房地產(chǎn)市場調(diào)查與(第1章)

1、房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)基本概念房產(chǎn)：房產(chǎn)：房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或其他用途的房屋。地產(chǎn)：地產(chǎn)：指能夠?yàn)槠錂?quán)益人帶來收益或滿足其權(quán)益人工作和生活需要的土地資產(chǎn)。房地產(chǎn)：房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。 【主要內(nèi)容【主要內(nèi)容】本課程房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析共4篇,分別是行業(yè)認(rèn)識篇、企劃設(shè)計篇、方法技巧篇和統(tǒng)計分析篇。主要內(nèi)容包括:房地產(chǎn)市場調(diào)查的職能與內(nèi)容

2、、房地產(chǎn)市場調(diào)查的機(jī)構(gòu)和人員、房地產(chǎn)市場調(diào)查方案企劃、房地產(chǎn)市場調(diào)查中的抽樣設(shè)計和問卷設(shè)計、房地產(chǎn)文案調(diào)查法、市場觀察調(diào)查法、訪問調(diào)查法、房地產(chǎn)市場調(diào)查資料的統(tǒng)計整理、房地產(chǎn)市場分析、房地產(chǎn)市場分析預(yù)測、調(diào)查結(jié)果的書面報告和口頭報告、SPSS軟件在房地產(chǎn)市場調(diào)查分析中的應(yīng)用。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場市場概念及分類概念及分類 房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。 1.交易對象交易對象 從交易對象區(qū)分，房產(chǎn)市場可劃分為住宅市場與非住宅市場兩大類。 2.組成要素組成要素 （1）土地使用市場。是按國家對城市土地使用權(quán)的有償出讓和獲得土地使用權(quán)者將開發(fā)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓

3、的場所。 （2）房產(chǎn)市場。是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場所。 （3）房地產(chǎn)資金市場。是指通過銀行等金融機(jī)構(gòu)，用信貸、抵押貸款、住房儲蓄、發(fā)行股票、債券、期票，以及開發(fā)企業(yè)運(yùn)用商品房預(yù)售方式融資等市場行為。 （4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場。是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計等活動的市場。 （5）房地產(chǎn)技術(shù)信息市場。3.房產(chǎn)流通房產(chǎn)流通一級市場：土地一級市場、土地使用權(quán)出讓的市場，是指國家通過指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場（國有壟斷）。二級市場：土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租的市場，一般指商品房首次進(jìn)入

4、流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。三級市場：已獲取房地產(chǎn)的單位或個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換，轉(zhuǎn)租的市場。 二、三級房地產(chǎn)市場是一級房地產(chǎn)市場的延伸和擴(kuò)大，起促進(jìn)市場繁榮的作用。 第第1章房地產(chǎn)市場調(diào)查的職能與內(nèi)容章房地產(chǎn)市場調(diào)查的職能與內(nèi)容 1.1 房地產(chǎn)市場調(diào)查概述 1.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本職能 1.3 房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 1.4 房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟1.1房地產(chǎn)市場調(diào)查概述1.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念 （定義、特征（定義、特征)1）房地產(chǎn)市場調(diào)查的定義）房地產(chǎn)市場調(diào)查的定義 房地產(chǎn)市場調(diào)查房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)，就是以房地產(chǎn)為特定的調(diào)查對象，對相關(guān)的

5、市場信為特定的調(diào)查對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理和分析，通息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理和分析，通過對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，最過對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，最終為企業(yè)經(jīng)營決策，特別是營銷決策終為企業(yè)經(jīng)營決策，特別是營銷決策服務(wù)。服務(wù)。 狹義的市場調(diào)查狹義的市場調(diào)查通常是指以科學(xué)通常是指以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買和使用商品的動方法收集消費(fèi)者購買和使用商品的動機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。研究。 廣義的市場調(diào)查廣義的市場調(diào)查指商品或勞務(wù)從指商品或勞務(wù)從生產(chǎn)到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)生產(chǎn)到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)，做系統(tǒng)的活動的

6、資料、情報和數(shù)據(jù)，做系統(tǒng)的收集、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)收集、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場和潛在市場。實(shí)市場和潛在市場。2）房地產(chǎn)市場調(diào)查的）房地產(chǎn)市場調(diào)查的特征特征調(diào)查對象具有特殊性調(diào)查對象具有特殊性 （不同區(qū)域、不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品的購（不同區(qū)域、不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買和使用對象有很大不同）買和使用對象有很大不同）調(diào)查方法有自身的鮮明特色調(diào)查方法有自身的鮮明特色 （調(diào)查對象本身的特殊性，不同的對象采?。ㄕ{(diào)查對象本身的特殊性，不同的對象采取不同的方法）不同的方法）服務(wù)對象既有階段性也有全程性服務(wù)對象既有階段性也有全程性 （既包括研究購買者的心理或行為這一核心（既包括研究購買者的心理

7、或行為這一核心階段，更包括為企業(yè)經(jīng)營全過程服務(wù)）階段，更包括為企業(yè)經(jīng)營全過程服務(wù)）1.1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法 1）按調(diào)查對象）按調(diào)查對象總體選擇方法總體選擇方法的不同劃分：的不同劃分： 普查、重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查、抽樣調(diào)查。普查、重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查、抽樣調(diào)查。（1）普查普查 指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進(jìn)行調(diào)查。進(jìn)行調(diào)查。優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：a.全面調(diào)查，全面數(shù)據(jù)全面調(diào)查，全面數(shù)據(jù) b.反映客觀實(shí)際，效果明顯反映客觀實(shí)際，效果明顯缺點(diǎn)缺點(diǎn)：a.工作量大，耗費(fèi)大量人、財、物力工作量大，耗費(fèi)大量人、財、物力 b.調(diào)查周期長調(diào)查周期長（2）重點(diǎn)調(diào)查

8、和典型調(diào)查重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查都是根據(jù)研究目的的不都是根據(jù)研究目的的不同，依據(jù)調(diào)查者的判斷，從總體中抽取一部分個同，依據(jù)調(diào)查者的判斷，從總體中抽取一部分個體進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)而推斷重要性或典型性的結(jié)論的體進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)而推斷重要性或典型性的結(jié)論的方式。方式。優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：對象數(shù)目不多，工作量少：對象數(shù)目不多，工作量少 缺點(diǎn)缺點(diǎn)：后期需用時間審慎判斷：后期需用時間審慎判斷（3）抽樣調(diào)查抽樣調(diào)查 指采用科學(xué)抽樣方法，從總體中抽指采用科學(xué)抽樣方法，從總體中抽取一部分個體進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)而推斷總體的一般性取一部分個體進(jìn)行調(diào)查，進(jìn)而推斷總體的一般性結(jié)論的方法（隨機(jī)與非隨機(jī)）。結(jié)論的方法（隨機(jī)與非隨機(jī)）。 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：對象數(shù)

9、目少，工作量少：對象數(shù)目少，工作量少缺點(diǎn)缺點(diǎn)：調(diào)查結(jié)果不一定能反映實(shí)際情況：調(diào)查結(jié)果不一定能反映實(shí)際情況 2）按調(diào)查對象所采用的）按調(diào)查對象所采用的具體方法具體方法劃分：劃分：文案法、訪問法、文案法、訪問法、觀察法。觀察法。 (1)文案法文案法 通過搜集房地產(chǎn)領(lǐng)域各種歷史和現(xiàn)實(shí)的文獻(xiàn)資料，從通過搜集房地產(chǎn)領(lǐng)域各種歷史和現(xiàn)實(shí)的文獻(xiàn)資料，從中摘取與調(diào)查有關(guān)的情報，然后進(jìn)行綜合分析的調(diào)查方法。中摘取與調(diào)查有關(guān)的情報，然后進(jìn)行綜合分析的調(diào)查方法。（應(yīng)用最廣，最便捷）（應(yīng)用最廣，最便捷） 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： a.發(fā)現(xiàn)問題并提供重要參考；b.為實(shí)地調(diào)查創(chuàng)造條件 c.可用于經(jīng)常性調(diào)查d.不受時空限制 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：

10、 a.過時的資料比較多，現(xiàn)實(shí)中正在發(fā)展變化的新情況、新問題難以得到及時反映； b. 所收集、整理的資料和調(diào)查目的往往不能很好地吻合，數(shù)據(jù)對解決問題不能完全適用，收集資料時易有遺漏； c.要求調(diào)查人員有比較廣的理論知識、較深的專業(yè)知識及技能，否則將感到無能為力。2）訪問法訪問法 調(diào)查員通過口頭、書面或電信等方法向調(diào)查員通過口頭、書面或電信等方法向被調(diào)查者了解市場情況，收集資料的一種實(shí)地調(diào)被調(diào)查者了解市場情況，收集資料的一種實(shí)地調(diào)查方法。查方法。 房地產(chǎn)領(lǐng)域最常用的市場調(diào)查方法之一，是廣房地產(chǎn)領(lǐng)域最常用的市場調(diào)查方法之一，是廣泛使用的獲取第一手資料的方法。泛使用的獲取第一手資料的方法。3）觀察法觀

11、察法 有時也稱實(shí)地調(diào)查，是指調(diào)查人員與不有時也稱實(shí)地調(diào)查，是指調(diào)查人員與不被調(diào)查者正面接觸，而是通過去現(xiàn)場實(shí)地觀察調(diào)被調(diào)查者正面接觸，而是通過去現(xiàn)場實(shí)地觀察調(diào)查對象來收集信息資料的方法。查對象來收集信息資料的方法。優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息：獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息缺點(diǎn)缺點(diǎn)：得到表面現(xiàn)象，無法得到如感情、行為等信：得到表面現(xiàn)象，無法得到如感情、行為等信息。息。1.1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查的房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點(diǎn)特點(diǎn)房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容是廣泛的；房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容是廣泛的；房地產(chǎn)市場調(diào)查具有很強(qiáng)的針對性；房地產(chǎn)市場調(diào)查具有很強(qiáng)的針對性；房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法是多樣的；房

12、地產(chǎn)市場調(diào)查的方法是多樣的；房地產(chǎn)市場調(diào)查的結(jié)果具有一定的局限性；房地產(chǎn)市場調(diào)查的結(jié)果具有一定的局限性；房地產(chǎn)市場調(diào)查結(jié)果不能直接決定最終答房地產(chǎn)市場調(diào)查結(jié)果不能直接決定最終答案。案。1.2 房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本職能房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本職能 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查？ 房地產(chǎn)市場調(diào)查的房地產(chǎn)市場調(diào)查的職能（目的）職能（目的）在于在于為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策提供依據(jù)，降低房為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策提供依據(jù)，降低房地產(chǎn)的決策風(fēng)險，其承擔(dān)的是信息收集、地產(chǎn)的決策風(fēng)險，其承擔(dān)的是信息收集、過濾的責(zé)任，負(fù)責(zé)提供目前市場的動態(tài)信過濾的責(zé)任，負(fù)責(zé)提供目前市場的動態(tài)信息，掌握市場的發(fā)展趨

13、勢、消費(fèi)者的潛在息，掌握市場的發(fā)展趨勢、消費(fèi)者的潛在需求、可能的企業(yè)發(fā)展契機(jī)。需求、可能的企業(yè)發(fā)展契機(jī)。1.2.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本職能（房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本職能（4個有利個有利于于）a.市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)現(xiàn)新的市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會市場機(jī)會b.市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位c.市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)制定出可行的市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)制定出可行的策劃方案策劃方案d.市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的房地市場調(diào)查有利于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)品1.2.2 市場調(diào)查在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用市場調(diào)查在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用1

14、）投資開發(fā)前期投資開發(fā)前期宏觀形勢判斷宏觀形勢判斷項(xiàng)目前期定位項(xiàng)目前期定位消費(fèi)需求趨勢研究消費(fèi)需求趨勢研究品牌研究品牌研究2）開發(fā)建設(shè)中期開發(fā)建設(shè)中期消費(fèi)需求研究消費(fèi)需求研究競爭項(xiàng)目研究競爭項(xiàng)目研究項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品測試研究產(chǎn)品測試研究3）銷售管理后期）銷售管理后期樓盤媒體宣傳分析樓盤媒體宣傳分析銷售現(xiàn)場研究銷售現(xiàn)場研究銷售檢測銷售檢測業(yè)主滿意度研究業(yè)主滿意度研究1.3 房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 1.3.1房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)查 1.3.2 房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境調(diào)查 1.3.3 房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查

15、 1.3.4 房地產(chǎn)營銷組合情況調(diào)查房地產(chǎn)營銷組合情況調(diào)查 1.3.5 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查1.3.1房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)查1）政治法律環(huán)境調(diào)查）政治法律環(huán)境調(diào)查 主要了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用主要了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢，國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有的政治形勢，國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、法律法規(guī)等。關(guān)方針政策、法律法規(guī)等。2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 主要了解財政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨主要了解財政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢等。勢等。3）社區(qū)環(huán)境調(diào)查）社區(qū)環(huán)境調(diào)查 社區(qū)環(huán)境對提高房地產(chǎn)商品的使用價值和社區(qū)環(huán)境對提高房地產(chǎn)商

16、品的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用，社區(qū)環(huán)境調(diào)查分經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用，社區(qū)環(huán)境調(diào)查分為文化環(huán)境和自然環(huán)境兩方面為文化環(huán)境和自然環(huán)境兩方面 。4）技術(shù)發(fā)展調(diào)查）技術(shù)發(fā)展調(diào)查 把新科技應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上去，才把新科技應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上去，才能在市場上立于不敗之地。能在市場上立于不敗之地。5）房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢調(diào)查）房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢調(diào)查 克服投資的盲目性，并有助于市場定位確克服投資的盲目性，并有助于市場定位確定。定。1.3.2 房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境調(diào)查1）房地產(chǎn)區(qū)域總體分析）房地產(chǎn)區(qū)域總體分析 區(qū)域總體分析區(qū)域總體分析是指在特定區(qū)域中，對影響是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場

17、的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三個方面因素的綜合分析規(guī)劃這三個方面因素的綜合分析2）房地產(chǎn)區(qū)域市場）房地產(chǎn)區(qū)域市場供給分析供給分析3）房地產(chǎn)區(qū)域消費(fèi)者需求分析）房地產(chǎn)區(qū)域消費(fèi)者需求分析 需求分析需求分析是指人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)是指人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶結(jié)構(gòu)與特和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。1.3.3 房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查包括以下四個方面：包括以下四個方面：1）消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和）消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽

18、和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。2）房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。）房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。3）需求動機(jī)調(diào)查。）需求動機(jī)調(diào)查。4）購買行為調(diào)查。）購買行為調(diào)查。1.3.4 房地產(chǎn)營銷組合情況調(diào)查房地產(chǎn)營銷組合情況調(diào)查1）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查2）房地產(chǎn)價格調(diào)查）房地產(chǎn)價格調(diào)查3）房地產(chǎn)促銷調(diào)查）房地產(chǎn)促銷調(diào)查4) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查1.3.5 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查1）競爭者及潛在競爭者的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢）競爭者及潛在競爭者的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查調(diào)查2）對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附）對競爭者的商品房

19、設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析3）對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究）對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究4）對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的）對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究研究5）對競爭者銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析）對競爭者銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析6）對未來競爭者情況的分析與估計等）對未來競爭者情況的分析與估計等7）整個城市，尤其是同街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量）整個城市，尤其是同街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭者的市場占有率有率8）競

20、爭性新產(chǎn)品的投入時機(jī)和銷售績效及其發(fā)展）競爭性新產(chǎn)品的投入時機(jī)和銷售績效及其發(fā)展動向動向1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟 一：調(diào)查準(zhǔn)備一：調(diào)查準(zhǔn)備二：調(diào)查實(shí)施二：調(diào)查實(shí)施三：市場分析三：市場分析四：撰寫報告四：撰寫報告確定調(diào)查目的確定調(diào)查目的收集信息資料收集信息資料擬定調(diào)查計劃擬定調(diào)查計劃確定調(diào)查方法確定調(diào)查方法調(diào)查資料整理調(diào)查資料整理調(diào)查結(jié)果分析調(diào)查結(jié)果分析收集資料方法收集資料方法調(diào)查設(shè)計調(diào)查設(shè)計抽樣設(shè)計抽樣設(shè)計一：調(diào)查準(zhǔn)備階段一：調(diào)查準(zhǔn)備階段房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的在于幫助房地產(chǎn)企業(yè)在于幫助房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備地做出經(jīng)營戰(zhàn)略和營銷決策。準(zhǔn)備地做出經(jīng)營戰(zhàn)略和營

21、銷決策。 為什么要進(jìn)行市場調(diào)查為什么要進(jìn)行市場調(diào)查在做市場調(diào)查前，需要明確三點(diǎn)在做市場調(diào)查前，需要明確三點(diǎn) 通過調(diào)查解決哪些問題通過調(diào)查解決哪些問題 調(diào)查結(jié)果對企業(yè)有什么用調(diào)查結(jié)果對企業(yè)有什么用如何確定調(diào)查目的？如何確定調(diào)查目的？（1）探測性調(diào)查）探測性調(diào)查什么情況下可采用探測性調(diào)查？舉例子（什么情況下可采用探測性調(diào)查？舉例子（P17一段）一段）由此可見，探測性調(diào)查只能由此可見，探測性調(diào)查只能 ， 。至于問題應(yīng)如何解決，則有待于進(jìn)一步調(diào)查研究。至于問題應(yīng)如何解決，則有待于進(jìn)一步調(diào)查研究。 （2 2）描述性調(diào)查描述性調(diào)查 只從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因只從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)

22、系問題。（舉例子）素，并不回答因果關(guān)系問題。（舉例子）描述性問題旨在說明描述性問題旨在說明什么什么、何時何時、如何如何等問題，等問題，不不解釋為何解釋為何的問題。的問題。請說明與探測性調(diào)查的不同。請說明與探測性調(diào)查的不同。（3）因果性調(diào)查因果性調(diào)查 是要找出事情的原因和結(jié)果。是要找出事情的原因和結(jié)果。（舉例子）（舉例子）因果關(guān)系研究的目的在于了解例子里面這些變量對因果關(guān)系研究的目的在于了解例子里面這些變量對某一因變量（例如成本）的關(guān)系。某一因變量（例如成本）的關(guān)系。（4）預(yù)測性調(diào)查預(yù)測性調(diào)查 是通過收集、分析、研究過去的是通過收集、分析、研究過去的和現(xiàn)在的各種市場情報資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估和現(xiàn)

23、在的各種市場情報資料，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法，估計未來時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求及其變化趨計未來時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品的需求及其變化趨勢。（舉例子）勢。（舉例子）1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟 一：調(diào)查準(zhǔn)備一：調(diào)查準(zhǔn)備二二:調(diào)查實(shí)施調(diào)查實(shí)施三：市場分析三：市場分析四：撰寫報告四：撰寫報告確定調(diào)查目的確定調(diào)查目的收集信息資料收集信息資料擬定調(diào)查計劃擬定調(diào)查計劃確定調(diào)查方法確定調(diào)查方法調(diào)查資料整理調(diào)查資料整理調(diào)查結(jié)果分析調(diào)查結(jié)果分析收集資料方法收集資料方法調(diào)查設(shè)計調(diào)查設(shè)計抽樣設(shè)計抽樣設(shè)計收集信息資料收集信息資料 市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資

24、料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進(jìn)行搜集。大多數(shù)是需要時才進(jìn)行搜集。1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟 一：調(diào)查準(zhǔn)備一：調(diào)查準(zhǔn)備二：調(diào)查實(shí)施二：調(diào)查實(shí)施三：市場分析三：市場分析四：撰寫報告四：撰寫報告確定調(diào)查目的確定調(diào)查目的收集信息資料收集信息資料擬定調(diào)查計劃擬定調(diào)查計劃確定調(diào)查方法確定調(diào)查方法調(diào)查資料整理調(diào)查資料整理調(diào)查結(jié)果分析調(diào)查結(jié)果分析收集資料方法收集資料方法調(diào)查設(shè)計調(diào)查設(shè)計抽樣設(shè)計抽樣設(shè)計擬定調(diào)查計劃擬定調(diào)查計劃分為幾個步驟？分為幾個步驟？ （1 1）情況分析情況分析（了解市場情況）（

25、了解市場情況）消費(fèi)者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)態(tài)度，是反映消費(fèi)者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)態(tài)度，是反映企業(yè)市場營銷水平的重要標(biāo)志，是初步調(diào)查的關(guān)企業(yè)市場營銷水平的重要標(biāo)志，是初步調(diào)查的關(guān)鍵內(nèi)容。鍵內(nèi)容。（了解情況：公司的歷史、產(chǎn)品、競爭者、分配渠（了解情況：公司的歷史、產(chǎn)品、競爭者、分配渠道與方法、消費(fèi)者購買習(xí)慣、廣告、銷售等）道與方法、消費(fèi)者購買習(xí)慣、廣告、銷售等）（2 2）預(yù)備調(diào)查預(yù)備調(diào)查（與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話）（與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話）對目前調(diào)查范圍有關(guān)資料進(jìn)行分析，分析同業(yè)與政對目前調(diào)查范圍有關(guān)資料進(jìn)行分析，分析同業(yè)與政府的資料、專家的意見等，分析調(diào)查本身的問題府的資料、

26、專家的意見等，分析調(diào)查本身的問題及發(fā)展出來的假設(shè)，作為正式調(diào)查的基礎(chǔ)。及發(fā)展出來的假設(shè)，作為正式調(diào)查的基礎(chǔ)。（3 3）決定研究范圍決定研究范圍（研究搜集的信息材料）（研究搜集的信息材料）研究范圍：研究分析企業(yè)內(nèi)外部資料研究范圍：研究分析企業(yè)內(nèi)外部資料1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟 一：調(diào)查準(zhǔn)備一：調(diào)查準(zhǔn)備二：調(diào)查實(shí)施二：調(diào)查實(shí)施三：市場分析三：市場分析四：撰寫報告四：撰寫報告確定調(diào)查目的確定調(diào)查目的收集信息資料收集信息資料擬定調(diào)查計劃擬定調(diào)查計劃確定調(diào)查方法確定調(diào)查方法調(diào)查資料整理調(diào)查資料整理調(diào)查結(jié)果分析調(diào)查結(jié)果分析收集資料方法收集資料方法調(diào)查設(shè)計調(diào)查設(shè)計抽樣設(shè)計抽樣設(shè)

27、計確定市場調(diào)查方法及進(jìn)行調(diào)查設(shè)計和選樣確定市場調(diào)查方法及進(jìn)行調(diào)查設(shè)計和選樣1.1.確定收集資料的方法確定收集資料的方法 資料可分為兩類：初級資料（原始資料）和次級資料資料可分為兩類：初級資料（原始資料）和次級資料（二手資料）（二手資料）2.2.進(jìn)行調(diào)查設(shè)計進(jìn)行調(diào)查設(shè)計 在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。種調(diào)查表格或問卷。 調(diào)查卷或問卷的設(shè)計有什么要求？調(diào)查卷或問卷的設(shè)計有什么要求？ 既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場調(diào)查工既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化作的條理化、規(guī)范化一項(xiàng)房地產(chǎn)

28、市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計以下一項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至少應(yīng)設(shè)計以下4 4種調(diào)查表格：種調(diào)查表格：1 1、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表2 2、房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表、房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表3 3、房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表、房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表4 4、房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表、房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表3.3.進(jìn)行調(diào)查選樣進(jìn)行調(diào)查選樣 要在全部消費(fèi)者中，選擇一部分具有代表性的進(jìn)行調(diào)要在全部消費(fèi)者中，選擇一部分具有代表性的進(jìn)行調(diào)查，即選樣或抽樣調(diào)查。查，即選樣或抽樣調(diào)查。 房地產(chǎn)市場調(diào)查中普遍采用房地產(chǎn)市場調(diào)查中普遍采用抽樣調(diào)查抽樣調(diào)查，即從被調(diào)查總，即從被調(diào)查總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)查，并用樣本特性推斷總體特性。特性。1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟房地產(chǎn)