個人住房信貸業(yè)務存在的問題

1、個人住房信貸業(yè)務存在的問題1 個人住房貸款業(yè)務存在的問題及風險1. 個人信用制度缺位， 個人資信風險難以準確地判斷和有效 地控制對借款申請人進行信用調(diào)查是銀行開展消費信貸業(yè)務的一 個重要環(huán)節(jié)。 對于貸款銀行來說， 一個必須解決的問題是既要獲 得有關申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。 在國外貸款銀行均通過商業(yè)信用機構(gòu)來完成信用調(diào)查工作， 但由 于我國個人資信制度尚未建立 . 對個人的資信狀況缺乏合理、完 整的判定標準， 銀行只能以借款人所在單位開具的收人證明等材 料做為信用評定的依據(jù) . 其真實性、時效性難以確定，對個人收 人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負責人的，

2、 其個人收人與公司經(jīng)營收人難以區(qū)分由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網(wǎng)， 對借款主體的資質(zhì)、信用情況難以準確判斷和有效把握。2. 房地產(chǎn)項目按揭合作不規(guī)范 . 房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險無法控 制房地產(chǎn)項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業(yè)務的源頭， 對合作方的資質(zhì)、 項目的合法性、 有效性和盈利性的評價直接影 響銀行貸款質(zhì)量和資金的安全， 尤其是在貸款以抵押加階段性保 證擔保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈 . 導致一個項 目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經(jīng)辦機構(gòu)介人， 特別是個別銀 行為爭奪市場份額 . 不正確地迎合來自社會各方面的某些需要， 在競爭中不遵循商業(yè)銀行信貸經(jīng)營原則， 片面地追求份額， 采用 不正

3、當?shù)母偁幨侄危?放松對開發(fā)商資質(zhì)和項目合法性的審查及工 程建設的監(jiān)理， 對開發(fā)商售樓資金放任自流， 不僅加劇銀行市場 地位的下降， 同時對發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行 帶來的風險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業(yè)務的良性發(fā) 展。3. 抵押登記工作嚴重滯后，制約個人住房貸款業(yè)務的發(fā)展 由于住房貨幣化分配 .抵押登記工作量成數(shù)量級增長 . 房屋 產(chǎn)權(quán)管理部門難以適應，辦事效率低 . 抵押登記工作進展得十分 緩慢 .增加貸款的風險，同時也限制了押舊買新、抵押貸款新業(yè) 務品種的創(chuàng)新和發(fā)展4、個人住房貸款的風險轉(zhuǎn)移機制不健全 由于個人住房貸款數(shù)額大， 期限長，出現(xiàn)風險的可能性較大， 急需建立風

4、險轉(zhuǎn)移機制。個人住房貸款擔保或保險機制尚未建 立，缺乏為信用提供擔保的經(jīng)營機構(gòu)。 房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢， 房地產(chǎn)拍賣市場不發(fā)達， 廉價租房尚未啟動， 造成抵押物處置難， 特別是對已進住的房產(chǎn) . 在居民安置問題無法解決的情況下，銀 行難以處置和有效地保全資產(chǎn)。5. 科技含量低 . 貸款的經(jīng)營管理水平與業(yè)務發(fā)展速度不相適 應零售業(yè)務與批發(fā)業(yè)務相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期限長， 管理成本高的特點，在還款方式、信貸管理、風險控制、檔案管 理等方面與批發(fā)業(yè)務有很大差別。 特別是個人住房貸款業(yè)務迅速 增長，對貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計分析、預測、產(chǎn)品創(chuàng)新、服 務手段和質(zhì)量等工作提出了更高的要求， 但由于

5、銀行內(nèi)部管理系 統(tǒng)科技含量低 . 信息處理速度慢，不利于經(jīng)營管理水平的提升。6. 從銀行資金的來源與運用的角度來看 . 存在短存長貸風險 目前個人住房貸款的社會需求量巨大， 從長遠角度來看， 與 全社會其他信用需求量可成比例， 但從銀行自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角 度來講 . 個人住房貸款的規(guī)模應有銀行自身的管理界限。另一方 面，資產(chǎn)、負債期限結(jié)構(gòu)嚴重不匹配，這樣時間一長可能導致銀 行個人住房貸款指標、資金緊張7. 從銀行經(jīng)營效益來看，目前個人住房貸款享受國家優(yōu)惠利率，630年期的年利率為5.58，而一年期的定期存 款年利率 2.25. 利差僅為 3.33，銀行的利潤空間很有限。 外加個 人住房貸款屬于

6、零售業(yè)務，相對于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù) 多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力、物力和財 力. 這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮小 . 相反由于個人 住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長 . 在企業(yè)融資審查嚴格的情況 下. 助長企業(yè)套取個貸資金長期使用 . 增加銀行信貸風險。2 防范和化解金融風險的經(jīng)驗借鑒1. 由政府部門牽頭 . 盡快成立個人資信評估系統(tǒng) 信用記錄在發(fā)達國家是一個非常重要的個人或企業(yè)的身份 證明，任何銀行、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社 會性的信用管理基礎。 具有良好信用記錄的個人或企業(yè)， 在尋求 貸款、信用消費、交易往來中 . 都會享受到極大的便利，可以

7、為 銀行決策提供依據(jù)， 減少決策失誤應由政府部門牽頭， 成立相應 的中介機構(gòu)， 建立起個人資信評估系統(tǒng) . 把所有的個人信息收集、 整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價 . 以實現(xiàn)個人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享。2. 加強個人住房貸款前期合作項目的審查和預售房款的監(jiān) 管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營管理風險嚴格合理地評價房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和按揭項目品質(zhì) . 選擇 優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項目，在合作項目的選定上，制定一套嚴謹、科 學的管理辦法。對于預售房，應借鑒新加坡的經(jīng)驗，從政策法規(guī) 上規(guī)定建立項目工程賬戶， 對預售房資金使用按照工程進度進行 撥付 .防止房地產(chǎn)開發(fā)商滾動開發(fā)，亂鋪項目，在經(jīng)

8、營管理不善 的情況下，造成逾期交房或工程爛尾 . 損害消費者的利益和銀行 信貸資金的安全。3. 建立靈活多樣的擔保制度在貸款的擔保 上不應局限于所購住房進行抵押 . 應借鑒西方國家的經(jīng)驗和 做法：（ 1）由政府部門成立專業(yè)的政策性擔保機構(gòu)，對配合社 會福利制度改革而發(fā)生的消費信貸進行擔保；（2）成立商業(yè)性的擔保公司提供信用保證；（ 3）建立個人住房信貸保險機制， 積極探索和增加商業(yè)人壽保險與個人住房貸款相結(jié)合的方式。4. 建立市場化的個人住房貸款利率管理體系 目前個人住房貸款不論期限、 金額、 購房面積和房源性質(zhì)均 實行兩檔利率， 不利于客戶合理地安排和使用資金， 不利于銀行 進行市場細分，滿足不同層次客戶的需求，提供差別化服務，隨 著我國加人 WTOH戈的日益臨近，為加強我國商業(yè)銀行的競爭 力，我們應加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系5. 加大科技投人 . 提高銀行個人住房貸款經(jīng)營管理水平 由于個人住房貸款具有筆數(shù)多、 期限長的特點， 銀行傳統(tǒng)的經(jīng)營管理手段已不能適應迅猛發(fā)展的個人住房貸款的需要， 必須 加大科技含量， 利用高科技手段進行管理，