推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展推進(jìn)社區(qū)民主自治

1、推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展推進(jìn)社區(qū)民主自治農(nóng)工民主黨珠海市委會(huì)目前，我市正如火如荼地推進(jìn)社會(huì)管理體制改革，其成果得到上級(jí)的高度認(rèn)可。作為社區(qū)建設(shè)中最基本、最基層的單元物業(yè)管理,其管理的滯后和不健康發(fā)展，嚴(yán)重制約著我市基層社會(huì)管理體制改革。珠海是繼深圳和廣州之后全國(guó)第三個(gè)推行物業(yè)管理的城市，可我市的物業(yè)管理何謂是“起了個(gè)大早、趕了個(gè)晚集”，其發(fā)展與周邊城市相比差距較大，市民對(duì)物業(yè)管理的投訴位居群眾各種投訴的前幾位，各大媒體或網(wǎng)站幾乎每天都有物業(yè)管理的暴光和投訴。為了解珠海市物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀和存在問(wèn)題，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)社會(huì)管理改革和社區(qū)民主自治。農(nóng)工民主黨珠海市委會(huì)聯(lián)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局珠海調(diào)

2、查隊(duì)、香洲區(qū)城市監(jiān)督管理局在市區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展“珠海物業(yè)管理調(diào)查”，更加廣泛、系統(tǒng)地征求和搜集住戶、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)人員和居委會(huì)對(duì)物業(yè)管理和社區(qū)民主自治的看法和意見(jiàn)，探索創(chuàng)新社會(huì)管理和加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)的工作重點(diǎn)、工作思路和工作方法，堅(jiān)持以科學(xué)的發(fā)展觀尋找解決社會(huì)管理問(wèn)題的最佳“答案”，來(lái)共同推動(dòng)珠海經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧健康發(fā)展，為黨委政府決策提供參考。一、調(diào)查背景介紹此次調(diào)查分為問(wèn)卷調(diào)查與社區(qū)座談?wù){(diào)研兩部分。調(diào)查問(wèn)卷分為居民版與企業(yè)版兩種，根據(jù)隨機(jī)原則，在香洲區(qū)范圍內(nèi)抽取50個(gè)社區(qū)，再由社區(qū)隨機(jī)抽取10戶，共500戶居民。同時(shí)，在香洲區(qū)300多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中抽取60家（實(shí)際回收了59份問(wèn)卷）作為企

3、業(yè)版問(wèn)卷的調(diào)查對(duì)象。居民版問(wèn)卷的調(diào)查主要委托了北京師范大學(xué)珠海分校應(yīng)用數(shù)學(xué)學(xué)院的180名在校大學(xué)生直接上門(mén)入戶對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。全部調(diào)查數(shù)據(jù)采用SPSS國(guó)際通用統(tǒng)計(jì)軟件交叉匯總分析。二、主要調(diào)查結(jié)果（一）居民對(duì)物業(yè)管理的總體評(píng)價(jià)及看法1、調(diào)查對(duì)象對(duì)物業(yè)管理的滿意度不高。調(diào)查顯示，居民對(duì)物業(yè)服務(wù)水平的總體評(píng)價(jià)的滿意率只有33.6%。在七項(xiàng)物業(yè)管理內(nèi)容中，調(diào)查對(duì)象對(duì)小區(qū)綠化工作和保潔工作最滿意，但滿意率也僅有44.2%和40.4%。對(duì)投訴處理和機(jī)動(dòng)車管理的滿意率最低，分別只有29.7%和31.1%。而對(duì)小區(qū)機(jī)動(dòng)車管理不滿意的調(diào)查對(duì)象則達(dá)到30%。2、近八成調(diào)查對(duì)象認(rèn)為有必要成立業(yè)主委員會(huì)。當(dāng)

4、問(wèn)到“您覺(jué)得小區(qū)有無(wú)必要成立業(yè)主委員會(huì)”時(shí)，認(rèn)為非常必要的調(diào)查對(duì)象占25.6%，認(rèn)為有必要的占52.5%，認(rèn)為無(wú)所謂的占17.3%，認(rèn)為沒(méi)有必要的僅占4.6%。另外，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)能否維護(hù)小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，認(rèn)為能維護(hù)業(yè)主權(quán)益的占45.1%，認(rèn)為不能維護(hù)的占17.5%，不了解的占37.4%。可見(jiàn)，大多數(shù)居民都了解到業(yè)主委員會(huì)對(duì)爭(zhēng)取和保障業(yè)主權(quán)益的重要作用，并認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的成立是必要的。3、調(diào)查對(duì)象物業(yè)方面的權(quán)益受到侵害時(shí)的做法。調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)調(diào)查對(duì)象的權(quán)益因?yàn)槲飿I(yè)管理問(wèn)題而受到侵害時(shí)，53.2%的調(diào)查對(duì)象選擇主動(dòng)到小區(qū)物管處交涉要求解決問(wèn)題，其次有31.2%向社區(qū)居委會(huì)投訴，25.4%向業(yè)主委

5、員會(huì)投訴。可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主投訴交涉的最主要對(duì)象，四者的關(guān)系直接影響社區(qū)物業(yè)管理。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況及對(duì)物業(yè)管理的看法1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)普遍偏低，從業(yè)人員流動(dòng)性大。本次調(diào)查的59家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，達(dá)到一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)占14.3%；二級(jí)資質(zhì)的占10.7%；三級(jí)資質(zhì)及暫定三級(jí)的占75%。另外，物管人員（保安、保潔員、維修員等）流動(dòng)性非常大的企業(yè)占21.1%，比較大的占54.4%，一般的占19.3%，比較穩(wěn)定的僅占5.3%。據(jù)相關(guān)企業(yè)反映，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于行業(yè)特性、企業(yè)規(guī)模、薪酬水平、福利保障等因素的限制，缺乏對(duì)專業(yè)人才的吸引力，無(wú)法滿足高資質(zhì)企業(yè)對(duì)人才數(shù)量質(zhì)量的要

6、求，因此企業(yè)資質(zhì)級(jí)別普遍偏低，難以留住人才，造成從業(yè)人員流動(dòng)性大。2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利能力差，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。物業(yè)管理行業(yè)本身是一個(gè)微利行業(yè)且收入渠道比較單一，主要收入來(lái)源是收取物業(yè)管理費(fèi)。調(diào)查結(jié)果顯示，67.3%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于虧損，27.3%收支持平，僅有5.5%的企業(yè)是處于盈利狀態(tài)。虧損的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，認(rèn)為物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低的有67.4%，其次是物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，占13%。3、對(duì)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的看法。結(jié)果顯示，對(duì)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的看法中，53.2%認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司自身提高專業(yè)素質(zhì)和嚴(yán)于自律與政府需完善相關(guān)法律法規(guī)并加強(qiáng)監(jiān)管重要的企業(yè)占84.7%，其次有62.7%的企業(yè)認(rèn)為完善投訴

7、反饋機(jī)制，加強(qiáng)宣傳，實(shí)現(xiàn)與業(yè)主的有效溝通比較重要。三、存在的問(wèn)題：（一）幾種關(guān)系的不和諧與矛盾1.業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商的矛盾。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾糾紛，絕大多數(shù)情況是開(kāi)發(fā)商無(wú)視法律法規(guī)，惡意侵權(quán)造成的。長(zhǎng)期以來(lái)，由于開(kāi)發(fā)商有意無(wú)意地違反有關(guān)法律法規(guī)用虛假?gòu)V告誘惑購(gòu)房者，甚至違反購(gòu)房合同的約定，向業(yè)主價(jià)外增收某些費(fèi)用或私自改變公共設(shè)施的用途以獲取不正當(dāng)?shù)纳虡I(yè)利益，從而引起業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，導(dǎo)致業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生矛盾。業(yè)主委員會(huì)為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，往往是先與開(kāi)發(fā)商交涉，通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題，化解矛盾，如果無(wú)法達(dá)成共識(shí)，只好向建設(shè)行政主管部門(mén)投訴，申請(qǐng)仲裁，這樣如果還解決不了，最后

8、只能通過(guò)法律途徑尋求解決，業(yè)主委員會(huì)作為民事主體，受廣大業(yè)主的委托，只好與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂，從而，導(dǎo)致業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商的矛盾。2.業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的矛盾。如位于梅華轄區(qū)的上寶花園，原物業(yè)管家為梅華物業(yè)公司，小區(qū)的管理同期滿時(shí)，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)招聘，最后選聘先誠(chéng)物業(yè)公司作為小區(qū)的新物管理，可是舊物業(yè)卻不按照物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行移交，一直賴著不走，于是，出現(xiàn)新舊兩家物業(yè)同時(shí)管理上寶花園的怪象。雖然，最終老管家在種種壓力下，已撤出上寶花園，但是已經(jīng)造成了業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間很多的不和諧。由于新的物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)偏高而落選后，舊的物管抓住業(yè)主委員會(huì)工作上的某些瑕疵

9、，不肯撤出小區(qū)，混淆是非，造成業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾。此外，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)為了獲取商業(yè)利益，往往充分利用承管的住宅小區(qū)，有意避開(kāi)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)，“暗箱”操作，私自開(kāi)拓各種增值業(yè)務(wù)，從中撈錢(qián)，像臨時(shí)停車費(fèi)、戶外廣告、電梯廣告、樓宇電視以及寬帶、純凈飲水機(jī)進(jìn)社區(qū)等等，這些增值業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益有時(shí)十分可觀。本來(lái)，這些增值業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，物業(yè)如果參與管理，也可以分享這部分收益，但要與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)合理分成?？墒聦?shí)上往往是物業(yè)拿“大頭”，業(yè)主拿“小頭”，甚至物業(yè)獨(dú)吞，業(yè)主根本得不到一點(diǎn)兒好處。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的這種侵權(quán)行為，最終必然導(dǎo)致與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的利益矛盾和經(jīng)濟(jì)

10、糾紛。3.業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)與商家的矛盾。開(kāi)發(fā)商為了追求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商業(yè)利益，往往在住宅小區(qū)的外圍開(kāi)發(fā)建設(shè)店面（一般是底層），或出售或出租，這種情況很普遍，有的甚至在小區(qū)的內(nèi)部開(kāi)發(fā)建設(shè)店面，有的商家甚至到住宅小區(qū)里租房開(kāi)店，把原本用作居住的房子改造一下，用以經(jīng)營(yíng)小百貨、開(kāi)茶館、辦家政、維修家電等等。4.業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)的矛盾。雖然業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主們按照物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定民主選舉產(chǎn)生的，有責(zé)任也有義務(wù)履行職責(zé)，然而，業(yè)主委員會(huì)作為住宅小區(qū)業(yè)主自治的民間性組織，要履行這些職責(zé)，的確不是一件容易的事，甚至可以說(shuō)相當(dāng)困難。究其原因有：一是部分業(yè)主被開(kāi)發(fā)商、物業(yè)收買，故意拆臺(tái)、抬杠、找業(yè)主委員會(huì)

11、的茬；二是部分業(yè)主委員會(huì)委員被開(kāi)發(fā)商、物業(yè)收買，背地里拉攏一些素質(zhì)比較低或不明真相的業(yè)主，跟業(yè)主委員會(huì)對(duì)著干；三是少數(shù)私心雜念比較重的委員，為了達(dá)到爭(zhēng)權(quán)奪利的個(gè)人目的，往往利用與業(yè)主的種種關(guān)系，拉幫結(jié)派，鬧不團(tuán)結(jié)，煽動(dòng)業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)唱對(duì)臺(tái)戲；四是業(yè)主委員會(huì)不能真正履行自治和維權(quán)的職責(zé)，名存實(shí)亡，引起廣大業(yè)主的不滿等等。5.業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾。 我市有一些住宅小區(qū)是征地拆遷后返遷或集中的小區(qū)，像南廈豐澤園這樣的小區(qū)，除少數(shù)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更的之外，居民絕大多數(shù)都是原來(lái)的村民，彼此之間都相識(shí)，不是左鄰右舍，就是親戚朋友，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，往來(lái)比較頻繁，社區(qū)的整體性比較好。而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)都是開(kāi)發(fā)商開(kāi)

12、發(fā)建設(shè)之后，公開(kāi)向社會(huì)出售，因此，業(yè)主來(lái)自五湖四海，有本地的，有外地的，有城里的，有農(nóng)村的，有國(guó)內(nèi)的，有國(guó)外的，有素質(zhì)比較高的，也有素質(zhì)比較低的，這樣的組合帶有一定的隨機(jī)性，組合的結(jié)果也許是優(yōu)化的，也許是不理想的，業(yè)主之間大多不相識(shí)，往往各進(jìn)各的門(mén)，各過(guò)各的日子，很少來(lái)往，雖然門(mén)對(duì)門(mén)、窗對(duì)窗，但是彼此大都不相識(shí)也不一定想認(rèn)識(shí)，缺少必要的了解、理解和信任，因此，關(guān)系冷漠，形同路人，社區(qū)的整體性很差，就像一盤(pán)散沙。（二）現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，嚴(yán)重影響了行業(yè)的健康發(fā)展。2001年我市出臺(tái)了珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法，規(guī)定了城區(qū)小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅每平

13、方米最高收費(fèi)0.55元，最低0.35元；高層住宅每平方米最高收費(fèi)1.20元，最低0.70元。2001年前建的小區(qū)都是按這一標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；2001-2006年新開(kāi)發(fā)小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)，也基本上是根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)定價(jià)；2006年之后建設(shè)的小區(qū)，基本上都按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定價(jià)了。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)持續(xù)上升,最低工資標(biāo)準(zhǔn)幾乎每年一次的調(diào)整,加上勞動(dòng)合同法和社會(huì)保障法的出臺(tái),物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人工費(fèi)用和服務(wù)成本在10年來(lái)平均增加了兩到三倍. 2005年深圳多層住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用就已經(jīng)是1元平方米，東莞2004年多層住宅小區(qū)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.8元平方米。中山市的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整了3次，現(xiàn)在是珠海的

14、1倍以上，而珠海的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還在原地踏步。珠海市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)與物業(yè)管理消費(fèi)水平嚴(yán)重脫節(jié)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)幾乎在虧本經(jīng)營(yíng),造成對(duì)小區(qū)管理及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)得不到有效保障,這又引起業(yè)主的不滿,以不交費(fèi)來(lái)抵觸物管企業(yè),造成惡性循環(huán)，嚴(yán)重制約物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和物業(yè)管理服務(wù)水平的提高。（三）物業(yè)管理配套法律法規(guī)不健全。2008年出臺(tái)的珠海市物業(yè)管理?xiàng)l例（簡(jiǎn)稱條例）缺少具體實(shí)施細(xì)則。例如條例雖規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的決定具有法律效力，但部分業(yè)主不遵守或不履行業(yè)主大會(huì)決定時(shí)，有誰(shuí)來(lái)追究責(zé)任，采取哪些法律措施，都是不明確的。（四）業(yè)主委員會(huì)發(fā)展較為滯后，運(yùn)作機(jī)制尚待加強(qiáng)。目前，香洲區(qū)800多個(gè)小區(qū)中，約20

15、0個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，僅占25%。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是整合業(yè)主的共同意愿、維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。業(yè)主委員會(huì)的成立需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，而由于業(yè)主大會(huì)這種組織形式，靠業(yè)主本身這樣一個(gè)松散的、自發(fā)性的個(gè)人來(lái)自行運(yùn)作召開(kāi)，是非常困難的。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組織相關(guān)人員、討論業(yè)主公約等資料的起草，需要具有相關(guān)專業(yè)的專門(mén)人才才能完成，其成本巨大，單靠業(yè)主本身無(wú)法完成，加之召開(kāi)會(huì)議，工作決議起草，業(yè)主代表候選人產(chǎn)生、籌備所需資料整理、匯集均有困難。加上物業(yè)管理?xiàng)l例缺少具體的實(shí)施細(xì)則，在缺乏專業(yè)人士和專業(yè)機(jī)構(gòu)指導(dǎo)的情況下，業(yè)主委員會(huì)的成立運(yùn)作容易出現(xiàn)程序或細(xì)節(jié)錯(cuò)誤，常被物業(yè)服務(wù)企業(yè)以不

16、合法為借口阻攔業(yè)主委員會(huì)成立或拒絕履行業(yè)主委員會(huì)決議。由于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的難度較大，且條例中業(yè)主大會(huì)運(yùn)行機(jī)制可操作性較差，因此在業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)缺乏有效的監(jiān)督。四、對(duì)策與建議（一）權(quán)力行使方面要給基層放好管用權(quán)。目前，我市物業(yè)管理都以屬地管理為主，但物業(yè)管理大部分的審批權(quán)和考核權(quán)均在市職能部門(mén)，區(qū)一級(jí)及鎮(zhèn)街等基層只能加初審意見(jiàn)。我市實(shí)行的大部制改革是由上至下放權(quán)，現(xiàn)在物業(yè)管理則更應(yīng)該是由內(nèi)向外放權(quán)，建設(shè)“小政府”必須建設(shè)“大社會(huì)”。在這一過(guò)程中，市有關(guān)部門(mén)既要打破既有思想觀念的束縛，發(fā)展路徑的依賴，也要打破既得利益格局的制約，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，先行先試。對(duì)于物業(yè)管理等此類由鎮(zhèn)街一級(jí)承擔(dān)

17、屬地管理責(zé)任的，政府最要下放應(yīng)有的權(quán)力，放管用的權(quán)力。放權(quán)并不意味著政府把相關(guān)的行政審批全放出去后撒手不管了，相反應(yīng)該更要嚴(yán)格規(guī)范管理制度、審查制度。同時(shí)，必須堅(jiān)持“人隨事走、費(fèi)隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨責(zé)移”的原則，如，我市物業(yè)管理處在大部制改革中被撤消，政府更加應(yīng)充實(shí)區(qū)及鎮(zhèn)街的物業(yè)管理力度，實(shí)現(xiàn)基層責(zé)權(quán)利統(tǒng)一。（二）把好前置關(guān)口做到物業(yè)管理行業(yè)“門(mén)難進(jìn)”。把好前置關(guān)口，加強(qiáng)前期物業(yè)管理。物業(yè)管理的前期介入是搞好物業(yè)管理工作的先決條件,必須把好前置關(guān)口,切實(shí)解決好規(guī)劃、建設(shè)、管理的銜接問(wèn)題。一是在小區(qū)規(guī)劃論證及報(bào)建階段,街道辦事處會(huì)同物業(yè)行政主管部門(mén)參與建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究,審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部

18、需求,為實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是在小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,街道辦事處會(huì)同物業(yè)行政主管部門(mén)代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實(shí),監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房配套落實(shí),提前策劃前期物業(yè)管理方案,使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地銜接與過(guò)渡。三是建立新建住宅小區(qū)綜合查驗(yàn)制度，新建住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)綜合查驗(yàn)，符合綜合查驗(yàn)條件的方可交付使用。（三）理順多方關(guān)系政府主動(dòng)搭建和諧平臺(tái)。物業(yè)行政主管部門(mén)要及時(shí)向上級(jí)機(jī)關(guān)及相關(guān)部門(mén)反饋物業(yè)管理工作情況，定期與有關(guān)鎮(zhèn)街協(xié)調(diào)會(huì)商物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題，及時(shí)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)服務(wù)工作。要切實(shí)把前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作納入重要議事日程，在新建小

19、區(qū)工程竣工驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)主管部門(mén)要嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房問(wèn)題、公用設(shè)施設(shè)備的完善情況進(jìn)行驗(yàn)收，并督查移交相關(guān)資料。要從科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，緊密結(jié)合地域?qū)嶋H，及時(shí)與物價(jià)及相關(guān)單位會(huì)商，研究制定新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大人民群眾提供便利。由于小區(qū)物業(yè)管理公司與居委會(huì)在管理區(qū)域上相近和重疊，居委會(huì)很多工作便向物業(yè)管理公司攤派，造成兩者之間的矛盾。因此，社區(qū)建設(shè)首先要理順社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)管理公司關(guān)系。經(jīng)過(guò)社會(huì)管理體制改革后的社區(qū)居委會(huì)是社區(qū)居民實(shí)行自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的群眾性自治組織。老舊無(wú)人管理的小區(qū)要加快推向市場(chǎng)，引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理公司管理。社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司行使指導(dǎo)

20、、協(xié)調(diào)和監(jiān)督職能，物業(yè)管理公司要配合社區(qū)居委會(huì)共同搞好社區(qū)公共事務(wù)、公益事業(yè)管理。（四）在成立業(yè)主委員會(huì)中要培育好業(yè)主“領(lǐng)頭羊”。要實(shí)現(xiàn)“自我管理、自我服務(wù)、自我教育、自我監(jiān)督”，關(guān)鍵要選好“領(lǐng)頭羊”。我們與康寧社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)及居民代表召開(kāi)座談會(huì)上，聽(tīng)得最多的一句話是“加強(qiáng)物業(yè)管理一定要選好業(yè)主委員會(huì)”?？祵幧鐓^(qū)在開(kāi)展社區(qū)民主自治試點(diǎn)工作過(guò)程中，涌現(xiàn)出了一大批積極參與社區(qū)事務(wù)的熱心人士。他們當(dāng)中既有一心撲在社區(qū)建設(shè)、管理上的社區(qū)書(shū)記劉水方，也有七旬高齡的退休市長(zhǎng)香寧北區(qū)業(yè)委會(huì)主任杜斌，又有領(lǐng)導(dǎo)小區(qū)居民自我管理、自我服務(wù)的香溪莊業(yè)委會(huì)主任韓曉勐，還有以前在社區(qū)出了名的“上訪戶”現(xiàn)在為義工的下崗

21、工人羅道黔同志等等。在康寧社區(qū)探索實(shí)踐社區(qū)民主自治的道路上，他們成了真正的基層社會(huì)管理和物業(yè)管理的“領(lǐng)頭羊”，為社區(qū)自治管理和小區(qū)和諧做出了積極的貢獻(xiàn)和模范帶頭作用。小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理經(jīng)常是矛盾的對(duì)立方，有不少業(yè)主委員會(huì)成立后就立即要炒掉老物業(yè)公司，或者物業(yè)公司為業(yè)委會(huì)成員提供好外處，如免交物業(yè)費(fèi)或給補(bǔ)助等，導(dǎo)致新的社會(huì)矛盾產(chǎn)生?？祵幧鐓^(qū)在協(xié)助小區(qū)推選業(yè)委員人選時(shí)，就找準(zhǔn)了像杜斌這位有公信力，有能力的人當(dāng)業(yè)委會(huì)主任，這位7旬的內(nèi)地退休的副市長(zhǎng)，不拿工資、不謀自身好處，三年來(lái)，在社區(qū)黨總支、居委會(huì)引導(dǎo)下，建立了“大榕樹(shù)下議事園”的民主議事機(jī)構(gòu)，提倡居民自己的事自己議，自己的事自己辦，一起把社區(qū)

22、的公共事務(wù)管起來(lái)，使以往許多想管卻管不好的事，想干又干不好的事，成為在這里得到解決的辦法，而康寧社區(qū)、香檸北園區(qū)的業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理公司三者也成為了“最佳搭檔”。（五）在物業(yè)管理權(quán)力行使中進(jìn)一步規(guī)范公權(quán)運(yùn)作。香寧花園南區(qū)目前是實(shí)行業(yè)主自治管理，即，業(yè)主不再聘用物業(yè)管理，而是自行聘請(qǐng)保安、保潔員等。香寧花園南區(qū)在推進(jìn)民主自治十分注重公權(quán)的公開(kāi)、透明，該社區(qū)就連一瓶礦泉水、一本筆記本的開(kāi)支都向居民及社區(qū)進(jìn)行公布，使社區(qū)和物業(yè)管理中行使各項(xiàng)權(quán)力都置在陽(yáng)光下運(yùn)作，強(qiáng)化了居民的監(jiān)督，真正體制了居民自治，自我監(jiān)督。要通過(guò)制定裁量權(quán)內(nèi)控制度、績(jī)效評(píng)估制度和內(nèi)部監(jiān)督制度等實(shí)踐機(jī)制從公權(quán)內(nèi)部規(guī)范基層社會(huì)管理、物業(yè)

23、管理運(yùn)作。（六）建設(shè)新型社會(huì)關(guān)系中千方百計(jì)構(gòu)建和諧鄰里關(guān)系。要在社區(qū)中樹(shù)立遠(yuǎn)親不如近鄰的觀點(diǎn)，在各社區(qū)中組織開(kāi)展“文明城市·和諧鄰里”主題活動(dòng)，著力形成“明禮誠(chéng)信、與鄰相識(shí)，團(tuán)結(jié)友愛(ài)、與鄰相知，和諧共建、與鄰相睦”的新型鄰里互助關(guān)系。營(yíng)造鄰里和諧的良好環(huán)境。引導(dǎo)社區(qū)居民自覺(jué)樹(shù)立“鄰里一家親”意識(shí)，自覺(jué)遵守鄰里公約，弘揚(yáng)“奉獻(xiàn)、友愛(ài)、互助、進(jìn)步”的志愿精神，宣傳踐行文明行為、高尚情操和道德規(guī)范，共同營(yíng)造與鄰為善的溫馨和諧環(huán)境。搭建鄰里和諧的活動(dòng)平臺(tái)。積極開(kāi)展社區(qū)睦鄰友好節(jié)、周末大舞臺(tái)、社區(qū)大講堂、趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)等豐富多彩的娛樂(lè)活動(dòng)和“手牽手、鄰幫鄰”、“友情工程”等實(shí)踐活動(dòng)，提高人們團(tuán)結(jié)互助的意識(shí)，增強(qiáng)居民的凝聚力和社區(qū)的歸屬感。充分發(fā)揮駐區(qū)單位參與共建的積極作用，建立轄區(qū)設(shè)施資源共享機(jī)制，形成鄰里和諧的強(qiáng)大合力。（七）在解決遺留問(wèn)題上加大政府扶持力度。我市物業(yè)管理歷史遺留問(wèn)題主要指舊小區(qū)綜合整治改造、無(wú)人管理小區(qū)的接軌和早期開(kāi)發(fā)房屋的專項(xiàng)維修資金收繳問(wèn)題。因此，一是要緊密結(jié)合目前市區(qū)體制實(shí)際，按照“條塊結(jié)合、屬地管理”原則，理順物業(yè)管理體制。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會(huì)各屆，加大對(duì)舊住宅小區(qū)綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取“政府補(bǔ)一點(diǎn)、公用設(shè)施運(yùn)營(yíng)單位投一點(diǎn)、原開(kāi)發(fā)建