工業(yè)園區(qū)地產項目策劃終稿回復意見

1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。關于工業(yè)園區(qū)項目終稿有關于工業(yè)園區(qū)項目終稿有關問題的回復意見關問題的回復意見本報告是嚴格保密的。2對目前開發(fā)商問題和項目終稿匯報過程中的意對目前開發(fā)商問題和項目終稿匯報過程中的意見的整理和歸類見的整理和歸類 本次恢復內容綜合了項目匯報過程中，各位聽取報告專家的提議、開發(fā)商對需要回復問題的總結以及我司認為需要增加或者補充的內容進行；由于在項目匯報過程中，各位專家對項目也有不同的意見，因而我們對各意見進行了歸類整理，以便針對性的解決問題；在需要回復的問題中，我司依據(jù)自身的經驗、市場情況、專家意見、開發(fā)商資源條件限定等，就有關項目問題分別討論，針對性意見；在問

2、題的恢復過程中，有些在前面報告和溝通過程中已經詳細解釋達成共識的問題將從簡，以便加快進度，促使貴方項目的盡快推進；世聯(lián)一貫堅持顧問的原則，以報告為載體，以解決問題為原則，提供給甲方穩(wěn)健、創(chuàng)新的顧問技術服務。本報告是嚴格保密的。3關于項目產品層面的問題關于項目產品層面的問題本報告是嚴格保密的。4貴司提及、項目匯報過程中專家團提及以及項貴司提及、項目匯報過程中專家團提及以及項目組認為需要在申明的問題目組認為需要在申明的問題關于花園洋房和退臺洋房的物業(yè)類型建議在報告中已有相對關于花園洋房和退臺洋房的物業(yè)類型建議在報告中已有相對明晰的描述，我司在回復中將再次描述，同時對貴方提出項明晰的描述，我司在回復

3、中將再次描述，同時對貴方提出項目考察的建議。目考察的建議。本報告是嚴格保密的。5花園洋房的物業(yè)類型選擇和要求花園洋房的物業(yè)類型選擇和要求在層數(shù)上，基本以6層為主，少量的5+1；兩房或者小三房的房型全部做6層，頂層基本不做過多的退臺處理；三房房型基本采用5+1或者6層的方式，頂層采用比較多的退臺處理；花園洋房要充分利用建筑與景觀的關系以及建筑內部空間的外延部分，體現(xiàn)出戶型和產品的優(yōu)勢；花園洋房是在現(xiàn)有基礎上的創(chuàng)新，因而本項目所指的花園洋房將會出現(xiàn)大量的創(chuàng)新。具體內容已在報告中詳細描述，需要設計單位落實。具體內容已在報告中詳細描述，需要設計單位落實。本報告是嚴格保密的。6關于花園洋房關于花園洋房本

4、身就是一種多層住宅的功能升級本身就是一種多層住宅的功能升級具體可以體現(xiàn)在如下：具體可以體現(xiàn)在如下：建筑形態(tài)的豐富，與戶內空間結合建筑形態(tài)的豐富，與戶內空間結合戶型內部舒適舒適空間的營造戶型內部舒適舒適空間的營造建筑與景觀的融合，主要依靠于整體規(guī)劃結構和景觀營造建筑與景觀的融合，主要依靠于整體規(guī)劃結構和景觀營造更多的是注重客戶的感知，所以強化展示更多的是注重客戶的感知，所以強化展示本報告是嚴格保密的。7關于花園洋房創(chuàng)新關于花園洋房創(chuàng)新我們的定位要求和詳細我們的定位要求和詳細解釋解釋創(chuàng)新是相對而言的創(chuàng)新是相對而言的基于競爭對手的競爭策略基于競爭對手的競爭策略也即在目前工業(yè)園區(qū)產品也即在目前工業(yè)園區(qū)

5、產品和同類價格區(qū)間內的產品要保持領先和同類價格區(qū)間內的產品要保持領先可能在市場已經出現(xiàn)的可能在市場已經出現(xiàn)的創(chuàng)新是借用一些元素，提升性價比和舒適度創(chuàng)新是借用一些元素，提升性價比和舒適度我們的競爭力我們的競爭力不是市場最好的產品，而是在這一價不是市場最好的產品，而是在這一價格區(qū)間內，性價比最高，也就說不是做產品，而是市場格區(qū)間內，性價比最高，也就說不是做產品，而是市場需要需要本報告是嚴格保密的。8創(chuàng)新的元素運用創(chuàng)新的元素運用入戶花園：部分大三房中運用大露臺：通過陽臺的左右相錯處理，基本可以保證每戶均有較大的陽臺，普遍采用，同時對立面有很強的豐富作用半地下工作室：大三房的地下部分的處理，具體可參照

6、瀾溪鎮(zhèn)頂樓屋頂花園：大三房的部分房型，形成頂層復式小洋房，注意控制面積陽光房：大三房的部分房型落地凸窗角窗：普遍采用步入式花臺：部分朝景觀面的房型步入式衣帽間等：部分房型基本原則是滿足舒適性、性價比和功能彈性的原則基本原則是滿足舒適性、性價比和功能彈性的原則多數(shù)的繼承加少量的創(chuàng)新，創(chuàng)新主要是在三房空間內出現(xiàn)，多數(shù)的繼承加少量的創(chuàng)新，創(chuàng)新主要是在三房空間內出現(xiàn)，兩房可以出現(xiàn)一些局部元素的創(chuàng)新兩房可以出現(xiàn)一些局部元素的創(chuàng)新本報告是嚴格保密的。9花園洋房的提示花園洋房的提示充分注重建筑與景觀的融充分注重建筑與景觀的融合以及建筑立面的塑造合以及建筑立面的塑造本報告是嚴格保密的。10花園洋房的戶型花園洋

7、房的戶型創(chuàng)新與繼承，注重細節(jié)空創(chuàng)新與繼承，注重細節(jié)空間的創(chuàng)新和室內外空間的融合間的創(chuàng)新和室內外空間的融合本報告是嚴格保密的。11退臺產品的物業(yè)類型和選擇退臺產品的物業(yè)類型和選擇國內成熟產品，萬科不論在南北方都做的很成熟，國內成熟產品，萬科不論在南北方都做的很成熟，基本是對成熟產品的借鑒和升級基本是對成熟產品的借鑒和升級基本是以4+1層為主，層層退臺，每戶均有平臺花園；頂層設計為小復式洋房，底層戶型贈送平地院落，并設計半地下工作室；可分為南入戶和北入戶兩種形式；本項目的標桿產品之一，對于豐富建筑形態(tài)，營造社區(qū)居住氛圍和生活意境起到重要作用；設計過程中，要注意樓梯的布局方式對房型的影響。報告中已有

8、詳細描述，在此再次描述報告中已有詳細描述，在此再次描述本報告是嚴格保密的。12退臺洋房的建筑形態(tài)退臺洋房的建筑形態(tài)層層退臺，立面豐富，層層退臺，立面豐富，戶型內部舒適感強戶型內部舒適感強本報告是嚴格保密的。13退臺洋房的戶型設計退臺洋房的戶型設計層層退臺，多數(shù)采用層層退臺，多數(shù)采用寬廳設計，內部空間感強寬廳設計，內部空間感強本報告是嚴格保密的。14關于是否設置疊加別墅的問題關于是否設置疊加別墅的問題在報告中，我司已闡述，主張開發(fā)少量的疊加別墅作為項目標桿產品；依據(jù)市場的現(xiàn)狀，按照世聯(lián)經驗，本項目適量的疊加別墅開發(fā)是可行的；項目最后建議開發(fā)3040套疊加別墅作為標桿產品，營造社區(qū)的居住氛圍。最后

9、是否建設疊加別墅的問題，請貴司決策，項目組在最后是否建設疊加別墅的問題，請貴司決策，項目組在該問題上已表明觀點，關于疊加別墅的產品類型在報告該問題上已表明觀點，關于疊加別墅的產品類型在報告中已經明確提出。中已經明確提出。本報告是嚴格保密的。15關于是否設置小高層的影響因素分析關于是否設置小高層的影響因素分析小高層的建設與否，主要依賴于幾個因素的影響和相關關系：未來售價、市場接受度、項目建安成本差異等；從未來發(fā)展趨勢來看，小高層的市場接受度會逐步增加，但是未來幾年內在本區(qū)域，小高層的產品競爭力仍然會低于多層；在市場可接受的前提下，通過項目經濟測算也可以看出，在目前的價格預期下，開發(fā)小高層對項目的

10、利潤空間并無太大影響，當項目未來價格走勢大于測算預期時，開發(fā)小高層的利潤將會高于多層；從項目容積率指標預留的原則考慮，建議考慮20%左右的小高層產品體現(xiàn)在規(guī)劃方案中，以便提高項目報建容積率指標，具體在后期開發(fā)過程中實施與否，要依賴于市場發(fā)展狀況和項目自身開發(fā)進程。不考慮報建指標的前提下，單純從市場因素分析如下：不考慮報建指標的前提下，單純從市場因素分析如下：開發(fā)過程中的虛實問題，建議貴司把握好。開發(fā)過程中的虛實問題，建議貴司把握好。本報告是嚴格保密的。16其他案名和品質感描述的方向分析，對項目建其他案名和品質感描述的方向分析，對項目建筑風格的影響因素筑風格的影響因素中歐新古典主義的建筑風格；風

11、情小鎮(zhèn)的生活意境；具備文化氣息的居住氛圍。世聯(lián)在綜合考慮各種因素的情況下，提出了如下的形象定位：世聯(lián)在綜合考慮各種因素的情況下，提出了如下的形象定位：在報告中已詳細描述，項目案名和建筑風情本身是為營在報告中已詳細描述，項目案名和建筑風情本身是為營銷服務，以便提升項目核心競爭力。銷服務，以便提升項目核心競爭力。項目組認為該方案是最市場需求、塑造項目核心競爭力項目組認為該方案是最市場需求、塑造項目核心競爭力的方案。同時也對其他可能性提出，以供貴方決策。的方案。同時也對其他可能性提出，以供貴方決策。本報告是嚴格保密的。17目前開發(fā)趨勢，關于建筑流派，非古典即現(xiàn)代，目前開發(fā)趨勢，關于建筑流派，非古典即

12、現(xiàn)代，或是借鑒文化的因素或是借鑒文化的因素走現(xiàn)代主義風格的建筑提示：走現(xiàn)代主義風格的建筑提示：1 1、東莞金地格林小城、東莞金地格林小城北歐極簡主義的現(xiàn)代建筑；風格難北歐極簡主義的現(xiàn)代建筑；風格難把握，現(xiàn)代把握不好變成簡陋；把握，現(xiàn)代把握不好變成簡陋；2 2、武漢金地格林小鎮(zhèn)、武漢金地格林小鎮(zhèn)包豪斯主義的大師手筆，偏德式風包豪斯主義的大師手筆，偏德式風情的現(xiàn)代建筑；情的現(xiàn)代建筑；3 3、深圳萬科第五園、深圳萬科第五園原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，風格難把握，不原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，風格難把握，不主張貴方采用；主張貴方采用；4 4、其他解構主義的現(xiàn)代建筑，極難把握，不主張運用。、其他解構主義的現(xiàn)代建筑，極難把握

13、，不主張運用?，F(xiàn)代主義建筑的命名多數(shù)體現(xiàn)時代或者其他意義，不強現(xiàn)代主義建筑的命名多數(shù)體現(xiàn)時代或者其他意義，不強調原生態(tài)的居住文化，如：調原生態(tài)的居住文化，如：未來域、光明城市、學府春天、國際城等未來域、光明城市、學府春天、國際城等本報告是嚴格保密的。18東莞金地格林小城東莞金地格林小城北歐極簡主義建筑，簡北歐極簡主義建筑，簡約明快、線條流暢約明快、線條流暢本報告是嚴格保密的。19武漢金地格林小城武漢金地格林小城德國包豪斯主義的簡約德國包豪斯主義的簡約現(xiàn)代的建筑風尚現(xiàn)代的建筑風尚本報告是嚴格保密的。20深圳萬科第五園深圳萬科第五園原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，吸取原創(chuàng)現(xiàn)代中式建筑，吸取了徽派建筑的元素加以創(chuàng)

14、新了徽派建筑的元素加以創(chuàng)新本報告是嚴格保密的。21其他項目的現(xiàn)代主義建筑風格提示其他項目的現(xiàn)代主義建筑風格提示本報告是嚴格保密的。22關于戶型面積及配比的問題關于戶型面積及配比的問題報告中已詳細描述，請貴方查閱。報告中已詳細描述，請貴方查閱。一般開發(fā)商在確定戶型的時候不是按照某類面積范圍內都提一般開發(fā)商在確定戶型的時候不是按照某類面積范圍內都提出來比例（比如出來比例（比如80809090多少，多少，9090100100多少，多少，100100110110多多少），而是按照戶型的可能的面積區(qū)間及項目定位的要求提少），而是按照戶型的可能的面積區(qū)間及項目定位的要求提出來，比如兩房的面積區(qū)間和比例，三

15、房的面積區(qū)間和比例。出來，比如兩房的面積區(qū)間和比例，三房的面積區(qū)間和比例。報告中給出的面積區(qū)間是項目組經過市場、技術、開發(fā)商利報告中給出的面積區(qū)間是項目組經過市場、技術、開發(fā)商利潤實現(xiàn)等方面的考慮提出的；可依據(jù)實際設計狀況給設計院潤實現(xiàn)等方面的考慮提出的；可依據(jù)實際設計狀況給設計院上下上下5%5%的浮動余地，在設計過程中詳細把握。的浮動余地，在設計過程中詳細把握。本報告是嚴格保密的。23項目開發(fā)層面問題的回復項目開發(fā)層面問題的回復本報告是嚴格保密的。24貴司提及、項目匯報過程中專家團提及以及項貴司提及、項目匯報過程中專家團提及以及項目組認為需要在申明的問題目組認為需要在申明的問題本報告是嚴格保

16、密的。25項目容積率確定的問題，詳見附表，按照幾種項目容積率確定的問題，詳見附表，按照幾種可能的開發(fā)方案可能的開發(fā)方案貴司提出了幾種容積率方案，我司按照項目可能的情況進行貴司提出了幾種容積率方案，我司按照項目可能的情況進行了篩選，分別給出的方案的容積率如下：了篩選，分別給出的方案的容積率如下：方案一方案一1.251.25方案二方案二1.281.28方案三方案三1.411.41方案四方案四1.411.41方案五方案五1.501.50需要說明的是，容積率的測算應該是按照幾種市場可行、規(guī)需要說明的是，容積率的測算應該是按照幾種市場可行、規(guī)劃上可能的方案進行，因而在測算的過程中，不可能采用的劃上可能的

17、方案進行，因而在測算的過程中，不可能采用的開發(fā)方案一般不進行測算。開發(fā)方案一般不進行測算。詳細測算見附表。詳細測算見附表。本報告是嚴格保密的。26項目分期開發(fā)的問題項目分期開發(fā)的問題世聯(lián)給出的建議世聯(lián)給出的建議本報告是嚴格保密的。27會所的設置問題會所的設置問題我司給出的原則性的意見我司給出的原則性的意見會所本身屬于項目規(guī)劃方案的一部分，在項目尚未進行會所本身屬于項目規(guī)劃方案的一部分，在項目尚未進行規(guī)劃設計之前，單純的確定會所位置是不恰當?shù)模灰?guī)劃設計之前，單純的確定會所位置是不恰當?shù)模挥捎跁陧椖块_發(fā)過程中，是營銷和展示的一部分，由于會所在項目開發(fā)過程中，是營銷和展示的一部分，因而在會所的位

18、置選擇上需要遵循如下原則：因而在會所的位置選擇上需要遵循如下原則：本報告是嚴格保密的。28社區(qū)商業(yè)規(guī)模的確定及位置選擇社區(qū)商業(yè)規(guī)模的確定及位置選擇在報告中已明確，本項目商業(yè)規(guī)模確定的指導面積適宜在報告中已明確，本項目商業(yè)規(guī)模確定的指導面積適宜在在25002500平方米左右，依據(jù)世聯(lián)經驗，我們建議將商業(yè)平方米左右，依據(jù)世聯(lián)經驗，我們建議將商業(yè)街分為街鋪和文化街兩種形式。街分為街鋪和文化街兩種形式。本報告是嚴格保密的。29項目相關合作單位的專業(yè)建議項目相關合作單位的專業(yè)建議本報告是嚴格保密的。30貴司提及、項目匯報過程中專家團提及以及項貴司提及、項目匯報過程中專家團提及以及項目組認為需要在申明的問

19、題目組認為需要在申明的問題本報告是嚴格保密的。31景觀方面和物業(yè)管理的描述問題景觀方面和物業(yè)管理的描述問題景觀設計屬于規(guī)劃設計之后的內容，景觀風格和節(jié)點的景觀設計屬于規(guī)劃設計之后的內容，景觀風格和節(jié)點的問題亦屬于景觀設計公司的工作范疇，關于景觀的原則問題亦屬于景觀設計公司的工作范疇，關于景觀的原則性問題，世聯(lián)在報告中已經明確：性問題，世聯(lián)在報告中已經明確：項目適宜封閉式物業(yè)管理，建議貴方在項目初期聘請物項目適宜封閉式物業(yè)管理，建議貴方在項目初期聘請物業(yè)管理顧問，自行組建物業(yè)管理公司的形式。業(yè)管理顧問，自行組建物業(yè)管理公司的形式。本報告是嚴格保密的。32對規(guī)劃設計單位的選擇判斷對規(guī)劃設計單位的選擇判斷項目運作過程過程