我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的各方利益博弈及影響

1、我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的各方利益博弈及影響 我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的各方利益博弈及影響 【摘要】 隨著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷地繁榮，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)也在不斷地開(kāi)展壯大。小產(chǎn)權(quán)房滿足了很多中低收入群體的購(gòu)房需求，但為難的是小產(chǎn)權(quán)房并非符合法律標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)物。本文通過(guò)分析濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀及各方利益博弈，闡述小產(chǎn)權(quán)房對(duì)經(jīng)濟(jì)、政策的影響，并分析小產(chǎn)權(quán)房的未來(lái)命運(yùn)。希望能通過(guò)深入分析各相關(guān)利益方的利益博弈，更好地理解小產(chǎn)權(quán)房的作用及影響，從而為小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)的開(kāi)展提供建議。 【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房 利益博弈 命運(yùn) 隨著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷地繁榮，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)也在不斷地開(kāi)展壯大。小產(chǎn)權(quán)房滿足了很多中低收入群體的購(gòu)房需求。但為難的是小產(chǎn)

2、權(quán)房并非符合法律標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)物，法律并不允許村集體有權(quán)修建并出售商品房，這些房屋就變成了現(xiàn)在意義上的小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房在中國(guó)很多城市廣泛存在，濟(jì)南也有大量的小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)闈?jì)南的地形特點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)狀況，早期并不被大型的房地產(chǎn)公司看中。很多地理位置優(yōu)越、緊挨市區(qū)的村莊開(kāi)始興建小產(chǎn)權(quán)房。到2021年底，濟(jì)南市已經(jīng)出現(xiàn)大量的小產(chǎn)權(quán)房，并且仍有新的樓盤開(kāi)盤。隨著這幾年地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)控，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷標(biāo)準(zhǔn)，這些小產(chǎn)權(quán)房的存廢及管理顯得更加緊迫。 一、濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)利益各方博弈分析 20世紀(jì)90年代，濟(jì)南幾乎沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)房的交易。隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，小產(chǎn)權(quán)房的需求量也在不斷上升，各個(gè)村集體開(kāi)始更多地提供

3、小產(chǎn)權(quán)房。濟(jì)南市能夠形成大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，勢(shì)必牽扯到眾多群體的利益。比方村集體、小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)置者、房地產(chǎn)商及當(dāng)?shù)卣?，他們之間的利益有增有損，相互博弈。通過(guò)分析相關(guān)利益主體的博弈行為，有助于更好地理解濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的形成。 1、村集體爭(zhēng)奪自身利益 農(nóng)村的土地一般歸村集體所有，但按照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，村集體并沒(méi)有開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房的權(quán)利。村集體的土地必須先由國(guó)家征收，才能出售給房地產(chǎn)商，繳納過(guò)土地出讓金后才能開(kāi)建商品房。這個(gè)過(guò)程中，政府在征收農(nóng)村土地時(shí)，往往給很低的費(fèi)用。相比而言，村集體自行開(kāi)發(fā)建小產(chǎn)權(quán)房，既可以增加村集體的收入，又增加了本村的就業(yè)。不少村莊通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)房改善了村民的福利，促進(jìn)了村莊

4、的開(kāi)展。而且小產(chǎn)權(quán)房售出后，外來(lái)人口增加，促進(jìn)了村莊商品的銷售和效勞業(yè)的開(kāi)展。很多村莊早點(diǎn)市場(chǎng)繁榮，商店、理發(fā)店、藥店眾多且生意興隆，進(jìn)一步促進(jìn)了村民的就業(yè)和收入增加。 2、高房?jī)r(jià)壓力下，中低收入人群的無(wú)奈選擇 濟(jì)南市的房?jī)r(jià)近幾年一直在攀升，遠(yuǎn)超過(guò)收入增長(zhǎng)速度。以往兩千多元的房?jī)r(jià)早已不在，濟(jì)南市周邊也到達(dá)六千多一個(gè)平方，中心地區(qū)更是超過(guò)萬(wàn)元。對(duì)于很多中低收入的人而言，買一套正規(guī)產(chǎn)權(quán)的房子，可能連首付都支付不起。如果租房子，可能要經(jīng)常更換位子，不敢添置太多的家具和電器，生活質(zhì)量勢(shì)必受到影響，心理上也沒(méi)有家的感覺(jué)。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)位低，但風(fēng)險(xiǎn)很大，權(quán)益可能得不到保障，還會(huì)面臨被拆遷的危險(xiǎn)。但是，過(guò)高的房

5、價(jià)已經(jīng)逼得購(gòu)房者明知小產(chǎn)權(quán)房有很多缺陷也要購(gòu)置，且購(gòu)置人數(shù)越來(lái)越多。法不責(zé)眾的心理也促使了人們下賭注購(gòu)置小產(chǎn)權(quán)房。 3、局部房地產(chǎn)商與村集體的利益合作 建房需要房地產(chǎn)商的合作，很多房地產(chǎn)商也看到了小產(chǎn)權(quán)房的收益。在早期的時(shí)候，甚至有很多正規(guī)的大型的房地產(chǎn)商主動(dòng)找到村委表示愿意建商品房，并提出賣房前一切費(fèi)用由他們承當(dāng)。可見(jiàn)小產(chǎn)權(quán)房對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)也是非常誘人的商機(jī)。但是，隨著政府打壓力度的加強(qiáng)，很多大型的房地產(chǎn)商迫于政府壓力只得退出，但還有很多小的甚至是私人的房地產(chǎn)商在承辦建筑工作。承建小產(chǎn)權(quán)房是有很大風(fēng)險(xiǎn)的。2007年就有一局部還未出售的小產(chǎn)權(quán)房被撤除，造成投資人血本無(wú)歸。 4、當(dāng)?shù)卣恋刎?cái)政

6、受損，為長(zhǎng)期穩(wěn)定開(kāi)展埋下隱患 在小產(chǎn)權(quán)房的興起過(guò)程中，受損最嚴(yán)重的是當(dāng)?shù)卣沟么罅康臐撛诘耐恋爻鲎尳鹆魇?。在制定長(zhǎng)期開(kāi)展方案時(shí)，一棟棟的小產(chǎn)權(quán)房也會(huì)增大政府的拆遷難度和本錢。受損的不僅僅是財(cái)政收入，政府依法治國(guó)的能力也受到疑心，既然是違法的小產(chǎn)權(quán)房，就應(yīng)該有所規(guī)制，而且政策要一致才能取信于民。但是政府在管理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題上確實(shí)有很大的難度。洶涌的民意、撤除或拆遷的難度都足以讓政府三思，否那么極易轉(zhuǎn)化成民憤，成為社會(huì)不穩(wěn)定的一大來(lái)源。 二、濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的影響 濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模存在很多方面都產(chǎn)生了重大的影響。比方在收入差距方面、房地產(chǎn)市場(chǎng)方面、政府管理方面等等。這些影響既有正面的，也有負(fù)

7、面的。 1、濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的正面影響 縮小了收入差距，一定程度上緩解了社會(huì)矛盾。隨著濟(jì)南市房?jī)r(jià)的突飛猛進(jìn)，有房產(chǎn)的人和無(wú)房產(chǎn)的人的收入差在迅速放大，收入不平等現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。出售小產(chǎn)權(quán)房的一方是村集體，通過(guò)出售小產(chǎn)權(quán)房，村民的收入在增加，村民的福利也得到改善。購(gòu)置小產(chǎn)權(quán)房的人，獲得了安居之所，雖然承當(dāng)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，但生活水平是明顯提高的。大局部的村民和小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者都屬于中低收入人群，他們收入的提高和福利的改善有助于減少社會(huì)中不斷擴(kuò)大的收入差距，有助于社會(huì)公平和緩解社會(huì)矛盾。但相反，如果小產(chǎn)權(quán)房遭受嚴(yán)格處置，甚至撤除，社會(huì)矛盾反而容易被激化。 對(duì)現(xiàn)有的不完善的住房保障制度的有力補(bǔ)充。隨著住房

8、政策的改革，房?jī)r(jià)的不斷飆升，在中國(guó)想擁有自己的住房的本錢不斷攀升。對(duì)于很多普通人，即使買到一套房子，也可能成為房奴，長(zhǎng)期背負(fù)還貸的壓力。低收入人群更是難以奢望有一套住房。針對(duì)這些問(wèn)題，政府也出臺(tái)了很多政策保障低收入人群的住房問(wèn)題，比方建造經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等等。但是一方面各地政府并沒(méi)有很好地完成任務(wù)，另一方面大局部中低收入的人都感到這項(xiàng)政策與己無(wú)關(guān)。這就使得很多中低收入人群面臨嚴(yán)重的住房問(wèn)題。由此，小產(chǎn)權(quán)房事實(shí)上承當(dāng)了保障性住房的功能。而且相對(duì)于政府的保障房效率較高，覆蓋人群廣泛。 2、濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)面影響 對(duì)政府而言，增加管理難度，拆遷時(shí)勢(shì)必影響社會(huì)公平與穩(wěn)定。小產(chǎn)權(quán)房的管理對(duì)于濟(jì)南市政

9、府而言是一個(gè)很大的難題。現(xiàn)在看這些違法的小產(chǎn)權(quán)房將來(lái)必將面臨拆遷的可能性。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的位置位于緊鄰核心市區(qū)的周邊地區(qū)，城市的規(guī)劃開(kāi)展很有可能要經(jīng)過(guò)這些位置，未來(lái)的拆遷將牽涉眾多人的利益。如果拆遷不令人滿意的話，社會(huì)矛盾會(huì)加重，甚至嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。小產(chǎn)權(quán)房本身的規(guī)劃建設(shè)也是一個(gè)問(wèn)題，由于是村集體自行建設(shè)，缺乏有效的監(jiān)督，小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量和后續(xù)的管理都比擬混亂，這就比擬容易產(chǎn)生糾紛，到最后可能仍需要政府出面善后。 對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的混亂。按照現(xiàn)行的法律，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是不合法的產(chǎn)物。合法的商品房市場(chǎng)與不合法的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)共存勢(shì)必存在很大的問(wèn)題。這幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直高速開(kāi)展，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)

10、模也在不斷擴(kuò)大，小產(chǎn)權(quán)房對(duì)房?jī)r(jià)起到了一定的緩沖作用，但在某種程度上，對(duì)購(gòu)置正規(guī)商品房的人群有些不公平。而且，當(dāng)政府出臺(tái)各項(xiàng)政策控制房?jī)r(jià)時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房并不受控，容易成為投機(jī)的目標(biāo)。在政府出臺(tái)限購(gòu)政策后，很多不符合購(gòu)置政策的人轉(zhuǎn)而購(gòu)置小產(chǎn)權(quán)房，這將會(huì)對(duì)限購(gòu)政策的效果產(chǎn)生沖擊。 憲法與法律及社會(huì)執(zhí)行之間的混亂，造成社會(huì)不穩(wěn)定。政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管理是很矛盾的。早期政府曾下決心去除掉小產(chǎn)權(quán)房，但是遭受到很多學(xué)者和民眾的批評(píng)。后來(lái)加強(qiáng)了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管制，阻止小產(chǎn)權(quán)房的興建，仍沒(méi)有取得良好的效果。高房?jī)r(jià)下，巨大的需求仍使小產(chǎn)權(quán)不斷出現(xiàn)。拆遷小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，賠償標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一。這都使得人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生很多預(yù)期，

11、法不責(zé)眾的心理使小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)越來(lái)越大。而且很多學(xué)者也認(rèn)為，根據(jù)憲法的精神，村集體有權(quán)處置他們的土地。這使得現(xiàn)行的一些法律法規(guī)與憲法精神不符。這都使得依法治國(guó)遭到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，影響社會(huì)穩(wěn)定。 通過(guò)分析可以看出，小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模存在既有積極影響，也存在消極影響，如何在未來(lái)的開(kāi)展中處理好小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，是個(gè)艱巨的考驗(yàn)。 三、濟(jì)南市小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn) 隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，小產(chǎn)權(quán)房的收益開(kāi)始不斷增加，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量也在持續(xù)增加，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格也在水漲船高。可以說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)展直接催生了小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生。如何處理好小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題成為考驗(yàn)政府的一道難題，這也直接關(guān)系著小產(chǎn)權(quán)房未來(lái)的命運(yùn)。小產(chǎn)權(quán)房顯然不能一拆了事

12、，但如果完全按完全產(chǎn)權(quán)房同等對(duì)待，似乎又產(chǎn)生新的不公平。無(wú)論如何，關(guān)于未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房的處置，有以下幾個(gè)方面需要注意。 1、絕不可以一刀切地撤除，充分考慮中低收入者的權(quán)益 撤除小產(chǎn)權(quán)房會(huì)嚴(yán)重傷害中低收入群體的利益，使其生活水平下降，影響其對(duì)社會(huì)的評(píng)價(jià)，不利于減少貧困差距和社會(huì)公平。處置小產(chǎn)權(quán)房要充分考慮低收入人群的利益，意識(shí)到這些房子對(duì)他們的重要性，盡量減少對(duì)中低收入人群的損害，減少整個(gè)社會(huì)的收入差距。 2、當(dāng)?shù)卣畔逻^(guò)于依賴土地財(cái)政的思維，不要一味地把小產(chǎn)權(quán)房視為對(duì)財(cái)政收入的侵蝕 近幾年，政府過(guò)度依賴土地財(cái)政，習(xí)慣將土地出讓金作為財(cái)政收入的重要甚至主要來(lái)源。在這種思維下，小產(chǎn)權(quán)房的存在自然成為影響政府財(cái)政收入的主要原因。政府應(yīng)當(dāng)積極尋找其他的財(cái)政來(lái)源，而不是爭(zhēng)奪村集體的“土地收入。政府應(yīng)當(dāng)樂(lè)于見(jiàn)到農(nóng)民發(fā)家致富，中低收入群體安居樂(lè)業(yè)，這也符合和諧社會(huì)的要求。當(dāng)?shù)卣惨M快開(kāi)展其他財(cái)政收入。過(guò)度依靠土地財(cái)政也是不可取的，并且會(huì)催生更高的房地產(chǎn)泡沫。 總之，小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到中低收入群體的切身利益，處理小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不能一刀切的撤除。要尊重客觀事實(shí)和中低收入