典型物業(yè)糾紛案例解析

1、典型物業(yè)糾紛案例解析1 、物業(yè)收費(fèi)糾紛解析 有關(guān)法律法規(guī) ： 物業(yè)治理條例第七條： 業(yè)主在物業(yè)治理活動中，履行下列義務(wù) ：? 遵守治理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；? 遵守物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)物業(yè) 共用部位 和共用設(shè)施設(shè)備 的使用、 公共秩序 和 環(huán)境衛(wèi)生 的愛護(hù)等方面的規(guī)章制度；? 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決 定；? 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項修理資金；? 按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；? 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 物業(yè)治理條例第三十六條： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù) 。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主 人身、 財產(chǎn)安全受到損害的， 應(yīng)當(dāng)依法承

2、擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 物業(yè)治理條例第四十二條： 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照 物業(yè)服務(wù)合同的約定 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約 定，業(yè)主負(fù) 連帶繳納 責(zé)任。中華人民共和國民法通則第一百零六條： 公民 ,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的 ,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任 . 合同法第一百零七條： 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)連續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償缺失等違約責(zé)任。物權(quán)法第七十二條 ： 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)益，承擔(dān)義務(wù)；不得 以舍棄權(quán)益不履行義務(wù)。物業(yè)收費(fèi)糾紛中不得不注意的三個常識：常識一： 物業(yè)治理服務(wù)不到位業(yè)主就拒

3、交物業(yè)治理費(fèi)的主張是不合 理的物業(yè)治理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)治理費(fèi)包括專門多具體項 目，如保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)、化糞池 清淘費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等等 .業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司治理不到位通常是指保潔、保安、綠化 方面，如果這些方面確實與物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明 顯時，按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主能夠要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但不能拒交，因為物業(yè)治理企業(yè)客觀上提供了一定的服務(wù)，業(yè)主拒交 物業(yè)費(fèi)的主張是不合理的 .常識二： 業(yè)主委員會未按法定程序聘請物業(yè)治理企業(yè)，業(yè)主仍無權(quán) 拒交物業(yè)治理費(fèi)按照物業(yè)治理條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會決議，不 管是物業(yè)治理委員會依舊業(yè)主委員會，均不得擅自選聘或解

4、 聘物業(yè)治理企業(yè) .但即使這種情形發(fā)生了， 單個業(yè)主也不能以 物業(yè)公司進(jìn)入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實際提供物業(yè)治理 服務(wù)的物業(yè)治理企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。因為由單個業(yè)主來否認(rèn)物 業(yè)治理企業(yè)與管委會或業(yè)委會訂立的物業(yè)服務(wù)合同，本身就 違法了 .在合同法上，這種物業(yè)治理合同實際上仍處于一種 效力待定狀態(tài)， 假設(shè)之后召開的業(yè)主大會決定承認(rèn)這份合同， 則該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會最終決議否定了這 份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)按照物業(yè)公司已提供的事實服務(wù)， 交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi) .如果業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)存有異議， 應(yīng)通過建議召開業(yè) 主大會的渠道解決，采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式不當(dāng)。 常識三： 與物業(yè)治理公司未簽訂過物

5、業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍需交物業(yè) 費(fèi)按照物業(yè)治理條例規(guī)定，選聘物業(yè)治理企業(yè)是業(yè)主 大會的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會，能夠代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合 同。這份合同對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物 業(yè)治理企業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)治理服務(wù)，只要與執(zhí)行業(yè)主大 會決議的業(yè)主委員會訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無需再與每位 業(yè)主單獨(dú)訂立合同。另外，即使物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主均未訂立 服務(wù)合同，但物業(yè)治理企業(yè)提供了事實的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事 實上同意了服務(wù)的，物業(yè)治理企業(yè)仍能夠要求業(yè)主繳納相應(yīng) 的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。(1) 因物業(yè)公司的過錯致使業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的典型案例 ：證明服

6、務(wù)不周拒交物業(yè)費(fèi)，法院判決仍須補(bǔ)交 70 馮女士因拖欠 41 個月物業(yè)費(fèi)，被北京中億豪物業(yè)治理有限公司推 上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物 業(yè)治理服務(wù)存在一定瑕疵， 如將樓房的消防道用做垃圾通道、 亂停車、 設(shè)啤酒銷售攤位等。法院按照權(quán)益義務(wù)對等原則，對物業(yè)公司要求的物業(yè)治理費(fèi)予以一 定比例的扣減，扣減比例按照實際違約情形確定為 30 ，馮女士須 交 41 個月物業(yè)費(fèi)的 70 。案例解析 ：物業(yè)治理條例 第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用的義務(wù)，同時物權(quán)法第七十二條規(guī)定業(yè)主對建筑物專 有部分以外的共有部分，享有權(quán)益，承擔(dān)義務(wù)；不得以舍棄 權(quán)益不履行義務(wù) .因此，

7、業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)就要承擔(dān) 繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵， 業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費(fèi)，但能夠要求物業(yè)公司在服 務(wù)瑕疵范疇內(nèi)減收一定的物業(yè)費(fèi)。（2）非因物業(yè)公司的過錯產(chǎn)生的物業(yè)糾紛 以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的 典型案例 ：業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費(fèi)敗訴7 月 20 日，北京世紀(jì)城物業(yè)治理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一 案一審宣判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告 交納物業(yè)治理費(fèi) 2.9 萬元、供暖費(fèi) 6076.2 元、車位治理費(fèi) 1500 元。 原告世紀(jì)城物業(yè)治理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于 2000 年前后購買 了世紀(jì)城的房子，至

8、起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi) 2.9 萬余元、供暖費(fèi) 6000 余元及車位治理費(fèi) 1500 元，要求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被 告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因為房屋質(zhì)量存在咨詢題長 期得不到解決、 物業(yè)服務(wù)不能令人中意， 以及電梯使用費(fèi)運(yùn)算不合理。 被告曹女士的律師則認(rèn)為，物業(yè)治理條例第 67 條規(guī)定 :“違反物 業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng) 督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)治理企業(yè)能夠向人民法院起 訴?！币泊_實是講，關(guān)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會督促交費(fèi)，這是一個 強(qiáng)制性條款，在沒有業(yè)委會督促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無權(quán)直 截了當(dāng)起訴欠費(fèi)業(yè)主。法院經(jīng)審理認(rèn)為

9、，北京世紀(jì)金源物業(yè)治理有限公司與曹女士就物 業(yè)治理事項簽訂了物業(yè)治理公約，在物業(yè)治理公約中雙方關(guān) 于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究 違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述物業(yè)治理公約，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事 人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述 合同關(guān)于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履 行。物業(yè)治理條例第六十七條規(guī)定：“ 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主 逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期 仍不交納的，物業(yè)治理企業(yè)能夠向人民法院起訴 ”。曹女士按照上述 規(guī)定認(rèn)為物業(yè)治理公司在沒有要求業(yè)主委員會督促其交納物業(yè)費(fèi)的 情形下，無

10、權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂 的物業(yè)治理公約 的時刻早于物業(yè)治理條例公布、施行的時刻， 在公約中差不多明確約定當(dāng)一方違約時相對方能夠申請調(diào)解，也能夠 向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時 應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法 院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的按照 物業(yè)治理條例第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯 理由，法院不予采信。曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電 梯的有關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)治理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但 其中每項費(fèi)用如何運(yùn)算、世紀(jì)城物業(yè)公司所收

11、取的有關(guān)費(fèi)用是否合理 等咨詢題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異 議，可向有關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對此予以審查決定。 在有關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒有對世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi) 的運(yùn)確實是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依 據(jù)。案例解析 ：物業(yè)治理條例第七條規(guī)定業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用的義務(wù)，此外，中華人民共和國民法通則第一百零 六條規(guī)定 ,公民 ,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的 ,應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主 負(fù)有按約繳納物業(yè)治理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)治理服務(wù)合同 中已有明確約定同時只要

12、差不多物價局批準(zhǔn)， 按照自治原則， 被告應(yīng)按照約定的計價方式繳納物業(yè)治理費(fèi)用，否則就要承 擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 以無人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例 ：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū) 8 棟 701 室.老兩口在澳大 利亞女兒家住了半年 ,最近回到自己家 .物業(yè)治理員上門收取物業(yè)治理 費(fèi) ,黃先生講 :我們半年都不在家 ,不應(yīng)該交物業(yè)治理費(fèi)，因此跟物業(yè)公 司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。 法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)案例解析 ： 第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部 分空置 ,并不意味著整個所有建筑物在空置著 .實際上盡管區(qū) 分所有建筑物的專有部分在空置 ,

13、但區(qū)分所有建筑物的共用 部分仍舊在運(yùn)行 ,使用之中 ,而物業(yè)治理費(fèi)的支出目的確實是 要堅持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用 ,修理和保養(yǎng) ,如果物業(yè)治理費(fèi)用缺乏來源或者減少 ,就不能使 區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行 ,使用 ,修理和保養(yǎng)得 到堅持和保證 .第二 ,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后 ,并不意味著就能 夠減少物業(yè)治理公司的物業(yè)治理服務(wù)的工作量.并不意味著能夠減少堅持 ,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用 ,修理和保養(yǎng)的工作量 ,電梯,高低壓配電設(shè)備 ,共用照明 , 水泵 ,消防設(shè)施等共用設(shè)備 ,設(shè)施仍舊要投入正常運(yùn)行 ,仍舊需 要修理和保養(yǎng) ;保安的值勤

14、,巡邏 ,安全檢查等工作量也可不能 減少 ;清潔衛(wèi)生 ,環(huán)境綠化等等物業(yè)治理的治理服務(wù)工作量一 樣也可不能因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少 .第三 ,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身而并非物業(yè)治理公司無理阻止不讓業(yè)主投入使用,因此 ,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)治理公司 .第四 ,減免物業(yè)治理費(fèi)用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來 講是不公平的 .盡管物業(yè)建筑物空置 ,但空置房的業(yè)主仍舊在 享受著因物業(yè)治理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增 值的經(jīng)濟(jì)成果 .典型案例 ：某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了 許多細(xì)部質(zhì)量咨詢題， 認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件， 但因要舉家出國，

15、 就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該 女士回國發(fā)覺，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量咨詢題及未解決，而物業(yè)治理公司卻 發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得專門冤，起初收房時就對 房子不中意，這半年自己也沒住，如何還要繳納這么多物業(yè)治理費(fèi) 案例解析 ：該女士應(yīng)交物業(yè)治理費(fèi)。房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以 產(chǎn)權(quán)證 的登記和取得作為最終 的交付標(biāo)準(zhǔn)，因為按照有關(guān)規(guī)定，只 有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財產(chǎn)權(quán)益的唯獨(dú)合法憑 證。然而在實際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)差 不多上期房，而房屋在驗收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往 有一個較長的周期，這就使 標(biāo)的物的實際交付和權(quán)屬

16、證明的 取得 無法完全同步。因此，入住交接 就成了房屋買賣交付中的一個重要環(huán)節(jié)， 買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗收房屋是否符合法定和約定交 付條件的一個要緊程序。在商品房買賣合同第八條和第十一條中，均對房屋 交接的程序做了約定的規(guī)范， 如：要求開發(fā)商在交付房屋時， 向購房人提供房屋驗收合格的證明（北京地區(qū)的驗收合格文 件為北京市建筑工程竣工驗收備案表）；開發(fā)商不出示 證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕接收，由 此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。具體到該女士， 盡管她對開發(fā)商的交付提出了自已的意 見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情形 （例如房屋全然未經(jīng)正式驗收合格等），同時

17、又收下了房門 鑰匙，則講明該女士對房屋的交付已表示認(rèn)可，她能夠就房 屋存在的細(xì)部咨詢題連續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此 認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，關(guān)于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時交付。 業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費(fèi)的交納爭議糾紛典型案例 ：2005 年 4 月，黃女士購買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的 業(yè)主委員會成立于 2005 年 10 月，同年 11 月，業(yè)主委員會與某物 業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由某物業(yè)治理企業(yè) 直截了當(dāng)向業(yè)主按月收取。從 2006 年 6 月份起，黃女士將該套商品 房出租給萬某一家使用。從 2006 年 10 月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由實際使用人

18、萬某交付，并告知某物業(yè)治理企業(yè)直截了當(dāng) 向承租人萬某收取。某物業(yè)治理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時遭拒 絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù) 而無支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。案例解析： 本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主依舊物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù) 費(fèi)。物業(yè)治理條例第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè) 服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定 由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶 繳納責(zé)任。 因此， 應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。向物業(yè)治理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主按照物業(yè)服 務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)直截了當(dāng)源于 物業(yè)服務(wù)合同的約定，按照合

19、同法第六十一條第一款的 規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，誠實的履行合同設(shè) 置的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因此，如果 物業(yè)治理企業(yè)沒有按照合同的約定履行合同義務(wù)，則業(yè)主享 有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng) 按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關(guān) 系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng) 當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)服務(wù) 合同向物業(yè)治理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履 行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)服務(wù) 合同約定的義務(wù)。 這兩種義務(wù)并非基于同以個合同而產(chǎn)生的， 不能混淆這兩種義務(wù)

20、。按照物業(yè)治理條例第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使 用人能夠約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng) 負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服 務(wù)費(fèi)用時，物業(yè)治理企業(yè)能夠要求業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè) 主在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后， 享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)益 具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租 人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用。 以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)， 2003 年 7月1 日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂省政府 公務(wù)員小區(qū)物業(yè)治理托付合同，規(guī)定物業(yè)治理提供

21、服務(wù)的受益人為 本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服 務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)治理費(fèi)。 2003 年 11 月 7 日，政興物業(yè) 公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的 2003 年下半年物業(yè)治理費(fèi) 3611.6 元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物 業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交 納物業(yè)費(fèi)。法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)， 具有代表業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為 業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)治理費(fèi)的義務(wù)。 故判決艾明輝給付物業(yè)治理費(fèi) 3611.6 元。案例解析

22、：按照物業(yè)治理條例有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)公 司簽訂了物業(yè)治理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè) 費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同， 但業(yè)主事實上同意了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實際發(fā)生的 服務(wù)價格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情形，即物業(yè)公司無物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)要緊求 確認(rèn)合同無效，而拒交物業(yè)費(fèi)咨詢題。按照合同法的有 關(guān)規(guī)定， 只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合 同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政治理 方面的咨詢題，應(yīng)由行政治理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定 物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實際提供了物業(yè)治理服務(wù)，業(yè) 主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。

23、風(fēng)險防范 ：物業(yè)公司同意了業(yè)主的托付，就要想方設(shè)法 為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé) 。如果自己盡職盡責(zé)了，依舊有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)?理由拒繳費(fèi)用，為了愛護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主 的權(quán)益，就要走法律途徑來解決咨詢題 。2、小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛 有關(guān)法律法規(guī)：中華人民共和國民法通則第一百零 六條：公民 ,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的 ,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民 事責(zé)任 .合同法第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者 履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連續(xù)履行、采取不久 措施或者賠償缺失等違約責(zé)任。物業(yè)治理條例第三十五條：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會 選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同

24、。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)治理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi) 用、雙方的權(quán)益義務(wù)、專項修理資金的治理與使用、物業(yè)治理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定物業(yè)治理條例第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè) 服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主 人身、 財產(chǎn)安全受到損害的， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（1）車輛被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛 案例解析：在此類糾紛中，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān) 鍵是看，物業(yè)公司與車主之間存在的是保管合同關(guān)系依舊場 地使用關(guān)系以及物業(yè)公司在車輛丟失中是否存在過錯。1 、如果對小區(qū)業(yè)主車輛的治理是一種特約治理， 即在物業(yè)治 理合同中約定的保安費(fèi)包括

25、車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟 失的，業(yè)主能夠要求特業(yè)治理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠 償責(zé)任； 2 、如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)治理公司疏 于治理，未盡至安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備， 對車輛的丟失有過錯過失的，物業(yè)治理公司應(yīng)承擔(dān)與其過錯 相適應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，如果物業(yè)治理公司履行了正常的 安全防范義務(wù)，沒有過錯的，物業(yè)治理公司可不承擔(dān)賠償責(zé) 任，因為物業(yè)治理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊， 是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直截了 當(dāng)?shù)那趾π袨槿?。業(yè)主與物業(yè)治理公司之間不存在財產(chǎn)保管 關(guān)系，對業(yè)主的車輛沒有保管義務(wù)。 3 、如果物業(yè)治理公司 設(shè)有專門的停車場，并

26、對停放的車輛收取場地使用費(fèi)，則應(yīng) 按照其收費(fèi)的數(shù)額和車輛的價值比率，確定物業(yè)治理公司應(yīng) 承擔(dān)的賠償責(zé)任。在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū) 內(nèi)丟失時，應(yīng)按照最高人民法院證據(jù)規(guī)定第 73 條高度 蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，即在證據(jù)對待證事實的證明無法達(dá)到確 定充分的情形下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)差不多證明該 事實發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即能夠?qū)υ撌聦嵱枰源_ 認(rèn)的規(guī)定，并同時結(jié)合物業(yè)治理公司的過錯程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 等確定物業(yè)治理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。（ 2 ）業(yè)主家中財務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例： 業(yè)主王某家中被盜 ,財產(chǎn)缺失達(dá)二萬多人民幣 王某認(rèn)為其所交的物業(yè)治理費(fèi)中已包含了治安治理服務(wù)內(nèi)容

27、因此其家中被盜 ,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 .案例解析：第一應(yīng)該明確業(yè)主所交治理費(fèi)中所含治安治 理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù) ,而非業(yè)主家中的安全保 證服務(wù) .因此本案中 ,物業(yè)治理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任 ,應(yīng)視具體 情形 .如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多 ,保安員不履行職責(zé) ,而 且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必定的因果關(guān)系,則按照中華人民共和國民法通則第一百零六條規(guī)定,公民 ,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的 ,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任 .如 果物業(yè)公司采取了多種防范措施 ,公共區(qū)域沒有治安隱患 ,保 安員盡職盡責(zé) ,業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處 . 則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任 .治安治理是物業(yè)治

28、理最差不多的內(nèi)容 為了確保業(yè)主 ,住戶的安全 ,規(guī)避不可推測風(fēng)險 ,一方面物業(yè)治 理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),加大安全防范的力度.另一方面 ,物業(yè)治理公司最好購買公眾責(zé)任險 ,將所應(yīng)承擔(dān) 的賠償責(zé)任的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司 .風(fēng)險防范：為了幸免因業(yè)主財務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛， 物業(yè)小區(qū)的保安及治理人員應(yīng)切實的履行對業(yè)主的安全保證 義務(wù)，嚴(yán)格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保證服務(wù) 并嚴(yán)格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必 要的安全保證義務(wù)，物業(yè)公司是無責(zé)任的在此類糾紛中。3、因物業(yè)修理咨詢題而引發(fā)的物業(yè)糾紛 有關(guān)法律法規(guī) :物業(yè)治理條例第三十六：物業(yè)治理企 業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合

29、同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)治理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定， 導(dǎo)致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)治理條例 | 第四十四條：物業(yè)治理企業(yè)能夠按照業(yè)主 的托付提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)酬勞由 雙方約定。物權(quán)法第七十條 ：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房 等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共 有和共同治理的權(quán)益。物權(quán)法第七十一條 ：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占 有、使用、收益和處分的權(quán)益。業(yè)主行使權(quán)益不得危及建筑 物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。物權(quán)法第七十二條 ：業(yè)主對建筑物專有部分以外的 共有部分，享有權(quán)益，承擔(dān)義務(wù)；

30、不得以舍棄權(quán)益不履行義 務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分 享有的共有和共同治理的權(quán)益一并轉(zhuǎn)讓。(1) 因物業(yè)公司修理不及時所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承 擔(dān)責(zé)任典型案例：某住宅小區(qū)第 25 棟樓的公用水箱顯現(xiàn)滲透現(xiàn)象， 該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)治理公司反映了情形，要求其及時予 以修繕，但物業(yè)治理公司一直未采取措施。有一天，住在該 棟樓的業(yè)主王某回家通過樓前通道時，因地面積水滑溜而不 幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公 司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等有關(guān)費(fèi)用未果，把物 業(yè)治理公司告上法院。法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。 案例解析：按照物業(yè)治理條理及有關(guān)規(guī)定，物

31、業(yè)治 理公司與業(yè)主的修理責(zé)任劃分為： 業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人， 應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)修理養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部 分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的 管線和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)修理。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯 間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、 消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和 修理。按照物業(yè)治理條例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)治理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主 人身、 財產(chǎn)安全受到損害的， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，小區(qū)物業(yè)治理公司對公

32、用水箱的滲漏，應(yīng)及時 予以修理而未修理致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng) 由物業(yè)治理公司對王某的缺失給予賠償。物業(yè)公司要幸免因修理不及時導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須 對職責(zé)范疇內(nèi)應(yīng)及時修理的咨詢題及時的修理，并建立修理 責(zé)任人制度，對沒有盡到職責(zé)的有關(guān)責(zé)任人予以處罰。(2) 因修理費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛 典型案例：對業(yè)主自有部位的修理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)修理費(fèi) 用去年年底，某大廈 6 樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話托付治理處修理班疏通。修理人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水 管堵塞嚴(yán)峻，在 6 樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到 5 樓，從下水管檢查 孔反向往上清疏。 通過 3 個多小時的努力， 管道完全疏通了。 疏通中從下水

33、管里掏出許多沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞 是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)修理人員收取 40 元修理費(fèi)用 時，該住戶以修理未使用任何材料為由，拒不交修理費(fèi)。案例解析：按照物業(yè)治理條理及有關(guān)規(guī)定，物業(yè)治 理公司與業(yè)主的修理責(zé)任劃分為： 業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人， 應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)修理養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部 分，即戶門以內(nèi)的 部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的 治理和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)修理。 房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯 間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、 消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和 修理。按照物業(yè)治理條例第四十四條：物業(yè)

34、治理企業(yè)能夠 按照業(yè)主的托付提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服 務(wù)酬勞由雙方約定。 在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主托付 對其擁有的自用部位進(jìn)行修理，修理費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。（ 3 ）修理共用設(shè)施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例 ：A 物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂， 清 洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但如此會破壞該業(yè)主家的清潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)治理公司清洗水箱時，該業(yè)主總是加以 阻礙， 并要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。案例解析：按照物權(quán)法第 70 72 條規(guī)定，各區(qū)分 所有權(quán)人對自己專有部分享有完整的所有權(quán)，具有獨(dú)立支配 的權(quán)益，但并不意味著對專有部分享有絕對支配權(quán)益，不承 諾其他任何人利用。各區(qū)分所有權(quán)

35、人均有為他人使用專有部 分及其共有部分提供便利的義務(wù)。這種義務(wù)屬于各區(qū)分所有 權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，而并非相鄰關(guān)系的義務(wù)，對各區(qū)分所有權(quán) 人在履行義務(wù)時所造成的損害給予補(bǔ)償，則是應(yīng)當(dāng)?shù)摹? 、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 有關(guān)法律法規(guī)：華人民共和國民法通則 第一百二十六 條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物 ,擱置物發(fā)生倒塌 脫落 ,墜落造成他人損害的 ,它的所有人或治理人應(yīng)承擔(dān)民事 責(zé)任 ,但能證明自己沒有過錯的除外 .物業(yè)治理條例 第三十六條： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物 業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主 人身、 財產(chǎn)安全受到損害的， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)

36、相應(yīng)的法律責(zé)任。典型案例：某大廈是被告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn) 權(quán)屬實業(yè)公司，該樓要緊通過出租的方式使用。該大廈的物 業(yè)治理由實業(yè)公司托付給某物業(yè)治理企業(yè)治理。大廈共 16 層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量咨詢題，使用中曾數(shù)次 發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業(yè)公司未及時 進(jìn)行修繕處理。 2001 年 5 月 21 日下午 3 時許， 13 層廣告 公司的職員肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破裂， 玻璃碎片下落插入當(dāng)時在樓下搬運(yùn)物資的孫某的頭部，致死 孫某當(dāng)場昏迷。孫某的同事當(dāng)立即其送往醫(yī)院腦外科搶救， 先后用去醫(yī)療費(fèi)， 護(hù)理費(fèi)， 誤工缺失費(fèi)等共計人民幣 8 萬元。 事后，孫某

37、將實業(yè)公司、肖某及物業(yè)治理企業(yè)告上法庭，要 求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而 非本人責(zé)任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和治理人應(yīng)承擔(dān) 賠償責(zé)任。被告實業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所 致，本公司對此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)治理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量咨 詢題，物業(yè)治理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修 繕，但實業(yè)公司始終未予答復(fù)。 物業(yè)治理企業(yè)已盡治理職責(zé)， 故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。判決人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實業(yè)公司系某大廈的所有 人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且 在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時采取措施，在物業(yè)治理企業(yè)提出

38、 改剛要求后仍不作為，對孫某被致傷負(fù)有要緊責(zé)任。肖某系 房屋使用人， 關(guān)窗時本應(yīng)該正常方式關(guān)閉， 但其卻用力過猛， 致玻璃下落，對孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)治理企 業(yè)作為某大廈的治理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已 盡治理義務(wù)，孫某的損害同物業(yè)治理并無直截了當(dāng)?shù)?、必?的因果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。案例解析：本案的核心是誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，法院的 判決是正確的。本案產(chǎn)生的緣故，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量 咨詢題， 使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落， 但沒有及時得到修理； 二是 13 層廣告公司的職員肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻 璃墜落。因此，要確定誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任，第

39、一就應(yīng) 當(dāng)搞清晰關(guān)于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量咨詢題卻沒有及時得到 修理的責(zé)任。按照物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān) 理論 ，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。 本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益， 存在足以造成致以人民群眾財產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。 由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范疇內(nèi)的 人或者財產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險，如果這種風(fēng)險不 及時排除，就可能造成財產(chǎn)缺失或者人身損害。按照民法原 理，業(yè)主有及時修理的義務(wù)，如果這種損害或者人身損害發(fā) 生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)。物業(yè)治理條例第五十六 條規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益

40、時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時修理養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本 案實業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)要緊責(zé)任。其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時用力過猛，是窗戶玻 璃墜落的直截了當(dāng)緣故，與孫某的損害存在必定的直截了當(dāng) 關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存 在質(zhì)量咨詢題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的緣 故，與孫某的損害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實 業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。關(guān)于物業(yè)治理企業(yè)的責(zé)任，要緊是看其是否有過錯。從 本案的案情來看，物業(yè)治理企業(yè)對某大廈窗戶玻璃安裝存在 質(zhì)量咨詢題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，但實業(yè)公司并未 答復(fù)，講明物業(yè)治理企業(yè)對窗戶玻璃安全咨詢題已引起

41、足夠 的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有專門的約定，物業(yè)治理企業(yè) 不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。風(fēng)險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公 司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對侵權(quán)行為的發(fā)生有沒 有治理上的過錯，只要物業(yè)治理人員對樓房業(yè)主自有部位的 擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對樓房 共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，因此為了幸免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時的發(fā)覺樓房擱置物、懸掛物存在的安 全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施排除隱 患。5 、小區(qū)內(nèi)因共用場地的使用而引發(fā)的法律糾紛 有關(guān)法律法規(guī)： 物業(yè)治理條例第三十八條：物業(yè)治

42、理 用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)不得改變物業(yè)治理用房的用途。物業(yè)治理條例 第五十條： 物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建 設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在 依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需 改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決 定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)治理條例第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物 業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收 益應(yīng)當(dāng)要緊用于補(bǔ)充專項修理資金，也能夠按照業(yè)主大會的 決定使用。物業(yè)治理

43、條例第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列 行為之一的，由縣級以上地點(diǎn)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：（一）擅自改變物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建 筑和共用設(shè)施用途的；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損 害業(yè)主共同利益的；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營 的。個人有前款規(guī)定行為之一的，處 1000 元以上 1 萬元以 下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處 5 萬元以上 20 萬元民法通則第 71 條財產(chǎn)所有權(quán)是指

44、所有人依法對自己的財 產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)益。物權(quán)法第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共 有和共同治理的權(quán)益。物權(quán)法 第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)益。業(yè)主行使權(quán)益不得危及建筑物的 安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。物權(quán)法第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有 部分，享有權(quán)益，承擔(dān)義務(wù)；不得以舍棄權(quán)益不履行義務(wù) 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分 享有的共有和共同治理的權(quán)益一并轉(zhuǎn)讓。物權(quán)法第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共 有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬

45、于 業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬 于業(yè)主共有。物權(quán)法第七十六條：下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的治理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他治理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的修理資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同治理權(quán)益的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之 二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)

46、專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同（ 1 ）物業(yè)治理公司擅自改變公共建筑和公共設(shè)施的用途 引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：物業(yè)公司無權(quán)出租共用部分某小區(qū)的物業(yè)治理公司，將小區(qū)傳達(dá)室一間 20 多平方 米的房子出租給他人經(jīng)營。而小區(qū)業(yè)主認(rèn)為在購房時已將傳 達(dá)室分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e，對傳達(dá)室擁有所有權(quán)，物 業(yè)治理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達(dá)室出租，這侵犯了他 們的合法權(quán)益，因此跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。案例解析：按照民法通則第 71 條和物業(yè)治理條 例第 11 、55 、66 條規(guī)定，小區(qū)傳達(dá)室是共用部分，所有 權(quán)人是全體業(yè)主，如要另作他用，應(yīng)該由業(yè)主大會決定。物 業(yè)公司只能對傳達(dá)

47、室行使治理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會通過就擅自 出租，侵犯了業(yè)主所有權(quán)。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權(quán)， 賠償缺失，并可要求房地產(chǎn)（2）業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛典型案例： 曾先生原是婁底市的一個煤礦主， 2006 年 2 月他在長沙市一高檔小區(qū)買了一套 180 多平方米的商品房， 把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。去年 7 月，曾先生買 了一輛高檔小車。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時車 位已全部售完， 害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。 后來， 曾先生發(fā)覺樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃 為綠化或其他建設(shè)用地，能夠開創(chuàng)出來做泊車之用。因此，曾先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)治理公司許可，就請來 民工

48、把空地整理出來，不到 2 天時刻搭建好了一個車棚。開 發(fā)商和物業(yè)治理公司明白后，限定曾先生在一周內(nèi)把車棚拆 掉，否則雇請民工將車棚強(qiáng)行拆除，而且還要求曾先生支付 拆除費(fèi)用。對開發(fā)商和物業(yè)治理公司提出的拆除要求，曾先生不但 拒不執(zhí)行，而且還辯稱講，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住 戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權(quán)使用空地。小區(qū) 不能給他提供車位， 他把屬于自己的空地平坦出來搭建車棚， 是合情合理的。為此，曾先生與開發(fā)商及物業(yè)治理公司發(fā)生糾紛，至今 還沒有解決。案例解析：按照建設(shè)部頒布的住宅共用部位共用設(shè)施 設(shè)備修理基金治理方法第 3 條對共用部位的講明，小區(qū)內(nèi) 的空地屬于住宅共用部位。小區(qū)內(nèi)空

49、地的使用權(quán)屬于小區(qū)全 體業(yè)主共同所有， 業(yè)主能夠?qū)π^(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)，但不能對其中一部分主張使用專屬性，單獨(dú)排他性使用；按 照物業(yè)治理條例第 7 、51 條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸 全體業(yè)主享有，個體業(yè)主占用空地應(yīng)該征得業(yè)主委員會的同 意；按照物業(yè)治理條理第 1 條規(guī)定，物業(yè)治理公司對曾 先生的行為應(yīng)該履行禁止的職責(zé)和向有關(guān)行政治理部門報告 的義務(wù)。按照物權(quán)法第 70 73 、76 條規(guī)定，曾先生搭建車 棚的行為侵害了其他業(yè)主的權(quán)益。物權(quán)法第 71 條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分 享有占有、使用、收益和處分的權(quán)益，業(yè)主行使權(quán)益不得危 及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。6 、

50、業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛 有關(guān)法律法規(guī)： 物權(quán)法第七十七條：業(yè)主不得違反法律、 法規(guī)以及治理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅 改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及治理規(guī)約外， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意物權(quán)法第八十四條：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)益人應(yīng)當(dāng)按照有利 生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相 鄰關(guān)系。典型案例： 2002 年 3 月，吳先生在某小區(qū)買了一套一 層三居室商品房，入住后他發(fā)覺由于小區(qū)是新落成的，各種 配套設(shè)施還不完善， 專門是飯館缺少， 吳先生因此把他那 100 多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個月，小區(qū)物業(yè)治理 企業(yè)找上門來了，要求關(guān)閉餐館，

51、吳先生覺得他為大伙兒服 務(wù)，解決大伙兒早餐咨詢題是好事，物業(yè)治理不應(yīng)該干涉， 為此發(fā)生糾紛。案例解析：本案的核心是業(yè)主是否有權(quán)益擅自改變房屋 的使用性質(zhì)。 按照我國物權(quán)法第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以 及治理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)?經(jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及治理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 有利害關(guān)系的業(yè)主同意 及物權(quán)法第八十四條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)益人應(yīng)當(dāng)按照有利 生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相 鄰關(guān)系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先 生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權(quán)，同 時應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 不管是業(yè)主依舊使用

52、人， 都不應(yīng)當(dāng)擅自改變房屋在建筑設(shè)計規(guī)定的用途，如果擅自改 變物業(yè)的使用性質(zhì)，不僅阻礙社會治理秩序，而且有可能對 相鄰權(quán)造成阻礙。相鄰權(quán)是能夠從相鄰他方得到必要的便利 和防止來自相鄰他方的危害或危險的權(quán)益；相鄰義務(wù)則是向 相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險 的義務(wù)。物業(yè)相鄰權(quán)的實質(zhì)在于不得違反全體業(yè)主的共同利 益，不得將其權(quán)益濫用，即對物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律限制。擅 自改變物業(yè)的使用性質(zhì)屬于相鄰權(quán)所禁止的行為。區(qū)分所有 權(quán)人盡管能夠自由地使用自己的專有部分，但必須依據(jù)其本 來規(guī)劃設(shè)計的居住、營業(yè)或者其它特定的用途來使用，否則 構(gòu)成不當(dāng)使用。7、專門侵權(quán)行為引發(fā)的物業(yè)糾紛 有關(guān)法律

53、法規(guī)：民法通則第 123 條： 從事高空、 高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對周圍 環(huán)境有高度危險的作業(yè)造成他人損害的， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任； 如果能夠證明損害是由受害人有意造成的， 不承擔(dān)民事責(zé)任。物業(yè)治理條例第三十六條：物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物 業(yè)服務(wù)合同的約定， 提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)治理企業(yè)未能 履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損 害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)治理條例第 52 條：供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)有關(guān) 管線和設(shè)施設(shè)備修理、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因修理、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘 道路、場

54、地的，應(yīng)當(dāng)及時復(fù)原原狀。案例】孫某（男， 10 歲）在家里玩耍是發(fā)覺陽臺旁邊的樹上有小鳥，用周圍的鐵條去打小鳥，結(jié)果被掛在樹上的 折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴 訟，要求物業(yè)治理公司和電力公司共同承擔(dān)賠償責(zé)任。法院 查明，在距離孫家陽臺的垂直距離大約 5 米處，有 10 千伏 的高壓線，事發(fā)前天晚上有 7 級大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷， 導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。審理結(jié)果：電力公司負(fù) 80 的責(zé)任，物業(yè)公司負(fù) 20 的責(zé)任案例解析：按照物業(yè)治理條例 等法律法規(guī)的規(guī)定， 高壓電線的修理養(yǎng)護(hù)責(zé)任是由電力公司承擔(dān)的，電力公司具 有修理養(yǎng)護(hù)高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照電力設(shè)施愛護(hù) 條例及其

55、實施細(xì)則的規(guī)定，采取有力的措施保證電力 設(shè)施的安全，在大風(fēng)過后應(yīng)當(dāng)采取措施排除危險。物業(yè)治 理條例第 52 條第 1 款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)有關(guān) 管線和設(shè)施設(shè)備修理、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任?！彪娏疚茨芗皶r檢 修刮斷的電力設(shè)施， 主觀上有過錯， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 民法通則第 123 條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易 爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對周圍環(huán)境有高度危險 的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；如果能夠證明 損害是由受害人有意造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。”本案中孫 某并非有意觸電，電力公司不具有免責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān) 法律責(zé)

56、任。此外，物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保證的義務(wù)，應(yīng)對小 區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，但本 案中，物業(yè)公司卻沒有盡到注意告知義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定 的責(zé)任。風(fēng)險防范：盡管物業(yè)治理條例第 52 條規(guī)定供水、 供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān) 物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)有關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備修理、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。然 而物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)安全保證的義務(wù)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)存在 的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司 要想規(guī)避此類風(fēng)險的發(fā)生，就應(yīng)對供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等單位的有關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi) 存在的安全隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的安全

57、警示標(biāo)志。8、在物業(yè)治理中未盡到注意告知警示義務(wù)而引發(fā)的物業(yè) 糾紛有關(guān)法律法規(guī)：物業(yè)治理條例第三十六條：物業(yè)治 理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)治理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定， 導(dǎo)致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任合同法第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù) 或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連續(xù)履行、采取 不久措施或者賠償缺失等違約責(zé)任。（ 1）典型案例： 上消防逃生門 物業(yè)治理存隱患擔(dān)責(zé)三成高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂苑小區(qū)的一套公寓房居住， 去年 12 月 20 日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂 樓的天臺上，當(dāng)時上樓的

58、通道暢通無阻，沒有發(fā)覺有什么阻擋。 下午 5 點(diǎn)多黃昏時分，高某上樓收取衣服，心急的他沒有多想直 截了當(dāng)上了天臺，沒想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子 紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子抓緊送到了醫(yī) 院，通過認(rèn)真清理，他臉上大傷口 3 個被縫了近 30 針，其他小 傷大夫?qū)嵲跓o法下針只好作了消毒處理。通過檢查，原先通往天 臺的頂樓上有一道玻璃門，門較大上面也無任何標(biāo)志，晚上時不 知被誰關(guān)上了，高某沒發(fā)覺就一頭撞了上去。翌日，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司 認(rèn)為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺為公用部位， 高某擅自占用公用部位還把門撞壞，應(yīng)當(dāng)賠償，討講法反而被 倒打一耙，高某一怒之下將物