香森倉儲(chǔ)式平價(jià)商城招商計(jì)劃

1、香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城招商計(jì)劃一、招商目的當(dāng)前商鋪銷售疲軟， 銷售壓力大， 為保障香森平價(jià)商城商鋪銷售順利進(jìn)行，采取一邊招商一邊銷售的促銷方式，通過招商制造旺場(chǎng)現(xiàn)象，以促進(jìn)商鋪銷售。商城有必要二、項(xiàng)目背景柳州市場(chǎng)商業(yè)基礎(chǔ)比較好，集約化程度也很高，市場(chǎng)發(fā)育比較成熟。目前已經(jīng)開發(fā)或正在開發(fā)的商業(yè)樓盤有谷埠街國際商城、溫州商貿(mào)城、 新時(shí)代商業(yè)港、 江南新天地等十幾個(gè)樓盤，從目前的市場(chǎng)飽和度看，未來幾年柳州市的城市商業(yè)競爭將會(huì)十分激烈。與項(xiàng)目定位相近的市場(chǎng)調(diào)查情況為：白云市場(chǎng)為日用百貨、副食品批發(fā)市場(chǎng)，總攤位數(shù) 232 間，月租金為28 元/ ，市場(chǎng)不飽和，有走下坡路傾向；飛鵝市場(chǎng)、新時(shí)代商業(yè)港為服裝

2、批零市場(chǎng)，服裝總鋪位為3810 間，以批零服裝、皮具箱包、鞋帽為主，一層租金在200 400 元 / ·月不等， 大多每平方月租金在 200 元左右。 上述市場(chǎng)裝修美觀， 規(guī)劃合理，市場(chǎng)發(fā)育比較成熟。三、招商區(qū)域以及對(duì)象招商區(qū)域 ：香森麗園臨街住宅一樓商鋪招商對(duì)象 : 91 間商鋪（門號(hào)為 13 號(hào)、 14 號(hào)、 17 號(hào) 20 號(hào)、 23 號(hào)、 26 號(hào)、 29 號(hào) 32 號(hào)、 40 號(hào)、 42 號(hào)、 45 號(hào)、 46 號(hào)、 52 號(hào)、 53 號(hào)、 55 號(hào) 62 號(hào)、 67 號(hào) 79 號(hào)、 82 號(hào) 94 號(hào)、99 號(hào) 110 號(hào)、 114 號(hào) 121 號(hào)、 125 號(hào)、 128

3、 號(hào) 141 號(hào)、144 號(hào)、 145 號(hào)、 149 號(hào)、151號(hào)）四、項(xiàng)目商業(yè)定位市場(chǎng)定位： 定位為百貨平價(jià)商場(chǎng)，以批零服裝、鞋帽、飾物精品為主，零售為項(xiàng)目周邊居民服務(wù)，批發(fā)面向柳州北部各市縣城鎮(zhèn)，商品以中低檔產(chǎn)品為主；形象定位： 商場(chǎng)裝修為中高檔裝修，定位為中檔商品平價(jià)商場(chǎng)；價(jià)格定位：價(jià)格參照飛鵝市場(chǎng)，以中低檔價(jià)格為宜。五、項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目五大商業(yè)優(yōu)勢(shì)：·地理位置優(yōu)越商城地處柳北區(qū)交通主干道勝利路和躍進(jìn)路交匯處， 把控著柳州市北大門， 該地區(qū)人流、物流、車流量非常大， 商業(yè)輻射面廣， 同時(shí)有大型社區(qū)、 客運(yùn)站等依托， 地理位置得天獨(dú)厚。·商業(yè)基礎(chǔ)雄厚柳北區(qū)是柳州第一

4、大城區(qū)， 人口占市區(qū)人口的 1/3 以上，具有強(qiáng)大的消費(fèi)市場(chǎng)。 商城周邊約有 5 萬常住人口，全市最大的生活社區(qū)勝利小區(qū)就在這里，區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)相當(dāng)雄厚。·交通配套完備商城緊鄰白沙客運(yùn)站，零擔(dān)貨運(yùn)佳偶天成。勝利立交橋的建成開通，有力地帶動(dòng)白沙客運(yùn)站的客運(yùn)和貨運(yùn)服務(wù)。 商城東面的河?xùn)|大橋和西面的雙沖大橋， 更是把柳北區(qū)和河?xùn)|河西連成一片，地區(qū)交通十分便利。·獨(dú)占柳北商業(yè)市場(chǎng)商城直接面對(duì)柳北區(qū)及柳州市北部的融安、融水、柳城、 三江等縣市和鄉(xiāng)鎮(zhèn),該區(qū)域總?cè)丝诩s 145 萬，區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)極其龐大。·升值潛力無可限量：租金升值：市內(nèi)同類市場(chǎng)月租金一般在200 元 / 左右，而

5、香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城月租金約 30 元 / ，升值潛力巨大。地塊升值：柳北區(qū)地產(chǎn)正逐年升溫，假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)每年以6%的速度升值，則商城5 年后將有 3000 元 / 左右的升值空間，升幅達(dá)30%以上。六、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： （后附業(yè)態(tài)規(guī)劃圖）商城定位為綜合性大型批零商城，共設(shè)五大專區(qū)社區(qū)配套服務(wù)專區(qū)：10 間（ 1 號(hào) 10 號(hào)）該專區(qū)主要設(shè)立銀行、電信營業(yè)所、藥店、照相館等社區(qū)必備配套設(shè)施。五金家電專區(qū)：14 間（ 11 號(hào) -24 號(hào)）五金家電在柳北沒有專業(yè)市場(chǎng)，北雀路的佳用柳北超市、星星超市兩大超市家電部份屬從屬地位，上貨架不多，柳北居民要購買家電還得跑到市區(qū)來，在香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城

6、設(shè)立五金家電專區(qū)定會(huì)有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)。音像、文體用品、辦公文化用品專區(qū)：24 間（ 25 號(hào) -48 號(hào)）辦公文化用品在金鵝市場(chǎng)已有 248 間，市場(chǎng)已比較成熟， 在此設(shè)立辦公文化用品市場(chǎng)只作為柳北市場(chǎng)的補(bǔ)充。服裝鞋帽、針棉紡織、皮件箱包、精品飾物工藝品專區(qū)：79 間（ 49 號(hào) -127 號(hào)，若每間都拆分為兩間，則有110 個(gè)單位攤號(hào) ）服裝鞋帽、 箱包皮件在市區(qū)內(nèi)市場(chǎng)已很成熟，但在地廣人多的柳北區(qū)卻鮮有門店。這是一個(gè)很大的市場(chǎng)，故作為市場(chǎng)的主力市場(chǎng)推出。日用百貨、副食品、煙酒糖茶專區(qū)：24 間（ 128 號(hào) -151 號(hào)）日用百貨和副食品為薄利行業(yè)，在本項(xiàng)目設(shè)立專區(qū)，與白云市場(chǎng)比沒有太大的優(yōu)勢(shì)

7、，但有一定的市場(chǎng)，原映山街就有10 多戶副食品經(jīng)營戶搬到香森來，依據(jù)以上情況，安排24間比較合理。七、招商政策及策略 ：（即各項(xiàng)入租優(yōu)惠政策）（ 1）物業(yè)管理優(yōu)惠政策租金優(yōu)惠權(quán)：具體策略：簽 2 年免前六個(gè)月簽 3 年免前九個(gè)月低價(jià)入市政策： （租金建議在 30 元 / ·月以下）具體策略：（供參考）第一年： 30 元 / ·月第二年： 35 元 / ·月第三年： 40 元 / ·月其他優(yōu)惠政策。（說明：招商只是為造市場(chǎng)，商鋪銷售才是目的。免租無損開發(fā)商和業(yè)主的利益，反而更有利于銷售和招租，因此建議多出優(yōu)惠政策，讓廣大經(jīng)營戶都能看到良好的商業(yè)前景。）（

8、2）工商管理費(fèi)優(yōu)惠政策爭取獲得減免一年以上工商管理費(fèi)的優(yōu)惠政策。（ 3）稅費(fèi)優(yōu)惠政策爭取獲得減免一年以上的企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。（ 4）各種折扣及返還政策例：根據(jù)簽約年限不同，采取一些返還裝修費(fèi)等方面的費(fèi)用返還政策。5、項(xiàng)目相關(guān)商業(yè)資源聯(lián)動(dòng)計(jì)劃（ 1）香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城與白沙客運(yùn)站建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在零擔(dān)貨運(yùn)方面達(dá)成合作意向。（ 2）與項(xiàng)目旁邊的雀山公園建立旅游購物一卡通服務(wù)。等等。八、招商物料準(zhǔn)備： （略）1、 落實(shí)項(xiàng)目招商物業(yè)優(yōu)惠政策；2、 落實(shí)項(xiàng)目工商稅務(wù)等各項(xiàng)行政優(yōu)惠政策；3、招商海報(bào)設(shè)計(jì)制作；4、招商宣傳單頁（商請(qǐng)函）；5、招商點(diǎn)規(guī)劃布置；6、戶外廣告以及平面媒介廣告的設(shè)計(jì)制作；7

9、、入租流程、商業(yè)管理流程體系設(shè)計(jì)、市場(chǎng)公約、招商登記表、招商須知、招商委托書、租賃合同等有關(guān)表格和文件的設(shè)計(jì)制作；8、賣場(chǎng)的包裝。9、進(jìn)一步裝修改造商場(chǎng)，設(shè)立樣板間。九、商業(yè)推廣計(jì)劃：1、整體商業(yè)推廣宣傳計(jì)劃的制定及執(zhí)行：（ 1）項(xiàng)目整體招商推廣計(jì)劃 ：（具體計(jì)劃附后）（ 2）媒體組合平面媒體： 平面媒體選擇南國今報(bào)和柳州日?qǐng)?bào)即可。戶外媒體 ：戶外媒體宣傳包括廣告牌、 公車廣告、 巨幅廣告、 條幅（橫幅） 廣告等，按照慣例， 在商鋪銷售和招商當(dāng)中， 報(bào)紙廣告和廣告巨幅效果比較明顯。 柳州地域不是很大，廣告巨幅費(fèi)用低廉且效果好， 在項(xiàng)目銷售和招商運(yùn)營當(dāng)中， 建議以報(bào)紙廣告和巨幅廣告宣傳為主。2、

10、相關(guān)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)：（配合整體招商宣傳計(jì)劃進(jìn)行）（ 1）業(yè)主座談會(huì)： 關(guān)于市場(chǎng)招商、管理、業(yè)態(tài)規(guī)劃組合等問題（ 2）招商動(dòng)員大會(huì)暨招商信息新聞發(fā)布會(huì)：招商啟動(dòng)會(huì)，舉行招商啟動(dòng)儀式。（ 3）項(xiàng)目商業(yè)說明會(huì)： 針對(duì)招商進(jìn)行項(xiàng)目說明（ 4）招商成果匯報(bào)會(huì)（ 5）開業(yè)準(zhǔn)備工作會(huì)（ 6）其他相關(guān)商業(yè)資源聯(lián)動(dòng)計(jì)劃 等（據(jù)實(shí)際情況而定） 。十、商業(yè)組織：（ 1）招商時(shí)機(jī) ：目前為秋冬季節(jié)，是消費(fèi)旺季， 各競爭樓盤正在積極招商，溫州商貿(mào)城目前有102 間商鋪正在招租當(dāng)中。許多經(jīng)營戶為搶季節(jié)，正四處尋找商鋪，但飛鵝市場(chǎng)、新時(shí)代商業(yè)港、溫州商貿(mào)城等傳統(tǒng)商區(qū)租金高昂，有許多客戶被拒之門外。建議香森 （倉儲(chǔ)式） 平

11、價(jià)商城此時(shí)采取低門檻入市，定會(huì)使得商場(chǎng)迅速旺場(chǎng)。香森（倉儲(chǔ)式）平價(jià)商城招商工作最好能在11 月初開始。（ 2）招商日程安排：商業(yè)組織及商鋪裝修 ：2004年 11 月 10日 12月 31日進(jìn)場(chǎng)鋪貨 ：2004年 12 月 20日 12月 30日開業(yè)慶典 ：2005 年元月 1 日（ 3）制定商業(yè)組織計(jì)劃；招商組織建設(shè)口岸分工任務(wù)落實(shí)業(yè)務(wù)培訓(xùn)組織招商招商工作的跟蹤落實(shí)（ 4）招商策略；設(shè)立目標(biāo)客戶看鋪專車；設(shè)立商業(yè)組織獎(jiǎng)：主要針對(duì)進(jìn)駐經(jīng)營戶，對(duì)協(xié)助招商的經(jīng)營戶進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。（ 5）行業(yè)組團(tuán)及邀約；本地商團(tuán)、溫州商團(tuán)、湖南商團(tuán)、 （ 6）主力客戶組織及邀請(qǐng)；主力超市邀約、藥品連鎖店邀約、主力品牌店邀約（ 7）目標(biāo)客戶組織及邀約。招商前對(duì)柳州現(xiàn)有的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行摸底， 尋找目標(biāo)客戶或潛在客戶， 然后組織邀約， 做說服工作。十一、開業(yè)準(zhǔn)備 ：1、檢查各種簽約手續(xù)和租金交付工作是否完結(jié)2、商場(chǎng)及商鋪裝修3、辦理相關(guān)的開業(yè)證照4、制定開業(yè)活動(dòng)方案十二、開業(yè)：按照慣例，商業(yè)組織工作必須達(dá)到 70%，才具備開業(yè)基礎(chǔ)。香森平價(jià)商場(chǎng)在租金上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在相關(guān)政策和促銷手段上也很有說服力，完全招租應(yīng)該沒有問題，到時(shí)定能實(shí)現(xiàn)100%開業(yè)。勝