露天廣場(chǎng)之規(guī)劃運(yùn)營(yíng)方案

1、新大陸地標(biāo)閑置露天廣場(chǎng)之規(guī)劃運(yùn)營(yíng)方案及前期框架分析與設(shè)想前言：此方案計(jì)劃書(shū)主要宗旨在于利用細(xì)致的分析與規(guī)劃，并配以有效的執(zhí)行能力在 2009 年度期間通過(guò)以新大陸地標(biāo)為基礎(chǔ)， 開(kāi)發(fā)利用目前閑置的露天廣場(chǎng)成為新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)并為進(jìn)一步提升該地標(biāo)價(jià)值而創(chuàng)造機(jī)會(huì)。 但所有計(jì)劃在規(guī)劃和執(zhí)行以前，必須闡述清楚此間的意義和相互之間的關(guān)聯(lián)， 只有如此方能獲得物業(yè)所有者的新大陸管理者意識(shí)上的共識(shí)， 從而獲得在落實(shí)過(guò)程中得到關(guān)注與支持， 最終達(dá)成所共想的目標(biāo)與回報(bào)。第一節(jié)：地標(biāo)背景位置：宏觀處于黃浦江以東的金融中心“浦東”新區(qū)。微觀處于以“八佰伴”為中心的商業(yè)地段 “揚(yáng)路與南泉路” 相交匯的地理位置， 距離商業(yè)熱

2、點(diǎn) “八佰伴”（備注：或者說(shuō)揚(yáng)路）不足500 米。對(duì)臨“寧”電器，左擁“百思買(mǎi)”廣場(chǎng)，右靠“永樂(lè)電器”，背依“太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)” 。在地理是一個(gè)有著廣闊發(fā)展空間與前景的位置，目前唯一障礙僅限于位置過(guò)于陷落群樓中央，空間雖大， 但臨街開(kāi)面較窄，空間為狹長(zhǎng)比例， 因此在后期的規(guī)劃和實(shí)施過(guò)程中將主要面臨引人氣與人流的首要工作問(wèn)題。周邊環(huán)境及相關(guān)資料分析：浦東作為一個(gè)世界性地標(biāo)和中國(guó)陸標(biāo)志性區(qū)域，未來(lái)的發(fā)展已經(jīng)由我國(guó)宏觀的政策導(dǎo)引注定成為是繁榮昌盛大力發(fā)展的位置。從目前來(lái)講，浦東又以三塊區(qū)域形成格局。1 、以外灘為中心的餐飲，休閑娛樂(lè)，旅游觀光的“城市形象區(qū)域”。2 、以明珠，金茂大廈為中心的“城市標(biāo)志

3、性形象區(qū)域及對(duì)外形象區(qū)域”3 、以八佰伴為中心的周邊居民購(gòu)物，休閑、娛樂(lè)，餐飲的商業(yè)性區(qū)域。綜合以上的分析，可以知道外灘方向及金貿(mào)大廈周邊因國(guó)家大力扶持的基礎(chǔ)將不可逆轉(zhuǎn)的成為引以為傲的“形象工程”（也可以說(shuō)是面子工程） ，而事實(shí)上一個(gè)區(qū)域是否能長(zhǎng)期性可持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵在于居住人口的數(shù)量和流動(dòng)頻率。八佰伴為中心的商業(yè)區(qū)域由于毗鄰浦東人口稠密的社區(qū)，所以最后成其為一個(gè)含金量最高的“商業(yè)板塊”是當(dāng)仁不讓的，并因此將獲得最高的回報(bào)。做一個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋扔鳎盒旒覅R并沒(méi)有什么標(biāo)志性建筑，也沒(méi)什么亞洲第一高樓， 但由于他是綜合型的商業(yè)區(qū)域，所以地標(biāo)價(jià)值可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他地方在這里，可以負(fù)責(zé)任的保證， 新大陸地標(biāo)將

4、因?yàn)樘幱谏虡I(yè)區(qū)，會(huì)獲得最大的回報(bào)，并可以清楚的闡明， 只要位于此區(qū)域中的任何空間，都將獲得最高的升值潛力。優(yōu)勢(shì)：1 、位置處于浦東商業(yè)中心位置，毗鄰各個(gè)大型賣(mài)場(chǎng)和人流交通樞紐區(qū)域。2 、周邊的逐次改建在原有基礎(chǔ)上正在統(tǒng)一提升該區(qū)域形象和打造品牌效應(yīng)，因此帶來(lái)的效果將影響到該區(qū)域間的任何一個(gè)地標(biāo)板塊。3 、根據(jù)周邊的閑置地塊的了解，目前為止，在我們所處位置上已經(jīng)沒(méi)有象新大陸廣場(chǎng)這樣還有閑置的高達(dá)5000平米的空曠用地，所以該地將是相關(guān)對(duì)此區(qū)域感興趣的投資商或相關(guān)產(chǎn)業(yè)追捧的對(duì)象并具備這樣的資格和資源。4 、由于目前是空曠地塊，因此規(guī)劃清晰后容易實(shí)施，執(zhí)行難度不大。5 、現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)資源，合作資源豐

5、富，在執(zhí)行過(guò)程中效率將得到保證。弱勢(shì)：1 、位置為周邊群樓所包裹，比較陷落。2 、臨街開(kāi)面較小，入口較窄。3 、此地已經(jīng)閑置整整6 年或更長(zhǎng)，來(lái)往人流早已習(xí)慣該地空曠， 并無(wú)意識(shí)進(jìn)入。要改變其固有思維模式有一定難度。4 、基礎(chǔ)建設(shè)薄弱，部格局與規(guī)劃或建設(shè)為零，針對(duì)其的改變需要時(shí)日和可能的投入（備注：考慮到投入具備風(fēng)險(xiǎn)，因此通過(guò)轉(zhuǎn)嫁的形式給予解決，并已經(jīng)獲得這樣的資源）綜合以上所有背景闡述和依據(jù)分析，在此我們清楚的可以獲得此地是可作為的，并具備成功所有的硬性條件和基礎(chǔ)。而欠缺的部分則可依靠后天的運(yùn)營(yíng)操作獲得彌補(bǔ)，只要措施得當(dāng)，依照先天的優(yōu)勢(shì)將達(dá)成將該地從無(wú)規(guī)劃無(wú)收益逐步轉(zhuǎn)變成為一個(gè)商業(yè)區(qū)間。第二

6、節(jié)：計(jì)劃正文項(xiàng)目規(guī)劃原則：一、人氣原則1. 引進(jìn)項(xiàng)目必須具有吸納人氣作用；2. 引進(jìn)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)人群具有黏著度，使顧客或觀眾愿意多駐足關(guān)注。二、長(zhǎng)期利益原則1. 引進(jìn)項(xiàng)目應(yīng)該具有長(zhǎng)期合作性，并具備長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)實(shí)力；2. 項(xiàng)目合作的利益分配原則更應(yīng)體現(xiàn)漸進(jìn)增長(zhǎng)的原則，以期獲得長(zhǎng)期的利益回報(bào)。三、高效益原則1. 規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)該具有較高的經(jīng)濟(jì)效益或社會(huì)效益；2. 項(xiàng)目選擇應(yīng)注重其效益空間的大小和發(fā)展速度；四、品牌定位原則1. 整體規(guī)劃一開(kāi)始就應(yīng)該站在品牌規(guī)劃的角度進(jìn)行；2. 每個(gè)項(xiàng)目的篩選也應(yīng)該立足增加品牌知名度和美譽(yù)度基礎(chǔ)上進(jìn)行；3. 項(xiàng)目的定位應(yīng)該站在中高端的層面上，打造浦東第一廣場(chǎng)活動(dòng)場(chǎng)地的形象。項(xiàng)目規(guī)

7、劃容地塊共分五大常駐區(qū)域與一個(gè)自由區(qū)。分別是1 、 大型兒童綜合設(shè)施游玩區(qū)域2 、 品牌服裝產(chǎn)品特賣(mài)區(qū)域3 、 汽車(chē)展示區(qū)域4 、 房產(chǎn)樓盤(pán)展示區(qū)域5 、 主題活動(dòng)自由空間區(qū)域容及解釋1 、大型兒童綜合設(shè)施游樂(lè)區(qū)域設(shè)立目的：此為長(zhǎng)期項(xiàng)目，目的在于吸引周邊社區(qū)5 周歲至 12 周歲的兒童人群來(lái)此游樂(lè)并養(yǎng)成規(guī)律性行為，從而引領(lǐng)其父母跟隨陪同同時(shí)進(jìn)入廣場(chǎng)空間。游樂(lè)項(xiàng)目的具體引入合作對(duì)象：如翻斗樂(lè)，街頭項(xiàng)目的滑板滑輪等該區(qū)域合作模式：找尋該容的相關(guān)服務(wù)提供商提供硬件設(shè)備和人員，我方提供場(chǎng)地的模式進(jìn)行合作，通過(guò)可能的收費(fèi)項(xiàng)目的分成創(chuàng)造收益。并以該項(xiàng)目容能為我廣場(chǎng)帶來(lái)人氣為第一目標(biāo)。2 、品牌服裝產(chǎn)品特賣(mài)

8、區(qū)域：設(shè)立目的：作為八佰伴周邊為浦東社區(qū)型商業(yè)購(gòu)物中心考慮，我場(chǎng)地的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人流是能有充足資源的， 加之周邊辦公 OFFICE 上班人群及外來(lái)人口居住數(shù)量的保證，通過(guò)此項(xiàng)目能為廣場(chǎng)帶來(lái)豐富的休閑購(gòu)物的用戶基礎(chǔ)。與此同時(shí)利用品牌特賣(mài)的概念還可以在我廣場(chǎng)打造有品位但價(jià)格低廉的口碑效應(yīng)，為廣場(chǎng)的人氣黏著度帶來(lái)幫助，并可形成長(zhǎng)期的回報(bào)。另外，品牌特賣(mài)也是諸多產(chǎn)品廠商一直利用的宣傳手段和促銷(xiāo)容，因此我們此區(qū)域的建立，在該區(qū)域招商問(wèn)題上難度會(huì)小很多，并能持續(xù)性長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。該區(qū)域合作模式：找尋服裝行業(yè)的平臺(tái)機(jī)構(gòu)或公司，將此板塊對(duì)其進(jìn)行租賃和允許其獨(dú)立運(yùn)營(yíng)（備注：在我廣場(chǎng)宏觀控制圍以，即所有獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的手段及

9、容需符合我方之規(guī)定） 。3、汽車(chē)與房產(chǎn)展示專(zhuān)區(qū)設(shè)立目的：汽車(chē)和房產(chǎn)的項(xiàng)目首先在明年處于金融危機(jī)的背景下將非常的艱難，所以更加需要加大力度做出反應(yīng)及市場(chǎng)拉動(dòng)的動(dòng)作。（不缺錢(qián)但很心慌）。并且上述的產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)消費(fèi)關(guān)注度上非常之高，對(duì)于用戶而言有了解和參與的基礎(chǔ)（人流不缺），加之上述的產(chǎn)業(yè)單品價(jià)值高昂，因此一次性成交幾率較小，用戶往來(lái)數(shù)次的將得到保證。（黏著度非常高）。最后，汽車(chē)房產(chǎn)是未來(lái)社會(huì)關(guān)注的趨勢(shì)，并因毗鄰八佰伴周邊的社區(qū)，所以用戶基礎(chǔ)雄厚，只要開(kāi)始，就能引人流。該區(qū)域合作模式：同上5、自由區(qū)域設(shè)立目的：此位置首先位于廣場(chǎng)主席臺(tái)及周邊一部。主要用于臨時(shí)性展示區(qū)域或主題活動(dòng)區(qū)域。 由于位于廣場(chǎng)的中

10、心位置， 因此希望通過(guò)每周或定期性的主題活動(dòng)引入，為廣場(chǎng)營(yíng)造氣氛帶來(lái)人氣。并提升我廣場(chǎng)的整體格調(diào)和品位。希望通過(guò)主題活動(dòng)中涉及到的互動(dòng)或表演等手段為我廣場(chǎng)進(jìn)行宣傳和推廣。最終成為一個(gè)八佰伴周邊的熱點(diǎn)地區(qū)。該區(qū)域合作模式： 尋求與擁有廣告客戶資源的廣告公司或傳媒公司合作，在合作方完全承諾必須采用舞臺(tái)表演和互動(dòng)的宣傳模式前提下，并滿足我方硬性要求的高品位高端路線的基礎(chǔ)上，通過(guò)租賃活動(dòng)場(chǎng)地的形式合作。（備注：考慮到初期我們所需要的人氣拉動(dòng)和宣傳的需要，我們與之合作的底線在于對(duì)方滿足我們硬性要求的前提下給予場(chǎng)地免費(fèi)的支持。此僅作為最后談判成功的底線條件。）3 、基礎(chǔ)建設(shè)1 ）基礎(chǔ)建設(shè)從本方案成立并通過(guò)

11、之日起的一個(gè)半月以必須到位和實(shí)施完畢2 ）基礎(chǔ)建設(shè)所需要到的前期設(shè)計(jì)和效果圖制作和籌備工作應(yīng)該于本方案成立和通過(guò)之日起的半月確認(rèn)和開(kāi)始實(shí)施3 ）目前涉及到的基礎(chǔ)建設(shè)中的兩塊的區(qū)域框架搭建和戶外LED 大屏的搭建已經(jīng)具備合作商與我們合作（備注：方案前面有述）1、招商招商從項(xiàng)目立項(xiàng)之日起已經(jīng)開(kāi)始同步進(jìn)行。本計(jì)劃給于的招商時(shí)間為2008年 12 月 2009 年 2 月 30 日。此后的招商為持續(xù)性招商，用以防止廣場(chǎng)開(kāi)放過(guò)程中人力不可抗拒的變化或斷檔情況出現(xiàn)。本次招商擬訂的目標(biāo)為1 ） 擁有客戶的（服裝，房產(chǎn)，汽車(chē)）廣告代理公司與傳媒公司2 ） 擁有客戶的（服裝，房產(chǎn)，汽車(chē)）的平臺(tái)機(jī)構(gòu)，如（中華服裝

12、網(wǎng)，315汽車(chē)網(wǎng)等）3 ） 擁有單例客戶的廣告策劃（主要針對(duì)主題活動(dòng)的自由區(qū)域招商）4 ） 中介房產(chǎn)機(jī)構(gòu)或咨詢(xún)公司（備注：其招商僅為零散性招商）招商合作條件：1 ） 房產(chǎn)，汽車(chē)，特賣(mài)三大版塊招商的基礎(chǔ)為任意一版塊的承租運(yùn)營(yíng)商月租金不少于 10 萬(wàn)元人民幣。（備注：此費(fèi)用的具體計(jì)劃待商榷）2 ） 主題活動(dòng)區(qū)域招商的單天租金不少于3000 元。（備注：若具體合作過(guò)程中可能面臨的以拉人氣為主要目標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)于個(gè)別的有價(jià)值合作采取特例的免費(fèi)提供場(chǎng)地的手段）3 ） 零散性招商的中介機(jī)構(gòu)采取先期交納保證金2 萬(wàn)元的合作模式獲得招商代理資格。（備注：此代理資格僅開(kāi)放汽車(chē)、服裝、房產(chǎn)等三個(gè)版塊，每版塊的代理

13、商資格不多于2 家公司。上述的代理招商中介機(jī)構(gòu)所招商利益與版塊承租運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行結(jié)算，上述招商地位次于該版塊承租運(yùn)營(yíng)商）2、引人氣1 ） 從廣場(chǎng)開(kāi)始籌備并開(kāi)始搭建開(kāi)始，就已經(jīng)向周邊經(jīng)過(guò)人群傳遞了該地未來(lái)的經(jīng)營(yíng)容和計(jì)劃，起到了提前告知和聚集人氣的作用。2 ） 在廣場(chǎng)正式開(kāi)始對(duì)外開(kāi)放和運(yùn)營(yíng)以前通過(guò)戶外LED大屏不間斷進(jìn)行廣場(chǎng)宣傳和未來(lái)廣場(chǎng)部部容的告知工作。3 ） 開(kāi)之日起，周周有活動(dòng)，月月不間斷，不論是利用主題區(qū)免費(fèi)提供合作者進(jìn)行宣傳還是租賃后宣傳， 或鼓勵(lì)拉動(dòng)廣場(chǎng)版塊租賃運(yùn)營(yíng)商的獨(dú)立活動(dòng)都需保持這樣的態(tài)勢(shì)。4 ） 積極與擁有活動(dòng)資源的公司，機(jī)構(gòu)，平臺(tái)等合作，爭(zhēng)取其把活動(dòng)地點(diǎn)放置于新大陸廣場(chǎng)（備注：包括可能涉及到公益性的招聘會(huì)、社區(qū)活動(dòng)、或某產(chǎn)品推薦、明星見(jiàn)面會(huì)等） ，總之，只要能為我們帶來(lái)人氣，利益是第二位