酒店投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、酒店投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總論酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個(gè)組成部分，它的特點(diǎn)是一個(gè)由多元因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個(gè)國家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的文明、文化，它能夠?yàn)橐粋€(gè)國家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的發(fā)展和開放起到積極的作用。我國酒店行業(yè)的起步，從1982年開始，至今已有22個(gè)年頭，經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段，80年代，隨著國家改革開放的政策，酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中，率先對(duì)外開放，引進(jìn)國際集團(tuán)的先進(jìn)管理，投資主體以國有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以國有資本為主。第三階段，到了21世紀(jì)，隨著北京申奧的成功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛在需求，又

2、成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標(biāo)，投資主體以民營資本為主。到2003年底的國家旅游局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明全國酒店的現(xiàn)狀如下：星級(jí)酒店總數(shù)9,751 100%國有經(jīng)濟(jì)5,62257.65%集體、股份、聯(lián)營2,81628.87%私營 635 6.52%外商、港、澳、臺(tái) 678 6.96%星級(jí)酒店總數(shù)9,751 100%5星級(jí)酒店 198 2.03%4星級(jí)酒店 727 7.46%3星級(jí)酒店 3,16632.46%2星級(jí)酒店 4,86449.88%1星級(jí)酒店 796 8.17%由于酒店行業(yè)的特點(diǎn)，它的經(jīng)營和管理以及發(fā)展，一直處于敏感、被動(dòng)的地位，國際的、國內(nèi)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的重大事件，都會(huì)對(duì)酒店業(yè)產(chǎn)生影響。第

3、一章項(xiàng)目概況一、建設(shè)地址：本項(xiàng)目酒店位于路中段，東與路相連，西與路相接，屬繁華路段，交通十分便利，居住人口密集。二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容本酒店總營業(yè)面積平方米，預(yù)計(jì)總投資1萬元，其中地板裝修投資萬元，墻體裝修投資萬元，餐、廚具投資萬元，配套設(shè)備投資萬元，流動(dòng)資金投入萬元。酒店設(shè)計(jì)為上下兩層。一層為大廳，設(shè)置個(gè)席位；二層為包廂，共X間。正式投入運(yùn)行后，整體可容納多人同時(shí)就餐。三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念1、強(qiáng)調(diào)營銷環(huán)境的情調(diào)、氛圍 現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)者，在進(jìn)行消費(fèi)時(shí)往往帶有許多感性的成份，容易受到環(huán)境氛圍的影響。在飲食上他們不再只注重食物的味道，而更注重進(jìn)食時(shí)的環(huán)境與氛圍。要求進(jìn)食的環(huán)境"場景化

4、"、"情緒化"，從而能更好的滿足他們的感性需求。因此，本酒店裝修過程中，在布置環(huán)境、營造氛圍上下大功夫，力圖營造出各具特色的，吸引人的種種情調(diào)?；蛐缕鎰e致，或溫馨浪漫，或清靜高雅，或熱鬧刺激，或富麗堂皇.或小巧玲瓏。有的展現(xiàn)都市風(fēng)物，有的炫示鄉(xiāng)村風(fēng)情。有中士風(fēng)格的，也有西式風(fēng)情的，更有中西合壁的。從美食環(huán)境到極富浪漫色彩的店名、菜名，使消費(fèi)者能在大快朵頤之際，烘托起千古風(fēng)流的雅興和一派溫馨的人和之情。酒店的內(nèi)部也配以奇特的創(chuàng)意，比如以郁金香、紅玫瑰等來取代桌號(hào)的編號(hào)。2、注重生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色食品、保健環(huán)境隨著人們對(duì)環(huán)境污染、生態(tài)平衡、自身健康等問題的關(guān)心程度日益提高

5、，無公害、無污染的綠色食品、保健食品，受到了消費(fèi)者的歡迎，本酒店將適應(yīng)這種要求，推出了自己的保健綠色食譜，并增加保健設(shè)施，營造保健環(huán)境。 近幾年，國內(nèi)外的許多有識(shí)之士，對(duì)健康的概念提出了全新的解釋。本酒店將會(huì)據(jù)此推出了一系列的促銷措施。例如，推銷健康食譜、引進(jìn)健康信息、提供健康設(shè)施、提供健康環(huán)境等，以此適應(yīng)人們觀念上的變化及其要求。 另外，藥膳的保健作用，已為越來越多的人所認(rèn)識(shí)。本酒店將時(shí)時(shí)開辦藥膳餐廳，推出了本店精工細(xì)作的野菜時(shí)蔬。在此期間，將富含高纖維的蔬菜水果，沒有污染且營養(yǎng)豐富的野菜，在菜肴中所占比例日漸擴(kuò)大，而原來作為餐館的主菜、大菜的高脂肪、高蛋白食品則退居次要的地位。因?yàn)閾?jù)科學(xué)分

6、析，高纖維食品能夠 起到降低膽固醇，減低癌癥罹患率，控制血糖濃度的作用；而一向不為飲食業(yè)所重視的野菜，因其味美且沒有污染，安全可靠，又兼富含胡 羅卜素、抗壞血酸和核黃素等有利健康的微量元素，具有良好的藥用價(jià)值。據(jù)分析，野菜中的薺菜具有和脾利水、止血明目的作用，枸杞具有滋肝補(bǔ)腎、益精壯陽的功用，馬蘭頭具有清肺消炎、止血涼血的作用，菊花腦有疏風(fēng)散熱、平肝明目的作用。 3、 提升文化品位，增加文化附加值 人們對(duì)物質(zhì)的需求是有限的，對(duì)文化的需求是無限的。提高餐飲企業(yè)的飲食文化品位，已成為餐飲市場競爭的一個(gè)重要領(lǐng)域，一種重要趨勢(shì)。  飲食文化是一個(gè)廣泛的概念。人們吃什么，怎么吃，吃的

7、目的，吃的效果，吃的觀念，吃的情趣，吃的禮儀，都屬于飲食文化范疇。它貫穿于餐飲企業(yè)經(jīng)營和食事活動(dòng)的全過程，體現(xiàn)在各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)之中。筵席宴會(huì)文化作為酒店的主營業(yè)務(wù)是一種社交文化，是飲食文化的綜合體現(xiàn)。它的文化品位最高，文化含量最大，最能反映企業(yè)的文化檔次。 服務(wù)文化也是酒店經(jīng)營有的一種形象文化-人的形象文化。服務(wù)員是代表企業(yè)為客人服務(wù)的"大使"，她們的裝束打扮、服務(wù)動(dòng)作、神態(tài)氣 質(zhì)，都反映企業(yè)的形象。 營銷文化更是酒店經(jīng)營口的一種企業(yè)文化。它體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營理念、宗旨、特點(diǎn)以及營銷策略、方式等等，是企業(yè)包裝和推銷自己、贏得市場的重要手段。&#

8、160; 4、重視個(gè)性化、特色化、形象化的服務(wù) 隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)需求將日趨個(gè)性化，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)非常重視人們的具體要求，注意根據(jù)具體的消費(fèi)場景、消費(fèi)時(shí)間、消費(fèi)對(duì)象，提供有針對(duì)性的服務(wù)，并據(jù)此塑造出符合顧客要求的企業(yè)形象。如情人餐廳、球迷餐廳、小盞餐廳、離婚餐廳等。從現(xiàn)代消費(fèi)者的心理來看，許多人在進(jìn)行某種消費(fèi)時(shí)，不僅消費(fèi)商品本身，也消費(fèi)商品的名氣和通過商品體現(xiàn)出來的形象，因?yàn)樾蜗缶哂幸欢ǖ南笳鲀r(jià)值，能滿足人們對(duì)身份地位等方面的追求，能讓人產(chǎn)生自豪感，抑或給人們一種談資、一種經(jīng)歷。 5、重視人們的情感生活、社交活動(dòng)等方面的需求 情感生活是人們的基本需要之一，近幾年來社會(huì)上興起了一股所謂

9、'煽情'的營銷方法，就是通過各種措施活動(dòng)刺激和調(diào)動(dòng)人們的情感，以達(dá)到促銷的目的。本酒店也將過設(shè)立諸如情侶包廂、情侶茶座、情侶套餐、情侶燒烤等服務(wù)項(xiàng)目來促銷?；蛞约訌?qiáng)家人的團(tuán) 聚、朋友的聚會(huì)、父母子女情、兄弟姐妹情、鄉(xiāng)親情、同學(xué)情等來調(diào)動(dòng)人們的消費(fèi)欲望。贈(zèng)送禮物服務(wù)。'生日送禮"猜謎贈(zèng)獎(jiǎng)"贈(zèng)送鮮花'等酬賓活動(dòng)。在宣傳上也將強(qiáng)調(diào)情感服務(wù)的特色，盡力突出自身適合各類情感生活的消費(fèi)環(huán)境。第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測一、市場調(diào)研1、宏觀環(huán)境中國的餐飲市場經(jīng)過二十多年的改革與發(fā)展，已進(jìn)入一個(gè)新的階段，市場競爭的形勢(shì)也發(fā)生一些新的變化。中國同改革開放初期相比

10、，全國餐飲市場競爭的態(tài)勢(shì)出現(xiàn)四大變化： （一）從競爭內(nèi)容看，重點(diǎn)由單純的價(jià)格競爭、產(chǎn)品質(zhì)量的競爭，發(fā)展到產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競爭，文化品位的競爭。在改革初期，餐飲企業(yè)之間主要是打價(jià)格戰(zhàn)，打品種、服務(wù)、裝修戰(zhàn)；現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，消費(fèi)者用餐既要滿足生理需求，又要滿足心理需求，因此，越來越多的經(jīng)營者把注意力轉(zhuǎn)向打造自己的品牌，提高企業(yè)的文化品位。這是一種更高水平的競爭。（二）從競爭規(guī)模看，重點(diǎn)由單店競爭、單一業(yè)態(tài)競爭，發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、集團(tuán)化、大規(guī)模的競爭。隨著餐飲市場的擴(kuò) 大，餐飲業(yè)的業(yè)態(tài)已由過去少數(shù)比較高檔的飯莊酒樓和比較簡陋的攤點(diǎn)小館，發(fā)展到具有能夠滿足不同層次消費(fèi)群體需要的高&#

11、160;檔餐廳與大型酒樓，環(huán)境較好的家常風(fēng)味餐館，快餐店，地方風(fēng)味濃厚的小吃店和小吃街，購物、餐飲結(jié)合的超市食府，休閑 、娛樂、餐飲于一體的休閑餐廳與文化廣場，異國風(fēng)情的專營店，方便居民的社區(qū)餐館，以及送餐上門的外賣店等等眾多的業(yè) 態(tài)。這種態(tài)勢(shì)加劇了市場競爭的復(fù)雜性與激烈程度。 （三）從競爭地域看，由在本地發(fā)展走向外地發(fā)展，由小城市向大中城市發(fā)展，由東部沿海向中西部地區(qū)發(fā)展；也有的是由大城市向中小城市延伸，由西部向東部延伸。綜觀幾年來涌現(xiàn)出的一批大的餐飲公司和連鎖企業(yè)，一個(gè)共同的特點(diǎn)是它們都尋求向外地?cái)U(kuò)張，立足和占據(jù)外地市場，甚至打進(jìn)中心城市和國際性大都市。如今，地域的概念

12、已經(jīng)淡化，餐飲企業(yè)競爭的市場半徑大大延長。 （四）從競爭對(duì)象看，由民營企業(yè)與國有企業(yè)競爭為主，發(fā)展到民營企業(yè)之間的競爭為主，進(jìn)而發(fā)展到國內(nèi)企業(yè)與外資企業(yè)的 競爭加劇。餐飲業(yè)是改革開放比較早的一個(gè)行業(yè)，個(gè)體、私營企業(yè)先于其他行業(yè)發(fā)展起來，餐飲市場也比較早地向外資開放。中國加入世貿(mào)組織后，外資特別是一些國際名牌企業(yè)將進(jìn)一步涌進(jìn)中國餐飲市場 ，競爭也必 將進(jìn)一步激化。 2、微觀環(huán)境(一)經(jīng)濟(jì)條件越來越好 假日消費(fèi)漸成亮點(diǎn)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步與人民生活水平的不斷提高是支撐餐飲業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)條件。隨著棗陽經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐步回升，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)增多，人均收入持續(xù)增加，市場

13、更加活躍，消費(fèi)需求日趨增強(qiáng)，對(duì)酒店業(yè)發(fā)展起到了有力的推動(dòng)作用，行業(yè)發(fā)展顯著攀升。元旦、春節(jié)、五一等節(jié)假日市場較往年更加火爆，市場潛力逐步顯現(xiàn)，家庭宴席、婚慶壽宴和散座業(yè)務(wù)明顯增多。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，今年春節(jié)期間營業(yè)額普遍比去年同期增長25.1，五一節(jié)期間比上年同期增長60.3。(二)品牌促銷力度加大 市場競爭力提高市內(nèi)各酒店名品推展、精品展銷、形象宣傳、文化促銷等活動(dòng)廣泛開展。從價(jià)格競爭逐步向品牌文化競爭轉(zhuǎn)化，營銷促銷的作用越來越大，得到企業(yè)的重視。各酒店普遍開展美食節(jié)、展銷月等活動(dòng)，以節(jié)促銷、媒體促銷、文化活動(dòng)與美食相結(jié)合的特點(diǎn)更加突出。二、前景預(yù)測展望今明兩年餐飲市場走勢(shì)，發(fā)展的外部環(huán)境

14、與基礎(chǔ)條件將更趨看好，總體將繼續(xù)保持高速增長的態(tài)勢(shì)。(1)激烈競爭仍將保持 大眾化經(jīng)營不斷深化通過競爭將繼續(xù)對(duì)現(xiàn)有餐飲網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，市場的調(diào)劑與配置的作用更加充分，對(duì)企業(yè)進(jìn)一步整合與調(diào)整，不斷推動(dòng)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。假日消費(fèi)與家庭私人消費(fèi)繼續(xù)看好，大眾經(jīng)營品種和餐飲食品開發(fā)不斷加快，服務(wù)由以流動(dòng)人口、工薪階層服務(wù)為主，向商務(wù)宴會(huì)、家庭廚房和社區(qū)服務(wù)延伸，更好地滿足人民群眾的基本生活需求。(2)品牌創(chuàng)新經(jīng)營力度加強(qiáng) 傳統(tǒng)餐飲加速轉(zhuǎn)向現(xiàn)代餐飲在行業(yè)由品種向品牌、數(shù)量向質(zhì)量、單店經(jīng)營向規(guī)模經(jīng)營的方向轉(zhuǎn)化中，企業(yè)要在市場占據(jù)一定地位必須加強(qiáng)創(chuàng)新經(jīng)營力度和文化品牌內(nèi)涵，進(jìn)一步突出個(gè)性化特色經(jīng)營，加強(qiáng)創(chuàng)新

15、、樹立品牌、注重營銷是廣大餐飲企業(yè)面臨的重要課題。 第三章 項(xiàng)目定位一、市場環(huán)境分析1、地段位置優(yōu)越本項(xiàng)目隸屬，位于棗路中段，東與路相連，西與路相接，屬繁華路段，交通十分便利，居住人口密集。2、市場環(huán)境良好本酒店近鄰、等居民集居地相鄰，有龐大的消費(fèi)群體。3、本市餐飲業(yè)現(xiàn)狀改革開放以來，的飲食服務(wù)行業(yè)有了飛速的發(fā)展。目前，市區(qū)共有大中型酒店共多家，主要是：（1）商務(wù)酒店：、。（2）綜合性酒店：、等。（3）專營酒店：、等 二、目標(biāo)客戶定位  當(dāng)今的餐飲市場有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，就是公款消費(fèi)減少，個(gè)人消費(fèi)增加，平均消費(fèi)水平下降。市場形成了"大眾化為主，高中低兼顧，多方位開發(fā)"

16、;的格局。這是餐飲市場走向穩(wěn)定健康發(fā)展的一種表現(xiàn)。本酒店將根據(jù)市場需求、周圍同業(yè)布點(diǎn)和經(jīng)營情況，以及自身的資金、技術(shù)、管理?xiàng)l件，選擇自己的經(jīng)營服務(wù)對(duì)象，正確作出市場定位，然后根據(jù)市場定位確定企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目客戶群主要有以下幾類：1、等政府機(jī)構(gòu)的來客、會(huì)議用餐2、等鄰近小區(qū)的家庭宴席、婚慶壽宴和散座業(yè)務(wù)。3、流動(dòng)人口的飲食用餐，外來人口的商務(wù)用餐。 三、價(jià)格定位本項(xiàng)目酒店設(shè)計(jì)為上下兩層。一層為大廳，設(shè)置個(gè)席位；二層為包廂，共間。整體可容納多人同時(shí)就餐，可以同時(shí)滿足不同人士的高、中、低檔各種消費(fèi)需求，最大程度的方便顧客的飲食需要。第四章營銷管理策略面對(duì)新的日趨激烈的市場競爭形勢(shì)，本項(xiàng)目酒店將

17、從經(jīng)營理念、經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營形式、管理方法 等諸多方面進(jìn)行研究、探索、調(diào)整、創(chuàng)新。具體說來，主要著重從以下四個(gè)方面開拓進(jìn)取。  一、創(chuàng)名牌，提高知名度，擴(kuò)大市場占有率品牌是一種無形資產(chǎn)，是有價(jià)的無形資產(chǎn)。餐飲企業(yè)品牌的形成，是以產(chǎn)品、服務(wù)、環(huán)境、文化等多種因素的整合與營造，但其基礎(chǔ)是產(chǎn)品，是以產(chǎn)品的品牌為支撐 。  二、 發(fā)揚(yáng)特色，不斷創(chuàng)新，出奇制勝特色，是擁有不同于他人或優(yōu)于他人的產(chǎn)品和服務(wù)，是企業(yè)在市場競爭中賴以生存和發(fā)展的重要條件。本項(xiàng)目酒店將用自己的特色吸引眾多的消費(fèi)者，創(chuàng)出自己的品牌。 在市場競爭激烈、消費(fèi)者圖新求變心態(tài)的驅(qū)動(dòng)下，餐飲食

18、品的市場周期有縮短的趨勢(shì)。在保持原有風(fēng)味特色的基礎(chǔ)上不斷地推出創(chuàng)新菜，才能戰(zhàn)勝對(duì)手，持續(xù)發(fā)展。創(chuàng)新，是企業(yè)保持生機(jī)和活力的推進(jìn)器。    在創(chuàng)新菜的研制和銷售中，我們會(huì)時(shí)刻注意：創(chuàng)新菜不僅要新，而且要好。如果某種菜肴雖符合"五 新"要求，但菜的味感和質(zhì)感都不佳，消費(fèi)者不喜歡，這種“創(chuàng)新”就不具有市場價(jià)值，因而也就沒有生命力。三、營養(yǎng)衛(wèi)生，“味”“養(yǎng)”兼顧，向消費(fèi)者提供美味健康食品   在國家進(jìn)入小康社會(huì)，居民解決溫飽以后，營養(yǎng)衛(wèi)生、健康消費(fèi)成為人們普遍關(guān)心的問題，營養(yǎng)衛(wèi)生已成為新世紀(jì)餐飲業(yè)的生命線，本項(xiàng)目酒店把營養(yǎng)

19、衛(wèi)生放到 經(jīng)營管理的重要位置上。   營養(yǎng)衛(wèi)生涉及許多方面，如環(huán)境衛(wèi)生，綠色食品，科學(xué)烹調(diào)，膳食平衡，安全消費(fèi)等等。   人們常說“病從口入”，這是千百年生活經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。過去講這句話，指的是吃了不干凈的帶菌帶毒的東西容易生病。這當(dāng)然要防止。但吃了容易引起心腦血管系統(tǒng)疾病和腸胃泌尿系統(tǒng)疾病的食物，同樣是“病從口入”。應(yīng)當(dāng)肯定，中國人的膳食 結(jié)構(gòu)以植物性原料為主，葷素搭配，主副食搭配，用料廣泛，提倡雜食，這些都是符合酸堿平衡要求的。但是，有的地方有些 菜肴也存在用油過多、菜量過大、結(jié)構(gòu)不合理的弊端，需要加以改善。針對(duì)餐飲業(yè)的這種

20、現(xiàn)狀，我們將規(guī)定由服務(wù)人員主動(dòng)向顧客介紹菜的數(shù)量和營養(yǎng)成分， 指導(dǎo)消費(fèi)者“適量點(diǎn)菜，夠吃正好，科學(xué)膳食，健康消費(fèi)”。同時(shí)我們將針對(duì)不同的消費(fèi)者，實(shí)施不同的調(diào)整措施：對(duì)于酒會(huì)筵席，我們根據(jù)不同消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理設(shè)計(jì)菜單，有葷有素，數(shù)量適當(dāng)，營養(yǎng)合理。對(duì)于零散客人，我們會(huì)建議并指導(dǎo)他們合理點(diǎn)菜，科學(xué)膳食。在實(shí)際操作中，堅(jiān)決杜絕為了多賣錢而拼命鼓勵(lì)和引導(dǎo)顧客多點(diǎn)菜、點(diǎn)貴菜。 在強(qiáng)調(diào)營養(yǎng)和膳食平衡時(shí)，我們也決不會(huì)忽視每道菜的口味與特色。中國人是善于烹調(diào)的，“以味為核心，以養(yǎng)為目的”是中國烹飪的本質(zhì)特征。它的基本內(nèi)涵指的是，中國菜既講口味、風(fēng)味、特色，百菜百味，以味宜人；又講營養(yǎng)、養(yǎng)生、健

21、身，以養(yǎng) 宜人。這就要求我們的餐飲企業(yè)和廚師向消費(fèi)者提供既美味又健康的食品，把“味”與“養(yǎng)”有機(jī)地統(tǒng)一起來。只講美味不講 營養(yǎng)與膳食平衡不行，這樣做容易引起“文明病”，造成“病從口入”；但只講膳食平衡不講美味同樣不行，這樣做看起來營 養(yǎng)搭配是合理了，就是不好吃，倒胃口，引不起人的食欲。所以，我們將致力于開發(fā)各種“味”“養(yǎng)”兼顧的菜肴，以此取信于消費(fèi)者，贏得更多的顧客。 四、加強(qiáng)管理，降低成本，提高競爭力  科學(xué)、嚴(yán)格、有序的管理，苦練內(nèi)功，歷來是企業(yè)在市場競爭中取勝的必備條件。 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，降低成本，獲得最大的利潤，是本項(xiàng)目酒店加強(qiáng)企業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)和歸

22、宿。餐館的成本降低了，可以在同等條件下做 到銷售價(jià)格比其他餐館低，銷量比其他餐館大；或者是價(jià)格差不多，但毛利比其他餐館高。兩種情況一種結(jié)果，都是利潤的增 加，競爭力的提高。這也就是人們常說的向管理要效益。   降低成本，必須在保證產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的前提下進(jìn)行。降低成本要靠先進(jìn)的管理理念、管理模式和管理方法，而決不能用偷工減料、以次充好、降低質(zhì)量、降低水平的方法去獲得。 第五章投資概算與資金來源一、投資概算 經(jīng)測算，該酒店項(xiàng)目總投資萬元，其中：實(shí)物資產(chǎn)投資萬元,流動(dòng)資金投資萬元。具體投資明細(xì)見附表1總投資估算表。1、實(shí)物資產(chǎn)投資 該酒店項(xiàng)目實(shí)物資產(chǎn)總投資萬元

23、，其中其中地板裝修投資萬元，墻體裝修投資X萬元，餐、廚具投資萬元，配套設(shè)備投資萬元。具體明細(xì)見附表1及其附表。 2、流動(dòng)資金本酒店項(xiàng)目正式投產(chǎn)營業(yè)后需流動(dòng)資金投資萬元，主要用于購買原材料、調(diào)味料、廣告宣傳等。 3、資金來源 申請(qǐng)貸款萬元，自籌資金萬元。第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選?。?）實(shí)物資產(chǎn)采用平均年限法分類進(jìn)行折舊，預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息按比例分?jǐn)偟礁髡叟f類別中，按5年折舊，殘值按5%計(jì)取。（2）該項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算按國家現(xiàn)行的工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度執(zhí)行，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用按財(cái)務(wù)管理制度要求標(biāo)準(zhǔn)實(shí)報(bào)實(shí)銷，財(cái)務(wù)費(fèi)用提取攤銷。（3）項(xiàng)目裝修期為2個(gè)月，項(xiàng)目計(jì)算期10年，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益

24、率為12%，按照現(xiàn)行的財(cái)務(wù)制度和稅收制度進(jìn)行評(píng)價(jià)。2、銷售收入、銷售稅金和附加估算 （1）銷售收入本酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)為上下兩層，共個(gè)席位，其中一樓為大廳，設(shè)置個(gè)席位；二樓為包廂，共間。正式投入運(yùn)行后，整體可容納多人同時(shí)就餐。本酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)席位為個(gè)，一天按兩餐計(jì)算，日營運(yùn)能力桌次，每天上客率60%，每桌平均餐飲消費(fèi)金額300元，煙酒消費(fèi)金額100元，每年?duì)I業(yè)300天，每年銷售收入萬元，具體明細(xì)見附表3年收入估算表。 （2）銷售稅金及附加 餐飲業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，煙酒銷售收入按小規(guī)模納稅人增值稅稅率4%城市維護(hù)稅按7，教育費(fèi)附加按稅金3。詳見計(jì)算表收入、營業(yè)稅金及附加估算表（附件5）（3）總成本及經(jīng)營

25、成本估算 本項(xiàng)目正式投入營業(yè)后，項(xiàng)目正常年成本費(fèi)用萬元，年經(jīng)營成本萬元，詳見附表4總成本費(fèi)用估算表。3、財(cái)務(wù)效益分析 （1）盈利能力分析 本項(xiàng)目投資利潤率為46.60%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為65.05%，靜態(tài)投資回收期為1.63年。詳見附表7現(xiàn)金流量表。（2）清償能力分析 本酒店項(xiàng)目銀行貸款96萬元，計(jì)劃在酒店?duì)I業(yè)第二年末還本付息，償還貸款資金來源全部為稅后利潤。 4、不確定性分析 1、盈虧平衡分析 企業(yè)在正常年份，假定桌平消費(fèi)金額及成本金額不變：銷售收入銷售收入總成本51.84萬元固定成本 58.06% 運(yùn)營能力盈虧平衡圖 銷售收入：400元/桌單位成本：320元/桌利潤：80元/桌固定成本：5

26、1.84萬元盈虧平衡點(diǎn)：58.06%盈虧平衡量：6480桌2、敏感性分析 以影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)品銷售收入和經(jīng)營成本等主要因素變化進(jìn)行敏感性分析,見附圖敏感性分析表變動(dòng)因素變動(dòng)幅度評(píng)價(jià)指標(biāo)備注投資利潤率(%)投資回收期(年)基本方案43.751.75稅后銷售收入+5%52.251.46稅后-10%26.742.84稅后經(jīng)營成本+5%37.872.00稅后-10%55.501.39稅后分析表明：項(xiàng)目銷售收入和經(jīng)營成本都是非常敏感要素，在其它因素不變的情況下，當(dāng)銷售收入增加5%時(shí)，投資利潤率增加8.5%，投資回收期減少0.29年；當(dāng)銷售收入減少10%時(shí)，投資利潤率減少17.01%，投資回收期增加1

27、.09年。當(dāng)經(jīng)營成本增加5%時(shí)，投資利潤率減少5.88%，投資回收期增加0.25年；當(dāng)經(jīng)營成本減少10%時(shí)，投資利潤率增加11.75%，投資回收期減少0.36年；因此酒店應(yīng)不斷拓寬經(jīng)營渠道，嚴(yán)格控制成本，以回避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。5、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和盈虧平衡性來看，項(xiàng)目盈利水平高于行業(yè)平均水平，低于同行盈虧平衡點(diǎn)，經(jīng)營期內(nèi)財(cái)務(wù)狀況較好，具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。八酒店項(xiàng)目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報(bào)率的大小。對(duì)于投資者來說，投資那種類型的酒店，是未來投資項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價(jià)上都有區(qū)別，

28、以300間客房的規(guī)模為例：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店特點(diǎn)：有限服務(wù)，雙人房比例高，客房面積緊湊客房總面積：7,350平方米投資金額：3,600萬元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)有盈利平均房價(jià)：140元 / 間投資回報(bào)時(shí)間：5年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點(diǎn)：智能化程度高，有會(huì)議設(shè)施，單人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,530平方米投資金額：1.2億元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：420元 / 間投資回報(bào)時(shí)間：6年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）會(huì)議型酒店（主要為國內(nèi)會(huì)議市場）特點(diǎn)：會(huì)議設(shè)施為核心產(chǎn)品，大小會(huì)議室配套，雙人房比例高，客房面積寬敞客房總面積：10,320平方米投資金額：2億元（不含土地費(fèi)用）

29、預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：660元/間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）豪華五星級(jí)酒店特點(diǎn)：設(shè)施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大客房總面積：13,425 平方米投資金額：3.7億元（不含土地費(fèi)用）預(yù)計(jì)平均盈利房價(jià)：1,233元 / 間投資回報(bào)時(shí)間：8年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用）以上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分配及比例列表如下：旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分配及比例功 能面 積平方米客 房總 數(shù)單 人標(biāo) 房數(shù) 量雙 人標(biāo) 房數(shù) 量家庭房數(shù) 量房 型比 例占總數(shù)總面積比 例客 房7350總面積 300間/套75間210間15間 79單人標(biāo)房 22 75間/ 25%雙人標(biāo)房 25 210間 70%家庭房（3人） 30 15間 5%大 堂 200 2.2餐 飲 550 5.9行政區(qū)域 100 1.1服務(wù)區(qū)域 110011.8注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。 現(xiàn)代商務(wù)型酒店平均空間分配及比例功 能面 積平方米客 房總 數(shù)單 人標(biāo) 房數(shù) 量雙 人標(biāo) 房數(shù) 量商 務(wù)套 房數(shù) 量高 級(jí)套 房數(shù) 量房 型比 例占總數(shù)總面積比 例客 房10530總面積300間/套180間 60間50套 10套57單 人標(biāo) 房 32180間 60雙 人標(biāo) 房 32 60間 20商 務(wù)套 房 45 50套 17高 級(jí)套 房 60 10套 3大 堂 450 2.5餐 飲1200