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文檔簡介
1、房地產(chǎn)集團公司成本管理操作手冊一、可研階段成本估算作業(yè)指引1、流程節(jié)點說明:1.1 市場開發(fā)中心1.1.1 紅線內(nèi)地塊考察1.1.1.1 了解場地高差情況,以便估算場地平整費用,擋土墻費用;1.1.1.2 了解地質(zhì)情況,以便確定樁基、土方費用;1.1.1.3 了解場地內(nèi)植被情況,與設(shè)計一道決定是否有可以保留的樹木,以便估算景觀成本;1.1.1.4 了解場地內(nèi)是否有拆遷建筑物;1.1.1.5 了解場地內(nèi)是否有河流、箱涵、魚塘或水塘;1.1.1.6 了解場地內(nèi)是否有高壓線通過,如果有是否需要埋地或改變走向;1.1.1.7 了解場地內(nèi)是否有輸油管、市政設(shè)施等,如果有是否需要搬遷或改變走向;1.1.2
2、 紅線外地塊考察:1.1.2.1 了解紅線外水(給水、污水)、電、氣的接駁口位置,以便估算費用;1.1.2.2 了解紅線外是否需要新修建道路、高架橋等。1.1.3 政府規(guī)劃要點:1.1.3.1 了解需要修建的市政公用設(shè)施(如郵局、公廁、居委會、電信、醫(yī)療、垃圾站等);1.1.3.2 了解政府規(guī)劃要求的綠地率、容積率、商業(yè)面積、物業(yè)用房面積、車位要求等。1.1.4 報批報建費;可參照 建設(shè)工程項目政府規(guī)費表, 提供成本核算中心收集統(tǒng)計相關(guān)費用;1.2 營銷管理中心1.2.1 是否帶精裝修;裝修標準;如:可視對講的品種(黑白、彩色);1.2.2 各產(chǎn)品售價;車位售價、可售率;1.2.3 銷售費用;
3、一般要求是不高于銷售收入的3(參考);1.2.4 相關(guān)配套,如:是否引入公交線路;學校、幼兒園;1.3 設(shè)計管理中心1.3.1 設(shè)計管理中心需要按照估算表格的格式提供完整的規(guī)劃指標,成本核算中心需要根據(jù)政府規(guī)劃要點和相關(guān)資料核實規(guī)劃指標的完整、準確性;1.3.2 明確各產(chǎn)品類型的建筑面積是否等于可售面積,一般可售面積建筑面積,明確各產(chǎn)品類型是否有贈送面積;1.3.3 明確規(guī)劃指標表中架空層車位的面積是否含在各產(chǎn)品類型的建筑面積中,如果沒有需要單獨計算架空層車位面積;1.3.4 結(jié)合政府規(guī)劃要點及營銷管理中心提供的車位配比要求,核實設(shè)計給出的車車位數(shù)量是否適合;1.3.5 核實設(shè)計給出的單位車位
4、面積是否適合,一般露天車位2.6*5.5=14.3平方米/個,架空車位1722平方米/個,地下車位3545平方米/個,地下人 防車位5060平方米/個;1.3.6 提供各產(chǎn)品相關(guān)含量,如:混凝土、鋼筋等;1.3.7 提供計算項目總負荷數(shù);以估算計算室外高低壓電氣設(shè)備成本;1.3.8 提供室外智能化;發(fā)電機負荷數(shù);消防等專業(yè)方面的數(shù)據(jù);1.3.9 配合設(shè)計費估算;1.4 財務(wù)管理中心1.4.1 行政管理費;1.4.2 資本化利息;1.4.3 營銷費;1.5 成本估算注意事項1.5.1 經(jīng)驗數(shù)據(jù)、含量一定要參考最新、產(chǎn)品類型最相近的數(shù)據(jù);1.5.2 材料價格一定要參考最新的招標數(shù)據(jù);1.5.3 估
5、算項目必須全面,切忌漏項;1.5.4 車位建造成本=建造成本虧損+成本預(yù)留,成本預(yù)留按照財務(wù)制度執(zhí)行, 特別注意人防車位是不允許預(yù)留成本,全部為建造成本虧損攤?cè)肟墒郛a(chǎn)品之中;1.5.5 公共部位裝修需根據(jù)產(chǎn)品的市場定位來進行估算,如外立面選材、大堂、電梯廳、陽臺欄桿等;1.5.6 估算中要考慮預(yù)留3040元/平方米的變更簽證費用及一定的不可預(yù) 見費用。第 3 頁 共 55 頁1.6 可研階段成本估算的項目及估算方法 參照可研成本估算表;2、記錄要求:序號記錄名稱附表1建設(shè)工程項目政府規(guī)費表(參考) »S建設(shè)工程項目政府 規(guī)費表(參考).xls2可研成本估算表(參考)»圖可研
6、階段成本估算 標準(模板).xls第#頁共55頁二、目標成本管理作業(yè)指引1、流程節(jié)點說明:1.1 目標成本估算表編制的基本原則1.1.1 核算對象確定的原則:1.1.1.1 按可售原則,項目內(nèi)的各建造物按照是否可售來確定其是否列入目標成本的編制對象,可售產(chǎn)品必須作為目標成本的編制對象列入成本開發(fā)項目中,不可售產(chǎn)品不列入目標成本編制對象,其成本分攤到各可售產(chǎn)品的成本中。1.1.1.2 分期開發(fā)的項目,以期數(shù)作為編制目標成本的基本單位,每一期須編制獨立的目標成本;對于每一期則有不同產(chǎn)品類型的核算對象,比如多層、小高層、高層、別墅等核算對象,本期的目標成本以各產(chǎn)品類型為基礎(chǔ)進行編制。1.1.2 分攤
7、原則:參照項目成本分類與核算作業(yè)指引1.1.3 編制的原則1.1.3.1 準確嚴謹?shù)脑瓌t。1.1.3.2 及時原則:方案確定后15 天內(nèi)完成審批;1.1.3.3 可追溯性的原則。1.2 目標成本估算表的組成1.2.1 數(shù)據(jù)獲取與分析部分:地價及規(guī)劃、地價及利息、經(jīng)濟指標、項目總體概況、稅費說明、景觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計、規(guī)劃指標、含量指標、造價指標、項目總成本及利潤、成本對比表。1.2.2 全期跨期成本分析與分攤:全期分攤配套明細表(若有全期分攤工程才有) 、地價分攤。1.2.3 目標成本核心部分:規(guī)劃指標、成本匯總表、六類公攤費用及期間費、各產(chǎn)品類型主體建安工程費、材料部品標準。1.2.4 責任成本表格
8、:總章表格、設(shè)計管理中心責任成本控制目標、市場開發(fā)中心責任成本控制目標、工程管理中心責任成本控制目標、營銷管理中心責任成本控制目標、成本核算中心責任成本控制目標、物資部責任成本控制目標、城市公司各責任部門控制措施、成本控制措施。1.2.5 目標成本審批表。1.3 目標成本估算表填寫要求與技巧1.3.1 規(guī)劃指標表1.3.1.1 取得土地后,設(shè)計管理中心會根據(jù)項目定位、客戶細分,并結(jié)合地塊情況, 進行詳細的規(guī)劃設(shè)計,并需及時了解設(shè)計進度,及時根據(jù)設(shè)計管理中心提供的設(shè)計指標填寫規(guī)劃指標表。1.3.1.2 填寫表格應(yīng)注意的問題:( 1)注意其中的公式連接,不可隨便更改表中鏈接,理解好各數(shù)據(jù)之間的勾稽
9、關(guān)系。( 2)在填寫時要注意不要隨意增減行列,注意按照產(chǎn)品類型分別填寫。(3)注意建筑面積和可售面積的區(qū)別,建筑面積=可售面積+ 不可售面積。不可售的面積一般包括架空層、半地下室、凸陽臺、管道層等等(新規(guī)范對建筑面積有重新的計算規(guī)定,須根據(jù)新規(guī)定計算出不可售的面積)。因此,過程中應(yīng)向設(shè)計管理中心及時了解各產(chǎn)品是否有贈送面積(創(chuàng)新多層、情景洋房、疊T、TH、 別墅基本都有贈送面積,同時需要與設(shè)計明確贈送面積與該產(chǎn)品自帶車位面積間的關(guān)系),是否有架空活動等等。1.3.1.3 完成指標填寫后需復(fù)核指標的準確性與勾稽關(guān)系,如車位面積是否符合正常設(shè)計的要求(架空車位 20Mz大架空車位40Mz人防車位5
10、5M2 ,車 位比是否滿足政府規(guī)劃要求及營銷提供的車位比要求,核實自行車位是在人防、架空層、 地下還是露天,根據(jù)人防面積計算規(guī)則核實人防面積。對存在可疑的指標應(yīng)與設(shè)計管理中心進行溝通確認。1.3.2 全期分攤配套明細表受益于兩期或者兩期以上的成本科目需要進行歸類,按表格形式編制跨期成本分攤明細表??缙诔杀疽话銜谌缦驴颇砍霈F(xiàn):土地獲得價款、部分前期費用、 公共景觀、配套設(shè)施、社區(qū)管網(wǎng)等,每個項目可能有所不同,評定的原則:受益原則,在編制目標成本時,要注意理解及區(qū)分。所有跨期成本原則上可以選定分攤標準進行分攤到各期,分攤標準可以選擇建筑面積比、占地比。對于小額度的跨期成本可以不拆分到各期,直接歸
11、入開發(fā)當期,減少不必要的工作量。1.3.3 六類公攤費用及期間費1.3.3.1 像土地成本及其包含政府地價及相關(guān)費用、合作款項、紅線外市政設(shè)施費、 拆遷補償費等成本可由全期分攤成本表按選定的分攤比例相應(yīng)地分攤到 本期。1.3.3.2 開發(fā)前期準備費中勘察丈量費除了竣工測量以外,其它成本基本都在目標成本編制時基本發(fā)生,可以查閱合同施工范圍和金額來進行比較準確計算。 對于編制時沒有發(fā)生或者沒有完全發(fā)生或者不便于計算成本的項目,可以按照經(jīng)驗數(shù)值計算。1.3.3.3 開發(fā)前期準備費中的規(guī)劃設(shè)計費。此部分費用包括整個項目的規(guī)劃設(shè)計費用,包含概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計、景觀規(guī)劃環(huán)境設(shè)計、景觀施工環(huán)境設(shè)
12、計、建筑模型、建筑研究用房等。此部分費用應(yīng)該在設(shè)計還未開始階段就與設(shè)計管理中心溝通完畢,可參考類似項目與設(shè)計管理中心協(xié)商。1.3.3.4 開發(fā)前期費中的報批報建費。此部分費用主要是由市場開發(fā)中心/前期部辦理各類證件時,需交納給國家相關(guān)政府部門和機關(guān)的費用,每個地區(qū)都有其具體的收費標準可以參考,故此部分費用與市場開發(fā)中心/前期部溝通后填寫。1.3.3.5 開發(fā)前期費中的三通一平費用和臨時設(shè)施費用。三通一平是指臨時水、電、路以及場地平整;臨時設(shè)施是指臨時圍墻、臨時辦公室、臨時圍板;此部分費用一般根據(jù)項目現(xiàn)場情況與工程管理中心/ 工程管理部溝通確定。注意按照受益原則分攤到項目的每期。1.3.3.6
13、社區(qū)管網(wǎng)工程費是指室外給排水、室外采暖、室外煤氣、室外電氣及高低壓設(shè)備、室外智能化及室外消防等費用。此費用一般目標成本編制時沒有圖紙依據(jù),而且對社區(qū)檔次影響不大,室外給排水可以參考相似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù),室外煤氣按收費標準預(yù)留,室外電氣及高低壓設(shè)備、智能化與設(shè)計管理中心溝通后得出成本。1.3.3.7 園林環(huán)境費包含綠化建設(shè)費、硬景建設(shè)費、園建機電、圍墻建造、水景部分、構(gòu)筑物、室外照明、室內(nèi)零星設(shè)施等項目。目標成本編制時按照園林設(shè)計檔次和一定的軟硬景比例和水景、構(gòu)筑物工作量分別計算。編制之前要與設(shè)計管理中心溝通景觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計表,軟景分草坪比重、灌木比重、大小喬木的分別種植密度及其工程量,硬景分石材、建菱
14、磚、洗米石等分別計算比重和工程量,然后根據(jù)小區(qū)規(guī)劃檔次和建造風格對景觀數(shù)據(jù)一一落實,并體現(xiàn)在目標成本中。1.3.3.8 配套設(shè)施費是指建造為小區(qū)服務(wù)的相應(yīng)設(shè)施發(fā)生的費用。主要包含學校、居委會、會所、物業(yè)管理用房、派出所、垃圾站、人防車位、車位成本預(yù)留、游泳池等,此部分費用應(yīng)該分攤到項目各期中。1.3.3.9 開發(fā)間接費包含工程管理費、資本化利息、營銷設(shè)施建造費、物業(yè)完善費、不可預(yù)見費。此部分費用比較固定,可以取經(jīng)驗數(shù)據(jù),資本化利息依據(jù)財務(wù)數(shù)據(jù)。1.3.3.10 期間費用包含管理費用和營銷費用,管理費用,期間費用由財務(wù)管理部確定。1.3.4 主體建安工程費1.3.4.1 主體建筑工程費包含基礎(chǔ)工
15、程費、結(jié)構(gòu)及粗裝修、門窗工程、公共部位裝修、室內(nèi)裝修等內(nèi)容。主體建筑工程費一般按實際工程量或建筑面積含量(含量指標)及市場單價(造價指標)來計算其成本。1.3.4.2 主體安裝工程費包含室內(nèi)水暖氣電、設(shè)備及安裝費、弱電系統(tǒng)費。室內(nèi)水電一般依據(jù)經(jīng)驗數(shù)值計算(含量指標),設(shè)備及安裝中電梯和發(fā)電機費以臺數(shù)為基礎(chǔ)依據(jù)經(jīng)驗單價計算成本(造價指標)。弱電系統(tǒng)可以按照經(jīng)驗數(shù)值計算,具體參考下面附表。1.3.5 各產(chǎn)品對比表和類似產(chǎn)品成本分析表1.3.5.1 目標成本編制初步完成后,如果此項目是多期開發(fā)的,除第一期與可研成本對比分析外,其他期的需要與上期的成本進行對比分析,其差異的原因;1.3.5.2 如果只
16、有一期,那么與可研成本估算表進行比較分析并調(diào)整即可。1.3.6 各責任部門成本控制目標填寫1.3.6.1 責任成本主要依據(jù)編制的目標成本,按一定的標準劃分各責任部門,為各責任部門行動的指導指標。1.3.6.2 責任部門目前主要是:設(shè)計管理中心、市場開發(fā)中心、工程管理中心、營銷管理中心、成本核算中心、物資部,以及城市公司各責任部門參與,由成本核算中心對項目的總成本八項費用負責。1.3.7 成本核算中心與責任部門溝通1.3.7.1 目標成本估算表完成后,成本核算中心需要跟各責任部門進行詳細溝通;1.3.7.2 成本核算中心按溝通意見,深化編制目標成本控制責任書;1.3.7.3 雙方達成一致意見,通
17、過書面方式確認,填報目標成本控制責任書評審表;1.3.7.4 責任部門在項目運營過程中出現(xiàn)目標成本超標情況的,必須申報 目標成本超標審批表,說明超標原因和金額,送成本核算中心和集團高層審批;1.3.7.5 目標成本超標審批表通過審批,責任部門的相關(guān)責任可部分免除;1.3.8 成本核算中心與集團高層的溝通第 7 頁 共 55 頁1.3.8.1 成本核算中心編制目標成本報告書,并填報目標成本審批表 報集團高層審批;1.3.8.2 目標成本審批表及目標成本控制責任書評審表同時審批;1.3.8.3 項目目標成本經(jīng)過部門內(nèi)部審核,同時與各責任部門溝通一致,即 可以以書面形式分發(fā)給部門經(jīng)理、分管領(lǐng)導和董事
18、長/總裁審批簽署實施,然后向總裁辦及工程審計中心備案,目標成本需及時錄入成本及財務(wù)管理軟件;1.3.8.4 目標成本估算表編制過程見以下示意圖:獲得土地規(guī)戈限據(jù)場點情況市政封套情況|土地"價格分期計劃規(guī)劃指標<設(shè)計費額度控制表報批報建費全期配套分攤表六類費用分攤及期間費景觀數(shù)據(jù)表主體建安費財務(wù)資金中心溝通資本化利息和管理費用等營銷價格確認成本匯總表各產(chǎn)品類型成本對比表目標成本各部門會簽、報公司領(lǐng)導批+目標成本報工程審計中心備案錄入成本財務(wù)軟件1.4 目標成本的部門責任分解1.4.1 成本核算中心負責成本責任管理制度的制訂、修改、指導、解釋與檢 查落實;1.4.2 各責任部門負責
19、貫徹實施本管理細則;1.4.3 成本核算中心按項目、分開發(fā)周期,根據(jù)目標成本控制責任書編 制目標成本控制季度評分表。1.4.4 目標成本控制季度評分表的內(nèi)容包括“成果指標”及“管理指標” 兩部分。按各部門分,權(quán)重如下:責任主體權(quán)重成果指標管理指標設(shè)計管理中心90%10%成本部30%70%核算部30%70%工程管理部40%60%采購部70%30%1.4.5 成本核算中心按照目標成本控制季度評分表的評分標準,從每個 項目每期的目標成本控制責任書確定的下月開始,到項目入伙的當月止,每 月末對各項目的相關(guān)責任部門的本月責任成本的完成情況進行評分,并對分項得分情況進行具體說明。1.4.6 評分的反饋方式
20、如下:1.4.6.1 成本管理信息月報中,通報各責任部門當月本項目責任成本執(zhí) 行情況及評分。1.4.6.2 成本管理月度報告中,通報各責任部門當月責任成本綜合評分。1.4.6.3 在每季度各責任部門的績效考核中,本評分結(jié)果占60%權(quán)重。1.5 無效成本的控制1.5.1 無效成本的定義1.5.1.1 無效成本:房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、 促進營銷沒有作用,無法獲得客戶認同和補償,屬于費用浪費的成本。1.5.1.2 有效成本:能形成有效產(chǎn)品或提升價值,對促進營銷有積極作用的 成本費用。1.5.1.3 計算公式:有效成本二總成本-無效成本1.5.1.4 無效成本與有效成本的區(qū)分
21、:有效成本在短期或長期的收益中可以 獲得補償,無效成本無法獲得補償1.5.2 無效成本的范圍覆蓋各類合同以及非合同性成本的分析,涉及設(shè)計、工程、營銷、財務(wù)、成 本等;1.5.3 無效成本的分析對象以項目分期(例如:XX項目一期)為分析對象。1.5.4 無效成本的分類作業(yè) 環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)設(shè)計設(shè)計失誤對設(shè)計效果把握不準拆除和重建后期加固與補強資金浪費拆除與重建設(shè)計及里卜達不及時材料、施工工藝選擇不當多工序設(shè)計圖矛盾裝飾設(shè)計未結(jié)合建筑現(xiàn)狀設(shè)計保守經(jīng)濟性不合理招標招標策劃標段劃分不合理,計劃性不足影響工期與質(zhì)量投標單位選擇施工單位考察失誤,投標競爭 /、充分中途變化,總價增加招標文件 編
22、制合同條款有誤,經(jīng)濟標編制出 現(xiàn)失誤多承擔費用評定標評標分析失誤中標價格偏局施工施工準備使用周期短的高標準臨設(shè)拆除與重建施工節(jié)點計劃不合理延誤工期,增加成本施工過程施工安排失誤賠償與維修費用工程質(zhì)里管理不替1考慮不周,費用大增非關(guān)鍵線路搶工費效比/、局合同執(zhí)行拆分合同工作內(nèi)容未及時簽訂補充合同總成本增加,卻無法從相應(yīng)單位扣回維修維修工作程序不到位維修時未及時通知責任單位,維修費 用無法落實銷售銷售承諾超出交樓標準的承諾為承諾付出大量成本展示資料有誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售過程改變房屋用途拆除與重建樣板房過早銷售重復(fù)建設(shè)信息溝通小暢信息失真,工作失誤預(yù)結(jié)算預(yù)算失誤合同價款失實導致費用增加結(jié)算失誤結(jié)算
23、價不符,工程款超付付款付款失誤工程款超付1.5.5 成本有效性管理理念的灌輸1.5.5.1 成本核算中心向公司管理層、各部門明確成本有效性管理的概念、目的、分類、優(yōu)點;1.5.5.2 成本核算中心深入開展工作,獲得公司全體對成本有效性管理工作 的支持;1.5.6 無效成本目的與作用1.5.6.1 培養(yǎng)、提高全員成本意識;1.5.6.2 分析項目成本,找出成本構(gòu)成的有效和無效部分,形成合理目標成 本,實施無效成本管理與控制;1.5.6.3 歸納、匯總無效成本,分析無效成本產(chǎn)生的原因,促進各部門專業(yè) 能力和計劃能力的提高;1.5.6.4 尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù),對最終降低項目成本費
24、用提供參考;1.5.6.5 減少無效成本,降低項目成本費用,以最少的經(jīng)濟消耗取得最優(yōu)的 經(jīng)濟效益。1.5.7 無效成本的總結(jié)與發(fā)布。1.5.7.1 通過對每單結(jié)算(包括合同和簽證變更)及非合同性成本進行分析, 提煉無效成本數(shù)據(jù),建立無效成本檔案;1.5.7.2 定期(每月或每季度)向公司管理層和各部門通報無效成本動態(tài)信 息、做出比較;1.5.7.3 根據(jù)對無效成本產(chǎn)生原因的分析,提出工作改進建議。1.5.7.4 合適時機,可提請公司領(lǐng)導層針對無效成本的發(fā)生變化情況進行獎1.5.8 目標成本制定中成本有效性的應(yīng)用制定目標成本時,根據(jù)對前期無效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析, 考慮通過努力導致 無效成本減少的
25、情況,以形成合理的目標成本。1.5.9 無效成本的控制1.5.9.5控制無效成本是降低項目成本直接有效的方法,有賴于公司各部門 的共同參與。1.5.9.2具體的措施包括:(1)限額設(shè)計;(2)設(shè)計方案優(yōu)化;(3)加強施工圖事前審核,做好圖紙會審工作,減少設(shè)計變更;(4)確定合理的施工技術(shù)方案(降低廢品率);(5)加強供應(yīng)商考察;(6)加大集中采購力度;(7)嚴格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度;(8)提高專業(yè)能力;(9)加強部門間信息溝通。1.5.9.3 成本核算中心負責對項目發(fā)生的成本進行分析,明確無效成本產(chǎn)生 的金額、原因,定期向公司高層和相關(guān)部門、人員通報。1.5.9.4 各責任部門針對相關(guān)的無效成本及
26、時進行總結(jié),以避免重復(fù)發(fā)生。1.5.9.5 成本核算中心有義務(wù)在日常工作中督促、提醒、并采取主動行為避 免和減少無效成本的發(fā)生。2、記錄要求:序號記錄名稱附表1目標成本估算表(參考)»國目標成本估算表( 參考).xls2目標成本控制責任書(參考) »見前面附表序號記錄名稱附表3目標成本控制季度評分表(參考)»6、成本管理季度評 估標準(模板).xls4目標成本超標審批表畫目標成本超標審批 表.doc第15頁共55頁三、設(shè)計階段成本優(yōu)化作業(yè)指引1、流程節(jié)點說明:1.1 設(shè)計前期成本控制1.1.1 開始設(shè)計前要求設(shè)計管理中心、市場開發(fā)中心、營銷管理中心整理出 政府規(guī)劃
27、要點、土地屬性(用地分析)、市場定位三方面信息。1.1.1.1 政府規(guī)劃要點:根據(jù)政府規(guī)劃要點批復(fù),得出如下信息:總占地面積容積率建筑用地面積建筑密度總建筑面積綠地率計容積率面積戶數(shù)住宅建筑面積限局商業(yè)會所學校幼兒園物業(yè)用房設(shè)備用房活動中心服務(wù)中心衛(wèi)生院郵電所公共衛(wèi)生間,游泳池球場車位類型數(shù)量面積備注自行車車位車位人防面積1.1.1.2 土地屬性:通過勘查現(xiàn)場,詢問市場開發(fā)中心、工程合約中心等相 關(guān)部門,對土地屬性信息分析:項目詳細 描述備注市政解決方案 (水、電、氣、道 路)市政污水:青楚了解距離紅線的距離,是否組建污水處理站;市政給水清楚了解距離紅線的距離;臨水清楚了解距離紅線的距離;永久
28、電清楚了解距離紅線的距離;臨時電清楚了解距離紅線的距離;市政煤氣清楚了解距離紅線的距離,是否組建煤氣瓶組處理站;出入道路清楚了解是否需要維修、建造道路及高架橋等;公交站場清楚了解小區(qū)建造公交站的數(shù)量;紅線內(nèi)土地情況場地高差情況1、清楚了解場地高差情況,以便估算場地平整費用, 擋土墻費用;2、山地建筑分析場地坡度回積比率植被情況清楚了解場地內(nèi)植被情況, 與設(shè)一道決定是否有可以 保留的樹木,以便估算景觀成本;河流、箱涵情況清楚了解場地內(nèi)是否有河流、 箱涵,河流、箱涵的長度、 深度及寬度,以便估算改造費用;魚塘、湖泊情況清楚了解場地內(nèi)是否有魚塘、 湖泊,魚塘、湖泊的面積, 以便估算改造費用;高壓線情
29、況清楚了解場地內(nèi)是否有高壓線通過(局壓伏輸),如果有,需要埋地或改變走向的長度;輸油管等市政情 況清楚了解場地內(nèi)是否有輸油管、市政設(shè)施等,如果有, 需要搬遷或改變走向的距離;市政道路情況清楚了解場地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市 政道路,如果有,具體長度及寬度、建造標準;拆遷情況地質(zhì)情況清楚了解場地內(nèi)地質(zhì)情況,以便決定米用基礎(chǔ)形式;建筑退讓紅線情 況清楚了解場地內(nèi)建筑退讓紅線情況,以便準確計算建筑物占地面積;紅線外土地情況噪音情況考慮是否需要考慮防噪玻璃;可視景觀清楚了解場地周邊的可是景觀情況,決定是否需要改造可視景觀;1.1.1.3 市場定位:通過詢問營銷管理中心、銷售代理公司,清楚了解
30、項目 市場定位:戶一附加值立裝修產(chǎn)品 回面積比 率型 面層 高梯 幾花 園陽 臺凸 窗地 下面 風開 窗園 林大 堂電 梯室 內(nèi)售 價積1戶室格廳產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品N 車位配比要求車位售價、 可售比率商業(yè)配套要求會所配套要求1.1.2 以上信息整理完成后,成本需要關(guān)注的重點是:1.1.2.1 場地內(nèi)的特殊地形,如果出現(xiàn)河流、箱涵,高壓線等問題需要仔細分析, 了解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本,注意需要預(yù)留部分不可預(yù)見費用;1.1.2.2 車位要重點關(guān)注其建造方式(地下、半地下、露天),是否計算容積率,會所是否可售;1.1.2.3 外電需要重點關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費用
31、,注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降低部分成本。1.2 概念、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制重點1.2.1 建筑、結(jié)構(gòu)方面1.2.1.1 設(shè)計前,同設(shè)計管理中心、營銷管理中心、銷售代理公司一起探討產(chǎn)品類型布置方案,作單一產(chǎn)品估算以及組合方案的成本估算,形成較為詳盡、準確的最優(yōu)產(chǎn)品組合(已確定)方案的成本估算,用以指導概念、規(guī)劃設(shè)計。1.2.1.2 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源,合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置;讓產(chǎn)品銷售利潤、土地價值最大化。1.2.1.3 成本核算中心應(yīng)就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向設(shè)計管理中心、營銷管理中心、銷售代理公司提出建議(注意: 重點是通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同產(chǎn)品間成本差異)1.2
32、.1.4 路網(wǎng)布置( 1)道路設(shè)計滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范;( 2)路網(wǎng)應(yīng)合理簡潔(減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折);( 3) 優(yōu)化出入口布置,( 優(yōu)化建議時成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求,不能夠減少出入口后引起客戶投訴,導致后期整改而增加成本) ;( 4)道路寬度(設(shè)置雙車道或單車道加會車區(qū));1.2.1.5 停車布置(綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車效率、成本等因素選定停車方式)( 1)土地利用地面露天車位最大化地面停車按照最大邊線原則布置( 2)停車方式車位平面布置最優(yōu)化:限定面積內(nèi)停放量最大。車位建造成本由低到高的順序為:地面露天車位-首層架空車位-地上獨立車庫-半地下車位-地下車
33、位,具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。( 3)停車位體形控制:高度單獨車位面積。( 4)車庫設(shè)置車庫宜集中設(shè)置,減少建造成本機械車位及地下車庫高度預(yù)留。( 5)車庫設(shè)置注意考慮客戶使用要求,占地面積較大項目,車位數(shù)量需要合理分配,避免集中設(shè)置而引起業(yè)主投訴(示范區(qū)尤其需要注意)1.2.1.6 控制不可銷售的公建及配套建設(shè)面積。( 1)不可銷售的公建及配套(含附加值多建面積)或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。( 2)提升附加值而多建的面積,要結(jié)合市場銷售價格估算建設(shè)的必要性,注意提醒設(shè)計管理中心:國家有了新的建筑面積計算規(guī)范, “虛報面積”而招致的政策風險需要注意避免。( 3)通
34、過業(yè)態(tài)分析和市場調(diào)查合理確定商業(yè)面積。1.2.1.7 綜合物業(yè)管理成本、建造成本,合理布置組團大小,組團出入口布置相對集中,減少管理人員。1.2.1.8 應(yīng)結(jié)合項目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況,按照土方費用最小的原則確定場地標高。( 1)“因地制宜”動土量最小盡可能使場地土方挖填平衡。( 2)降低排水坡度;( 3)山地建筑除考慮土方量以外設(shè)計需要盡可能減少擋土墻,護壁等的設(shè)計。( 4)土方平衡需要在具體的工程實施前,推動設(shè)計管理中心、工程合約中心 / 工程管理部出一份現(xiàn)場的等高線圖以及擬修建建筑的標高圖紙,兩者合二為一后,再由成本估算出整個項目的的土方挖填工程量,以及檔土墻,護坡成本并將計算結(jié)果交
35、給公司決策。1.2.1.9 總圖規(guī)劃,綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、 交通的合理布局,避免(臨時辦公室、施工生活區(qū)、項目臨水、臨電、臨時道路)重復(fù)建設(shè)。1.2.1.10 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型:( 1)根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型( 2)控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。1.2.1.11 山地建筑必須比選邊坡支護方式:( 1)結(jié)合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式。( 2)邊坡支護方式成本遞增順序一般是:自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè),毛石擋墻,砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式(自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè),毛石擋墻,砼擋墻)。1.2.1.12 確定贈送面積大?。荷降亟?/p>
36、筑應(yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。1.2.1.13 合理利用場地地形地貌利用原有地形的起伏關(guān)系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補水費用 (此項優(yōu)化工作需要成本人員熟悉項目地形和設(shè)計意圖,并對管網(wǎng)給排水等成本都有一定的了解) 。1.2.2 安裝方面1.2.2.1 電梯布置方案選擇:1.2.2.2 從成本角度,超高層盡量選用兩階段提升布置方案。1.2.2.3 在市場無特殊要求下,采用一梯多戶(或四戶以上)方案。1.2.2.4 估算以及選定電梯轎廂裝修標準(建議按照不同檔次設(shè)計一至兩個裝修標準,以后每次套用即可)。1.2.3 園林環(huán)境
37、方面1.2.3.1 充分考慮利用場地景觀資源(天然景觀及人造景觀),提升產(chǎn)品品1)不同景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配。2)不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。1.2.3.2 明確景觀單位控制成本:根據(jù)公司已有產(chǎn)品系列將每種產(chǎn)品的景觀成本總結(jié)出來,然后根據(jù)最新的市場價格和項目的特殊情況調(diào)整后,提交最新單位景觀成本供設(shè)計、營銷考慮,同時提供給設(shè)計院作為設(shè)計控制參考,注意根據(jù)景觀重要程度區(qū)別對待。1.2.3.3 明確軟硬景控制比例:統(tǒng)計已有項目軟硬景面積比例,提供給設(shè)計管理中心及設(shè)計院作為設(shè)計控制參考。通常軟景比硬景便宜,因此應(yīng)該盡可能多的設(shè)置軟景,少做硬景。1.3 方案設(shè)計階段成本控制重點1.
38、3.1 建筑、結(jié)構(gòu)方面1.3.1.1 建筑方案選型:( 1)評估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度,選擇規(guī)則的建筑平面,盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來成本的增加。高層建筑單體應(yīng)選擇對稱形式;考慮抗震及成本要求,外挑外掛構(gòu)件宜減少;控制屋頂造型。( 1)注意事項:以上項目需要成本人員有一定的結(jié)構(gòu)知識,因此平時要多參與相關(guān)結(jié)構(gòu)方面的討論和協(xié)商,提高結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)水平,積累經(jīng)驗,并形成一定之規(guī)。1.3.1.2 確定合理層高:結(jié)合銷售、成本等因素確定層高,一般情況下,住宅層高2.8 米性價比較優(yōu),層高每增加0.1m造價增加該層造價的3-5%;1.3.1.3 窗地比控制( 1)通過節(jié)能估算指標來控制窗地比
39、。注意:節(jié)能控制主要是窗墻比以及開啟面積,要注意轉(zhuǎn)換窗墻比和窗地比的關(guān)系,總體來說目前節(jié)能規(guī)范對成本控制窗地比是有利的,需要重點關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過,成本提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積,而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求。特殊項目除外。( 2) 單體方案確定后,估算不同單體戶型窗地比,合理控制產(chǎn)品窗地比(是否開窗或開窗大小需要與設(shè)計一道溝通),窗地比應(yīng)不超過同類產(chǎn)品經(jīng)驗值。1.3.1.4 欄桿、欄板的限定:( 1)估算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價,建議欄桿類型盡量少。( 2)建議通過經(jīng)驗的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計做成標準產(chǎn)品,以后欄桿的做法就不需要在估算單價成本只需
40、要統(tǒng)計含量即可。1.3.1.5 外墻裝飾設(shè)計優(yōu)化方案的初步確定:( 1)提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價格表,以便作為參考(平涂、質(zhì)感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價格)。( 2)提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率,以便設(shè)計合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率。( 3)提供常用外裝材料適用性能。( 4)關(guān)注外墻立面復(fù)雜程度,并提出改進建議。1.3.1.6 優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法:( 1)提供目前不同產(chǎn)品陽臺、露臺、屋面具體做法及價格表,以便設(shè)計作為參考選擇;( 2)優(yōu)化比選具體做法;1.3.1.7 節(jié)能方案:( 1)盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品,以
41、最優(yōu)經(jīng)濟方式解決節(jié)能方案。( 2)通過合理的窗墻比實現(xiàn)節(jié)能達標。( 3)通過墻體材料來實現(xiàn)節(jié)能達標。( 4)控制節(jié)能取值范圍。1.3.1.8 結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化:( 1)結(jié)構(gòu)模板平面確定后,設(shè)計管理中心、成本核算中心配合審核柱網(wǎng)布置,結(jié)構(gòu)形式,選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案。(結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序:矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻;住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。 )( 2)減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量1.3.1.9 山地建筑應(yīng)結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型:( 1)根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型。( 2)控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎(chǔ)。1.3.1.10 山地建筑必須比選邊坡支護方式:( 1
42、)結(jié)合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式。( 2)邊坡支護方式成本遞增順序一般是:自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè),毛石擋墻,砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式(自然土方放坡、預(yù)應(yīng)力錨桿砼噴設(shè),毛石擋墻,砼擋墻)。注意:擋土高度超過3 米以上時有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還便宜,因此高擋土墻需要進行方案估算比較。1.3.1.11 確定贈送面積大?。荷降亟ㄖ?yīng)該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計建筑面積或者容積率,盡量規(guī)避政策風險。1.3.2 安裝方面1.3.2.1 估算配電設(shè)備(高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機組)分期或分項目集中布置或分散布置不同方
43、案的經(jīng)濟合理性:因為涉及供電等壟斷行業(yè),有可能成本拿到圖紙時方案已經(jīng)定案,因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事,避免優(yōu)化工作不到位。需根據(jù)場地等實際情況分按不同方案計算測定。1.3.2.2 供配電設(shè)備安裝定位設(shè)計優(yōu)選:所有供配電設(shè)備(除發(fā)電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜)盡可能設(shè)在同一房間內(nèi),確保在符合規(guī)范要求下距離最短,以減少之間聯(lián)接線路。1.3.2.3 估算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開閉所式的綜合經(jīng)濟性,提出優(yōu)選方案。( 1)一般情況環(huán)網(wǎng)式比開閉式經(jīng)濟。( 2)合理布置開閉所位置,使走線長度之和最短。( 3)設(shè)置開閉所時,應(yīng)盡量考慮多期共用。( 4)條件允許時,可考慮借用項目附近原有開閉所,避免新
44、建。1.3.2.4 供水方案中重點考慮建造水泵房的必要性:( 1)現(xiàn)階段采用建設(shè)水泵房方式供水方式較省。( 2)必須建造水泵房時應(yīng)考慮建造位置及占用空間。( 3)當選用負壓供水方案時要與水泵房水池供水方案估算對比,確認實施的經(jīng)濟合理性。1.3.2.5 合理設(shè)置消防分區(qū):( 1)在符合消防規(guī)范的前提下,最大限度布置消防分區(qū)。( 2)布置防火分區(qū)應(yīng)注意住宅、商用、地下車庫(單體、復(fù)式)的區(qū)別。( 3)盡量利用建筑墻體設(shè)置防火墻,減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設(shè)置消防分區(qū),減少消防噴淋系統(tǒng)的設(shè)置。1.3.2.6 中水處理站與中水提升泵站:( 1)中水處理站應(yīng)根據(jù)項目特征,選用設(shè)計規(guī)定的最
45、小規(guī)模。( 2) 中水處理站與中水提升泵站應(yīng)選擇在地塊中心,使管線布置長度最短。1.3.2.7 污水提升泵站:對大量填土地塊,由于自然坡度無法達到排水要求,需考慮建設(shè)污水提升泵站。1.3.2.8 地塊內(nèi)高壓線路改線:( 1)入地方式:造價高;( 2)電纜溝方式:相對較高;( 3)管道埋設(shè)方式:相對較低;( 4)建設(shè)高壓走廊:造價較低;1.3.3 園林環(huán)境方面1.3.3.1 按目標成本控制指標,實行限額設(shè)計;1.3.3.2 提供材料規(guī)格型號單價:( 1)提供常用軟硬材料規(guī)格型號及單價。( 2)鋪地材料盡量本地化,避免大面積使用花崗巖等貴重材料;植物選擇本地常用,易成活,養(yǎng)管費用低的種類。( 3)
46、根據(jù)不同位置合理確定石材厚度,主要部位石材選擇:壓頂50mnS非行車道地面20mnS (荔枝面采用30mn#)行車道地面40-50mnff立面20mmJ;踏面30mnffo1.3.3.3 提供基層標準做法,供設(shè)計管理中心及設(shè)計院使用。1.3.3.4 軟景觀中,苗木比例適當:重點效果部分使用大規(guī)格苗木,一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木。1.3.3.5 選擇合適的材料尺寸,控制各類材料損耗。1.3.3.6 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主,并綜合考慮后期維護 成本。1.3.3.7 控制木作的使用面積,盡量少用水景(主要是后期維護管理成本太高 )。1.3.3.8 綠化灌木種類盡量少一些,灌木造價比
47、草皮貴很多,優(yōu)化時注意盡量減少灌木面積,灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護作用,其余的地方盡量種草皮,并配以不同喬木搭配以達到節(jié)約成本保證效果的目的。1.4 擴初(初步)設(shè)計階段成本控制重點1.4.1 建筑、結(jié)構(gòu)方面1.4.1.1 明確結(jié)構(gòu)含量控制指標:( 1)向設(shè)計院下發(fā)“施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制要點”,明確結(jié)構(gòu)含量設(shè)計限額。( 2)結(jié)構(gòu)含量中需要將各部位含量細化便于以后估算控制,如果遇到山地建筑等地形比較復(fù)雜而設(shè)計院不肯簽訂設(shè)計限額指標時可以采用地上限額,地下部分過程控制的方法來簽訂設(shè)計合同。( 3)限額后一定要設(shè)立合適的獎懲措施保證條款可執(zhí)行。1.4.1.2 選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式及埋深
48、:根據(jù)詳勘報告,設(shè)計院初步估算進行設(shè)計,審核設(shè)計院選用的基礎(chǔ)類型及基礎(chǔ)設(shè)計的經(jīng)濟合理性。一般情況,各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增:天然淺地基基礎(chǔ)、 復(fù)合地基淺基礎(chǔ)( 有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替) 、筏板、 預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁( 逐漸受限制) 、灌注樁。1.4.1.3 明確合理結(jié)構(gòu)布置,復(fù)核結(jié)構(gòu)參數(shù):設(shè)計管理中心與設(shè)計院就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流,力求得到合理結(jié)構(gòu)形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、安全、最經(jīng)濟結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點審查:結(jié)構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。1.4.1.4 結(jié)構(gòu)含量指標計算:( 1)成本核算
49、中心根據(jù)設(shè)計院提供的設(shè)計電子稿或者白圖計算鋼筋含量及混凝土含量,保證鋼筋含量及混凝土含量控制在目標成本范圍內(nèi),并及時反饋設(shè)計管理中心、設(shè)計院,以便進一步優(yōu)化。( 2)驗算時注意:要抽取基礎(chǔ),首層,標準層,天面層等來予以驗算,確保結(jié)果不會偏離太遠。估算結(jié)果符合目標成本要求后再出施工圖紙。( 3)如果局部或者全部指標超標需要分列細項詳細分析超標部位原因,并將結(jié)果發(fā)給設(shè)計管理中心和主管結(jié)構(gòu)優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領(lǐng)導,推進設(shè)計優(yōu)化工作完成,遇到特殊情況確實需要超標的要報主管領(lǐng)導審批同意后在進行下一部的設(shè)計工作。1.4.1.5 復(fù)核建筑控制指標:復(fù)核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等,控制在目標成本內(nèi)。1
50、.4.1.6 配合設(shè)計開展節(jié)能方案估算比選,選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案:在立面方案已經(jīng)確定的情況下,節(jié)能方案經(jīng)濟性優(yōu)先順序為:減小窗墻比加厚外墻砌體材料 外墻聚苯顆粒砂漿 外墻保溫板 采用LOW-改璃。1.4.1.7 部品材料選配標準應(yīng)盡量與目標成本估算標準保持一致。復(fù)核部品材料設(shè)計選用表,不符合項要與設(shè)計管理中心協(xié)商解決方案并進行相關(guān)成本估算分析。1.4.2 精裝修方面1.4.2.1 室內(nèi)精裝修:根據(jù)確定的裝修標準,實行限額設(shè)計,控制在目標成本內(nèi)。減少精裝房的差異,對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用,便于提高經(jīng)濟采購批量。1.4.2.2 公共裝修:裝修方案確定后,估算銷售大廳、會所、
51、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。1.4.2.3 根據(jù)裝修建筑尺寸,選擇合適模數(shù)的材料尺寸,將各類材料損耗降到最低。1.4.2.4 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主,并綜合考慮后期維護成本。1.4.2.5 減少精裝房的差異,對應(yīng)不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。便于提高經(jīng)濟采購批量。1.4.3 安裝1.4.3.1 估算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案情況下成本。1.4.3.2 變壓器(不同單臺容量)組合方案的比選:(1)規(guī)格在1250KVA以內(nèi)單臺容量越大,單位容量費用越低。在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下,選用變壓器臺數(shù)越少越經(jīng)濟。除可節(jié)省費用外,還可節(jié)省空間。但若實際使用容量
52、不能達到或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉(zhuǎn),在按變壓器計量收費情況下,電費可能較高,單臺容量要綜合評選。(2)規(guī)格1250KVAiZ上變壓器價格昂貴,建議不選。1.4.3.3 配電主干線路不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案比選:一般情況下,價格遞增順序為;電纜+電纜穿刺接頭,電纜+預(yù)分支接頭,母線槽;防火橋架(或線槽)+普通電纜(或阻燃電纜)敷設(shè)方式,普通橋架(線槽)+耐火電纜的敷設(shè)方式。當然回路較少時采用導線(或電纜)穿管(阻燃管價格遠低于鍍鋅鋼管)方式可能更省,具體綜合估算。1.4.3.4 室外供配電線路設(shè)計優(yōu)化:( 1)市政供電線路引入:在場地、環(huán)境允許情況下,架空線路最省。當影響
53、環(huán)境采用電纜時,單線電纜截面規(guī)格不得超過300mm2避免再行選大一級(或大一級以上規(guī)格)、產(chǎn)生浪費。在線路最短原則下,首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設(shè)。當在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時, 要根據(jù)實際情況估算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設(shè)與自行新建電纜 溝或采用直埋敷設(shè)方式時的最優(yōu)方案。一般情況下,敷設(shè)方式不同時的價格從低到高排序為:利用市政已建電纜溝-直埋+過路套管-全程穿管-自行新建電纜溝。電纜溝深度、寬度在滿足有關(guān)要求前提下要控制在規(guī)格最小范圍內(nèi)。(2)小區(qū)配電線路:最省方案排序:鎧裝電纜直埋+過路套管-導線+全程穿管-普通電纜 拄程穿管-鎧裝電纜+全程穿管-普通電纜+電纜溝-鎧裝電纜 +電纜溝。但當電線、電纜根數(shù)達到一定數(shù)量集中敷設(shè)時,可能選用電纜溝敷設(shè) 方式更
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