2017拍賣師考試之拍賣實務(wù)教程考試知識點整理..

1、拍賣實務(wù)教程第一章拍賣市場（新增）一、我國拍賣市場的形成1 起步：我國的拍賣業(yè)恢復(fù)于 20 世紀 80 年代中期，最早的拍賣活動是一些零星的破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣。從 1986 年國營廣州拍賣行成立開始，到拍賣法實施之前的1996 年底， 是我國拍賣行業(yè)起步和拍賣市場初步形成的階段。這一階段的拍賣總體呈現(xiàn)以下特點：標的含義不清，標的組成較為混亂；主持拍賣的企業(yè)不明確；傭金支付不規(guī) 范；處置渠道多樣化。2 第一次轉(zhuǎn)折（質(zhì)的飛躍）：上世紀末，圍繞公物拍賣的委托減少，拍賣市場競爭加劇，從而導(dǎo)致拍賣行業(yè)的一次轉(zhuǎn)折，即從 以公物拍賣為主轉(zhuǎn)為以司法強制拍賣為主的市場態(tài)勢。到本世紀初，司法強制拍賣已經(jīng)成為我國拍賣

2、行業(yè)最為主要的市場之一。這一時期的拍賣市場具有以下特點：（1）標的主要涉及公物和涉案物品；（2）拍賣標的已涉及不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)；（3）行業(yè)較為依賴政策性拍賣而缺乏主動開拓市場的能力。3 快速成長：目前，我國的拍賣市場體系終于形成，行業(yè)發(fā)展達到新的高峰，標的物空前豐富，幾乎涵蓋了可流 通商品的全部，包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)，既有物質(zhì)資料，又有精神產(chǎn)品。二、目前我國拍賣市場的構(gòu)成（簡記： 國有資產(chǎn)、 金融房產(chǎn)、土地機車、文藝無形）1 國有資產(chǎn)拍賣市場：最重要的拍賣市場之一2 .破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣：重要的拍賣市場。普遍性、案值大、涉及問題多且復(fù)雜3 金融資產(chǎn)拍賣市場：最為重要的拍賣市場之一4 房地產(chǎn)

3、拍賣市場：最為重要的拍賣市場，所占成交比重極大5 國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣市場：前景光明6 機動車拍賣市場：快速發(fā)展7 文物藝術(shù)品拍賣市場：市場化、專業(yè)化程度高，與國際接軌，最具活力的拍賣市場8無形資產(chǎn)拍賣市場：我國拍賣行業(yè)的創(chuàng)新，最具中國特色的拍賣市場三、目前我國拍賣市場的特點1 政策性拍賣占主導(dǎo)地位 ：由公物拍賣起步，由司法強制拍賣發(fā)展，由國有企業(yè)改制、金融不良資產(chǎn)處置等逐 步壯大，皆因法定或政策規(guī)定使然，導(dǎo)致過度依賴政策性業(yè)務(wù)，不利于行業(yè)發(fā)展。2 運作過程缺乏技術(shù)含量：以政策性拍賣為主的現(xiàn)實使拍賣企業(yè)更多注重的是人際關(guān)系和公關(guān)，而普遍忽略專 業(yè)技術(shù)的提高，運作過程較為簡單。3 拍賣形式單一

4、：從接受委托到拍賣會上使用的競價方式，二十多年沒有多大變化，尤其缺少對國際行業(yè)新變 化、網(wǎng)上拍賣的研究。4、市場拓展乏力且缺乏手段 ：面對新的市場，缺乏方向、思想準備、人才。四、我國拍賣市場現(xiàn)狀與行業(yè)發(fā)展的關(guān)系1 市場適合行業(yè)發(fā)展初期人員結(jié)構(gòu)和企業(yè)規(guī)模：行業(yè)恢復(fù)之初以政策性拍賣為主的市場正好與行業(yè)初起階段的人員結(jié)構(gòu)、企業(yè)規(guī)模合拍，從而給了行業(yè)發(fā)展較好的外部環(huán)境。2 為行業(yè)發(fā)展奠定了經(jīng)濟實力和人才基礎(chǔ)：拍賣行業(yè)在完成拍賣委托的同時，鍛煉了隊伍，增長了知識，增強了業(yè)務(wù)能力，也壯大了企業(yè)實力，為行業(yè)的發(fā)展奠定了較為堅實的經(jīng)濟和人才基礎(chǔ)。3 形成了較為完善的拍賣體系： 拍賣流程及管理科學(xué)有效， 風險防

5、范措施逐步完善，從單一的現(xiàn)場拍賣增加到密封投標拍賣、網(wǎng)上拍賣等方式，職業(yè)教育健康穩(wěn)步發(fā)展。五、我國拍賣市場面臨的主要問題及其對策（一）存在的問題1 .行業(yè)業(yè)務(wù)存在差異性 ：拍賣市場標的豐富并不代表區(qū)域之間、企業(yè)之間、企業(yè)內(nèi)部員工之間從事拍賣的實踐 相同、能力相當。東部沿海地區(qū)企業(yè)在無形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)拍賣方面經(jīng)驗豐富且覆蓋面廣，但西部地區(qū)經(jīng)驗缺失。 西部地區(qū)在采礦權(quán)、采砂權(quán)、林權(quán)承包等資源類拍賣上有優(yōu)勢，而東部沿海地區(qū)少有類似機會。在同一城市中，企業(yè) 規(guī)模、市場拓展力度、業(yè)務(wù)量差別、內(nèi)部分工等因素導(dǎo)致企業(yè)與企業(yè)之間、員工與員工之間業(yè)務(wù)能力的差異。2 .缺乏應(yīng)對市場變化的能力，市場拓展乏力： 面

6、對企業(yè)數(shù)量增多、 委托量減少、委托人要求提高、競買人惡意串通增多等變化，行業(yè)運作和思維的方式并沒有隨之發(fā)生變化，又缺乏開拓新市場的手段，形成了傳統(tǒng)拍賣沒有做的 更好，找不到新標的尷尬局面。3 .無形資產(chǎn)拍賣市場空間大 ：由于市場發(fā)育程度不一，拍賣技術(shù)要求高，運作難度大，尤其是宣傳、招商需要 花費很大精力，大部分拍賣企業(yè)沒有無形資產(chǎn)拍賣的運作能力和實踐經(jīng)驗。4 .拍賣的專業(yè)化、大眾化水準低，市場細分不夠。（二）采取的對策要使我國的拍賣行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須提高行業(yè)經(jīng)營管理水平，加大市場開拓能力，提高運行的專業(yè)水準。1 做好傳統(tǒng)的拍賣市場業(yè)務(wù) 。在今后很長一段時間內(nèi)，政策性拍賣仍然是絕大多數(shù)綜合性拍

7、賣公司的重要業(yè)務(wù)， 留給拍賣行業(yè)的空間是巨大的。拍賣行業(yè)要通過各種措施提高運作能力和拍賣效率，最大限度地爭取獲得拍賣標的， 最大限度地實現(xiàn)標的成交的價值。2 .提高專業(yè)化運作水平。隨著市場的調(diào)整和委托人要求的提高，拍賣行業(yè)需要通過走專業(yè)化道路細分市場，緩 解委托減少而競爭加劇的局面。拍賣企業(yè)應(yīng)該立足自身實際，選定擅長或有一定基礎(chǔ)的市場，形成拳頭和特色，凝聚 客戶群，為專業(yè)化經(jīng)營奠定運作模式、人才隊伍、市場營銷等方面的基礎(chǔ)。3 .努力打造學(xué)習(xí)型行業(yè) 。現(xiàn)行的拍賣標的需要行業(yè)認真學(xué)習(xí)研究，未來的市場開拓及新出現(xiàn)的拍賣形式、拍賣 標的更需要行業(yè)學(xué)習(xí)，一個與時俱進具有開拓創(chuàng)新精神的行業(yè)，應(yīng)該是個注重學(xué)

8、習(xí)的學(xué)習(xí)型行業(yè)。六、我國拍賣市場的發(fā)展前景經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國的拍賣市場體系終于形成，標的物空前豐富，幾乎涵蓋了可流通商品的全部，拍賣行 業(yè)發(fā)展達到新的高峰，是正處于發(fā)展階段的朝陽行業(yè)。同時，由于種種原因，我國的拍賣行業(yè)尚存在技術(shù)含量不高、 拍賣形式單一、市場拓展乏力、重復(fù)建設(shè)較多、業(yè)務(wù)差異性明顯等問題和不足。面對經(jīng)濟環(huán)境的新形勢和市場發(fā)展的 新變化，拍賣行業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，調(diào)整策略，明確思路，做好三方面工作。一是努力做好傳統(tǒng)的拍賣市場業(yè)務(wù)，減緩 市場急劇變化、金融危機、其他行業(yè)包括政府有關(guān)部門對市場的蠶食帶來的壓力。二是強化企業(yè)管理，提高專業(yè)化運 作水平，引進新的拍賣方式，把比較成熟的房地

9、產(chǎn)、文物藝術(shù)品、物資等拍賣做得更好更深入，加大對不成熟的農(nóng)產(chǎn) 品、無形資產(chǎn)等拍賣的投入，積極開拓新市場。三是主動打造學(xué)習(xí)型行業(yè)，努力提高行業(yè)素質(zhì)，鍛煉培養(yǎng)人才隊伍， 從而保持行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖，市場更加規(guī)范，經(jīng)過全行業(yè)的不懈努力， 我國拍賣市場的發(fā)展前景光明,拍賣行業(yè)必定后來居上，立于世界行業(yè)之林。第二章強制拍賣（新增）一、強制拍賣的概念強制拍賣是指人民法院在民事訴訟強制執(zhí)行程序中，對依法將查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行財產(chǎn)委托商業(yè)性機構(gòu)予 以拍賣的活動。、法定拍賣的概念法定拍賣是指轉(zhuǎn)讓有關(guān)財產(chǎn)，依照法律規(guī)定必須采用拍賣的交易方式，如人民法院民事執(zhí)行程序中依法扣押、查 封、凍結(jié)的財產(chǎn)，處

10、置時必須委托拍賣。三、強制拍賣的五個特點1.國家強制性：法院根據(jù)國家賦予的執(zhí)行權(quán)而強制拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)，被執(zhí)行人是否同意不影響拍賣的進行，體 現(xiàn)了國家意志對當事人意志的干預(yù)和強制。國家強制性是僅就拍賣的委托環(huán)節(jié)而言的。2 .標的的非自有性：強制拍賣的不是法院的自有財產(chǎn)，而是被執(zhí)行人的財產(chǎn)。此乃區(qū)別于任意拍賣的一個基本 特點。3 .主體的特定性：一方必然是法院，另一方必然是拍賣機構(gòu)，使強制拍賣的效率和效益的提高成為可能。4 .目的的利他性：依法保障和實現(xiàn)執(zhí)行當事人的合法權(quán)益。5 .權(quán)利義務(wù)的不對等性：法院比拍賣機構(gòu)享有更多的權(quán)利（中止拍賣、撤銷委托、監(jiān)督拍賣程序、單方確認拍 賣結(jié)果等權(quán)利），承擔較

11、少的義務(wù)，二者之間的權(quán)利義務(wù)時不對等的。這是由強制拍賣的性質(zhì)和特點以及強制拍賣過程的復(fù)雜性所決定的。四、強制拍賣的三個基本原則（一）法院處置權(quán)限定原則1 對法院的處置權(quán)予以嚴格的限定， 充分保障執(zhí)行當事人的合法權(quán)益， 這是由強制拍賣標的非自有性所決定的。2. 主要表現(xiàn)： 法院必須在被執(zhí)行人自動履行義務(wù)后及時、 主動地終止拍賣程序；法院原則上應(yīng)當對拍賣標的 確定保留價；法院確定的保留價不得過低，應(yīng)當有一個底線；如果案外人對拍賣標的提岀執(zhí)行異議，法院不得繼 續(xù)強行拍賣。（二）禁止無保留價原則1 法院在強制拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)時， 必須對拍賣標的設(shè)定保留價， 拍賣機構(gòu)不得以低于保留價的價格拍賣成交。2.

12、最新司法解釋規(guī)定，司法強制拍賣必須確定保留價，如經(jīng)評估則按評估價確定第一次拍賣的保留價。3. 適用范圍不是絕對的，對于價值低微、鮮活物品的拍賣可以免于該原則的適用。（三）法院主導(dǎo)拍賣程序原則1 拍賣程序的啟動、進行、中止、終結(jié)、拍賣結(jié)果裁定等均由法院決定。這是由司法強制拍賣的國家強制性和目 的利他性決定的。2.主要體現(xiàn)：決定是否委托；岀現(xiàn)中止事由時有權(quán)單方中止拍賣；岀現(xiàn)終結(jié)事由時有權(quán)單方解除委托拍賣 合同，終結(jié)拍賣程序；有權(quán)對拍賣的各個環(huán)節(jié)進行嚴格的監(jiān)督； 有權(quán)審查拍賣結(jié)果并依法作岀是否予以確認的裁 定。五、強制拍賣和其他拍賣的區(qū)別1 強制拍賣和公物拍賣：相同屬于法定拍賣范疇，必須優(yōu)先選擇拍賣

13、、事先指定拍賣機構(gòu)。不同一一強制拍賣強調(diào)拍賣行為本身的性質(zhì)，公物拍賣強調(diào)拍賣的財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)；強制拍賣的成交 價款用于清償債務(wù)，公物拍賣的成交價款上繳國庫；強制拍賣的委托人只有法院，公物拍賣的委托人包括法院、檢 察院、公安、海關(guān)、工商等機關(guān)。2 強制拍賣和任意拍賣：是否具有國家強制性。3 強制拍賣與法定拍賣：法定拍賣是強制拍賣的上位范疇，除強制拍賣外還有公物拍賣、國有資產(chǎn)拍賣、破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣、國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣等4 強制拍賣與國有資產(chǎn)拍賣： 相互區(qū)別又相互交叉， 進入強制拍賣的標的可能是國有資產(chǎn)，強制執(zhí)行必須拍賣， 國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中拍賣不是唯一方式。六、強制拍賣的主體強制拍賣的主體，

14、是指在強制拍賣活動中形成的委托拍賣合同法律關(guān)系的當事人：委托人和拍賣人，即人民法院、商業(yè)性拍賣機構(gòu)，他們的意志和行為決定著強制拍賣的啟動、進行、中止和終結(jié)。被執(zhí)行人、競買人與買受人都不是 強制拍賣的主體，而只是強制拍賣的關(guān)系人。七、強制拍賣標的的構(gòu)成要件1 應(yīng)為被執(zhí)行人所有或依法享有處分權(quán)的財產(chǎn)，不得為案外人的財產(chǎn)。但有兩種法定情形除外：被執(zhí)行人對案外第三人的到期債權(quán)以財產(chǎn)為被執(zhí)行人提供保證的保證人保證責任范圍內(nèi)的財產(chǎn)。2 必須為人民法院采取了查封、扣押、凍結(jié)等控制性措施的財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利。3 必須是人民法院委托的拍賣人進行拍賣的財產(chǎn)。八、強制拍賣中應(yīng)該注意的重要問題1 拍賣傭金：單向收取，累進

15、遞減2 拍賣次數(shù)：對動產(chǎn)的拍賣以兩次為限；對不動產(chǎn)、其他財產(chǎn)權(quán)利可以拍賣三次，三次流拍后應(yīng)當在60 日內(nèi)再進行一次變賣。 3。中止拍賣、暫緩拍賣和終結(jié)拍賣。4 避免超標的查封、扣押、凍結(jié)和拍賣：以權(quán)利人的債權(quán)為限；被執(zhí)行人同意全部拍賣；合并拍賣。5 優(yōu)先購買權(quán)。6 買受人資格：申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人都可以參加競買，但被執(zhí)行人必須預(yù)交保證金。7 被執(zhí)行人的投資利益：須經(jīng)有限責任公司全體股東過半數(shù)同意，不同意者應(yīng)當購買，不購買的視為同意轉(zhuǎn)讓。8 拍賣上市公司國有股和社會法人股：必須拍賣，必須評估。9 拍賣成交后岀現(xiàn)的執(zhí)行回轉(zhuǎn)：依職權(quán)或當事人申請。退還原物，否則折價抵償。第三章公物拍賣（新增）一、 公

16、物拍賣的概念公物是公共財產(chǎn)的總稱，包括國家行政機關(guān)依法沒收的物品，充抵稅款、罰款的物品和其他物品，人民法院依法 沒收的物品，充抵罰金、罰款的物品以及無法返還的追回物品公物拍賣是指拍賣企業(yè)為了協(xié)助國家行政機關(guān)和人民法院，將依法沒收的充公的物品通過拍賣方式變現(xiàn)上繳國庫 而進行的拍賣活動。二、 公物拍賣的范圍1、國家行政機關(guān)：罰沒物品；充抵稅款的物品；充抵罰款的物品；其他物品（公安機關(guān)保管的超過招領(lǐng) 期限的遺失物品，車站、港口、機場等貨運處的無主貨物）。2、人民法院：沒收的物品；充抵罰金、罰款的物品；無法返還的物品。三、拍賣是處置公務(wù)的最佳方式1. 拍賣具有很高的透明度，面對大眾公開處理，公物處理置

17、于公眾監(jiān)督之下，有利于公物處理制度公開化，有利 于防腐倡廉。2.拍賣的成交規(guī)則是價高者得，競買人在平等、公開的基礎(chǔ)上報價競爭，一般能夠?qū)崿F(xiàn)公物的最大價值，從而有 效防止低價收購、低價處理、無償贈送等不良做法。3.拍賣提供了一種由中介機構(gòu)按市場運行規(guī)則、在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)經(jīng)營的公物|處置機制， 既符合公物處置必須采用市場化手段進行的原則，也彌補了有關(guān)執(zhí)法機關(guān)從事商業(yè)行為無經(jīng)營權(quán)的問題。四、公物拍賣主體資格的確立公物拍賣的主體資格即拍賣人，必須由財產(chǎn)所在地省、自治區(qū)、直轄市人民政府和設(shè)區(qū)的市的人民政府制定的拍 賣人進行。公物拍賣人應(yīng)具備如下條件：依據(jù)拍賣法公司法成立的拍賣機構(gòu)；有豐富的拍賣操作經(jīng)

18、驗，沒有違 法違規(guī)行為；公司又符合規(guī)定的國家注冊拍賣師及從業(yè)人員，員工素質(zhì)高；公司經(jīng)營時間兩年以上；公司有良 好的社會形象及社會信譽；公司有嚴格的管理制度，運作規(guī)范。五、公物拍賣的六個特點1 .公開拍賣公物是我國司法隊伍廉政建設(shè)的重大舉措。運用公開拍賣方式處理公物，堵住了公務(wù)處理中的漏洞，增強了處置的透明度，便于有關(guān)部門和社會公眾的監(jiān)督，有利于防范腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。2 .公物拍賣是執(zhí)法程序的延續(xù)。公物的拍賣是國家行政部門或執(zhí)法機關(guān)處罰執(zhí)行程序的重要組成部分，直接關(guān) 系到所涉案件的審結(jié)質(zhì)量和執(zhí)行結(jié)果。3 變現(xiàn)實公物拍賣的前提和目的。成交是公物拍賣的前提和目的，是“公物”以物的形態(tài)轉(zhuǎn)換成貨幣形態(tài)并上

19、繳 國庫的唯一途徑。4 .公物拍賣標的一般是緊俏物品。公物尤其是緝私罰沒物品，進入流通或消費領(lǐng)域后，在價格合理的情況下都比較暢銷，是拍賣會中容易出現(xiàn)競價的拍賣標的。5 .公物的拍賣人必須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市的人們政府和設(shè)區(qū)的市的人民政府指定。具有公物處分權(quán)的單位只能委托有公物拍賣資質(zhì)的拍賣人拍賣，自行處理或委托不具備資質(zhì)的拍賣人或機構(gòu)處置即為違法。6 .公物拍賣的傭金只能向買受人單方收取，且不超過成交價5%。例外：在定向拍賣中如罰沒香煙拍賣，無論成交額是多少，拍賣人每筆只能收取不超過20 萬元人民幣的傭金。六、公物拍賣應(yīng)注意的三個重要問題（一）公物拍賣的四個環(huán)節(jié)1 .標的評估：評估是前置程序；

20、 評估價與保留價的關(guān)系？評估機構(gòu)的選擇？2. 傭金的收?。褐荒芟蛸I受人單向收取小于成交價5%的傭金。3. 招商：采用媒體公告、定向寄發(fā)資料、走訪有關(guān)客戶、媒體宣傳、網(wǎng)上發(fā)布信息等方式，增大信息覆蓋面， 吸引最大范圍買家的關(guān)注。加強與委托方的聯(lián)系，統(tǒng)一宣傳、招商口徑，把握分寸。宣傳招商進展好壞直接關(guān)系 到拍賣會的成功與否。4. 惡意串通的防范： 改革傳統(tǒng)單一的現(xiàn)場拍賣的方式， 弓 I 進密封投標拍賣、減價拍賣、電話競買、網(wǎng)上拍賣、設(shè) 立委托競投席等方式；加強內(nèi)部管理與監(jiān)督；積極爭取委托人及公安等部門的支持。（二）公物拍賣的法律責任委托主體：行政責任、賠償責任拍賣人：民事責任、行政責任（罰款、警告

21、、吊銷）（三）公物拍賣市場的管理市場準入管理、加強財務(wù)管理（“收支兩條線”）、對拍賣人的行為管理第四章破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣一、破產(chǎn)&破產(chǎn)程序&破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)&破產(chǎn)財產(chǎn)的概念破產(chǎn)是指債務(wù)人岀現(xiàn)了“ 不能清償?shù)狡趥鶆?wù)， 并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力的”法定狀態(tài)廣義的破產(chǎn)程序指的是為了使債權(quán)人獲得公平清償而對不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的債務(wù)人所進行的一種特別程序，它包括破產(chǎn)清算程序、和解程序和重整程序。狹義的破產(chǎn)程序即破產(chǎn)清算程序，是指在債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時，為使各債權(quán)人獲得公平清償，而依法對債務(wù)人的財產(chǎn)進行保管、清理、估價、處理和分配的程序。破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)是指企業(yè)在法院

22、宣告破產(chǎn)時所有的或經(jīng)營管理的全部財產(chǎn)，以及在破產(chǎn)宣告后至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利。破產(chǎn)財產(chǎn)是指破產(chǎn)企業(yè)的全部財產(chǎn)中扣除已作為擔保物的財產(chǎn)所剩余的財產(chǎn)，即可以供各個債權(quán)人依據(jù)債權(quán)比例進行分配的財產(chǎn)。二、破產(chǎn)程序的特征1 破產(chǎn)程序是因債務(wù)人出現(xiàn)破產(chǎn)原因，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)而引起的總括債務(wù)清償程序。2 破產(chǎn)程序以公平清償債務(wù)為宗旨 。破產(chǎn)程序可以合理協(xié)調(diào)多個債權(quán)人之間就債務(wù)人的有限財產(chǎn)如何受償?shù)睦?益沖突，使債權(quán)人共同分擔損失，共同享受利益。3 破產(chǎn)程序以債務(wù)人全部財產(chǎn)為執(zhí)行客體。 破產(chǎn)清算程序?qū)儆谒痉ǔ绦?，必須在法院的管轄支配下進行。債務(wù)人一旦被法院宣告破產(chǎn)，即喪失了對自己所有的財產(chǎn)管理

23、和處分的權(quán)利。4 破產(chǎn)程序具有訴訟和執(zhí)行的雙重性質(zhì) 。就審查債權(quán)人資格、確認破產(chǎn)財產(chǎn)和破產(chǎn)債權(quán)范圍及宣告破產(chǎn)等程序 而言，具有訴訟性；就破產(chǎn)財產(chǎn)的清理、清算、清償而言，具有執(zhí)行性。三、破產(chǎn)的主要程序1. 提出破產(chǎn)申請：破產(chǎn)申請時破產(chǎn)程序啟動的初始條件，由當事人或利害關(guān)系人提出。2. 破產(chǎn)案件的管轄：由債務(wù)人所在地法院管轄，先看主要辦事機構(gòu)所在地，再看注冊地。3. 破產(chǎn)案件的審查與受理 ：受理裁定書，立案受理的同時指定管理人。4. 指定管理人接管破產(chǎn)企業(yè) ：管理人向法院報告工作，接受債權(quán)人會議和債權(quán)人委員會的監(jiān)督。管理人在結(jié)束破 產(chǎn)清理和估價后，應(yīng)對破產(chǎn)財產(chǎn)的變價處理和分配提岀方案，提交債權(quán)人會

24、議通過，并報請法院裁定批準后執(zhí)行。5. 宣告與公示：破產(chǎn)宣告的裁定標志破產(chǎn)清算程序的開始。6. 召開債權(quán)人會議：債權(quán)人會議的決議，由岀席會議的有表決權(quán)的債權(quán)人過半數(shù)通過，并且其所代表的債權(quán)額占 無財產(chǎn)擔保債權(quán)總額的一半以上。7. 破產(chǎn)財產(chǎn)的變價和分配 ：清償順序：破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)-所欠的職工工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用，所 欠的應(yīng)當劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用等-所欠的社會保險費用和稅款-普通破產(chǎn)債權(quán)。不足以清償同一順序清償要求的，按照比例分配。8. 破產(chǎn)程序的終結(jié)：由于破產(chǎn)原因消除、破產(chǎn)財產(chǎn)分配完畢或破產(chǎn)財產(chǎn)不足以支付破產(chǎn)費用而終結(jié)。一般有管理 人提請法院作出終結(jié)裁定

25、，并且必須公告。四、破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)的范圍及法律特征（一）以下財產(chǎn)屬于破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)的范圍：1 企業(yè)在法院宣告其破產(chǎn)時所有的或者經(jīng)營管理的一切財產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利，包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、股權(quán) 等。2 企業(yè)在破產(chǎn)宣告至破產(chǎn)程序終結(jié)前取得的財產(chǎn)或者財產(chǎn)權(quán)利，包括追討回來的債權(quán)等3 依法應(yīng)由破產(chǎn)企業(yè)行使的其他財產(chǎn)權(quán)利（二）不屬于破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)范圍的有 （破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)認定時應(yīng)把握的幾個問題）：1.專屬于破產(chǎn)企業(yè)的人身權(quán)利；2.破產(chǎn)企業(yè)職工因保險合同所產(chǎn)生的請求權(quán)；3.破產(chǎn)企業(yè)的股東、職工的個人財產(chǎn)；4.破產(chǎn)企業(yè)占用的但不屬于其所有的財產(chǎn)；5.破產(chǎn)企業(yè)興辦的公益事業(yè)和職工福利事業(yè)；6.已作為擔保物的財產(chǎn)。（三

26、）法律特征： 必須是破產(chǎn)人的責任財產(chǎn) ，由管理人占有和支配 。五、破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣的四個特征1 屬于強制拍賣范疇。2 是資源得以重新配置的過程。3 是資產(chǎn)保值的可靠途徑：透明度高，招商能力強，能夠?qū)崿F(xiàn)破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)的最大價值。4是維護破產(chǎn)程序中有關(guān)各方利益的好方式。六、破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣的六個原則1 法定委托人 原則：只能由管理人委托拍賣。2 以人民法院裁定宣告企業(yè)破產(chǎn)為依據(jù)的原則：管理人委托拍賣時必須岀具法院宣告破產(chǎn)的裁定書和指定管理人的決定書。3 拍賣活動依法進行的原則。4 鼓勵整體拍賣 的原則：有利于發(fā)揮財產(chǎn)的整體功能，防止因財產(chǎn)分散造成貶值，從而獲得較高的價款。5 人民法院依法監(jiān)督的原則。

27、6 讓債權(quán)人充分享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)的原則：有權(quán)決定破產(chǎn)財產(chǎn)拍賣標的的范圍并且決定保留價，監(jiān)督拍賣全程，對拍賣活動的質(zhì)詢權(quán)。七、 破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣的七個程序1 洽談并簽訂委托拍賣合同；2編制拍賣目錄；3 協(xié)商拍賣方式：整體拍賣、分拆拍賣、捆綁拍賣；4拍賣公告與展示；5 競買人登記：債權(quán)人可以競買，破產(chǎn)企業(yè)的股東董事經(jīng)理原則上不得作為競買人；6 舉行拍賣會；7 .標的物移交。八、 破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣的限制1 國有資產(chǎn)拍賣的限制：評估前置，評估報告不需國資管理部門確認，實行備案制。2 土地使用權(quán)拍賣的限制：已繳納土地岀讓金的國有建設(shè)用地使用權(quán)屬于破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)；國有劃撥土地在繳納土地岀讓金后可以拍賣；城

28、市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地使用權(quán)須征得所有者同意，并辦理土地征用手續(xù)；破產(chǎn)企業(yè)租賃土地不列入破產(chǎn)財產(chǎn)。3 破產(chǎn)企業(yè)的禁止流通物和限制流通物拍賣的限制：禁止流通物應(yīng)由國家收回，如自然資源、軍事設(shè)施、公共設(shè) 施、通訊設(shè)施等；限制流通物必須轉(zhuǎn)讓給具備接受標的資質(zhì)的競買人，如煙草、黃金、文物、特殊的化工產(chǎn)品。九、 破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣的潛在風險1 提醒競買人應(yīng)防范的風險： 管理人不承擔瑕疵擔保責任； 破產(chǎn)企業(yè)可能存在尚未知道的欠費等情況。2 破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣實踐中存在的問題：相關(guān)法律、法規(guī)不健全；地方性政策不一致；拍賣行為需要進一 步規(guī)范；協(xié)助做好維護社會穩(wěn)定的工作。第五章慈善拍賣（首次出現(xiàn)）一、慈善&

29、公益的概念公益是在“五四”運動之后才出現(xiàn)的，其本意是“公共利益”，公益是它的縮寫。慈善是指公眾以捐贈款物、志愿服務(wù)等形式關(guān)愛他人、奉獻社會的自愿行為慈善往往和公益相關(guān)聯(lián)，慈善的含義略比公益要窄小一些，基本被公益所涵蓋。二、 慈善事業(yè)的五個主要功能1.社會保障功能：社會成員的捐助在一定程度上彌補政府社會保障的不足。2 .社會穩(wěn)定功能：有利于促進城鄉(xiāng)、地區(qū)、民族之間的和諧發(fā)展；有利于促進各階層之間的相互理解、交流和互助；是當代社會化解諸多社會問題，促進社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的重要而有效的途徑。3 .財富或資源的分配 功能：第一次分配注重效率，第二次分配注重公平，第三次分配注重救助。4 .思想教化功能：志

30、愿服務(wù)是慈善事業(yè)的核心價值形式，也是社會主義精神文明建設(shè)的重要組成部分。5 .彌補政府失靈和市場失靈 的功能。三、 慈善事業(yè)的五個特點1 組織性： 現(xiàn)代慈善組織的主要形式是社會團體、 民辦非企業(yè)單位和基金會；2自愿性；3.民辦性：慈善事業(yè)的本質(zhì)屬性；4.救助性；5.規(guī)范性。四、 慈善事業(yè)的五個基本原則扶貧濟困，自愿無償，公開公正，政府推動，民間實施五、 中國慈善事業(yè)的發(fā)展模式政府主導(dǎo)、民間興辦、社會參與、科學(xué)管理（培育慈善組織，在慈善組織中建立公司法人結(jié)構(gòu)，營造有利于慈善 組織規(guī)范運行的內(nèi)外環(huán)境）六、 慈善救助的四個主要環(huán)節(jié)1 組織社會捐助；2.資金管理：對捐獻款物的管理是慈善機構(gòu)運行中的重點

31、與關(guān)鍵；3實施救助：促進社會的和諧發(fā)展是現(xiàn)代慈善事業(yè)的最終目的。4 接受監(jiān)督。七、 募捐企業(yè)社會責任的四個層次1 .經(jīng)濟責任：企業(yè)的盈利是其他更高層次社會責任實現(xiàn)的基礎(chǔ)。2 .法律責任：企業(yè)的一切活動必須遵守法律法規(guī)。3 .倫理責任：企業(yè)的各項工作必須符合公平、公正的社會基本倫理道德。4 .慈善責任：企業(yè)作為社會的組成成員，必須為社會的繁榮、進步和人類生活水平的提高做出自己應(yīng)有的貢獻。八、 公益營銷和公益?zhèn)鞑サ母拍罟鏍I銷是以關(guān)心人類生存發(fā)展、社會進步為出發(fā)點，利用公益活動與消費者溝通，將品牌的營銷活動憑借公益 事業(yè)進行傳播和擴散，在產(chǎn)生公益效益的同時，使消費者對企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)產(chǎn)生偏好，在做

32、購買決策時優(yōu)先選擇該 企業(yè)產(chǎn)品的一種營銷行為。公益?zhèn)鞑ネǔＪ侵羔槍μ囟ü娫O(shè)計開展公益、慈善活動，通過傳播引起受眾的注意和支持，與目標受眾產(chǎn)生情 感上的共鳴，起到很好的示范效應(yīng)，取得行動的合法性，進而喚起更大范圍的公民參與。九、 我國慈善事業(yè)存在的六個問題1 .慈善意識滯后：社會大眾對慈善事業(yè)存在認識誤區(qū)和觀念障礙，多數(shù)慈善組織及其工作人員未能將慈善事業(yè)作為社會分工的產(chǎn)物并不斷發(fā)展的社會事業(yè)來對待。2 .慈善組織和機構(gòu)數(shù)量較少。3 .慈善組織社會動員的能力較弱：政府和社會對慈善的定位不準確造成的。4 .慈善法規(guī)政策不健全。5 慈善組織行政化色彩濃厚。6 慈善組織缺乏公信力：關(guān)鍵在是否透明十、慈

33、善事業(yè)存在的基礎(chǔ)道德基礎(chǔ) 慈愛之心；社會基礎(chǔ)貧富差別；經(jīng)濟基礎(chǔ) 社會捐獻；思想基礎(chǔ)人道主義；組織基礎(chǔ)一民間公益團體；實施基礎(chǔ)一一捐獻者意愿；發(fā)展基礎(chǔ)一一社會成員的普遍參與。十一、慈善拍賣的策劃和組織 （一）慈善拍賣標的的來源：1 慈善機構(gòu)或其他組織整體拿出的善品。2完全由社會各界捐獻的物品。3不完全捐獻的物品，即有條件的募捐。（二）選擇適宜的拍賣標的： 易受大眾歡迎； 定價要低， 最好無保留價，有很大的成交把握；單件拍品的價值越 高越好。選擇標準應(yīng)該根據(jù)拍賣交易的特殊性和賣家的競買心理及需求來考慮。（三）尋找競買人： 買家參加慈善拍賣的三個目的：1 就是想捐錢以回報社會或救助弱勢群體，買什么東

34、西并不重要。2 想捐錢，但也想買一些有實用、有收藏或保值價值的物品。3目的不是為了募捐，只是來買自己喜歡的物品。（四）主持拍賣會：拍賣師可更活潑幽默，上下互動，制造氣氛，調(diào)動競價，引誘出價第六章文物藝術(shù)品拍賣一、藝術(shù)品&文物的概念藝術(shù)品是指凝聚有人類各種形式的藝術(shù)勞動的、有某一具體表現(xiàn)和特定的經(jīng)濟價值、文化價值、審美價值、科學(xué) 價值的物品，是人類精神活動和物質(zhì)勞動的結(jié)晶。文物是指 1949 年以前生產(chǎn)制作的具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價值特征的物品。二者相互交叉，既有聯(lián)系又有區(qū)別。藝術(shù)品可以是文物，但是文物不完全等于藝術(shù)品，文物的范圍更寬泛，它由 所在國家的法律來確定。二、藝術(shù)品的四個特性1

35、非統(tǒng)一性： 藝術(shù)品不是大工業(yè)標準化、大批量生產(chǎn)的產(chǎn)品，而是一種個性化、獨立勞動的產(chǎn)物。受不同民族、不同地域、同一民族不同歷史階段、同一歷史階段不同藝術(shù)家、同一藝術(shù)家不同創(chuàng)作時期等因素影響。多樣 性、豐富性和獨立性。2 非實用性：不為人的使用需要而存在，它是一種審美活動，而人的審美差異很大，這種差異是拍賣方式存在的 基礎(chǔ)。3 非再生性：藝術(shù)家獨創(chuàng)的產(chǎn)物，具有時間性，不能充分創(chuàng)作，具有稀缺性。4非確定性：藝術(shù)品具有價值，但價值難以揭示，因人而異，難以達成共識，因此藝術(shù)品具有價值多元化的傾向三、藝術(shù)品的四個價值藝術(shù)價值（審美）；歷史價值；收藏價值；經(jīng)濟價值（保值增值）。這四種價值統(tǒng)一在藝術(shù)品上，互為

36、因果，互為 條件，形成一個整體四、我國對文物的規(guī)定我國文物保護法規(guī)定境內(nèi)下列具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價值的文物受國家保護:1 具有歷史、 藝術(shù)、 科學(xué)價值的古文化遺址、 古墓葬古建筑、 石窟寺和石刻、壁畫2與重大歷史事件、革命運動和著名人物有關(guān)的以及具有重要紀念意義、教育意義或者史料價值的近代現(xiàn)代重要 史跡、實物、代表性建筑。3 歷史上各時代珍貴的藝術(shù)品、工藝美術(shù)品。4 歷史上各時代重要的文獻資料以及具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價值的手稿和圖書資料等。5 反映歷史上各時代、各民族社會制度、社會生產(chǎn)、社會生活的代表性實物。五、 藝術(shù)品的種類1 西方藝術(shù)品：油畫、珠寶、名人用品2 中國藝術(shù)品：書畫（古代書畫、

37、近代書畫、當代書畫）、瓷器（明清官窯瓷器最為珍貴）、雜件（玉器、絲織品、玉璽印章、手稿、錢幣等）、西畫（中國作家創(chuàng)作的油畫）六、 藝術(shù)品拍賣的效應(yīng)：投資效應(yīng)，文化效應(yīng)，廣告效應(yīng)。七、 藝術(shù)品拍賣的實施1 征集拍品： 對藝術(shù)品進行基本的鑒定，以決定取舍；商談底價； 洽談委托拍賣條件。2 專場或?qū)ｎ}拍賣行的組織 ：拍品要有質(zhì)量、特色和一定的數(shù)量，拍賣企業(yè)要有強烈的營銷意識。3 拍品終審：除了解決真?zhèn)我酝猓€在于考慮全部拍品的總體質(zhì)量平衡。4 圖錄制作：圖片及每件拍品的有關(guān)資料；每件拍品標明估價；全部拍品編號排序（高價位的重點拍品不 要集中在一起，起首的 1 5 件盡可能安排成交把握大的拍品）；標明

38、文物鑒定的級別；技術(shù)性工作。5 推介和招商：向客戶寄贈拍賣圖錄；舉辦拍品展示和巡回展覽；開展新聞宣傳和評論6.組織拍賣會。八、 藝術(shù)品拍賣市場的區(qū)位優(yōu)勢1 經(jīng)濟發(fā)達市場寬松： 人均國民生產(chǎn)總值達到一萬美元的水平， 拍賣市場較易成熟。2 豐富的藝術(shù)品存量。3 優(yōu)越的地理位置和國際化程度高：有助于貨源和客源的集中、交流、疏散。4 文化傳統(tǒng)和人才優(yōu)勢。九、判斷文物藝術(shù)品價值的主要因素1 真與偽；2 名家與非名家：大師、大名家、中名家、小名家；3精品與非精品：同一位藝術(shù)家不同作品的分界；4 少與多；5 保存是否完好：完整與否，有無瑕疵，污損損害；6 玩賞性強與弱。十、判定文物藝術(shù)品價格的三個主要依據(jù)1

39、 分析藝術(shù)品自身的價值 ：六個方面。2 參考市場的價格行情：參考以往拍賣價格和市場上的交易價；對當前行情的分析；對價格進行綜合分 析（過去價格與現(xiàn)時價格、必然性的價格與偶然性的價格）。3 充分考慮委托人的意愿：與委托人協(xié)商并最終尊重他的意愿。以上三點應(yīng)綜合把握，形成整體，在具體運作時應(yīng)靈活機動，追求實效，特高價位、高價位、中價位和低價位四 個區(qū)段的藝術(shù)品不要弄顛倒。十一、文物藝術(shù)品拍賣的法律問題1 所有權(quán)問題：一旦發(fā)生物權(quán)糾紛，拍賣企業(yè)不宜介入其中，應(yīng)建議他們自行解決。2 藝術(shù)家對本人作品真?zhèn)翁釋缫蓡柕奶幚恚核囆g(shù)家對本人創(chuàng)作但不屬于他的作品沒有所有權(quán)，但有著作權(quán)；藝術(shù)家指岀拍品系偽作應(yīng)提供具體

40、證據(jù)，如屬實應(yīng)接受藝術(shù)家的意見。3 關(guān)于文物的法律問題：目前國家禁止地下岀土文物和國營單位收藏的一級文物進入拍賣市場；在拍賣圖 錄制作前，要將全部拍品目錄或?qū)嵨锼徒皇〖壩奈锕芾聿块T做行政鑒定；對可岀境的文物蓋印鑒（火漆印）；對真?zhèn)我话悴蛔鰮＃慌馁u公司不得自營第七章機動車拍賣一、機動車的分類1 根據(jù)社會屬性劃分：公務(wù)車輛、罰沒車輛、抵押車輛、破產(chǎn)企業(yè)的清算車輛、海關(guān)監(jiān)管的車輛、國外捐贈的車 輛、法人或自然人擁有的車輛。2 根據(jù)車輛管理部門的管理辦法劃分：大型汽車、小型汽車。3 根據(jù)機動車輛的產(chǎn)地和進入流通體系的渠道劃分：一般貿(mào)易進口車輛、 車輛、SKD 部件進口拼裝車輛、走私車輛、特殊進口汽車

41、（免稅進口的由海關(guān)監(jiān)管 轉(zhuǎn)讓）。二、機動車的五個特征1 標的的易移動性；2.使用的時效性：自然老化、技術(shù)老化、使用老化;5.價格的不確定性。三、機動車拍賣的特點1 .機動車橫跨新車和二手車兩個范疇。2 拍賣已成為緝私罰沒車輛的唯一處理渠道。3 專業(yè)的機動車拍賣市場正在逐漸形成并穩(wěn)步發(fā)展。4 網(wǎng)上拍賣已經(jīng)成為機動車拍賣的重要方式。網(wǎng)上拍賣中機動車拍賣市場走在了其他商品拍賣市場的前列。5 .機動車評估日趨規(guī)范和專業(yè)。四、機動車拍賣的具體實施1 委托拍賣：接受委托時的檢查登記；簽訂委托拍賣合同；調(diào)查車輛相關(guān)手續(xù)。易貨貿(mào)易進口車輛、 CKD 散件進口組裝6 年，捐贈進口的非經(jīng)海關(guān)批準不得3.價值的不穩(wěn)

42、定性；4.車輛的唯一性；2 公告展示：公告內(nèi)容一般包括車輛類型、廠牌型號、排氣量、號牌號碼、初次登記時間、展示時間和地點、拍 賣時間和地點、聯(lián)系人（電話）等。3 拍賣會：形式應(yīng)多樣化，主持風格活潑。4 車輛移交：首先辦理書面移交手續(xù)，其次辦理過戶等權(quán)屬變更手續(xù)。五、 機動車拍賣應(yīng)注意的問題1 相關(guān)證件驗收及合同簽署 ：對委托人提供的各種證件、資料的真?zhèn)?、是否有效等情況進行鑒別；逐一登 記這些證件和資料，以便日后核查；必要時到車輛管理部門查詢，確定車輛情況的真實性和準確性。2 核實資料及車況：證車相符、車籍相符、他權(quán)利、購置費、費稅、保險、保養(yǎng)維修。3 車輛移交和價款結(jié)算：不僅轉(zhuǎn)移機動車，還包括

43、機動車權(quán)利的轉(zhuǎn)移，且以權(quán)利的最終轉(zhuǎn)移的完成為標準。六、 核實資料及車況對于機動車拍賣的重要作用核實資料和車況的目的在于，盡可能明確地向競買人作岀必要的解釋說明，以爭取更多的賣家參與競買，體現(xiàn)拍 賣企業(yè)的誠實、信用及服務(wù)質(zhì)量，同時也因為已經(jīng)將所拍賣的機動車有關(guān)瑕疵和應(yīng)注意的問題作了告知，從而拍賣公 司也能規(guī)避交易的法律風險。第八章 房地產(chǎn)拍賣（重點）一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物 （與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、 建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬 物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。二、 房地產(chǎn)的特征1 不可移動性；2 耐用性；3 差異性；4 高價值性；5 供給有限性；6

44、 投資與消費雙重性；7房地產(chǎn)實體構(gòu)成的二元性（由非勞動產(chǎn)品和勞動產(chǎn)品構(gòu)成）。三、 房地產(chǎn)的類型1 根據(jù)用途劃分：住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)（包括飯店、酒店、度假村等）、餐飲房地產(chǎn)、娛樂房地產(chǎn)（包括 影劇院、高爾夫球場、游樂場等）、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)（包 括車站、加油站、公路、墓地等）、公益及文化類性質(zhì)房地產(chǎn)（包括寺廟、教堂、醫(yī)院等）2 根據(jù)開發(fā)程度劃分：生地（將用于房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地）； 毛地（將要進行再開發(fā)改造的舊城區(qū)土地）；3熟地（對生地進行改造如進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、道路修建， 從而增加了效用及價值并能在地上進行房屋建設(shè)的土地）4在建工程項目； 建

45、成后物業(yè)（已經(jīng)通過竣工驗收）。3 根據(jù)土地權(quán)屬性質(zhì)分：集體土地上的房地產(chǎn)、國有土地上的房地產(chǎn)。4 根據(jù)房屋所有權(quán)性質(zhì)劃分：國有房產(chǎn)（分為直管房產(chǎn)與系統(tǒng)房產(chǎn)）、集體所有房產(chǎn)、私人房產(chǎn)（完全產(chǎn)權(quán)與不完全產(chǎn)權(quán)）、涉外房產(chǎn)、其他房產(chǎn)。四、 房地產(chǎn)市場的概念及特征房地產(chǎn)市場實際上是房地產(chǎn)的買家和賣家在某個特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時段內(nèi)達成的所有交易總和。房地產(chǎn)市場具有如下特征：地區(qū)性、供給調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性、投機性、交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、受金融市場的強烈影響性、市場效率低、政府干預(yù)性。五、我國的房地產(chǎn)物權(quán)類型（一）土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指特定土地的所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對于特定土地所

46、擁有的占有、使用、收益、處分、排除他人干涉的權(quán)能。我國實行土地的社會主義公有制，即國家（全民）土地所有權(quán)和勞動群眾集體土地所有權(quán)制度（二）土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指依法占有、使用他人所有的土地，并獲得經(jīng)濟利益的權(quán)利。我國的土地使用權(quán)可分為建設(shè)用地使用權(quán)（國有土地上）和宅基地使用權(quán)（集體土地上的建設(shè)用地使用權(quán)）1.建設(shè)用地使用權(quán)：使用權(quán)人依法享有對國家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)依照權(quán)利的 取得和效力的不同，可以分為四種：1以岀讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)一一由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)岀讓金，或者向原土地使用權(quán)人支付地價，從而取得的具有一定使用年限的土地使用權(quán)。最高使用年限

47、：居住用地70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其他用地 50年。2以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)一一以政府劃撥方式取得的土地使用權(quán)，是以支付征地拆遷補償費為代價或 無償取得的，沒有使用年限的限制。未經(jīng)國家（縣級以上人民政府）批準，不得隨意進行轉(zhuǎn)讓、贈與等處分。3以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)一一國家將國有土地岀租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地 行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。4以作價岀資（入股）方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)一一國家以一定年限的國有

48、土地使用權(quán)作價，作為投資入股股 份有限公司或者有限責任公司，相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對企業(yè)岀資的國家資本金或股本金。權(quán)利性質(zhì)與以岀讓 方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)一致。2.宅基地使用權(quán)：經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地。3 .地役權(quán)地役權(quán)是指為了自己土地的便利利用而使用他人土地的權(quán)利，它屬于一種為增加自己土地的利用價值而使用（包 括消極使用）他人土地的用益物權(quán)。設(shè)立地役權(quán)，當事人應(yīng)當采取書面形式訂立地役權(quán)合同。未經(jīng)登記，不得對抗善 意第三人。不得單獨轉(zhuǎn)讓，不得抵押。4

49、.房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)抵押權(quán)是指債權(quán)人對于債務(wù)人或第三人提供的、作為債務(wù)擔保的_房地產(chǎn)，于債務(wù)人不履行債務(wù)時，得就其賣得價金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)的效力及于全部抵押物?？梢缘盅旱姆康禺a(chǎn)包括：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒 山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以 建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的廠 房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。不得抵押的房地產(chǎn)包括：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的

50、土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可 以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公 益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的房地產(chǎn)。5、房屋所有權(quán)：房屋所有人對其所有的房屋享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。6、房地產(chǎn)租賃權(quán)：土地所有人、土地使用權(quán)人或房屋所有權(quán)人將土地或房屋岀租給承租人使用，由承租人向?qū)?租人支付租金的權(quán)利。7、房地產(chǎn)共有權(quán)：兩個或兩個以上的權(quán)利主體共同享有同一個房地產(chǎn)所有權(quán)的法律狀態(tài)。8、建筑物區(qū)分所有權(quán)： 在多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑時，由各區(qū)所有權(quán)人（即業(yè)主）對建筑 物專有部分所享

51、有的專有所有權(quán)，與對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓其建筑物專有 部分所有權(quán)的，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利視為一并轉(zhuǎn)讓。六、 房地產(chǎn)價格市場價格又稱交易價格，是指在市場交易中，特定交易的買賣雙方世界成交的貨幣額。最為公平的市場價格是市 場價值，市場價值是最可能價格?？們r格是某一定范圍面積土地的總價值。單位價格是總價格與土地面積的比值，即單位面積土地價格，簡稱為單價。樓面地價是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。基準地價、標定地價都屬于評估價格。經(jīng)濟適用住房價格是向中、低收入階層岀售的（經(jīng)濟適用）住房價格，它是由建

52、筑物價格和不完全土地價格構(gòu)成。以經(jīng)濟適用房價格 購買的房地產(chǎn)，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地所有權(quán)。以成本價購買的房地產(chǎn)，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)；以標準價購買的房地產(chǎn)，包括部分建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。七、 房地產(chǎn)價格的影響因素1 一般因素（宏觀因素）：對整個社會和地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平具有決定性影響的宏觀因素包括社會因素、經(jīng)濟 因素、政策因素等。不同國家、地區(qū)、城市之間的房地產(chǎn)價格水平差異主要由一般因素的差異導(dǎo)致。2 區(qū)域因素（中觀因素）：房地產(chǎn)所在地區(qū)的特性對房地產(chǎn)價格的影響因素，包括供求情況、商業(yè)繁華度、交通 便達度、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃等。3 個別因素（微觀因素）：具體影響房

53、地產(chǎn)價格的微觀因素，包括位置、地質(zhì)情況、日照通風、建筑質(zhì)量、房型八、房地產(chǎn)拍賣及其特征1. 房地產(chǎn)拍賣的標的可以是國家允許轉(zhuǎn)讓的以岀讓方式取得的建筑用地使用權(quán)、 經(jīng)過政府批準可轉(zhuǎn)讓的以劃撥方 式取得的建筑用地使用權(quán)及其地上建筑物、集體土地上房地產(chǎn)等。2. 房地產(chǎn)拍賣的特征：房地產(chǎn)拍賣標的的數(shù)量大、價值高；房地產(chǎn)拍賣法律性、政策性強；房地產(chǎn)交易|過程復(fù)雜、過程時間長 ；成交后需辦理的 手續(xù)多。九、房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的主要來源法院司法強制拍賣委托、債權(quán)人委托拍賣的抵押房地產(chǎn)、政府部門委托拍賣的房地產(chǎn)、法人委托其所擁有的房地 產(chǎn)、自然人委托拍賣的房地產(chǎn)。十、房地產(chǎn)拍賣條件及主要交易規(guī)則房地產(chǎn)拍賣特別需要

54、掌握兩個關(guān)鍵方面：一是判斷拍賣標的是否符合國家法律法規(guī)、政策規(guī)定的轉(zhuǎn)讓和交易條件；或雖然不符合，但經(jīng)政府有關(guān)部門審批后，通過補辦手續(xù)和補繳費用可以轉(zhuǎn)讓和交易的；二是遵守房地產(chǎn)交易的相關(guān) 規(guī)則。1 法律法規(guī)禁止買賣和轉(zhuǎn)讓的下列房地產(chǎn)通常不得拍賣：1未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的；2共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；3權(quán)屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；4權(quán)利人對房地產(chǎn)的處分權(quán)收到限制的；5以岀讓方式取得土地使用權(quán)，但不符合政府相關(guān)轉(zhuǎn)讓條件的；6司法和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；7國家依法收回土地使用權(quán)的。2 以出讓方式取得的建筑用地使用權(quán)及其地上建筑物的可轉(zhuǎn)

55、讓條件：1按照岀讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)岀讓金，且依法登記并取得土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。2按照岀讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。3 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物拍賣條件和交易規(guī)則1應(yīng)當報請有關(guān)部門批準，由買受人按法律法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，辦理土地使用權(quán)岀讓手續(xù)，并繳納土地使用 權(quán)出讓金。2可以不辦理岀讓手續(xù)的，

56、應(yīng)當由拍賣公司將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。不辦理岀讓的情況有繼 續(xù)劃撥、作價出資、入股等。房改房、經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓要按規(guī)定繳納土地出讓金，無須審批。3劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按岀讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算岀讓金。4 以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物拍賣條件和交易規(guī)則1承租人在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用證，并按約定完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部 門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。2地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場 租金的差值及租金估

57、計，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。5 農(nóng)村集體所有土地上建成的房屋 轉(zhuǎn)讓條件和交易規(guī)則1取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，并獲當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準的，可進行拍賣。2居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請條件的人； 非居住房屋競買人為房屋所在地 鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)集體經(jīng)濟組織或者個體經(jīng)營者。超過此條件者應(yīng)當依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)。6 已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn) 拍賣規(guī)則1抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的行為無效。2債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未受清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人通過協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵 押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償；協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可

58、以請求人民法院撤銷該協(xié)議。3抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。4同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的按照比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。5建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。拍賣新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。6房屋可連同占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)一并抵押，但依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當首先從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)岀讓金的價款后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。7抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意

59、抵押的“四荒”土地使用權(quán)，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范 圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和土地用途。十一、房地產(chǎn)拍賣應(yīng)當注意的問題1 拍賣前必須嚴格核查權(quán)屬1拍賣的房地產(chǎn)有否重復(fù)查封。非抵押權(quán)人之間先起訴者先受償。2產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時，房地產(chǎn)委托拍賣需要取得上級部門的書面許可意見。3發(fā)生用途轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)必須進一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的必要文件。4共有人的財產(chǎn)必須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見，共有人、承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。5房屋分層、分套拍賣時，該房屋占有范圍內(nèi)的使用權(quán)不可分割，該房地產(chǎn)買受人要按照分層、分套的建筑面積 分攤?cè)〉孟鄳?yīng)比例的土地使用權(quán)。按照房屋建筑設(shè)計為成套的房屋，一般不得分割拍賣。房屋的附屬設(shè)施需要一并拍 賣的，可一起拍賣并應(yīng)在公告中說明。2 拍賣公告應(yīng)注意的問題1公告與咨詢接待：適當提前發(fā)布公告，內(nèi)容準確，口徑一致。2已岀租房地產(chǎn)的拍賣公告：通知承租人競買，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)；維持原租賃的，公告中必須告知競買人。3 實施優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)1協(xié)助買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2如果是房地產(chǎn)在建項目，應(yīng)協(xié)助買賣雙方辦理項目更名和轉(zhuǎn)讓