江陰云亭項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

1、江陰云亭項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告目錄第一章 江陰市宏觀分析一、地理、人口等城市概況二、經(jīng)濟(jì)概況三、交通概況四、區(qū)域規(guī)劃五、本章概述第二章 江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析一、總體市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r良好，無泡沫之虞1.總投資、總銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)2.土地市場(chǎng)成交量逐年增加，土地價(jià)值得到提高3.開發(fā)企業(yè)越來越重視整合外部資源4.大盤開發(fā)熱點(diǎn)逐步外延5.2010年宏觀政策導(dǎo)向分析二、江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊研究1.板塊布局2.板塊特征3.板塊發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析4.板塊房地產(chǎn)發(fā)展分析三、各類物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析1.寫字樓、商業(yè)用房開發(fā)節(jié)奏加快2.住宅市場(chǎng)銷售狀況良好，小高層開發(fā)步伐加快3.酒店式公寓市場(chǎng)前景看好，投資類產(chǎn)品受到追捧四、當(dāng)前酒店

2、式公寓產(chǎn)品分析1.暢銷產(chǎn)品基本特征2.江陰酒店式公寓項(xiàng)目戶型區(qū)間分析3.江陰酒店式公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間分析4.江陰酒店式公寓客源分析5.酒店式公寓等投資類產(chǎn)品成為新的關(guān)注焦點(diǎn)五、房地產(chǎn)開發(fā)、投資現(xiàn)狀及發(fā)展分析 1.居民潛在購(gòu)買力較大2.市場(chǎng)產(chǎn)生新的投資熱點(diǎn)3.開發(fā)投資呈現(xiàn)多元化第三章 云亭鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、地理位置與交通配套二、綜合圈層的教育、醫(yī)療、體育、文化等配套三、云亭鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)概覽第四章 重點(diǎn)樓盤剖析地塊分析1.地塊位置2.地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃指標(biāo)3.項(xiàng)目四至道路狀況4.項(xiàng)目SWOT分析第一章 江陰市宏觀分析一、 地理、人口等城市概況江陰市位于長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)，地處蘇錫?！敖鹑恰钡膸缀沃行?/p>

3、。北枕長(zhǎng)江，與靖江市隔江相望；南近無錫；東接常熟、張家港；西連常州、武進(jìn)，與上海直線距離140余公里。江陰市總面積987.5平方公里，陸地面積811.7平方公里，水域面積175.8平方公里，其中長(zhǎng)江水面56.7平方公里，沿江深水岸線長(zhǎng)達(dá)35公里。城市建成區(qū)為52平方公里。江陰市轄6個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)：澄江街道、城東街道、夏港街道、申港街道、璜土鎮(zhèn)、利港鎮(zhèn)、月城鎮(zhèn)、青陽(yáng)鎮(zhèn)、徐霞客鎮(zhèn)、南閘街道、云亭街道、華士鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、長(zhǎng)涇鎮(zhèn)、顧山鎮(zhèn)、祝塘鎮(zhèn)。江陰城市常住人口近200萬，其中戶籍人口約120萬，外來人口80余萬。江陰本地居民富庶、治安環(huán)境良好、重視傳統(tǒng)習(xí)俗、民風(fēng)樸素。二、 經(jīng)濟(jì)概況江陰市是一

4、個(gè)經(jīng)濟(jì)比較富裕，發(fā)展速度較快的縣級(jí)市，以規(guī)模企業(yè)、名優(yōu)產(chǎn)品為支撐，形成了特色冶金、高檔紡織、精密機(jī)械、造紙及彩印包裝、精細(xì)化工五大支柱產(chǎn)業(yè)，另外電子信息、光機(jī)電一體化、新材料等一批新興產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅猛。被稱為“全國(guó)十大財(cái)神縣級(jí)市”之一，并在全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力排名中連續(xù)幾年列第一，到09年已實(shí)現(xiàn)了“七連冠”。n 從歷年城市GDP及人均GDP來看GDP和人均GDP是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)，以上圖表顯示，江陰從2004至2009年，GDP和人均GDP是一個(gè)穩(wěn)步上升的過程，其中09年人均GDP達(dá)到了142572元，突破了20000美元大關(guān)。n 從歷年全市固定資產(chǎn)投資來看據(jù)了解，江

5、陰市在2003年前的固定資產(chǎn)投資相對(duì)在一個(gè)較低的水平（2002年約11億元），但從上表分析來看，從2004年以來，全市的固定資產(chǎn)得到了大幅度提高，尤其是2009年，漲幅達(dá)到了20%以上。這體現(xiàn)了江陰的經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年加強(qiáng)，并且為以后經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。n 從歷年全市財(cái)政收入來看從上圖顯示，江陰09年全年財(cái)政收入271.28億元，比上年增長(zhǎng)10.72%，其中一般預(yù)算收入110.77億元，增長(zhǎng)8.40%，財(cái)政收入占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為15.83%。在全國(guó)十大財(cái)神縣財(cái)政收入排名中連續(xù)幾年排名前三（昆山市穩(wěn)居第一，張江港市第二位）。n 從歷年全市城鎮(zhèn)人均可支配收入來看2004年至2009年，江

6、陰市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)了近一倍，增幅保持較高水平，說明老百姓的口袋正充實(shí)起來。n 從歷年全市人口變化來看從人口總量和變化來看，江陰近年來外來人口增速明顯；相關(guān)信息報(bào)告，預(yù)計(jì)到2012年，城市外來人口可達(dá)90萬，占城市戶籍人口比重約67%，外來人口已成為推動(dòng)江陰城市發(fā)展不可低估的力量，這也利于城市的房地產(chǎn)發(fā)展。（2009年全市戶籍人口約為120.35萬人）n 江陰市2010年上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)值同比增長(zhǎng)工業(yè)總產(chǎn)值2727億19.41%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額325.55億25.12%財(cái)政總收入185.46億43.58%城鎮(zhèn)人均可支配收入1658012.3%農(nóng)村居民人均收入101

7、9612.2%從上表可以看出，江陰市2010年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，各項(xiàng)指標(biāo)保持較快的增長(zhǎng)速度。從與其周邊相關(guān)縣級(jí)市城市比較來看（常熟、張家港、昆山），江陰市的固定資產(chǎn)投資總額，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資總額僅次于昆山；但從歷年來的增長(zhǎng)速度來看，江陰已有趕超昆山之趨勢(shì)。三、 交通概況江陰地處蘇中、蘇南地區(qū)的交通咽喉要道，交通便捷，歷來為大江南北的重要交通樞紐和江海聯(lián)運(yùn)、江河換裝的天然良港。錫澄高速和江陰長(zhǎng)江大橋使城市間往來相當(dāng)便利。由于江陰的特殊地理位置，與上海、無錫、蘇州、南京等長(zhǎng)三角地區(qū)城市距離都很接近，而且江陰地處長(zhǎng)江南岸，水路交通十分發(fā)達(dá)。江陰本地沒有客運(yùn)火車站，原本規(guī)劃的火車站現(xiàn)也作為貨運(yùn)車站

8、使用。目前江陰汽車站主要使用的是江陰西站。車站環(huán)境比較差，人流比較擁擠。主要發(fā)往旅客的地區(qū)為長(zhǎng)三角地區(qū)。在未來的規(guī)劃中，江陰將有三處現(xiàn)代化汽車駁運(yùn)車站。分別為江陰新客運(yùn)中心、江陰汽車西站、江陰汽車東站。四、 城市規(guī)劃江陰按100萬人口的中等城市規(guī)劃，城市規(guī)劃用地范圍198平方公里，城區(qū)規(guī)劃7個(gè)居住區(qū)，分別為城中居住區(qū)、城東居住區(qū)、城西居住區(qū)、城南居住區(qū)、夏港居住區(qū)、山觀居住區(qū)、云亭居住區(qū)。江陰市政府根據(jù)其區(qū)位條件，發(fā)展?jié)摿?，修訂了江陰市城市總體規(guī)劃（2002-2020年）的規(guī)劃方針，分近期（2002-2006年）、中期（2007-2010年）、遠(yuǎn)期（2011-2020年）三個(gè)主要發(fā)展階段，逐步

9、把江陰主城區(qū)建設(shè)成：l 城市規(guī)劃區(qū)：全市域，總面積988平方公里。l 城市規(guī)劃用地：東起江陰市界，西至新溝河，南起南快速路，北至長(zhǎng)江，總面積約198平方公里。l 城市性質(zhì)：現(xiàn)代化的工業(yè)港口城市，交通樞紐，歷史文化名城。l 城市人口規(guī)模：55萬人。 l 城市用地規(guī)模：6600公頃，人均建設(shè)用地120平方米。l 城市用地發(fā)展方向：城市用地主要向東向西、次要向南發(fā)展。l 城市目標(biāo)：建成富有特色的現(xiàn)代化濱江城市。l 城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)：規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為帶狀組團(tuán)式，由指狀綠地系統(tǒng)分隔成四個(gè)組團(tuán)：中組團(tuán)、東組團(tuán)、西組團(tuán)、南組團(tuán)，在城市東、南、西部布置三個(gè)工業(yè)區(qū)，沿人民路、虹橋路、通江路形成“H”形商業(yè)中心

10、。l 城鎮(zhèn)的空間結(jié)構(gòu)：一城四區(qū)即中心城區(qū)、澄東片區(qū)、澄西片區(qū)、長(zhǎng)涇片區(qū)、青陽(yáng)片區(qū)。五、 本章概述：l 江陰有著較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，并有著外向型、開放式的發(fā)展趨勢(shì)，城市處于健康發(fā)展階段。l 江陰有著廣泛的村鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的、可持續(xù)發(fā)展。l 江陰有著四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)和較好的市政配套基礎(chǔ)設(shè)施。但城際交通網(wǎng)絡(luò)略顯不足，特別是鐵路客運(yùn)線的缺乏，影響外地人才的向內(nèi)流動(dòng)以及外地投資者的進(jìn)入。l 城區(qū)作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心的地位，向村鎮(zhèn)輻射，有著不可替代的財(cái)富與人居集聚效應(yīng)。l 城市人口快速增長(zhǎng)，居民收入水平不斷提高，具備了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)于住宅的改善性需求與商業(yè)的投資性需求必將日益旺盛，有利

11、于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)高速發(fā)展。第二章 江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析一、 總體市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r良好，無泡沫之虞1. 總投資、總銷售量穩(wěn)步增長(zhǎng)在近兩年江陰樓市繼續(xù)升溫、交易持續(xù)放量、價(jià)格漲幅較快的市場(chǎng)格局下，江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)已提升了一個(gè)臺(tái)階：從投資增幅來看，2009年的房地產(chǎn)投資額78.95億元，較2008年的77.79億元，增幅為1.50%，這一增幅遠(yuǎn)低于國(guó)有及其它投資的增幅，這說明江陰的房地產(chǎn)投資還處在一個(gè)成長(zhǎng)期；從總銷售量來看，2009年江陰預(yù)銷售房地產(chǎn)面積為254.36萬平方米，同比增長(zhǎng)幅度近80%，雖然2010年江陰受政策的影響，成交量一度下滑，但從全年的成交量來看，超過火爆的09年，雖然2011

12、年政策持續(xù)趨緊，但江陰作為三線城市受政策的影響較少，沒有一線、二線城市的限購(gòu)令等措施，對(duì)購(gòu)房的需求抑制較弱。所以，我司預(yù)計(jì)江陰2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)持續(xù)近兩年的暢銷趨勢(shì)，相應(yīng)的房地產(chǎn)投資幅度還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。單位：億元單位：萬平方米單位：萬平方米2. 土地市場(chǎng)成交量逐年增加，土地價(jià)值得到提高江陰09年土地市場(chǎng)異?；馃幔山换钴S（僅截止2009年12月底，出讓土地總面積是08年的3倍多，總金額已經(jīng)達(dá)到08年的5倍），而且近兩年供應(yīng)量充足，同時(shí)地王頻出也為以后房?jī)r(jià)的上升奠定了基礎(chǔ)，如：2009.8.27：總價(jià)65300萬，400萬/畝（敔山灣地塊）；2009.9.18：總價(jià)14420萬，1020萬

13、/畝，樓面地價(jià)6961元/平米；2009.10.22：總價(jià)10億9千萬，海岸投資（臨港新城）；2009.10.22：總價(jià)18億400萬，江蘇陽(yáng)光（城南）。 2010年，江陰土地市場(chǎng)成交量在2009年高峰的基礎(chǔ)上再次放大，達(dá)5410畝，但市區(qū)土地的成交量比例呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。未來市區(qū)土地市場(chǎng)將逐漸呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，江陰房地產(chǎn)整體市場(chǎng)也將面臨大開發(fā)的機(jī)遇。3. 開發(fā)企業(yè)越來越重視整合外部資源今年本市項(xiàng)目，無論城郊大盤別墅還是多層洋房，從規(guī)劃水平、園林設(shè)計(jì)、戶型創(chuàng)意都上了一個(gè)臺(tái)階，這主要得益于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)所帶來的發(fā)展，開發(fā)公司都注重仔細(xì)研究市場(chǎng)，高度重視項(xiàng)目品質(zhì)和細(xì)節(jié)，日益滿足居民消費(fèi)品位提高帶來的新的購(gòu)

14、房需求。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上紛紛請(qǐng)來外域或者外地大師參與，在建筑施工方面大量地運(yùn)用了新技術(shù)、新工藝、新材料，尤其是在大規(guī)模社區(qū)體現(xiàn)得更加突出，開發(fā)商都能以開放的心態(tài)來提升產(chǎn)品質(zhì)量。而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，無論是城區(qū)的商圈還是郊區(qū)新興的商圈，商業(yè)中心的土地核心資源是非常少的，包括二線三線城市，這種區(qū)域性的商業(yè)資源可能只有幾塊，未來的土地包括資產(chǎn)的升值空間巨大。所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更加需要對(duì)市場(chǎng)的把握以及對(duì)外部資源的合理配置與整合。在江陰，我們調(diào)研了不少的商業(yè)項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目都有明確的市場(chǎng)定位，對(duì)物業(yè)公司的選擇以及對(duì)主力店的招商引進(jìn)都有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。特別是一些酒店式公寓項(xiàng)目，都有部分樓層作為酒店，并引進(jìn)專業(yè)的酒

15、店管理公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，不僅提升了整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值，也為潛在投資者注入強(qiáng)心劑。4. 大盤開發(fā)熱點(diǎn)逐步外延（1）未來住宅各產(chǎn)品的供應(yīng)分析2011年江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是低密度產(chǎn)品的競(jìng)相上市亮相，公寓的產(chǎn)品相對(duì)減少，這就使得普通商品房的供應(yīng)量出現(xiàn)缺口，價(jià)格上漲，而購(gòu)買低密度產(chǎn)品的群體，因其超強(qiáng)的購(gòu)買能力，大部分不會(huì)受到政策的制約，相反低密度產(chǎn)品反而能拉升普通公寓的預(yù)計(jì)售價(jià)。預(yù)計(jì)2011年市場(chǎng)供應(yīng)量主要集中于城南及敔山灣新城兩大板塊，2011年的市場(chǎng)整體預(yù)期價(jià)格也將因低密度產(chǎn)品供量的放大而被拉升。（2）商品房2011年市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，2011年江陰房?jī)r(jià)仍然處于高位運(yùn)行，不排除上漲可能。從去化情

16、況和未來供應(yīng)情況來看，2011年江陰整體市場(chǎng)將仍保持較高的去化水平，江陰市區(qū)房地產(chǎn)主力供應(yīng)板塊為南區(qū)、西區(qū)、敔山灣新城，市區(qū)與東區(qū)供量有限。（3）各板塊的開發(fā)趨勢(shì)城中：城中后續(xù)供應(yīng)有限，主要以商務(wù)辦公和小規(guī)模住宅供應(yīng)為主，但未來仍存在舊城改造拆遷的潛在可能。城北：目前僅有君臨世家一個(gè)樓盤在售，發(fā)展受限，未來供應(yīng)量有限。城西及臨港新城：未來供應(yīng)量以滿足剛性需求及改善性需求為主，產(chǎn)品以中低端為主，未來供量充足，區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目比較多，城西CBD概念呼之欲出，板塊的升值潛力巨大。城南：南組團(tuán)未來供應(yīng)量較大，同時(shí)受益于政府恢復(fù)南大門風(fēng)貌的規(guī)劃，未來供量較大，南門后期產(chǎn)品將以中高端為主，未來江陰中高層首選居

17、住之地。城南將成為江陰開發(fā)商最熱衷的開發(fā)區(qū)域。敔山灣新城：未來的低密度富人聚集區(qū)，江陰高層度假、養(yǎng)老的首選區(qū)域。目前該區(qū)域所在的云亭鎮(zhèn)商業(yè)比較落后，缺乏中高端商辦項(xiàng)目的供應(yīng)。5. 2010年宏觀政策導(dǎo)向分析2010年，政策從“國(guó)十條”、二次調(diào)控、“限購(gòu)令”、加息等多個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合調(diào)控，不過從調(diào)控的效果來看，除“4.15國(guó)十條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有2-3個(gè)月的波動(dòng)外，2010年房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路高歌猛進(jìn)，新政對(duì)2010年的房?jī)r(jià)未能起到有效的抑制作用。但2011年國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)行調(diào)控，“新國(guó)八條”的出臺(tái)，威力巨大，住宅市場(chǎng)成交量一度陷入冷清。在住宅受調(diào)控趨冷的同時(shí)，不受此次調(diào)控影響的

18、商業(yè)地產(chǎn)卻成了很多投資客的新目標(biāo)，各地均出現(xiàn)商鋪、寫字樓熱銷的現(xiàn)象。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)認(rèn)為，國(guó)家調(diào)控的重點(diǎn)將主要集中在事關(guān)民生的住宅產(chǎn)業(yè)上，而對(duì)于非住宅項(xiàng)目，國(guó)家及地方政府將會(huì)大力支持，商業(yè)地產(chǎn)將引領(lǐng)投資者新一輪的投資熱潮。所以我司認(rèn)為：（1）從經(jīng)濟(jì)情況來看，今年江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)將依然處于良好的發(fā)展環(huán)境中。（2）從政策走勢(shì)來看，今年整個(gè)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境是趨緊的，今年的樓市政策還會(huì)繼續(xù)加碼，投資者目光會(huì)逐漸從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到商辦市場(chǎng)。二、 江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊研究1. 板塊布局根據(jù)地理上的自然劃分以及江陰客戶的心理界定，我們大致可把江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為四大板塊，即：城東板塊、中心板塊、城南板塊、

19、城西板塊。2. 板塊特征l 城東板塊：城市重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的“城市客廳”，市政府新址所在區(qū)域，居住人群主要為政府官員及公務(wù)員，就目前發(fā)展來說，城東板塊將成為江陰的“貴族”居住區(qū)，城市新的中心城區(qū)；敔山灣新城也屬于城東板塊。l 中心板塊：沿人民路兩側(cè)向南北輻射，因?yàn)槿嗣衤窞榻幊菂^(qū)商業(yè)中心，也是江陰歷史以來的中心老城區(qū)，在商業(yè)、醫(yī)療、文體、教育、休閑娛樂等生活配套上均有著其它板塊不可比擬的優(yōu)勢(shì)。l 城西板塊：以規(guī)劃建設(shè)的“臨港新城”為中心，城區(qū)內(nèi)以通江路為界以西，地勢(shì)平坦，規(guī)劃整齊，道路寬闊；就目前規(guī)劃建設(shè)來看，較之城東板塊，其發(fā)展速度、配套、人氣相對(duì)較慢，但隨著政府規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移以及區(qū)域配套不斷

20、完善，人氣不斷上升，該板塊將成為江陰城區(qū)未來的一個(gè)主要居住區(qū)。l 城南板塊：以環(huán)城南路為界往南延伸，區(qū)域配套較差、居住群體相對(duì)為江陰弱勢(shì)群體，在江陰人的心目中屬“貧民區(qū)”印象；隨著城市不斷的發(fā)展，以及江陰城市發(fā)展的區(qū)域局限性（東、西、北方向延伸的限制），政府在中遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)中，把城南板塊也納入了重要的建設(shè)區(qū)域之一（規(guī)劃道路建設(shè)的加快、舊區(qū)動(dòng)拆遷的落實(shí)等舉措已說明問題）。3. 板塊發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析對(duì)比城東板塊中心板塊城西板塊城南板塊優(yōu)勢(shì)緊接高速公路江陰市區(qū)出入口；毗鄰江陰大橋景觀綠化帶，隔黃山與長(zhǎng)江相望，具有極佳的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)；區(qū)域整體人文素質(zhì)較高客戶認(rèn)可度高，屬理想居住區(qū)域。生活配套充

21、足；生活便利性高；地段價(jià)值較高；人氣足；土地稀缺性；區(qū)域前景看好；政府規(guī)劃導(dǎo)向清晰；可擴(kuò)展性較強(qiáng)；整體形象較好；城市化發(fā)展板塊之一，屬于城市中心板塊外擴(kuò)區(qū)域；已列入城市重點(diǎn)建設(shè)板塊之一，未來可塑造空間大。劣勢(shì)板塊可擴(kuò)展余地小板塊可改造性不大，區(qū)域內(nèi)不合理的建設(shè)規(guī)劃優(yōu)化難度大生活配套、生活便利性略差，屬于城市發(fā)展相對(duì)獨(dú)立板塊，受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展限制及人口導(dǎo)入限制目前人文環(huán)境差，屬于市區(qū)邊緣地帶4. 板塊房地產(chǎn)發(fā)展分析江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)沿長(zhǎng)江呈帶狀發(fā)展，受政府導(dǎo)向較多。未來市場(chǎng)住宅供應(yīng)量主要集中在城西、城南和敔山灣，三者定位不同，而城南作為近期熱點(diǎn)未來有定位提高的趨勢(shì)。而商辦市場(chǎng)供應(yīng)量主要集中在臨港新城以

22、及城東板塊，主要以臨港CBD和市政中心為主要的契合點(diǎn)。我們可以從各板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)未來供應(yīng)量來分析：l 中心板塊：未來供應(yīng)量有限，主要是以商務(wù)辦公和小規(guī)模住宅供應(yīng)為主，但存在部分舊城改造的潛在供應(yīng)可能。l 城西及臨港新城板塊：供應(yīng)量較大，以滿足剛性需求和首次改善需求為主，寫字樓、酒店公寓等相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量比較大。 l 城南板塊：未來住宅供應(yīng)量較大，同時(shí)受益于政府恢復(fù)南大門風(fēng)貌的規(guī)劃。但相對(duì)而言，商業(yè)配套還不夠完善，辦公需求也不是很大。l 城東板塊：作為“城市客廳”的一個(gè)區(qū)域開發(fā)概念，城東住宅供應(yīng)量有限，商務(wù)氛圍較好，辦公及商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量充足，CBD主要商務(wù)區(qū)都集中在此板塊；而敔山灣新城，作為低

23、密度富人聚集區(qū)，仍將是城市房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)。城東“城市客廳”規(guī)劃布局圖三、 各類物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析1. 寫字樓、商業(yè)用房開發(fā)節(jié)奏加快2010年房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)后，全國(guó)各地的住宅地產(chǎn)彌漫著濃厚的觀望情緒，許多炒房投資客紛紛退場(chǎng)。由于此次調(diào)控主要針對(duì)商品房市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)并不受此次調(diào)控的影響。而由于投資途徑的短缺，讓很多投資者把眼光聚焦到商業(yè)地產(chǎn)。2010年江陰商業(yè)地產(chǎn)無論是在量上還是質(zhì)上，甚至是種類都呈現(xiàn)出飛躍式的井噴態(tài)勢(shì)，包括城市綜合體在內(nèi)的諸多新型商業(yè)形態(tài)開始在江陰出現(xiàn)。市中心商業(yè)有澄江福地；大型綜合商業(yè)體如中信泰富廣場(chǎng)、佳兆業(yè)城市綜合體；專業(yè)商品市場(chǎng)如新生活未來居家、紅星美凱龍；商品批發(fā)市場(chǎng)

24、如南閘金三角市場(chǎng)、永康五金城；專業(yè)寫字樓如總部壹號(hào)、新中心、芙蓉國(guó)際大廈；酒店式公寓有戴斯商務(wù)國(guó)際、摩爾一號(hào)、長(zhǎng)晟豪生等。這些層出不窮的商業(yè)項(xiàng)目，標(biāo)志著江陰商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，正隨著江陰城市的擴(kuò)張和消費(fèi)模式的改變而悄然改變，原先老城區(qū)商業(yè)一枝獨(dú)大的局面，將被周邊日益興起的新商圈改變?？偟膩碇v，江陰商業(yè)地產(chǎn)不缺資金，不缺出租率，缺的是更多好的產(chǎn)品。更好的品質(zhì)、更多的升值空間、更高的投資回報(bào)率會(huì)是吸引資金流向商業(yè)地產(chǎn)的不二選擇，而目前商辦市場(chǎng)的快速開發(fā)節(jié)奏也給投資者越來越多的投資信心。 我司認(rèn)為，江陰商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)是非常樂觀的，但也需要認(rèn)清一個(gè)現(xiàn)實(shí)，江陰的商業(yè)地產(chǎn)相比住宅產(chǎn)品來講，還處于比較初級(jí)的階段

25、，需要更多更好的產(chǎn)品，來吸引更多投資者的眼光。 2. 住宅市場(chǎng)銷售狀況良好，小高層開發(fā)步伐加快從各個(gè)片區(qū)來看，無論是繁華的城中區(qū)域，還是較偏的城東、城西、城南板塊，每個(gè)區(qū)域里各式項(xiàng)目（非常失敗的項(xiàng)目除外）的銷售率都比較高。（1）江陰商品房市場(chǎng)供應(yīng)成交情況江陰市場(chǎng)08年后復(fù)蘇十分迅速，受金融危機(jī)影響不大，成交面積同比增長(zhǎng)超過50%，以改善性需求為主；剩余存量不多，約166萬方，大約一年的消化體量，其中住宅約100萬方左右，多層占到約40%，城中心區(qū)存量較少，不足35萬方，其中又以高層住宅為主。由于08年開發(fā)商普遍推遲施工，導(dǎo)致09年竣工面積大大下降，市場(chǎng)供應(yīng)量減少而成交量放大，并以消化市場(chǎng)存量為

26、主；而09年成交的土地大部分集中在下半年，該批土地開發(fā)，商品房上市集中在2010下半年左右，因此2010年下半年，江陰商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)成交量劇增的現(xiàn)象。（2）江陰市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2010年上半年，江陰市出讓國(guó)有建設(shè)用地117.75萬平方米，出讓金額24.49億元；上半年商品房供求市場(chǎng)總體相對(duì)比較平穩(wěn)，其中累計(jì)商品房供應(yīng)量為66.48萬平方米，而商品房的成交量為61.24萬平方米，供求比1.08：1。2010年4月以來，由于受宏觀政策影響，江陰市住宅商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了成交均價(jià)下滑的現(xiàn)象；但 6月住宅商品房市場(chǎng)并沒有如同外界預(yù)計(jì)的那樣，再次出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的被動(dòng)局面，而是在逆市中實(shí)現(xiàn)“量?jī)r(jià)穩(wěn)定”的

27、可喜開局，這主要?dú)w功于鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤的刺激作用。進(jìn)一步說明成交市場(chǎng)正向理性的方向邁進(jìn)。2010年江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲幅度被放大，年度漲幅達(dá)41%（2300元/平米），其2009-2010年開發(fā)商銷售資金回籠較快，地價(jià)上漲，品質(zhì)提升，使得2011年房地產(chǎn)開發(fā)成本大幅增加，不過開發(fā)商資金充足。預(yù)計(jì)2011年江陰商品房房?jī)r(jià)仍然處于高位運(yùn)行，不排除大幅度上漲可能。（3）江陰城鎮(zhèn)人均居住面積江陰城鎮(zhèn)人均居住面積在2000年至2008年，一直處于穩(wěn)步上升的過程，2008年人均居住面積達(dá)到33.5平方米。72 / 72文檔可自由編輯打印3. 酒店式公寓市場(chǎng)前景看好，投資類產(chǎn)品受到追捧酒店式公寓是借鑒產(chǎn)權(quán)式酒店

28、隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和住宅產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新升級(jí)的產(chǎn)物。酒店式公寓是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的中長(zhǎng)期住宅。酒店式公寓為酒店類物業(yè)，但其居家特色是其與酒店的最大區(qū)別之一。（1）酒店式公寓與酒店、普通公寓的區(qū)別類別定位產(chǎn)權(quán)物業(yè)性質(zhì)物業(yè)管理能否出租建筑形式服務(wù)開發(fā)商成本開發(fā)商利潤(rùn)酒店式公寓服務(wù)式公寓定位于需要酒店服務(wù)但又要求價(jià)格較低、租期較長(zhǎng)的客戶單一產(chǎn)權(quán)酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理只租不售有廚房能夠提供酒店水準(zhǔn)服務(wù)與管理的高檔公寓四者中，物業(yè)管理成本僅高于普通公寓資金回籠慢、升值空間大非單一產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓定位于需要酒店服務(wù)但又要求價(jià)格較低、租期較長(zhǎng)的客戶非單一產(chǎn)權(quán)多為酒店（

29、也有公寓性質(zhì)）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理先售后租（管理方統(tǒng)一出租）有廚房能夠提供酒店水準(zhǔn)公寓與管理的高檔公寓四者中，物業(yè)管理成本次高資金回籠快、升值空間大，部分利潤(rùn)需與業(yè)主分?jǐn)偩频甓唐谧∷蘅蛻魡我划a(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理只租不售無廚房全套酒店服務(wù)四者中，物業(yè)管理成本最高資金回籠慢、升值空間大普通公寓自主客戶非單一產(chǎn)權(quán)住宅房間由業(yè)主自主處理，物業(yè)提供公共服務(wù)可租可售有廚房普通物業(yè)四者中，物業(yè)管理成本最低最近回籠快、升值空間小（2）江陰酒店式公寓項(xiàng)目的發(fā)展情況從2001年開始，江陰便有了酒店式公寓的概念，當(dāng)然這一概念來源于深圳某樓盤，起初的江陰青果路鴻雁公寓二至十層就引進(jìn)此類概念卻因?yàn)殚_發(fā)商實(shí)施力度不夠未能實(shí)現(xiàn)

30、，但此理念未能實(shí)施就十年后的今天來看不得不說是一種遺憾。其后的數(shù)年間，麗都酒店式公寓、名人國(guó)際等都在江陰市場(chǎng)開發(fā)過酒店式公寓項(xiàng)目，并且獲得了成功，最初喜歡大戶型的江陰市民并不能夠接受，但在了解了酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)并不在于自住而來源于強(qiáng)悍的資金回報(bào)率，酒店式公寓產(chǎn)品在江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)站穩(wěn)了腳跟。從此酒店式公寓在許多新開發(fā)樓盤中拔地而起，一發(fā)不可收拾。酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)的上選。因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資對(duì)多數(shù)人而言，是有超值回報(bào)空間的。通常，酒店的租金要比公寓高出30。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其他物業(yè)項(xiàng)目所難以比擬的。根據(jù)酒店式公寓具體情況來看，高檔項(xiàng)目占用資金相對(duì)較多，回報(bào)

31、周期相對(duì)較長(zhǎng)，所以更適合中長(zhǎng)線投資者。（3）江陰酒店式公寓項(xiàng)目銷售情況分析根據(jù)近兩年的酒店式公寓銷售情況來看，市場(chǎng)反映較好：項(xiàng)目名稱銷售率順達(dá)西紅市97%名人國(guó)際二期95%摩爾1號(hào)19%（2011年1月開盤）戴斯國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)91%（2010年4月開盤）長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓40%（2010年4月開盤）嘉年華國(guó)際廣場(chǎng)酒店公寓未開盤總部壹號(hào)酒店公寓未開盤江南尚城未開盤2010年房產(chǎn)新政出臺(tái)后，市場(chǎng)成交量明顯以商業(yè)性質(zhì)房源為主打，長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓、戴斯國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)為精裝酒店式公寓的代表，和新國(guó)際、金屬材料市場(chǎng)為專業(yè)市場(chǎng)的代表，這些項(xiàng)目在2010年均有不俗的銷售表現(xiàn)。由此我們可以看到，由于商業(yè)性質(zhì)的樓盤受到

32、新政的影響很小，成交開始凸顯，而商業(yè)樓盤的市場(chǎng)價(jià)向來很高，所以低總價(jià)，小面積的酒店公寓產(chǎn)品銷售狀況很好，投資熱度在不斷上升。四、 當(dāng)前酒店式公寓產(chǎn)品分析1. 暢銷產(chǎn)品基本特征從目前江陰市場(chǎng)酒店式公寓情況來看。主要的暢銷產(chǎn)品戶型大小主要集中在5080平方米。具體的暢銷產(chǎn)品特征見下圖：目前暢銷產(chǎn)品的基本特征：l 戶型面積在50-80之間。l 戶型總價(jià)在50萬-70萬之間。l 項(xiàng)目可提供菜單式裝修，即客戶可自由選擇是否裝修以及裝修標(biāo)準(zhǔn)。l 項(xiàng)目有部分物業(yè)由開發(fā)商自行持有，并引進(jìn)專業(yè)的酒店管理機(jī)構(gòu)，對(duì)酒店以及公寓提供同等質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)。l 項(xiàng)目能夠提供售后出租代管服務(wù)，并且投資回報(bào)率能達(dá)到6%以上

33、。2. 江陰酒店式公寓項(xiàng)目戶型區(qū)間分析項(xiàng)目名稱主力戶型面積（平方米）摩爾1號(hào)48一房；90、106二房長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓60一房；120二房總部壹號(hào)58、120（有平層和挑高型）戴斯國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)53一房一廳、88一房二廳江南尚城38、52、55、58、62嘉年華城市廣場(chǎng)戶型未出從戶型面積來看：Ø 江陰酒店式公寓普遍以50-60平米一房為主，伴有80-120平米的二房Ø 戶型附加值不高，基本以純毛坯房或者精裝修房為主l 市場(chǎng)偏好主力為小戶型，戶型面積應(yīng)在合理的控制總價(jià)的情況下，追求合理的舒適度，更能迎合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。l 離市中心越近，樓盤品質(zhì)相對(duì)越高。3. 江陰酒店式公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)

34、格區(qū)間分析單位：元單位：元由西向東l 江陰目前酒店式公寓市場(chǎng)均價(jià)在9000-18000元/平方米左右。l 江陰地區(qū)酒店式公寓價(jià)格區(qū)間共分8500-9000，9000-14000，14000-18000元/平方米三個(gè)階梯，階梯價(jià)格區(qū)分明顯。l 江陰地區(qū)沿線項(xiàng)目由西向東價(jià)格遞增且增幅明顯。江陰主市區(qū)酒店公寓目前沒有在售的項(xiàng)目。（江南尚城目前還未開售）4. 江陰酒店式公寓客源分析目前江陰酒店式公寓的主要客源有以下幾種類型：區(qū)域主力/輔助客戶類型客戶描述江陰主城區(qū)主力主城區(qū)二次置業(yè)自住客戶由于江陰本地人比較富裕，樂于購(gòu)買低總價(jià)的酒店公寓作為自己的第二住所。當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)工廠老板當(dāng)?shù)仄髽I(yè)老板有足夠的購(gòu)買力，且

35、購(gòu)買欲望強(qiáng)烈。輔助江陰市區(qū)投資客戶有一定的資金實(shí)力，需要一定投資回報(bào)率的產(chǎn)品來抵抗資金貶值。周邊縣市客戶由于相鄰的地理位置，常州、無錫市投資客戶會(huì)選擇進(jìn)入江陰購(gòu)房。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老總老總有足夠的購(gòu)買力，需要在市區(qū)購(gòu)買物業(yè)，用于日常使用。5. 酒店式公寓等投資類產(chǎn)品成為新的關(guān)注焦點(diǎn)酒店式完全產(chǎn)權(quán)公寓樓，是近幾年隨著我國(guó)對(duì)外改革開發(fā)而出現(xiàn)的一種投資性物業(yè)，目前，在部分開發(fā)商注重市場(chǎng)引導(dǎo)及對(duì)投資人回報(bào)承諾的前提下，該物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)熱潮。小戶型住宅的存在無論是因?yàn)楫a(chǎn)品本身的品質(zhì)，還是因?yàn)榫频甑奈飿I(yè)管理，但有一點(diǎn)卻是任何人無法回避的，就是開發(fā)商抓住了總價(jià)的概念，用一個(gè)較低的總價(jià)來沖擊目前較普遍存在的高總價(jià)市

36、場(chǎng)。而且投資者僅需支付物業(yè)總值30%-50%的投資款，余款由銀行提供按揭貸款。在按揭期內(nèi)將使用權(quán)委托給專門酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理。每位業(yè)主每年將得到相當(dāng)于總樓款5%-8%的固定回報(bào)。委托期滿后業(yè)主可繼續(xù)委托管理公司經(jīng)營(yíng)，也可以自用或自行出租獲得相當(dāng)年限的租金收益。所以相對(duì)其他投資類產(chǎn)品而言，酒店式公寓有它獨(dú)有的特色：投資門檻低、總價(jià)低、固定投資回報(bào)、物業(yè)統(tǒng)一管理、不受國(guó)家商品房政策調(diào)控。所以，在江陰地區(qū)，居民購(gòu)買力強(qiáng)，且有夠的購(gòu)買欲望，在目前不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)保值且具有一定升值空間的前提下，很大一部分熱錢都會(huì)涌入房地產(chǎn)。而相對(duì)目前政策調(diào)控的出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)逐漸嶄露頭角，特別是酒店式公寓等一些類住

37、宅的產(chǎn)品，更加受到居民的投資關(guān)注。五、 房地產(chǎn)開發(fā)、投資現(xiàn)狀及發(fā)展分析江陰市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。1. 居民潛在購(gòu)買力較大隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，居民購(gòu)房需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長(zhǎng)期，居民的潛在購(gòu)買力很大。江陰臨江新城的加快建設(shè)，城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)納入江陰城區(qū)，農(nóng)民進(jìn)城已成必然，同時(shí)根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，江陰目前還存在著一大批以自住為目的的潛在需求購(gòu)房者。2. 市場(chǎng)產(chǎn)生新的投資熱點(diǎn)隨著江陰市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，江陰作為中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市之一，第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)已進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，商鋪、酒店式公寓的投資升值潛力已凸顯，投資者投資商鋪、酒店式公寓的投資回

38、報(bào)成倍增長(zhǎng)。（目前江陰投資類產(chǎn)品投資回報(bào)率普遍在5%-6%之間，較上海地區(qū)的8%還有一些距離，隨著投資環(huán)境的日益完善，開發(fā)商的開發(fā)信心也在逐步提高，投資者的投資熱情也將隨之上升。）3. 開發(fā)投資呈現(xiàn)多元化近兩年來，隨著城市化建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)趨向多元化，小高層、高層高檔公寓、酒店式公寓、別墅住宅群、商業(yè)旺鋪都有涉及。依據(jù)購(gòu)買群體來看，購(gòu)買高檔住宅，投資商業(yè)旺鋪及低總價(jià)酒店公寓產(chǎn)品的比例增加較快。中長(zhǎng)期的投資者逐漸增多，外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸增多，房產(chǎn)開發(fā)投資趨向多元化。第三章 云亭鎮(zhèn)區(qū)域市場(chǎng)分析一、 地理位置與交通配套云亭街道位于江陰市東南郊，距江陰市區(qū)6公里，距無錫市區(qū)38公里，

39、面積38.9平方公里，人口4.3萬。云亭是個(gè)文明古鎮(zhèn)，山明水秀，交通便捷，物產(chǎn)豐富，經(jīng)濟(jì)繁榮。云亭街道投資環(huán)境優(yōu)越，澄鹿公路、云顧公路、云峭公路在云亭集鎮(zhèn)交會(huì)經(jīng)過；連接滬寧高速公路和江陰長(zhǎng)江大橋的錫澄高速公路在云亭境內(nèi)通過；鎮(zhèn)區(qū)離高速公路出入口僅3公里，距對(duì)外開放的江陰港口和張家港港口分別為10公里和15公里。街道單設(shè)萬門程控電話局和日供水5萬噸水廠，街道熱電廠為全街道統(tǒng)一供熱。改革開放以來，云亭街道經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速。 現(xiàn)在云亭街道有 400余家企業(yè)，其中工業(yè)園區(qū)就有近200家，已形成以機(jī)械電子、紡織服裝、精細(xì)化工、金屬制品等為主的工業(yè)體系，是無錫市工業(yè)明星鎮(zhèn)、全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)

40、強(qiáng)鎮(zhèn)。二、 綜合圈層的教育、醫(yī)療、體育、文化等配套云亭鎮(zhèn)中心區(qū)位圖 云亭鎮(zhèn)雖然已經(jīng)并入江陰城區(qū)，隸屬江陰市云亭街道，但目前城市化進(jìn)程還不是非?？?，周邊環(huán)境主要還是城鎮(zhèn)風(fēng)貌。目前在江陰市的整體規(guī)劃中，云亭街道被規(guī)劃為新的人文宜居地。 云亭鎮(zhèn)主要商業(yè)集中在太平路商業(yè)步行街，主要的住宅小區(qū)集中在云新路兩側(cè)，主要的醫(yī)療機(jī)構(gòu)為云亭醫(yī)院，云亭中學(xué)目前正在新建新的校區(qū)，距離本項(xiàng)目一路之隔。云亭鎮(zhèn)以東是敔山灣大型高檔別墅住宅區(qū)，澄楊公路沿線是云亭鎮(zhèn)最具有特色的工業(yè)園區(qū)。 目前云亭的主要配套設(shè)施還是以中低端商業(yè)為主，缺乏綜合性一站式購(gòu)物廣場(chǎng)類型的商業(yè)項(xiàng)目，這也是本項(xiàng)目商業(yè)部分一個(gè)切入點(diǎn)和契機(jī)。三、 云亭鎮(zhèn)工業(yè)園

41、區(qū)概覽江陰市云亭鎮(zhèn)在2000年規(guī)劃6.7平方公里，率先進(jìn)行工業(yè)園區(qū)建設(shè)，吸引各類資本前來投資。目前，云亭鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)共征用土地5平方公里，出讓面積5000畝，集聚企業(yè)400余家。2002-2005年，連續(xù)四次被評(píng)為江陰市先進(jìn)工業(yè)集中區(qū)，2005年獲得無錫市十佳工業(yè)發(fā)展區(qū)和集約用地先進(jìn)單位。工業(yè)園區(qū)已成為云亭鎮(zhèn)對(duì)外的一張名片，推動(dòng)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的一個(gè)動(dòng)力源。 1、科學(xué)規(guī)劃，創(chuàng)新思路建園區(qū)。在園區(qū)規(guī)劃建設(shè)上，一開始即確立較高的發(fā)展定位，專門請(qǐng)上海同濟(jì)大學(xué)對(duì)園區(qū)開發(fā)進(jìn)行總體規(guī)劃，無論是在規(guī)劃編制、土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、項(xiàng)目建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)布局，還是在環(huán)境營(yíng)造、人才集聚、政府服務(wù)，都體現(xiàn)了較高

42、的水準(zhǔn)，目標(biāo)是將園區(qū)逐步建成一個(gè)公園化、人性化、科技化的現(xiàn)代工業(yè)集中區(qū)。 2、加大投入，優(yōu)化環(huán)境興園區(qū)。為了提高企業(yè)的集聚力和吸引力，云亭鎮(zhèn)集中財(cái)力加大對(duì)園區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)力度，提升園區(qū)功能。至今累計(jì)投入資金5.16億元，建設(shè)高等級(jí)園區(qū)道路15條18.7公里，綠化面積18萬平方米。形成了健全的工業(yè)園區(qū)配套設(shè)施，投資硬環(huán)境在同類園區(qū)中名列前茅。 3、形成特色，產(chǎn)業(yè)集聚強(qiáng)園區(qū)。不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，將傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向資金、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，及機(jī)械、電子、風(fēng)能、新材料產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，圍繞新能源產(chǎn)業(yè)，做長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)，把好“環(huán)境達(dá)標(biāo)、科技含量、投資密度、產(chǎn)業(yè)政策”四關(guān)，引進(jìn)一批高投資、高科技、高

43、產(chǎn)出的項(xiàng)目，確保爭(zhēng)創(chuàng)特色，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化發(fā)展。 第四章 江陰酒店式公寓個(gè)案分析一、個(gè)案位置分布：城東城市客廳城北 城南城西臨港新城CBD戴斯國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)嘉年華城市廣場(chǎng)順達(dá)西紅市摩爾1號(hào)總部壹號(hào)長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓江南尚城云亭鎮(zhèn)方向（本項(xiàng)目位于云亭鎮(zhèn)）樓盤名稱總體規(guī)模（）目前產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)售價(jià)現(xiàn)有物業(yè)戴斯國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)2.24萬酒店式公寓53平米一房一廳、88平米一房?jī)蓮d1680019800摩爾1號(hào)3.05萬酒店式公寓50平米一房、90106平米兩房78009000長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓10.5萬酒店式公寓60平米一房、120平米兩房1250013500順達(dá)西紅市公寓3.16萬酒店式公寓68平米一房6500總部壹號(hào)

44、4.8萬辦公樓、酒店式公寓58平米一房、120平米兩房9000未來預(yù)測(cè)江南尚城1.4萬酒店式公寓3862平米一房、105平米兩房嘉年華城市廣場(chǎng)13.5萬商鋪、酒店式公寓二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析：1. 摩爾1號(hào)案名摩爾1號(hào)（毛坯）地址青山路北側(cè)，通江路西側(cè)類型酒店式公寓（70年產(chǎn)權(quán)）主力面積54101開發(fā)商無錫順達(dá)置業(yè)發(fā)展有限公司銷售公司江陰復(fù)興投資顧問有限公司售價(jià)朝南：9000RMB/朝北：7800 RMB/物業(yè)管理費(fèi)1.5RMB/月開盤時(shí)間20110114銷售率17.2%層高3.2層數(shù)19容積率1.8綠化率40%占地面積14340.5 總建筑面積30500電話0510總套數(shù)222備注212層為酒店式

45、公寓、朝南方向多為自主、朝北方向以投資為主、毛坯交房，1319層為五星級(jí)酒店，不包租、不返租。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：摩爾1號(hào)廣場(chǎng)由江陰大地置業(yè)有限公司投資開發(fā)，項(xiàng)目總用地面積約14334.05平方米（21.5畝），總建筑面積約30523,3平方米，總共包括一棟19層高的主樓酒店式公寓以及一棟5層的副樓商業(yè)。項(xiàng)目定位：項(xiàng)目以綠色低碳環(huán)保為主題，打造綠色居家環(huán)境。同時(shí)以70年的住宅產(chǎn)權(quán)為亮點(diǎn)，提高酒店式公寓服務(wù)，吸引江陰置業(yè)者以及投資客的眼球。戶型組合：A：一房一廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)建筑面積：48.41占總套數(shù)10.8%特色：1、戶型整體性強(qiáng)，空間利用率高 2、廚房、餐吧開放式設(shè)計(jì) 3、布局緊湊，精致空間亦不失大

46、氣 4、臥室自帶陽(yáng)臺(tái)，悠享風(fēng)景B：兩房一廳一廚一衛(wèi) 建筑面積：90.56占總套數(shù)17.2%特色：1、優(yōu)雅兩房，空間布局大氣合理 2、各功能分區(qū)寬敞方正，利用率高 3、衛(wèi)浴空間干濕分離C：兩房一廳一廚一衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)建筑面積：106占總套數(shù)72%特色：1、兩房方正實(shí)用，空間布局合理 2、休閑空間合理規(guī)劃 3、半封閉陽(yáng)臺(tái)，提高空間利用率銷售價(jià)格及現(xiàn)狀：1、 房屋朝南單價(jià)約 9000元/平方米、房屋朝北單價(jià)約7800元/平方米2、 目前熱銷戶型：A一房一廳一廚一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 建筑面積：48.413、 交房標(biāo)注：毛坯；朝南房屋基本為自主、朝北多數(shù)用來投資，不包租不代租，70年產(chǎn)權(quán)。4、 目前銷售率：17.2%5

47、、 交房日期：2013年6月 6、 施工進(jìn)度：項(xiàng)目地面一層已出項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：1、70年產(chǎn)權(quán)、水電煤按住宅計(jì)算，小戶型、低總價(jià)吸引置業(yè)者及投資者眼球 2、靠近市中心，靜而不鬧 3、五星級(jí)酒店團(tuán)隊(duì)的管理服務(wù) 4、未來發(fā)展?jié)摿^大，有著良好的投資空間缺點(diǎn)：1、周邊如今的商業(yè)氣氛還不夠濃厚 2、附近動(dòng)工項(xiàng)目較多，目前青山路上灰塵較多且青山路還未修建完整，地面不平，隨處可見丟棄一旁的泥土 3、項(xiàng)目為毛坯交房，不能靈活的提供多種裝修標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)個(gè)案效果圖賞析：2. 長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓案名長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓（精裝）地址通渡北路東側(cè)，通惠路北側(cè)類型酒店式公寓主力面積5458開發(fā)商江陰瑞和置業(yè)有限公司銷售公司開發(fā)商

48、自行銷售售價(jià)朝南：13500RMB/朝北：12500RMB/物業(yè)管理費(fèi)5.2RMB/月開盤時(shí)間20100422銷售率37%層高3.6層數(shù)39容積率4.3綠化率20%占地面積18389.19總建筑面積105000電話0510總套數(shù)394備注朝南戶型58出租5萬/年，朝北戶型58出租4.5萬/年，合同一年一簽，可簽多年項(xiàng)目簡(jiǎn)介：長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓地處江陰西區(qū)，力求打造江陰城區(qū)第一高樓，項(xiàng)目位于通渡路東，通惠路北側(cè)。項(xiàng)目用地面積18378平方米，總建筑面積105000平方米，建筑主體為裙房6層，塔樓39層的超高層建筑。項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位為江陰西城區(qū)未來地標(biāo)建筑，屬于江陰第一高樓，總高188米，同時(shí)擁有

49、五星級(jí)酒店管理服務(wù)。戶型組合：A：一房一廳一衛(wèi)建筑面積：60占總套數(shù)96.4%特色：1、戶型方正 2、超大景觀窗設(shè)計(jì) 3、L形廚房操作動(dòng)線B：兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：120占總套數(shù)3.6%特色：1、奢華型空間、超級(jí)套房設(shè)計(jì) 2、觀景窗戶、寬敞客廳 3、雙臥朝南，主臥配備豪華衛(wèi)生間三套戶型風(fēng)格可供選擇：1、中式裝修風(fēng)格：內(nèi)斂、含蓄、深沉、感官直悟2、新古典裝修風(fēng)格：簡(jiǎn)約、清新、舒適、華美而厚重3、現(xiàn)代裝修風(fēng)格：時(shí)尚、簡(jiǎn)潔、個(gè)性銷售價(jià)格及現(xiàn)狀：1、 房屋朝南單價(jià)約13500元/平方米、房屋朝北單價(jià)約12500元/平方米2、 目前熱銷戶型：A一房一廳一衛(wèi) 建筑面積：603、 交房標(biāo)注：精裝修；項(xiàng)目16

50、層位商業(yè)、720層位酒店式公寓、2139為酒店，簽定代租合同，朝南A戶型年租約為五萬、朝北A戶型年租約為4.5萬，合同一年一簽，可由業(yè)主選擇是否續(xù)簽。4、 目前銷售率：37%5、 交房日期：2011年5月 6、 施工進(jìn)度：整體結(jié)構(gòu)封頂項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：1、項(xiàng)目作為江陰未來地標(biāo)，整體定位高端 2、項(xiàng)目西側(cè)將打造景觀廣場(chǎng)，優(yōu)美環(huán)境提高舒適居家品質(zhì) 3、三種不同裝修風(fēng)格：歐美、現(xiàn)代、古典風(fēng)格，置業(yè)者選擇空間比較大 4、購(gòu)房即簽訂外企高管租約合同，投資效益高缺點(diǎn)：1、周邊如今的商業(yè)氣氛還不夠濃厚 2、戶型結(jié)構(gòu)較為單一 3、容積率過高、綠地率過低，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目人居環(huán)境直接帶來影響個(gè)案效果圖賞析：3. 總部

51、壹號(hào)案名總部壹號(hào)地址濱江路北側(cè)，通渡北路西側(cè)類型辦公樓、酒店式公寓主力面積辦公樓：50420公寓：5570開發(fā)商江陰宇邦置業(yè)有限公司銷售公司蘇州新優(yōu)化營(yíng)銷投資顧問有限公司售價(jià)9000RMB/物業(yè)管理費(fèi)開盤時(shí)間20100608銷售率層高平層3.1、挑高4.8層數(shù)27容積率5.49綠化率20%占地面積8744.37總建筑面積48000電話0510總套數(shù)備注總部壹號(hào)基本以辦公樓銷售為主，只有3、4、5三層有酒店式公寓，其中3、4兩層為3.1米精裝修平層，5層為4.8米挑高式毛坯公寓，其中挑高式公寓銷售面積按單層計(jì)算。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：總部壹號(hào)位于江陰西大門濱江路、通渡路交匯處。共27層，總建筑面積達(dá)48000，業(yè)態(tài)包括了“30000甲級(jí)寫字樓”、“9000精裝酒店式公寓”以及“6000精品商務(wù)配套”集全能型、生態(tài)型、商務(wù)性三大功能為一體。項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位為“第六代寫字樓”，萃取前五代寫字樓所長(zhǎng)，打造百米層高辦公樓。同時(shí)以低成本，高回報(bào)來吸引廣大企業(yè)入駐及投資客投資。戶型組合：A：平層酒店式公寓建筑面積：58 占總套數(shù)67%特色：1、戶型方正 2、精裝修的配套即可拎包入住 3、窗外500中央公園景色盡收眼底B：4.8米挑高酒店式公寓建筑