金地房地產(chǎn)對競爭對手的研究招商地產(chǎn)

1、內(nèi)容概要本報告主要通過對招商地產(chǎn)的成長歷程和現(xiàn)狀的業(yè)務(wù)情況、財務(wù)指標(biāo)、戰(zhàn)略意圖的研究，來尋求招商地產(chǎn)的成功經(jīng)驗及可供本公司借鑒的成功因素。招商地產(chǎn)的成功要素主要有以下幾點：1. 成功的戰(zhàn)略選擇，不僅知進取，亦知退讓。深招港在面臨港口業(yè)務(wù)連續(xù)三年下滑的情況下，沒有深陷于業(yè)績下滑的痛苦中，過多的糾纏于怎樣提高港口業(yè)務(wù)的競爭、怎樣提升港口的業(yè)績，而是果斷的進行了資產(chǎn)置換，轉(zhuǎn)移了主營業(yè)務(wù)，清晰的認(rèn)識自己在原來主業(yè)上的劣勢，把資源配置到具有較大發(fā)展前景的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上。再經(jīng)過幾次的戰(zhàn)略調(diào)整，形成了現(xiàn)在的專業(yè)化的招商地產(chǎn)?！斑x擇比努力更重要”，招商地產(chǎn)的成功經(jīng)驗告訴我們，戰(zhàn)略始終是公司取得良好發(fā)展的關(guān)鍵，成

2、功的戰(zhàn)略不僅需要對大勢的準(zhǔn)確判斷，對自身的充分認(rèn)識，更需要極大的勇氣來改變公司原來的規(guī)劃和戰(zhàn)略。2. 招商地產(chǎn)因具有租賃、水電和房產(chǎn)這樣的三駕馬車結(jié)構(gòu)被評為最穩(wěn)定的房地產(chǎn)公司，現(xiàn)今很多房地產(chǎn)公司僅僅做房產(chǎn)的開發(fā)，很少愿意自己持有經(jīng)營，這也就導(dǎo)致了現(xiàn)今房產(chǎn)公司業(yè)績的季節(jié)性波動，及因為沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流導(dǎo)致的脆弱資金鏈，某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會引起整個公司陷入困境，而招商地產(chǎn)給我們的啟示是，適當(dāng)?shù)亩嘣瘉砣〉梅€(wěn)定的現(xiàn)金流支持、穩(wěn)定業(yè)績、降低公司的風(fēng)險，結(jié)合北京金融街戰(zhàn)略規(guī)劃中亦增大了租賃在公司收入的比重，及長江實業(yè)等房產(chǎn)集團，我們可以認(rèn)為房產(chǎn)開發(fā)的向下一體化或同心多元化是眾多房地產(chǎn)企業(yè)為取得長遠(yuǎn)方展的

3、一種趨勢。3. 招商地產(chǎn)在經(jīng)營的過程中開創(chuàng)了許多第一，第一個引進澳式風(fēng)格、第一個采用客戶資源管理系統(tǒng)（crm）、第一個成立了“招商地產(chǎn)會員俱樂部”等等，這些第一反映了招商地產(chǎn)在房產(chǎn)開發(fā)過程中的創(chuàng)新能力，招商地產(chǎn)的這些在開發(fā)到銷售過程中的創(chuàng)新能力使招商地產(chǎn)成為在深圳最受認(rèn)可的房地產(chǎn)企業(yè)之一，其銷售業(yè)績也一年年攀上新高。一個正確的戰(zhàn)略需要好的戰(zhàn)術(shù)支撐，樓盤的開發(fā)與銷售，涉及的是一個企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)層次，招商地產(chǎn)在產(chǎn)品的設(shè)計、建設(shè)、和推廣中都體現(xiàn)出了較好的戰(zhàn)術(shù)能力，其結(jié)合“為顧客提供最好的產(chǎn)品”為服務(wù)理念，在房產(chǎn)各個環(huán)節(jié)開展了嘗試與創(chuàng)新，把為顧客提供最好的服務(wù)和提升公司的業(yè)績做到了很好的結(jié)合。使公司能一直

4、以穩(wěn)健的步伐發(fā)展。如果有能力的話我們公司也應(yīng)該在房產(chǎn)的設(shè)計開發(fā)到銷售及物業(yè)服務(wù)上開展創(chuàng)新嘗試，建立自己的特色，如招商地產(chǎn)一直宣傳的“綠色房產(chǎn)”。有特色才能與其他房地產(chǎn)企業(yè)拉開距離，體現(xiàn)自己的品牌，在今后的競爭中，從眾只能被淹沒在廣大的同行競爭中。當(dāng)然我們應(yīng)該看到招商地產(chǎn)在成長的過程中，大股東的幫助是其邁向成功的重要力量。目 錄第一章 招商地產(chǎn)現(xiàn)狀概述4第一節(jié) 招商地產(chǎn)現(xiàn)狀分析41招商地產(chǎn)簡介42招商地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)43 招商地產(chǎn)產(chǎn)品定位6第二節(jié) 本報告分析的重點內(nèi)容7第二章 招商地產(chǎn)的發(fā)展歷程8第一節(jié) 招商地產(chǎn)的發(fā)展歷程81開發(fā)蛇口階段（19841997）92.業(yè)務(wù)內(nèi)容的轉(zhuǎn)變階段（19982004

5、）93.走出蛇口，布局全國階段（2002至今）11第二節(jié) 招商地產(chǎn)近年來業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及轉(zhuǎn)型121 招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)模式122 招商地產(chǎn)歷年的各個業(yè)務(wù)收入概況12第三節(jié) 招商地產(chǎn)今后的發(fā)展戰(zhàn)略171 2006年度規(guī)劃172未來發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃181）戰(zhàn)略布局182）業(yè)績規(guī)模193）廉租房計194）資金籌措195）更改企業(yè)logo196）銀企聯(lián)動20第三章 招商發(fā)展歷程中的關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)21第一節(jié) 招商歷年的規(guī)模211 歷年數(shù)據(jù)212 數(shù)據(jù)解讀21第二節(jié) 招商歷年的發(fā)展速度221歷年數(shù)據(jù)222 數(shù)據(jù)解讀22第三節(jié) 招商歷年的盈利能力指標(biāo)231 歷年數(shù)據(jù)232 數(shù)據(jù)解讀24第四節(jié) 招商歷年的償債能力241 歷

6、年數(shù)據(jù)242 數(shù)據(jù)解讀及趨勢分析25第五節(jié) 招商歷年的資產(chǎn)運營效率251歷年數(shù)據(jù)252 數(shù)據(jù)解讀26第四章 招商地產(chǎn)的成功因素及對我公司的借鑒意義27第一節(jié) 果斷正確的戰(zhàn)略選擇27第二節(jié) 招商地產(chǎn)的創(chuàng)新能力29第三節(jié) 良好的業(yè)務(wù)模式31第四節(jié) 穩(wěn)健的經(jīng)營31附錄一 招商地產(chǎn)員工情況33附錄二 深招港的發(fā)展紀(jì)事34附錄三 蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司的發(fā)展紀(jì)事36附表四 招商地產(chǎn)全國拿地過程紀(jì)事37附錄五 蛇口模式38 第一章 招商地產(chǎn)現(xiàn)狀概述第一節(jié) 招商地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1招商地產(chǎn)簡介招商地產(chǎn)全稱招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，成立于1984年，是國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司和中國最早的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。于

7、1993年在深圳證券交易所掛牌上市，是香港招商局集團三大核心產(chǎn)業(yè)之一。目前分別在北京、上海、廣州分別設(shè)立區(qū)域管理總部，在天津、重慶、南京、蘇州以及漳州等城市設(shè)立注冊專業(yè)開發(fā)公司。是一家集開發(fā)、設(shè)計、監(jiān)理、物業(yè)管理有機配合的、物業(yè)品種齊全的房地產(chǎn)業(yè)集團。截止2004年末，招商地產(chǎn)總股本達6.19億股，總資產(chǎn)超過84億元。擁有20多個大型房地產(chǎn)項目，下屬獨資、合資、合作企業(yè)二十家，公司曾開發(fā)和建設(shè)了整個蛇口社區(qū)11平方公里的土地，累積開發(fā)面積超過600萬平方米。 在中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力排名中，招商地產(chǎn)連續(xù)兩年躋身三甲，并以13.22億的品牌價值榮登2005中國房地產(chǎn)品牌價值第四；2004、2

8、005年度18家中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)；是中國國資委重點扶持的5家房地產(chǎn)企業(yè)之一。連續(xù)四年在深圳市房地產(chǎn)企業(yè)綜合排名中名列前三，并榮膺2004年深圳銷售金額冠軍，在深圳占有約4的市場份額。并因旗下租賃、供電、供水等業(yè)務(wù)所帶來的豐厚經(jīng)常性利潤，被譽為“最具抗風(fēng)險能力的開發(fā)商”之一。 目前，招商地產(chǎn)已初步形成了以深圳為核心，以珠三角、長三角和環(huán)渤海經(jīng)濟帶為重點經(jīng)營區(qū)域的市場格局。完成了由一個區(qū)域性企業(yè)向全國性房地產(chǎn)綜合開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為中國最具實力與發(fā)展?jié)摿Φ拇笮头康禺a(chǎn)集團公司。2招商地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)表1.1 截至2005 年12 月31 日，前十大股東持股情況（單位：股）序號股東名稱期初數(shù) 本期增

9、減 期末數(shù)占比例股份性質(zhì)1招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司188,288,1000188,288,10030.43%境內(nèi)發(fā)起人法人股2香港全天域投資有限公司62,762,700062,762,70010.14%境外社會公眾股3dbs vickers (hong kong) ltd a/c clients19,927,067-1,185,46718,741,6003.03%境外社會公眾股4foxtrot international limited18,480,000018,480,0002.99%境外社會公眾股5orienture investment ltd17,735,430017,735,4302

10、.87%境外社會公眾股6博時價值增長證券投資基金11,050,457011,050,4571.79%境內(nèi)社會公眾股7全國社?；鹨涣惆私M合7,013,7851,592,4668,606,2511.39%境內(nèi)社會公眾股8全國社?；鹨涣愣M合3,377,0994,384,6617,761,7601.25%境內(nèi)社會公眾股9洋邦國際有限公司7,507,40207,507,4021.21%境內(nèi)社會公眾股10裕陽證券投資基金2,187,0752,968,8705,155,9450.83%境內(nèi)社會公眾股【注】香港全天域投資有限公司、foxtrot international ltd.、 orienture

11、 investment ltd為蛇口工業(yè)區(qū)的全資子公司；洋邦國際有限公司為招商局國際有限公司的全資子公司。蛇口工業(yè)區(qū)為招商局集團有限公司的全資子公司；招商局國際有限公司為招商局集團有限公司的控股子公司。博時價值增長證券投資基金、全國社?；鹨涣惆私M合、全國社?；鹨涣愣私M合、裕陽證券投資基金同屬博時基金管理有限公司管理。2005年11月，經(jīng)中國證監(jiān)會證監(jiān)公司字【2005】108號關(guān)于核準(zhǔn)招商局地產(chǎn)控股股份有限公司非上市外資股上市流通的通知批準(zhǔn)，香港全天域投資有限公司所持有的招商地產(chǎn)非上市外資股共62,762,700股外資法人股轉(zhuǎn)為b股流通股，自2006年11月1日起可在深圳證券交易所b股市場

12、上市流通。持有本公司5以上股份的股東所持股份未有質(zhì)押或凍結(jié)的情況。從上表中我們可以看到招商地產(chǎn)主要的大股東都是一些法人機構(gòu)，其中第一大股東為招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司，占有了招商地產(chǎn)的30.43的股份。雖從表面上來看招商地產(chǎn)的股份是比較分散的，第一大股東的股票還沒超過公司全部股票的1/3，但是結(jié)合圖1.1，招商地產(chǎn)實際控制人關(guān)系圖時發(fā)現(xiàn)，另外的幾個法人大股東，如香港全天域投資有限公司、foxtrot international limited、orienture investment limited、洋邦國際有限公司都是蛇口工業(yè)區(qū)下的全資子公司或是招商局的部分子公司，這樣蛇口工業(yè)將近掌握了招商地

13、產(chǎn)的50的股票，這一特殊的股權(quán)結(jié)構(gòu)也就產(chǎn)生了蛇口工業(yè)區(qū)對招商地產(chǎn)幾近無私的幫助，這一股權(quán)結(jié)構(gòu)也就決定了招商地產(chǎn)有比一般房地產(chǎn)企業(yè)所沒有的優(yōu)勢，招商地產(chǎn)的發(fā)展離不開蛇口工業(yè)區(qū)。圖1.1 招商地產(chǎn)實質(zhì)控制人與公司之間的產(chǎn)權(quán)和控制關(guān)系圖在上圖中可以發(fā)現(xiàn)招商地產(chǎn)的最大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司是隸屬于招商局集團的100的控股公司，而其他幾個法人大股東也間接的是招商局的下屬公司，故招商局是招商地產(chǎn)間接的最大股東，因此可稱招商地產(chǎn)為招商局旗下的企業(yè)之一。這里有必要對招商局做一個簡單的介紹，招商局創(chuàng)立于1872年中國晚清洋務(wù)運動時期，經(jīng)過幾代人的努力，現(xiàn)已成長為一個實力雄厚的多元化綜合性企業(yè)集團，擁有總資

14、產(chǎn)逾500億港元，管理資產(chǎn)總額近1200億港元。集團總部設(shè)在香港，被列為香港四大中資企業(yè)之一，在國際工商界有著廣泛影響。同時，招商局列中國大型國有企業(yè)500強的第26位。從招商局的國有性質(zhì)我們可以看到招商地產(chǎn)也擁有國有的背景。在中國這樣一個特殊的背景之下，國有的背景及招商局這個形成銀行、基建、保險等業(yè)務(wù)核心的大股東的幫助對招商地產(chǎn)的方展起了不可替代的作用。3 招商地產(chǎn)產(chǎn)品定位招商地產(chǎn)從事房地產(chǎn)開發(fā)已有20年歷史，具有鮮明的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售與房屋租賃并舉的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，此外還經(jīng)營園區(qū)供電與供水。近年來，招商地產(chǎn)進入了快速發(fā)展的前期階段， 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)正以深圳為中心，穩(wěn)步向全國范圍內(nèi)拓展。圖1.2招

15、商地產(chǎn)的業(yè)務(wù)全國分布結(jié)合表2.3我們從上圖中發(fā)現(xiàn)招商地產(chǎn)的業(yè)務(wù)以深圳為核心，向廣州、重慶、漳州、上海、天津、北京輻射的方式完成了全國布局，招商地產(chǎn)起源于深圳，雖其在近期有大規(guī)模的擴張，但招商地產(chǎn)仍把深圳作為其發(fā)展的重點，在土地儲備的布局上，深圳和外地的占地面積保持著1：1的狀態(tài)。第二節(jié) 本報告分析的重點內(nèi)容本報告主要分析招商地產(chǎn)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)演變歷程、公司的發(fā)展歷程、發(fā)展過程中歷年的關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)等等。第二章 招商地產(chǎn)的發(fā)展歷程第一節(jié) 招商地產(chǎn)的發(fā)展歷程圖2.1是招商地產(chǎn)演變的示意圖，我們從中發(fā)現(xiàn)在招商地產(chǎn)形成的過程中，深招港（蛇口控股）和蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司（深圳招商房地產(chǎn)有限公司）是最主要的兩個

16、部分，而這兩個公司都是蛇口工業(yè)區(qū)的下屬公司，所以在招商地產(chǎn)的演變過程中出現(xiàn)了它們兩個的融合，兩個及更多公司的順利融合和剝離奠定了招商地產(chǎn)以后發(fā)展的基石，這些都有賴于大股東蛇口工業(yè)區(qū)的支持。對于深招港和蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司各自的發(fā)展過程詳見附錄二和附錄三。圖2.1招商地產(chǎn)的演變示意圖招商地產(chǎn)是多家公司整合剝離的產(chǎn)物，其發(fā)展過程大體可以分為以下三個階段。1開發(fā)蛇口階段（19841997）1984年1997年，招商地產(chǎn)的前身蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司基本上作為一個蛇口工業(yè)區(qū)下的獨立房產(chǎn)公司憑著壟斷的優(yōu)勢在蛇口范圍內(nèi)進行著復(fù)合式房地產(chǎn)開發(fā)，這個時期公司的定位是以區(qū)域性開發(fā)為主，自給自足。提供的產(chǎn)品也很豐富，

17、寫字樓、住宅、商店、廠房等等都有涉及，那個時期公司雖有承建蛇口外的業(yè)務(wù)，但其并不重視客戶，注重的是產(chǎn)品，公司的主要任務(wù)是滿足蛇口開發(fā)區(qū)的需要，基本上都按計劃來，開發(fā)區(qū)需要什么，公司就建什么。招商地產(chǎn)在經(jīng)營蛇口期間，并沒有因它的壟斷地位表現(xiàn)出低效率和低質(zhì)量，相反在這個期間招商地產(chǎn)通過大膽引進和嘗試各種開發(fā)設(shè)計理念，加之較好的產(chǎn)品質(zhì)量，表現(xiàn)出極強的開發(fā)能力，這為它在蛇口贏得聲譽。在這一階段的后期，公司不僅承建計劃內(nèi)的項目，還因它較好的聲譽，也逐漸開始參與計劃外的項目。在蛇口將近二十年的開發(fā)過程中招商地產(chǎn)積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，擁有了自己獨特的開發(fā)理念，總結(jié)招商地產(chǎn)在蛇口的片區(qū)綜合開發(fā)特點，大致

18、可概括為以下三點：  第一，招商地產(chǎn)的社區(qū)綜合開發(fā)能力。招商地產(chǎn)的社區(qū)綜合開發(fā)使得這個社區(qū)不僅具有居住的功能，而且有就業(yè)機會，住在此、工作在此，人們就容易對社區(qū)產(chǎn)生文化認(rèn)同感。而招商在社區(qū)的經(jīng)營與維護上的投入，也增強了社區(qū)的文化凝聚力。  第二，從容與健康的大社區(qū)。首先是社區(qū)的建筑與環(huán)境和諧相生，低密度的住宅處理方式使得社區(qū)的優(yōu)美景觀得以延伸；其次，招商地產(chǎn)的開發(fā)理念注重對生態(tài)環(huán)境進行維護，并投入大量財力，創(chuàng)造出了真正的綠色社區(qū)。招商人在蛇口社區(qū)開發(fā)中配套建設(shè)先于基建開發(fā)的理念，使社區(qū)的高成長性和便利生活得以體現(xiàn)。第三，開放式的大社區(qū)，招商在蛇口的每一個

19、項目都能與整個社區(qū)形成水乳交融的關(guān)系，這種整體性更加體現(xiàn)社區(qū)的成熟生活。2.業(yè)務(wù)內(nèi)容的轉(zhuǎn)變階段（19982004）1998年2004年，在這一階段，公司作為蛇口控股的重點扶植子公司快速發(fā)展，通過資產(chǎn)重組，蛇口工業(yè)房地產(chǎn)公司隨同招商供水和招商供電陸續(xù)被置入到蛇口控股，更名為深圳招商房地產(chǎn)公司（深圳招商地產(chǎn)）的蛇口工業(yè)房地產(chǎn)公司成為了蛇口控股的重要組成部分，在此階段，深圳招商地產(chǎn)開始走出蛇口，參與到社會的競爭，隨著環(huán)境的變化、業(yè)務(wù)的方展，蛇口控股陸續(xù)剝離了港口和石油業(yè)務(wù)，逐漸明確了以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)為核心，物業(yè)租賃、園區(qū)供電供水業(yè)務(wù)并行發(fā)展的主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)模式，這時蛇口控股從以前的港口企業(yè)完全轉(zhuǎn)變

20、為了一個房地產(chǎn)企業(yè)，并于04年把蛇口控股正式更名為招商局地產(chǎn)控股股份有限公司，簡稱招商地產(chǎn)。在主營業(yè)務(wù)明確的過程中，公司開始大量的貯備土地，為以后的進一步發(fā)展做準(zhǔn)備。這個時期是招商地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵的時期，正是在這個階段，深招港開始了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，形成了招商地產(chǎn)現(xiàn)在的雛形。在這段時期，招商地產(chǎn)主要做了三件事，一是通過三次資產(chǎn)置入，把深圳招商房地產(chǎn)公司、招商供水、招商供電置入到蛇口控股，形成了招商地產(chǎn)最初的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)模式。二是逐漸把蛇口控股的本來業(yè)務(wù)港口和石化業(yè)務(wù)剝離了出去，進一步明確了招商地產(chǎn)的內(nèi)務(wù)內(nèi)容。三是在逐漸明確招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，開始走出蛇口、走出深圳，開始了全國擴張。成立于199

21、3年的深招港在幾年的股份制運作下，在港口建設(shè)、客貨運輸、倉儲貿(mào)易等方面取得了快速發(fā)展，但是，隨著國內(nèi)經(jīng)濟增長從高速回落，以及國際經(jīng)濟環(huán)境的急劇變化，港口業(yè)出現(xiàn)了日趨激烈的競爭局面。特別是97年下半年開始的東南亞金融危機，加上國內(nèi)市場進入調(diào)整階段，國內(nèi)港口業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營環(huán)境持續(xù)惡化的局面。深招港所經(jīng)營的港口業(yè)務(wù)自 1996年開始，97年、98年持續(xù)下滑，1998年主營業(yè)務(wù)收入只有5.99億元，比96年減少了67.05%。在這樣的歷史背景下，在第一大股東蛇口工業(yè)區(qū)的大力支持下，深招港分別于1998年5月、1998年12月、1999年6月進行了三次資產(chǎn)置換，經(jīng)過三次置換，深招港持有招商房產(chǎn)、招商供電、

22、招商供水三間公司各70%的股權(quán)，使得上述三家公司成為深招港的子公司，并剝離出10多億元的不良資產(chǎn)。此時招商地產(chǎn)的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)為核心，物業(yè)租賃、園區(qū)供電供水業(yè)務(wù)并行發(fā)展的三駕輪的主營業(yè)務(wù)架構(gòu)模式已初步成形。通過資產(chǎn)置換使招商地產(chǎn)的前身深招港收到了以下三點效果：一是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)達到了根本的改善，資產(chǎn)負(fù)債率由1997年的56%下降到1999年中期的53%；二是擺脫了沉重的經(jīng)營包袱，免除了因不良資產(chǎn)壞帳處理可能給公司導(dǎo)致的巨額損失，達到了優(yōu)化其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和改善財務(wù)狀況的目的；三是主營業(yè)務(wù)進一步拓寬，從單一的港口服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)為物流運輸、綜合園區(qū)開發(fā)為主業(yè)的綜合性集團。通過三次資產(chǎn)置換，把供水、供電、房

23、產(chǎn)項目注入深招港后，使公司具備了大園區(qū)產(chǎn)業(yè)概念。同時，為順應(yīng)主客觀條件的變化，蛇口工業(yè)區(qū)進行了區(qū)域功能的重新定位，而被作為“一個核心”的供水、供電和房地產(chǎn)等工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)將首先得到區(qū)內(nèi)支持。 在以后的時間里，深招港通過三件事，日漸明確了深招港的業(yè)務(wù)內(nèi)容。1999年8月招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司將50的招商石化股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深招港，使深招港取得了招商石化75的股權(quán)。這是招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變過程中的一個插曲，當(dāng)時公司還是希望在房地產(chǎn)、供電、供水這幾個業(yè)務(wù)發(fā)展的同時，深招港原來的港口和石化業(yè)務(wù)也能有很好的發(fā)展，但在后期的發(fā)展實踐中，公司發(fā)現(xiàn)要想把房地產(chǎn)這個業(yè)務(wù)做好做強，只能走專業(yè)化道路。故公司在改名為蛇口控股后

24、，于2001年7月用其港口業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)與大股東蛇口工業(yè)區(qū)的招商房地產(chǎn)25的股權(quán)、招商供電25的股權(quán)和招商供水25的股權(quán)進行資產(chǎn)置換，完全剝離了港口業(yè)務(wù)，掌握了房產(chǎn)、供電和供水的95的股權(quán)，把發(fā)展重點放到了房地產(chǎn)及園區(qū)開發(fā)。而后于2004年11月公司將所持有的招商石化65%和10%的股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給招商物流和大股東蛇口工業(yè)區(qū)，完全剝離了石化業(yè)務(wù)，并將所獲資金4.61億元全部用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目。這時招商地產(chǎn)緊緊圍繞房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)專業(yè)化和強勢化的戰(zhàn)略已經(jīng)完全明確。3.走出蛇口，布局全國階段（2002至今）隨著主營業(yè)務(wù)內(nèi)容的明確，在這房地產(chǎn)行業(yè)洗盤的歷史階段，招商地產(chǎn)在業(yè)務(wù)內(nèi)容日漸明晰的基礎(chǔ)上開始

25、大規(guī)模的拿地擴張，布局全國。在招商局集團的支持下，招商地產(chǎn)于2000年開始走出蛇口， 高調(diào)走出蛇口的第一步，是深圳高新園南區(qū)的項目“陽光代·海濱城”，2000年公司通過暗標(biāo)在高新園南區(qū)拿了兩塊地，一塊是2370元平方米樓面地價，另一塊1900元平方米樓面地價，平均2100多元，當(dāng)時投入5個多億，項目原來預(yù)計利潤8000萬，最后漲到了3個億。2002年開始拉開了全國擴張的序幕，從2003年開始招商地產(chǎn)頻頻在全國買地，見表2.1表2.1 招商地產(chǎn)擴張時期取得的地塊情況時間位置占的面積（10000m2）備注2003年7月漳州4877受讓50股權(quán)2003年9月上海13.462003年10月北

26、京302003年10月深圳23.42建筑面積2003年11月廣州802003年12月廣州83.32003年12月深圳21.31與萬科合作2003年12月蛇口26.82004年8月蘇州22.62004年9月天津22.83與萬科合作2004年11月深圳38.7與華僑城合作2005年9月南京24.192005年11月天津2.7注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上收集的各種資料具體的地塊情況見附表四。招商地產(chǎn)閃電式的拿地使其土地貯備大大豐富。在深圳已確定的項目儲備規(guī)劃建筑面積超過近200萬平米。目前招商地產(chǎn)已形成以北京為中心的渤三角、以上海為中心的長三角、以深圳為中心的珠三角全國發(fā)展戰(zhàn)略部署。第二節(jié) 招商地產(chǎn)近年來業(yè)務(wù)

27、結(jié)構(gòu)及轉(zhuǎn)型1 招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)模式2004 年以前石化分銷在招商地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)中占有相當(dāng)?shù)谋戎?，但是毛利率卻不到10，嚴(yán)重影響了公司業(yè)績增長。為了解決這個問題，2004 年2 月公司出售招商石化75股權(quán)，收回資金4.6 億元。在大股東的支持下剝離石化分銷業(yè)務(wù)，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)的適度多元化，做大做強專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)項目，是招商地產(chǎn)選擇的發(fā)展道路。從2005 年的情況來看，這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)取得了一定的成效，剝離以后公司形成了以房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)出租和園區(qū)供電供水為三駕馬車的主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。表 2.2招商地產(chǎn)主營收入結(jié)構(gòu)分析項目年度2002200320042005房地產(chǎn)開發(fā)收入（元）723,889,309

28、1,453,221,3042,167,331,2641,662,222,000毛利率33.62%24.57%23.00%23.67%占主營收入比例18.80%30.03%62.00%62.50%房屋租賃收入（元）172,524,756176,859,502196,360,610235,277,000毛利率42.21%47.91%49.00%42.30%占主營收入比例4.48%3.66%6.00%8.85%供水供電收入（元）602,123,154649,095,492692,224,603708,262,000毛利率16.36%16.61%20.00%17.77%占主營收入比例15.63%13.

29、41%20.00%26.63%資料來源：公司公告2 招商地產(chǎn)歷年的各個業(yè)務(wù)收入概況1） 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)：穩(wěn)健發(fā)展公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直穩(wěn)定增長，2005年由于結(jié)算項目有限，結(jié)算收入有所下降，但是由于結(jié)算項目毛利率較高，因此結(jié)算毛利仍有所上升。而從2006年開始公司將有較多房地產(chǎn)開發(fā)項目進入結(jié)算。圖 2.3 招商地產(chǎn)20012006 年房地產(chǎn)銷售收入和毛利（萬元）資料來源：公司資料，海通研究所由于大股東的支持，公司在深圳地區(qū)（尤其是蛇口地區(qū)）擁有大量的在建項目和土地儲備。05年主力結(jié)算樓盤包括：城市主場、花園城三期1地塊、海月三期南區(qū)以及彩虹之岸。06年則主要是半山.蘭溪谷二期、花園城三期2地塊

30、、招商龍崗依山郡、深圳尖崗山等項目，上海的依云郡和蘇州的依云水岸項目規(guī)模都比較小，天津中北鎮(zhèn)項目和漳州廈門灣南岸陽光假日都是投資收益，規(guī)模也不大。因此，公司05、06兩年結(jié)算項目主要仍集中在深圳地區(qū)，異地開發(fā)的風(fēng)險對這兩年的業(yè)績影響較小。從2007 年開始將會有較多的外地項目進入結(jié)算。公司目前非常重視外地項目，抽調(diào)了有成功運作項目經(jīng)驗的高管組成團隊開發(fā)外地重點項目（如北京項目由公司副總牽頭），進展比較順利。事實上，在對外擴張的過程當(dāng)中公司的確曾遇到人員緊缺的情況，現(xiàn)在通過對外招聘和培訓(xùn)已經(jīng)有所緩解。我們將密切跟蹤公司外地項目的進展情況。表2.3 招商地產(chǎn)開發(fā)項目情況序號土地(項目）名稱所在地區(qū)

31、類別規(guī)劃建筑面積萬m2當(dāng)年在建累計結(jié)轉(zhuǎn)開工/計劃開工竣工/計劃竣工備注萬m2萬m21蘭溪谷二期深圳蛇口商住14.7514.752005.032006.12原半山海景花園二期2花園城三期2地塊深圳蛇口商住11.7611.762004.102006.123依山郡深圳龍崗商住27.567.142004.122007.12原招商東部花園城4海月四期深圳蛇口商住7.602006.062007.06原招商海月三期北區(qū)5尖崗山深圳寶安住宅30.315.302005.062009.126依云聽香園上海松江住宅10.417.852005.042007.12原上海松江九亭項目7番禺金山項目廣州番禺區(qū)住宅94.61

32、2006.122014.128重慶董家溪項目重慶江北商住46.952006.122010.029依云水岸蘇州相城區(qū)商住22.575.672005.062007.12蘇州相城地塊項目10北京東八里莊北京朝陽區(qū)商住42.142006.082010.0611假日風(fēng)景天津中北鎮(zhèn)商住29.9710.232005.032008.12原天津中北鎮(zhèn)項目12依山海福建漳州市商住9.185.792005.032007.12協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地13南京仙林項目南京仙林住宅24.192006.042009.0614天津西康項目天津和平區(qū)商住3.402006.112008.0915海月三期*深圳蛇口商住8.908.906.95

33、2003.082005.0616城市主場*深圳福田商住8.188.185.892004.012005.1117花園城中心深圳蛇口租賃7.407.402004.052006.06原花園城二期18泰格公寓*深圳蛇口租賃4.244.242002.112005.06合計404.1297.2112.84資料來源：招商地產(chǎn)2005年年報說明：1、帶*號的項目期內(nèi)已經(jīng)竣工。2、2005年結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積21.12萬平米，其中除上表中標(biāo)注*號的項目外，尚包括蘭溪谷一期、花園城三期一號、彩虹之岸等項目的尾盤。3、帶下橫線項目為出租性物業(yè)。4、假日風(fēng)景為本公司之子公司深圳招商地產(chǎn)與天津萬科房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的項目，深

34、圳招商地產(chǎn)持有項目公司45的股權(quán)。5、尖崗山項目由本公司之子公司深圳招商地產(chǎn)與深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司合作開發(fā)，深圳招商地產(chǎn)持有項目公司50的股權(quán)。6、依山海由本公司之子公司漳州招商房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。在土地儲備方面，公司目前擁有仍然以珠三角地區(qū)為主，其次為環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)以及其他，我們認(rèn)為公司的土地儲備結(jié)構(gòu)符合目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，而且公司的土地儲備總共接近300 萬平方米（為建筑面積，不考慮戰(zhàn)略土地儲備），完全能夠滿足公司未來三年的業(yè)務(wù)發(fā)展。圖 2.4 招商地產(chǎn)目前分區(qū)域土地儲備結(jié)構(gòu)圖資料來源：海通研究所2）物業(yè)出租業(yè)務(wù)：穩(wěn)定現(xiàn)金流物業(yè)品質(zhì)有所提高截至2005年年底，公司共持有物

35、業(yè)面積44.55 萬平方米，包括公寓、別墅、寫字樓、廠房以及商鋪等形式，主要都位于蛇口開發(fā)區(qū)內(nèi)。表2.4出租物業(yè)分類統(tǒng)計一覽表出租物業(yè)分類統(tǒng)計一覽表可出租面積萬累計出租面積萬平均出租率標(biāo)志性建筑合計44.55472.3491.84%其中：公寓3.5936.23海濱公寓別墅6.2967.17鯨山別墅寫字樓7.4879.89金融中心廠房（其它）14.44165.39科技大廈商鋪12.74123.66蛇口沃爾瑪說明：1、年內(nèi)泰格公寓未正式營業(yè)，故尚未納入上表。2、由于公司控股之子公司新安置業(yè)期內(nèi)新增出租物業(yè)和舊廠房用途變更，廠房、公寓和商鋪的可租面積分別有所增減。資料來源：公司2005年報長期以來，

36、公司不斷投資并持有優(yōu)質(zhì)的出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定增長的租金回報。截止2005年底，公司持有的已投入運營的出租物業(yè)可出租面積為44.55萬平方米，在建的預(yù)計將在2006年投入運營的出租物業(yè)包括泰格公寓和花園城中心（其中出租給百安居部分已開業(yè)運營），可出租面積為7.9萬平方米。此外，公司在年內(nèi)公告收購富城（中國）有限公司80%股權(quán)，該公司正在開發(fā)的南京金融中心寫字樓項目建筑面積11.8萬平方米。目前公司所持有的出租物業(yè)集中于深圳。物業(yè)的類型包括別墅、公寓、寫字樓、廠房和商鋪等。2005年隨著深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展，公司出租物業(yè)的經(jīng)營業(yè)績亦保持多年的穩(wěn)健增長態(tài)勢。各類型出租產(chǎn)品出租率穩(wěn)中有升，2005年平

37、均出租率達91.84。全年累計完成出租面積472.34萬平米，較上年增長32.35%，實現(xiàn)租金收入235,277千元。租賃業(yè)務(wù)收入較上年上升19.82%。圖 2.5招商地產(chǎn)20012005 年出租收入和毛利情況（單位：萬元）資料來源：招商地產(chǎn)各年年報和海通研究所我們預(yù)計蛇口工業(yè)區(qū)與香港經(jīng)濟的互動將使得公司已有出租型物業(yè)的收入將會保持穩(wěn)定的增長。在此基礎(chǔ)之上，2006年公司新增了花園城二期、太子廣場二期鋪以及泰格公寓。這三個項目均位于南油片區(qū)與蛇口片區(qū)的連接部位，是南山區(qū)重要的交通樞紐。有利的地理位置使得這三個租賃項目的租金都比較理想。其中泰格公寓目前簽約出租率已達到60以上。泰格公寓位于鯨山別

38、墅旁，屬涉外五星級酒店式公寓，主要針對在蛇口（尤其是南海石油基地）工作的外籍員工。另外，位于深圳前海灣的海運大廈將于06年年初開工，南京國際金融中心項目計劃已在05年收購?fù)戤叄ü緦碛?0以上的權(quán)益），金融中心二期項目也在前期策劃中。新加入的項目將有效地提升公司持有型物業(yè)的品質(zhì)。表 2.6 2005 年招商地產(chǎn)新增持有性物業(yè)資料來源：公司資料，海通研究所3） 園區(qū)供水供電：天然壟斷優(yōu)勢提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流在建設(shè)蛇口工業(yè)區(qū)的初期，公司大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司投資建設(shè)了供水管道和供電管網(wǎng)，由招商地產(chǎn)經(jīng)營供水和供電業(yè)務(wù)。因此該項業(yè)務(wù)具有天然的壟斷優(yōu)勢，每年為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在電力供應(yīng)方面，

39、由于地理方面的原因（蛇口靠近香港），公司電力供應(yīng)來自香港中華電力公司（而香港中華電力公司的電來自大亞灣核電站）。另外，由香港中電投資的三條海底電纜（第三條正在建設(shè)中）將保證電力供應(yīng)的穩(wěn)定性。而在電力銷售方面，根據(jù)公司的介紹，供電行業(yè)受電力法及其相關(guān)法規(guī)的約束，國家按行政區(qū)域?qū)嵭泄╇姞I業(yè)許可證制度。供電行業(yè)屬于投入后穩(wěn)定收益的行業(yè)，供電的投入成本比發(fā)電低，但收入比發(fā)電廠有保障。招商供電目前是深圳市蛇口區(qū)域唯一具有供電資質(zhì)證書的企業(yè)，具有明顯的區(qū)域優(yōu)勢。公司供電區(qū)域內(nèi)不存在同行業(yè)競爭情況一定比例地穩(wěn)步增長，為公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。表2.5 近年供電、供水業(yè)務(wù)量一覽表資料來源：公司05年年報圖2.7

40、 招商地產(chǎn)20012004 年供電供水收入及盈利情況資料來源：公司資料，海通研究所招商地產(chǎn)2005年的供水供電總收入為708262萬元，平均利潤率為17.77，比上年下降了2.08。第三節(jié) 招商地產(chǎn)今后的發(fā)展戰(zhàn)略1 2006年度規(guī)劃針對企業(yè)的發(fā)展環(huán)境，本公司以房地產(chǎn)開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)為龍頭，以不斷增加的出租物業(yè)和供電供水業(yè)務(wù)為支持，集中優(yōu)勢資源于深圳及周邊區(qū)域，同時積極而謹(jǐn)慎地在上海、北京等全國其他主要城市穩(wěn)步發(fā)展。目前，公司已逐步建立起以房地產(chǎn)開發(fā)、出租物業(yè)經(jīng)營、二手房買賣中介和物業(yè)管理為一體的業(yè)務(wù)模式，從而具備了為客戶提供房地產(chǎn)全面增值服務(wù)的能力。為適應(yīng)公司快速發(fā)展的需要，公司積極拓展各種融資

41、渠道，努力提升管理能力，積極研究并實施更為有效的員工激勵措施，持續(xù)地改進和提升公司的經(jīng)營實力。公司的大股東蛇口工業(yè)區(qū)也在土地、資金等多方面給予本公司以強有力的支持，進一步保障了公司快速發(fā)展的穩(wěn)定性。2006年，公司在全國將有9個房地產(chǎn)項目進入銷售階段（其中有5個項目是在深圳外銷售：包括上海依云郡、蘇州依云水岸、南京國際金融中心、漳州依山海、漳州珊瑚苑四期；有4個項目是在深圳銷售：包括花園城三期2號項目、蘭溪谷二期、尖崗山別墅和龍崗依山郡），新增的出租物業(yè)包括泰格公寓和花園城中心將陸續(xù)投入運營，商品房在建、銷售和出租物業(yè)管理面積等相關(guān)業(yè)務(wù)量將達到歷史新高。此外，公司將進一步積極地增加土地儲備，推

42、動16.5億可轉(zhuǎn)債的發(fā)行，使公司持續(xù)發(fā)展的能力得到加強?；诖耍驹?006年工作的指導(dǎo)思想是：堅持“規(guī)模、質(zhì)量、效益”均衡發(fā)展的原則，深刻認(rèn)識和充分把握新的發(fā)展階段的工作特點，積極應(yīng)對行業(yè)變化和競爭，加強績效管理，在鞏固公司全國發(fā)展布局的基礎(chǔ)上，謀發(fā)展，尋突破。2006年，公司計劃結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售面積21萬平方米、累計出租面積486萬平方米；計劃完成售電量86,813萬度、完成售水量3,190萬噸。目前，公司處于快速發(fā)展的階段，為把握市場機遇，公司逐步加大對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資，因此也面臨著不斷增加的資金壓力。為實現(xiàn)公司長期的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，按照公司的資金需求和使用計劃，預(yù)計2006年公司產(chǎn)生的資

43、金需求約為25億元，籌集資金的主要手段為爭取發(fā)債成功流入16.5億元，另外銀行貸款凈增8.5億元。除此之外，公司還將積極嘗試新的融資方式，如以穩(wěn)定現(xiàn)金流為依托在銀行間市場發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)；以優(yōu)質(zhì)項目為依托發(fā)行房地產(chǎn)信托基金等多種融資渠道。同時加強應(yīng)收帳款和其他應(yīng)收款的回收和銀行按揭款的回籠力度，增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入，以減輕外部籌資的壓力。2未來發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃1） 戰(zhàn)略布局招商地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略以深圳為總部，發(fā)展戰(zhàn)略涉及珠三角、長三角、環(huán)渤海區(qū)域三大區(qū)域總部，全國項目定位中高端產(chǎn)品。2005年下半年，招商地產(chǎn)的全國戰(zhàn)略步伐走得更加迅速，繼在天津拿下樓面價值最高的地塊后，又在上海與招商銀行戰(zhàn)略合作。據(jù)統(tǒng)

44、計，目前招商地產(chǎn)土地儲備已經(jīng)達到350萬平方米，僅漳州就有50平方米公里的土地資源有待開發(fā)。珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)以及重慶、漳州等地區(qū)的“3+x”戰(zhàn)略發(fā)展模式日益清晰。2）業(yè)績規(guī)模招商地產(chǎn)未來五年規(guī)劃：每年要達到100萬平方米的結(jié)轉(zhuǎn)量、10億元以上的凈利潤；累計新增土地儲備量將在300萬平方米以上；總資產(chǎn)翻一番以上，資產(chǎn)負(fù)債率控制在50%60%左右，凈資產(chǎn)收益率在10%以上。在華東地區(qū)，它設(shè)定的5年后發(fā)展目標(biāo)是：以上海為中心的華東地區(qū)的利潤份額占到公司總利潤的四分之一左右。按照招商地產(chǎn)“五年規(guī)劃”構(gòu)想，到2010年，深圳和外埠收益各占50%；出租物業(yè)和出售物業(yè)收益各占50%。3）廉

45、租房計 對萬科介入廉租房的消息，引起業(yè)界普遍關(guān)注，招商也在留意經(jīng)濟適用房，如果政府提出需要開發(fā)商參與，招商愿意參與建設(shè)。 “但我們參與建設(shè)經(jīng)濟適用房的原則是希望政府包銷?！?林少斌坦言。資金壓力漸顯伴隨著全國擴張的進程，大規(guī)模的土地儲備和投資行為始終考驗著招商的資金實力和融資能力。4）資金籌措為適應(yīng)快速變化的行業(yè)環(huán)境，2005年招商積極調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，堅持租售并舉的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，集中增加珠三角的土地儲備。但其眾多項目的開工增加了招商的融資需求，短期借款高達19.37億元，長期借款為6.98億元。同時面臨著25億的資金缺口，目前準(zhǔn)備發(fā)行16.5億的可轉(zhuǎn)債，因為招商各方面的條件還是比較符合證監(jiān)會的要求

46、的，但現(xiàn)在要等政策的放開。其余七八億可以通過銀行貸款，去年招商地產(chǎn)增加了大量的銀行融資授信。此外，關(guān)于reits也在研究。超過50%的負(fù)債率讓招商不得不慎重考慮。2005年4月18日，中國證監(jiān)會審核通過了招商發(fā)行可轉(zhuǎn)債申請。2005年7月29日，臨時股東大會將發(fā)行可轉(zhuǎn)債有效期延至2006年8月19日。由于股權(quán)分置改革，招商再融資遲遲不能完成。股權(quán)分置改革能否成功，對招商地產(chǎn)而言尤為關(guān)鍵。2005年銀行融資方面有一些新的創(chuàng)業(yè)的業(yè)務(wù)，包括票據(jù)的業(yè)務(wù)都可以為招商地產(chǎn)項目的融資帶來一些條件，但這難以緩解眾人心中對于招商融資前景的一絲擔(dān)憂。5）更改企業(yè)logo招商地產(chǎn)在發(fā)布會上推出了新的形象展示，一幅一

47、家三口的溫馨畫面代替了之前招商慣用的“父女篇”和“風(fēng)帆篇”，主題仍然沿用原有的“家在情在”。招商地產(chǎn)在內(nèi)地的一些開發(fā)項目竟然被當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為是招商銀行的作品。由此，招商地產(chǎn)迫切需要在全國進行品牌的強勢推廣。招商的新形象文案為“招商地產(chǎn)新形象，家更溫情，生活更新”，還是走招商一向的溫情線路。有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新形象強調(diào)了沿襲原有的風(fēng)格，在家庭氣氛的渲染上增加了元素，之前，坊間曾流傳招商地產(chǎn)的新形象“會有重大變化”。6）銀企聯(lián)動2005年12月1日，招商地產(chǎn)、招商銀行戰(zhàn)略合作的簽約儀式在上海舉行，雙方的合作將在財務(wù)資金借貸、住房按揭、品牌推廣與管理模式、客戶資源的互動共享等領(lǐng)域展開。通過此次“地產(chǎn)金融”

48、的捆綁式合作，招商地產(chǎn)欲加速擴張。招商地產(chǎn)表示，將通過合作獲得大量資金，縮短開發(fā)周期，保證資金鏈的順暢與利潤回收，推進包括上海、蘇州、南京在內(nèi)的華東版圖上多個項目滾動開發(fā)。第三章 招商發(fā)展歷程中的關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)本章主要采用趨勢分析法來分析招商歷年的財務(wù)發(fā)展?fàn)顩r。同時輔以絕對數(shù)額分析和比率分析來進行研究。趨勢分析法(trend analysis)：指時間序列（time-series）分析，即將同一家企業(yè)不同年度的數(shù)據(jù)進行比較，趨勢分析可以幫助我們更好地了解企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的歷史軌跡。在數(shù)據(jù)年份的選擇上本報告考慮到招商地產(chǎn)的發(fā)展歷程中房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比重主要是在2000年以后開始突顯，故選取200

49、02005年的財務(wù)數(shù)據(jù)進行相關(guān)的分析與判斷。第一節(jié) 招商歷年的規(guī)模1 歷年數(shù)據(jù) 單位：億元/萬平米項目年份總資產(chǎn)凈資產(chǎn)凈利潤結(jié)算銷售面積200146.9322.501.7510.87200252.4025.022.429.81200359.2431.193.3019.69200484.5534.513.6029.27200589.3737.764.2221.122006.6105.1639.081.392 數(shù)據(jù)解讀這里用總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、結(jié)算銷售面積等指標(biāo)來反映招商歷年發(fā)展的規(guī)模。從中不難看出招商的規(guī)模呈現(xiàn)不斷增長的態(tài)勢，2005年與2000年相比，其中總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)是原來的2倍左右。結(jié)算銷售面

50、積等幾個指標(biāo)的增長趨勢也比較明顯。從圖中我們可以發(fā)現(xiàn)2005年的結(jié)算銷售面積比2004年下降了約28%。但銷售單價略有上升，最終2005年收入下降幅度為23.31%；銷售成本減少幅度基本與結(jié)轉(zhuǎn)面積變動一致，所以2005年招商房地產(chǎn)開發(fā)與主營業(yè)務(wù)利潤率上升主要得益于銷售單價的上漲。 第二節(jié) 招商歷年的發(fā)展速度1歷年數(shù)據(jù)項目年份主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入增長率（%）凈利潤凈利潤增長率（%）總資產(chǎn)總資產(chǎn)增長率（%）凈資產(chǎn)凈資產(chǎn)增長率攤薄roeroe增長率200133.2113.831.75-16.2546.93-4.0122.504.737.78-20.04200238.5416.062.4238.2

51、152.4011.6625.0211.179.6724.37200348.3803.3036.6759.2413.0531.1924.6810.609.62200434.76-28.173.608.8784.5542.7334.5110.6610.43-1.60200526.59-23.494.2217.1789.375.7037.769.4011.177.092006.68.35-17.181.39105.1617.6739.083.552 數(shù)據(jù)解讀本節(jié)主要采用總資產(chǎn)增長率、凈資產(chǎn)增長率、凈利潤增長率、主營業(yè)務(wù)收入增長率等主要指標(biāo)來反映招商學(xué)歷年發(fā)展的速度。圖表顯示招商的發(fā)展速度總體上呈現(xiàn)不

52、斷增長的態(tài)勢。但從中可以看出招商2004年和2005年的主營業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)了負(fù)增長，這個主要是因為公司于2004年期初剝離石化分銷業(yè)務(wù)，因而短期內(nèi)面臨該項業(yè)務(wù)利潤減少的壓力。但因公司房地產(chǎn)開發(fā)等核心業(yè)務(wù)取得了快速的發(fā)展，所以公司的主營業(yè)務(wù)并沒有出現(xiàn)明顯的下降。近年來，公司的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)保持了較快的增長速度。報告期內(nèi)，公司以深圳為核心區(qū)域，在全國九個城市（包括深圳、廣州、上海、南京、蘇州、北京、天津、重慶、漳州）開展以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。截止2005年期末，公司結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售面積21.12萬平米，共實現(xiàn)商品房銷售收入1,662,222千元。2005年，公司采取“核心區(qū)域積極進取，重要

53、區(qū)域穩(wěn)步發(fā)展”的策略，一方面集中資源于深圳及周邊地區(qū)，另一方面在北京、上海等重要城市，積極尋求漸進發(fā)展的機會。年內(nèi)，公司新增擬開發(fā)項目建筑面積27.59萬平方米；截止年末，公司擬開發(fā)項目建筑面積294.07萬平方米。此外，公司大股東蛇口工業(yè)區(qū)亦承諾將持續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以支持招商地產(chǎn)的發(fā)展。第三節(jié) 招商歷年的盈利能力指標(biāo)1 歷年數(shù)據(jù)項目年份總資產(chǎn)收益率攤薄roe加權(quán)平均roe銷售毛利率銷售凈利率主營業(yè)務(wù)利潤率管理費用率營業(yè)費用率20013.737.7817.145.2715.5620024.879.6714.646.2713.37200311.1610.6014.486.8312.6820045.0010.4321.8210.3518.2720054.8511.1727.4115.8523.622006.61.403.5530.0816.6426.762 數(shù)據(jù)解讀本節(jié)采用總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率、銷售凈利率、主營業(yè)務(wù)利潤率、以及管理費用率和營業(yè)費用率等主要指標(biāo)來反映招商歷年盈利能力。圖表顯示招商的贏利能力總體上呈現(xiàn)不斷增強的態(tài)勢。尤其是在2003年深圳房地產(chǎn)市場的充分競爭與sars的影響：經(jīng)過多年的快速發(fā)展，深圳房地產(chǎn)市場不斷向完全競爭的市場方向發(fā)展。2003年上半年，在公司海月二期項目和錦緞之濱項目所處的南山區(qū)、后海片區(qū)內(nèi)，大量新竣工樓盤密集上市，消費者紛