房產(chǎn)測(cè)繪單位內(nèi)、外業(yè)工作流程細(xì)則11頁(yè)

1、房產(chǎn)測(cè)繪單位內(nèi)、外業(yè)工作流程細(xì)則一、房產(chǎn)測(cè)繪外業(yè)工作操作流程細(xì)則為了更好的完成房產(chǎn)測(cè)繪，使實(shí)測(cè)、預(yù)測(cè)有機(jī)結(jié)合，避免測(cè)繪工作失誤，進(jìn)一步保證作業(yè)質(zhì)量，現(xiàn)將房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)測(cè)、預(yù)測(cè)（內(nèi)、外業(yè)）的操作流程細(xì)則說明如下，請(qǐng)測(cè)量人員按此流程仔細(xì)操作。（一）、 房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪分棟實(shí)測(cè)外業(yè)工作操作流程1、實(shí)測(cè)前，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)將實(shí)測(cè)項(xiàng)目分配給實(shí)測(cè)人；2、施測(cè)人員承接外業(yè)測(cè)量任務(wù)后，應(yīng)做好測(cè)前準(zhǔn)備：a、測(cè)前應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行查閱，帶足項(xiàng)目資料；b、檢查丈量?jī)x器有無差錯(cuò)，是否進(jìn)行了檢驗(yàn)；c、帶足書寫工具、外業(yè)測(cè)丈調(diào)查表、預(yù)測(cè)圖紙；d、檢查交通工具是否安全、是否有故障；e、聯(lián)系被測(cè)單位的工作人員，進(jìn)行溝通；f、仔細(xì)安排好、預(yù)想好實(shí)

2、測(cè)的主要項(xiàng)目是什么，如：是否整棟、整層，還是一戶、一層，還是某一部位、某一尺寸，做到心中有數(shù)。3、實(shí)地進(jìn)行測(cè)量時(shí)注意事項(xiàng)a、到達(dá)實(shí)地后，將測(cè)前的準(zhǔn)備工作的主要思想集中，先行對(duì)施測(cè)的項(xiàng)目進(jìn)行大致的巡視，按照先整體、后局部，先下層、后上層，先外部、后內(nèi)部，先容易、后復(fù)雜，先明了、后隱蔽，先房屋、后用地，先調(diào)查、后實(shí)測(cè)的順序逐一測(cè)量；b、在開始丈量邊長(zhǎng)后，測(cè)手在測(cè)量時(shí)用紀(jì)錄者能聽見的聲音讀出邊長(zhǎng)尺寸。記錄者一邊復(fù)述測(cè)手的尺寸，并及時(shí)的紀(jì)錄在準(zhǔn)備好的測(cè)丈表上，或預(yù)測(cè)圖紙的相應(yīng)位置上；c、在丈量邊長(zhǎng)的間隙時(shí)間，記錄員要調(diào)查詢問測(cè)丈表的每一欄目，字跡清晰明了，代換、移轉(zhuǎn)等箭頭符號(hào)要清楚明了；d、大邊長(zhǎng)（超

3、過15m）一定要丈量?jī)纱?，分段丈量之和與整段之長(zhǎng)必須符合限差；e、無法直接量取的尺寸，要用其他方法間接量??；f、要量取滿足異型房屋面積計(jì)算的尺寸。4、實(shí)測(cè)時(shí)，房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容（1）、棟房調(diào)查內(nèi)容：a、區(qū)、圖、號(hào)；b、所在行政區(qū)、街；c、座落；（即：街道、路、里、巷、村、弄、墩等門牌的新、老號(hào)，正街、背街號(hào)。）d、房屋名稱；（即：該房屋的名稱，如×××××大廈等）；e、房屋朝向；紀(jì)錄大門、單元門朝向，要面向圖的南圖廓線，再畫指北針；f、棟號(hào)；注意實(shí)地棟號(hào)與理論棟號(hào)的不同，注意該棟房屋的權(quán)號(hào)、共有權(quán)號(hào)、抵押典當(dāng)權(quán)號(hào)；g、在坐落中要調(diào)查有無棟號(hào)、單

4、元號(hào)、××座號(hào)（塔、裙樓相連），跨幾個(gè)街道的號(hào)碼。（2）、權(quán)屬調(diào)查：a、產(chǎn)權(quán)人：現(xiàn)場(chǎng)問明房產(chǎn)的權(quán)人，索取產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)資料，以幫助管理部門確定其產(chǎn)權(quán)；b、確定產(chǎn)別：8種產(chǎn)別是哪一種。c、特別要注意房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛情況的調(diào)查。（3）、確定房屋的基本要素：a、層數(shù)：即確定該房屋地面上及±0以下的總層數(shù)，同時(shí)確定±0以上的層數(shù)，從外觀上要確定房屋前、后、左、右的自然層數(shù)，特別是從外到里時(shí)，要確定其內(nèi)部復(fù)式層數(shù)、技術(shù)層數(shù)、夾層數(shù)、頂層是否確定為層數(shù)。（注意：一棟房屋層數(shù)不同時(shí)，最終確定的層數(shù)，同時(shí)注意房屋有否退層、假層、躍層（有的把它叫做“復(fù)式層”）、頂層（有的把它

5、叫做“閣樓”）；b、層次：當(dāng)確定一棟房屋中部分樓層的測(cè)量時(shí)，要仔細(xì)調(diào)查出所在自然層數(shù)的哪一自然層；c、建筑結(jié)構(gòu)：按照結(jié)構(gòu)的6種分類標(biāo)準(zhǔn)，判斷是哪一類結(jié)構(gòu)，特別注意該結(jié)構(gòu)新老標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)比，將那些老標(biāo)準(zhǔn)中的結(jié)構(gòu)歸類到新標(biāo)準(zhǔn)中來，比如：大板結(jié)構(gòu)歸類為“鋼混”，高級(jí)磚木結(jié)構(gòu)歸類為“混合”結(jié)構(gòu)等。判斷時(shí)，首先看設(shè)計(jì)中的“結(jié)構(gòu)”定位，無法定位的再加以判斷，無法斷定其結(jié)構(gòu)的，要記載其梁、柱、墻是由什么材料組成的，由內(nèi)業(yè)人員或由技術(shù)負(fù)責(zé)人決定。d、建成年份：要尋問該房屋建成日期的年份；舊房只有年代的，確切詢問該房屋的老居戶。實(shí)在無法的，取中數(shù)判定（注意：取實(shí)數(shù)，如1998不能寫成98），是新翻修建的以新翻修的年

6、分為主；e、房屋用途：按國(guó)標(biāo)區(qū)分房屋使用單位的性質(zhì)來判斷房屋的用途性質(zhì)、現(xiàn)在的實(shí)際用途。28小類、8大類分別調(diào)查。例如，千萬不要把商業(yè)用房的辦公樓判斷成“辦公用房”等。（4）、房屋外觀的巡查程序：a、層數(shù)的構(gòu)成；b、有否退、錯(cuò)層；c、有否單元組成、有否門牌號(hào)碼組成、大型聯(lián)體結(jié)構(gòu)的綜合樓有否塔、裙樓組成、有否能夠分成單獨(dú)棟的組成；d、陽(yáng)臺(tái)的組成，是封閉還是不封閉、是有蓋還是無蓋、是否錯(cuò)位陽(yáng)臺(tái)、是否異型陽(yáng)臺(tái)；e、有否各種廊，是有柱、有蓋，是消防廊還是其他廊，門斗、門廊是單柱、雙柱、多柱，注意是門斗還是大雨蓬；f、有否露臺(tái)，注意露臺(tái)及陽(yáng)臺(tái)的區(qū)別；g、有否各種外管道、垃圾道、暖氣道、通風(fēng)道、采光井、地

7、下車道出口，有否室外樓梯；注意是否有象管井的，是通風(fēng)道的死空間等。h、有否主墻體，有否凸凹部分算面積的地方；i、外墻體與幕墻之間的關(guān)系；j、伸縮、沉降、變形縫的厚度，縫內(nèi)的房間是否相通，棟與外棟之間的分割墻體；k、勒腳及以上的判斷；l、頂層有否裝飾性的塔、頂蓋、構(gòu)配件；m、附屬房屋的服務(wù)情況；n、底層外走廊、檐廊、騎樓、過街樓是否臨街，還是為小區(qū)、為整棟服務(wù)；o、有否斜面及坡屋頂；p、外墻體的裝飾情況，要列出哪些裝飾部分算到主墻體；q、外觀上初步確定該房的大功能區(qū)r、確定方位。（5）、外業(yè)分層分戶的測(cè)量程序：a、分層丈量：當(dāng)有標(biāo)準(zhǔn)層時(shí)，注明幾至幾層同，但一定要丈量其中主層和此標(biāo)準(zhǔn)層的最上一層。

8、如相同層多于5層，中間層一定要在分戶丈量中復(fù)核一層，以此類推；將分層中的大邊尺寸相加積累之后與該層外框尺寸配比，在誤差范圍內(nèi)取平差值；丈量分層里面的技術(shù)層、附層、夾層、假層、老虎窗、氣屋關(guān)系；注意量取其中架空層、避難層、設(shè)備轉(zhuǎn)換層的高度是否有2.20M；每層核心筒、電梯間、樓梯等通道與該層相通歸屬關(guān)系；管道井的分布、尺寸；暗樓、復(fù)式層、退層與自然層的相互關(guān)系；水平通道的分隔、相通、用途、歸屬關(guān)系；每層的外墻及內(nèi)墻的厚度；（這是非常重要的）地下層、設(shè)備層、避難層、架空層內(nèi)各部分的用途、分割、歸屬、功能情況及尺寸。特別是地下層中的獨(dú)立車庫(kù)、消防、平戰(zhàn)結(jié)合人防工程的面積；平臺(tái)層上的布局，有否水箱間、

9、配電房、電梯機(jī)房、梯間房等b、分戶丈量：在分層丈量的同時(shí)，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)層的每一套分戶測(cè)量；按每層之中的戶號(hào)（室號(hào)或者權(quán)號(hào)）逐一測(cè)量其使用面積尺寸（測(cè)距儀一般只量一次）；戶內(nèi)結(jié)構(gòu)墻體、戶與戶之間的分割墻體尺寸量清、戶與外墻體的厚度丈取清楚；無預(yù)測(cè)圖紙的每一邊尺寸要注明，異型多邊形的戶室要丈取輔助計(jì)算面積尺寸，無預(yù)測(cè)圖紙，要?jiǎng)澓糜?jì)算草圖；戶內(nèi)一切可算使用面積的空間要量尺寸，含包含在戶內(nèi)的其他結(jié)構(gòu)面積；將每套戶的分段尺寸加墻厚的總尺寸與該層同一邊長(zhǎng)的尺寸相比較，在誤差范圍內(nèi)，再平差，求統(tǒng)一平差尺寸，如不符，要分析檢查是哪一尺寸出現(xiàn)錯(cuò)誤；確定陽(yáng)臺(tái)的封與不封，是內(nèi)陽(yáng)臺(tái)（符合圍護(hù)結(jié)構(gòu)主體墻內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)）凸、凹、半

10、凸凹性質(zhì)；戶套內(nèi)有否有假層、夾層、技術(shù)層、閣樓、暗樓、氣屋，有否有內(nèi)走廊，注意戶內(nèi)飄窗的高度；有否天蓬、天井、室內(nèi)樓梯，室內(nèi)樓梯有否有中空部分，有否分戶內(nèi)的管道井，戶內(nèi)大型結(jié)構(gòu)柱的尺寸；幾戶分戶門外有否將消防通道分為安全門內(nèi)的共有面積，有否將樓梯前室分割為幾戶門內(nèi)的共有面積；11、如果是團(tuán)結(jié)戶，要當(dāng)場(chǎng)確定指界人的指界點(diǎn)的尺寸及協(xié)議人的協(xié)議，以及墻體的歸屬（借、共、自），確定他項(xiàng)權(quán)利；12、將分戶草圖配以戶外草圖組成該層的分層圖；13、幾層相同的戶圖按分層圖一樣的原則，隔層、隔單元、隔23層要復(fù)測(cè)一次，不同布局樓層的分戶丈量要戶戶見面。14、丈量邊長(zhǎng)時(shí)，要注明是中線尺寸，還是內(nèi)空尺寸，還是外對(duì)外

11、尺寸。（6）、實(shí)測(cè)外業(yè)成果資料的整理a、當(dāng)一棟或幾棟房屋外業(yè)測(cè)量基本完成后，要整理以下資料：工具、儀器是否歸包；分棟房產(chǎn)調(diào)查測(cè)丈表是否遺漏；分層、分戶測(cè)丈表是否齊全，邊長(zhǎng)平差配賦或相同邊長(zhǎng)配賦是否合理、統(tǒng)一；施測(cè)人員姓名、日期、天氣、時(shí)間有否填寫；檢查有否漏項(xiàng)；實(shí)測(cè)計(jì)算表、草圖是否齊全。b、將外業(yè)測(cè)量的所有資料移交內(nèi)業(yè)人員，相關(guān)檢查人員進(jìn)行內(nèi)業(yè)程序和檢查程序。二、房產(chǎn)項(xiàng)目分棟測(cè)繪內(nèi)業(yè)（含預(yù)測(cè)）操作流程1、內(nèi)業(yè)（含預(yù)測(cè)）工作前的準(zhǔn)備工作：a、承接任務(wù)的工作人員將該任務(wù)的外業(yè)測(cè)丈表及調(diào)查表、測(cè)丈草圖、預(yù)算建施圖、建施修改圖、結(jié)施圖、大樣圖、平面圖、立面圖、剖面圖、變更設(shè)計(jì)書、公安部門核定的門牌號(hào)碼

12、證明等收集齊全；b、仔細(xì)分析各種圖紙之間的關(guān)系，層圖與戶圖邊長(zhǎng)尺寸之間的關(guān)系，邊長(zhǎng)是否閉合；c、仔細(xì)分析實(shí)測(cè)房屋的共有部位、名稱；d、仔細(xì)分析全算、半算、不算面積的部位；e、仔細(xì)分析全算面積不參攤、全算面積要參攤的部位；f、仔細(xì)分析棟分?jǐn)?、?fù)合功能區(qū)分?jǐn)?、單功能區(qū)分?jǐn)?、層分?jǐn)偟墓裁妗⒉课?、名稱、以及戶（套內(nèi)）分?jǐn)偟牟课幻Q及面積；g、在預(yù)測(cè)時(shí)，注意墻厚的分析，預(yù)加墻抹灰厚的厚度（光粉刷一般加3公分、外墻有貼面加5公分、無粉刷取中線尺寸）；h、仔細(xì)分析那些現(xiàn)有規(guī)范中沒有明確規(guī)定的，而其他類似規(guī)范中有規(guī)定的部位如何分?jǐn)?，?jīng)請(qǐng)示后再?zèng)Q定；i、分析那些在規(guī)范中有明確規(guī)定的，而其他類似規(guī)范中有的規(guī)定的部

13、位如何計(jì)算建筑面積，經(jīng)請(qǐng)示后再?zèng)Q定；j、仔細(xì)研究外業(yè)測(cè)量原始數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)計(jì)算圖紙中邊長(zhǎng)尺寸、角度轉(zhuǎn)換、墻體厚度、異型圖、各種結(jié)構(gòu)、各個(gè)部位的名稱等可以滿足作圖的條件否；2、內(nèi)業(yè)制圖、預(yù)測(cè)制圖：a、打開本單位內(nèi)業(yè)制圖操作系統(tǒng)，按規(guī)定程序進(jìn)入內(nèi)業(yè)制圖最佳狀態(tài)；b、按照先上后下，先外框、后內(nèi)框(原則如此)，按外業(yè)及圖上尺寸和預(yù)測(cè)圖紙尺寸進(jìn)行繪圖尺寸標(biāo)注；c、嚴(yán)格按照內(nèi)業(yè)操作程序或按自己在該程序的基礎(chǔ)上創(chuàng)新的方法，完成整個(gè)樓層的繪制；d、全鏡像、復(fù)制同一圖形時(shí)，要注意復(fù)制的對(duì)象是否與原圖形相符及對(duì)稱；e、注意在制圖中，微機(jī)的提示，并及時(shí)修改該提示的內(nèi)容；f、牢記邊長(zhǎng)尺寸，準(zhǔn)確無誤的輸入；g、各種圖示符號(hào)

14、、字體要符合國(guó)標(biāo)的有關(guān)規(guī)定；h、各種注記要注在圖形的各相關(guān)適中位置，大小同一；i、虛、實(shí)線要嚴(yán)格繪制清楚，粗細(xì)直線也要區(qū)別清楚；j、各種圖表的圖廊線內(nèi)、外的附屬注記嚴(yán)格按照房產(chǎn)圖示的規(guī)范符號(hào)及示例標(biāo)注清楚、準(zhǔn)確（如：地名、棟數(shù)、棟號(hào)、房屋名稱、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、年代、結(jié)構(gòu)、權(quán)屬面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偨?、占地面積、用地面積、院地面積、測(cè)繪單位、比例尺、指北針、測(cè)量日期、測(cè)丈人、繪制人、檢查人、審核人、單元號(hào)、樓層號(hào)、層數(shù)、戶號(hào)、何種圖幅、何種圖面、附層號(hào)、分?jǐn)傆?jì)算表、產(chǎn)權(quán)來源）；k、上述填寫均按照各種圖紙的名稱，分別填寫在：測(cè)丈草圖；測(cè)丈表；面積計(jì)算表；單棟私房權(quán)證附圖（丘圖）；棟圖、分層圖；

15、 分層分戶圖；分層權(quán)證附圖；分戶權(quán)證附圖；分?jǐn)傆?jì)算表。3、 內(nèi)業(yè)制圖（含預(yù)測(cè)算）的注意事項(xiàng)：切記圖上尺寸、實(shí)測(cè)尺寸絕對(duì)不準(zhǔn)錯(cuò)誤；全、半、不計(jì)算建筑面積的附屬房屋不能判斷錯(cuò)誤；在審核外業(yè)資料、圖紙時(shí)注意房屋有關(guān)部分的層高；分?jǐn)傇瓌t不能輸錯(cuò)；功能區(qū)不能判斷錯(cuò)誤；屬各個(gè)功能區(qū)等的共面部位名稱不能錯(cuò)；運(yùn)用軟件時(shí)，運(yùn)用鼠標(biāo)繪圖時(shí)，各結(jié)點(diǎn)、連結(jié)點(diǎn)、鏡像點(diǎn)、復(fù)制位等不能出錯(cuò)；墻厚分?jǐn)傆?jì)算時(shí)（預(yù)測(cè)）居中加厚度不能分?jǐn)傆?jì)算錯(cuò)地下室、車庫(kù)、架空層、避難層、消防通道、為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的管理用房、設(shè)備層、設(shè)備間等不能出錯(cuò)；房屋（異型）的角度轉(zhuǎn)換、弧形線局部或全部的半徑計(jì)算錯(cuò)誤；11、用微機(jī)作業(yè)標(biāo)注尺寸的鼠標(biāo)捕捉點(diǎn)不能出錯(cuò)；12、微機(jī)作業(yè)的附屬關(guān)聯(lián)、中空部分的繪制、圖層面的清晰、各種線號(hào)之間