2020年(工作規(guī)范)機(jī)電設(shè)備工作手冊(cè)

1、質(zhì)量 / 環(huán)境/ 職業(yè)健康安全體系文件機(jī)電設(shè)備工作手冊(cè)機(jī)電設(shè)備工作手冊(cè)文 件 號(hào)： SSIPPM/W SB版 本 號(hào)： E生效時(shí)間： 2014.2.1編制： 一體化文件編寫組批準(zhǔn)： 冷慧枝序號(hào) 標(biāo)題 頁(yè)碼一、總 則5二、職 責(zé)6三、程序文件 7P-18 設(shè)備管理程序 7. .P-26 監(jiān)視、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備管理程序 10四、工作規(guī)程 1.2 W/SB-01消防設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和運(yùn)行管理規(guī)程 12W/SB-02供配電設(shè)備維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程 18W/SB-03電梯保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程 21W/SB-04給排水維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程 23W/SB-05柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程 26W/SB-06

2、中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程 28W/SB-07閉路監(jiān)視、巡更系統(tǒng)維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程 30W/SB-08工具的使用管理規(guī)程 32五、記錄表格 3.5 供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表 36供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表 37低壓變配電運(yùn)行記錄表 38配電設(shè)施巡檢記錄表 39設(shè) 備 臺(tái) 帳 40柴油發(fā)電機(jī)檢查保養(yǎng)計(jì)劃表 41柴油發(fā)電機(jī)檢查保養(yǎng)記錄表 42柴油發(fā)電機(jī)房日巡檢記錄 43柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表 44給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃表 45給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表 46水泵運(yùn)行記錄表 47水池（水箱）清洗及消毒記錄 48特種作業(yè)人員一覽表 49消防設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表 50消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄表 5

3、1消防水泵半年保養(yǎng)記錄表 52消防風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄表 53消防栓設(shè)施檢查表 54滅火器檢查表 55消防設(shè)備報(bào)警 / 故障記錄表 56中央空調(diào)設(shè)備檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表 57中央空調(diào)運(yùn)行記錄表 58空調(diào)系統(tǒng)巡檢記錄表 59空調(diào)冷卻塔每月檢查、保養(yǎng)記錄表 60冷卻水塔控制箱半年檢查、保養(yǎng)記錄表 61冷水機(jī)組控制箱半年檢查、保養(yǎng)記錄表 62冷卻、冷凍水泵控制箱半年檢查、保養(yǎng)記錄表 63低壓配電設(shè)備運(yùn)行記錄表 64電梯故障維修記錄表 65監(jiān)控、對(duì)講、道閘、公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)檢查計(jì)劃表 66監(jiān)控、對(duì)講、道閘、公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)檢查月記錄表 67接地電阻 / 絕緣電阻測(cè)試記錄 68借用工具申請(qǐng)表 69工具損壞處理單

4、 71設(shè)備房外來人員進(jìn)出登記表 72測(cè)量、計(jì)量器具檢驗(yàn)計(jì)劃表 73測(cè)量、計(jì)量器具臺(tái)帳 74交接班記錄 75消防維保季度考評(píng)表 76電梯維保月考評(píng)表 77中央空調(diào)保養(yǎng)月度考評(píng)表 78工程竣工驗(yàn)收單 79總則一、總 則一、本手冊(cè)所指機(jī)電設(shè)備的管理包含項(xiàng)目前期介入階段的機(jī)電設(shè)備跟 蹤和接管之后的日常管理。二、本手冊(cè)適用于公司物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有類型機(jī)電設(shè)備的管理，包 含各類物業(yè)附屬配套設(shè)備和在管市政配套機(jī)電設(shè)備。三、公司通過對(duì)各類物業(yè)配套和市政配套機(jī)電設(shè)備（設(shè)施）的管理， 使所有公共機(jī)電設(shè)備（設(shè)施）保證處于完好和正常使用狀態(tài)。四、公司通過規(guī)范的機(jī)電設(shè)備管理，滿足并提升顧客對(duì)各種公共設(shè)備 服務(wù)的日常需求

5、和居住體驗(yàn)。5職責(zé)二、職 責(zé)1、公司前期項(xiàng)目介入小組負(fù)責(zé)對(duì)新項(xiàng)目安裝的設(shè)備進(jìn)行跟蹤、熟悉， 并留存相關(guān)電子或文字記錄。2 、項(xiàng)目管理部協(xié)助進(jìn)行前期介入階段設(shè)備管理， 機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收， 并跟蹤驗(yàn)收設(shè)備的缺陷整改工作。3、綜合管理部制定公司機(jī)電設(shè)備管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，管理規(guī)范、技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)并進(jìn)行日常設(shè)備管理的日常檢查和監(jiān)督執(zhí)行。4、綜合管理部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備供方的選擇和評(píng)價(jià)；簽定日常機(jī)電設(shè)備維 修保養(yǎng)合同；審批權(quán)限范圍內(nèi)的機(jī)電設(shè)備維修改造工程。5、物業(yè)服務(wù)中心對(duì)機(jī)電設(shè)備管理進(jìn)行技術(shù)支持并審批機(jī)電設(shè)備維修保 養(yǎng)計(jì)劃。6、物業(yè)服務(wù)中心全面負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)機(jī)電設(shè)備的管理工作，包括新項(xiàng) 目機(jī)電設(shè)備的接管、識(shí)別

6、編號(hào)、制定設(shè)備臺(tái)帳、后續(xù)的日常巡查、提出維 修改造、制定維修保養(yǎng)計(jì)劃等。7、物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)相關(guān)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同約定，對(duì)相關(guān)供方的 工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督和評(píng)定。8、綜合管理部負(fù)責(zé)組織對(duì)各單位的機(jī)電設(shè)備管理情況進(jìn)行定期督導(dǎo)。三、程序文件P-18 設(shè)備管理程序1.0 目的 通過對(duì)機(jī)電設(shè)備的管理，使所有設(shè)備在使用中處于完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。2.0 適用范圍 適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的機(jī)電設(shè)備。3.0 職責(zé)a) 各部門負(fù)責(zé)所管設(shè)備檔案的管理工作。b) 物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)編制所轄區(qū)各類設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃。c) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員對(duì)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行日檢、 保養(yǎng)及運(yùn)行操作， 并做好 記錄。d)

7、 物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)月檢、 季檢、年檢及全年大修計(jì)劃的制定。 報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后 實(shí)施。4.0 程序要點(diǎn)4.1 設(shè)備接管的驗(yàn)收a) 設(shè)備的接管與驗(yàn)收 ,由主管領(lǐng)導(dǎo)組織相關(guān)部門與建設(shè)單位辦理設(shè)備交接驗(yàn)收及資料移 交手續(xù)。b) 設(shè)備接管時(shí)按照出廠合格證明書及國(guó)家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。如驗(yàn)收不合格，則應(yīng)在 驗(yàn)收單中記錄實(shí)際情況并說明原因，并提出整改建議，限期由承建商負(fù)責(zé)整改。4.2 設(shè)備的標(biāo)識(shí)，臺(tái)帳和資料管理a) 設(shè)備的分類及編號(hào) (詳見機(jī)電設(shè)備編碼規(guī)則 )b) 所有設(shè)備實(shí)現(xiàn)單機(jī)單臺(tái)懸掛或張貼設(shè)備卡 ,標(biāo)識(shí)該機(jī)的編號(hào)、型號(hào)、責(zé)任人等。c）物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)建立設(shè)備臺(tái)帳 ,臺(tái)帳內(nèi)容包括 :設(shè)備名稱、統(tǒng)一編

8、號(hào)、型號(hào)、生產(chǎn)廠家、使用時(shí)間、主要技術(shù)參數(shù)等。d）設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備出廠原件 （合格證、說明書、保修協(xié)議等 ）統(tǒng)一由各使用管理部門保存。e）重大設(shè)備如中央空調(diào)、消防監(jiān)控、發(fā)電機(jī)、電梯等設(shè)備的操作手冊(cè)復(fù)印件由物業(yè)服務(wù) 中心建檔保管。4.3 設(shè)備的操作運(yùn)行管理a）物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)制定各類設(shè)備的“設(shè)備操作手冊(cè)”和“運(yùn)行管理規(guī)程”以及“設(shè)備 維修保養(yǎng)規(guī)程”。設(shè)備按不同的系統(tǒng)劃分責(zé)任區(qū)域，確定責(zé)任人。機(jī)電管理員負(fù)責(zé)設(shè)備操 作和運(yùn)行管理，并做好相應(yīng)的記錄及運(yùn)行狀態(tài)的標(biāo)識(shí)。b）各類機(jī)電設(shè)備房要求保持整潔、通風(fēng)、有防鼠措施（防鼠網(wǎng)、板和投藥） 。配電房應(yīng)配 備干粉滅火器兩只，應(yīng)急燈一個(gè)。外來人員需由機(jī)電管理員帶領(lǐng)

9、方能進(jìn)入設(shè)備房。4.4 設(shè)備的維修保養(yǎng)a）物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員根據(jù)設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)維修。 檢修情況記錄于設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)記錄中。b）機(jī)電設(shè)備應(yīng)定期進(jìn)行保養(yǎng)，每年至少一次全面的檢修。重大設(shè)備應(yīng)編制大、中修計(jì)劃， 并報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。設(shè)備在檢修、大中修后，須由施工方與管理方檢查驗(yàn)收 合格后，由施工方填寫合格證粘貼于設(shè)備上，并保證在保修期內(nèi)正常使用，方可投 入使用。c）物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員每年一次對(duì)防雷接地系統(tǒng)進(jìn)行接地電阻測(cè)試 ,接地電阻應(yīng)小 于 10 （有特殊要求的自定） ，每年一次對(duì)供配電設(shè)備接地電阻和絕緣電阻進(jìn)行測(cè)試接地 電阻應(yīng)小于 4。絕緣電阻應(yīng)不

10、低于 10 兆歐，并將測(cè)試結(jié)果分別記錄于 接地電阻 / 絕緣 電阻測(cè)試記錄中4.5 閑置設(shè)備的管理 閑置設(shè)備和暫停使用的設(shè)備 ,由所屬部門設(shè)置標(biāo)識(shí)進(jìn)行管理。庫(kù)存設(shè)備重新 啟用前由機(jī)電管理員進(jìn)行檢查保養(yǎng)后，方可投入使用。4.6 設(shè)備的報(bào)廢因設(shè)備老化或損壞無法修復(fù) ,致使設(shè)備無法繼續(xù)使用時(shí)，由物業(yè)服務(wù)中心報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo) 審核確認(rèn)，經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，方可報(bào)廢、清帳、處置。4.7 設(shè)備房的管理a）設(shè)備房（井）禁止存放易燃易爆等危險(xiǎn)品或有其它重大危險(xiǎn)源。b）對(duì)非工作人員進(jìn)入各類機(jī)房（包括監(jiān)控中心和消防中心）的，嚴(yán)格在設(shè)備房外來人 員登記表上填寫信息。c）無人值守的設(shè)備房加鎖；設(shè)備房安全標(biāo)識(shí)（含機(jī)房名

11、稱、禁入和 安全警示）明顯， 操作有危險(xiǎn)的設(shè)備及其危險(xiǎn)部件設(shè)置明顯安全警示標(biāo)識(shí)，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動(dòng)、帶電 部位加防護(hù)罩， 防護(hù)罩能起到防 護(hù)作用；供配電設(shè)備房在顯眼位置設(shè)立 “嚴(yán)禁合閘”、“嚴(yán) 禁拉閘”等移動(dòng)警示標(biāo)識(shí)；設(shè)備房?jī)?nèi)禁止吸煙。5.0 相關(guān)文件及記錄消防設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和運(yùn)行管理規(guī)程W/SB-01供配電設(shè)備維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程W/SB-02電梯保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程W/SB-03給排水維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程W/SB-04柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程W/SB-05中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程W/SB-06接地電阻 / 絕緣電阻測(cè)試記錄R/SB-33設(shè)備房外來人員登記表R/SB-37

12、P-26 監(jiān)視、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備管理程序1.0 目的 確保所有監(jiān)視、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備的能力滿足使用要求。2.0 適用范圍適用于對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行質(zhì)量 /環(huán)境/ 職業(yè)健康安全監(jiān)視、測(cè)量、試驗(yàn)的設(shè)備配置、 使用、校準(zhǔn)各個(gè)環(huán)節(jié)的控制。3.0 職責(zé)a) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)視、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備的報(bào)廢、更新和采購(gòu)審批。b) 綜合部負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)視、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備的送檢、校準(zhǔn)計(jì)劃的組織實(shí)施和制定管 理措施。c) 各部門使用人員負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)視、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備的使用和保管。4.0 工作程序4.1 監(jiān)視、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備的采購(gòu) 各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)工作的需要，填寫請(qǐng)示報(bào)告 ，列出設(shè)備的名稱、型號(hào)、 規(guī)格、最大量程、精度等級(jí)、數(shù)量、該產(chǎn)品的代號(hào)

13、、用途、參考生產(chǎn)廠家或 供應(yīng)商名稱等資料，綜合部負(fù)責(zé)審核后，報(bào)請(qǐng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后按規(guī)定執(zhí)行 采購(gòu)。4.2 監(jiān)視、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備驗(yàn)證a) 在監(jiān)視、測(cè)量、設(shè)備采購(gòu)回來后，應(yīng)按公司有關(guān)規(guī)定辦理驗(yàn)收交接手續(xù)，綜 合部應(yīng)根據(jù)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)判斷自校或是將其進(jìn)行送檢校準(zhǔn)， 確認(rèn)受檢標(biāo)簽， 組織 辦理入庫(kù)驗(yàn)證。b) 監(jiān)視、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備在使用過程中，根據(jù)其有效使用期的規(guī)定，由各使用部門送綜合部集中，由綜合部填寫測(cè)量計(jì)量器具檢驗(yàn)計(jì)劃表 ，并負(fù)責(zé)組織按 時(shí)送計(jì)量部門校驗(yàn)。c) 一旦發(fā)現(xiàn)計(jì)量器具失準(zhǔn)時(shí)，各部門使用人員應(yīng)對(duì)其涉及的數(shù)據(jù)記錄進(jìn)行評(píng)審， 及時(shí)追回重檢，做好記錄。d) 對(duì)無須送檢的監(jiān)視、測(cè)量設(shè)備，如卷尺、電壓

14、表、電流表、壓力表等，物業(yè) 服務(wù)中心組織機(jī)電人員對(duì)其進(jìn)行自檢，發(fā)現(xiàn)變形、損壞、失準(zhǔn)應(yīng)停用更換。e) 對(duì)封存的監(jiān)測(cè)、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備必須經(jīng)檢定合格后方可投入使用。4.3 監(jiān)視、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備的建賬a) 綜合部負(fù)責(zé)建立測(cè)量計(jì)量器具臺(tái)賬 ，記錄監(jiān)視、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備原始資料 和在使用過程中受檢狀況。b) 自檢的測(cè)量?jī)x器由各部門建立測(cè)量計(jì)量器具臺(tái)賬 ，記錄監(jiān)測(cè)、測(cè)量、試驗(yàn) 設(shè)備原始資料和在使用過程中受檢狀況。4.4測(cè)量、計(jì)量器具的標(biāo)識(shí)監(jiān)視、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備在送計(jì)量主管部門校驗(yàn)后，在其背牌上必須貼署校驗(yàn)合格標(biāo)簽。并對(duì)其逐一進(jìn)行編號(hào)標(biāo)示。4.5測(cè)量、計(jì)量器具的報(bào)廢監(jiān)視、測(cè)量、試驗(yàn)設(shè)備經(jīng)送檢確定為不合格品時(shí)，由綜

15、合部作出書面評(píng)估報(bào)告，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，執(zhí)行報(bào)廢。設(shè)備管理程序P-18測(cè)量計(jì)量器具檢驗(yàn)計(jì)劃表R/ZH-40測(cè)量計(jì)量器具臺(tái)賬R/ZH-414.0 相關(guān)文件及記錄四、工作規(guī)程W/SB-01 消防設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和運(yùn)行管理規(guī)程1.0 目的： 確保消防設(shè)備性能完好，保證安全運(yùn)行。2.0 適用范圍： 適用于科技園物業(yè)公司所轄物業(yè)內(nèi)消防設(shè)備的維修保養(yǎng)及運(yùn)行管理。3.0 職責(zé)a) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備、 設(shè)施、器材的登記， 建立消防設(shè)施 檔案。根據(jù)檢查維修保養(yǎng)計(jì)劃及運(yùn)行管理要求進(jìn)行設(shè)施的日常維護(hù)管理。b) 安全管理部負(fù)責(zé)安全員的組織及培訓(xùn)， 大廈值班安全員負(fù)責(zé)消防設(shè)備的操 作、監(jiān)控、記錄的協(xié)助。c)

16、 物業(yè)服務(wù)中心主任助理負(fù)責(zé)根據(jù) 廣東省深圳市重點(diǎn)單位消防檔案 要求 對(duì)本區(qū)消防設(shè)施維護(hù)管理工作進(jìn)行監(jiān)督、 檢查，每月將相關(guān)資料收集交公 司綜合部存檔。d) 物業(yè)服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)組織消防設(shè)備的定期檢查監(jiān)督及中、 大修項(xiàng)目的申 請(qǐng)、匯報(bào)。4.0 工作程序4.1 消防設(shè)備維修保養(yǎng)工作a) 機(jī)電人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備的日常檢查維修保養(yǎng)工作， 同時(shí)參照廣東省深圳 市重點(diǎn)單位消防檔案要求在每年 12 月制定下一年度消防設(shè)備維修保 養(yǎng)計(jì)劃表，并按計(jì)劃的要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，將維修保養(yǎng)情況記錄于消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄表b) 消防設(shè)備故障維修一般不超過 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無法解決的故障， 物業(yè)服務(wù)中心主任應(yīng)將故障原因

17、及解決方法上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。 凡是夜間發(fā)生 的不影響用戶生活和工作且不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的消防設(shè)備故障， 可在次日 白天進(jìn)行維修。4.2 消防設(shè)備的檢查保養(yǎng)內(nèi)容： 以廣東省深圳市重點(diǎn)單位消防檔案 要求為 依據(jù) ,并注意如下的檢查維護(hù)內(nèi)容 .4.2.1 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)4.2.1.1 月檢查保養(yǎng)內(nèi)容：a) 按消防設(shè)備操作辦法，對(duì)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)自檢；b) 公共場(chǎng)所煙感器、溫感安裝傾斜度小于 45 °，與底座接觸是否良好，外觀 是否潔凈完好；c) 隨機(jī)抽取不低于 5% 的煙感器，一般采取噴煙查驗(yàn)報(bào)警的方法， 檢查煙感。d) 手動(dòng)報(bào)警按鈕，檢查安裝是否牢固，有無破損及丟失；e) 任選兩個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕，進(jìn)行

18、模擬報(bào)警，測(cè)試報(bào)警功能是否正常；f) 清潔火災(zāi)報(bào)警控制柜、聯(lián)動(dòng)控制柜等。4.2.1.2 年檢查保養(yǎng)：按消防設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表執(zhí)行。4.2.2 消防、噴淋泵檢查保養(yǎng)內(nèi)容4.2.2.1 泵體a) 檢查、加注潤(rùn)滑油；b) 泵體無滲水、溢水，盤根良好；c) 泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無卡死現(xiàn)象；d) 外觀整潔，標(biāo)志清楚，銘牌字跡清晰。4.2.2.2 閥門、管道及附件a) 閥門開閉靈活、無卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，無漏水；b) 閥體、手柄完好，閥桿潤(rùn)滑好，外觀整潔；c) 單向閥動(dòng)作靈活，無漏水；d) 壓力表指示準(zhǔn)確，表閥及接頭不滲水。4.2.2.3 電機(jī)a) 外觀整潔，銘牌清晰，各部件堅(jiān)固牢靠，聯(lián)軸器有保護(hù)罩；b) 電源線穿

19、管無外露現(xiàn)象，電機(jī)溫升正常，接地良好。4.2.2.4 每半年管理機(jī)電人員負(fù)責(zé)對(duì)上述項(xiàng)目進(jìn)行一次保養(yǎng)檢修，并作好記錄。4.2.3 風(fēng)機(jī)4.2.3.1 保養(yǎng)內(nèi)容：a) 斷開主電源，掛上標(biāo)識(shí)牌，檢查電機(jī)接地是否良好；b) 堅(jiān)固各部分松動(dòng)的螺絲及聯(lián)軸器；c) 檢測(cè)電動(dòng)機(jī)的絕緣電阻，檢查主回路接觸點(diǎn)；d) 調(diào)整皮帶松緊，手轉(zhuǎn)皮帶輪，觀察轉(zhuǎn)動(dòng)是否良好；e) 清潔電機(jī)及風(fēng)濾器和機(jī)殼內(nèi)部；f) 向轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性及穩(wěn)定性；g) 連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)驗(yàn)證風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。4.2.3.2 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電人員負(fù)責(zé)每半年進(jìn)行一次定期保養(yǎng)檢修，并作好記錄4.2.4 疏散出口指示燈的保養(yǎng)4.2.4.1

20、月保養(yǎng)內(nèi)容a) 檢查出口指示燈有無損傷現(xiàn)象；b）出口指示燈供電是否正常；c）檢查出口指示燈安裝是否牢固；4.2.4.2 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電人員負(fù)責(zé)上述項(xiàng)目的保養(yǎng)并做好記錄。4.2.5 滅火器使用及保養(yǎng)4.2.5.1 滅火器應(yīng)設(shè)置在通風(fēng)、干燥、清潔的地點(diǎn)，不得在烈日下爆曬或靠近熱 源處存放。4.2.5.2 滅火器懸掛地點(diǎn)的環(huán)境溫度為 -10 45。4.2.5.3 滅火器設(shè)置地點(diǎn)應(yīng)明顯，便于取用，并且不影響安全疏散。4.2.5.4 安全員負(fù)責(zé)按計(jì)劃對(duì)滅火器進(jìn)行月檢查，檢查內(nèi)容為：a） 噴筒是否暢通（如堵塞要及時(shí)疏通） ；b） 壓力表指針是否在綠色區(qū)域 （如在紅色區(qū)域要檢查原因， 檢查后要重新灌 裝）

21、；c）零部件是否完整（有無松動(dòng)、變形、銹蝕、損壞） ；d）可見部位防腐層是否完好 （輕度脫落要及時(shí)補(bǔ)好， 明顯腐蝕應(yīng)送專業(yè)部門 維修及進(jìn)行耐壓試驗(yàn)） ；e）鉛封是否完好 （一經(jīng)開放， 必須按規(guī)定再行充裝，并作密封試驗(yàn)，重新鉛 封）。4.2.5.5 滅火器由消防部門進(jìn)行灌裝。4.2.6 消火栓的保養(yǎng)4.2.6.1 每月逐個(gè)檢查栓門關(guān)閉是否良好，鎖、玻璃有無損壞4.2.6.2 每月逐個(gè)打開消火栓檢查一次：a）檢查水帶有無破損，如有應(yīng)立即修補(bǔ)或替換；檢查有無發(fā)黑、發(fā)霉，b) 如有，應(yīng)取出刷凈、晾干；c) 檢查水槍、水帶接頭聯(lián)接是否牢固、有無缺損；d) 檢查接口墊圈是否完好無缺，替換閥上老化的皮墊；e

22、) 將栓箱內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，鎖上栓門，貼上封條。f) 隨機(jī)抽取消火栓總數(shù)的 5% 測(cè)試，按消火栓報(bào)警按鈕，消防中心應(yīng)有正 確的報(bào)警顯示， 檢查箱內(nèi)元件是否良好、 有無脫落，栓內(nèi)水龍頭有無滲漏。4.2.7 氣體滅火系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng) (完全適用于 CO2 系統(tǒng)，EBM 系統(tǒng)可參照?qǐng)?zhí)行 )4.2.7.1 對(duì)防護(hù)分區(qū)環(huán)境的維護(hù)保養(yǎng)：a) 檢查保護(hù)區(qū)必要的出入通道應(yīng)通暢無阻；各種報(bào)警信號(hào)和安全標(biāo)志應(yīng)清 潔、齊全并醒目易見；采光照明和事故照明應(yīng)完好。b) 檢查煙感、 溫感探測(cè)器外表面應(yīng)清潔、 無灰塵和環(huán)境污染 (例如輕質(zhì)粉塵、 漆等 )，以保證其靈敏度；檢查噴嘴孔口應(yīng)無堵塞。4.2.7.2 對(duì)滅火

23、劑貯存容器的維護(hù)保養(yǎng)： 每年對(duì)滅火劑貯存容器進(jìn)行稱重或檢查貯存壓力，若低于允許值極限位置以下， 必須予以重新灌裝或替換。4.2.7.3 對(duì)滅火控制盤的維護(hù)保養(yǎng)：a) 電源、指示燈的可靠程度檢查；b) 滅火控制盤的啟動(dòng)試驗(yàn)的工作情況是否正常。4.2.7.4 對(duì)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)：a) 檢查電磁閥與控制閥的連接導(dǎo)線是否完好，端子有否松動(dòng)或脫落。b) 從啟動(dòng)鋼瓶上卸下電磁閥，檢查其動(dòng)作是否靈活。c) 卸下報(bào)警及控制系統(tǒng)與執(zhí)行機(jī)構(gòu)的連接裝置， 用模擬試驗(yàn)方法， 檢查自動(dòng) 控制、報(bào)警及延時(shí)功能的靈敏度和動(dòng)作可靠性。d) 檢查貯存容器開啟機(jī)構(gòu)靈活可靠性。e) 檢查滅火劑貯存容器閥和啟動(dòng)容器閥的安全裝置和管路安

24、全閥放氣口。f) 檢查所有鋼瓶外表有無腐蝕和鍍層脫落現(xiàn)象。g) 對(duì)系統(tǒng)中所有軟管進(jìn)行外觀檢查， 若發(fā)現(xiàn)有任何缺陷， 更換或?qū)浌苓M(jìn)行 耐壓試驗(yàn)。h) 將止回閥從系統(tǒng)上卸下，檢查其密封情況和開啟動(dòng)作靈活程度。i) 用氣動(dòng)和手動(dòng)方式，檢查所有選擇閥的開啟動(dòng)作是否靈活可靠。4.3 運(yùn)行管理的要求4.3.1 值班安全員a) 負(fù)責(zé)中控室消防設(shè)備 24 小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后， 應(yīng)立即報(bào)告物業(yè)服務(wù)中心派人進(jìn)行檢查。 確認(rèn)火情后，啟動(dòng)相應(yīng)消防設(shè)備。b) 當(dāng)中控室消防設(shè)備發(fā)生故障時(shí)， 應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電人員進(jìn)行維 修。按規(guī)定做好交接班記錄 。c) 負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔衛(wèi)生， 做到每周

25、打掃機(jī)房一次， 每月清潔設(shè)備一次， 保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。d) 每班值班的護(hù)園隊(duì)員負(fù)責(zé)檢查一次設(shè)備狀態(tài)是否正常， 如有異常， 立即判 斷原因及時(shí)通報(bào)有關(guān)機(jī)電維修人員。4.3.2 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員a) 按消防設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表 要求，定時(shí)對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并 做好記錄。b) 負(fù)責(zé)消防設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管， 編制零星維修配件、材料采購(gòu)計(jì)劃4.3.3 大廈消防中控室實(shí)行機(jī)電人員 24 小時(shí)值班制，異常情況在值班記錄做登 記述明。4.3.4 出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)時(shí)，當(dāng)值人員應(yīng)立即核實(shí)。屬誤報(bào)，應(yīng)消除報(bào)警信號(hào)；屬火 災(zāi)報(bào)警，應(yīng)迅速報(bào)告物業(yè)服務(wù)中心主任，采取措施組織滅火。

26、4.4 每年至少二次消防演習(xí)。 演習(xí)由安全管理部組織， 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電人員 配合進(jìn)行。安全管理部根據(jù)廣東省深圳市重點(diǎn)單位消防檔案要求維護(hù)公司消 防隊(duì)伍的建設(shè)和管理。4.5 消防設(shè)備器材管理a）物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電人員負(fù)責(zé)每周對(duì)消防泵房、消防設(shè)施器材進(jìn)行一次檢 查。b）檢查內(nèi)容包括： 消防泵、 噴淋泵控制柜儀表指示是否正常； 控制開關(guān)狀態(tài) 設(shè)置是否正確；消防栓、消防栓報(bào)警盒、消防管道、閘閥是否完好；滅火 器是否有效； 煙感、溫感探頭有無損壞； 檢查消防泵、噴淋泵的運(yùn)行狀態(tài) 是否正常（每次試運(yùn)行三分鐘） ，檢查水壓是否正常（大廈水壓 8 ±0.5 公 斤/平方厘米， 58 區(qū) 4.5

27、77;0.5 公斤/平方厘米，市政直接供水的消防柱、 噴淋系統(tǒng)水壓為水箱至壓力表垂高度的水柱靜壓） ，水壓指示不正常時(shí)， 應(yīng)對(duì)系統(tǒng)和壓力表進(jìn)行檢查， 如是壓力表指示不正確， 應(yīng)對(duì)其進(jìn)行檢驗(yàn)核 實(shí)后，更換檢查合格的壓力表。c）檢查方法： 消防泵、噴淋泵控制儀表指示是否正常， 控制開關(guān)狀態(tài)設(shè)置是 否正確；消防栓、消防栓報(bào)警盒是否完好；消防管道、閘閥是否完好；滅 火器是否有效；煙感每月檢查一次，抽檢 5% ，檢查時(shí)將打火機(jī)點(diǎn)燃放在距探頭 1 公分位置處。煙感檢查方法：檢查時(shí)用 1 米左右的塑料管做輔 助工具，將塑料管對(duì)準(zhǔn)煙感探頭，然后點(diǎn)燃香煙，用人工連續(xù)噴吐煙霧。5.0 相關(guān)文件和記錄廣東省深圳市重

28、點(diǎn)單位消防檔案相關(guān)記錄交接班記錄R/BA-14消防設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表R/SB-15消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄表R/SB-16消防水泵半年保養(yǎng)記錄表R/SB-17消防風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄表R/SB-18消防栓設(shè)施檢查表R/SB-19滅火器檢查表R/SB-20消防設(shè)備報(bào)警故障記錄表R/SB-21消防設(shè)備維保季度考評(píng)表R/SB-37W/SB-02 供配電設(shè)備維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程1.0 目的及時(shí)處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備性能，保證安全運(yùn)行。2.0 適用范圍 適用于公司管理的低壓配電設(shè)備及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)及運(yùn)行工作。3.0 職責(zé)a) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)，負(fù)責(zé)供配電設(shè)備運(yùn)行中 的操作、

29、 巡查、維修、保養(yǎng)。b) 物業(yè)服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查及中、 大修計(jì)劃的申報(bào)4.0 工作程序4.1 供配電維修保養(yǎng)工作程序a) 低壓配電設(shè)備由物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)b) 高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器的維修保養(yǎng)、試驗(yàn)、接地電阻的測(cè)試由供電局組織或授 權(quán)實(shí)施。高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器的外部清潔及一般性的養(yǎng)護(hù)由物業(yè)服務(wù)中心機(jī) 電管理員負(fù)責(zé)。c) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員每年 12 月制定下年度供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃 表，并根據(jù)設(shè)備狀態(tài)制定中修、大修計(jì)劃。d) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員按供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表內(nèi)容要求進(jìn)行維 修保養(yǎng)， 做好供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄 ，對(duì)于零部件更換及大修項(xiàng)目記

30、 錄于設(shè)備臺(tái)帳。e) 供配電設(shè)備故障維修一般不超過 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無法解決的重大故障， 應(yīng)將故障原因、處理方案報(bào)公司處理。f) 凡是夜間發(fā)生的、不影響住戶生活、工作，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障， 可以在第二天白天進(jìn)行維修。4.2 運(yùn)行管理工作4.2.1 由于供配電設(shè)施已移交市供電局， 各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)明確供電局委托的服務(wù)范 圍和內(nèi)容，繼續(xù)履行應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。4.2.2 機(jī)電管理員對(duì)高低壓配電設(shè)備的巡查每天至少一次， 并將檢查結(jié)果記錄在 配 電設(shè)施巡檢記錄表中。4.2.3 每日至少一次對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行巡視， 并將設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄于 低壓配電運(yùn) 行記錄表中(大廈記錄于低壓變配電運(yùn)行

31、記錄表 )。4.2.4 供配電設(shè)備發(fā)生異常應(yīng)及時(shí)報(bào)告物業(yè)服務(wù)中心主任助理， 并在其協(xié)助下進(jìn)行處 理。4.2.5 系統(tǒng)停電時(shí)， 自動(dòng)或根據(jù)需要手動(dòng)起動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)供電， 并對(duì)機(jī)組的運(yùn)行狀態(tài) 進(jìn)行監(jiān)控，做好運(yùn)行記錄。4.2.6 按供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于供 配電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表 。4.2.7 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu) 計(jì)劃的編制；外委修理的聯(lián)系工作。4.2.8 編制供配電設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡。4.2.9 配電室管理a) 非工作人員進(jìn)出配電室，必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心同意，并由機(jī)電管理員陪同，方可入內(nèi)。保持良好通風(fēng)及照明，門窗齊全、完

32、好b) 配電室內(nèi)禁止吸煙，消防設(shè)施齊全，有防止小動(dòng)物進(jìn)入的措施c) 保持配電室清潔衛(wèi)生，地面、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、無水漬、油漬。d) 不得擅自更改配電室機(jī)電設(shè)備線路及器材，若要更改須經(jīng)市供電局同意后， 方可更改。4.2.10 操作安全注意事項(xiàng)a) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家勞動(dòng)部制定的 電業(yè)安全工作規(guī)程 進(jìn)行操作，保證供配電設(shè)備正常運(yùn)行。b) 配電柜進(jìn)行檢修時(shí)，應(yīng)經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行檢修。c) 全部停電或部分停電作業(yè)時(shí)，應(yīng)在斷開的開關(guān)分閘把柄上懸掛“禁止合閘， 有人工作。”的標(biāo)識(shí)牌。d) 嚴(yán)禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明作業(yè)空間， 并穿戴絕

33、緣手套、絕緣鞋，確認(rèn)安全后方可進(jìn)行工作。e) 自動(dòng)空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時(shí)允許試 送電一次。f) 電流互感器二次側(cè)不得開路，電壓互感器二次側(cè)不得短路。g) 不得帶電用兆歐表測(cè)量絕緣電阻。4.2.11 停電工作注意事項(xiàng)a) 各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)留意報(bào)紙上的停電通知，并及時(shí)向住 / 用戶通報(bào)。b) 因設(shè)備、線路檢修等原因停電， 應(yīng)由物業(yè)服務(wù)中心按照 信息公告管理規(guī)程 ， 經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任同意后， 由物業(yè)服務(wù)中心提前 24 小時(shí)通知有關(guān)用戶。 向 客戶發(fā)出停水停電通知。c) 如突發(fā)停電事故，應(yīng)在 1 小時(shí)內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理，并在恢復(fù)供電后向住用戶作出解釋5.0 相關(guān)文件

34、及記錄信息公告管理規(guī)程W/KF-012供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表R/SB-01供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表R/SB-02低壓變配電運(yùn)行記錄表大廈R/SB-03配電設(shè)施巡檢記錄表R/SB-04設(shè)備臺(tái)帳R/SB-05低壓配電運(yùn)行記錄表R/SB-29W/SB-03 電梯保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程1.0目的確保電梯安全運(yùn)行2.0適用范圍公司所管轄物業(yè)內(nèi)在用客、貨梯的運(yùn)行、保養(yǎng)管理3.0職責(zé)a)電梯值班操作人員負(fù)責(zé)貨運(yùn)電梯的操作。b)電梯維保單位負(fù)責(zé)電梯日常維修和保養(yǎng)。c)機(jī)電管理員負(fù)責(zé)監(jiān)督維保單位對(duì)電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)。4.0工作程序4.1電梯使用管理規(guī)定a)客梯日常使用由使用者自行操作，無須設(shè)司機(jī)。b)貨梯的使用由

35、電梯值班人員負(fù)責(zé)操作，所載貨物必須符合電梯安全運(yùn)行的規(guī) 定。c)電梯操作員必須嚴(yán)格遵守電梯操作的有關(guān)規(guī)定。d)電梯操作員每天接班后負(fù)責(zé)電梯廳門、門套、轎門、轎廂內(nèi)壁和地面、地坎處的清潔衛(wèi)生，并負(fù)責(zé)填寫交接班記錄 。e)電梯發(fā)生故障或停梯保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)在基站設(shè)置“電梯檢修，停止使用”標(biāo)識(shí)牌。4.2異常情況處理a)電梯運(yùn)行中突然發(fā)生停駛或失控時(shí)，應(yīng)立即按急停、警鈴按鈕，及時(shí)通知維修人員，設(shè)法安全撤離轎廂。b)發(fā)生火災(zāi)或地震時(shí)，電梯操作員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，盡快將乘客送到安全層站，關(guān)閉轎門、廳門，切斷電源停止使用，使用干粉、二氧化碳等滅火器撲救。c) 發(fā)生人身或設(shè)備事故時(shí)，應(yīng)立即停梯并切斷電源，報(bào)告有關(guān)部門，協(xié)

36、助搶救 受傷人員，保持好現(xiàn)場(chǎng)。d) 電梯運(yùn)行中因供電中斷、 電梯故障等原因而突然停駛， 將乘客困在轎廂內(nèi)時(shí)， 電梯操作員或電梯維修人員應(yīng)根據(jù)水電氣、電梯突發(fā)事件處理規(guī)程立即 采取措施，及時(shí)解救被困乘客。4.3 電梯保養(yǎng)a) 公司統(tǒng)一委托有資質(zhì)的專業(yè)公司實(shí)施，根據(jù)委托合同，物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管 理員負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查，每月將監(jiān)督結(jié)果報(bào)綜合部做為支付服務(wù)費(fèi)的依據(jù)。b) 專業(yè)公司按深圳市電梯維保規(guī)定進(jìn)行電梯維修和養(yǎng)護(hù)工作，將工作情況記錄 于電梯故障維修記錄表中。c) 每月對(duì)電梯維保單位進(jìn)行績(jī)效考評(píng)，填寫電梯維保月考評(píng)表 。5.0 相關(guān)文件及記錄電梯故障維修記錄表R/SB-30R/BA-38交接班記錄R/BA

37、-14電梯維保月考評(píng)表W/SB-04 給排水維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程1.0 目的 及時(shí)處理給排水設(shè)備故障，確保設(shè)備正常工作狀態(tài)。保證二次供水水質(zhì)符 合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。2.0 適用范圍 公司所管轄物業(yè)內(nèi)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)及二次供水系統(tǒng)的管理。3.0 職責(zé)a) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、檢查及維修保養(yǎng)工作。 負(fù)責(zé)制訂水箱清洗、消毒計(jì)劃。負(fù)責(zé)水池的清洗、消毒的監(jiān)督。b) 物業(yè)服務(wù)中心主任助理負(fù)責(zé)計(jì)劃的審批、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工 作。4.0 工作程序4.1 給排水設(shè)備檢查、維修、保養(yǎng)工作a) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng) ,重大維修上報(bào)給綜 合部。b) 物業(yè)服務(wù)

38、中心機(jī)電管理員每年 12 月制定下年度的給排水設(shè)備設(shè)施檢查 保養(yǎng)計(jì)劃表并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。c) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員按給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃表要求進(jìn)行 檢查、保養(yǎng)、維修，并將維修保養(yǎng)情況記錄于給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng) 記錄表。d) 給排水設(shè)備故障維修一般不超過四小時(shí)，若在一天內(nèi)無法解決，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)處理e) 需大面積停水進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)， 應(yīng)及時(shí)報(bào)主任及主管領(lǐng)導(dǎo)， 填寫停 通知單。應(yīng)提前 24 小時(shí)通知用戶。如屬突發(fā)停水事故，隨時(shí)做好受影響用 戶的解釋工作。f) 如因市政供水原因停水，應(yīng)立即聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門處理，并向用戶作出解釋。g) 排污井、

39、雨水井等根據(jù)給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃表做好日常的維 護(hù)，如因堵塞造成下水不暢、溢水等，物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員應(yīng)及時(shí)處 理。4.2 給水設(shè)備設(shè)施管理工作4.2.1 水泵房管理a) 非工作人員進(jìn)入水泵房須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任批準(zhǔn)后，由機(jī)電管理員陪 同，方可進(jìn)入。b) 水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員負(fù)責(zé)操作，其他人員不得擅 自操作。c) 控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊情況下應(yīng)打在“自動(dòng)”設(shè)置。d) 禁止吸煙，確保消防設(shè)施完好。e) 保持機(jī)房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物。f) 機(jī)電管理員負(fù)責(zé)水泵運(yùn)行記錄表的填寫。g) 供水泵出現(xiàn)故障時(shí)，物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員應(yīng)馬上啟動(dòng)備用泵，然后通 知物業(yè)服務(wù)中心

40、主任。4.2.2 二次供水設(shè)施的管理4.2.2.1 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員負(fù)責(zé)水池二次供水管網(wǎng)及設(shè)施的日常管理。4.2.2.2 新建、擴(kuò)建、改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收4.2.2.3 每年年底制訂下一年度的水池清洗、消毒計(jì)劃，每年清洗、消毒不少于一 次。4.2.2.4 二次供水清洗、消毒人員須持有“健康證” 、“防疫知識(shí)合格證”并經(jīng)衛(wèi)生 防疫部門認(rèn)可。4.2.2.5 物業(yè)服務(wù)中心在水池清洗 24 小時(shí)前發(fā)出停水通知。4.2.2.6 為確保用戶的正常供水、 放水工作必須根據(jù)具體情況提前進(jìn)行并做好記錄。4.2.2.7 工具、用具的準(zhǔn)備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵

41、鏟、消毒藥物、照明、口 罩等。4.2.2.8 安全須知a) 電源：水池內(nèi)照明須用安全電壓作工作照明，水泵須裝漏電保護(hù)開關(guān)b) 清洗水池過程中，消毒人員須帶防護(hù)眼鏡和口罩，如有不適，應(yīng)立即中止 工作，離開水池。c) 缺氧：水池如長(zhǎng)期封閉無通氣孔，應(yīng)在清洗前通風(fēng) 4 小時(shí)以上，然后選用 如下試驗(yàn)：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧，否則須 繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。4.2.2.9 清洗：清洗水池時(shí)，應(yīng)先從水池頂部、四周墻壁、水池底部依次反復(fù)刷洗， 完后用清水整體沖洗一至二遍，排出污水。4.2.2.10 消毒：用 1：100 的滅菌凈水溶液進(jìn)行消毒，并將水池蓋好，封閉半小時(shí) 后排出消毒水，

42、再給水池內(nèi)注入適量清水，反復(fù)清洗，清洗出消毒藥水。4.2.2.11 注水：清洗工作徹底結(jié)束后，可向水池內(nèi)注水，至指定的水位。4.2.2.12 取樣送檢：水樣抽取及送檢工作由物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電人員負(fù)責(zé)。 水樣抽取地點(diǎn)應(yīng)從底部水池和頂層水管各抽樣一支。取樣容器需使用檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)提 供的器具。取樣當(dāng)天即送至衛(wèi)生防疫站受檢， 衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單由物業(yè)服務(wù)中心存檔。相關(guān)文件及記錄給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)計(jì)劃表R/SB-10給排水設(shè)備設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表R/SB-11水泵運(yùn)行記錄表R/SB-12水池（水箱）清洗及消毒記錄R/SB-135.0W/SB-05 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程1.0 目的 確保柴油發(fā)電機(jī)

43、處于良好工作狀態(tài)，以備應(yīng)急之需。2.0 適用范圍 適用于公司所管柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。3.0 職責(zé)a) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)組的操作、 維修、保養(yǎng)及試運(yùn)行。b) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電主管負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)組的綜合管理及上述工作的檢查 監(jiān)督。4.0 工作內(nèi)容4.1 柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理工作a) 入機(jī)房，須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任批準(zhǔn)后， 由物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員陪同， 方可進(jìn)入。b) 保持良好的通風(fēng)、照明，嚴(yán)禁吸煙，確保消防設(shè)施完好。c) 操作由物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員負(fù)責(zé)。 一般情況下， 使發(fā)電機(jī)處于自動(dòng)狀 態(tài)。發(fā)電機(jī)房必須貯備一定容量的備用燃油。d) 每月試運(yùn)行兩次，每次 20 分鐘，在運(yùn)行

44、過程中，應(yīng)隨時(shí)對(duì)發(fā)電機(jī)的運(yùn)行 狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控， 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理， 并將結(jié)果填寫在 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記 錄中。e) 當(dāng)市電停電時(shí)， 機(jī)電管理員應(yīng)立即趕到發(fā)電機(jī)房， 若發(fā)電機(jī)處于自動(dòng)控制 狀態(tài)，發(fā)電機(jī)會(huì)自行啟動(dòng)，若不能起動(dòng)，按柴油發(fā)電機(jī)操作手冊(cè)對(duì)冷 卻系統(tǒng)、 潤(rùn)滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、 啟動(dòng)系統(tǒng)進(jìn)行檢查，經(jīng)檢查無故障后迅速以手動(dòng)方式啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組。f) 發(fā)機(jī)房的清潔衛(wèi)生，每周清潔一次，保證無積塵、油漬。4.2 柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)工作a) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員每年年底負(fù)責(zé)制定下一年度 柴油發(fā)電機(jī)檢查保 養(yǎng)計(jì)劃表，并根據(jù)運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。b) 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電管理員按柴油發(fā)電機(jī)檢查保養(yǎng)計(jì)劃要求

45、， 定期對(duì)柴油發(fā) 電機(jī)組進(jìn)行保養(yǎng)，并記錄于柴油發(fā)電機(jī)檢查保養(yǎng)記錄表 。c) 故障維修一般不超過 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無法解決的故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo)處理。d) 對(duì)于重要部件更換及大修情況，應(yīng)在設(shè)備臺(tái)帳做記錄。5.0 相關(guān)文件及記錄設(shè)備臺(tái)帳R/SB-05柴油發(fā)電機(jī)檢查保養(yǎng)計(jì)劃表R/SB-06柴油發(fā)電機(jī)檢查保養(yǎng)記錄表R/SB-07柴油發(fā)電機(jī)房日巡檢記錄R/SB-08柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表R/SB-09W/SB-06 中央空調(diào)設(shè)備維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程1.0 目的及時(shí)處理空調(diào)設(shè)備 (設(shè)施)故障，確保中央空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)性能處于良好狀 態(tài)，保證正常供冷。2.0 適用

46、范圍大廈內(nèi)中央空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)和運(yùn)行工作。3.0 職責(zé)a) 機(jī)電管理員負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)的操作、監(jiān)控記錄、異常報(bào)告、維修保 養(yǎng)等綜合管理。并協(xié)助設(shè)備外委修理的聯(lián)系工作。b) 物業(yè)服務(wù)中心主任提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督，并對(duì)設(shè)備外委修理內(nèi)容審 核、報(bào)批。4.0 工作程序4.1 維修保養(yǎng)工作a) 機(jī)電人員應(yīng)嚴(yán)格遵守設(shè)備安全操作規(guī)范， 按照中央空調(diào)設(shè)備檢查、 保養(yǎng) 計(jì)劃表，對(duì)空調(diào)設(shè)備進(jìn)行一般維修保養(yǎng)。對(duì)于外委的重大維修保養(yǎng)，需 到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助并做見證。b) 若須停機(jī)維修，且造成影響時(shí)， 應(yīng)提前報(bào)中心主任， 通知用戶，做好解釋。c) 機(jī)電人員負(fù)責(zé)按實(shí)際運(yùn)行情況制訂中央空調(diào)設(shè)備檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表 。

47、重要單體設(shè)備的維修保養(yǎng)情況應(yīng)在設(shè)備臺(tái)帳中登記。d) 機(jī)電人員按上述計(jì)劃進(jìn)行檢查維修保養(yǎng)并填寫相應(yīng)表格。e) 故障維修一般不超過 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無法解決的重要部分故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、要求解決的時(shí)間書面上報(bào)物業(yè)服務(wù)中心f) 項(xiàng)目按月對(duì)維修保養(yǎng)供方進(jìn)行考核，填寫中央空調(diào)保養(yǎng)月度考評(píng)表4.2 運(yùn)行管理a) 運(yùn)行時(shí)間：空調(diào)系統(tǒng)為全年工作日運(yùn)行，規(guī)定供冷時(shí)間為每天 8 小時(shí)， 超時(shí)另外計(jì)費(fèi)，每日運(yùn)行時(shí)間為 8:00 17:00 ，特殊情況按有關(guān)客戶的 書面通知確定空調(diào)運(yùn)行時(shí)間。 注意根據(jù)實(shí)際氣象條件， 適時(shí)調(diào)整機(jī)組， 以 達(dá)到節(jié)能目的。b) 操縱規(guī)定：空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備(設(shè)施)的操作、監(jiān)

48、控記錄、日常巡檢由機(jī)電 管理員負(fù)責(zé)。運(yùn)行中的設(shè)備須掛牌標(biāo)示。c) 運(yùn)行檢查：值班機(jī)電管理員依據(jù) 中央空調(diào)設(shè)備檢查、 保養(yǎng)計(jì)劃表 規(guī)定， 按時(shí)按要求對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行檢查填寫空調(diào)系統(tǒng)巡檢記錄表 ，并在 中央空調(diào)運(yùn)行記錄表上記錄相關(guān)的運(yùn)行數(shù)據(jù)。d) 機(jī)房管理： 每周打掃一次空調(diào)機(jī)房， 每月清潔一次機(jī)組， 保持機(jī)房干凈整 潔。非工作人員進(jìn)入空調(diào)機(jī)房須經(jīng)批準(zhǔn)后由機(jī)電人員陪同方可進(jìn)入。 注意 保持機(jī)房?jī)?nèi)部照明通風(fēng)良好，消防設(shè)施完好。e) 運(yùn)行數(shù)據(jù)資料歸檔： 機(jī)電管理員每月底將空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行數(shù)據(jù)(包括技 術(shù)資料、維修保養(yǎng)資料)收集、整理保管歸檔，并對(duì)下月維修保養(yǎng)需要的 配件、材料編制采購(gòu)計(jì)劃或外委修理的聯(lián)

49、系工作。f) 停機(jī)情況： 因維修、保養(yǎng)等原因停機(jī)， 機(jī)電管理員經(jīng)請(qǐng)示物業(yè)服務(wù)中心主 任批準(zhǔn)后， 提前一天通知有關(guān)用戶。 因突發(fā)事故停機(jī)， 應(yīng)在緊急處理的同 時(shí)通知用戶，做好必要的解釋。4.0 相關(guān)文件和記錄中央空調(diào)設(shè)備檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表R/SB-22中央空調(diào)運(yùn)行記錄表R/SB-23空調(diào)系統(tǒng)巡檢記錄表R/SB-24中央空調(diào)保養(yǎng)月度考評(píng)表R/SB-39W/SB-07 閉路監(jiān)視、巡更系統(tǒng)維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理規(guī)程1.0 目的 確保閉路監(jiān)視系統(tǒng)正常工作， 能及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況， 滿足安防工作的需要。2.0 適用范圍 公司所轄設(shè)有閉路監(jiān)視系統(tǒng)的物業(yè)。3.0 職責(zé)a) 巡邏員負(fù)責(zé)閉路監(jiān)視設(shè)備的操作、 監(jiān)控記錄，

50、發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)通知機(jī)電 人員。b) 機(jī)電人員負(fù)責(zé)閉路監(jiān)視設(shè)備的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。c) 物業(yè)服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)對(duì)上述工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督。4.0 工作程序：4.1 閉路監(jiān)視設(shè)備的操作程序a) 當(dāng)班巡邏員負(fù)責(zé)閉路監(jiān)視設(shè)備的操作， 包括設(shè)備外觀的清潔、 錄像帶的更 換、日常檢查及異常情況的報(bào)告， 協(xié)助機(jī)電人員處理異常情況， 并做好相 關(guān)記錄。b) 錄像機(jī)、顯示器、畫面分割器、 視頻切換器等電器應(yīng)嚴(yán)格按照該設(shè)備的操 作說明書進(jìn)行操作。4.2 閉路監(jiān)視設(shè)備的運(yùn)行管理程序a) 機(jī)電人員負(fù)責(zé)閉路監(jiān)視設(shè)備的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集整 理和保管；編制有關(guān)的設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡；編制零星設(shè)備配件、材料的

51、 采購(gòu)計(jì)劃及外委修理工作的聯(lián)系協(xié)調(diào)；根據(jù)設(shè)備運(yùn)行的具體情況制定維 修保養(yǎng)計(jì)劃；按計(jì)劃完成設(shè)備的維修保養(yǎng)工作；及時(shí)處理異常情況；作 好監(jiān)控、對(duì)講、道閘、公共照明系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)記錄表記錄。b) 物業(yè)服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)對(duì)上述工作進(jìn)行檢查、 監(jiān)督，并定期審核有關(guān)記錄 表格。c) 閉路監(jiān)視系統(tǒng)的攝像頭、 線路等部件， 未經(jīng)設(shè)備責(zé)任人同意并報(bào)物業(yè)服務(wù) 中心主任同意，任何人不得擅自更改。d) 閉路監(jiān)視系統(tǒng)的錄像時(shí)間可根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況確定。 大廈要求對(duì)所有監(jiān) 視點(diǎn)實(shí)行 24 小時(shí)全天候錄像， 其余物業(yè)在平時(shí)應(yīng)使錄像機(jī)處于自動(dòng)待機(jī) 狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常情況，隨時(shí)可啟動(dòng)錄像功能對(duì)相關(guān)區(qū)域進(jìn)行錄像。e) 采用錄像帶錄像時(shí)

52、應(yīng)及時(shí)更換錄像帶， 錄像帶至少保存一個(gè)星期； 采用硬盤錄像時(shí)，硬盤上的資料也應(yīng)至少保存一周。4.3 閉路監(jiān)視設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)程序4.3.1 機(jī)電人員制定監(jiān)控、對(duì)講、道閘、公共照明系統(tǒng)檢查保養(yǎng)計(jì)劃表，定 期對(duì)閉路監(jiān)控設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，并作好監(jiān)控、對(duì)講、道閘、公共照 明系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)記錄表記錄。4.3.2 閉路監(jiān)視設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容：a) 調(diào)節(jié)并檢查監(jiān)視器、 錄像機(jī)、分割器、視頻轉(zhuǎn)換器等電器設(shè)備上的各旋 (按) 鈕功能；b) 檢查攝像頭。調(diào)整鏡頭并校焦， 擦洗鏡片。檢查室外攝像頭的防雨、防塵罩密封情況。設(shè)有云臺(tái)的攝像頭檢查其功能；c) 檢查監(jiān)控系統(tǒng)的所有連線與接觸情況；d) 檢查視頻線有無松動(dòng)；

53、e) 檢查電源情況，測(cè)試電壓是否穩(wěn)定正常；f) 檢測(cè)機(jī)柜的溫度情況。注意通風(fēng)狀況，有強(qiáng)送排風(fēng)機(jī)的要清理降溫風(fēng)扇；g) 進(jìn)行系統(tǒng)的清潔與防腐，鐵件部份的防銹處理。5.0 相關(guān)文件及記錄監(jiān)控、對(duì)講、道閘、公共照明系統(tǒng)檢查保養(yǎng)計(jì)劃表R/SB-31監(jiān)控、對(duì)講、道閘、公共照明系統(tǒng)檢查保養(yǎng)記錄表R/SB-32W/SB-08 工具的使用管理規(guī)程1.0 目的 規(guī)范工具管理工作，確保工具的合理使用。防止因管理和使用不當(dāng)造成 工具損壞和人身傷害。2.0 適用范圍適用于公司工具的使用、保管過程。3.0 職責(zé)a) 倉(cāng)管員負(fù)責(zé)庫(kù)房工具的保管、發(fā)放b) 使用人負(fù)責(zé)工具的使用保管4.0 工作程序4.1 員工配發(fā)工具的領(lǐng)用a

54、) 領(lǐng)用配發(fā)工具后，向倉(cāng)管員辦理工具卡 。b) 員工工作崗位調(diào)動(dòng)，在工作性質(zhì)不變情況下，使用人將工具帶至新崗位， 如離職， 改變工種應(yīng)將原有工具退還倉(cāng)庫(kù)， 倉(cāng)管員根據(jù)工具卡進(jìn)行清 點(diǎn)，注銷手續(xù)，如有丟失，按公司規(guī)定折舊后價(jià)格 100% 賠償。c) 員工使用工具未到折舊年限正常損壞的， 使用人申請(qǐng)?zhí)顚?工具損壞處理 單，部門負(fù)責(zé)人同意，行政人事部核準(zhǔn)后，使用人到倉(cāng)庫(kù)以舊換新，如 使用工具不當(dāng)造成人為損壞的， 經(jīng)部門負(fù)責(zé)人出具意見， 行政人事部核實(shí) 后按公司規(guī)定折舊后的價(jià)格 100% 賠償。4.2 電動(dòng)工具的安全管理必須按照工具使用說明書的要求及實(shí)際使用條件確定a工具的允許使用范圍、正確使用方法；b 工具的存放和保養(yǎng)方法；工具使用前應(yīng)著重檢查的項(xiàng)目和部位，以及使用中可能出現(xiàn)的危險(xiǎn)和相應(yīng)的防護(hù)措施；c操作者注意事項(xiàng)， 對(duì)工具的使用、 保管、維修人員進(jìn)行用電安全技術(shù)教育。E對(duì)工具引起的觸電事故進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析，提出預(yù)防措施，并上報(bào) 有關(guān)部門。4.3 電動(dòng)工具的合理使用4.3.1 為保證使用的安全，應(yīng)根據(jù)工具的適用范圍合理使用。必要時(shí)還應(yīng)采取其 他安全保護(hù)措施，如漏電保護(hù)電器、安全隔離變壓器等。否則，使用者必 須戴絕緣手套，穿絕緣鞋或