承接查驗方案(共10頁)

1、承接查驗流程 接集團、開發(fā)公司通知 問題反饋維修公共區(qū)域查驗設(shè)備設(shè)施查驗缺失資料補全核對有無缺失組織接管驗收團隊接管驗收準備工作內(nèi)業(yè)資料交接 房屋本體查驗查驗合格、備案 承接物品、設(shè)施、設(shè)備辦理交接手續(xù)并接管xxxx1#4#號樓物業(yè)承接查驗方案 編制： 審核：1、 日期：項目概況xxxxxxx住宅項目，項目位于xx東三環(huán)xxx北側(cè)，鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)形式，地下2層，地上34層，標準層層高，建筑高度。地下部分設(shè)車庫和人防區(qū)域。2、 概論目的：為維護業(yè)主的合法權(quán)益，劃分各相關(guān)企業(yè)和個人的權(quán)限，明確業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任和義務(wù)，避免物業(yè)在交付期間及交付后各自責任不清而導致出現(xiàn)糾紛，

2、解決和協(xié)調(diào)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主交房前所出現(xiàn)的各類問題，整改項目本體所存在的質(zhì)量問題和排除安全隱患。作用和意義：減少建設(shè)單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理難度，維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益，確保物業(yè)具備正常的使用功能，明確雙方責任權(quán)利關(guān)系，構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系。從安全、使用和后期維修角度出發(fā)為業(yè)主提供更可靠的硬件設(shè)施，更優(yōu)質(zhì)的軟件服務(wù)。必要條件：項目所含圖紙設(shè)計范圍內(nèi)工程全部完工，已經(jīng)具備驗收條件； 項目內(nèi)給排水、電力、通信、衛(wèi)生、道路、消防和各類設(shè)施、設(shè)備均能正常使用；項目房屋樓號、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認。適用范圍：xxxx1#4#樓住宅項目3、 工作準備1、 成立接管工作小組，

3、與地產(chǎn)公司協(xié)商交接日期，明確查驗標準和流程及各分部分項的查驗順序。安排專職人員分專業(yè)和類別有針對性的對項目定期巡查介入，并充分掌握工程進度和質(zhì)量情況，提前熟悉施工現(xiàn)場狀況，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試和后期安裝工作，將各節(jié)點問題和進度及時反饋匯總并結(jié)合實際情況在查驗前兩周排出查驗進度計劃，報上級部門審核。2、 接管工作應有明確工作計劃，計劃需包含：具體查驗日程安排、交接清單、下設(shè)分項驗收小組分工、各類分部工程查驗表格、查驗所需物品清單等。1） 分管驗收小組分為內(nèi)業(yè)資料接管小組，由開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)三部門人員組成，主要負責負責接管物業(yè)的工程、設(shè)備資料的驗收移交工作；內(nèi)業(yè)資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工

4、作；現(xiàn)場驗收接管小組由開發(fā)公司、建設(shè)單位、（物業(yè)：小區(qū)物業(yè)、設(shè)備運行管理部、品質(zhì)服務(wù)部、安監(jiān)部、綠化景觀部）組成，負責房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交和鑰匙接管工作。2） 查驗日程安排、計劃（見附件）3） 交接清單及時間（見附件）4） 承接查驗所需物品清單（見附件）5） 分部分項查驗表格（見附件）四、資料交接、核查地產(chǎn)公司應向物業(yè)、業(yè)主移交資料一般包括但不限于以下資料：1）A類資料a、決策立項文件b、 建設(shè)用地、征地與拆遷文件c、勘察、測繪與設(shè)計文件d、工程招投標與承包合同文件e、工程開工文件飛、商務(wù)文件g、工程竣工驗收及備案文件h、其他文件；2）B類資料a、監(jiān)理管理資料b、監(jiān)理工作資料

5、c、竣工驗收資料；3）C類資料a、 施工管理資料 b、施工技術(shù)資料 c、施工測量記錄d、施工物資資料 e、施工物資資料f、施工試驗資料g、施工驗收資料；3） 各類設(shè)備、設(shè)施的隨機資料，包括但不限于：設(shè)備操作、使用說明書；設(shè)備維護保養(yǎng)說明書及維修工藝要求；隨機圖冊；設(shè)備產(chǎn)品樣本；出廠合格證明；出廠精度、性能檢驗記錄；裝箱單；附件明細表；開箱查驗單；安裝調(diào)試記錄；安裝調(diào)試查驗記錄；安裝洽商記錄；進口設(shè)備技術(shù)資料原件及翻譯文本等；4） 與政府主管部門或供電、供水、燃氣等能源供應企業(yè)簽訂的各種協(xié)議、合同、方案（圖紙）等（例如：高壓供電方案批準書，供用電協(xié)議書，供電部門送電前配電室高壓及繼電保護試驗記錄

6、等）；5） 政府主管部門出具的各種檢驗、檢測報告及為出具檢驗檢測報告所必須的各種檢驗、檢測記錄及或工作記錄；6） 銷售部門應提供的資料主要為業(yè)主資料和購房概況等。（視實際情況確定）5、 查驗內(nèi)容和范圍1、 要求：查驗內(nèi)容應按與之相關(guān)的工藝和驗收標準分類、分項、分部逐一查驗，并在記錄表單中做出詳細記錄，內(nèi)容包括節(jié)點部位、存在問題、修復標準、查驗人和查驗時間，并留存影像資料。查驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，并匯總、報送各相關(guān)單位，同時組織人員維修復檢，復檢合格后待項目統(tǒng)一辦理交接手續(xù)。2、查驗范圍（包含但不限于以下內(nèi)容）：1） 房屋本體包括：車庫、人防、地上主體、外立面、頂棚、墻地面、墻地

7、磚、門窗、護欄、樓梯、扶手、廚衛(wèi)間給排水、防水等。2） 公共設(shè)施包括：門廳大堂、防火門、坡道臺階、散水、采光井、屋面、避雷設(shè)施、消防設(shè)施、園區(qū)亮化、綠化、鋪裝、道路、垃圾站、車庫、各類地下管網(wǎng)、檢查井、水池、景觀、和休閑設(shè)施、圍墻和維護設(shè)施、物業(yè)用房等。3） 設(shè)施、設(shè)備包括：綜合布線、配電室、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯、動力系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、綜合管理系統(tǒng)、信號通信系統(tǒng)、升降車位系統(tǒng)、通風系統(tǒng)。六、交接內(nèi)容和范圍1、要求：所有交接事項由地產(chǎn)公司和物業(yè)公司分別列出交接內(nèi)容清單和交接時間，經(jīng)核對確認無缺失和漏項。查驗完成后，物業(yè)和地產(chǎn)公司安排專人負責交接物品和內(nèi)容

8、的清點與核對。2、范圍（包括但不限于以下內(nèi)容）：1）物品類包括：入戶門及鑰匙、地下倉房鑰匙、門禁卡、可視對講、水卡、電卡、燃氣卡、電梯、設(shè)備間鑰匙、太陽能和說明書、動力配電間、電表、水表、燃氣表、熱計量表。2）其它包括： 內(nèi)業(yè)資料和圖紙、人防、地庫設(shè)施設(shè)備、通風系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、各類可開啟門窗和格柵欄桿等。3）鑰匙的承接公共區(qū)域鑰匙：大樓各出入口、各辦公室、各設(shè)備機房門鑰匙；重點部位：機房、水箱、倉庫等；業(yè)戶鑰匙：業(yè)主尚未入住時空置區(qū)域業(yè)戶區(qū)域鑰匙，包括業(yè)戶區(qū)域大門、房間門及套間門的鑰匙；鑰匙的承接查驗工作應在完成房屋本體及公共設(shè)施和公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗

9、后進行；（可以樓為單位）鑰匙的承接查驗工作應由建設(shè)單位統(tǒng)一組織，各種鑰匙應做到完整、完全移交，接驗記錄應清晰；鑰匙承接查驗工作中發(fā)現(xiàn)的問題應由建設(shè)單位負責整改、完善。接收使用內(nèi)容工作要求鑰匙接收1、指定專人負責管理。2、保管人員接收、清點、逐門試用，確保無誤后在鑰匙清單上簽收。1. 任務(wù)清楚， 職責明確，了解相關(guān)管理規(guī)定。2. 交接清楚無誤。核實發(fā)放或借用1、對領(lǐng)或借用鑰匙人的身份進行登記。領(lǐng)用人證件和本人相符。2、與領(lǐng)、借用鑰匙人確認鑰匙數(shù)量、部位及完好情況。3、做好發(fā)放記錄。1、 身份核對清楚、 無誤。2、 鑰匙數(shù)量核對準確無誤。3、 記錄填寫清楚七、缺陷整改與保修 經(jīng)物業(yè)公司驗

10、收同意接管的項目，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標準的要求，不能排除施工單位應承擔的整改質(zhì)量缺陷的責任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。 1、一般缺陷的返修  對承接查驗或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司將檢查記錄整理好后提交給地產(chǎn)公司進行維修；物業(yè)公司應留底一份，以便督促整改進展情況，維修完成后進行復驗，直至合格為止。2、房屋結(jié)構(gòu)的加固補強 在承接查驗中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全或設(shè)備、設(shè)施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由地產(chǎn)公司對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求再予以驗收。復驗結(jié)果記錄存檔備查。

11、 3、對不具備使用功能問題的處理  承接查驗時，對于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工 程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使業(yè)主不能正常入住，應由地產(chǎn)公司負責解決，符合承接查驗條件后，再行組織驗收。8、 查驗維修整改時間要求1、首層查驗維修、整改時間 常見房屋問題維修周期 備注 裂縫 結(jié)構(gòu)類樓板裂縫5天視工程量大小最多可延長至7天柱梁裂縫10天沉降、變形裂縫5天視工程量大小最多可延長至7天 非結(jié)構(gòu)類石材、瓷片面層裂縫5天視工程量大小最多可延長至7天涂料面層裂縫3-5天砂漿抹灰層裂縫5天視工程量大小最多可延長至7天砌體裂縫5-7天視工程量大小最多可延長至10天構(gòu)

12、造、節(jié)點裂縫5-7天視工程量大小最多可延長至10天沉降裂縫5-7天視工程量大小最多可延長至10天空鼓、脫落涂料、瓷片、石材、抹灰3天視工程量大小最多可延長至5天2、 業(yè)主驗房維修整改時間 常見房屋問題維修時間 備注滲漏 屋面5-7天視工程量大小最多可延長至10天 外墻3天視工程量大小最多可延長至5天露臺、陽臺、花槽等5-7天視工程量大小最多可延長至10天門窗、天窗3天視工程量大小最多可延長至5天廚房、衛(wèi)生間土建3天視工程量大小最多可延長至5天地下室側(cè)壁、擋土墻滲漏5天視工程量大小最多可延長至7天給水管滲漏管道明裝1天管道暗裝3-5天包括裝修恢復，視工程量大小最多可延長至7天 排水管滲漏1天 如果為暗裝，可延長至7天 線管滲漏2天 設(shè)備井預埋套管滲漏1天 室外地面冒水3天 常見房屋問題維修周期 備注物品部件室外鋼制品生銹、脫落、脫漆2天欄桿劃傷、脫漆、