房地產(chǎn)項目代理策略綜合大綱

1、項目代理策略綜合大綱工作模塊（一）市場調(diào)查與市場機會分析工作模塊（二）產(chǎn)品力調(diào)查與產(chǎn)品機會分析工作模塊（三）項目建筑規(guī)劃設(shè)計及產(chǎn)品定位策略建議大綱工作模塊（四）項目景觀設(shè)計報告大綱工作模塊（五）項目單體設(shè)計報告大綱工作模塊（六）項目定價策劃報告大綱工作模塊（七）項目銷售策劃報告大綱工作模塊（八）項目物業(yè)管理及經(jīng)營模式策劃報告大綱工作模塊（九）項目促銷、推廣策劃報告大綱工作模塊（十）產(chǎn)品（建筑風(fēng)格建議、外立面建議、戶型等）建議（補充工作模塊）市場調(diào)查與市場機會分析1、中國、長三角地區(qū)、南京市房地產(chǎn)市場宏觀政策、法規(guī)、環(huán)境分析研究2、南京城市規(guī)模發(fā)展分析3、未來一到兩年南京整個住宅類型物業(yè)市場整體

2、走勢預(yù)測與分析4、未來一到兩年大廠住宅類型物業(yè)房地產(chǎn)市場整體走勢預(yù)測與分析5、住宅類型物業(yè)經(jīng)典項目、代表個案研究6、項目相關(guān)重點競爭個案市場調(diào)查、分析、研究%1 .南京整個區(qū)域、大廠區(qū)域的典型住宅個案分析%1 .項目相近個案分析7、南京市住宅類型物業(yè)市場客源置業(yè)行為微觀分析%1 典型代表個案客戶資源分析%1 .住宅、商業(yè)市場客源綜合分析%1 市場對本項目的基本客源參考8、住宅類型物業(yè)目標(biāo)客戶消費能力、消費特征、消費動機研究9、終端客戶消費能力、消費特征、消費動機研究10、項目地塊周邊市場分析及地塊價值評估11、市場機會分析%1 .策劃項目(樓盤)市場機會分析%1 .策劃項目介入市場身份設(shè)定%1

3、 .本案風(fēng)險研究a、住宅類型物業(yè)在整個房地產(chǎn)市場中存在的風(fēng)險b、本項目開發(fā)過程的風(fēng)險12、市場細(xì)分與市場區(qū)隔13、樓盤開發(fā)市場定位建議14、目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品力調(diào)查與產(chǎn)品機會分析1、區(qū)域市場內(nèi)，住宅類型物業(yè)市場產(chǎn)品力調(diào)查、分析、研究2、住宅類型物業(yè)相關(guān)重點競爭個案產(chǎn)品力調(diào)查、分析、研究3、住宅類型物業(yè)相關(guān)市場個案產(chǎn)品及營銷策略分析4、南京城市的核心文化淵源5、南京城市的文化特質(zhì)6、南京城市文化傾向在房地產(chǎn)市場的價值導(dǎo)向7、本項目住宅類型物業(yè)產(chǎn)品的自身產(chǎn)品競爭力研討8、針對性產(chǎn)品研究及初步定位%1 .產(chǎn)品描述%1 .產(chǎn)品分析及定位%1 .項目競爭范圍概念闡述9、產(chǎn)品業(yè)態(tài)區(qū)隔定位整盤產(chǎn)品定位、項目產(chǎn)

4、品概念策劃策劃項目工作模塊（三）建筑規(guī)劃設(shè)計及產(chǎn)品定位策略建議大綱1、項目建筑規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)及設(shè)計理念2、項目規(guī)劃環(huán)境布局建議3、項目建筑風(fēng)格分析建議4、項目開發(fā)產(chǎn)品定位%1 .項目建筑單體特色設(shè)計建議%1 .項目組團、院落特色及差異性分析定位%1 .項目建筑物業(yè)類型及配比分析定位%1 .項目開發(fā)模式及首期開發(fā)區(qū)位論證設(shè)定策劃項目工作模塊（四）項目景觀設(shè)計報告大綱1、住宅類型物業(yè)的社區(qū)景觀設(shè)計意義2、住宅類型物業(yè)的社區(qū)景觀設(shè)計范圍3、大型住宅類型物業(yè)社區(qū)景觀設(shè)計現(xiàn)狀與走勢4、住宅類型物業(yè)項目景觀設(shè)計制約因素分析5、住宅類型物業(yè)項目景觀特色風(fēng)格總體定位6、景觀設(shè)計基本原則設(shè)定7、住宅類型物業(yè)項目

5、綠化特色設(shè)計定位%1 .設(shè)計思路%1 .設(shè)計原則%1 .設(shè)計內(nèi)容建議%1 .整個小區(qū)設(shè)計建議> 策劃項目工作模塊（五）項目戶型設(shè)計報告大綱1、熱銷住宅類型物業(yè)的戶型設(shè)計特征2、項目戶型需求現(xiàn)狀與特征3、項目戶型設(shè)計定位%1 . 住宅戶型設(shè)計制約因素分析%1 .住宅戶型設(shè)計原則%1 . 住宅戶型定位建議及不同戶型定位建議%1 .房型參數(shù)指標(biāo)建議%1 . 根據(jù)住宅類型物業(yè)的戶型、陽臺、窗體、采光等功能設(shè)計的調(diào)整建議%1 .戶型面積定位區(qū)隔修正%1 .項目房型規(guī)劃策略>策劃項目工作模塊（六）項目定價策略報告大綱1、目標(biāo)市場分析%1 .市場區(qū)隔化的目的%1 .市場區(qū)隔化的基礎(chǔ)%1 .目標(biāo)市

6、場需求特性2、整個城市區(qū)域內(nèi)、住宅樓盤基價定位分析%1 .競爭區(qū)域住宅樓盤價格特點%1 .競爭區(qū)域住宅樓盤價格規(guī)律分析%1 .競爭區(qū)域樓盤價格需求分析%1 .競爭區(qū)域樓盤價格走勢分析%1 .對于住宅類型物業(yè)，客戶目標(biāo)價格承受力分析3、分析結(jié)果評判%1 .精確度評判%1 .適用性評判4、定價策略a：定價原則b：基礎(chǔ)定價分析建議%1 .不同的住宅住宅單元定價分析建議%1 .環(huán)境不同的住宅住宅單元定價分析建議%1 .不同銷售時段定價分析建議%1 .景觀不同的單元定價分析建議5、項目開發(fā)校正價格建議%1 .確定樓盤均價的調(diào)整系數(shù)設(shè)定%1 .價格表%1 .付款方式6、分階段價格制定及控制策略策劃項目工作

7、模塊（七）項目銷售策劃報告大綱1、住宅類型物業(yè)社區(qū)銷售策略與模式分析2、項目總體銷售戰(zhàn)略分析3、客戶培養(yǎng)%1 .客戶描述%1 .客戶發(fā)掘%1 .客戶引導(dǎo)%1 .客戶跟蹤4、銷售控制%1 .銷售目標(biāo)分析%1 .銷售模式分析建議%1 .首期推出量設(shè)定%1 .首期組團推出節(jié)奏設(shè)定%1 .銷售管理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)設(shè)定5、項目銷售特征分析%1 .項目銷售賣點歸納分析%1 .項目銷售賣點節(jié)奏控制設(shè)定6、項目售樓部設(shè)計定位%1 .售樓部設(shè)計意義%1 .售樓部設(shè)計要求a:性質(zhì)要求b：特色要求7、售樓部功能設(shè)計8、售樓部內(nèi)外部氛圍營造9、售樓處選址建議>策劃項目工作模塊（八）項目物業(yè)管理模式策劃報告大綱1、物業(yè)管

8、理的功能特點2、區(qū)域市場、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理現(xiàn)狀3、物業(yè)管理概念（內(nèi)涵）的深層剖析4、住宅類型物業(yè)項目物業(yè)經(jīng)營管理模式的決策%1 .物業(yè)經(jīng)營管理的基本原則%1 .物業(yè)經(jīng)營管理的資源配備%1 物業(yè)經(jīng)營管理各階段的目標(biāo)與任務(wù)%1 物業(yè)經(jīng)營管理創(chuàng)新機制建立5、住宅類型物業(yè)項目會所功能配套及商家建議%1 .會所經(jīng)營管理的基本原則%1 會所經(jīng)營管理的功能設(shè)定%1 會所經(jīng)營管理的模式與方法%1 會所經(jīng)營管理創(chuàng)新機制建立%1 商鋪整體及單體設(shè)計建議6、附物業(yè)管理智能化系統(tǒng)設(shè)計方案報告7、小區(qū)安全防范報警系統(tǒng)%1 小區(qū)周圍的靜態(tài)戒備（第一層防范）%1 小區(qū)的室外監(jiān)控和巡更系統(tǒng)（第二層防范）%1 .家居防范系統(tǒng)（第三

9、層防范）8、小區(qū)智能化系統(tǒng)%1 .綜合布線系統(tǒng)%1 .小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng)9、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)%1 三表抄表系統(tǒng)%1 一卡通智能系統(tǒng)（智能ic卡）%1 小區(qū)設(shè)備自控系統(tǒng)%1 增值服務(wù)系統(tǒng)%1 .日常管理系統(tǒng)>策劃項目工作模塊（九）項目營銷推廣策劃報告大綱1、住宅樓盤促銷推廣特色模式分析;2、項目促銷推廣策略設(shè)計；3、概念策劃；%1 整盤概念規(guī)劃；%1 .樓盤總體企劃概念；%1 .推廣總精神及理念；%1 本案廣告主標(biāo)語及廣告重點、；4、形象定位；%1 .案名logo建議；%1 .物業(yè)形象建議；%1 .公司品牌形象建議；5、主題推廣；%1 .市場主題分析；%1 .項目主題分析；%1 .企業(yè)主題

10、分析；%1 .主題推廣階段建議；%1 .主題推廣方法建議；6、營銷推廣策略%1 .案前作業(yè)進度擬定及控制；%1 針對住宅物業(yè)市場營銷策略、導(dǎo)入策略分析；%1 .項目開盤策略%1 階段性硬廣告策略及階段性軟新聞造勢策略；%1 階段性sp造勢活動（包括開盤前、開盤中）%1 .媒體通路策略、項目媒體投放策略、項目行銷策略%1 .sp活動促銷策略%1 .項目品牌推廣策略%1 公關(guān)宣傳策劃、計劃的擬定及實施：研討會、記者招待會、展銷會、巡回展 覽及各類推廣活動的策劃及協(xié)辦7、廣告平面設(shè)計%1 .全套vi設(shè)計%1 .售樓處的方案及形式建議%1 .樣板房裝修及形式建議%1 .模型制作：小區(qū)、單體、立面、剖面

11、等制作數(shù)量、表現(xiàn)重點的建議%1 .效果圖繪制鳥瞰、單體、中庭、會所、大堂等繪制數(shù)量、角度表現(xiàn)重點等建議%1 墨線圖繪制總平面、地下層、標(biāo)準(zhǔn)層、各戶房型等繪制數(shù)量、表現(xiàn)重點等建議%1 .戶外媒體橫幅、旗幟、看板、圍板、圍墻、車廂、燈箱等位置、路線、數(shù)量、尺寸、材質(zhì)的建議%1 dm派夾海報寄發(fā)數(shù)量、區(qū)域、時機的建議%1 各類相關(guān)配合廠商詢價、發(fā)包協(xié)助及質(zhì)量監(jiān)督>策劃項目工作模塊(九)產(chǎn)品部工作內(nèi)容大綱一.項目規(guī)劃設(shè)計階段1、產(chǎn)品市場分析：針對項目市調(diào)情況進行研究與分析，預(yù)判市場產(chǎn)品的趨向(1 )周邊建筑特征以及發(fā)展趨勢分析(2) 戶型面積以及戶型特征分析(3 )周邊景觀特征以及發(fā)展趨勢分析2

12、. 項目定位根據(jù)地塊特征、周邊現(xiàn)狀以及目標(biāo)客戶的定位，確定項目主題定位，特別是對項 目產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格進行定位(1 )建筑外立面風(fēng)格定位(2) 建筑外立面配色及用材方案(3) 建筑主材成本估算(4) 屋頂、窗戶以及入口處的處理方案(5) 確定各類戶型方案(6 )景觀風(fēng)格定位(7 )各組團景觀植物配置方案(8) 主體景觀布局方案(9) 各組團綠地布局方案3 .設(shè)計改進方案代替開發(fā)商與設(shè)計院進行技術(shù)溝通，從專業(yè)角度以及市場需求、客戶需求角度, 對項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計提出改進方案。(1 )整體布局調(diào)整方案(2)建筑外立面細(xì)部優(yōu)化方案(3 )戶型細(xì)部調(diào)整方案(5)宅旁綠化改進方案(6 )植物配置優(yōu)化方案(7

13、) 細(xì)部景觀布局優(yōu)化方案(8) 景觀小品優(yōu)化方案(9 )會所風(fēng)格定位(10) 會所布局優(yōu)化方案(11) 運用風(fēng)水學(xué)優(yōu)化住宅方案二.項目建造階段產(chǎn)品優(yōu)化方案：從專業(yè)角度，對產(chǎn)品、配套、工程問題向開發(fā)商提出可行性優(yōu)化方案。三項目銷售準(zhǔn)備階段1. 售樓處包裝方案：對現(xiàn)場售樓處提出建筑風(fēng)格定位以及周邊景觀搭配方案，提供室內(nèi)裝修風(fēng)格建 議；對市中心售樓處外立面以及室內(nèi)布局、裝修、軟裝飾提供技術(shù)支持，并監(jiān)督 裝修公司完成施工任務(wù)。(1 )售樓處外立面風(fēng)格定位(2)售樓處外立面裝修包裝方案(3 )售樓處室內(nèi)布局及裝修風(fēng)格定位(4) 售樓處室內(nèi)布局及裝修方案(5) 售樓處室內(nèi)家配及軟裝方案(6) 售樓處配套景觀方案(7) 對市區(qū)售樓處裝修工程進行監(jiān)督以及驗收(8) 售樓處裝修工程預(yù)算以及家配、軟裝預(yù)