CPA稅法土地增值稅(共36頁).ppt

1、第第七七章章 土地增值稅土地增值稅 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)、地上建筑物地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入收入的單位和個人征收的一種稅。其作用在于：（1）加強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易的調(diào)控；（2）有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；（3）增加國家財政收入為經(jīng)濟建設(shè)積累資金。1二、征稅范圍（掌握）二、征稅范圍（掌握）（一）基本征稅范圍土地增值稅的基本征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（3）存量房地產(chǎn)買賣存量房地產(chǎn)買賣。一、納稅義務(wù)人一、納稅義務(wù)

2、人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。【提示】1.土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易； 2.土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”兩個關(guān)鍵特征。2（二）具體情況的判定（掌握）具體問題可歸納為應(yīng)征應(yīng)征、不征不征、免征免征三個方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下： 3屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征應(yīng)征） （1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓（3）存量房地產(chǎn)買賣（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）（5）單

3、位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）（6）投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資（7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的4不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征不征） （1）房地產(chǎn)繼承（無收入）（2）房地產(chǎn)贈與（對象有限定，無收入）（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）（5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）（6）房地產(chǎn)評估增值5免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收免征或暫免征收） （1）個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實（2）合作建房建成后按比例分房自用自用（3）與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資企業(yè)（4）企業(yè)兼并

4、，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中（5）因國家建設(shè)需要依法征用收回的房地產(chǎn)（6）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的（7）企事業(yè)單位、社會團體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項目金額20%的6【例題1單選題】下列各項中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）。（2006年）A.公司與公司之間互換房產(chǎn)B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D.雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)7【答案】A【例題2單選題】根據(jù)土地增值稅征稅范圍的規(guī)定,下列行為應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）。A.父母的房產(chǎn)由子女繼承的B.雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)C.房產(chǎn)所有人

5、將房屋產(chǎn)權(quán)贈與承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的D.以房產(chǎn)抵押貸款期滿后將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給貸款方的8【答案】D土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除項目土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入與扣除項目級次級次增值率增值率稅率稅率速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)150%30%02（50%，100%40%5%3(100%，200%50%15%4200%60%35%土地增值稅土地增值稅應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=（應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入扣除項目扣除項目） 稅率稅率扣除項目扣除項目速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)=100%應(yīng)稅收入扣除項扣除項目目增值率9應(yīng)稅收入應(yīng)稅收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。

6、從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入貨幣收入、實物收入和其他收入。 非貨幣收入非貨幣收入要折合貨幣金額計入收入總額。10扣除項目扣除項目（6項）項）（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）包括地價款地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）包括土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）、前期工前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施

7、費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用。11（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）1.納稅人能能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息利息+（一）+（二）5%以內(nèi)上述利息超過國家上浮標(biāo)準(zhǔn)；超標(biāo)利息及罰息不得扣除。2.納稅人不能不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金的無利息支出的情況）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（一）+（二）10%以內(nèi)3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。12【案例】某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金

8、額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明且可以合理分?jǐn)偅?，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明且可以合理分?jǐn)偫⒅С龅?，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。13扣除項目扣除項目（6項）項）（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）14扣除項目扣除項目（6項）項）（五）財政部規(guī)定的其他扣除其他扣除項目（適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除加計扣除= （一）+（二） 20%【提示】1.此項加計扣除僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效，非房地產(chǎn)開發(fā)的納

9、稅人不享受此項政策；2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得不得加計扣除。15【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；與轉(zhuǎn)讓該商品房有關(guān)的稅金為200萬元（不含印花稅）。計算轉(zhuǎn)讓該商品房項目繳納的土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的合計金額為？10000（10%+20%）=3000（萬元）16扣除項目扣除項目（6項）項）（六）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

10、讓）由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。評估價格評估價格=重置成本價成新度折扣率重置成本價成新度折扣率17例如，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則評估價格=1200070%=8400（萬元）。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過超

11、過6個月個月的，可以視同為一年視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第35條的規(guī)定，實行核定征收核定征收。18【案例】2013年3月，某非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處2009年7月購置的辦公用房，轉(zhuǎn)讓時不能取得評估價格，原購房發(fā)票注明購房款300萬元，購入時繳納契稅9萬元（能提供完稅憑證），轉(zhuǎn)讓時繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加5.5萬元，繳納印花稅0.2萬元，上述金額和憑證均經(jīng)過主管稅務(wù)機關(guān)的確認(rèn)。【答案】則計算該房

12、產(chǎn)的土地增值稅時可扣除的金額是: 300（1+5%4）+9+5.5+0.2=374.7（萬元）。19【關(guān)于土地增值稅扣除項目的歸納】（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓新建房）（六）舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）20房地產(chǎn)開

13、發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項目：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用利息（不包括加息、罰息）+（一）+（二）5%以內(nèi)或（一）+（二）10%以內(nèi)（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營業(yè)稅；城建稅和教育費附加（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）：（一）+（二）20%21非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項目：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用利息（不包括加息、罰息）+（一）+（二）5%以內(nèi)或（一）+（二）10%以內(nèi)（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營業(yè)稅；印花稅；城

14、建稅和教育費附加22各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房可扣除的項目：各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房可扣除的項目：（一一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（四四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營業(yè)稅；印花稅；城建稅和教育費附加；不能取得評估價格而需按發(fā)票所載金額加計扣除時，可單獨扣除原買房時的契稅（需提供契稅完稅憑證）。（六六）房屋及建筑物的評估價格評估價格=重置成本價成新度折扣率不能取得評估價格的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。23【例題3多選題】以下項目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓存量房，在計算其土地增值稅增值額時均能扣除的項目有（ ）。A.取得土地使用權(quán)所支付的金額B.房地產(chǎn)開發(fā)成本C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)

15、的稅金D.舊房及建筑物的評估價格24【答案】 AC土地增值稅應(yīng)納稅額的計算土地增值稅應(yīng)納稅額的計算一、增值額的確定一、增值額的確定（一）通過收入減除扣除項目收入減除扣除項目求得（二）關(guān)于評估價格評估價格的使用納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)的成交價格的；（2）提供的扣除項目不實的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。25二、應(yīng)納稅額的計算方法二、應(yīng)納稅額的計算方法（一）計算土地增值稅的步驟和公式第一步，計算收入收入總額第二步，計算扣除項目扣除項目金額第三步，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-

16、規(guī)定扣除項目金額第四步，計算增值額與扣除項目之間的比例，以確定適用稅率稅率的檔次和速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)第五步，套用公式計算稅額。應(yīng)納稅額=增值額稅率增值額稅率-扣除項目金額速算扣除系數(shù)扣除項目金額速算扣除系數(shù)26土地增值稅應(yīng)納稅額的計算土地增值稅應(yīng)納稅額的計算關(guān)于土地增值稅的計算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型步驟型”到到“配比型配比型”的變化。27【例題1步驟型步驟型計算】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%,教育費附加征收率為3%，印花稅稅率為0.5）。已知該公司為取

17、得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。請計算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。（1997年）28【答案及解析】（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入15000萬元。（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+4000）10%=700（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:150005

18、%+150005%（7%+3%）=825（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000+4000）20%=1400（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925（萬元）（3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額:15000-9925=5075（萬元）（4）計算增值額與扣除項目金額的比率:50759925100%51%（5）計算應(yīng)納土地增值稅稅額：應(yīng)納土地增值稅=507540%-99255%=1533.75（萬元）。29【配比型項目配比計算方法歸納】在紛繁成本費用項目條件中，只有已售（含視同銷售、產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交政府）房地產(chǎn)的地價成本和建造成本可扣除；

19、未開發(fā)以及已開發(fā)未售的地價成本和建造成本不可扣除。30【例題配比型計算】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月6月該公司取得

20、租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。（說明：該公司適用的城市維護建設(shè)稅稅率為7%：教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%）（2010年）31要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月共計應(yīng)繳納的營業(yè)稅。（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年46月共計應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加。（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的土地成本。（4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本

21、。（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用。（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。（7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。32【答案及解析】（1）46月應(yīng)繳納的營業(yè)稅=605%+140005%=3+700=703（萬元）（2）46月應(yīng)繳納的城建稅和教育費附加=3（7%+3%）+700（7%+3%）=0.3+70=70.3（萬元）（3）應(yīng)扣除的土地成本：應(yīng)繳納的契稅=60003%=180（萬元）應(yīng)扣除的土地成本=（6000+180）70%80%=3460.8（萬元）（4）應(yīng)扣除的開發(fā)成本=580080%=4640（萬元）（5）應(yīng)扣除的開發(fā)費用=30080%+（3460.8+4640）5%=240+405.04=645.04（萬元）（6）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳