個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題

1、個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題1 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)1. 個(gè)人信用制度缺位， 個(gè)人資信風(fēng)險(xiǎn)難以準(zhǔn)確地判斷和有效 地控制對(duì)借款申請(qǐng)人進(jìn)行信用調(diào)查是銀行開展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的一 個(gè)重要環(huán)節(jié)。 對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)， 一個(gè)必須解決的問(wèn)題是既要獲 得有關(guān)申請(qǐng)人充分的信用資料，又不用投人過(guò)多的時(shí)間和成本。 在國(guó)外貸款銀行均通過(guò)商業(yè)信用機(jī)構(gòu)來(lái)完成信用調(diào)查工作， 但由 于我國(guó)個(gè)人資信制度尚未建立 . 對(duì)個(gè)人的資信狀況缺乏合理、完 整的判定標(biāo)準(zhǔn)， 銀行只能以借款人所在單位開具的收人證明等材 料做為信用評(píng)定的依據(jù) . 其真實(shí)性、時(shí)效性難以確定，對(duì)個(gè)人收 人的核實(shí)成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負(fù)責(zé)人的，

2、 其個(gè)人收人與公司經(jīng)營(yíng)收人難以區(qū)分由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網(wǎng)， 對(duì)借款主體的資質(zhì)、信用情況難以準(zhǔn)確判斷和有效把握。2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭合作不規(guī)范 . 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法控 制房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭合作是銀行開展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的源頭， 對(duì)合作方的資質(zhì)、 項(xiàng)目的合法性、 有效性和盈利性的評(píng)價(jià)直接影 響銀行貸款質(zhì)量和資金的安全， 尤其是在貸款以抵押加階段性保 證擔(dān)保方式為主的更為重要。但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 . 導(dǎo)致一個(gè)項(xiàng) 目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經(jīng)辦機(jī)構(gòu)介人， 特別是個(gè)別銀 行為爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額 . 不正確地迎合來(lái)自社會(huì)各方面的某些需要， 在競(jìng)爭(zhēng)中不遵循商業(yè)銀行信貸經(jīng)營(yíng)原則， 片面地追求份額， 采用 不正

3、當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段， 放松對(duì)開發(fā)商資質(zhì)和項(xiàng)目合法性的審查及工 程建設(shè)的監(jiān)理， 對(duì)開發(fā)商售樓資金放任自流， 不僅加劇銀行市場(chǎng) 地位的下降， 同時(shí)對(duì)發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購(gòu)房人和銀行 帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法防范和有效的控制，阻礙了個(gè)貸業(yè)務(wù)的良性發(fā) 展。3. 抵押登記工作嚴(yán)重滯后，制約個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展 由于住房貨幣化分配 .抵押登記工作量成數(shù)量級(jí)增長(zhǎng) . 房屋 產(chǎn)權(quán)管理部門難以適應(yīng)，辦事效率低 . 抵押登記工作進(jìn)展得十分 緩慢 .增加貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也限制了押舊買新、抵押貸款新業(yè) 務(wù)品種的創(chuàng)新和發(fā)展4、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制不健全 由于個(gè)人住房貸款數(shù)額大， 期限長(zhǎng)，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大， 急需建立風(fēng)

4、險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。個(gè)人住房貸款擔(dān)保或保險(xiǎn)機(jī)制尚未建 立，缺乏為信用提供擔(dān)保的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢， 房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)不發(fā)達(dá)， 廉價(jià)租房尚未啟動(dòng)， 造成抵押物處置難， 特別是對(duì)已進(jìn)住的房產(chǎn) . 在居民安置問(wèn)題無(wú)法解決的情況下，銀 行難以處置和有效地保全資產(chǎn)。5. 科技含量低 . 貸款的經(jīng)營(yíng)管理水平與業(yè)務(wù)發(fā)展速度不相適 應(yīng)零售業(yè)務(wù)與批發(fā)業(yè)務(wù)相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期限長(zhǎng)， 管理成本高的特點(diǎn)，在還款方式、信貸管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、檔案管 理等方面與批發(fā)業(yè)務(wù)有很大差別。 特別是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)迅速 增長(zhǎng)，對(duì)貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計(jì)分析、預(yù)測(cè)、產(chǎn)品創(chuàng)新、服 務(wù)手段和質(zhì)量等工作提出了更高的要求， 但由于

5、銀行內(nèi)部管理系 統(tǒng)科技含量低 . 信息處理速度慢，不利于經(jīng)營(yíng)管理水平的提升。6. 從銀行資金的來(lái)源與運(yùn)用的角度來(lái)看 . 存在短存長(zhǎng)貸風(fēng)險(xiǎn) 目前個(gè)人住房貸款的社會(huì)需求量巨大， 從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看， 與 全社會(huì)其他信用需求量可成比例， 但從銀行自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角 度來(lái)講 . 個(gè)人住房貸款的規(guī)模應(yīng)有銀行自身的管理界限。另一方 面，資產(chǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不匹配，這樣時(shí)間一長(zhǎng)可能導(dǎo)致銀 行個(gè)人住房貸款指標(biāo)、資金緊張7. 從銀行經(jīng)營(yíng)效益來(lái)看，目前個(gè)人住房貸款享受國(guó)家優(yōu)惠利率，630年期的年利率為5.58，而一年期的定期存 款年利率 2.25. 利差僅為 3.33，銀行的利潤(rùn)空間很有限。 外加個(gè) 人住房貸款屬于

6、零售業(yè)務(wù)，相對(duì)于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù) 多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力、物力和財(cái) 力. 這樣又將本來(lái)就較小的利潤(rùn)空間進(jìn)一步縮小 . 相反由于個(gè)人 住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長(zhǎng) . 在企業(yè)融資審查嚴(yán)格的情況 下. 助長(zhǎng)企業(yè)套取個(gè)貸資金長(zhǎng)期使用 . 增加銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。2 防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)借鑒1. 由政府部門牽頭 . 盡快成立個(gè)人資信評(píng)估系統(tǒng) 信用記錄在發(fā)達(dá)國(guó)家是一個(gè)非常重要的個(gè)人或企業(yè)的身份 證明，任何銀行、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社 會(huì)性的信用管理基礎(chǔ)。 具有良好信用記錄的個(gè)人或企業(yè)， 在尋求 貸款、信用消費(fèi)、交易往來(lái)中 . 都會(huì)享受到極大的便利，可以

7、為 銀行決策提供依據(jù)， 減少?zèng)Q策失誤應(yīng)由政府部門牽頭， 成立相應(yīng) 的中介機(jī)構(gòu)， 建立起個(gè)人資信評(píng)估系統(tǒng) . 把所有的個(gè)人信息收集、 整理、加工，對(duì)個(gè)人的資信狀況進(jìn)行完整、公平、公正的評(píng)價(jià) . 以實(shí)現(xiàn)個(gè)人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享。2. 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款前期合作項(xiàng)目的審查和預(yù)售房款的監(jiān) 管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)格合理地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和按揭項(xiàng)目品質(zhì) . 選擇 優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項(xiàng)目，在合作項(xiàng)目的選定上，制定一套嚴(yán)謹(jǐn)、科 學(xué)的管理辦法。對(duì)于預(yù)售房，應(yīng)借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)，從政策法規(guī) 上規(guī)定建立項(xiàng)目工程賬戶， 對(duì)預(yù)售房資金使用按照工程進(jìn)度進(jìn)行 撥付 .防止房地產(chǎn)開發(fā)商滾動(dòng)開發(fā)，亂鋪?lái)?xiàng)目，在經(jīng)

8、營(yíng)管理不善 的情況下，造成逾期交房或工程爛尾 . 損害消費(fèi)者的利益和銀行 信貸資金的安全。3. 建立靈活多樣的擔(dān)保制度在貸款的擔(dān)保 上不應(yīng)局限于所購(gòu)住房進(jìn)行抵押 . 應(yīng)借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和 做法：（ 1）由政府部門成立專業(yè)的政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)配合社 會(huì)福利制度改革而發(fā)生的消費(fèi)信貸進(jìn)行擔(dān)保；（2）成立商業(yè)性的擔(dān)保公司提供信用保證；（ 3）建立個(gè)人住房信貸保險(xiǎn)機(jī)制， 積極探索和增加商業(yè)人壽保險(xiǎn)與個(gè)人住房貸款相結(jié)合的方式。4. 建立市場(chǎng)化的個(gè)人住房貸款利率管理體系 目前個(gè)人住房貸款不論期限、 金額、 購(gòu)房面積和房源性質(zhì)均 實(shí)行兩檔利率， 不利于客戶合理地安排和使用資金， 不利于銀行 進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，滿足不同層次客戶的需求，提供差別化服務(wù)，隨 著我國(guó)加人 WTOH戈的日益臨近，為加強(qiáng)我國(guó)商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng) 力，我們應(yīng)加緊研究和建立市場(chǎng)化的個(gè)人住房貸款利率管理體系5. 加大科技投人 . 提高銀行個(gè)人住房貸款經(jīng)營(yíng)管理水平 由于個(gè)人住房貸款具有筆數(shù)多、 期限長(zhǎng)的特點(diǎn)， 銀行傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理手段已不能適應(yīng)迅猛發(fā)展的個(gè)人住房貸款的需要， 必須 加大科技含量， 利用高科技手段進(jìn)行管理，