濟(jì)南西營(yíng)鎮(zhèn)某待建地塊規(guī)劃說(shuō)明(doc29頁(yè))

1、濟(jì)南西營(yíng)鎮(zhèn)某待建地塊規(guī)劃說(shuō) 明（doc 29 頁(yè)）濟(jì)南市西營(yíng)鎮(zhèn)某待建地塊規(guī)劃報(bào)告目錄一、環(huán)境篇(1)區(qū)域概況(2)區(qū)域規(guī)劃(3)環(huán)境結(jié)論二、市場(chǎng)篇(1)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀(2)未來(lái)走勢(shì)及供應(yīng)量(3)個(gè)案調(diào)查分析(4)市場(chǎng)結(jié)論(2)項(xiàng)(3)三、產(chǎn)品篇產(chǎn)品定位SWOT分析(4)產(chǎn)品建議西營(yíng)鎮(zhèn)位于濟(jì)南市南部山區(qū)，環(huán)境篇錦繡川上游，總面積126平方公 里，所轄38個(gè)行政村,99個(gè)自 然村，3.2萬(wàn)口人。距濟(jì)南市區(qū)35公里，約30分鐘車程。二、自然環(huán)境西營(yíng)鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。山山有綠樹，溝溝有清泉。一年三季有花，!1!全鎮(zhèn)山脈面積8.9萬(wàn)畝，林木覆蓋率已達(dá)65% ,山脈綠 化利用率達(dá)到90%以上，位居濟(jì) 南市

2、之首。林果生產(chǎn)是全鎮(zhèn)的支 柱產(chǎn)業(yè)，因此，就少有了機(jī)器的 噪音和煙塵的污染，空氣質(zhì)量好，季長(zhǎng)青，景色怡人。稱。春來(lái)花紅柳綠，夏季山清水秀，秋日桃李滿枝、 果實(shí)累累，冬則銀裝素裹。素有天藍(lán)山青賽瓊閣，鳥語(yǔ) 花香如江南的美三.旅游資源濟(jì)南市三大旅游熱點(diǎn)跑馬嶺.野生動(dòng)物世界、七星臺(tái)萬(wàn)畝植、紅葉谷，均坐落于此。山青水秀，風(fēng)光倚麗，物華天寶，人杰地靈，旅游資源非常豐富。境內(nèi)有白云洞、閣老閹、古 長(zhǎng)城、真武廟等人文景觀。四、經(jīng)濟(jì)林果業(yè)是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，盛產(chǎn)30多種干 鮮果品，果品品種有120多個(gè)，其中蘋 果、板栗.核桃、花椒的種植面積均超 過(guò)3萬(wàn)畝，成為濟(jì)南市大型的果品生產(chǎn) 基地。紅玉杏.紅富士蘋果、華豐板栗、大

3、紅袍花椒、薄皮核桃.磨盤柿列為省優(yōu)產(chǎn)品。西營(yíng)山高溝多，自然隔離條件好，光照強(qiáng)，有著糧菜良種繁育的得天獨(dú)厚的自然條件和氣候特點(diǎn)。 五、道路交通省道327線貫穿全鎮(zhèn)東西，港西公路連接全鎮(zhèn)南北。形成了縱橫交錯(cuò)，干支線相連的交通網(wǎng)絡(luò)。交通方便，65路公交車通往鎮(zhèn)駐地。西營(yíng)鎮(zhèn)到章丘、泰安及區(qū)內(nèi)相鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)的道路四通八達(dá)。二、區(qū)域規(guī)劃 保泉政策保泉先保源，南部山區(qū)1500多平方公里范圍內(nèi) 的山林是市區(qū)泉群地下水的補(bǔ)給區(qū)，是眾泉之源。南 部山區(qū)重點(diǎn)加強(qiáng)小流域治理，綠化荒山，營(yíng)造水源涵 養(yǎng)林、水土保持林、經(jīng)濟(jì)林、風(fēng)景林，搞好塘壩擋蓄， 留住“天上水，涵養(yǎng)水源。市區(qū)土地利用與衛(wèi)星鎮(zhèn)建設(shè)南部山區(qū)的柳埠.西營(yíng).高而3鎮(zhèn)

4、以發(fā)展果品集散、加工業(yè)為主.柳埠人口控制為2.0萬(wàn)人，西營(yíng)、高而各控制為1.5萬(wàn)人，3鎮(zhèn)建設(shè)用地均為2平方公里。東部港溝、 彩石2鎮(zhèn)以發(fā)展建材.農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主，人口分 別控制為25和30萬(wàn)人，建設(shè)用地均為3平方公 里經(jīng)濟(jì)整治按照省、市要求，突出高效.生態(tài)兩大特點(diǎn)，高 起點(diǎn)編制好歷城區(qū)高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃, 并積極發(fā)揮項(xiàng)目建設(shè)牽頭.西營(yíng)鎮(zhèn)賞花.農(nóng)家樂(lè)文化活動(dòng)，抓好柳埠、繡川、 仲宮等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一批“農(nóng)家樂(lè)飯店的污染治理和沼氣建 設(shè)示范戶建設(shè)。環(huán)境綜述:地處南部山區(qū)，緊臨各大風(fēng)景區(qū)，為絕版生態(tài)化地段。植被覆蓋率極高，空氣清新，環(huán)境怡人，猶如“市 外桃源。本區(qū)域交通便利，車流量適中，路況較好，有

5、公交車直達(dá)。政府大力度支持開發(fā)投資，建設(shè)西營(yíng)，造福西營(yíng)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展初期，發(fā)展?jié)摿薮?。?yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)生態(tài)環(huán)境擁有稀缺效應(yīng)及不可復(fù)制性。交通便利，有公交車直達(dá)，為出行提供有利的條件。群山環(huán)抱，綠化覆蓋率高，空氣質(zhì)量好。政府提倡投資開發(fā)建設(shè)，有一定升值潛力。伴有諸多生態(tài)化風(fēng)景區(qū)，明顯聚集效應(yīng)，提升區(qū)域形象，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展。劣勢(shì)地處城市最南端，距離市區(qū)中心較遠(yuǎn)。周邊配套欠缺，商業(yè)不發(fā)達(dá)，人口稀少.處于濟(jì)南保泉地區(qū)，發(fā)展有一定局限性。經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展初期階段，發(fā)展速度慢。二、市場(chǎng)篇1、房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展初期階段，區(qū)域房產(chǎn)項(xiàng)目以別嬖為 主。村莊較多，居民居住形式為自建平房或兩層樓房。目前

6、區(qū)域別嬖區(qū)建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，建筑密度大，品質(zhì)較低, 為經(jīng)濟(jì)型別嬖。村莊沒(méi)有經(jīng)過(guò)村委統(tǒng)一規(guī)劃，參差不齊， 零亂無(wú)序。本區(qū)已有大型中高檔品質(zhì)成熟社區(qū)兩處：加州花及金宮山莊，待開發(fā)住宅區(qū)：林溪花,龍熙雅居。依據(jù)政府提倡開發(fā)建設(shè)此區(qū)域的宗旨，舊村改造會(huì) 為本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一定量可開發(fā)土地。2、未來(lái)走勢(shì)及供應(yīng)量區(qū)域未來(lái)提供用地，以住宅與商業(yè)用地為主，控制大 規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，保護(hù)天然泉水及山區(qū)植被。隨著南部山區(qū)旅游業(yè)的急速發(fā)展，土地供應(yīng)量的減少，未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)必定呈現(xiàn)出一種高品質(zhì)的生態(tài)化高檔 住宅區(qū)。大力開發(fā)建設(shè)品牌別墅區(qū)及經(jīng)濟(jì)適用多層住宅 區(qū)。由于政府“南控政策的影響，未來(lái)土地供應(yīng)量相 對(duì)較少，且充分

7、體現(xiàn)其地塊的稀缺性和唯一性，大大提 高區(qū)域地塊價(jià)值。案名加州花園金宮山莊開發(fā)商前程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東興泰實(shí)業(yè)股份有限2代理商美國(guó)HNA公司加州分部 前程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積55畝建筑面積40000平米容積率1.1綠化率63%73%綠化風(fēng)格純美式花園式綠化歐式園林式綠化風(fēng)格會(huì)所狀況有（現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格多層綜合形式）有（現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格多層綜合面積范圍280-408 平米266-450 平米主打面積340平米377平米總價(jià)范圍140-257 萬(wàn)工01171萬(wàn)主打總價(jià)工69萬(wàn)T43萬(wàn)平均單價(jià)4960兀左右3800元/平米總戶數(shù)72戶70余戶可銷戶數(shù)T4戶25戶售出戶數(shù)58戶45戶銷售率80%64%

8、生態(tài)公園，圓夢(mèng)湖，公共游泳池，15000平米中心會(huì)所，內(nèi)1內(nèi)部公建網(wǎng)球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，兒童樂(lè)園，中心球.健身室.游泳池.皿啡會(huì)所，超市，診所，酒吧等浴桑拿娛樂(lè)，餐飲等北有錦繡川，臥虎山，梨園環(huán)境分析三面環(huán)山，面臨百畝果園，緊靠臥野生動(dòng)物園，西望臥虎山水虎山水庫(kù)理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美規(guī)劃分析分為三個(gè)景觀區(qū)：蒙特瑞區(qū)，舊金分為三個(gè)園區(qū)r逸秀園二。山區(qū)，帝力區(qū)已售罄，“華爾園正在熱客源定位IT行業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，成功私營(yíng)業(yè)主， 體育運(yùn)動(dòng)員政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等年齡在3050之間，本地人居多高科技產(chǎn)業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，政府 導(dǎo)，導(dǎo)演，成功私營(yíng)業(yè)主3050之間，本地人居多價(jià)格分析開盤價(jià)3600元/平米，2003年價(jià) 格4000元/

9、平米，現(xiàn)價(jià)4960元/ 平米漲幅較大開盤至2003年7月： 35004200 元/ 平米 200： 月至今價(jià)格3600-4000 7 另外現(xiàn)有1棟多層價(jià)格28 平米問(wèn)題沒(méi)有充分利用天然水景賣點(diǎn)，個(gè)別 戶型分布不合理，周邊配套欠缺， 建筑密度大，位置相對(duì)偏僻。整體規(guī)劃混亂，植被破壞明 立面種類多雜亂，戶型個(gè)別 不合理的分布情況，周邊配機(jī)會(huì)綠化較好，空氣質(zhì)量高，有一定聚 集效應(yīng)，交通便利價(jià)格相對(duì)低，直 依山傍水，空氣接面對(duì)自然質(zhì)量好綜合分析(1 )、總價(jià)分析:綜述：以上圖表說(shuō)明，目前區(qū)域別嬖房地產(chǎn)市場(chǎng) 價(jià)格大部分集中在100萬(wàn)140萬(wàn)/套，也體現(xiàn)了目前區(qū) 域內(nèi)別墅的檔次及品質(zhì)，說(shuō)明其房地產(chǎn)價(jià)格與產(chǎn)

10、品的規(guī) 劃和品質(zhì)有非常密切的關(guān)系。(2)、平均單價(jià)分析：口加州花園口金宮山莊口文昌山莊口蟠龍山水綜述：以上表格說(shuō)明目前區(qū)域的別墅均價(jià)以2000 元/平方米、4000元/平方米為主。價(jià)格在以上兩價(jià)格之間左右浮動(dòng)，從中了解到濟(jì)南 市南部風(fēng)景區(qū)，別墅房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)價(jià)格，客觀反映 了濟(jì)南客源對(duì)本區(qū)域別墅市場(chǎng)的接受能力。（3）、主力面積分析:500400300200100最小面積（平方米） 口最大面積（平方米）加州花園金宮山莊文昌花園蟠龍山水綜述本區(qū)域別嬖面積主要集中在190平方米300 平方米之間，面積適中，說(shuō)明目前該區(qū)域以實(shí)用型別墅 為主，項(xiàng)目沒(méi)有關(guān)注到別墅客源對(duì)生活品質(zhì)的需求，無(wú) 法提高別墅自身

11、價(jià)值。(4 )、客源分析：L15私企業(yè)主口 IT人才政府機(jī)關(guān)口企業(yè)經(jīng)理人教授綜述：以上圖表說(shuō)明客源以私企業(yè)主、企業(yè)經(jīng)理人 為主，IT人才、教授也占有相當(dāng)一部分。體現(xiàn)出別嬖客源的主力，和客源定位的局限性，為 本項(xiàng)目后期運(yùn)作提供了參考。3、市場(chǎng)結(jié)論 優(yōu)勢(shì)區(qū)域是濟(jì)南別嬖項(xiàng)目集中地，含概中、高檔項(xiàng)目， 帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，為地區(qū)聚集了一批具有一定經(jīng)濟(jì) 實(shí)力的客源。生態(tài)環(huán)境是區(qū)域住宅的主要賣點(diǎn)。區(qū)域樓盤風(fēng)格各異，戶型較多，位域不同，為區(qū) 域置業(yè)者提供了較大選擇空間。純住宅區(qū)生活氣息濃郁，生態(tài)型社區(qū)讓人心曠神 別嬖項(xiàng)目總價(jià)較低，吸引業(yè)主購(gòu)買欲望。怡，歸自然。劣勢(shì)地理位置距離市區(qū)偏遠(yuǎn)，往返市區(qū)時(shí)間較長(zhǎng)，影響工作效

12、率。周邊配套欠缺，內(nèi)部配套較少，很難滿足業(yè)主的生活需求。開發(fā)項(xiàng)目破壞植被，施工過(guò)程中聲音嘈雜，影響 業(yè)主居住環(huán)境。區(qū)域?qū)儆诮紖^(qū)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)村較多，影響 了整個(gè)區(qū)域和項(xiàng)目周邊環(huán)境。大部分項(xiàng)目銷售使用權(quán)，無(wú)產(chǎn)權(quán).所有權(quán)，影響 去化。三.產(chǎn)品篇一、項(xiàng)目位置地塊位于濟(jì)南市南部山區(qū)西營(yíng)鎮(zhèn)降甘風(fēng)景區(qū)內(nèi)。距市區(qū)38公里，30分鐘車程到達(dá)濟(jì)南南外環(huán)。項(xiàng)目東臨西營(yíng)鎮(zhèn)，西接錦繡川風(fēng)景區(qū)，南依紅葉谷，北眺高山流水，緊鄰103省道,交通便捷， 風(fēng)景優(yōu)美。項(xiàng)目共占地58畝，分山下和山上兩塊。山下 地塊占地30畝，山上地塊占地28畝。二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)三面環(huán)山，一面臨水，空氣質(zhì)量好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。交通便利，路

13、況好，有利于居民出行。是目前濟(jì)南節(jié)假日旅游主要目的地，知名度較局。政策大力提倡開發(fā)建設(shè)，未來(lái)將開發(fā)成集餐飲、 娛樂(lè)、休閑、度假為一體的旅游風(fēng)景勝地。旅游及房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將提高區(qū)域整體形象，提高升值潛力。劣勢(shì)項(xiàng)目所在位置商業(yè)經(jīng)濟(jì)水平較低，改變需較長(zhǎng)周期。項(xiàng)目開發(fā)破壞植被，影響整體的居住環(huán)境。項(xiàng)目周邊配套較差，無(wú)法滿足居民對(duì)急需品的要 求。項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，路途占用較長(zhǎng)時(shí)間。周邊村莊較多，影響整體環(huán)境。別墅項(xiàng)目普遍品質(zhì)低，密度大，無(wú)較大影響力。項(xiàng)目地塊除環(huán)境外，無(wú)其它可整合資源。機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)缺少高檔次，高品質(zhì)項(xiàng)目。目前本市人群對(duì)別嬖的向往度較高，有一定的 市場(chǎng)需求量。特色商業(yè)發(fā)展是后期吸引購(gòu)買人群的

14、重要手段 之一。利用天然風(fēng)景、區(qū)為主要宣傳點(diǎn)。問(wèn)題山下地塊太陽(yáng)照射面積小。項(xiàng)目中自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)利用率低，內(nèi)外配套欠缺。人文素質(zhì)有一定差距，影響項(xiàng)目后期銷售。離風(fēng)景區(qū)較遠(yuǎn)，無(wú)法徹底整合資源。山上施工難度大，增加了建筑成本。處于濟(jì)南天然風(fēng)景區(qū)，渣土外運(yùn)距離遠(yuǎn)，直接增加工程成本。缺少基本的建筑內(nèi)部配套設(shè)施。三.產(chǎn)品定位(1)資源整合：交通導(dǎo)入方便自然環(huán)境優(yōu)美旅游資源豐富生態(tài)化 具有很好的生活想像空間(2)產(chǎn)品定位：泉城濟(jì)南生態(tài)居住迷你別墅開創(chuàng)居家生活新紀(jì)元！打造：”高品質(zhì)、純生態(tài)、休閑度假自由島”方案一、按標(biāo)準(zhǔn)劃分面積，單體出售地塊，總體運(yùn)作。將土地按一定比例劃為若干塊。建議形式：山上:雙拼別墅面積

15、：200平方米面積、價(jià)格初定依據(jù)：目前區(qū)域相似項(xiàng)目銷售價(jià)格。通過(guò)對(duì)區(qū)域別墅項(xiàng)目去化較快戶型分析。民意調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析。與其它項(xiàng)目相比，項(xiàng)目有利資源整合分析。 土地費(fèi)用與建安成本利潤(rùn)率的結(jié)合。面積劃分示例:地塊總面積（武）劃分?jǐn)?shù)價(jià)格山下199801871066萬(wàn)山上186489020710萬(wàn)注：分塊面積中含有公建面積。具體操作流程：將山下土地一畝地劃分為6-7塊，分兩組，每三塊拼聯(lián)在一起為一組。每戶四層建筑， 開間5米，進(jìn)深8米。山下地塊劃分方法與山下相同。相比之下面 積較大。每戶為三層建筑，開單8米，進(jìn)深 工。米。地塊、建筑公開出售，采用“工+廠 地產(chǎn)操 作模式，低單價(jià)吸引客源，高總價(jià)創(chuàng)造

16、利潤(rùn)。地塊建筑形式設(shè)計(jì)面預(yù)售價(jià)格山下分塊聯(lián)排別嬖160 m2/800 元/nf187戶戶111±雙拼別墅200 m" 戶2000 元/nf90戶預(yù)計(jì)款表：面積、價(jià)格初定:客源年齡分析私企業(yè)主35-50經(jīng)濟(jì)實(shí)力碓厚，有一定 購(gòu)買力政府要員50-60逃避現(xiàn)實(shí)生活，遠(yuǎn)離俗世。教授55-70喜歡詩(shī)情畫意，自然生 活。自由職業(yè)者30-45時(shí)間自由安排，無(wú)固定收入，收入較高。執(zhí)行方案分析:有利因素：本方案采用產(chǎn)品與土地分開銷售，在濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)是第一例。該方案可以成為項(xiàng)目一個(gè)新的賣點(diǎn)。讓業(yè)主直接參與設(shè)計(jì)、建設(shè)，激發(fā)人們住自己建的房子的欲望。對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的業(yè)主、財(cái)團(tuán)有較強(qiáng)吸引力。山下經(jīng)濟(jì)

17、型別墅，山上高檔別墅，滿足不同層次需求。不利因素：由于人們虛榮心，中、高檔次產(chǎn)品相結(jié)合不利于銷售。人們對(duì)該執(zhí)行方案存在顧慮，前期銷售成為本項(xiàng)目關(guān)鍵。直接影響后期的銷售。該方案第一次登陸濟(jì)南市場(chǎng)，需加大產(chǎn)品推廣力 度0方案讓業(yè)主選地、選風(fēng)格，然后進(jìn)行建設(shè)容易使購(gòu)買者，失去決斷能力，增加了銷售的困難度。銷售直接影響建筑、安裝，對(duì)銷售速度要求較高，同時(shí)增加了整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期。針對(duì)客源面廣，廣告宣傳面大，項(xiàng)目推廣困難。項(xiàng)目規(guī)劃:導(dǎo)宣：正如“產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命、“市場(chǎng)是衡量 需求的唯一準(zhǔn)則 一樣。在目前的情況下，房地產(chǎn)中別 墅物業(yè)必須密切關(guān)注市場(chǎng)狀況，發(fā)掘市場(chǎng)空缺，關(guān)注同 類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，

18、具備自己的個(gè)性和唯一 性。通過(guò)詳細(xì)、周密的市場(chǎng)調(diào)研，要想占領(lǐng)、領(lǐng)跑濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)，就要在項(xiàng)目自身上尋找突破口。所以我公司 提出，以項(xiàng)目周邊自然環(huán)境"山"水上依托；以“桂林山水甲天下XX山水甲齊魯”為口號(hào)，鑄就濟(jì) 南山水社區(qū)。規(guī)劃景觀:將 河 道引 進(jìn) 小區(qū)，環(huán)繞山腳，利用山下陽(yáng)光很難照射的區(qū)域。»在地塊東部開辟一條人工河，增加項(xiàng)目?jī)?nèi)部私密性。山頂樹木盡最大利度保護(hù)。項(xiàng)目?jī)?nèi)部小品采用歐式風(fēng)格點(diǎn)綴。»讓業(yè)主買此物業(yè)不僅僅是看風(fēng)景，而是走近風(fēng)景。給業(yè)主一種坐在家中看桂林云卷云舒的境界。中類形式出售面積58畝出售價(jià)格與開發(fā)商協(xié)定建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格建筑面積5.8萬(wàn)平方米內(nèi)整體主貝劃采用桂林山水風(fēng)格主貝劃二.將地塊整體規(guī)劃，整體出售，