房地產(chǎn)估價師《案例與分析》訓(xùn)練題

1、房地產(chǎn)估價師?案例與分析?訓(xùn)練題房地產(chǎn)估價師?案例與分析?訓(xùn)練題案例 1:某企業(yè)購得一個己停工 5 年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中 1-4 層 為 商業(yè)裙樓， 5-27 層為住宅，裙樓局部己完成了局部設(shè)備安裝。現(xiàn) 該企 業(yè)擬以商業(yè)裙樓 2、3、4 層的各一局部和 5-8 層住宅局部向銀 行申請 抵押貸款。問題：請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時 考慮的主要因素。參考答案：1. 題中所給出的已停工 5 年的' 在建工程，俗稱之為“爛尾樓， 購 置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4 層 的哪一局部，及 5-8 層住宅的哪一局部，即待估房地產(chǎn)的估價對象

2、 應(yīng)該予 以明確，當(dāng)時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原 建設(shè)單位 的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在 此根底上評 估的抵押價值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公 開市場價值扣 除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎 原那么進(jìn)行估價。2. 具體地說， 商業(yè)裙樓局部可以收益法為主， 輔之以市場法與假 設(shè) 開發(fā)法，住宅局部可以市場法為主，輔之以本錢法。無論采用什 么方 法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過 程中的 水電、設(shè)備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費 用均不是 小數(shù) ; 如果住宅局部是精裝修公寓或酒店式公寓， 那么同樣要 考慮裝飾、

3、 裝修費用。3. 除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開 發(fā)法評估抵押價值，對住宅局部以市場法、本錢法評估抵押價值， 在 確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、 土地 使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境根本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當(dāng)?shù)仡愃?商場及 住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、 銷售稅 費、開發(fā)本錢、報酬率資木化率等。案例 2：甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)工程，雙方各出資 1000 萬元，經(jīng) 尊 收益各按 50%分成。到工程建成時投資正好用完， 銷售費用也己 預(yù)提。 工程的總建筑而積10OO0m2,售價3000元/m2,銷售稅費為售價的7%。 銷售過程中

4、，乙拿出一套建筑而積 100m2的房屋送給朋 友，向甲提出 先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該工程在短期內(nèi)銷售 完成，實際銷售 費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款 2762. 1 萬元。甲提出本應(yīng) 雙方各分得 1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30 萬元的房屋，故乙實得 1351. 05萬元；乙那么認(rèn)為該套房屋的本錢 為 25 萬元，故只應(yīng)從自 己的應(yīng)得收入中扣除 12. 5萬元，自己應(yīng)分 得 1368. 55萬元。問題：假設(shè)不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理 ?應(yīng)該怎樣分配 ?為什么 ?參考答案：1. 甲、乙的分配方案均不合理。2. 甲應(yīng)分得 1395萬元，乙應(yīng)分得 1367. 1 萬元

5、。3. 因為，如果乙拿走的房屋用于銷售， 共可回收價款 2790 萬元 , 雙 方可各分得 1395萬元；由于送禮是乙的個人行為，不應(yīng)讓甲的收 入 受到影響，甲仍應(yīng)獲得 1395萬元，乙尚可獲得 1367. 1 萬元。案例 3： 某公司擁有一棟舊寫字樓， ?房屋所有權(quán)證? 記載的建筑面積為 460m2o 因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批 準(zhǔn)翻建， 建筑而積可增至600m2,該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合 算，擅自建成 建筑面積1000m2的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行 估價1. 能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在 () 。A. 政府房地產(chǎn)管理部門B. 政府規(guī)劃管理部門C. 政府土地管理部門D. 上級總公司2. 評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為 () 。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三個而積都不行3. 該公司委托評估應(yīng)選擇 () 。A. 房地產(chǎn)管理部門B. 資產(chǎn)管理部門C. 有資格的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)D. 驗資機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)答案： B, D,C解析：2.