包單位進(jìn)行的土建施工工作，工作過于單一，工程管理工作簡(jiǎn)單，容易進(jìn)行；施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對(duì)于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的工程管理工作也容易做，難的就是與甲方獨(dú)立簽訂工程施工合同且合同中又

5、沒有工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問題。因工程招標(biāo)時(shí)要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，使工程工程管理困難重重，總是在腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電使用及費(fèi)用分?jǐn)偂⒉牧隙逊?、垃圾清運(yùn)、平安文明施工管理、交接驗(yàn)收、成品保護(hù)、工程資料銜接和整合管理、配合費(fèi)用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。 3、房地產(chǎn)開發(fā)工程工程管理優(yōu)化措施 3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)管理。 風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來躲避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下兩種：風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相

6、關(guān)措施，這樣能有效地躲避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，在逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，可能會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得利潤(rùn)；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。 4.2 全面完善工程本錢管理。 在房地產(chǎn)開發(fā)工程投資決策階段，必須把握本錢的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價(jià)本錢。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究工程本錢相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益本錢，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的

7、核算。工程工程建設(shè)階段是整個(gè)工程工程本錢的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程本錢的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以去除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造

8、價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，假設(shè)有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處分。 4.3 工程質(zhì)量管理。 房地產(chǎn)公司可以通過完善的工程管理來保障工程建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，工程建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資 金密集型加人才密集型。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意工程管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是工程管理成敗的根底。 4、結(jié)語(yǔ) 總之，房地產(chǎn)工程的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對(duì)待、評(píng)價(jià)和處理，必須站在工程管理的戰(zhàn)略高度，從工程啟動(dòng)組織到實(shí)施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，這是保證工程目的、工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。 參考文獻(xiàn) 【1】魏雅華 中國(guó)房地產(chǎn)多方共贏的利益嚙合點(diǎn)J;中國(guó)房地信息;2021年01期 【2】徐豐 我國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行機(jī)理