房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購現(xiàn)狀和動因研究

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購現(xiàn)狀和動因研究 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購現(xiàn)狀和動因研究 【摘 要】近年來房地產(chǎn)行業(yè)取得了飛速的開展，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但整個(gè)房地產(chǎn)市場開展并不成熟，缺少大量做大做強(qiáng)的優(yōu)秀企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集中度不高，行業(yè)亟待整合。本文分析了目前房地產(chǎn)市場并購現(xiàn)狀，動因，具有一定的實(shí)踐意義。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)并購；動因；現(xiàn)狀 1.并購相關(guān)概念綜述 并購的內(nèi)涵包括兩層意思，既兼并Merger和收購Acqui- sition。兼并又稱吸收合并，指兩家或者更多的獨(dú)立企業(yè)，公司合并組成一家企業(yè)，通常由一家占優(yōu)勢的公司吸收一家或者多家公司。收購指一家企業(yè)用現(xiàn)金或者有價(jià)證券購置另一家企業(yè)的股票或者資

2、產(chǎn)，以獲得對該企業(yè)的全部資產(chǎn)或者某項(xiàng)資產(chǎn)的所有權(quán)、或?qū)υ撈髽I(yè)的控制權(quán)。并購按照被并購企業(yè)與并購企業(yè)的關(guān)系可分為橫向并購、縱向并購和混合并購。按是否公開的在交易所交易可分為協(xié)議收購和要約收購。按照并購的支付方式可以把并購分為現(xiàn)金收購、股票收購、綜合證券式并購、杠桿并購、資產(chǎn)置換和抵押式兼并。 2.房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)狀 近年來我國房地產(chǎn)市場繁榮開展的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也大幅度增加，從企業(yè)規(guī)模來看，雖然房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)收資本總量在不斷增加，但單個(gè)企業(yè)規(guī)模較小，行業(yè)集中度水平很低。 相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，根據(jù)2007年中國排名前十位的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)計(jì)算的CR10約為3.38%，西方興旺國家平均為40%左右，有些

3、國家甚至到達(dá) 80%，可見我國房地產(chǎn)市場的集中程度是很低的。適度壟斷的壟斷競爭形式的市場結(jié)構(gòu)有利于整個(gè)行業(yè)的開展，集中程度過低的市場只會導(dǎo)致企業(yè)之間的無序競爭。行業(yè)內(nèi)一局部優(yōu)秀的大企業(yè)通過自身的資源優(yōu)勢并購一些小企業(yè)可以有效的改變這一格局，形成少數(shù)幾家寡頭企業(yè)引領(lǐng)市場和一局部中小企業(yè)有序競爭的寡頭競爭市場格局。 2.1 大型房企頻頻出手并購 規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)市場整合能力較強(qiáng)，紛紛通過并購獲得優(yōu)勢工程，不斷提高自身的整合能力，促進(jìn)了行業(yè)集中度的提高。2021年度房地產(chǎn)企業(yè)并購案例中，萬科一年內(nèi)就收購了24家房地產(chǎn)企業(yè)，平均每半個(gè)月就收購一家；金地在2021年也收購了13家公司。 2.2 房地產(chǎn)

4、企業(yè)并購數(shù)量不斷增加 房地產(chǎn)企業(yè)并購呈現(xiàn)不斷增加的趨勢。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)網(wǎng)站資料顯示：2004年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生并購21起，占并購案例總數(shù)的10.7%；2005年發(fā)生并購34起，占總數(shù)的17.3%；2006年發(fā)生并購25起，占總數(shù)的12.8%；2007年發(fā)生并購42起，占總數(shù)的21.4%；2021年發(fā)生并購74起，占總數(shù)的37.8%;2021年發(fā)生并購154起，占總數(shù)的25.4%；2021年生并購229起，占總數(shù)的15%。不斷高漲的房企并購數(shù)量預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌時(shí)間的到來，房地產(chǎn)企業(yè)漸入并購頂峰期。 3.房地產(chǎn)企業(yè)并購動因分析 3.1 外部動因分析 3.1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)和政府相關(guān)政策的引導(dǎo)

5、 受2021年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，政府收緊貨幣供應(yīng)并且加大調(diào)控力度，股市更是一落千丈，“牛市融資，熊市并購的道理正是如此，宏觀經(jīng)濟(jì)周期性的波動為市場奠定了并購的基調(diào)。另外，政府出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策也起到了推波助瀾的作用。實(shí)際上我國在90年代以前房地產(chǎn)市場并不活潑，直到國家允許土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的政策出臺以后房地產(chǎn)市場才活潑起來。 1998年國家開始了住房制度改革，停止福利分房，推出公積金貸款和銀行按揭貸款的商品房貸款政策。這一措施真正的改變了人們的住房消費(fèi)觀念，拉動了消費(fèi)需求。這一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)一時(shí)間迅猛增長，帶來的市場混亂可想而知。 2002年5月國土資源部發(fā)布了?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地

6、使用權(quán)規(guī)定?，規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌的形式出讓，這一政策使得房地產(chǎn)企業(yè)再也不能像以前一樣與地方政府協(xié)議出讓土地，大大提高了土地本錢。一些資金實(shí)力不時(shí)那么雄厚的房企一時(shí)難以維計(jì)，實(shí)力雄厚的企業(yè)大量的選擇以并購的方式進(jìn)入土地三級市場以提高自身的土地儲藏。 2004年6月28日，國資委曾發(fā)出?關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)?,該通報(bào)規(guī)定中國建筑工程總公司、招商局集團(tuán)、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、中國保利集團(tuán)及華僑城集團(tuán)被“欽點(diǎn)為可以重組其他央企房地產(chǎn)資源的企業(yè)，鼓勵(lì)央企重組房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 政府一系列的調(diào)控政策主要涉及土地供應(yīng)、住房結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)融資

7、渠道等多個(gè)方面，這些舉措大幅度提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的門檻，對并購活動具有導(dǎo)向作用。 3.1.2 資金鏈斷裂導(dǎo)致企業(yè)難以維計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，非自有資金占比大，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高。房地產(chǎn)行業(yè)近年來可以說是暴利行業(yè)，雖然在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下房價(jià)并沒有降的趨勢，很多房地產(chǎn)企業(yè)還是出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況。這也與很多房企粗放的經(jīng)營方式有關(guān)，一些企業(yè)往往從一個(gè)工程賺到錢，就馬上想方設(shè)法去拿更多的錢搞新工程，形勢好的時(shí)候樣做問題不大，并能實(shí)現(xiàn)快速滾動開展，遇到市場形勢變化，資金鏈馬上就會出問題。 居高不下的房價(jià)一直是困擾著我們的重大問題，政府從2004年開始每年都有調(diào)息的舉動，2007年度中國人民銀行更

8、是連續(xù)六次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率，人民幣一年期存款基準(zhǔn)利率由2.52%上調(diào)為4.14%；一年期貸款基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)到7.47%。如此劇烈的調(diào)息活動使得本來就捉襟見肘的房企更是雪上加霜，所以資金鏈斷裂就缺乏為奇了。 3.1.3 境外資本出手加速房企并購 境外熱錢進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，被視為是境內(nèi)熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲的一個(gè)因素。對此，2006年7月11日，住建部、商務(wù)部、國家外匯管理局等六部委聯(lián)合發(fā)布了171號文件，即?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見?以標(biāo)準(zhǔn)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購置境內(nèi)商品房。這客觀上限制了外資直接開發(fā)房地產(chǎn)工程，在政府宏觀調(diào)控和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)行業(yè)外資機(jī)構(gòu)的大背景下，存在外

9、資為了繞開政策限制，通過股權(quán)并購的方式進(jìn)入我國房市。 3.2 并購的內(nèi)部動因 3.2.1 獲得可持續(xù)的資金流 穩(wěn)定和可持續(xù)的資金流好比作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“血液，它決定了企業(yè)是否有可持續(xù)的開展能力，隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨劇烈現(xiàn)金流水平顯得更加的重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程的周期性特別強(qiáng)，通過并購可以加速資金的周轉(zhuǎn)，占有更多的市場時(shí)機(jī)。 3.2.2 產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)和協(xié)同效應(yīng) 規(guī)模經(jīng)濟(jì)指生產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益之間有著重要的函數(shù)關(guān)系，生產(chǎn)同一產(chǎn)品，本錢是隨著產(chǎn)量的增加而降低的，設(shè)備效能的發(fā)揮是隨著大批量生產(chǎn)而逐漸增加的，人的潛力也是隨著規(guī)模的擴(kuò)張而被充分挖掘和利用。 協(xié)同效應(yīng)指兩家企業(yè)合并后產(chǎn)生比兩者獨(dú)立運(yùn)作效果之和更為顯著的綜合效果。協(xié)同效應(yīng)分為經(jīng)營協(xié)同效應(yīng)和財(cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。經(jīng)營協(xié)同效應(yīng)包括：收入的提高和本錢的降低。 房地產(chǎn)企業(yè)通過并購可以有效的降低拿地本錢、管理本錢、資本本錢。通過前向一體化可以降低采購本錢，后向一體化可以降低設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工本錢。 3.2.3 合理避稅 合理避稅是房地產(chǎn)企業(yè)并購的動因之一，過多盈余的企業(yè)并并購財(cái)務(wù)狀況不是很好的企業(yè)可以降低稅收支出。由于稅法對股利收入、經(jīng)營收入和利息收入的征稅標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不一樣的，這也使得并購成為合理避稅的一種手段。 參考文獻(xiàn)： 【1】美帕特里克 A?高根.兼并,并購與公司重組M.北京:機(jī)械工業(yè)出版社