某地產(chǎn)新建商品住宅與二手住宅市場分析報(bào)告

1、鏈家地產(chǎn)新建商品住宅與二手住宅市場分析報(bào)告研究周期：北京2007年1季度2010年2季度(其中，2季度6月份部分為預(yù)測，下同)樣本范圍: 北京2007年1季度2010年2季度商品住宅成交數(shù)據(jù) 鏈家2007年1季度2010年2季度二手住宅成交數(shù)據(jù) 鏈家2007年1季度2010年2季度二手房源掛牌數(shù)據(jù) 北京商品房歷經(jīng)十年發(fā)展，不僅大幅改變了北京的城市面貌與生活型態(tài)，更將房地產(chǎn)由單純的居住價(jià)值推向商品價(jià)值甚至投資價(jià)值。十年的發(fā)展時(shí)間，隨著北京商品房的大量入市，北京二手房市場亦隨之蓬勃發(fā)展，時(shí)至2009年，北京二手房市場的交易量更首度超越了一手房市場，宣告北京房地產(chǎn)市場由高速發(fā)展期開始轉(zhuǎn)向成熟期。 在

2、此關(guān)鍵時(shí)刻，鏈家地產(chǎn)市場研究中心特就北京一、二手房市場的價(jià)格、量體、聯(lián)動(dòng)關(guān)系、投資風(fēng)險(xiǎn)性、獲益性以及購買的難易程度等多個(gè)維度進(jìn)行比較，完成北京市新建商品住宅與二手住宅市場分析報(bào)告，并從專業(yè)角度估算北京二手房市場的合理交易量。一、 購買難易度分析購買二手房難度更小1新建商品住宅總價(jià)更高圖 1 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房總價(jià)走勢以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)分析u 小結(jié)：2007年1季度2010年2季度，新建商品住宅成交總價(jià)與二手住宅成交總價(jià)差距始終明顯，尤其至2009年3季度以后，新建商品住宅成交總價(jià)均比二手房高出一倍以上，至2010年2季度，一二手房成交總價(jià)比值已經(jīng)達(dá)

3、到1：0.43。這主要是因?yàn)椋臧胍詠?，新建商品住宅總價(jià)與二手房差距逐漸擴(kuò)大（詳情參見附表1）：附表1：2007年以來新建房與二手房總價(jià)差距逐漸擴(kuò)大趨勢對照表時(shí)間新建商品住宅總價(jià)二手住宅總價(jià)價(jià)差一手房高出幅度2007年一季度126.26 65.34 60.93 93.25%2008年二季度203.62 103.26 100.36 97.20%2009年四季度297.29 140.37 156.93 111.80%2010年二季度385.62 164.51 221.11 134.41%三年半月均漲幅6.18 2.36 3.81 161.52%(單位:萬元)以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)分

4、析新房與二手房還款方式比較2.1新房月還款壓力更大圖 2 2007年1季度至2010年2季度購買新房與二手房最高月還款對比圖以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)分析2.2新房首付壓力更大圖 3 2007年1季度至2010年2季度購買新房與二手房首付對比圖以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)分析u 小結(jié)：2010年2季度，新房與二手房總價(jià)分別達(dá)到385.6萬、164.5萬，比值達(dá)到1：0.42為三年半來差距最大的時(shí)期，因此，購買新房與二手房的首付成本和月還款成本也進(jìn)一步拉大（詳情參見附表2），同時(shí)購買第三套房停止發(fā)放貸款，也意味著全款購房時(shí)代購買新房的難度及首付壓力要比二手房大得多： 附表2：2

5、010年2季度不同條件下購買新房與二手房首付與月還款對照表購房條件購房類型執(zhí)行利率最低首付成數(shù)最低首付額度每月還款額度首次購房新房5.05%兩成771240 20443 二手房三成493525 7631 二次購房新房6.53%五成1928100 12777 二手房五成822542 5451 以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)分析二、 投資風(fēng)險(xiǎn)性1.新房與二手房購買后的漲跌情況圖 4 2007年1季度至2009年2季度購買新房后再售漲跌對比圖 以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)分析圖5 2007年1季度至2009年2季度購買二手房后再售漲跌對比圖以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)分析u 小

6、結(jié)：當(dāng)前的新建商品房與一年后同期的建筑年限1年內(nèi)二手房價(jià)格相比，可以看成是當(dāng)前購買新房一年后再在出售投資收益，同理，當(dāng)前的二手房與一年后同期的二手房價(jià)格相比，可以看成是當(dāng)前購買二手房一年后再在出售投資收益。總體而言，2009年以前，購買二手房即使考慮二次交易稅費(fèi)成本，一年后再售收益遠(yuǎn)較新房為高，而2009年上半年，新房再售收益已逐漸高于二手房（詳情參見附表3）：附表3購買新房與二手房一年后再售收益對照表購買時(shí)間新房一年后再售收益二手房一年后再售收益2007年1季度14%44.55%2季度13%35.10%3季度-6%15.26%4季度-19%-4.85%2008年1季度-25%-9.24%2季

7、度-26%-1.92%3季度-6%20.40%4季度10%49.35%2009年1季度69%69.84%2季度71%62.35%以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提供2.新房與二手房購買后再出售成功率：出售成功率=成交量/掛牌量備注：根據(jù)鏈家地產(chǎn)各建筑年限成交量及掛牌量推算市場上成交總量及掛牌總量形成最終圖表圖 6 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房購買后再出售成功率對比圖以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)分析u 小結(jié)：購買房產(chǎn)后再售成功率依照年限新舊依次遞增，即1年內(nèi)二手房再售成功率最低，10年以上再售成功率則最高，也就是說，購買新建商品房后短期內(nèi)再出售成功率僅在5%左右，盡管價(jià)

8、格漲幅較快，但基本處于有價(jià)無市的局面。三、 二手房市場聯(lián)動(dòng)指標(biāo)1成交量指標(biāo)圖 7 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房成交量對比圖圖表數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)分析特點(diǎn)1：每一階段的新建商品住宅成交量達(dá)到相對峰值都幾乎影響下一季度二手房成交量到達(dá)相對峰值（詳情參見附表4）；附表4：新建商品住宅成交量領(lǐng)漲時(shí)間點(diǎn)詳情時(shí)間新建商品住宅成交量（套）環(huán)比漲幅影響下季度二手住宅成交漲幅2007年3季度4366118.30%14.70%2008年4季度3696166.80%132.20%2009年2季度5303073.80%16%以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提供特點(diǎn)2：2009年以后新建

9、商品住宅與二手住宅成交比值日益縮小（詳見附表5）附表5：新建商品住宅與二手房成交比拐點(diǎn)詳情時(shí)間二手住宅成交量（套）新建商品住宅成交量（套）新建商品住宅：二手住宅2009年1季度36704305141：1.202009年2季度64460530301：1.222009年3季度75127457071：1.642009年4季度90764497881：1.822010年1季度47017284181：1.652010年2季度41000250751：1.64以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提供2成交價(jià)格指標(biāo)2.1新房與二手房平均成交價(jià)格對比圖 8 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房成交價(jià)格對比圖

10、圖表數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)分析u 小結(jié)：按季度來看，新房價(jià)格幾乎處于漲跌的領(lǐng)先指標(biāo)（詳情參見附表6）附表6：新建商品房與二手房價(jià)格聯(lián)動(dòng)對比特點(diǎn)具體描述漲跌趨勢同步2007年1季度2008年2季度同步上漲、2008年3季度2008年4季度同步下跌、2009年1季度2010年2季度同步上漲新建商品住宅領(lǐng)漲領(lǐng)跌2008年3季度2008年4季度新房下跌19%，二手房下跌12%，新房領(lǐng)跌； 2009年1季度2010年2季度新房上漲158，二手房上漲79%，新房領(lǐng)漲以上資料由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提供2.2新房與二手房圖 9 新房與不同年限二手房價(jià)格走勢對比圖 以上資料由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提

11、供u 小結(jié)：新房價(jià)格領(lǐng)漲各建筑年代二手房，并且自2009年3季度開始，其對各建筑年代二手房按新舊不同，漲跌幅的影響也由深到淺，因此，實(shí)際可以看出，整個(gè)房地產(chǎn)市場房產(chǎn)價(jià)格上漲主要受商品房推動(dòng)（詳情參見附表7）：附表7：各價(jià)格變化期新房引領(lǐng)不同年限二手房價(jià)格漲跌對照表價(jià)格變化階段新建商品住宅價(jià)格趨勢1年內(nèi)價(jià)格趨勢12年價(jià)格趨勢35年價(jià)格趨勢610年價(jià)格趨勢10年以上價(jià)格趨勢第一次價(jià)格上行期漲幅76% 29 63 39 38 36 價(jià)格下行期跌幅-23% 7 -3 -18 -1 -6 第二次價(jià)格上行期漲幅151% 123 84 65 104 19 以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提供3. 典型指標(biāo)圖

12、 10 2007年1季度至2010年2季度高檔新房與二手房價(jià)格對比圖特點(diǎn)1：高檔房具有同漲性：無論是新建商品住宅，還是二手住宅，上漲幾乎同步（詳情參見附表8）附表8：高價(jià)量新房二手房同漲時(shí)段對比詳情時(shí)間高價(jià)量新房成交價(jià)格漲幅高價(jià)量二手房成交價(jià)格漲幅2007年上漲階段：2007年1季度2008年1季度3529466%1789635%2009年上漲階段：2009年1季度2010年2季度56300157%3241699% 以上資料由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提供特點(diǎn)2：高檔房房價(jià)下跌時(shí)間滯后于整個(gè)市場平均價(jià)格下降時(shí)間：整個(gè)市場價(jià)格下降出現(xiàn)在2008年3季度，而高檔房價(jià)格下降出現(xiàn)在2008年4季度；特點(diǎn)3

13、：高檔房房價(jià)下跌周期短于整個(gè)市場平均價(jià)格下降周期：整個(gè)市場價(jià)格下降出現(xiàn)在2008年3季度2009年1季度，涉及3個(gè)季度，而高檔房價(jià)格下降出現(xiàn)在2008年4季度2009年1季度，涉及2個(gè)季度；特點(diǎn)4：2009年1季度后，高檔新房漲幅日益加快，與高檔二手房差距日益加大：漲幅分別為157%、98%；特點(diǎn)5：二手高檔房較之新建高檔房具有更好的保值抗跌性，在市場下跌期間，新建高檔房下跌幅度超過二手高檔房：在2008年4季度2009年1季度，新房與二手房相比2008年3季度跌幅分別為40%、5%。4.面積指標(biāo)圖 11 2007年1季度至2010年2季度新房與二手房面積對比圖特點(diǎn)1：新房與二手房平均成交面積

14、差距基本經(jīng)歷了大小大小的變化（詳情參見附表9）： 附表9：新房與二手房平均成交面積差距變化拐點(diǎn)詳情時(shí)間新房面積二手房面積平均成交面積差2007年1季度131 7854 2008年4季度100 8416 2009年3季度119 88 31 2010年2季度109 83 26 （單位：平米）以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提供特點(diǎn)2：市場成交量上行時(shí)，二手房平均成交面積基本也成上行趨勢，主要體現(xiàn)在（詳情參見附表10）： 附表10：新房與二手房平均成交面積差距變化拐點(diǎn)詳情時(shí)間成交量（套）平均成交面積（平米）面積環(huán)比漲幅07年上升期間2007年2季度2132078 0.3%2007年3季度268258

15、5 9.2%2007年4季度3076786 0.8%09年上升期間2009年1季度3670486 2.0%2009年2季度6446087 1.7%2009年3季度7512788 1.1%以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提供特點(diǎn)3：新房成交平均面積受市場成交量影響變化明顯，成交平均面積最大值出現(xiàn)在2007年3季度，為132平米，成交平均面積的最小值出現(xiàn)在2009年4季度，為100平米；相比較二手房成交平均面積在三年來沒有顯著變化， 成交平均面積最大值出現(xiàn)在2009年3季度，為88平米，成交平均面積最小值出現(xiàn)在2007年1季度，為78平米。5心理引領(lǐng)指標(biāo)圖 12 2007年1季度至2010年2季度

16、新房與二手房價(jià)格、報(bào)盤價(jià)對比圖 以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提供u 小結(jié)：新房價(jià)格對二手房的掛牌和成交價(jià)格影響都較為多重，主要表現(xiàn)在（詳情參見附表11）附表11：新建商品房對二手房心理影響指標(biāo)指標(biāo)具體描述領(lǐng)漲1.2007年3季度新房成交價(jià)格環(huán)比上漲22%，二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)分別上漲12%、10%； 2.2009年3季度新房成交價(jià)格環(huán)比上漲21%，二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)分別上漲12%、15%； 3.2010年1季度新房成交價(jià)格環(huán)比上漲8.7%，二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)分別上漲16%、15%.領(lǐng)跌1.2008年3季度新房成交價(jià)格環(huán)比下降5.9%，二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)分別上漲2.1%、6.2%；新房

17、價(jià)格對成交影響更為趨同1.在新房成交價(jià)格領(lǐng)漲或領(lǐng)跌名現(xiàn)階段，對二手房的成交價(jià)格漲跌幅影響更為接近其本身；對掛牌價(jià)格影響相對較弱，因此，可以說新房成交價(jià)格影響的是二手房供需雙方結(jié)合的心理預(yù)期值以上資料由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提供四、 成交量預(yù)測圖 13 2009年北京二手房市場換手率與其他城市對比圖 以上數(shù)據(jù)由“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提供u 小結(jié)：u 啟示：二手房市場相對成熟城市，換手率高，可以達(dá)到615；預(yù)測1：2008年二手房成交7.4萬套左右，按照當(dāng)前存量市場468萬套左右的存量計(jì)算，換手率尚不足1.6%；而2009年北京二手房市場5.7%這一相對較高的換手率，相當(dāng)于一年暴增了4.1%，有受到2008年過低后成交積累的助推，按照兩年平均來看，北京二手房市場換手率實(shí)際處于3.6%左右的一個(gè)正常且符合當(dāng)前市場較健康的水平；預(yù)