蘇州國有土地上房屋征收估價(jià)技術(shù)規(guī)范

1、蘇州市國有土地上房屋征收估價(jià)技術(shù)規(guī)范第一章 總 則1.1 制定依據(jù)為規(guī)范國有土地上房屋征收估價(jià)行為，維護(hù)公共利益，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國務(wù)院國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、國務(wù)院不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例、國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-2015）、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50899-2013）、住建部國有土地上房屋征收評(píng)估辦法和江蘇省關(guān)于印發(fā)江蘇省貫徹實(shí)施國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例若干問題規(guī)定的通知等有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。1.2 估價(jià)目的被征收房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)

2、換房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為：“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。1.3 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為被征收房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋（含占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)），估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、用途、建筑面積、占地面積、土地使用權(quán)應(yīng)以委托人提供的合法材料為準(zhǔn)。1.4 價(jià)值時(shí)點(diǎn)被征收房屋價(jià)值評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與被征收房屋的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致，當(dāng)政府或其他部門對(duì)其有規(guī)定的，按其規(guī)定。1.5 價(jià)值類型（1）被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值

3、時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況。（2）被征收房屋價(jià)值應(yīng)包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于被征收人的其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，包含被征收房屋附著物的價(jià)值，不包含機(jī)器設(shè)備、物資等的搬遷費(fèi)用，停產(chǎn)、停業(yè)損失等補(bǔ)償，以及臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等其他費(fèi)用。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。（3）當(dāng)被征收房屋裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行評(píng)估確定的，所評(píng)估的被征收房屋價(jià)值不包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，并應(yīng)在被征收房屋估價(jià)報(bào)告中作出特別說明。1.6 適用范圍蘇州市國有土地上房屋征收評(píng)估，

4、包括被征收房屋價(jià)值評(píng)估、被征收房屋裝修價(jià)值評(píng)估、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定等，適用于本技術(shù)規(guī)范，但其他法律法規(guī)有相關(guān)規(guī)定的，從其規(guī)定。1.7 估價(jià)方法被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，合理選用其中一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并在估價(jià)報(bào)告中作相應(yīng)說明。被征收房屋的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法估價(jià)；被征收房屋或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法估價(jià)；被征收房屋可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)或被征收房屋的同類房地產(chǎn)沒有交易

5、或交易很少，且被征收房屋或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，可選用成本法；被征收房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用除成本法以外的方法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法；當(dāng)被征收房地產(chǎn)是大量相似的批量房地產(chǎn)時(shí)，可選用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。當(dāng)選用兩種或兩種以上估價(jià)方法對(duì)被征收房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)對(duì)各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定估價(jià)結(jié)果。1.8 估價(jià)程序（1）接受估價(jià)委托，明確估價(jià)基本事項(xiàng)并簽訂書面房屋征收估價(jià)委托合同。（2）匯總整理委托方提供的資料，包括登記房屋性質(zhì)、用途、建筑面積、未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定處理情況等。（3）編制估價(jià)作業(yè)方案，擬定征收估價(jià)作業(yè)步驟和進(jìn)度。（4）搜集房地

6、產(chǎn)市場(chǎng)信息資料及其他有關(guān)資料。（5）實(shí)地查勘、調(diào)查被征收房屋區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況，做好丈量、影像和實(shí)地查勘記錄等工作。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及相關(guān)實(shí)地查勘人員應(yīng)在查勘記錄表上簽字。（6）選定估價(jià)方法，包括擬采用的估價(jià)方法及評(píng)估技術(shù)路線，擬定評(píng)估的方法，計(jì)算確定估價(jià)結(jié)果。（7）撰寫估價(jià)報(bào)告，要求一戶一報(bào)告。（8）向房屋征收部門提供初步估價(jià)結(jié)果，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)向被征收人公示，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)說明解釋，有異議的初步估價(jià)結(jié)果進(jìn)行答疑復(fù)核，有錯(cuò)誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行修正。（9）初步估價(jià)結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供委托估價(jià)范圍內(nèi)被征收房屋的估價(jià)報(bào)告。房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)

7、交估價(jià)報(bào)告。（10）被征收人或者房屋征收部門對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告15日內(nèi)并向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)的，原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)5日內(nèi)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)纼r(jià)結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)人。（11）被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起15日內(nèi)向被征收房屋所在地房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。經(jīng)估價(jià)專家委員會(huì)鑒定，估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。（12）房屋征收

8、估價(jià)業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)將估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。1.9 估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、國有土地上房屋征收評(píng)估辦法及本技術(shù)規(guī)范等，出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，并須經(jīng)兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。1.10 資料存檔估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將下列資料與估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理歸檔保存：（1）房屋征收估價(jià)委托合同；（2）房屋征收決定公告；（3）已登記房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地使用證及有關(guān)材料；未經(jīng)登記建筑認(rèn)定處理情況等資料；（4）被征收房屋的實(shí)地查勘記錄、影像等資料；（5）可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、影像等資料；（6）確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等資料；（7）復(fù)核

9、估價(jià)申請(qǐng)與復(fù)核報(bào)告，鑒定申請(qǐng)與房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)出具的鑒定報(bào)告（如涉及復(fù)核與鑒定）；（8）其它涉及估價(jià)項(xiàng)目的必要資料。估價(jià)報(bào)告應(yīng)有紙質(zhì)與電子文檔，估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留10年。1.11 證據(jù)保全估價(jià)依法代管的房屋、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及估價(jià)過程中形成的有關(guān)估價(jià)資料另行提交委托人。第二章 比較法2.1 比較法的定義所謂比較法，即依據(jù)替代原理，將需估價(jià)的被征收房屋與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)附近已成交的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的已知價(jià)格作適當(dāng)修正，測(cè)算出被征收房屋的客觀合理價(jià)格的方法。2.2 比較法的公式比較價(jià)值 可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×

10、;市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)式中：可比實(shí)例價(jià)格建立價(jià)格可比基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格，如房產(chǎn)交易登記部門登記的正常成交價(jià)格；交易情況修正因交易行為中的某些特殊因素所造成的價(jià)格偏差，測(cè)定方法可以利用已掌握的同類型房地產(chǎn)交易資料或市場(chǎng)行情分析測(cè)算，應(yīng)消除特殊交易情況造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。市場(chǎng)狀況調(diào)整將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，應(yīng)在調(diào)查及分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，采用可比實(shí)例所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。區(qū)位狀況調(diào)整將可比

11、實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在被征收房屋區(qū)位狀況下的價(jià)格，且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括周邊環(huán)境，交通便捷程度，小區(qū)規(guī)劃布局、綠化、車位、街區(qū)中位置、配套設(shè)施等因素，商業(yè)用房的聚集程度、人流量等狀況，單套房屋還應(yīng)包括樓層和朝向；實(shí)物狀況調(diào)整將可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在被征收房屋實(shí)物狀況下的價(jià)格。主要包括建筑規(guī)模、用途、層數(shù)、層高、新舊程度、結(jié)構(gòu)等級(jí)、檔次、物業(yè)管理等因素，商業(yè)用房的進(jìn)深，設(shè)施設(shè)備等狀況。被征收房屋的裝修，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或另行估價(jià)，不列入實(shí)物狀況因素修正，可比實(shí)例有裝修的，可在成交價(jià)格中直接扣除。2.3 運(yùn)用比較法估價(jià)步驟：（1）搜集交易實(shí)例；（2）選取可比實(shí)例；（3）

12、建立比較基礎(chǔ)；（4）進(jìn)行交易情況修正；（5）進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；（7）計(jì)算比較價(jià)值。2.4 運(yùn)用比較法注意事項(xiàng)2.4.1 選取可比實(shí)例選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：（1）可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與被征收房屋處于同一供求圈或同一區(qū)位內(nèi)。（2）可比實(shí)例的權(quán)益狀況或?qū)嶓w狀況應(yīng)與被征收房屋相同或相似，包括用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)等。（3）可比實(shí)例應(yīng)從交易實(shí)例中選取，且不得少于三個(gè)；（4）可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近，不宜超過1年，通常應(yīng)選擇6個(gè)月以內(nèi)成交的實(shí)例；（5）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。2.4.2修正方法及要求（1）被征收房屋優(yōu)于可比實(shí)例的，正值修正；被

13、征收房屋劣于可比實(shí)例的，負(fù)值修正；（2）每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%，綜合全部調(diào)整不得超過30%；（3）經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2；（4）當(dāng)幅度或比值超出（2）、（3）條規(guī)定時(shí)，宜更換可比實(shí)例；當(dāng)因估價(jià)對(duì)象或市場(chǎng)狀況特殊，無更合適的可比實(shí)例替換時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。2.4.3類似房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。在房屋成片征收區(qū)域內(nèi)，當(dāng)類似房屋較多時(shí)，可以采用比較法，先求取某一標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的價(jià)格，再將其作為該區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)價(jià)格的基準(zhǔn)，詳見第六章標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。2.5 住宅用房的房地產(chǎn)狀況調(diào)整2.5.1區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)表序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)

14、修正范圍1周邊環(huán)境周邊綠化、自然景觀、環(huán)境衛(wèi)生狀況±2%其中:(1)周邊有大片綠地或自然景觀、衛(wèi)生環(huán)境良好每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%，有噪音或空氣污染另可減0.5-1%(2)周邊有較多綠地，基本整潔衛(wèi)生(3)周邊有少量綠地，衛(wèi)生環(huán)境一般(4)周邊基本無綠地，建筑擁擠，環(huán)境雜亂2交通便捷程度汽車通達(dá)及公共交通情況±2%其中:(1)汽車順暢通達(dá)（二車道以上），公共交通非常便捷，附近有軌道交通站點(diǎn)和公交站點(diǎn)有數(shù)條線路每個(gè)項(xiàng)目與相0.5%(2)汽車順暢通達(dá)（二車道以上），公共交通較便捷，附近公交站點(diǎn)僅一條線路汽車能通行（僅一車道），公共交通較便捷，附近無軌道交通，公交站點(diǎn)

15、有數(shù)條線路(3)汽車能通行（僅一車道），附近無軌道交通，公交站點(diǎn)僅一條線路汽車不能通行，附近無軌道交通，公交站點(diǎn)有數(shù)條線路(4)汽車不能通行，附近無軌道交通，公交站點(diǎn)僅一條線路(5)汽車不能通行，附近無軌道交通、公交站點(diǎn)及公交線路3小區(qū)規(guī)劃布局小區(qū)規(guī)劃布局狀況±2%其中：（1）按規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行布置，人車分流每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%（2）無規(guī)劃設(shè)計(jì)，但有序布置，人車不分流（3）無序布置，人車不分流4小區(qū)綠化小區(qū)綠化狀況±1%其中：（1）綠化率高、植被分層、修剪整齊每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%（2）綠化水平一般，植被不分層（3）綠化稀疏或基本無綠化5小區(qū)設(shè)施公建配

16、套與水電氣等狀況±2%其中：（1）文體活動(dòng)室、社區(qū)用房、物業(yè)用房、公共車庫等公建配套齊全，有水、電、氣、污水系統(tǒng)每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%（2）有部分公建配套，有水、電、氣、污水系統(tǒng)（3）有部分公建配套，有水、電，缺氣或缺污水系統(tǒng)（4）有部分公建配套，有水、電，缺氣、缺污水系統(tǒng)基本無公建配套，有水、電，缺氣或缺污水系統(tǒng)（5）基本無公建配套，有水、電，缺氣、缺污水系統(tǒng)6車位狀況車位狀況±1%其中：（1）有停車場(chǎng)，車位多，滿足停車需要每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%（2）有停車場(chǎng)，車位一般，無法滿足停車需要（3）無停車場(chǎng)、車位較少7樓層有電梯（多層、小高層、高層）

17、與無電梯樓層±5%其中：（1）有電梯樓層調(diào)節(jié)每往上一層加0.5%，（最大可增減5%）（2）無電梯樓層調(diào)節(jié)見無電梯樓層修正系數(shù)表2.5.38朝向朝向狀況±1%其中：（1）朝南每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%（2）朝東（3）朝西、朝北9配套設(shè)施商店、銀行、小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生所等配套設(shè)施在小區(qū)內(nèi)或在小區(qū)附近狀況±2%其中：（1）小區(qū)或小區(qū)周邊商店、銀行、小學(xué)、中學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生所等配套齊全每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%（2）小區(qū)或小區(qū)周邊有部分配套設(shè)施（包括有中學(xué)、小學(xué)或有小學(xué)、幼兒園）（3）小區(qū)或小區(qū)周邊有部分配套設(shè)施（僅有中學(xué)或僅有小學(xué)或僅有幼兒園）

18、（4）小區(qū)或小區(qū)周邊僅有商店等配套設(shè)施（5）小區(qū)或小區(qū)周邊基本無配套設(shè)施10其他區(qū)位因素2.5.2實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)表序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修正范圍1成新房屋新舊程度及保養(yǎng)情況±5%其中：（1）房屋已建成0-4年每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%，此外，視房屋保養(yǎng)情況好壞，可增減1%2%（2）房屋已建成5-8年（3）房屋已建成9-12年（4）房屋已建成13-16年（5）房屋已建成17-20年（6）房屋已建成20年以上2建筑間距建筑間距系數(shù)±2%其中：（1）建筑間距系數(shù)1：1.4以上每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%（2）建筑間距系數(shù)1：1-1.4（3）建筑間距系數(shù)1：0.8-1

19、：1（4）建筑間距系數(shù)1：0.8以下3層高層高狀況±2%其中：（1）層高4米以上每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%（2）層高3.6-4米，含3.6米（2）層高3.2-3.6米，含3.2米（3）標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3.2米，含2.8米（4）層高2.8米以下4房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu)狀況其中：（1）鋼混結(jié)構(gòu)每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減2%（2）混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等（3）混合結(jié)構(gòu)二等，磚木結(jié)構(gòu)二等（4）混合結(jié)構(gòu)三等，磚木結(jié)構(gòu)三等（5）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)比混三磚三減3%（6）基礎(chǔ)加固可增1%至2%（7）混合結(jié)構(gòu)二等內(nèi)框架或現(xiàn)澆屋面可增0.5%至1%5物業(yè)管理物業(yè)管理情況±2%其中：（1）無物業(yè)管

20、理每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%（2）三級(jí)物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（3）二級(jí)物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（4）一級(jí)物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（5）全封閉物業(yè)管理6其他實(shí)物因素2.5.3成套居住用房無電梯樓層修正系數(shù)表所在樓層1層2層3層4層5層6層7層10.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%20.0%1.5%2.0%1.5%1.5%1.5%30%（坡頂1%）2.5%2.0%2.0%2.0%40%（坡頂1%）1.5%1.5%1.5%50%（坡頂0.5%）1.0%1.0%60%（坡頂0.5%）0.0%70.0%2.6 商業(yè)用房的房地產(chǎn)狀況調(diào)整按蘇住建規(guī) 2011 4號(hào)

21、文規(guī)定：“商業(yè)用房按用途分為批零銷售、金融保險(xiǎn)、娛樂、餐飲、服務(wù)五類”。本節(jié)所指“商業(yè)用房”是指批零銷售、娛樂、餐飲、服務(wù)等四類及金融保險(xiǎn)類沿街門面房。其他金融保險(xiǎn)類用房稱其為“商務(wù)金融用房”。2.6.1區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)表序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修正范圍1商店聚集程度商店聚集程度±4%其中:(1)商店聚集度高，業(yè)態(tài)齊全每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%(2)商店聚集度較高，業(yè)態(tài)基本齊全(3)商店聚集度一般，業(yè)態(tài)基本齊全(4)商店聚集度一般，業(yè)態(tài)不齊全（5）沿街商店較少2交通便捷程度交通通達(dá)與停車情況±2%其中:(1)公共交通便捷，附近有軌道交通每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5

22、%(2)公共交通較便捷，汽車可順暢通達(dá)(3)汽車可順暢通達(dá)，停車位較少(4)汽車不能通達(dá)3臨街狀況臨街狀況±2%其中：（1）沿主要商業(yè)道路每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%（2）沿次要商業(yè)道路（3）沿一般商業(yè)道路4人流量指行人與非機(jī)動(dòng)車流量情況±2%其中:(1)行人與非機(jī)動(dòng)車流量較多每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%(2)行人與非機(jī)動(dòng)車流量一般(3)行人與非機(jī)動(dòng)車流量較少5樓層樓層狀況其中：（1）一至三層綜合平均價(jià)1（2）一層：二層1.4：0.9（3）二層：三層0.9：0.7（4）三層：四層及四層以上0.7：0.66其他區(qū)位因素商業(yè)用房一般分為沿主要商業(yè)道路、沿次要商業(yè)道路、沿

23、一般商業(yè)道路三種類型。選取可比實(shí)例道路等級(jí)應(yīng)相同或相似，最多不能相差一個(gè)級(jí)別。2.6.2實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)表序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修正范圍1成新新舊程度狀況及保養(yǎng)情況±5%其中:(1)房屋已建成1-4年每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%，此外，視房屋保養(yǎng)情況好壞，可增減1%2%(2)房屋已建成5-8年(3)房屋已建成9-12年(4)房屋已建成13-16年(5)房屋已建成17-20年(6)房屋已建成20年以上2寬深比寬深比調(diào)節(jié)狀況其中:(1)寬深比大于2.0，含2.0每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減3%(2)寬深比1.5-2.0，含1.5(3)寬深比1.0-1.5，含1.0 (4)寬深比0.5

24、-1.0，含0.5每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減2%(5)寬深比小于0.53層高層高狀況±2%其中：（1）層高3.5米以下每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%（2）層高3.5-4.0米，含4.0米（3）層高4.0-4.5米，含4.5米（4）層高4.5-5.0米，含5.0米每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目可增減2%（5）層高5.0米以上4房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu)狀況±2%其中：（1）鋼混結(jié)構(gòu)每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%（2）混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等（3）混合結(jié)構(gòu)二等，磚木結(jié)構(gòu)二等（4）混合結(jié)構(gòu)三等，磚木結(jié)構(gòu)三等5設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施狀況其中：（1）電梯±1%（2）中央空調(diào)±1%

25、（3）消防設(shè)施±1%6其他實(shí)物因素說明：商業(yè)用房選取可比實(shí)例應(yīng)與被征收房屋規(guī)模相當(dāng)，兩者建筑面積比為0.5-2。2.7 商務(wù)金融用房的房地產(chǎn)狀況因素修正本節(jié)所指“商務(wù)金融用房”是指蘇住建規(guī)20114號(hào)文規(guī)定：“商業(yè)用房按用途分為批零銷售、金融保險(xiǎn)、娛樂、餐飲、服務(wù)五類”中的金融保險(xiǎn)用房。2.7.1區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)表序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修正范圍1聚集程度商務(wù)金融用房聚集程度±2%其中:(1)商務(wù)金融用房聚集度高每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%(2)商務(wù)金融用房聚集度比較高(3)商務(wù)金融用房聚集度一般(4)商務(wù)金融用房聚集度較低2交通便捷程度汽車通達(dá)與停車情況±

26、3%其中:(1)汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)）滿足需要每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%(2)汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)）基本滿足需要(3)汽車可順暢通達(dá)，停車位較少，不能滿足需要(4)汽車不能通達(dá)3周邊配套設(shè)施周邊配套設(shè)施狀況±2%其中:(1)各類商店、各種中介、通訊信息齊全每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%(2)各類商店、各種中介、通訊信息較齊全(3)各類商店、各種中介、通訊信息欠齊全4樓層樓層狀況±3%（1）有電梯樓層調(diào)節(jié)以第五層為基礎(chǔ)，五層以下不調(diào)整，五層以上的每提高一層增加0.5%。（2）無電梯樓層調(diào)節(jié)以中間層為準(zhǔn)，每往上一層減0.5%，每往下一層減0.5%5其

27、他區(qū)位因素2.7.2實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)表序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修正范圍1成新新舊程度狀況±5%其中:(1)房屋已建成1-4年每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%(2)房屋已建成5-8年(3)房屋已建成9-12年(4)房屋已建成13-16年(5)房屋已建成17-20年(6)房屋已建成20年以上2房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu)狀況±2%其中：（1）鋼混結(jié)構(gòu)一等每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%（2）鋼混結(jié)構(gòu)二等（3）鋼混結(jié)構(gòu)三等（4）混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)3層高層高狀況±2%其中：（1）層高4.5米以上每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%（2）層高4-4.5米，含4.5米（3）層高3.5-4米

28、，含4米（4）標(biāo)準(zhǔn)層高3-3.5米，含3.5米4設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施狀況±1%其中：（1）電梯及電梯數(shù)目每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%（2）中央空調(diào)（3）消防設(shè)施5物業(yè)管理物業(yè)管理情況±3%其中：（1）無物業(yè)管理每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%（2）三級(jí)物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（3）二級(jí)物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（4）一級(jí)物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（5）全封閉物業(yè)管理6其他實(shí)物因素2.8 綜合用房的房地產(chǎn)狀況調(diào)整2.8.1區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)表序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修正范圍1交通便捷程度汽車通達(dá)與停車情況±3%其中:(1)汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)）滿足需要

29、每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%(2)汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)）基本滿足需要(3)汽車可順暢通達(dá)，停車位較少，不能滿足需要(4)汽車不能通達(dá)2周邊配套設(shè)施周邊配套設(shè)施狀況±1%其中:(1)各類商店、金融、通訊服務(wù)齊全每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%(2)各類商店、金融、通訊服務(wù)較齊全(3)各類商店、金融、通訊服務(wù)欠齊全3其他區(qū)位因素2.8.2實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)表序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修正范圍1成新新舊程度狀況±5%其中:(1)房屋已建成1-4年每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%(2)房屋已建成5-8年(3)房屋已建成9-12年(4)房屋已建成13-16年(5)房屋已建

30、成17-20年(6)房屋已建成20年以上2房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu)狀況±2%其中：（1）鋼混結(jié)構(gòu)每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%（2）混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等（3）混合結(jié)構(gòu)二等、磚木結(jié)構(gòu)二等（4）混合結(jié)構(gòu)三等、磚木結(jié)構(gòu)三等3層高層高狀況±2%其中：（1）層高4.5米以上每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減0.5%（2）層高4.0-4.5米，含4.5米（3）層高3.5-4.0米，含4.0米（4）層高3.0-3.5米，含3.5米4設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施狀況其中：（1）電梯增減1%（2）中央空調(diào)增減1%（3）消防設(shè)施增減1%5物業(yè)管理物業(yè)管理情況±1%其中：（1）物業(yè)管理較好每個(gè)項(xiàng)目與相鄰

31、項(xiàng)目比較可增減0.5%（2）有物業(yè)管理（3）無物業(yè)管理6其他實(shí)物因素2.9 工業(yè)倉儲(chǔ)用房的房地產(chǎn)狀況調(diào)整工業(yè)倉儲(chǔ)用房，因建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)成及用地面積、容積率等的不確定性，一般不適用于比較法估價(jià)。如有相類似的房地產(chǎn)，采用比較法估價(jià)時(shí)，可對(duì)上述相關(guān)系數(shù)進(jìn)行修正。第三章 收 益 法3.1 收益法的定義預(yù)計(jì)被征收房屋未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算被征收房屋的客觀合理價(jià)值的方法。3.2 收益法的公式收益期為有限年的基本公式如下：式中： V待估房地產(chǎn)收益價(jià)值； Ai未來第i年的凈收益； Y未來第i年的報(bào)酬率； n房地產(chǎn)的收益年限，是從價(jià)值時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算的未來可以獲取凈收益

32、的時(shí)間（為有限年）。3.3 運(yùn)用收益法估價(jià)步驟（1）選擇具體估價(jià)方法；（2）測(cè)算收益期或持有期；（3）測(cè)算未來收益；（4）確定報(bào)酬率；（5）計(jì)算收益價(jià)值。3.4 運(yùn)用收益法注意事項(xiàng)3.4.1選取可比實(shí)例參照比較法選取可比實(shí)例的要求選取租金實(shí)例。3.4.2各項(xiàng)因素修正被征收房屋于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)年租金收入 = 可比實(shí)例的出租價(jià)格 × 出租情況修正 × 出租市場(chǎng)狀況調(diào)整 × 出租房地產(chǎn)狀況調(diào)整（1）可比實(shí)例的出租價(jià)格，是建立出租價(jià)格可比基礎(chǔ)上的實(shí)際成交出租價(jià)格；（2）出租情況修正，修正因出租行為中某些特殊因素所造成的價(jià)格偏差；（3）出租市場(chǎng)狀況調(diào)整，將可比實(shí)例在其出

33、租日期的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格；（4）出租房地產(chǎn)狀況調(diào)整，房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位因素調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。區(qū)位狀況調(diào)整，將可比案例在其自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為被征收房屋區(qū)位狀況下的價(jià)格；實(shí)物狀況調(diào)整，將可比案例在其實(shí)物狀態(tài)下價(jià)格調(diào)整為被征收房屋實(shí)物狀況下的價(jià)格。具體修正方法、系數(shù)調(diào)整以及不同類型房地產(chǎn)修正方法及系數(shù)的差異參考比較法對(duì)于可比案例的修正及調(diào)整方法。3.4.3修正計(jì)算結(jié)果所選取的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)修正后，可用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法計(jì)算估價(jià)結(jié)果。3.5 收益法相關(guān)參數(shù)3.5.1稅費(fèi)出租型房地產(chǎn)，可根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益（應(yīng)與客觀市場(chǎng)租金收入接近），凈收益一般為租賃收入

34、扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金，如有相關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁情況的根據(jù)實(shí)際情況計(jì)算。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)涉及四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。一般租賃所需要的各項(xiàng)費(fèi)用：（1）維修費(fèi)：一般為房屋重置價(jià)的2%（2）保險(xiǎn)費(fèi)：一般為房屋重置價(jià)的0.05%（3）管理費(fèi)：一般為租金收入的2%5%（4）稅金：根據(jù)稅法及稅務(wù)部門規(guī)定確定。3.5.2空置率空置和租金損失是指由于空置、承租人變動(dòng)、租金或者

35、其他收益的拖欠而產(chǎn)生的年潛在毛收入的酌減額。3.5.3 報(bào)酬率的求取與確定（1）市場(chǎng)提取法：選取不少以三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測(cè)算報(bào)酬率。（2）累加法：以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率可選用國務(wù)院金融主管部門公布的同一時(shí)期一年定期存款年利率或一年期國債年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)為承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，并應(yīng)根據(jù)被征收房屋及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。（3）投資收益率排序插入法：找出有關(guān)不同類型的投資及收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度、按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將被征收房屋投資與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定報(bào)酬率。3.5.4 可收益年限的確定3.5.4.

36、1出讓類型土地可收益年限的確定。土地使用權(quán)類型為出讓的房地產(chǎn)其可收益年限為以價(jià)值時(shí)點(diǎn)開始土地剩余使用年限與房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命二者中取小。（1）土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命同時(shí)結(jié)束的，收益期應(yīng)為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命；（2）土地使用剩余年限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價(jià)值為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值；（3）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同等約定土地使用權(quán)期限屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值。（4）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地使用權(quán)剩余期限，且出讓

37、合同等未約定土地使用期限屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加上建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。3.5.4.2劃撥類型土地可收益年限確定。（1）土地使用權(quán)類型為劃撥的房地產(chǎn)，可收益年限按設(shè)定用途下出讓土地的最高出讓年限與房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命二者中取小。各類出讓土地的最高出讓年限表土地用途最高出讓年限（年）住宅70商業(yè)40綜合50工業(yè)50（2）土地使用權(quán)類型為劃撥的房地產(chǎn)（不包括住宅用房）的價(jià)值，按設(shè)定用途下出讓土地的最高出讓年限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，扣除其應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金（補(bǔ)交土地出讓金的數(shù)額根據(jù)政府有關(guān)部門規(guī)定處置）29 / 29文檔可自由

38、編輯打印第四章 成本法4.1 成本法的定義所謂成本法，是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。重置成本和重建成本可以合稱為重新購建價(jià)格，是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤。4.2 成本法的公式被征收房屋的評(píng)估價(jià)格 土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-建筑物折舊4.3 運(yùn)用成本法估價(jià)步驟（1）選擇具體估價(jià)路徑；（2）測(cè)算重置成本或重建成本；（3）測(cè)算折舊；（4）計(jì)算成本價(jià)值。4.4 成本法相關(guān)參數(shù)（1）土地取得成本

39、土地取得成本和土地重置成本，可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定。土地成本和土地重置成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。重新購置土地的必要支出應(yīng)包括土地購置價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)，重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤包括待開發(fā)土地成本、土地建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。土地狀況應(yīng)為土地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，土地使用期限應(yīng)為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的土地使用權(quán)剩余期限。（2）建設(shè)成本開發(fā)前期費(fèi)用如市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、交通影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招標(biāo)等，以及施工通水、通電、通路、場(chǎng)

40、地平整和臨時(shí)用房等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出，土地取得成本中已經(jīng)全部包含或部分包含的支出，此處不再包含或部分包含。建筑安裝工程費(fèi)包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為估價(jià)對(duì)象獨(dú)立配套建設(shè)的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，則此就只有部分或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)城市規(guī)劃要求配套建設(shè)的教育（如幼兒園）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、社區(qū)服務(wù)（如居委會(huì)）、市政公用（如公共廁所）等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。其他工程費(fèi)包括工程監(jiān)理

41、費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。開發(fā)間接稅費(fèi)包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如人防工程費(fèi)等，如地方政府或其有關(guān)部門收取的費(fèi)用已包含在土地取得成本中，則此就沒有費(fèi)用。（3） 管理費(fèi)用管理費(fèi)用=（土地取得成本+建設(shè)成本）×2%-3%（4） 投資利息（1）計(jì)息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本和管理費(fèi)用；（2）利率：采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的一年期銀行貸款利率；（3）計(jì)息時(shí)間：土地取得費(fèi)用的計(jì)息周期為投資建設(shè)期；假設(shè)投資建設(shè)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期均勻投入，則計(jì)息期為投資建設(shè)期的一半，根據(jù)不同物業(yè)類型，不同體量的建設(shè)期見下表。物業(yè)體量與建設(shè)期表業(yè)態(tài)類型建筑體量V（萬平方米）住宅V3，建設(shè)期1年；3V10，建

42、設(shè)期2年；V10，建設(shè)期3年商業(yè)V3，建設(shè)期1年；3V10，建設(shè)期2年；V10，建設(shè)期3年商務(wù)金融V5，建設(shè)期1年；5V10，建設(shè)期2年；V10，建設(shè)期3年工業(yè)倉儲(chǔ)V5，建設(shè)期1年；5V10，建設(shè)期2年；V10，建設(shè)期3年（5） 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息）×3%-5%（6） 開發(fā)利潤開發(fā)利潤=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）×利潤率不同業(yè)態(tài)的利潤率取值業(yè)態(tài)類型利潤率住宅8%-15%商業(yè)15%-20%商務(wù)金融8%-12%工業(yè)倉儲(chǔ)3%-9%（7） 銷售稅金銷售稅費(fèi)=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)

43、用+開發(fā)利潤）×稅率銷售稅金是根據(jù)商品買賣的流轉(zhuǎn)額征收的稅金，是屬于流轉(zhuǎn)稅的范疇，此處包括營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。蘇州市鎮(zhèn)一級(jí)稅率為5.55%，市區(qū)一級(jí)5.6%。“營改增”實(shí)施之后按照以下公式：銷售稅費(fèi)=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤）÷1.05×稅率（8） 折舊建筑物折舊應(yīng)為各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，并應(yīng)等于建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本減去建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。折舊的確定按蘇州市房屋重置價(jià)格評(píng)估辦法的有關(guān)規(guī)定確定。4.5 說明房屋重置價(jià)按蘇州市有關(guān)部門公布的基本重置價(jià)求取。第五章 假設(shè)開發(fā)法5.1 假設(shè)開發(fā)

44、法的定義假設(shè)開發(fā)法，指預(yù)計(jì)被征收房屋開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常建設(shè)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算被征收房屋的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。5.2 假設(shè)開發(fā)法的公式開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤5.3 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)步驟運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：（1）選擇具體估價(jià)方式；（2）選擇估價(jià)前提；（3）選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式；（4）測(cè)算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；（5）測(cè)算后續(xù)開發(fā)的必要支出；（6）測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值；（7）確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤；（8）計(jì)算開發(fā)價(jià)值。5.4 假設(shè)開發(fā)法相

45、關(guān)參數(shù)（1）后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期可分為后續(xù)開發(fā)期和經(jīng)營期。開發(fā)期的起點(diǎn)是假設(shè)取得在建工程的日期，即價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。經(jīng)營期是根據(jù)未來開發(fā)完成后房地產(chǎn)的經(jīng)營方式而定：對(duì)于經(jīng)營方式采用銷售方式的，經(jīng)營期即銷售期，銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售罄之日止的時(shí)間；對(duì)于經(jīng)營方式采用出租或自營方式的，經(jīng)營期即運(yùn)營期，運(yùn)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期應(yīng)根據(jù)被征收房屋狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的一般期限

46、、估價(jià)前提、被征收房屋所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行測(cè)算。（2）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測(cè)來求取。對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)。對(duì)于出租和自營的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。（3）待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)是假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)購買在建工程應(yīng)由買方繳納的有關(guān)稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手

47、續(xù)費(fèi)等，根據(jù)稅法及蘇州稅務(wù)部門規(guī)定確定。（4）建設(shè)成本建設(shè)成本包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、前期費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)被征收房屋在建狀況對(duì)上述構(gòu)成項(xiàng)分項(xiàng)預(yù)測(cè)費(fèi)用額和該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)。（5）管理費(fèi)用管理費(fèi)用根據(jù)被征收房屋開發(fā)復(fù)雜狀況按照建設(shè)成本的一定比率計(jì)取，而該項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)生時(shí)點(diǎn)一般視作與建設(shè)成本同步發(fā)生。（6）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用根據(jù)開發(fā)完成后房地產(chǎn)狀況及市場(chǎng)狀況按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率計(jì)取。（7）銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅等，根據(jù)稅法及蘇州稅務(wù)部門規(guī)定按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率計(jì)取，其中

48、土地增值稅根據(jù)被征收房屋項(xiàng)目情況采用預(yù)征率測(cè)算。（8）投資利息（僅限于靜態(tài)分析方法）應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目： 在建工程的價(jià)值； 在建工程取得稅費(fèi)； 建設(shè)成本； 管理費(fèi)用； 銷售費(fèi)用。 計(jì)息期：待估在建工程的價(jià)值及在建工程取得稅費(fèi)二者的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)；建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用通常不是集中發(fā)生在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是分散發(fā)生在后續(xù)開發(fā)時(shí)間段內(nèi)，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時(shí)間段的期中。計(jì)息方式：按復(fù)利計(jì)息。 （4）利率：采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的一年期銀行貸款利率。 （9）開發(fā)利潤（僅限于靜態(tài)分析方法）開發(fā)利潤以價(jià)值時(shí)點(diǎn)、

49、本地區(qū)本類項(xiàng)目的一般利潤率及相匹配計(jì)算基數(shù)估算。采用直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)是在建工程價(jià)值及取得稅費(fèi)、建設(shè)成本；采用投資利潤率的計(jì)算基數(shù)是在建工程價(jià)值及取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用；采用成本利潤率的計(jì)算基數(shù)是在建工程價(jià)值及取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和投資利息；采用銷售利潤率的計(jì)算基數(shù)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。（10）折現(xiàn)率（僅限于動(dòng)態(tài)分析法）折現(xiàn)率應(yīng)體現(xiàn)資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分，等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，其求取方法可參考收益法中報(bào)酬率的求取方法。5.5 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法注意事項(xiàng)5.5.1靜態(tài)分析方法和動(dòng)態(tài)分析方法。（1）應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)階段等情況，選擇動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，并應(yīng)優(yōu)先選用動(dòng)態(tài)分析法；（2）動(dòng)態(tài)