劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題研究

1、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)問題研究 一、劃撥土地使用權(quán)的兩種轉(zhuǎn)讓方式（一）劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。劃撥土地使用權(quán)是不存在直接轉(zhuǎn)讓的，只有在轉(zhuǎn)化為出讓土地使用權(quán)后才涉及轉(zhuǎn)讓的問題。最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第11條至13條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓后，有以下幾種處理方式：1.土地使用權(quán)人與政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，劃撥土地變性為出讓土地，土地使用權(quán)人再行轉(zhuǎn)讓，這種情形下轉(zhuǎn)讓的是出讓土地。2.受讓方直接與政府土地管理部門辦理出讓手續(xù)，這種情形的實(shí)質(zhì)是政府部門的回收再出讓。3.政府土地管理部門將劃撥土地使用權(quán)從土地使用權(quán)人手

2、中收回，再劃撥給有資格的受讓方，這種情形實(shí)質(zhì)是對土地使用權(quán)的再劃撥。在后兩種方式中，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同按照補(bǔ)償合同處理。（二）劃撥土地使用權(quán)隨同地上建筑物被轉(zhuǎn)讓。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第40條第1款規(guī)定，以劃撥土地所涉房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時應(yīng)報政府審批，政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓后，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、交納土地出讓金。這里涉及一個問題：如果轉(zhuǎn)讓時未經(jīng)政府批準(zhǔn)，此類合同是否有效?城市房地產(chǎn)管理法及相關(guān)法律法規(guī)中并沒有對此問題作出效力性強(qiáng)制性規(guī)定。 但最高法院裁判的普利公司與瑞德康公司房屋買賣合同糾紛一案(案號：(2014)民抗字第41號)中，雙方協(xié)議將普利公司所有的普利商城連同商城所屬

3、的劃撥土地使用權(quán)一并出售給瑞德康公司，該協(xié)議被認(rèn)定為有效。裁判的主要觀點(diǎn)是：普利商城是在城市改造過程中，由呼和浩特市政府立項(xiàng)批準(zhǔn)在劃撥土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)的。雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確商城的土地性質(zhì)為劃撥，并約定交易價格中包含了土地出讓金、普利公司向政府部門報批、辦理過戶手續(xù)等內(nèi)容。城市房地產(chǎn)管理法及解釋旨在維護(hù)國家土地管理秩序和打擊擅自改變劃撥土地使用用途損害國家利益的行為。而本案中，該交易并未突破市政府優(yōu)惠政策的范圍和國家土地管理的目的。市政府法制辦公室也回函表示，如果瑞德康公司繳納土地出讓金，經(jīng)審核批準(zhǔn)后可以辦理土地過戶手續(xù)。因此，涉案房屋買賣行為不會造成國有劃撥土地使用權(quán)控制權(quán)的流失和

4、國家利益的損害。最高法院（2014）民提字第187號判決裁判：基于自用目的，且均非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體，就劃撥土地訂立的合作建房協(xié)議有效。當(dāng)然，考慮到土地用途管制，自用范圍應(yīng)當(dāng)與劃撥土地用途相符。對于合作建房合同的性質(zhì)，最高法院認(rèn)為，“合作建房合同體現(xiàn)了合作建房雙方共同出資、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益的法律特點(diǎn)，合作建房目的是為改造老舊辦公樓以雙方自用，非擅自變性為開發(fā)項(xiàng)目以售房等開發(fā)行為獲益，應(yīng)認(rèn)定為在國有劃撥土地上的合作建房合同?！睂τ诤献鹘ǚ亢贤男Я?，最高法院認(rèn)為“雙方在合作建房合同中的有關(guān)約定內(nèi)容，盡管不甚詳盡，但并未違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。從合同履行情況看，雙方履行了相關(guān)行政審批手續(xù)，并

5、無規(guī)避法律規(guī)定，違反城市整體規(guī)劃，偷逃出讓金或國家稅款等違規(guī)行為；也不存在擅自變更建設(shè)用地劃撥性質(zhì)，或違背劃撥土地用途，擅自用于房地產(chǎn)開發(fā)，損害國家利益或社會公共利益等違法行為。時至今日，合建合同基本履行完畢，中行寶豐支行已實(shí)際轉(zhuǎn)移占有分配房屋，訟爭標(biāo)的物的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證也均已辦妥，尚余雙方共同為中行寶豐支行分配房產(chǎn)辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)等合同義務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)遵循誠信原則，為履行后續(xù)合同義務(wù)作出具體安排并實(shí)際履行，不能因?yàn)楹罄m(xù)合同義務(wù)未履行完畢而反推在前訂立的民事合同無效。本院認(rèn)為合作建房合同有效?！笨梢姡诜慨a(chǎn)建設(shè)手續(xù)完備、流轉(zhuǎn)合法并得到政府部門認(rèn)可的情形下，即使涉

6、及劃撥土地未經(jīng)另行審批而被流轉(zhuǎn)，只要當(dāng)事人補(bǔ)交土地出讓金，應(yīng)對交易行為予以肯定。 二、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)實(shí)務(wù)問題（一）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定1.不能簡單地以當(dāng)事人簽訂的合同的名稱來否定當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的實(shí)質(zhì)。判斷當(dāng)事人之間的爭議是否屬于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，不能只看當(dāng)事人之間所簽合同的名稱，而應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人所簽合同的實(shí)質(zhì)是否屬于轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)來進(jìn)行審查并據(jù)此確定合同性質(zhì)。例如，當(dāng)事人簽訂合作建房合同或者項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，但其并不具備合作建房的條件，也從來沒有真正進(jìn)行合作建房的打算，其真實(shí)意愿是借合作建房的名義，將國有土地使用權(quán)從一方名下轉(zhuǎn)移至另一方名下。對此，應(yīng)認(rèn)定為

7、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第9596頁。2.合作建房合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益，另一方在支付開發(fā)費(fèi)后取得土地開發(fā)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合作建房合同的法律特征是一方出地另一方出資，雙方共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤。當(dāng)事人訂立合作建房合同約定，提供土地使用權(quán)的一方提供“三通一平”土地，另一方負(fù)責(zé)提供所有的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用并負(fù)責(zé)按照土地規(guī)劃，在政府批準(zhǔn)的合作期限內(nèi)將訟爭土地開發(fā)完畢。提供土地使用權(quán)的一方享有的權(quán)利為收取固定利潤，其余盈利由另一方享

8、有，風(fēng)險由另一方承擔(dān)。上述約定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是提供土地使用權(quán)的一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后取得價金，另一方支付土地轉(zhuǎn)讓金后取得土地開發(fā)權(quán)。據(jù)此，涉案合同性質(zhì)應(yīng)屬于名為合作建房實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，提供土地使用權(quán)的一方約定取得的固定利潤為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金。要點(diǎn)索引：最高人民法院2004民一終字第23號“深圳機(jī)場綜合開發(fā)公司與深圳航空城（東部）實(shí)業(yè)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案”，載最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第379391頁。3.合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用

9、權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！肮矒?dān)風(fēng)險”是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的基本內(nèi)容。如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定以土地使用權(quán)投資的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益，則雙方當(dāng)事人間法律關(guān)系已經(jīng)不具備合作開發(fā)房地產(chǎn)所應(yīng)具備的“共擔(dān)風(fēng)險”特征。其所收取的固定利益已經(jīng)成為“投入”的土地使用權(quán)的對價，這與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容是一致的。因此，當(dāng)事人的真實(shí)意思并不是進(jìn)行所涉房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作開發(fā)，而是進(jìn)行投入項(xiàng)目建設(shè)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和受讓。在當(dāng)事人意思表示的外在形式與內(nèi)在真意并不一致的情況下，應(yīng)以真實(shí)意思確定當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)。因此，具有此種約定內(nèi)容的“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”應(yīng)定性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。要點(diǎn)索引：見最高人

10、民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第174頁、第247頁。4.名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的“固定利益”，不以金錢為限。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。其中，“固定利益”一般是指金錢，但不以金錢為限。實(shí)務(wù)中，一般還包括房屋所有權(quán)以及房屋與金錢的復(fù)合。所以，對“固定利益”的理解不能局限于金錢之上。要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第17

11、4頁、第258頁。5.名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中“不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險”的認(rèn)定，應(yīng)以當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的實(shí)質(zhì)作為依據(jù)。 在對名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行認(rèn)定的時候，應(yīng)當(dāng)注意不可拘泥于合同具有明確的不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的約定，而應(yīng)以當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的實(shí)質(zhì)作為認(rèn)定的依據(jù)。只要其權(quán)利義務(wù)實(shí)際表現(xiàn)為獲取固定利益，而不承擔(dān)合作風(fēng)險，盡管合同中沒有明確的不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的約定，亦可作出轉(zhuǎn)性認(rèn)定。要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第174頁、第258259頁。6.名為合作開發(fā)房地

12、產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中，土地使用權(quán)是否變更登記于受讓方的名下，不影響合同性質(zhì)的認(rèn)定。一般而言，欲行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的提供土地使用權(quán)作為投資的當(dāng)事人不會具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，具有資質(zhì)的則是以資金投資的當(dāng)事人。所以在實(shí)務(wù)中，土地使用權(quán)可能會變更登記至出資方名下。但實(shí)踐中也會存在土地使用權(quán)仍保留在出地方名下的情況，該土地使用權(quán)并未發(fā)生變更登記，并且隨著建成后房屋的銷售，直接地歸于房屋受讓人。這也只是此類土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行上的特殊性，不影響合同轉(zhuǎn)性的認(rèn)定。要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第174

13、頁、第259頁。（二）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須取得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。1、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有批準(zhǔn)權(quán)的部門，僅限于市、縣人民政府的土地管理部門。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條和劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第五條的規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是指市、縣人民政府的土地管理部門。設(shè)有區(qū)的市，其權(quán)力部門仍是市級主管部門而不是區(qū)級主管部門。要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第152頁。2.市、縣人民政府土地管理部門以上的各級人民政府土地管理部門，不能以出讓方的身份簽訂國有土

14、地使用權(quán)出讓合同。 國有土地使用權(quán)出讓合同中的出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門，即國有土地使用權(quán)出讓合同只能由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。市、縣人民政府土地管理部門的上級或下級土地管理部門，包括市、縣人民政府土地管理部門以上的各級人民政府土地管理部門，也包括市轄區(qū)的土地管理部門，都不能以出讓方的身份簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第3233頁。3.市轄區(qū)人民政府不能作為建設(shè)用地使用權(quán)的出讓主體。對市轄區(qū)人民政府能否作為國有土地的出讓主體問

15、題，依據(jù)國家土地管理局對出讓國有土地使用權(quán)有關(guān)問題請示的答復(fù)（1991國土函字第71號），中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中的“市、縣人民政府”，所指“市”包括全國各級市；所指“縣”，不包括市轄區(qū)。據(jù)此，市轄區(qū)人民政府不能作為建設(shè)用地使用權(quán)的出讓主體。要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第17頁。4、批準(zhǔn)的依據(jù)。物權(quán)法第137條規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。2002年國土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出

16、讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第四條規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！?004年10月國務(wù)院國發(fā)（2004）28號文關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場公開交易，按照市場價補(bǔ)繳土地出讓金。因此，即使政府批準(zhǔn)同意在劃撥土地上開發(fā)房地產(chǎn)，一般也會將土地收回后在土地有形市場上通過公開競價的方式確定受讓方。5、取得批準(zhǔn)的時限。“起訴前”是 “無效合同”補(bǔ)正為“有效合同”的時間截止點(diǎn)，即原劃撥土地使用權(quán)人在起訴前經(jīng)過政府主管部門的追認(rèn)批準(zhǔn)，則

17、轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽署的合同就有效。（三）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的情形1.土地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的而成立的企業(yè)法人，它以土地為資本來實(shí)現(xiàn)價值增值的目標(biāo)。因此，合作開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以有償出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)為開發(fā)對象，而不能以無償劃撥的土地使用權(quán)為合作開發(fā)的對象。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第十二條第一款明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外?！睋?jù)此，最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十六條規(guī)定：“土地使

18、用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。”要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第186頁。2.以開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方訂立的國有土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)認(rèn)定無效。按照城市房地產(chǎn)管理法和土地管理法的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者的一種行為，該行為由市、縣人民政府的土地管理部門具體實(shí)施，其他任何部門和單位都無權(quán)實(shí)施出讓行為。最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二條第一款

19、規(guī)定：“開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！币c(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第28頁。（四）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效的情形1.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓合同無效，但在起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓合同有效。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例第四十四條和第四十五條的規(guī)定，未經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定屬于國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，違反此規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。同時，根據(jù)城鎮(zhèn)國有土

20、地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例第四十五條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)有關(guān)政府土地管理部門批準(zhǔn)，并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金后，可以轉(zhuǎn)讓。因此，基于合同效力補(bǔ)正的原理和已有的司法實(shí)踐，最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十一條規(guī)定，“起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效。要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第147頁、第151頁。2.以劃撥土地使用權(quán)投資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營，在起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民

21、政府批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合作開發(fā)合同有效。對于合作一方以劃撥土地使用權(quán)投資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的，根據(jù)我國現(xiàn)行立法，不得在劃撥土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，法律規(guī)定允許開發(fā)的除外，或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，劃撥土地使用權(quán)人才可以與他人進(jìn)行合作開發(fā)。鑒于上述規(guī)定，為避免大量無效合同的出現(xiàn)和穩(wěn)定社會秩序，對以劃撥土地使用權(quán)投資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營的行為應(yīng)給予補(bǔ)正期限，即劃撥土地使用權(quán)人以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，在起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合作開發(fā)合同有效。這里的“人民政府”主要是指縣級以上人民政府。人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限，按出讓土地的批準(zhǔn)權(quán)限處理。要點(diǎn)索引：見最高人民

22、法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第174頁、第187頁。3.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同已經(jīng)政府土地管理部門批準(zhǔn)的，不得以轉(zhuǎn)讓行為不符合行政法規(guī)規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件為由，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)經(jīng)政府土地管理部門批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)卣a(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)是否符合上述行政法規(guī)規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，是政府土地主管部門在批準(zhǔn)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時依行政職權(quán)予以審查的問

23、題，屬于行政管理部門行政職權(quán)范圍，不屬于人民法院審理民事案件審查的范圍。如果政府土地管理部門已經(jīng)批準(zhǔn)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，并辦理了相關(guān)手續(xù)，則不能以轉(zhuǎn)讓行為不符合上述轉(zhuǎn)讓條件為由，認(rèn)定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。要點(diǎn)索引：最高人民法院2004民一終字第52號“大連華能建筑裝飾材料市場、大連王府國際商貿(mào)大廈有限公司與大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”，載最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第472488頁。4.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方只取得轉(zhuǎn)讓土地的國有土地使用許可證，而未取得國有土地使用證，但政府主管部門批

24、準(zhǔn)了該轉(zhuǎn)讓行為并辦理了相關(guān)手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效。雖然劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方只取得劃撥用地的國有土地使用許可證，沒有取得該地的國有土地使用證，但政府主管部門的劃撥用地批復(fù)及上述國有土地使用許可證表明，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得劃撥用地的合法使用權(quán)，且在轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的過程中，政府主管部門批準(zhǔn)了轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓行為，并辦理了相關(guān)手續(xù)，土地使用權(quán)受讓人取得了轉(zhuǎn)讓土地的國有土地使用證，轉(zhuǎn)讓方已按照合同約定履行完交付土地使用權(quán)的義務(wù)，故應(yīng)認(rèn)定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方有權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效。要點(diǎn)索引：最高人民法院2004民一終字第52號“大連華能建筑裝飾材料市場

25、、大連王府國際商貿(mào)大廈有限公司與大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司土地轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”，載最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第472488頁。5.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，當(dāng)事人是否交納土地出讓金，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條規(guī)定劃撥土地使用權(quán)人經(jīng)人民政府主管部門批準(zhǔn)，辦理土地出讓合同并交納土地出讓金，可以對土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十一條規(guī)定中只明確劃撥土地使用權(quán)人經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并辦理土

26、地使用權(quán)出讓手續(xù)后，轉(zhuǎn)讓合同有效，而沒有提及交納出讓金的問題。這是因?yàn)?，?dāng)事人與人民政府主管部門辦理土地出讓手續(xù)后，是否交納土地出讓金，是土地出讓合同履行的問題，如果當(dāng)事人沒有交納或沒有足額交納土地出讓金，土地主管部門應(yīng)當(dāng)追究其違約責(zé)任，而不應(yīng)當(dāng)影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第152頁。6.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同訂立后，受讓方與政府主管部門辦理了土地出讓手續(xù)并交納了土地出讓金的，不必單獨(dú)再行批準(zhǔn)手續(xù)。劃撥土地使用權(quán)人與受讓方訂立劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，受讓方與土地管理部門辦理

27、了土地出讓手續(xù)并交納了土地出讓金，應(yīng)視為政府主管部門對于原劃撥土地使用權(quán)人與受轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓合同的批準(zhǔn)，因?yàn)檎鞴懿块T在與受讓方訂立土地使用權(quán)出讓合同時，要對受讓方能否受讓土地進(jìn)行審查，只有對原劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間的轉(zhuǎn)讓合同予以認(rèn)可，才能與受讓方訂立土地使用權(quán)出讓合同，而不必單獨(dú)再行批準(zhǔn)手續(xù)。要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第163頁。（五）按補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理的情形1.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)由受讓方直接辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，劃撥土地使用權(quán)人與受讓方訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合

28、同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間的轉(zhuǎn)讓合同在受讓方與政府部門辦理出讓土地手續(xù)，實(shí)際上是政府將劃撥土地使用權(quán)從原劃撥土地使用權(quán)人手中收回，再出讓給受轉(zhuǎn)讓人：原劃撥土地使用權(quán)人同意政府收回其劃撥土地的使用權(quán)，政府要給予一定的補(bǔ)償，由于政府收回土地的行為源于原劃撥土地使用權(quán)人將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方按照雙方合同的約定需支付給原劃撥土地使用權(quán)人相應(yīng)的價款，此筆款項(xiàng)可視為對原劃撥土地使用權(quán)人土地被收回的補(bǔ)償，只是給予補(bǔ)償?shù)闹黧w是受讓方，而不是政府。要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社200

29、5年版，第155頁。2.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定將土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，劃撥土地使用權(quán)人與受讓方訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。劃撥土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而直接將該土地使用權(quán)劃撥給受讓方使用的，受讓方已不是從原劃撥土地使用權(quán)人手中獲取轉(zhuǎn)讓的土地，而是由政府主管部門將劃撥土地使用權(quán)從原劃撥土地使用權(quán)人手中收回，再劃撥給另外的人使用。此種情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓行為有效，只是合同的性質(zhì)不再是轉(zhuǎn)讓，而是對轉(zhuǎn)讓人喪失劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償。因此，土地使用權(quán)人與受讓方

30、訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。對于哪些以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓不需要辦理出讓手續(xù)的問題，可以按照建設(shè)部頒布的城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第十二條的規(guī)定確定。要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第164166頁。3、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)化為補(bǔ)償性質(zhì)的合同后，認(rèn)定補(bǔ)償范圍應(yīng)考慮案件的具體情況綜合認(rèn)定。補(bǔ)償性質(zhì)的合同屬于無名合同，是一方當(dāng)事人對另一方當(dāng)事人所失利益的補(bǔ)償。受讓方對于劃撥土地使用權(quán)人的補(bǔ)償，包括對土地的占有、使用和地上物、拆遷安置的費(fèi)用。相關(guān)司法解釋對此未予具體規(guī)定，在具體適用時

31、，可考慮當(dāng)事人對土地是否進(jìn)行開發(fā)、有無炒賣土地、補(bǔ)償款的內(nèi)容是否合法等因素，對補(bǔ)償合同的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)定。另外，由轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)化為補(bǔ)償性質(zhì)的合同后，并不是意味著合同就一定是有效的，還要根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，對合同的效力作出具體的認(rèn)定。要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用，人民法院出版社2005年版，第157158頁。三、相關(guān)案例1.人民法院以轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)審批為由認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效后，劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，當(dāng)事人以此為由主張合同有效而申請?jiān)賹彽模挥柚С帧?土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓

32、劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。而在案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以劃撥土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)為由，主張劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，申請?jiān)賹彽模嗣穹ㄔ翰粦?yīng)支持。 案例索引：最高人民法院民事判決“京津發(fā)展實(shí)業(yè)股份有限公司與廊坊國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案”，見仲偉珩：案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以此為由主張合同有效，申請?jiān)賹彽模嗣穹ㄔ翰挥柚С?，載最高人民

33、法院民事審判第一庭編：民事審判指導(dǎo)與參考2012年第4輯（總第52輯），人民法院出版社2013年版，第148155頁。 2.國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中受讓方已經(jīng)取得國有土地使用證，但因政府相關(guān)主管人員的失職行為導(dǎo)致未辦理土地出讓手續(xù)的，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十一條規(guī)定，“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)”是國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效與否的關(guān)鍵。國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，盡管沒有一個形式意義上的政府批準(zhǔn)行為，但有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府已經(jīng)為受讓方頒發(fā)了國有土地使用證，即表明有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府對國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓行為的批準(zhǔn)和認(rèn)可。城

34、市房地產(chǎn)管理法第四十條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！痹摋l規(guī)定的關(guān)鍵在于劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)， 對于是否需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地使用權(quán)出讓金，屬政府行政管理職權(quán)范圍， 不應(yīng)因此影響民事合同效力。國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人已經(jīng)就土地轉(zhuǎn)讓問題向政府土地管理部門共同提出申請，只是在土地管理部門審批該事項(xiàng)過程中，因?yàn)槠渲鞴苋藛T的失職行為導(dǎo)致劃撥土地出讓未按規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)

35、、繳納土地使用權(quán)出讓金。此種土地使用權(quán)出讓手續(xù)上存在的瑕疵，是行政部門內(nèi)部管理不規(guī)范所致，不應(yīng)因此影響民事合同的效力。當(dāng)然，對于未繳納的土地出讓金，土地管理部門有權(quán)追償，這是行政管理問題，但不能以此作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。 案例索引：最高人民法院民事判決“延安三利建筑工程有限公司與中國外運(yùn)延安支公司轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審案”，見王丹：國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中受讓方已經(jīng)取得國有土地使用證，但因政府相關(guān)主管人員失職行為導(dǎo)致未辦理土地出讓手續(xù)的，不影響轉(zhuǎn)讓合同效力一一延安三利建筑工程有限公司與中國外運(yùn)延安支公司轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審案，載最高人民法院民事審判第一庭編： 民事審判指導(dǎo)與參考2012年第1輯（總第4

36、9輯），人民法院出版社2012年版，第181188頁。3.轉(zhuǎn)讓人應(yīng)知劃撥土地上的房屋未經(jīng)審批不得轉(zhuǎn)讓而仍予轉(zhuǎn)讓的，對轉(zhuǎn)讓合同無效應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，受讓人未盡到同行業(yè)應(yīng)有的注意義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。劃撥土地使用權(quán)人為公益性事業(yè)單位，其在簽訂合作建房合同時承諾轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房屋，該轉(zhuǎn)讓行為未經(jīng)相關(guān)國土管理部門、房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，違反城市房地產(chǎn)管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)被認(rèn)定為無效。劃撥土地使用權(quán)人在應(yīng)知劃撥土地上房屋未經(jīng)相關(guān)政府部門審批不得轉(zhuǎn)讓的情形下，仍與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同并承諾辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要過錯責(zé)任。受讓人作為專業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)公

37、司，對利用劃撥土地建房的可能風(fēng)險應(yīng)更為了解并作出審慎評估，但其在合同履行過程中未盡到同行業(yè)應(yīng)有的注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。案例索引：最高人民法院判決“北京協(xié)和醫(yī)學(xué)院與四川明日企業(yè)（集團(tuán)）有限公司、協(xié)和明日醫(yī)藥交流中心合作建房合同糾紛上訴案”，見肖峰：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛無效后不能根據(jù)合同約定分得的房產(chǎn)價值進(jìn)行投資補(bǔ)償一一北京協(xié)和醫(yī)學(xué)院與四川明日企業(yè)（集團(tuán)）有限公司、協(xié)和明日醫(yī)藥交流中心合作建房合同糾紛上訴案，載最高人民法院民事審判第一庭編：民事審判指導(dǎo)與參考2011年第2集（總第46集），人民法院出版社2011年版，第183199頁。4.當(dāng)事人雙方在國有劃撥土地上聯(lián)合建房用于公益事業(yè)，劃撥土

38、地轉(zhuǎn)化為提供土地一方在該公益事業(yè)單位的出資的，當(dāng)事人之間屬于聯(lián)營關(guān)系，不因未辦理土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓手續(xù)而無效。當(dāng)事人雙方在國有劃撥土地上聯(lián)合建房并用于商業(yè)經(jīng)營的，構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓手續(xù)，否則合同無效。但是，如果雙方當(dāng)事人并不是為了開發(fā)建設(shè)商品房，而是將聯(lián)合建成的房屋用于公益事業(yè)，劃撥土地轉(zhuǎn)化為提供土地一方在該公益事業(yè)單位的出資，并未進(jìn)入市場的，則無須辦理土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓手續(xù)，當(dāng)事人雙方之間簽訂的合同亦應(yīng)認(rèn)定為聯(lián)營合同而非聯(lián)建合同，該合同不因未辦理土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓手續(xù)而無效。案例索引：最高人民法院2002民一終字第23號“內(nèi)蒙古天富房地產(chǎn)股份有限公司

39、與內(nèi)蒙古自治區(qū)醫(yī)院、內(nèi)蒙古達(dá)康醫(yī)療保健用品總公司、內(nèi)蒙古自治區(qū)醫(yī)院保健分院侵權(quán)、聯(lián)營合同糾紛上訴案”，見胡仕浩：聯(lián)建、聯(lián)營之區(qū)別及聯(lián)營體內(nèi)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置之爭的民事屬性一一內(nèi)蒙古天富房地產(chǎn)股份有限公司與內(nèi)蒙古自治區(qū)醫(yī)院、內(nèi)蒙古達(dá)康醫(yī)療保健用品總公司、內(nèi)蒙古自治區(qū)醫(yī)院保健分院侵權(quán)、聯(lián)營合同糾紛上訴案，載最高人民法院民事審判第一庭編：最高人民法院二審民事案件解析第2集，法律出版社2007年版，第2031頁。5.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)化為土地使用權(quán)補(bǔ)償合同的，受讓方支付給劃撥土地使用權(quán)人的轉(zhuǎn)讓款可以視為其土地被收回的補(bǔ)償款。劃拔土地使用權(quán)人將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有劃撥土地使用權(quán)資格的受讓方后，起訴前

40、有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定將土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方的，土地使用權(quán)人與受讓方簽訂的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。受讓方應(yīng)按照該合同約定支付給原劃撥土地使用權(quán)人相應(yīng)的價款，此筆款項(xiàng)可視為對劃撥土地使用權(quán)人的土地被收回的補(bǔ)償。案例索引：最高人民法院判決“海天公司與京門公司、海商建公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案”，見王毓瑩：經(jīng)有權(quán)人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)按照補(bǔ)償合同性質(zhì)處理，載最高人民法院民事審判第一庭編：民事審判指導(dǎo)與參考2012年第2輯（總第50輯），第187201頁。6最高人民法院（2005）民一終字第104號民事判決：廣西北生集團(tuán)有限責(zé)任公司與北海市威豪房地產(chǎn)開發(fā)公司、廣西壯

41、族自治區(qū)畜產(chǎn)進(jìn)出口北海公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案最高人民法院認(rèn)為，合同當(dāng)事人不享有確認(rèn)合同無效的法定權(quán)利，只有仲裁機(jī)構(gòu)和人民法院有權(quán)確認(rèn)合同是否有效。合同效力的認(rèn)定，實(shí)質(zhì)是國家公權(quán)力對民事行為進(jìn)行的干預(yù)。合同無效系自始無效，單純的時間經(jīng)過不能改變無效合同的違法性。當(dāng)事人請求確認(rèn)合同無效，不應(yīng)受訴訟時效期間的限制，而合同經(jīng)確認(rèn)無效后，當(dāng)事人關(guān)于返還財(cái)產(chǎn)及賠償損失的請求，應(yīng)當(dāng)適用法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。四、相關(guān)法律法規(guī)1.中華人民共和國物權(quán)法（2007年3月16日）第一百四十三條 建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。2.中華人民共和國土地管理

42、法（2004年8月28日修正）第二條第三款 任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。3.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2009年8月27日修正）第二十八條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。第三十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以

43、劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。4.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月19日）第四條 依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。第十九條第一款 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。第四十四條 劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。第四十五條 符合下

44、列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。第四十六條 對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根

45、據(jù)情節(jié)處以罰款。5.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（2011年1月8日修訂 國務(wù)院令第248號）第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十九條、第四十條規(guī)定的條件。 6.最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋（2004年11月23日 法釋20055號）第十一條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十二條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土

46、地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。第十三條 土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。第十四條 本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。第十六條 土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)

47、認(rèn)定合同有效。第二十四條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。7.城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定（2001年8月15日修正 建設(shè)部令第45號）第三條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：（一）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（四）以房地產(chǎn)抵債的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第十一條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務(wù)院的規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，除符合本規(guī)定第